Transcript (1) - Ymere
informeert www.ymere.nl uitgave van Ymere | 2014 Almere, Nobelhorst Huurverhoging 2014 In deze nieuwsbrief vindt u informatie over de jaarlijkse huurverhoging en leest u meer over onderwerpen die mogelijk voor u van belang zijn. Net als alle andere woningcorporaties bepaalt Ymere de huurverhoging binnen de regels die minister Blok van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties stelt. Minister Blok (VVD) heeft in de wet vastgelegd dat de huren meer dan het inflatiepercentage mogen stijgen en dat de huurverhoging inkomensafhankelijk is. Deze wet is vorig jaar goedgekeurd door de Tweede en de Eerste Kamer van het parlement. Voor de huurders van Ymere komt dit neer op de volgende jaarlijkse huurverhoging: • Huishoudens met een gezamenlijk huishoudinkomen van minder dan € 34.085,- krijgen 4% huurverhoging. • Huishoudens met een gezamenlijk huishoudinkomen tussen de € 34.085,- en € 43.602,- krijgen 4,5% huurverhoging. • Huishoudens met een gezamenlijk huishoudinkomen boven de € 43.602,- krijgen 6,5% huurverhoging. • Wordt uw woning binnenkort gesloopt of gerenoveerd? Dan krijgt u 0% huurverhoging. Belastingdienst De Belastingdienst heeft voor elk huishouden dat een sociale huurwoning bij Ymere huurt een inkomensverklaring afgegeven. Hiermee kan Ymere bepalen welke huurverhoging op uw huishouden van toepassing is. Deze verklaring heeft betrekking op uw situatie in 2012. De Belastingdienst heeft u schriftelijk geïnformeerd of er een verklaring is afgegeven. Bent u van mening dat de verklaring niet overeenstemt met uw situatie dan kunt u bezwaar maken. Meer informatie vindt u op pagina 2 van deze huurkrant. SHY advies Ymere heeft de Samenwerkende Huurderorganisaties Ymere (SHY) gevraagd advies te geven over de inkomensafhankelijke informeert | 1 huurverhoging. SHY heeft een negatief advies gegeven. SHY maakt zich zorgen over de toenemende woonlasten bij huurders en betaalbaarheid van sociale huurwoningen. SHY heeft aanvullende voorstellen gedaan om de betaalbaarheid voor de allerlaagste inkomens overeind te houden. Ymere heeft deze voorstellen grotendeels overgenomen. Dit betreft onder andere een ruime bezwaarprocedure die Ymere toepast bij de inkomensafhankelijke huurverhoging, de compensatie aan de allerlaagste inkomens in Amsterdam met een huur tussen € 596,- en € 699,- en verhuizen van ‘Groot naar Beter’ of van ‘Hoog naar Laag’ met behoud van de ‘oude’ huur. SHY is hier positief over en Ymere zal deze maatregelen in overleg met de huurderorganisaties in de andere regio’s proberen toe te passen. Meer informatie over de bonusregelingen vindt u op pagina 4 van deze huurkrant. Verhuurdersheffing De overheid heeft sinds 2013 de verhuurdersheffing ingevoerd. Dit betekent dat alle woningcorporaties samen jaarlijks een bedrag van € 1,7 miljard aan de Belastingdienst moeten afdragen. Voor Ymere komt dat neer op circa € 63 miljoen in 2014. Dat betekent dat wij dit jaar voor iedere sociale huurwoning meer dan € 850,- extra belasting betalen. Minister Blok vindt dat woningcorporaties dit geld kunnen vrijmaken door de huren maximaal te verhogen bij huurders, door meer woningen te verkopen en door te besparen op mogelijke andere kosten. Elk jaar verkoopt Ymere circa 850 bestaande huurwoningen en we zijn bezig met een fors bezuinigingsprogramma. Ook brengt Ymere haar jaarlijkse investeringen in onder andere nieuwbouw terug van € 325 miljoen naar € 100 miljoen per jaar. We kunnen echter niet op alles bezuinigen. Voldoende onderhoud van woningen en inzet op leefbaarheid blijft noodzakelijk. Vanwege de enorme verhuurdersheffing die het ministerie woningcorporaties oplegt, zijn wij genoodzaakt om de percentages huurverhoging wél door te voeren. Haarlemmermeer, Graan voor Visch 2 | Huurkrant | 2014 Bezwaar maken tegen uw huurverhoging? Als u het niet eens bent met uw huurverhoging dan kunt u daar bezwaar tegen maken. Dit kan schriftelijk en via www.ymere.nl. Het bezwaarschrift moet u vóórdat de nieuwe huur ingaat (voor 1 juli), opsturen naar Ymere, Postbus 23663, 1100 ED Amsterdam. Wij beoordelen uw bezwaarschrift. Komen we er samen niet uit, dan stuurt Ymere uw bezwaarschrift door naar de Huurcommissie. De Huurcommissie is onafhankelijk en bepaalt of u gelijk heeft. Bezwaar maken tegen de jaarlijkse huurverhoging. Er zijn verschillende redenen waarom u bezwaar kunt maken tegen de huurverhoging: • Uw netto huur is hoger dan de netto huur die u volgens het puntensysteem eigenlijk maximaal zou moeten betalen. • U heeft het voorstel voor de huurverhoging te laat gekregen (na 1 mei). • Er heeft een huurverlaging plaatsgevonden op basis van een onderhoudsprocedure en het onderhoudsgebrek is nog niet verholpen. De Huurcommissie heeft hier uitspraak over gedaan. • U krijgt voor de tweede keer binnen één jaar een huurverhoging. Dit geldt niet als uw woning dat jaar is opgeknapt. Het geldt ook niet als u een uitgestelde huurverhoging heeft gehad. In beide gevallen moet u de huurverhoging gewoon betalen. Bezwaar maken tegen de inkomensafhankelijke huurverhoging Op pagina 1 heeft u kunnen lezen over de inkomensafhankelijke huurverhoging. Hier kunt u bezwaar tegen maken. Met de SHY heeft Ymere afgesproken om de bezwaarprocedure extra zorgvuldig en ruimhartig toe te passen. Bezwaar maken kan als: • Uw gezamenlijk huishoudinkomen per jaar niet meer is dan € 34.085,en u toch een huurverhoging van 4,5 % of meer heeft gekregen. • Uw gezamenlijk huishoudinkomen niet meer is dan € 43.602,- en u toch een huurverhoging van 6,5% heeft gekregen. • U behoort tot bepaalde groepen gehandicapten en chronisch zieken en uw huurverhoging is 4,5 % of meer. Let op: Op onze website www.ymere.nl vindt u een rekentool om te bepalen of bezwaar maken zinvol is. Wilt u bezwaar maken tegen de inkomensafhankelijke huurverhoging, neem dan contact met ons op via telefoonnummer 088 000 89 00. Er geldt namelijk een andere bezwaarprocedure. Wij helpen u graag verder. Wat doet u bij ernstige onderhoudsgebreken? U kunt geen bezwaar maken tegen de jaarlijkse huurverhoging vanwege ernstige onderhoudsgebreken. Daarvoor bestaat een andere procedure. Als u klachten heeft vanwege ernstige onderhoudsgebreken, dan kunt u daarvoor het hele jaar bij de Huurcommissie terecht. Vóór de commissie uw zaak behandelt, moet u het gebrek eerst schriftelijk melden bij uw vestiging van Ymere. Ymere heeft dan zes weken de tijd om het gebrek te verhelpen. Is dit na die zes weken niet gebeurd, dan kunt u bij de Huurcommissie een verzoek tot huurverlaging indienen. Als de Huurcommissie vindt dat u gelijk heeft, kan zij besluiten uw huur te verlagen. Aan deze procedure zijn kosten verbonden. Deze zogenaamde legeskosten bedragen € 25,00. Als u gelijk krijgt van de Huurcommissie, krijgt u de legeskosten terug. Let op: De legeskosten moeten binnen vier weken na het inschakelen van de Huurcommissie zijn betaald. Voor meer info zie: www.huurcommissie.nl Uw huur betalen U betaalt uw huur op of voor de eerste dag van de maand zoals in uw huurovereenkomst is bepaald. U kunt op verschillende manieren betalen: via een automatische incasso, internetbankieren met een periodieke overboeking, via een acceptgiro of op de vestiging met uw PIN. De betaalwijze acceptgiro kost u maandelijks € 2,-. Een automatische incasso biedt u gemak en uw huur is altijd op tijd bij ons binnen. Het kan gebeuren dat u een keer vergeet de huur op tijd te betalen. Dan ontvangt u in dezelfde maand bericht van ons via een sms en een aanmaning. Hierin staan de kosten vermeld als u niet direct betaalt. Heeft u problemen met het betalen van uw huur? Neem dan zo snel mogelijk contact met ons op via 088 000 89 00. We kijken dan samen met u naar mogelijke oplossingen voor de achterstand. Heeft u nog geen automatische incasso, maar wilt u voortaan wel automatisch betalen, download dan via onze website het machtigingsformulier of neem contact met ons op via 088 000 89 00. Almere, Nobelhorst Huurtoeslag Ymere geeft de jaarlijkse huurverhoging door aan de Belastingdienst. De Belastingdienst past niet meteen de huurtoeslag aan. Het bedrag dat u elke maand ontvangt, blijft dus hetzelfde voor de rest van dit jaar. Let op: heeft u een bank of instantie gemachtigd om de huur over te maken, dan moet u zelf op tijd de nieuwe huurprijs doorgeven. Wilt u meer weten? Lees dan onze folder ‘Huur betalen’. Deze kunt u ophalen bij uw vestiging of downloaden op www.ymere.nl . Amsterdam-Noord, Waterlandplein Aan het eind van 2014 krijgt u de definitieve berekening huurtoeslag van de Belastingdienst. Hierin is de jaarlijkse huurverhoging wel verwerkt. Het kan zijn dat u vanwege de huurverhoging te weinig huurtoeslag heeft gekregen. Dit verrekent de Belastingdienst alsnog bij de definitieve berekening. In de voorschotbeschikking van 2015 kloppen de huurgegevens wel. Heeft u nog vragen over de huurtoeslag, neem dan contact op met de Belastingdienst via telefoonnummer 0800 0543. Weesp en Muiden Ymere is per 1 maart gefuseerd met De Woningbouw uit Weesp. Op een enkel punt gelden daar andere afspraken rond de huur en huurverhoging. Huurders in Weesp en Muiden worden bij het betalen met een acceptgiro geen extra kosten in rekening gebracht. Met vragen over huur betalen of problemen met huur betalen kunnen zij bellen naar 0294 46 07 60, afdeling huurincasso. informeert | 3 Het puntensysteem Voor een betere woning moet je meer huur betalen dan voor een woning die minder goed is. Daar zijn we het allemaal over eens. Maar hoe bepaal je nu wat een betere woning is? En hoe bepaal je welke huur daar bij past? Om dat zo eerlijk mogelijk te berekenen, is het zogenaamde WoningWaarderingsStelsel ingevoerd. Dit is bij u waarschijnlijk beter bekend als het puntensysteem. Het puntensysteem werkt eigenlijk heel eenvoudig. Het komt erop neer dat een woning punten krijgt voor allerlei kenmerken en voorzieningen. Een eengezinswoning krijgt bijvoorbeeld meer punten dan een woning in een flat. Een tuin of balkon leveren ook extra punten op. Kamers krijgen één punt per vierkante meter en ook voorzieningen als een douche en wastafels worden in punten uitgedrukt. Verbeteringen of bijzondere voorzieningen (voor bijvoorbeeld gehandicapten) kunnen extra punten opleveren. En ook de woonomgeving. Bij het huurverhogingsvoorstel zit de puntentelling van uw woning en kunt u zien wat de WOZwaarde is van de woning die u huurt. Wijzigingen in puntensysteem Afgelopen jaar is het puntensysteem op een aantal punten veranderd. De belangrijkste veranderingen zijn: • Alle woningen hebben nu een energielabel van A t/m G. Dit energielabel is vertaald in punten. Zo krijgt een flat met label G bijvoorbeeld nul punten en een flat met label A 32 punten. • Door de Warmtewet krijgen nu zo’n 130 woongebouwen die een gemeenschappelijke verwarming hebben, per verwarmd vertrek niet 2 punten maar 1,5 punt. • Woont u in een Rijksmonument, dan wordt de maximale huurprijs niet meer met 30% verhoogd, maar krijgt u er 50 punten bij. Maximale huurprijs Met behulp van het puntensysteem berekenen we de huur die we voor een woning mogen vragen. Alle punten worden daarvoor bij elkaar opgeteld. Bij het totaal puntenaantal geldt een maximale huurprijs voor die woning. Eventuele bijkomende kosten en servicekosten voor bijvoorbeeld geiser, water, service-abonnement, glasfonds komen hier nog bij. Als u in een serviceflat woont, kan uw netto huur hoger uitvallen dan de maximale huurprijs. De maximale huur van een serviceflat mag namelijk met 35% worden verhoogd. 4 | Huurkrant | 2014 Amsterdam-Oost, Transvaalbuurt Bonusregelingen Van Hoog naar Laag Bent u ouder dan 65 jaar of medisch urgent en huurt u een woning van Ymere in Amsterdam? Dan krijgt u voorrang als u wilt verhuizen naar een woning van Ymere op de begane grond of één hoog in uw eigen buurt. Het blijkt dat veel ouderen graag naar zo’n woning willen verhuizen, maar niet als ze dan in een andere buurt terecht komen. Met de regeling Van Hoog naar Laag komt Ymere aan die wensen tegemoet. Nieuw is dat als u daarbij naar een woning van Ymere verhuist u de oude huurprijs houdt. Trouwe Klantenbonus Heeft u een sociale huurwoning van Ymere, een woonduur van negen jaar of langer en verhuist u naar een andere huurwoning van Ymere? Dan komt u misschien in aanmerking voor de Trouwe Klantenbonus. Ook als een huurder van Ymere een woning van ons koopt, is het mogelijk om de Trouwe Klantenbonus te ontvangen. Kijk voor de voorwaarden en de hoogte van het bedrag in de folder ‘Trouwe Klantenbonus’. Die vindt u op onze website www.ymere.nl of kom langs bij uw vestiging voor meer informatie.