Transcript reactie op zienswijzen bvt en bvn inzake huurverhoging

Reactie van Woontij op zienswijzen Bewonersvereniging Nieuwediep en
Bewonersvereniging Texel inzake huurverhoging 2014
Besluit
De huurverhoging per 1 juli 2014 wordt definitief vastgesteld op:
• Inkomens <= € 34.085,4%
• Inkomens > € 34.085,- en <= € 43.602,4%
• Inkomens > € 43.602,6,5%
De ontvangen zienswijzen van BVN en BVT hebben niet geleid tot aanpassing van het
voorgestelde beleid voor huurverhoging per 1 juli 2014, omdat:
• De bezwaren met argumenten worden weerlegd (zie notitie);
• De financiële continuïteit en WSW-borgingsruimte niet in gevaar mogen worden
gebracht. De extra huurverhoging is noodzakelijk om de (gedeeltelijk) de extra lasten
van Verhuurdersheffing op te vangen;
• Door BVN en BVT geen alternatieven worden aangedragen om de
Verhuurdersheffing te dekken;
• 2014 vooralsnog het laatste jaar is waarin de inkomensafhankelijke huurverhoging
en de mogelijkheid van extra huurverhoging ter compensatie van de
Verhuurdersheffing kan worden doorgevoerd. Het is onbekend hoe de voorgenomen
huursombenadering er in 2015 gaat uitzien.
Toelichting
Zienswijze BVN: unaniem zijn wij tot de conclusie gekomen dat huurders niet de melkkoe
mogen worden van de verhuurders en/of de overheid, die verhuurders een heffing oplegt om
het begrotingstekort terug te dringen. Huurders hebben geen belastingvoordelen t.o.v.
kopers. De verhuurders halen het grootste deel van deze heffing terug door de huren meer
dan gewenst te verhogen. Woontij verhoogt de huren tot 100% van de maximaal redelijke
huur, zonder dat daar iets tegenover staat, zoals o.a. extra onderhoud.
Reactie Woontij: de invoering van de Verhuurdersheffing heeft grote gevolgen voor de
verhuurexploitatie van woningcorporaties. De Verhuurdersheffing is een politieke keuze,
waaraan woningcorporaties niets kunnen veranderen. Woontij beschouwt huurders niet als
‘melkkoe’, de extra huurverhoging verdwijnt immers niet in de kas van Woontij maar dient
uitsluitend als (gedeeltelijke) dekking van de Verhuurdersheffing. Woningcorporaties dienen
hun financiële continuïteit te waarborgen. Daarvoor is een gezonde woningexploitatie
noodzakelijk. Woontij wil die realiseren door te bezuinigen op kosten en het extra verhogen
van de huur. Inmiddels heeft Woontij met succes reeds veel bezuinigingsmaatregelen
doorgevoerd, zoals op de personeelsformatie, advertentiekosten, bewonersparticipatie en
sponsoring. Ook is vastgelegd dat de komende vijf jaar het budget voor onderhoud niet wordt
verhoogd. Mijns inziens leidt dat echter niet tot slechter onderhoud aan de woningen. Door
het huidige lage BTW-tarief en gunstig aanbestedingsklimaat kan er veel meer onderhoud
voor hetzelfde budget worden uitgevoerd. Bovendien ontstaat door verkoop van wat oudere
huurwoningen en nieuwbouw van onderhoudsarme woningen minder behoefte aan
onderhoud. Door de invoering van vraaggestuurd onderhoud denkt Woontij beter te kunnen
inspelen op de individuele behoeften van huurders, zodat er wel degelijk sprake is van extra
onderhoud.
Het beleid van Woontij is om de huren te verhogen tot 100% van de maximaal redelijke
huurprijs. Daarbij heeft Woontij voor de meeste woningen de maximum huurprijs bepaald op
de sociale huurgrens. Doordat veel woningen vanwege het aantal woningwaarderingspunten
een veel hogere maximale huurprijs hebben dan de sociale huurgrens, betekent dit beleid
van Woontij in de praktijk dat de meeste woningen ruim onder de 100% blijven.
Aangezien een groot deel van de kosten (zoals belastingen, afschrijvingen, rente) niet of
nauwelijks beïnvloedbaar is zijn de kostenbezuinigingen beperkt. Grosso modo kan Woontij
met een grote bezuinigingsinspanning een kwart van de Verhuurdersheffing opbrengen door
bezuinigingen. Ongeveer driekwart zal uit extra huurverhoging moeten komen. Gelet op de
1
grote vraag naar sociale huurwoningen (met name op Texel) is het voor Woontij geen optie
om de verkoopopbrengsten te gebruiken voor dekking van de Verhuurdersheffing.
Zienswijze BVN: Bovendien maakt Woontij gebruik van maximale ruimte om jaarlijks de huur
te verhogen. De huurders van Woontij moeten het ook dit jaar doen met ingeperkt onderhoud
en krijgen vrij weinig terug voor de hogere huur. Tevens tekenen zich nu al de ongemakken
af van het zogenaamde participatie beleid.
Reactie Woontij: Woontij heeft in 2012 € 2,5 miljoen uitgegeven aan onderhoud. In 2013 was
dit circa € 3,1 miljoen en in 2014 loopt dit op tot circa € 3,7 miljoen. Het groot onderhoud aan
de complexen Jozef, Catharina en Lidwina en de invoer van vraaggestuurd onderhoud zijn
voorbeelden dat Woontij juist extra aandacht besteed aan onderhoud in plaats van ‘inperken’
zoals wordt gesuggereerd.
Zienswijze BVN: In onze beleving is het sociaal verhuurders etiket wat u pretendeert te
dragen verdwenen. De huren van Woontij zijn in vergelijking met Woningstichting Den Helder
aanzienlijk hoger. Uw zienswijze dat de huurders huursubsidie kunnen krijgen als de huur
m.b.t. hun inkomen te hoog wordt houdt geen stand. Afhankelijk zijn van de overheid is
tegenwoordig geen prettig vooruitzicht meer, immers als ergens gesneden moet worden dan
toont diezelfde overheid zich onbetrouwbaar en past de subsidie voorwaarden tijdens de
looptijd zonder probleem aan.
Reactie Woontij: De regeling van huurtoeslag is en blijft vooralsnog van toepassing. Hierdoor
ontvangen huurders met een laag inkomen een tegemoetkoming in hun huurkosten. Door
versobering van deze regeling is de praktijk dat huurders wel steeds meer zelf moeten
betalen.
Het is jammer dat BVN Woontij niet meer als sociaal verhuurder beschouwt. Naar onze
mening is en blijft Woontij een sociaal verhuurder. Wij richten ons primair op de huisvesting
van de laagste inkomens en andere bijzondere doelgroepen die niet zelf in hun huisvesting
kunnen voorzien. Daarvoor worden nieuwe woningen ontwikkeld, waarvoor Woontij een
onrendabele top accepteert en worden huren gemaximeerd op de sociale huurgrens. Het
prijskaartje voor het niet doorberekenen van de marktconforme kostprijs is circa € 3 miljoen
per jaar. Niet alleen uit deze financiële bijdragen, maar ook uit inspanningen op het gebied
van bewonersparticipatie, leefbaarheid, huurincassobeleid en inzet van buurtconciërges,
blijkt het sociaal verhuurderschap van Woontij.
Zienswijze BVN: Wij kunnen dan ook niet anders concluderen dat wij, als bestuur van de
BVN, ook dit jaar tegen de inkomensafhankelijke huurverhoging zijn. De door u voorgestelde
huurverhoging is voor ons een gluurverhoging. Hogere inkomens meer huur laten betalen zal
er echt niet toe leiden dat deze groep massaal gaat verhuizen. Deze groep is geenszins van
plan over te stappen naar een duurdere huurwoning of over te gaan tot aanschaf van een
koopwoning. Verder is het een leemte in de huurprijzenwet dat als er eenmaal het
percentage van de huurverhoging vastgesteld is, bij een gewijzigde situatie m.b.t. inkomen er
geen weg terug meer is. Zelfs als het inkomen van huurders daalt krijgen zij de extra
huurverhoging niet meer terug. Reden temeer om terughoudend te zijn met onbeperkt de
huren te verhogen al dan niet bij een mutatie.
Reactie Woontij: De inkomensafhankelijke huurverhoging wordt door Woontij slechts
toegepast voor een kleine groep huurders, met een inkomen boven € 43.602,-. Woontij wil
zich als sociaal verhuurder richten op de laagste inkomens. Huishoudens met een inkomen
boven € 43.602,- behoren financieel gezien niet tot onze doelgroep. Wij vinden het daarom
gerechtvaardigd om voor deze huishoudens gebruik te maken van de wettelijk toegestane
inkomensafhankelijke huurverhoging. Daarmee voeren we het beleid van de minister uit om
het scheef wonen aan te pakken en de doorstroming te bevorderen. Deze maatregel zal er
niet toe leiden dat men massaal gaat verhuizen. Wel heeft dit tot effect dat meer mensen
alternatieven zoals een koopwoning gaan overwegen. Bovendien gaan de scheefwoners
automatisch iets minder scheef wonen als hun huur extra wordt verhoogd.
2
Zienswijze BVN: Zoals uw voorstel door u nu wordt gepresenteerd is het voor ons
onaanvaardbaar. Wij sluiten ons aan bij het voorstel gedaan door de BVT om voor de lagere
en middeninkomens de huur maximaal inflatievolgend te laten zijn. Reeds eerder hebben wij
Woontij erop gewezen dat het exorbitant verhogen van huren kan leiden tot wanbetaling.
Woontij dient hier geducht rekening mee te houden! Uiteraard onderkennen wij dat dit niet
alleen aan huurverhogingen ligt. Wellicht is het mogelijk dat wij als bewonersverenigingen
gezamenlijk onderhandelingen met u over uw huurprijzenbeleid tot een ander standpunt
kunnen komen, maar daar is tot nu toe nog nooit een mogelijkheid voor geboden en eerlijk is
eerlijk ook wij hebben deze mogelijkheid nooit benut. Wij nodigen u hier graag toe uit.
Reactie Woontij: Het huurverhogingsvoorstel van Woontij komt niet uit de lucht vallen. Het is
een uitvoeringsvoorstel van het beleid zoals is vastgelegd in wettelijke regelingen en het
strategisch beleid (De kern van de zaak). Bij het opstellen van het strategisch beleid zijn de
bewonersverenigingen wel degelijk in de gelegenheid is gesteld om hun zienswijze in te
dienen en mee te praten over o.a. het huurprijzenbeleid. Zoals wordt geconcludeerd zijn
deze mogelijkheden niet benut. Woontij maakt zich evenals BVN zorgen over de
betaalbaarheid van de huurwoningen. Dat zal een belangrijk thema zijn voor het nieuwe
ondernemingsplan 2015-2017 dat in 2014 wordt opgesteld. Uiteraard ontvangen de
bewonersverenigingen een uitnodiging om over dit belangrijke onderwerp mee te denken en
te praten, zodat hiervoor een verantwoorde koers voor de toekomst wordt bepaald.
Zienswijze BVT: Voor de huren juli 2014/15 hebben wij het volgende voor ogen: voor
inkomens van € 34.085,- is de inflatie al een hele som en gezien de niet stijgende
huursubsidie voldoende, voor de andere inkomens is ook matiging geboden gezien ene
inkomen tussen € 34.085,- en € 43.602,- voor een gemiddeld gezin ook geen vetpot is en lijkt
inflatie 2,5% plus 1,5% ons het allermeest redelijke.
Reactie Woontij: Woontij is het eens met de zienswijze van BVT om voor de
middeninkomens (van € 34.085,- en € 43.602,-) geen inkomensafhankelijke huurverhoging
toe te passen.
3