Transcript QUY TRÌNH & KỸ NĂNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN
Slide 1
ĐẠI HỌC TÂY ĐÔ
TỔNG QUAN VỀ DỊCH VỤ
MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN
GV : MBA.Phạm Ngọc Phương
EM: [email protected] – ĐT 0903106607
-TP.HCM năm 2008-Lưu hành nội bộ-
Slide 2
TỔNG QUAN VỀ DỊCH VỤ MÔI GIỚI BĐS
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
Giíi thiÖu vÒ dÞch vô m«i giíi bÊt ®éng s¶n
Vai trß cña m«i giíi bÊt ®éng s¶n trong nÒn
kinh tÕ thÞ trêng
Nguyªn t¾c ho¹t ®éng m«i giíi bÊt ®éng
s¶n
§iÒu kiÖn kinh doanh vµ yªu cÇu chuyªn
m«n cña nhµ m«i giíi bÊt ®éng s¶n
Nh÷ng yÕu tè ¶nh hëng ®Õn sù ph¸t triÓn
nghÒ m«i giíi bÊt ®éng s¶n
§¹o ®øc nghÒ nghiÖp trong m«i giíi bÊt
®éng s¶n
Kinh nghiệm c¸c níc trong nghÒ MGB§S
Slide 3
1. GIỚI THIỆU VỀ DỊCH VỤ MGBĐS
1.
2.
3.
Khái niệm về MGBĐS
3 điều quan trọng của người
MGBĐS
Dịch vụ MGBĐS hình thành & phát
triển là tất yếu khách quan trong
nền kinh tế thị trường
Slide 4
1. Khái niệm về MG, MGBĐS
NGƯỜI MUA
MÔI GIỚI
NGƯỜI BÁN
MG là hoạt động của người thứ 3 với mục đích tạo sự thông
cảm, thấu hiểu về các vấn đế liên quan giữa các bên với
nhau, hoặc là việc giải quyết những công việc nào đó liên
quan giữa 2 bên.
Người MG lúc này đóng vai trò là cầu nối
Hoạt động MG là công việc với mục đích tạo ra thu nhập mà
đối tượng của nó là thương vụ được thực hiện giữa 2 bên
Slide 5
2. Ba điều quan trọng của người MGBĐS
Thứ nhất :
Nhà MGBĐS luôn hoạt động phục vụ cho những người
khác, họ đóng vai trò trung gian cho các bên
Nếu như nhà MGBĐS trở thành một bên nào đó của thương
vụ thì việc thưc hiện các hoạt động liên quan sẽ mất đi tính
chất MG.
Ví dụ :
Slide 6
Thứ hai :
Hoạt động của nhà MGBĐS là hoạt động có tính chất
thương mại
Nhà MGBĐS thực hiện những hoạt động với mục tiêu kết
nối những mối quan hệ mang tính thương mại đến việc ký
kết hợp đồng mà hàng hóa là BĐS-1 loại HH đặc biệt
Slide 7
Thứ ba :
Những công việc của nhà MGBĐS đều được trả
công
Họ tiến hành những công việc trên là để nhận
được tiền công, tiền hoa hồng
Slide 8
3. Dịch vụ MGBĐS là tất yếu khách quan
CầN THIếT THEO YÊU CầU CủA PHÁP LUậT :
- LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA QUỐC HỘI NƯỚC CỘNG HOÀ
XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM SỐ 63/2006/QH11 NGÀY 29 THÁNG 6
NĂM 2006.
-
-
LUậT này đã được Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa
Việt Nam khoá XI, kỳ họp thứ 9 thông qua ngày 29 tháng 6
năm 2006.
Phần cho MGBĐS tại chương IV mục 1, từ điều 44 đến điều
50
Slide 9
CầN THIếT Để ĐÁP ứNG NHU CầU GIAO DịCH CủA
THị TRƯờNG :
Thị trường BĐS rất đặc biệt hơn những thị trường HH khác
và phải cần nhà MG vì :
1/Giá trị BĐS rất lớn nhưng tính thanh khoản lại rất kém
2/Phần lớn những người tham gia giao dich trên thị trường
không có đủ thông tin về các vấn đề hỗ trợ (& cả am hiểu
thủ tuc cần thiết) để tiến hành dễ dàng (Người mua &
người bán khó tìm và thỏa mãn được nhau)
Slide 10
2. VAI TRÒ CỦA MGBĐS TRONG T.TR BĐS
Rõ ràng môi giới bất động sản có những mặt tích cực và
tiêu cực,
chính những người tham gia nhiều khi biến cho thị trường
này méo mó, nhưng không thể phủ nhận vai trò của
những nhà môi giới họ chính là chất xúc tác đưa các giao
dịch tới thành công, đồng thời thúc đẩy sự phát triển của
thị trường bất động sản.
Vai trò của dịch vụ này thể hiện qua các mặt sau:
Slide 11
2. VAI TRÒ CỦA MGBĐS TRONG T.TR BĐS
1.
2.
3.
4.
5.
6.
Thu thập & cung cấp t.tin về BĐS & các t.tin khác có liên
quan đến BĐS
Tư vấn cho khách hàng
Làm cầu nối giữa cung-cầu BĐS
Làm tăng số lượng giao dịch BĐS trên thị trường (T.Tr)
Mở kênh T.Tr công khai minh bạch về BĐS giúp T.Tr hoạt
động ổn định
Giúp nhà nước hoàn thiện các hoạt động quản lý nói
chung & quản lý T.Tr BĐS nói riêng
Slide 12
1/Thu thập & cung cấp t.tin về BĐS & các
t.tin khác có liên quan đến BĐS
Do tính đặc thù về của hàng hoá bất động sản và thị trường
bất động sản. Nó là một thị trường không hoàn hảo, thông
tin về thị trường, về hàng hoá không thật đầy đủ và không
được phổ biến rộng rãi như các hàng hoá khác và tiêu chí
tham gia đánh giá bất động sản cũng không chính xác như
các hàng hoá khác
Slide 13
Chính vì vậy hệ thống thông tin đóng một vai trò quan
trọng đối với sự vận hành của thị trường trường bất động
sản, đó là toàn bộ các thông tin liên quan đến bất động
sản, bao,gồm các thông tin về: luật pháp, chính sách đất
đai, quy hoạch kế hoạch sử dụng đất, vị trí của bất động
sản, môi trường, nhu cầu,mức cung, tâm lý, tập quán…
Slide 14
1/Thu thập & cung cấp t.tin về BĐS & các
t.tin khác có liên quan đến BĐS
Các t.tin này là cơ sở rất quan trọng cho việc thực hiện các
giao dịch, các quyền & lợi ích chứa đựng bên trong BĐS
Các t.tin thu thập bao gồm :
+ Loại BĐS
+ Vị trí
+ Thông tin về quy hoạch có liên quan đến BĐS
+ Quy mô, diện tích của BĐS
+ Đặc điểm, tính chất, công năng sử dụng, chất lượng BĐS
+ Thực trạng các công trình hạ tầng, các dịch vụ về kỹ
thuật & XH có liên quan BĐS
Slide 15
+ Tình trạng pháp lý của BĐS : Hồ sơ, giấy tờ về quyền sở
hữu-quyền sử dụng BĐS, giấy tờ liên quan đến việc tạo lập
BĐS, lịch sử sở hữu, sử dụng BĐS, …
+ Các hạn chế về quyền sở hữu-quyền sử dụng BĐS (nếu
có)
+ Giá bán, chuyển nhượng, thuê, cho thuê, thuê mua BĐS
+ Quyền & lợi ích của những người thứ ba có liên quan
+ Các t.tin khác có liên quan đến BĐS
-
-
Nhà MGBĐS phải có nhiệm vụ công khai tất cả các t.tin đã
thu thập được về BĐS cho khách hàng
Nếu cung cấp t.tin không trung thực, gian lận, lừa dối, … sẽ
bị coi là hành vi vi phạm pháp luật và bị cấm
Slide 16
2/Tư vấn cho khách hàng
Do thị trường bất động sản người mua và người bán không
có cơ hội và đầy đủ lượng thông tin cần thiết để lựa chọn
thị trường phù hợp với mình.
Thị trường bên cạnh sự hoạt động chính thức dưới sự quản
lý của nhà nước là thị trường hoạt động không chính thức
(ngoài sự kiểm soát của nhà nước )
Slide 17
Thị trường phát triển một cách tự phát, tình trạng đầu cơ
vào đất thì nhiều, từ đó dẫn tới gía quá cao khiến tất cả
mọi người không thể biết được giá đó là “ thực” hay là giá
“ảo”. Vì thế khi mà thị trường “ lạnh” số lượng các giao dịch
bất động sản ít sẽ dẫn đến nhiều nhà đầu cơ đứng trước bờ
phá sản
Slide 18
Đồng thời do không nắm bắt được thông tin nên việc định
giá cũng thiếu chính xác xảy ra tình trạng đầu cơ tràn lan
nhưng không phải ai cũng có lợi nhuận. Điều này kìm hãm
sự phát triển của thị trường.
Rõ ràng thị trường cần phải có tư vấn ở trình độ cao, một
trong các loại tư vấn đó là dịch vụ môi giới bất động sản.
Slide 19
Vì vậy nhà MGBĐS phải tư vấn cho cả 2 bên mua bán
sao cho mang lại lợi ích lớn nhất.
Tư vấn về giá cả, kiến trúc, phong thủy, …
Trong tư vấn, tâm lý KH là rất quan trọng
Slide 20
3/Làm cầu nối giữa cung-cầu BĐS
Thông qua các tổ chức môi giới – những người đã qua
đào tạo có kinh nghiệm và kiến thức chuyên môn nắm
được thông tin thị trường, am hiểu pháp luật về bất
động sản, giúp các đối tượng có nhu cầu giao dich bất
động sản thoả mãn điều kiện của mình, giúp cho họ tính
toán kĩ lưỡng trong việc mua bán để quyết định phù hợp
nhất
Slide 21
Đồng thời thông qua tổ chức môi giới, việc cung cấp
thông tin sẽ được hoàn hảo hơn, việc đầu cơ hay đầu tư
bất động sản của các cá nhân tổ chức sẽ có căn cứ xác
thực hơn, giá cả bất động sản trên thị trường sẽ phản
ánh đúng mối quan hệ cung cầu, đưa các giao dịch vào
hoạt động công khai minh bạch, hạn chế tình trạng đầu
cơ đất tràn lan, ép giá.
Slide 22
4/Làm tăng số lượng giao dịch BĐS
trên thị trường
Nhà MGBĐS đã đưa cầu và cung đến với nhau một cách
nhanh nhất & hiệu quả nhất, tạo điều kiện thuận lợi cho t.tr
BĐS trở nên sôi động hơn, nhanh chóng hơn
Có thể so sánh vai trò của nhà MGBĐS trong t.tr BĐS với
chất xúc tác trong một phản ứng hóa học cơ bản.
Từ đó sẽ làm gia tăng số lượng giao dịch trên t.tr BĐS
Slide 23
5/Mở kênh T.Tr công khai minh bạch về BĐS
giúp T.Tr hoạt động ổn định
Một nhà MGBĐS chuyên nghiệp phải có trách nhiệm cao
trong công việc của mình, nhất là đạo đức nghề nghiệp.
Vì vậy những t.tin KH nhận được từ nhà MGBĐS phải là t.tin
đầy đủ, chính xác, và được công khai minh bạch.
Công khai minh bạch về t.tin sẽ giúp t.tr BĐS phát triển
lành mạnh, hiệu quả, hạn chế được rất nhiều lượng các
giao dịch “ngầm” trên t.tr
Từ đó giúp phát huy được vai trò to lớn của t.tr BĐS đối với
sự phát triển nền kinh tế Quốc dân
Slide 24
6/Giúp nhà nước hoàn thiện các hoạt động
quản lý nói chung & quản lý T.Tr BĐS
nói riêng
Chính hoạt động của các Cty KD BĐS và người MGBĐS là
yếu tố góp phần hoàn thiện môi trường pháp lý hoạt động
quản lý của nhà nước đối với t.tr BĐS
Slide 25
Nhất là t.tr BĐS Việt nam còn mới mẻ, là nơi phát sinh và
bộc lộ rõ những xung đột lợi ích giữa những đối tượng tham
gia t.tr. Nếu môi trường pháp lý không đủ chặt chẽ sẽ dẫn
đến những đổ vỡ tất yếu.
Thông qua t.tin phản hồi từ các tổ chức và cá nhân MGBĐS,
nhà nước kịp thời điều chỉnh khung pháp lý để t.tr BĐS
phát triển tốt hơn.
Slide 26
7/Khai thác nguồn thu cho ngân sách
nhà nước
Theo thống kê có trên 70% các giao dịch bất động sản
được thực hiện thông qua các tổ chức môi giới không đăng
ký kinh doanh, gây thất thu lớn cho ngân sách của nhà
nước. Mà thuế là nguồn thu chính của nhà nước để trang
trải cho mọi hoạt động, chi phí của cả nước .
Slide 27
Vì vậy khi các tổ chức, cá nhân môi giới này được công
nhận cho phép hành nghề và có đăng kí kinh doanh sẽ giúp
cho họ hoạt động có hiệu quả hơn đồng thời thông qua các
giao dịch đó nhà nước tăng thu nhập về thuế.
Slide 28
3. NGUYÊN TẮC HOẠT ĐỘNG CỦA MGBĐS
1.
Tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện quy định tại khoản 2 và
3 điều 8 của luật KDBĐS được KD dịch vụ môi giới BĐS
(sau đây gọi là tổ chức, cá nhân MGBĐS), làm trung gian
trong việc đàm phán, ký hợp đồng kinh doanh BĐS và
được hưởng thù lao, hoa hồng theo hợp đồng MGBĐS
Slide 29
2. Hoạt động MGBĐS phải công khai, trung thực và tuân thủ
pháp luật.
2. Tổ chức, cá nhân MGBĐS không được đồng thời vừa là nhà
MG vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao
dịch KDBĐS.
Slide 30
4. ĐIỀU KIỆN KD DVMGBĐS & YÊU CẦU
CHUYÊN MÔN CỦA NHÀ MGBĐS
4.1 Điều kiện KD DVMGBĐS : (Điều 8-Luật KD BĐS số
63/2006/QH11. Điều kiện đối với tổ chức, cá nhân hoạt
động kinh doanh bất động sản)
1. Điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới bất động
sản đối với tổ chức kinh doanh dịch vụ môi giới,
định giá bất động sản:
Slide 31
a. Về điều kiện pháp lý:
a1- Tổ chức khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động
sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã,
đăng ký kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản theo
quy định của pháp luật;
a2- Trường hợp tổ chức kinh doanh dịch vụ bất động
sản đã có tư cách pháp nhân khi bổ sung đăng ký kinh
doanh hoạt động dịch vụ môi giới thì chỉ cần đảm bảo
điều kiện quy định tại Điểm b như sau:
Slide 32
b. Về nhân sự:
b1- Tổ chức khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản
phải có ít nhất 01 người có chứng chỉ môi giới bất động
sản;
Trường hợp tổ chức kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất
động sản phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ môi giới
bất động sản.
Slide 33
b2- Người quản trị, điều hành của bộ phận hoặc công ty
trực thuộc thực hiện môi giới bất động sản (Trưởng, phó
Phòng, hoặc Trưởng, phó Ban, hoặc Giám đốc, Phó Giám
đốc) có trình độ chuyên môn về kinh tế, tài chính, ngân
hàng phù hợp với hoạt động môi giới bất động sản, có
kiến thức và kinh nghiệm về kinh doanh trên thị trường
bất động sản;
Slide 34
c. Về vốn:
Có vốn pháp định tối thiểu là 6 tỷ đồng;
d. Về trụ sở hoạt động:
d1- Có địa chỉ giao dịch ổn định.
d2- Có cơ sở vật chất, hệ thống kỹ thuật tin học và
phương tiện thông tin liên lạc (điện thoại, thiết bị ghi
âm, máy vi tính và các thiết bị khác) đáp ứng yêu cầu
của hoạt động môi giới bất động sản.
Slide 35
2. Với cá nhân hoạt động môi giới bất động sản:
Cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc
lập phải đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp
luật và có chứng chỉ môi giới bất động sản.
Slide 36
Theo Nghị định 153, hướng dẫn thi hành Luật Bất
động sản, Điều kiện để Cấp chứng chỉ hành nghề
Môi giới bất động sản:
a) Không phải cán bộ, công chức nhà nước;
b) Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, không đang trong
tình trạng bị truy cứu trách nhiệm hình sự, chấp hành án
phạt tù;
c) Có giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa đào tạo, bồi
dưỡng kiến thức về môi giới bất động sản
d) Có hồ sơ xin cấp chứng chỉ môi giới bất động sản
theo quy định.
Slide 37
4.2 Yêu cầu chuyên môn của nhà MGBĐS
- Yêu cầu chung:
+ Không phải là cán bộ, công chức nhà nước.
+ Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ; không bị cấm hành
nghề theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền; không
đang trong tình trạng bị truy cứu trách nhiệm hình sự, chấp
hành án phạt tù;
+ Trình độ học vấn tối thiểu từ tốt nghiệp PTTH trở lên.
+ Có chứng chỉ môi giới bất động sản do cơ quan có thẩm
quyền công nhận và cấp.
Slide 38
- Ngoài ra còn có một số yêu cầu sau đối với nhà môi
giới bất động sản chuyên nghiệp:
+ Để trở thành nhà Môi giới chuyên nghiệp đầu tiên phải
có khả năng chịu đựng: sự ức chế, bức xúc… những việc
này luôn luôn xảy ra khi tiếp xúc khách hàng -> phải biết
chịu đựng, nhẫn nại. -> phải tìm được lối thoát khi xảy ra
các tình trạng trên.
+ Phải biết cách đối xử, ứng xử với nhiều loại người khác
nhau.
Slide 39
- Yêu cầu cụ thể:
+ Nắm chắc pháp luật kinh doanh bất động sản, môi
giới bất động sản.
+ Hiểu biết cơ bản về thị trường bất động sản và các
vấn đề liên quan đến hoạt động môi giới trên thị trường
bất động sản.
+ Nắm rõ nội dung trình tự quy trình của dịch vụ môi
giới bất động sản.
+ Có kiến thức cơ bản về tiếp thị kinh doanh bất động
sản.
+ Tuân thủ nghiêm túc trách nhiệm và đạo đức hành
nghề môi giới bất động sản phù hợp với đạo đức xã hội
nói chung và đạo đức kinh doanh nói riêng.
Slide 40
+ Phải rèn luyện tính kiên nhẫn, phải hoà đồng, đọc chính
xác những tín hiệu của khách hàng, phải học cách chai lỳ
trước những cái dễ làm tổn thương, phải học cách nhanh
chóng đứng lên sau thất bại.
+ Phải có kỹ năng tạo bầu không khí thân thiện.
+ Liên tục rèn luyện thực hành tinh thần, khả năng nắm
bắt tâm lý và rèn luyện thân thể.
Slide 41
- Nguyên tắc: để cho các bên dễ đi đến thoả
thuận.
+ Xác định thiện cảm ngay lần gặp đầu tiên.
+ Cố gắng thực hiện những lời đã hứa với khách
hàng, thậm chí thực hiện nhiều hơn những lời đã hứa
một cách tỉ mỉ và cẩn thận. Đồng thời thông báo
thường xuyên tiến trình sự việc với khách hàng.
+ Giải quyết các công việc giữa các bên mua và bán
theo hướng bạn là người Môi giới của hai bên, cần xử
công bằng với hai bên theo nguyên tắc “ fairplay”.
Slide 42
- Hình ảnh lý tưởng của nhà Môi giới
chyên nghiệp
1.
2.
Đi sâu vào nghiệp vụ chuyên môn: bắt buộc sự dấn
thân của mình vào vòng quay của bất động sản là sự
nghiệp chứ không phải là công việc để kiếm sống.
Tính chuyên môn sâu và động lực nghề nghiệp sẽ
liên hiệp các nhà Môi giới lại….
Sự kiên nhẫn: chân thành với khách hàng, biết lắng
nghe kể cả không liên quan trực tiếp.
Slide 43
1.
2.
Trong quá trình giao tiếp quan hệ với khách hàng
cần gây niềm hứng khởi cho khách hàng.
Tinh thần trách nhiệm:
Nhận trách nhiệm về mình và có ý thức tỉnh táo thực
hiện trách nhiệm đó.
Nghề Môi giới không thích hợp với người thiếu năng
lực, láu cá, không tôn trọng luật chơi
Slide 44
- Tính chuyên nghiệp:
+ Chuyên môn nghề nghiệp cao; cần hiểu biết những
ngõ ngách, vùng tối trong nghề nghiệp,biết cách xử lý
những tình huống nhạy cảm.
+ Có khả năng soạn thảo hợp đồng khác nhau trên thị
trường quốc gia và quốc tế
Slide 45
- Đạo đức nghề nghiệp:
+ Người Môi giới làm việc dưới sức ép của dư luận xã
hội, báo chí ->cần xác định.
. Không nên nghĩ rằng khách hàng biết tự bảo vệ mìh
và pháp luật bảo vệ họ.
. Không nên nghĩ khách hàng phụ thuộc hoàn toàn
vào Môi giới.
+ Phải tuyệt đối tuân theo đạo đức chung:
Slide 46
-
Độ tin cậy:
- Thông tin: việc trao đổi thông tin giữa các nhà Môi giới
là vấn đề cơ bản nhất. ở Việt Nam vẫn là vùng trắng,
cần hỗ trợ các cơ quan điều tra cơ bản cung cấp thông
tin cơ bản về thị trường bất động sản.
Năng lực: Có thông tin đầy đủ lĩnh vực liên quan, khả
năng vận dụng vào thực tế, biết cách tư vấn…
Slide 47
- Phong cách: nhanh nhẹn, phong cách riêng.
+ Sự nhanh nhẹn: công việc luôn yêu cầu sự nhanh
nhẹn. di chuyển tranh thủ thời gian. Nhanh nhẹn cả về
vật lý và tâm lý.
+ Luôn sẵn sàng phục vụ: hoạt động trong mọi hoàn
cảnh, thời gian không phải của chính họ mà phụ thuộc
và khách hàng.-> bản thân và gia đình phải chấp nhận.
Slide 48
- Óc quan sát: Kết nối sự việc, có trí nhớ tốt, cần nhớ
mặt họ tên sở thích của khách hàng.
- Văn hoá cá nhân: Cần chứng tỏ là người có văn hoá
cá nhân cao, thể hiện trong quan hệ với khách hàng,
văn hoá ứng xử trong công việc
Slide 49
- Diện mạo bên ngoài:
+ Ấn tượng đầu tiên: Khách hàng ngay đầu tiên đã
để ý đến nhà Môi giới , khoảng 30 đến 60 giây đầu tiên
có thể nhận diện mức độ trung thực , trình độ văn hoá,
tính cách, công việc của họ có thuận lợi hay không.
+ Hình thức quan trọng hơn nội dung: ấn tượng
đầu tiên tạo nên bởi hình thức 50 %, 38 % ngôn ngữ
cơ thể, nội dung câu chuyện 7 %. => đầu tư cho hình
thức bên ngoài có thể làm tăng thu nhập cho nhà Môi
giới
Slide 50
+ Con người của thành đạt:
hình thức cũng thể hiện con
người thành đạt -> phải
chứng tỏ thành công đối với
khách hàng ngay cả khi thực
tế ngựơc lại.
+ Vệ sinh cá nhân: thường
xuyên phải tiếp xúc khách
hàng phải giữ gìn vệ sinh tốt
và vệ sinh văn phòng Môi
giới.
+ Tôn trọng thời gian của
khách hàng.
Slide 51
-
Ý nghĩa của kỹ thuật mới: người già không thích hợp,
người trẻ năng động tiếp cận kỹ thuật mới: vi tính…
- Điện thoại di động: sử dụng đúng
- Tránh thể hiện ra ý nghĩa tiêu cực: tránh gây tâm lý
thất bại trong môi trường..
- Quyết đoán và trung thực: cần quyết đoán và hành
động theo nhóm.
-
Slide 52
- Sự hài lòng về tiền bạc: cảm giác tự hào tiền thù lao
xứng đáng
- Tính hiểu biết về chu kỳ: Kinh doanh bất động sản có
tính chu kỳ, có những lúc đóng băng, lúc “nóng”, nhà
Môi giới cần nghỉ ngơi làm việc đúng lúc, không nên
làm việc liên tục dẫn đến căng thẳng kiệt sức.
Slide 53
5. NHỮNG YẾU TỐ ẢNH HƯởNG ĐếN
Sự PHÁT TRIểN NGHề MGBĐS
2.
Những yếu tố trực tiếp:
Những yếu tố gián tiếp:
3.
Những yếu tố khác:
1.
Slide 54
1.Những yếu tố trực tiếp
Hệ thống pháp lý
Các văn bản quy định cụ thể của nhà nước từng giai đoạn
và văn bản riêng của ngành
Lợi nhuận trong nghề MGBĐS
Slide 55
Hệ thống pháp lý
Bất kể sự hoạt động của 1 ngành nghề nào cũng không thể
nằm ngoài khuôn khổ của pháp luật nói chung, đặc biệt là
luật & các văn bản pháp lý liên quan đến ngành nghề đó
Bên cạnh đó là các tiêu chuẩn dành riêng cho nghề do nhà
nước hoặc các hiệp hội ngành nghề ban hành.
Ví dụ : yêu cầu chuyên môn của nhà MGBĐS, tiêu chuẩn
đạo đức nghề nghiệp với nghề MGBĐS, …
Slide 56
- Luật Kinh doanh bất động sản đã công nhận nghề môi
giới bất động sản và quy định khi kinh doanh dịch vụ
môi giới bất động sản phải có chứng chỉ môi giới bất
động sản;
- Một số giao dịch phải qua sàn giao dịch;
- Các Bộ luật liên quan tạo điều kiện cho nghề môi giới
phát triển như Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Bộ luật dân sự;
Slide 57
- Hội nhập quốc tế: nhiều công ty nước ngoài đầu tư
kinh doanh vào Việt Nam đã tạo sức ép cạnh tranh cho
các công ty trong nước phải chuyên nghiệp dịch vụ môi
giới bất động sản;
- Lợi nhuận hấp dẫn từ dịch vụ môi giới bất động sản
chuyên nghiệp.
Slide 58
2.Những yếu tố gián tiếp:
a) Những tác động đến nhu cầu về bất động sản
làm tăng nhu cầu môi giới bất động sản:
+ Sự tăng trưởng về dân số và các nhu cầu phát
triển: Tăng trưởng dân số làm làm tăng mọi nhu cầu
của xã hội và theo đó cầu về nhà đất tăng lên. Lượng
cầu BĐS là một đại lượng tỷ lệ thuận với yếu tố dân
số, đặc biệt khi tỷ lệ tăng dân số cơ học càng cao sẽ
gây ra những đột biến về cầu BĐS.
Slide 59
+ Thu nhập của dân cư: Nhu cầu về nhà ở là nhu cầu
cơ bản thiết yếu không thể thiếu với mỗi người dân. Do
vậy, cầu về nhà ở tối thiểu sẽ tăng lên tương ứng với
tốc độ tăng của thu nhập khi mức thu nhập đã vượt
quá mức giới hạn về cầu lương thực và thực phẩm.
Slide 60
+ Kế hoạch phát triển kinh tế-xã hội của Chính phủ:
Việc phát triển mạnh các khu công nghiệp và tăng
mức độ thu hút đầu tư bên ngoài vào các đô thị cũng
sẽ làm tăng mức cầu về BĐS nói chung. Ngoài ra, các
dự án giải toả các khu nhà ổ chuột dọc theo các kênh
rạch cũng sẽ làm tăng mức cầu về BĐS.
Slide 61
+ Tài chính ngân hàng phát triển, tạo điều kiện cho
vay để đầu tư bất động sản, dẫn đến cầu bất động
sản tăng.
Ngoài ra, còn phải kể đến một số yếu tố khác ảnh
hưởng không nhỏ tới quy mô và tính chất của cầu về
BĐS đó là trình độ phát triển sản xuất, sự chuyển đổi
cơ cấu nền kinh tế, tác động của quá trình hội nhập
kinh tế khu vực và quốc tế v.v..
Slide 62
b) Những tác động từ việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế:
+ Chuyển đổi cơ cấu kinh tế trong nước: Sự thay đổi cơ cấu
ngành kinh tế liên quan đến sự chuyển đổi cơ cấu kinh tế
xuất phát từ sự quá tải lao động trong một số ngành công
nghiệp nặng, sự dư thừa lao động nông nghiệp sang các
ngành sản xuất có kỹ thuật cao hơn, dịch vụ và lưu thông
phân phối.
Slide 63
Chính điều này sẽ tạo ra tình trạng thay đổi liên tục
những nhu cầu về không gian, diện tích để phát triển các
ngành sản xuất, phân phối và dịch vụ.
Việc giảm lao động trong nông nghiệp, tăng lao động
trong nhiều ngành công nghiệp và dịch vụ sẽ đồng nghĩa
với những biến động về bất động sản có liên quan.
Chẳng hạn như khi lao động trong các ngành dịch vụ
được tăng cường, phát triển mạnh sẽ dẫn đến sự gia tăng
nhu cầu về diện tích kinh doanh, văn phòng làm việc,
khách sạn và nhà nghỉ v.v..
Slide 64
Sự chuyển đổi cơ cấu kinh tế trong nước cũng liên quan
đến cơ cấu phân bố dân số theo vùng, do sự dịch
chuyển dân số từ khu vực nông thôn vào khu vực đô thị
và sự phát triển quá trình đô thị hoá.
Việc theo dõi những diễn biến này cộng với quá trình
phân tích dự đoán sẽ cung cấp cho nhà môi giới những
kinh nghiệm tốt trong việc dự đoán mức độ và xu
hướng thay đổi của cầu BĐS.
Slide 65
+ Chuyển đổi cơ cấu kinh tế có liên quan đến khía cạnh
nước ngoài: Sự chuyển đổi này có liên quan đến quá
trình tiến triển toàn cầu hoá cũng như các hiệp định
thương mại của Việt Nam với các nước trong khu vực
và thế giới. Sẽ có một vài loại hình BĐS tham gia trực
tiếp vào thị trường BĐS thế giới (siêu thị, văn phòng,
resort v.v..).
Slide 66
Một số khu vực trong thị trường BĐS cũng sẽ tham gia
vào thị trường BĐS thế giới như: quay vòng BĐS (cho
thuê), quay vòng tài chính liên quan đến BĐS (thế
chấp, trái phiếu BĐS, cổ phiếu của các công ty kinh
doanh BĐS, cho vay), các dịch vụ liên quan đến sự
quay vòng và tài chính BĐS (định giá, môi giới, quản
trị).
Slide 67
c) Những tác động đến khả năng cung cấp hàng
hoá bất động sản trên thị trường bất động sản:
+ Thị trường xây dựng phát triển.
+ Chính sách đất đai, đầu tư và tài chính
+ Sự phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng
+ Chiến lược phát triển kinh tế-xã hội quốc gia và địa
phương
Slide 68
3. Những yếu tố khác:
a) Sự bất ổn định tự nhiên của thị trường bất động
sản:
Thị trường bất động sản có thể trải qua những thời kỳ
dao động mạnh (có lúc mạnh hơn cả dao động của nền
kinh tế) và nhiều khi không trùng lặp với chu kỳ phát
triển kinh tế.
Ngoài những giai đoạn khủng hoảng, suy thoái của nền
kinh tế, còn tồn tại chu kỳ dao động tự nhiên với sự
phản ứng chậm hơn của thị trường BĐS so với chu kỳ
kinh tế chung.
Tương tự, khi nền kinh tế phát triển mạnh thì sự tăng
trưởng của thị trường BĐS cũng xảy ra chậm hơn.
Slide 69
b) Môi giới bất động sản và công nghệ thông
tin:
Việc toàn cầu hoá thông tin là giải pháp hữu hiệu
cho mọi khía cạnh hoạt động của văn phòng môi
giới. Nó giúp cho bản thân văn phòng môi giới có
sự thống nhất bên trong về tổ chức, cũng như tin
học hoá tất cả các mối quan hệ với môi trường bên
ngoài ở phạm vi quốc gia và quốc tế.
Slide 70
Hiện nay, khá nhiều công ty môi giới BĐS đã đưa dịch
vụ của mình lên mạng Internet, công nghệ thông tin sẽ
từng bước được phổ thông hoá đáp ứng nhu cầu của
tất cả các tầng lớp nhân dân, là cơ sở để các văn
phòng môi giới thực hiện chiến lược quảng bá hình ảnh
và hoạt động kinh doanh của mình một cách nhanh
chóng và hữu hiệu nhất, từng bước chuyên nghiệp hoá
hoạt động môi giới bất động sản trong bối cảnh phát
triển kinh tế hội nhập khu vực và quốc tế hiện nay.
Slide 71
c) Vấn đề đào tạo chuyên gia môi giới bất động
sản:
Với tình hình đào tạo như hiện nay thì mảng cung cấp
dịch vụ môi giới BĐS tại nước ta hiện nay đang tồn
tại một lỗ hổng lớn do thiếu trầm trọng các nhà môi
giới BĐS chuyên nghiệp và đủ điều kiện.
Vì vậy, việc đào tạo một cách cơ bản và có hệ thống
đội ngũ các nhà môi giới BĐS là một trong những yếu
tố quan trọng góp phần thúc đẩy sự phát triển nghề
môi giới BĐS trong nền kinh tế thị trường.
Slide 72
6.ĐẠO ĐỨC NGHỀ NGHIỆP TRONG MGBĐS
Hiện tại Việt Nam chưa đưa ra các điều kiện đạo đức đối với
người làm công việc môi giới bất động sản. Nhưng vấn đề
tiêu chuẩn đạo đức của người làm môi giới là vấn đề hết
sức quan trọng nhằm bảo vệ quyền lợi của các bên tham
gia giao dịch bất động sản, do vậy chắn chắn sẽ được nhà
nước đặt ra trong tương lai gần.
Slide 73
Nghiên cứu về tiêu chuẩn và đạo đức nhà môi giới bất
động sản, chúng ta có thể tham khảo quy định của Hoa
kỳ về vấn đề này. Tại Hoa Kỳ có riêng Bộ Luật Đạo đức
của Hoa Kỳ được ra đời năm 1913 và nó được tu chính
tại các kỳ đại hội thường niên từ đó cho đến nay. Nội
dung cơ bản của Bộ luật này như sau :
a. Nhiệm vụ đối với khách và khách hàng
b. Nhiệm vụ đối với dân chúng
c. Nhiệm vụ đối với người REALTORS
Slide 74
a. Nhiệm vụ đối với khách và khách hàng
Đây là nhiệm vụ rất quan trọng được quy định rất rõ ràng
trong tiêu chuẩn hành nghề của người REALTORS ( Chuyên
viên bất động sản nói chung).
Quan điểm chung của những quy phạm này thể hiện một
yêu cầu bắt buộc người REALTORS phải thành thật, đồng
thời khi đại diện cho người mua, người bán, chủ nhà đất
người REALTORS tự mình phải cam kết là sẽ bảo vệ và đề
cao quyền lợi của người khách lên trên hết.
Đặc biệt khi phục vụ người mua, người bán, chủ nhà đất,
người mướn hoặc các bên khác với tư cách không phải đại
diện thì người REALTORS bắt buộc phải đối đãi thành thật
với tất cả các bên.
Slide 75
Cũng trong quan hệ với khách hàng, Bộ luật cũng quy
định rõ ràng đối với người REALTORS trong việc nhận hoa
hồng, theo đó người REALTORS sẽ không được phép
nhận hoa hồng của một bên cao hơn, mặc dù được luật
pháp cho phép, đồng thời không được phép tiết lộ điều
đó cho tất cả các bên.
Bên cạnh đó người REALTORS cũng không được phép
nhận bất cứ một loại hoa hồng giảm giá, hoặc quyền lợi
về các chi phí tính cho khách của họ mà không có sự hiểu
biết và đồng ý của khách.
Đặc biệt, khi có sự tranh chấp giữa người mua và người
bán, kể cả thương vụ đó đã hoàn thành, thì trách nhiệm
của người REALTORS vẫn còn nguyên giá trị.
Slide 76
b. Nhiệm vụ đối với dân chúng
REALTORS trong quá trình tác nghiệp, họ không chỉ có
nhiệm vụ đối với khách hàng mà họ còn phải thể hiện
nhiệm vụ đó với tất cả dân chúng, không được phép từ chối
bất cứ một người nào vì bất kỳ lý do gì như sắc tộc, tôn
giáo, tình trạng tàn tật, gia đình hay nguồn gốc quốc gia...
Đồng thời tất cả những thông tin liên quan đến khách hàng
cũng không được phép tiết lộ cho bất kỳ bên nào và bất cứ
những thông tin, hành động nào mà làm cho người bán
phải bán đổ, bán tháo đều là vi phạm quy tắc hành nghề.
Slide 77
Khi người REALTORS thực hiện việc cung cấp dịch vụ
cho khách mà có liên quan đến cố vấn hoặc là tham
vấn theo một lệ phí (không phải là hoa hồng), việc cố
vấn đó sẽ được thực hiện một cách khách quan và lệ
phí sẽ không phụ thuộc vào bản chất của sự cố vấn
hoặc tham vấn. Tất cả những dịch vụ đó, tiền thù lao
sẽ được thỏa thuận trước giữa khách và người
REALTORS.
Slide 78
c. Nhiệm vụ đối với người
REALTORS
Phần này quy định rõ ràng trong mối quan hệ giữa những
người REALTORS với nhau và giữa những người REALTORS
với khách hàng.
Theo đó người REALTORS không được cố ý hoặc cẩu thả
xác nhận những điều gian trá hay sai lầm về người cạnh
tranh, về việc kinh doanh hoặc cách hành nghề kinh doanh
của họ. Bộ luật chỉ cho phép những người REALTORS được
phép cạnh tranh khi mà một trong 2 người chưa đi đến một
hợp đồng cụ thể với khách hàng.
Bên cạnh đó người REALTORS không được phép mời mọc
đăng bản tin gì hiện đang được liệt kê riêng với một người
môi giới khác, đồng thời người REALTORS không được mời
ký hợp đồng với khách hàng đã ký hợp đồng với một người
REALTORS khác...
Slide 79
Nhìn từ góc độ đạo đức, Bộ luật về tiêu chuẩn hành
nghề của Hiệp hội quốc gia chuyên viên địa ốc Hoa Kỳ
thể hiện rất rõ những quy phạm về đạo đức mà một
người môi giới cần phải thực hiện trong khi hành nghề.
Trong một thị trường phát triển, môi giới đóng một vai
trò khá quan trọng, tạo đà cho các giao dịch đến thành
công.
Thị trường BĐS ở Việt Nam hiện đang trong quá trình
hình thành, Luật Kinh doanh BĐS tới đây sẽ đi vào thực
tiễn, trong đó cũng thừa nhận môi giới là một nghề như
bao ngành nghề khác, chính vì thế cũng cần phải có
những quy định chung mang tính bắt buộc tạo cho
ngành nghề này một con đường phát triển đáp ứng kịp
thời cho nhu cầu phát triển của thị trường bất động sản.
Slide 80
6. KINH NGHIỆM CỦA CÁC NƯỚC VỀ
DỊCH VỤ MGBĐS
1.
2.
3.
Sự phát triển của TTBĐS tại các nước công nghiệp phát
triển đã thúc đẩy sự hình thành 3 nghề nghiệp chuyên
môn, đó là :
Nhà định giá tài sản
Nhà MGBĐS
Nhà Quản trị BĐS
Tuy là 3 chuyên môn khác nhau, nhưng một nhà muốn
giỏi thì phải có kiến thức của 2 nhà chuyên môn còn lại
Mỹ đã có MGBĐS từ hơn 60 năm, vừa qua (năm 2007) bị
khủng hoảng & suy trầm t.trường BĐS
Cộng đồng Châu Âu năm 2000 ước tính có 350 triệu dân
thì có khoảng 150 ngàn nhà MGBĐS
Slide 81
Slide 82
Slide 83
Slide 84
ĐẠI HỌC TÂY ĐÔ
TỔNG QUAN VỀ DỊCH VỤ
MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN
GV : MBA.Phạm Ngọc Phương
EM: [email protected] – ĐT 0903106607
-TP.HCM năm 2008-Lưu hành nội bộ-
Slide 2
TỔNG QUAN VỀ DỊCH VỤ MÔI GIỚI BĐS
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
Giíi thiÖu vÒ dÞch vô m«i giíi bÊt ®éng s¶n
Vai trß cña m«i giíi bÊt ®éng s¶n trong nÒn
kinh tÕ thÞ trêng
Nguyªn t¾c ho¹t ®éng m«i giíi bÊt ®éng
s¶n
§iÒu kiÖn kinh doanh vµ yªu cÇu chuyªn
m«n cña nhµ m«i giíi bÊt ®éng s¶n
Nh÷ng yÕu tè ¶nh hëng ®Õn sù ph¸t triÓn
nghÒ m«i giíi bÊt ®éng s¶n
§¹o ®øc nghÒ nghiÖp trong m«i giíi bÊt
®éng s¶n
Kinh nghiệm c¸c níc trong nghÒ MGB§S
Slide 3
1. GIỚI THIỆU VỀ DỊCH VỤ MGBĐS
1.
2.
3.
Khái niệm về MGBĐS
3 điều quan trọng của người
MGBĐS
Dịch vụ MGBĐS hình thành & phát
triển là tất yếu khách quan trong
nền kinh tế thị trường
Slide 4
1. Khái niệm về MG, MGBĐS
NGƯỜI MUA
MÔI GIỚI
NGƯỜI BÁN
MG là hoạt động của người thứ 3 với mục đích tạo sự thông
cảm, thấu hiểu về các vấn đế liên quan giữa các bên với
nhau, hoặc là việc giải quyết những công việc nào đó liên
quan giữa 2 bên.
Người MG lúc này đóng vai trò là cầu nối
Hoạt động MG là công việc với mục đích tạo ra thu nhập mà
đối tượng của nó là thương vụ được thực hiện giữa 2 bên
Slide 5
2. Ba điều quan trọng của người MGBĐS
Thứ nhất :
Nhà MGBĐS luôn hoạt động phục vụ cho những người
khác, họ đóng vai trò trung gian cho các bên
Nếu như nhà MGBĐS trở thành một bên nào đó của thương
vụ thì việc thưc hiện các hoạt động liên quan sẽ mất đi tính
chất MG.
Ví dụ :
Slide 6
Thứ hai :
Hoạt động của nhà MGBĐS là hoạt động có tính chất
thương mại
Nhà MGBĐS thực hiện những hoạt động với mục tiêu kết
nối những mối quan hệ mang tính thương mại đến việc ký
kết hợp đồng mà hàng hóa là BĐS-1 loại HH đặc biệt
Slide 7
Thứ ba :
Những công việc của nhà MGBĐS đều được trả
công
Họ tiến hành những công việc trên là để nhận
được tiền công, tiền hoa hồng
Slide 8
3. Dịch vụ MGBĐS là tất yếu khách quan
CầN THIếT THEO YÊU CầU CủA PHÁP LUậT :
- LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA QUỐC HỘI NƯỚC CỘNG HOÀ
XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM SỐ 63/2006/QH11 NGÀY 29 THÁNG 6
NĂM 2006.
-
-
LUậT này đã được Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa
Việt Nam khoá XI, kỳ họp thứ 9 thông qua ngày 29 tháng 6
năm 2006.
Phần cho MGBĐS tại chương IV mục 1, từ điều 44 đến điều
50
Slide 9
CầN THIếT Để ĐÁP ứNG NHU CầU GIAO DịCH CủA
THị TRƯờNG :
Thị trường BĐS rất đặc biệt hơn những thị trường HH khác
và phải cần nhà MG vì :
1/Giá trị BĐS rất lớn nhưng tính thanh khoản lại rất kém
2/Phần lớn những người tham gia giao dich trên thị trường
không có đủ thông tin về các vấn đề hỗ trợ (& cả am hiểu
thủ tuc cần thiết) để tiến hành dễ dàng (Người mua &
người bán khó tìm và thỏa mãn được nhau)
Slide 10
2. VAI TRÒ CỦA MGBĐS TRONG T.TR BĐS
Rõ ràng môi giới bất động sản có những mặt tích cực và
tiêu cực,
chính những người tham gia nhiều khi biến cho thị trường
này méo mó, nhưng không thể phủ nhận vai trò của
những nhà môi giới họ chính là chất xúc tác đưa các giao
dịch tới thành công, đồng thời thúc đẩy sự phát triển của
thị trường bất động sản.
Vai trò của dịch vụ này thể hiện qua các mặt sau:
Slide 11
2. VAI TRÒ CỦA MGBĐS TRONG T.TR BĐS
1.
2.
3.
4.
5.
6.
Thu thập & cung cấp t.tin về BĐS & các t.tin khác có liên
quan đến BĐS
Tư vấn cho khách hàng
Làm cầu nối giữa cung-cầu BĐS
Làm tăng số lượng giao dịch BĐS trên thị trường (T.Tr)
Mở kênh T.Tr công khai minh bạch về BĐS giúp T.Tr hoạt
động ổn định
Giúp nhà nước hoàn thiện các hoạt động quản lý nói
chung & quản lý T.Tr BĐS nói riêng
Slide 12
1/Thu thập & cung cấp t.tin về BĐS & các
t.tin khác có liên quan đến BĐS
Do tính đặc thù về của hàng hoá bất động sản và thị trường
bất động sản. Nó là một thị trường không hoàn hảo, thông
tin về thị trường, về hàng hoá không thật đầy đủ và không
được phổ biến rộng rãi như các hàng hoá khác và tiêu chí
tham gia đánh giá bất động sản cũng không chính xác như
các hàng hoá khác
Slide 13
Chính vì vậy hệ thống thông tin đóng một vai trò quan
trọng đối với sự vận hành của thị trường trường bất động
sản, đó là toàn bộ các thông tin liên quan đến bất động
sản, bao,gồm các thông tin về: luật pháp, chính sách đất
đai, quy hoạch kế hoạch sử dụng đất, vị trí của bất động
sản, môi trường, nhu cầu,mức cung, tâm lý, tập quán…
Slide 14
1/Thu thập & cung cấp t.tin về BĐS & các
t.tin khác có liên quan đến BĐS
Các t.tin này là cơ sở rất quan trọng cho việc thực hiện các
giao dịch, các quyền & lợi ích chứa đựng bên trong BĐS
Các t.tin thu thập bao gồm :
+ Loại BĐS
+ Vị trí
+ Thông tin về quy hoạch có liên quan đến BĐS
+ Quy mô, diện tích của BĐS
+ Đặc điểm, tính chất, công năng sử dụng, chất lượng BĐS
+ Thực trạng các công trình hạ tầng, các dịch vụ về kỹ
thuật & XH có liên quan BĐS
Slide 15
+ Tình trạng pháp lý của BĐS : Hồ sơ, giấy tờ về quyền sở
hữu-quyền sử dụng BĐS, giấy tờ liên quan đến việc tạo lập
BĐS, lịch sử sở hữu, sử dụng BĐS, …
+ Các hạn chế về quyền sở hữu-quyền sử dụng BĐS (nếu
có)
+ Giá bán, chuyển nhượng, thuê, cho thuê, thuê mua BĐS
+ Quyền & lợi ích của những người thứ ba có liên quan
+ Các t.tin khác có liên quan đến BĐS
-
-
Nhà MGBĐS phải có nhiệm vụ công khai tất cả các t.tin đã
thu thập được về BĐS cho khách hàng
Nếu cung cấp t.tin không trung thực, gian lận, lừa dối, … sẽ
bị coi là hành vi vi phạm pháp luật và bị cấm
Slide 16
2/Tư vấn cho khách hàng
Do thị trường bất động sản người mua và người bán không
có cơ hội và đầy đủ lượng thông tin cần thiết để lựa chọn
thị trường phù hợp với mình.
Thị trường bên cạnh sự hoạt động chính thức dưới sự quản
lý của nhà nước là thị trường hoạt động không chính thức
(ngoài sự kiểm soát của nhà nước )
Slide 17
Thị trường phát triển một cách tự phát, tình trạng đầu cơ
vào đất thì nhiều, từ đó dẫn tới gía quá cao khiến tất cả
mọi người không thể biết được giá đó là “ thực” hay là giá
“ảo”. Vì thế khi mà thị trường “ lạnh” số lượng các giao dịch
bất động sản ít sẽ dẫn đến nhiều nhà đầu cơ đứng trước bờ
phá sản
Slide 18
Đồng thời do không nắm bắt được thông tin nên việc định
giá cũng thiếu chính xác xảy ra tình trạng đầu cơ tràn lan
nhưng không phải ai cũng có lợi nhuận. Điều này kìm hãm
sự phát triển của thị trường.
Rõ ràng thị trường cần phải có tư vấn ở trình độ cao, một
trong các loại tư vấn đó là dịch vụ môi giới bất động sản.
Slide 19
Vì vậy nhà MGBĐS phải tư vấn cho cả 2 bên mua bán
sao cho mang lại lợi ích lớn nhất.
Tư vấn về giá cả, kiến trúc, phong thủy, …
Trong tư vấn, tâm lý KH là rất quan trọng
Slide 20
3/Làm cầu nối giữa cung-cầu BĐS
Thông qua các tổ chức môi giới – những người đã qua
đào tạo có kinh nghiệm và kiến thức chuyên môn nắm
được thông tin thị trường, am hiểu pháp luật về bất
động sản, giúp các đối tượng có nhu cầu giao dich bất
động sản thoả mãn điều kiện của mình, giúp cho họ tính
toán kĩ lưỡng trong việc mua bán để quyết định phù hợp
nhất
Slide 21
Đồng thời thông qua tổ chức môi giới, việc cung cấp
thông tin sẽ được hoàn hảo hơn, việc đầu cơ hay đầu tư
bất động sản của các cá nhân tổ chức sẽ có căn cứ xác
thực hơn, giá cả bất động sản trên thị trường sẽ phản
ánh đúng mối quan hệ cung cầu, đưa các giao dịch vào
hoạt động công khai minh bạch, hạn chế tình trạng đầu
cơ đất tràn lan, ép giá.
Slide 22
4/Làm tăng số lượng giao dịch BĐS
trên thị trường
Nhà MGBĐS đã đưa cầu và cung đến với nhau một cách
nhanh nhất & hiệu quả nhất, tạo điều kiện thuận lợi cho t.tr
BĐS trở nên sôi động hơn, nhanh chóng hơn
Có thể so sánh vai trò của nhà MGBĐS trong t.tr BĐS với
chất xúc tác trong một phản ứng hóa học cơ bản.
Từ đó sẽ làm gia tăng số lượng giao dịch trên t.tr BĐS
Slide 23
5/Mở kênh T.Tr công khai minh bạch về BĐS
giúp T.Tr hoạt động ổn định
Một nhà MGBĐS chuyên nghiệp phải có trách nhiệm cao
trong công việc của mình, nhất là đạo đức nghề nghiệp.
Vì vậy những t.tin KH nhận được từ nhà MGBĐS phải là t.tin
đầy đủ, chính xác, và được công khai minh bạch.
Công khai minh bạch về t.tin sẽ giúp t.tr BĐS phát triển
lành mạnh, hiệu quả, hạn chế được rất nhiều lượng các
giao dịch “ngầm” trên t.tr
Từ đó giúp phát huy được vai trò to lớn của t.tr BĐS đối với
sự phát triển nền kinh tế Quốc dân
Slide 24
6/Giúp nhà nước hoàn thiện các hoạt động
quản lý nói chung & quản lý T.Tr BĐS
nói riêng
Chính hoạt động của các Cty KD BĐS và người MGBĐS là
yếu tố góp phần hoàn thiện môi trường pháp lý hoạt động
quản lý của nhà nước đối với t.tr BĐS
Slide 25
Nhất là t.tr BĐS Việt nam còn mới mẻ, là nơi phát sinh và
bộc lộ rõ những xung đột lợi ích giữa những đối tượng tham
gia t.tr. Nếu môi trường pháp lý không đủ chặt chẽ sẽ dẫn
đến những đổ vỡ tất yếu.
Thông qua t.tin phản hồi từ các tổ chức và cá nhân MGBĐS,
nhà nước kịp thời điều chỉnh khung pháp lý để t.tr BĐS
phát triển tốt hơn.
Slide 26
7/Khai thác nguồn thu cho ngân sách
nhà nước
Theo thống kê có trên 70% các giao dịch bất động sản
được thực hiện thông qua các tổ chức môi giới không đăng
ký kinh doanh, gây thất thu lớn cho ngân sách của nhà
nước. Mà thuế là nguồn thu chính của nhà nước để trang
trải cho mọi hoạt động, chi phí của cả nước .
Slide 27
Vì vậy khi các tổ chức, cá nhân môi giới này được công
nhận cho phép hành nghề và có đăng kí kinh doanh sẽ giúp
cho họ hoạt động có hiệu quả hơn đồng thời thông qua các
giao dịch đó nhà nước tăng thu nhập về thuế.
Slide 28
3. NGUYÊN TẮC HOẠT ĐỘNG CỦA MGBĐS
1.
Tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện quy định tại khoản 2 và
3 điều 8 của luật KDBĐS được KD dịch vụ môi giới BĐS
(sau đây gọi là tổ chức, cá nhân MGBĐS), làm trung gian
trong việc đàm phán, ký hợp đồng kinh doanh BĐS và
được hưởng thù lao, hoa hồng theo hợp đồng MGBĐS
Slide 29
2. Hoạt động MGBĐS phải công khai, trung thực và tuân thủ
pháp luật.
2. Tổ chức, cá nhân MGBĐS không được đồng thời vừa là nhà
MG vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao
dịch KDBĐS.
Slide 30
4. ĐIỀU KIỆN KD DVMGBĐS & YÊU CẦU
CHUYÊN MÔN CỦA NHÀ MGBĐS
4.1 Điều kiện KD DVMGBĐS : (Điều 8-Luật KD BĐS số
63/2006/QH11. Điều kiện đối với tổ chức, cá nhân hoạt
động kinh doanh bất động sản)
1. Điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới bất động
sản đối với tổ chức kinh doanh dịch vụ môi giới,
định giá bất động sản:
Slide 31
a. Về điều kiện pháp lý:
a1- Tổ chức khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động
sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã,
đăng ký kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản theo
quy định của pháp luật;
a2- Trường hợp tổ chức kinh doanh dịch vụ bất động
sản đã có tư cách pháp nhân khi bổ sung đăng ký kinh
doanh hoạt động dịch vụ môi giới thì chỉ cần đảm bảo
điều kiện quy định tại Điểm b như sau:
Slide 32
b. Về nhân sự:
b1- Tổ chức khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản
phải có ít nhất 01 người có chứng chỉ môi giới bất động
sản;
Trường hợp tổ chức kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất
động sản phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ môi giới
bất động sản.
Slide 33
b2- Người quản trị, điều hành của bộ phận hoặc công ty
trực thuộc thực hiện môi giới bất động sản (Trưởng, phó
Phòng, hoặc Trưởng, phó Ban, hoặc Giám đốc, Phó Giám
đốc) có trình độ chuyên môn về kinh tế, tài chính, ngân
hàng phù hợp với hoạt động môi giới bất động sản, có
kiến thức và kinh nghiệm về kinh doanh trên thị trường
bất động sản;
Slide 34
c. Về vốn:
Có vốn pháp định tối thiểu là 6 tỷ đồng;
d. Về trụ sở hoạt động:
d1- Có địa chỉ giao dịch ổn định.
d2- Có cơ sở vật chất, hệ thống kỹ thuật tin học và
phương tiện thông tin liên lạc (điện thoại, thiết bị ghi
âm, máy vi tính và các thiết bị khác) đáp ứng yêu cầu
của hoạt động môi giới bất động sản.
Slide 35
2. Với cá nhân hoạt động môi giới bất động sản:
Cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc
lập phải đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp
luật và có chứng chỉ môi giới bất động sản.
Slide 36
Theo Nghị định 153, hướng dẫn thi hành Luật Bất
động sản, Điều kiện để Cấp chứng chỉ hành nghề
Môi giới bất động sản:
a) Không phải cán bộ, công chức nhà nước;
b) Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, không đang trong
tình trạng bị truy cứu trách nhiệm hình sự, chấp hành án
phạt tù;
c) Có giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa đào tạo, bồi
dưỡng kiến thức về môi giới bất động sản
d) Có hồ sơ xin cấp chứng chỉ môi giới bất động sản
theo quy định.
Slide 37
4.2 Yêu cầu chuyên môn của nhà MGBĐS
- Yêu cầu chung:
+ Không phải là cán bộ, công chức nhà nước.
+ Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ; không bị cấm hành
nghề theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền; không
đang trong tình trạng bị truy cứu trách nhiệm hình sự, chấp
hành án phạt tù;
+ Trình độ học vấn tối thiểu từ tốt nghiệp PTTH trở lên.
+ Có chứng chỉ môi giới bất động sản do cơ quan có thẩm
quyền công nhận và cấp.
Slide 38
- Ngoài ra còn có một số yêu cầu sau đối với nhà môi
giới bất động sản chuyên nghiệp:
+ Để trở thành nhà Môi giới chuyên nghiệp đầu tiên phải
có khả năng chịu đựng: sự ức chế, bức xúc… những việc
này luôn luôn xảy ra khi tiếp xúc khách hàng -> phải biết
chịu đựng, nhẫn nại. -> phải tìm được lối thoát khi xảy ra
các tình trạng trên.
+ Phải biết cách đối xử, ứng xử với nhiều loại người khác
nhau.
Slide 39
- Yêu cầu cụ thể:
+ Nắm chắc pháp luật kinh doanh bất động sản, môi
giới bất động sản.
+ Hiểu biết cơ bản về thị trường bất động sản và các
vấn đề liên quan đến hoạt động môi giới trên thị trường
bất động sản.
+ Nắm rõ nội dung trình tự quy trình của dịch vụ môi
giới bất động sản.
+ Có kiến thức cơ bản về tiếp thị kinh doanh bất động
sản.
+ Tuân thủ nghiêm túc trách nhiệm và đạo đức hành
nghề môi giới bất động sản phù hợp với đạo đức xã hội
nói chung và đạo đức kinh doanh nói riêng.
Slide 40
+ Phải rèn luyện tính kiên nhẫn, phải hoà đồng, đọc chính
xác những tín hiệu của khách hàng, phải học cách chai lỳ
trước những cái dễ làm tổn thương, phải học cách nhanh
chóng đứng lên sau thất bại.
+ Phải có kỹ năng tạo bầu không khí thân thiện.
+ Liên tục rèn luyện thực hành tinh thần, khả năng nắm
bắt tâm lý và rèn luyện thân thể.
Slide 41
- Nguyên tắc: để cho các bên dễ đi đến thoả
thuận.
+ Xác định thiện cảm ngay lần gặp đầu tiên.
+ Cố gắng thực hiện những lời đã hứa với khách
hàng, thậm chí thực hiện nhiều hơn những lời đã hứa
một cách tỉ mỉ và cẩn thận. Đồng thời thông báo
thường xuyên tiến trình sự việc với khách hàng.
+ Giải quyết các công việc giữa các bên mua và bán
theo hướng bạn là người Môi giới của hai bên, cần xử
công bằng với hai bên theo nguyên tắc “ fairplay”.
Slide 42
- Hình ảnh lý tưởng của nhà Môi giới
chyên nghiệp
1.
2.
Đi sâu vào nghiệp vụ chuyên môn: bắt buộc sự dấn
thân của mình vào vòng quay của bất động sản là sự
nghiệp chứ không phải là công việc để kiếm sống.
Tính chuyên môn sâu và động lực nghề nghiệp sẽ
liên hiệp các nhà Môi giới lại….
Sự kiên nhẫn: chân thành với khách hàng, biết lắng
nghe kể cả không liên quan trực tiếp.
Slide 43
1.
2.
Trong quá trình giao tiếp quan hệ với khách hàng
cần gây niềm hứng khởi cho khách hàng.
Tinh thần trách nhiệm:
Nhận trách nhiệm về mình và có ý thức tỉnh táo thực
hiện trách nhiệm đó.
Nghề Môi giới không thích hợp với người thiếu năng
lực, láu cá, không tôn trọng luật chơi
Slide 44
- Tính chuyên nghiệp:
+ Chuyên môn nghề nghiệp cao; cần hiểu biết những
ngõ ngách, vùng tối trong nghề nghiệp,biết cách xử lý
những tình huống nhạy cảm.
+ Có khả năng soạn thảo hợp đồng khác nhau trên thị
trường quốc gia và quốc tế
Slide 45
- Đạo đức nghề nghiệp:
+ Người Môi giới làm việc dưới sức ép của dư luận xã
hội, báo chí ->cần xác định.
. Không nên nghĩ rằng khách hàng biết tự bảo vệ mìh
và pháp luật bảo vệ họ.
. Không nên nghĩ khách hàng phụ thuộc hoàn toàn
vào Môi giới.
+ Phải tuyệt đối tuân theo đạo đức chung:
Slide 46
-
Độ tin cậy:
- Thông tin: việc trao đổi thông tin giữa các nhà Môi giới
là vấn đề cơ bản nhất. ở Việt Nam vẫn là vùng trắng,
cần hỗ trợ các cơ quan điều tra cơ bản cung cấp thông
tin cơ bản về thị trường bất động sản.
Năng lực: Có thông tin đầy đủ lĩnh vực liên quan, khả
năng vận dụng vào thực tế, biết cách tư vấn…
Slide 47
- Phong cách: nhanh nhẹn, phong cách riêng.
+ Sự nhanh nhẹn: công việc luôn yêu cầu sự nhanh
nhẹn. di chuyển tranh thủ thời gian. Nhanh nhẹn cả về
vật lý và tâm lý.
+ Luôn sẵn sàng phục vụ: hoạt động trong mọi hoàn
cảnh, thời gian không phải của chính họ mà phụ thuộc
và khách hàng.-> bản thân và gia đình phải chấp nhận.
Slide 48
- Óc quan sát: Kết nối sự việc, có trí nhớ tốt, cần nhớ
mặt họ tên sở thích của khách hàng.
- Văn hoá cá nhân: Cần chứng tỏ là người có văn hoá
cá nhân cao, thể hiện trong quan hệ với khách hàng,
văn hoá ứng xử trong công việc
Slide 49
- Diện mạo bên ngoài:
+ Ấn tượng đầu tiên: Khách hàng ngay đầu tiên đã
để ý đến nhà Môi giới , khoảng 30 đến 60 giây đầu tiên
có thể nhận diện mức độ trung thực , trình độ văn hoá,
tính cách, công việc của họ có thuận lợi hay không.
+ Hình thức quan trọng hơn nội dung: ấn tượng
đầu tiên tạo nên bởi hình thức 50 %, 38 % ngôn ngữ
cơ thể, nội dung câu chuyện 7 %. => đầu tư cho hình
thức bên ngoài có thể làm tăng thu nhập cho nhà Môi
giới
Slide 50
+ Con người của thành đạt:
hình thức cũng thể hiện con
người thành đạt -> phải
chứng tỏ thành công đối với
khách hàng ngay cả khi thực
tế ngựơc lại.
+ Vệ sinh cá nhân: thường
xuyên phải tiếp xúc khách
hàng phải giữ gìn vệ sinh tốt
và vệ sinh văn phòng Môi
giới.
+ Tôn trọng thời gian của
khách hàng.
Slide 51
-
Ý nghĩa của kỹ thuật mới: người già không thích hợp,
người trẻ năng động tiếp cận kỹ thuật mới: vi tính…
- Điện thoại di động: sử dụng đúng
- Tránh thể hiện ra ý nghĩa tiêu cực: tránh gây tâm lý
thất bại trong môi trường..
- Quyết đoán và trung thực: cần quyết đoán và hành
động theo nhóm.
-
Slide 52
- Sự hài lòng về tiền bạc: cảm giác tự hào tiền thù lao
xứng đáng
- Tính hiểu biết về chu kỳ: Kinh doanh bất động sản có
tính chu kỳ, có những lúc đóng băng, lúc “nóng”, nhà
Môi giới cần nghỉ ngơi làm việc đúng lúc, không nên
làm việc liên tục dẫn đến căng thẳng kiệt sức.
Slide 53
5. NHỮNG YẾU TỐ ẢNH HƯởNG ĐếN
Sự PHÁT TRIểN NGHề MGBĐS
2.
Những yếu tố trực tiếp:
Những yếu tố gián tiếp:
3.
Những yếu tố khác:
1.
Slide 54
1.Những yếu tố trực tiếp
Hệ thống pháp lý
Các văn bản quy định cụ thể của nhà nước từng giai đoạn
và văn bản riêng của ngành
Lợi nhuận trong nghề MGBĐS
Slide 55
Hệ thống pháp lý
Bất kể sự hoạt động của 1 ngành nghề nào cũng không thể
nằm ngoài khuôn khổ của pháp luật nói chung, đặc biệt là
luật & các văn bản pháp lý liên quan đến ngành nghề đó
Bên cạnh đó là các tiêu chuẩn dành riêng cho nghề do nhà
nước hoặc các hiệp hội ngành nghề ban hành.
Ví dụ : yêu cầu chuyên môn của nhà MGBĐS, tiêu chuẩn
đạo đức nghề nghiệp với nghề MGBĐS, …
Slide 56
- Luật Kinh doanh bất động sản đã công nhận nghề môi
giới bất động sản và quy định khi kinh doanh dịch vụ
môi giới bất động sản phải có chứng chỉ môi giới bất
động sản;
- Một số giao dịch phải qua sàn giao dịch;
- Các Bộ luật liên quan tạo điều kiện cho nghề môi giới
phát triển như Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Bộ luật dân sự;
Slide 57
- Hội nhập quốc tế: nhiều công ty nước ngoài đầu tư
kinh doanh vào Việt Nam đã tạo sức ép cạnh tranh cho
các công ty trong nước phải chuyên nghiệp dịch vụ môi
giới bất động sản;
- Lợi nhuận hấp dẫn từ dịch vụ môi giới bất động sản
chuyên nghiệp.
Slide 58
2.Những yếu tố gián tiếp:
a) Những tác động đến nhu cầu về bất động sản
làm tăng nhu cầu môi giới bất động sản:
+ Sự tăng trưởng về dân số và các nhu cầu phát
triển: Tăng trưởng dân số làm làm tăng mọi nhu cầu
của xã hội và theo đó cầu về nhà đất tăng lên. Lượng
cầu BĐS là một đại lượng tỷ lệ thuận với yếu tố dân
số, đặc biệt khi tỷ lệ tăng dân số cơ học càng cao sẽ
gây ra những đột biến về cầu BĐS.
Slide 59
+ Thu nhập của dân cư: Nhu cầu về nhà ở là nhu cầu
cơ bản thiết yếu không thể thiếu với mỗi người dân. Do
vậy, cầu về nhà ở tối thiểu sẽ tăng lên tương ứng với
tốc độ tăng của thu nhập khi mức thu nhập đã vượt
quá mức giới hạn về cầu lương thực và thực phẩm.
Slide 60
+ Kế hoạch phát triển kinh tế-xã hội của Chính phủ:
Việc phát triển mạnh các khu công nghiệp và tăng
mức độ thu hút đầu tư bên ngoài vào các đô thị cũng
sẽ làm tăng mức cầu về BĐS nói chung. Ngoài ra, các
dự án giải toả các khu nhà ổ chuột dọc theo các kênh
rạch cũng sẽ làm tăng mức cầu về BĐS.
Slide 61
+ Tài chính ngân hàng phát triển, tạo điều kiện cho
vay để đầu tư bất động sản, dẫn đến cầu bất động
sản tăng.
Ngoài ra, còn phải kể đến một số yếu tố khác ảnh
hưởng không nhỏ tới quy mô và tính chất của cầu về
BĐS đó là trình độ phát triển sản xuất, sự chuyển đổi
cơ cấu nền kinh tế, tác động của quá trình hội nhập
kinh tế khu vực và quốc tế v.v..
Slide 62
b) Những tác động từ việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế:
+ Chuyển đổi cơ cấu kinh tế trong nước: Sự thay đổi cơ cấu
ngành kinh tế liên quan đến sự chuyển đổi cơ cấu kinh tế
xuất phát từ sự quá tải lao động trong một số ngành công
nghiệp nặng, sự dư thừa lao động nông nghiệp sang các
ngành sản xuất có kỹ thuật cao hơn, dịch vụ và lưu thông
phân phối.
Slide 63
Chính điều này sẽ tạo ra tình trạng thay đổi liên tục
những nhu cầu về không gian, diện tích để phát triển các
ngành sản xuất, phân phối và dịch vụ.
Việc giảm lao động trong nông nghiệp, tăng lao động
trong nhiều ngành công nghiệp và dịch vụ sẽ đồng nghĩa
với những biến động về bất động sản có liên quan.
Chẳng hạn như khi lao động trong các ngành dịch vụ
được tăng cường, phát triển mạnh sẽ dẫn đến sự gia tăng
nhu cầu về diện tích kinh doanh, văn phòng làm việc,
khách sạn và nhà nghỉ v.v..
Slide 64
Sự chuyển đổi cơ cấu kinh tế trong nước cũng liên quan
đến cơ cấu phân bố dân số theo vùng, do sự dịch
chuyển dân số từ khu vực nông thôn vào khu vực đô thị
và sự phát triển quá trình đô thị hoá.
Việc theo dõi những diễn biến này cộng với quá trình
phân tích dự đoán sẽ cung cấp cho nhà môi giới những
kinh nghiệm tốt trong việc dự đoán mức độ và xu
hướng thay đổi của cầu BĐS.
Slide 65
+ Chuyển đổi cơ cấu kinh tế có liên quan đến khía cạnh
nước ngoài: Sự chuyển đổi này có liên quan đến quá
trình tiến triển toàn cầu hoá cũng như các hiệp định
thương mại của Việt Nam với các nước trong khu vực
và thế giới. Sẽ có một vài loại hình BĐS tham gia trực
tiếp vào thị trường BĐS thế giới (siêu thị, văn phòng,
resort v.v..).
Slide 66
Một số khu vực trong thị trường BĐS cũng sẽ tham gia
vào thị trường BĐS thế giới như: quay vòng BĐS (cho
thuê), quay vòng tài chính liên quan đến BĐS (thế
chấp, trái phiếu BĐS, cổ phiếu của các công ty kinh
doanh BĐS, cho vay), các dịch vụ liên quan đến sự
quay vòng và tài chính BĐS (định giá, môi giới, quản
trị).
Slide 67
c) Những tác động đến khả năng cung cấp hàng
hoá bất động sản trên thị trường bất động sản:
+ Thị trường xây dựng phát triển.
+ Chính sách đất đai, đầu tư và tài chính
+ Sự phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng
+ Chiến lược phát triển kinh tế-xã hội quốc gia và địa
phương
Slide 68
3. Những yếu tố khác:
a) Sự bất ổn định tự nhiên của thị trường bất động
sản:
Thị trường bất động sản có thể trải qua những thời kỳ
dao động mạnh (có lúc mạnh hơn cả dao động của nền
kinh tế) và nhiều khi không trùng lặp với chu kỳ phát
triển kinh tế.
Ngoài những giai đoạn khủng hoảng, suy thoái của nền
kinh tế, còn tồn tại chu kỳ dao động tự nhiên với sự
phản ứng chậm hơn của thị trường BĐS so với chu kỳ
kinh tế chung.
Tương tự, khi nền kinh tế phát triển mạnh thì sự tăng
trưởng của thị trường BĐS cũng xảy ra chậm hơn.
Slide 69
b) Môi giới bất động sản và công nghệ thông
tin:
Việc toàn cầu hoá thông tin là giải pháp hữu hiệu
cho mọi khía cạnh hoạt động của văn phòng môi
giới. Nó giúp cho bản thân văn phòng môi giới có
sự thống nhất bên trong về tổ chức, cũng như tin
học hoá tất cả các mối quan hệ với môi trường bên
ngoài ở phạm vi quốc gia và quốc tế.
Slide 70
Hiện nay, khá nhiều công ty môi giới BĐS đã đưa dịch
vụ của mình lên mạng Internet, công nghệ thông tin sẽ
từng bước được phổ thông hoá đáp ứng nhu cầu của
tất cả các tầng lớp nhân dân, là cơ sở để các văn
phòng môi giới thực hiện chiến lược quảng bá hình ảnh
và hoạt động kinh doanh của mình một cách nhanh
chóng và hữu hiệu nhất, từng bước chuyên nghiệp hoá
hoạt động môi giới bất động sản trong bối cảnh phát
triển kinh tế hội nhập khu vực và quốc tế hiện nay.
Slide 71
c) Vấn đề đào tạo chuyên gia môi giới bất động
sản:
Với tình hình đào tạo như hiện nay thì mảng cung cấp
dịch vụ môi giới BĐS tại nước ta hiện nay đang tồn
tại một lỗ hổng lớn do thiếu trầm trọng các nhà môi
giới BĐS chuyên nghiệp và đủ điều kiện.
Vì vậy, việc đào tạo một cách cơ bản và có hệ thống
đội ngũ các nhà môi giới BĐS là một trong những yếu
tố quan trọng góp phần thúc đẩy sự phát triển nghề
môi giới BĐS trong nền kinh tế thị trường.
Slide 72
6.ĐẠO ĐỨC NGHỀ NGHIỆP TRONG MGBĐS
Hiện tại Việt Nam chưa đưa ra các điều kiện đạo đức đối với
người làm công việc môi giới bất động sản. Nhưng vấn đề
tiêu chuẩn đạo đức của người làm môi giới là vấn đề hết
sức quan trọng nhằm bảo vệ quyền lợi của các bên tham
gia giao dịch bất động sản, do vậy chắn chắn sẽ được nhà
nước đặt ra trong tương lai gần.
Slide 73
Nghiên cứu về tiêu chuẩn và đạo đức nhà môi giới bất
động sản, chúng ta có thể tham khảo quy định của Hoa
kỳ về vấn đề này. Tại Hoa Kỳ có riêng Bộ Luật Đạo đức
của Hoa Kỳ được ra đời năm 1913 và nó được tu chính
tại các kỳ đại hội thường niên từ đó cho đến nay. Nội
dung cơ bản của Bộ luật này như sau :
a. Nhiệm vụ đối với khách và khách hàng
b. Nhiệm vụ đối với dân chúng
c. Nhiệm vụ đối với người REALTORS
Slide 74
a. Nhiệm vụ đối với khách và khách hàng
Đây là nhiệm vụ rất quan trọng được quy định rất rõ ràng
trong tiêu chuẩn hành nghề của người REALTORS ( Chuyên
viên bất động sản nói chung).
Quan điểm chung của những quy phạm này thể hiện một
yêu cầu bắt buộc người REALTORS phải thành thật, đồng
thời khi đại diện cho người mua, người bán, chủ nhà đất
người REALTORS tự mình phải cam kết là sẽ bảo vệ và đề
cao quyền lợi của người khách lên trên hết.
Đặc biệt khi phục vụ người mua, người bán, chủ nhà đất,
người mướn hoặc các bên khác với tư cách không phải đại
diện thì người REALTORS bắt buộc phải đối đãi thành thật
với tất cả các bên.
Slide 75
Cũng trong quan hệ với khách hàng, Bộ luật cũng quy
định rõ ràng đối với người REALTORS trong việc nhận hoa
hồng, theo đó người REALTORS sẽ không được phép
nhận hoa hồng của một bên cao hơn, mặc dù được luật
pháp cho phép, đồng thời không được phép tiết lộ điều
đó cho tất cả các bên.
Bên cạnh đó người REALTORS cũng không được phép
nhận bất cứ một loại hoa hồng giảm giá, hoặc quyền lợi
về các chi phí tính cho khách của họ mà không có sự hiểu
biết và đồng ý của khách.
Đặc biệt, khi có sự tranh chấp giữa người mua và người
bán, kể cả thương vụ đó đã hoàn thành, thì trách nhiệm
của người REALTORS vẫn còn nguyên giá trị.
Slide 76
b. Nhiệm vụ đối với dân chúng
REALTORS trong quá trình tác nghiệp, họ không chỉ có
nhiệm vụ đối với khách hàng mà họ còn phải thể hiện
nhiệm vụ đó với tất cả dân chúng, không được phép từ chối
bất cứ một người nào vì bất kỳ lý do gì như sắc tộc, tôn
giáo, tình trạng tàn tật, gia đình hay nguồn gốc quốc gia...
Đồng thời tất cả những thông tin liên quan đến khách hàng
cũng không được phép tiết lộ cho bất kỳ bên nào và bất cứ
những thông tin, hành động nào mà làm cho người bán
phải bán đổ, bán tháo đều là vi phạm quy tắc hành nghề.
Slide 77
Khi người REALTORS thực hiện việc cung cấp dịch vụ
cho khách mà có liên quan đến cố vấn hoặc là tham
vấn theo một lệ phí (không phải là hoa hồng), việc cố
vấn đó sẽ được thực hiện một cách khách quan và lệ
phí sẽ không phụ thuộc vào bản chất của sự cố vấn
hoặc tham vấn. Tất cả những dịch vụ đó, tiền thù lao
sẽ được thỏa thuận trước giữa khách và người
REALTORS.
Slide 78
c. Nhiệm vụ đối với người
REALTORS
Phần này quy định rõ ràng trong mối quan hệ giữa những
người REALTORS với nhau và giữa những người REALTORS
với khách hàng.
Theo đó người REALTORS không được cố ý hoặc cẩu thả
xác nhận những điều gian trá hay sai lầm về người cạnh
tranh, về việc kinh doanh hoặc cách hành nghề kinh doanh
của họ. Bộ luật chỉ cho phép những người REALTORS được
phép cạnh tranh khi mà một trong 2 người chưa đi đến một
hợp đồng cụ thể với khách hàng.
Bên cạnh đó người REALTORS không được phép mời mọc
đăng bản tin gì hiện đang được liệt kê riêng với một người
môi giới khác, đồng thời người REALTORS không được mời
ký hợp đồng với khách hàng đã ký hợp đồng với một người
REALTORS khác...
Slide 79
Nhìn từ góc độ đạo đức, Bộ luật về tiêu chuẩn hành
nghề của Hiệp hội quốc gia chuyên viên địa ốc Hoa Kỳ
thể hiện rất rõ những quy phạm về đạo đức mà một
người môi giới cần phải thực hiện trong khi hành nghề.
Trong một thị trường phát triển, môi giới đóng một vai
trò khá quan trọng, tạo đà cho các giao dịch đến thành
công.
Thị trường BĐS ở Việt Nam hiện đang trong quá trình
hình thành, Luật Kinh doanh BĐS tới đây sẽ đi vào thực
tiễn, trong đó cũng thừa nhận môi giới là một nghề như
bao ngành nghề khác, chính vì thế cũng cần phải có
những quy định chung mang tính bắt buộc tạo cho
ngành nghề này một con đường phát triển đáp ứng kịp
thời cho nhu cầu phát triển của thị trường bất động sản.
Slide 80
6. KINH NGHIỆM CỦA CÁC NƯỚC VỀ
DỊCH VỤ MGBĐS
1.
2.
3.
Sự phát triển của TTBĐS tại các nước công nghiệp phát
triển đã thúc đẩy sự hình thành 3 nghề nghiệp chuyên
môn, đó là :
Nhà định giá tài sản
Nhà MGBĐS
Nhà Quản trị BĐS
Tuy là 3 chuyên môn khác nhau, nhưng một nhà muốn
giỏi thì phải có kiến thức của 2 nhà chuyên môn còn lại
Mỹ đã có MGBĐS từ hơn 60 năm, vừa qua (năm 2007) bị
khủng hoảng & suy trầm t.trường BĐS
Cộng đồng Châu Âu năm 2000 ước tính có 350 triệu dân
thì có khoảng 150 ngàn nhà MGBĐS
Slide 81
Slide 82
Slide 83
Slide 84