Die verschärfte Haftung des Verwalters

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Transcript Die verschärfte Haftung des Verwalters

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VDIV-INCON GmbH
Versicherungsmakler
Versicherungsspezialist für Immobilienwirtschaft

Referentin
Sabine Grieger-Leipziger
Leipzig, 29.04.2010

10. Mitteldeutsches Verwalterforum


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Die verschärfte Haftung des Verwalters

Absicherung über die
Vermögensschadenhaftpflichtversicherung

Haftungsgrundlagen

Möglichkeiten der Absicherung
Unterscheidung
Vermögensschadenhaftpflicht – Betriebshaftpflicht
Besonderheiten im Vertragswerk

Leipzig, 29.04.2010

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Haftungsgrundlagen
Wofür haftet der Verwalter?
1. Vermögensschäden
„Vermögensschäden sind solche Schäden, die weder Personenschäden noch
Sachschäden sind, noch sich aus solchen von dem Versicherungsnehmer oder einer
Person, für die er einzutreten hat, verursachten Schäden herleiten.“

2. Sachschäden
„...Beschädigung, Verderben, Vernichtung oder Abhandenkommen von Sachen...“

3. Personenschäden
„... Tötung, Verletzung des Körpers oder Schädigung der Gesundheit von
Menschen...“

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Woraus haftet der Verwalter?
1. Gesetzliche Haftung
„... begangene Verstöße, für die er aufgrund gesetzlicher Haftpflichtbestimmungen
privatrechtlichen Inhalts in Anspruch genommen wird.“

2. Vertragliche Haftung
„... Ansprüche, die über den Umfang der gesetzlichen Haftpflicht hinausgehen, z.B.
auf Grund Vertrages (Hier u.a. Verwaltervertrag) oder besonderer Zusage.“

3. Haftung aus Verschulden
Es muss ein Verstoß gegen eine Rechtsvorschrift oder gegen einen Vertrag vorliegen.

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Möglichkeiten der Absicherung
1.

Vermögensschadenhaftpflichtversicherung
Absicherung der reinen Vermögensschäden

2.

Betriebshaftpflichtversicherung Achtung - Bürohaftpflicht reicht
nicht aus !
Absicherung der Personen- und Sachschäden sowie der „unreinen
Vermögensschäden“
Reine Vermögensschäden gelten u.U. mit einem Sublimit als mitversichert,
allerdings sind Beratung, Planung etc. ausgeschlossen

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Beispiele :
Schäden aufgrund Verletzung der Verkehrssicherungspflicht, z.B. ein Eigentümer
rutscht am Eingang zum Büro des Verwalters aus - Personenschaden Schäden am Verwaltungsobjekt aufgrund Unterlassung, z.B. vergessene Beauftragung
eines Dachdeckers nach Sturmschaden
Sachschaden am Verwaltungsobjekt durch verspätete Umsetzung eines Beschlusses,
z.B. Reinigung der Dachrinnen und nachfolgende Überschwemmung der Dachterrasse
Personenschaden durch Nichtbeachtung des Trinkwasserverordnung
Sachschaden durch unzureichende Warnhinweise, z.B. bei Duplex-Garagen

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Worin bestehen die entscheidenden Unterschiede?
1. Eintritt des Versicherungsfalles
Vermögensschadenhaftpflicht :

Verstoßtheorie
„ewige Nachhaftung“

Betriebshaftpflicht:

Ereignistheorie
„keine Nachhaftung“

2. Versicherungsbedingungen
Vermögensschadenhaftpflicht :

AVB
BBR für Immob.verwalter
Besondere Vereinbarungen des
Maklers (z.B. INCON)

Betriebshaftpflicht:

AHB
“Gewerbepolice” oder ähnliche
Sonderbedingungen

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Achtung!
Die Betriebshaftpflichtversicherung ist nicht durch die Haus- und
Grundbesitzerhaftpflichtversicherung ersetzbar.
Auszug aus den AHB : „...versichert ist die gesetzliche Haftpflicht des
Versicherungsnehmers aus allen Nebenrisiken, insbesondere der durch Arbeitsvertrag
mit der Verwaltung, Reinigung, Beleuchtung und sonstigen Betreuung der
Grundstücke beauftragten Personen...“
Aber !!!
Auszug aus den BBR für WEGen: „ ausgeschlossen bleiben Schäden am
Gemeinschafts- Sonder- und Teileigentum.“

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Besonderheiten im Vertragswerk
Auferlegung von Prozesskosten
Beispiele :

Verwalter lässt über den Entzug des Wohnungseigentums beschließen ohne Beachtung der
erforderlichen absoluten Mehrheit der stimmberechtigten Wohnungseigentümer, gerechnet nach dem
Kopfprinzip
Verwalter verkündet das Zustandekommen eines Beschlusses, obwohl die vertraglich oder gesetzlich
vorgesehene qualifizierte Mehrheit nicht erreicht wurde

Verwalter erstellt die Beschlusssammlung nicht korrekt, d.h. in Ergänzung gefasster Beschlüsse
werden auch Meinungsbilder vom Verwalter in die Beschlusssammlung aufgenommen, aber nicht als
solche gekennzeichnet
Verwalter legt falschen Kostenverteilungsschlüssel bei der Jahresabrechnung zugrunde
Verwalter legt falschen Kostenverteilungsschlüssel nach einer Baumaßnahme zugrunde

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Klausel in den BBR bzw. Besonderen Vereinbarungen
„... Schäden durch Auferlegen von Prozesskosten gemä3 § 49 Abs. 2 WEG sind
mitversichert, sofern und soweit diesen Prozesskosten ein nach § 1 AVB
versicherter Haftpflichtanspruch zugrunde liegt.“

Wann können dem Verwalter Prozesskosten auferlegt werden?
auch wenn er am Gerichtsverfahren nicht beteiligt ist
wenn er das Beschlussanfechtungsverfahren durch eine Pflichtwidrigkeit
veranlasst hat
wenn er die Pflichtwidrigkeit grob verschuldet hat ( grob fahrlässiges,
leichtfertiges oder vorsätzliches Handeln)

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Verwaltung rein gewerblicher Objekte
Beispiele :

Verwalter schließt anfechtbaren Gewerbemietvertrag ab, da Ausschließlichkeit für
einen anderen gewerblichen Mieter gegeben war
Verwalter vergisst bei Abschluss eines gewerblichen Untermietvertrages die
steuerliche Optierung des Hauptmieters gemäß UStG
Verwalter vergisst Umlage der eigenen Verwaltergebühr auf die Gewerbemieter

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Klausel in den BBR für Haus-, Grundstücks- und
Wohnungseigentumsverwaltern
„Soweit nicht besonders beantragt, bezieht sich der Versicherungsschutz nicht
auf die Verwaltung rein gewerblich genutzter Gebäude.“

Wiedereinschluss möglich durch :
geänderte AVB des Versicherers
Klausel in den BBR
Klausel in den Besonderen Vereinbarungen des Maklers

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Fehlerhafter Abschluss von Versicherungsverträgen
Beispiele :
Verwalter versäumt die Umstellung eines Altvertrages auf ein aktuelles
Bedingungswerk, dadurch ist die Gefahr „Hagel“ nicht mitversichert
Verwalter meldet einen Schaden am Sondereigentum verspätet an den Versicherer,
dadurch ist der Versicherer leistungsfrei
Verwalter erteilt einen Reparaturauftrag nach einem LW-Schaden, obwohl dieser
vom Versicherer noch nicht freigegeben war
Verwalter schließt ohne Genehmigung der Eigentümergemeinschaft einen
Selbstbehalt in den Wohngebäudevertrag ein

Verwalter übersieht, dass für den Öltank eine separate Gewässerschadenhaftpflicht
abgeschlossen werden muss

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Klausel in den BBR für Verwalter
„... sind vom Versicherungsschutz ausgeschlossen Haftpflichtansprüche, die auf
dem Vorwurf beruhen, dass
a) Versicherungsverträge nicht oder nicht ordnungsgemäß
abgeschlossen, erfüllt oder fortgeführt wurden.“

Teileinschluss möglich durch Klausel
„ Schäden durch versehentlich nicht rechtzeitig bezahlte Versicherungsverträge gelten mitversichert.“
„ Vom Versicherungsschutz sind insbesondere erfasst die Verteidigungskosten
für Haftpflichtansprüche, die darauf beruhen, dass Versicherungsverträge nicht
oder nicht ordnungsgemäß abgeschlossen, erfüllt oder fortgeführt werden.“

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Erhaltung, Instandsetzung und Pflege des Verwaltungsobjektes
Beispiele :
Verwalter lässt die Frist zur Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen trotz
bekannter Mängel verstreichen
Verwalter setzt Auflagen nach einer Brandbeschau fehlerhaft um, z.B. Einbau von
zusätzlichen Fenstern trotz Bestandsschutz ohne Beschluss der Eigentümer
Verwalter nimmt eine Baumaßnahme ab (Inbetriebnahme/ Ingebrauchnahme- nicht
Abnahme gemäß Bauingenieur- und Architektenrisiko) und übersieht eine
fehlerhafte Ausführung des Auftrages
Verwalter vergibt fehlerhaft Aufträge, z.B. bei nicht vergleichbaren Angeboten rein
nach dem Preis
Verwalter nimmt nach Fertigstellung des Objektes das Gemeinschafseigentum vom
Bauträger ab und übersieht wichtige Mängel
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Regelung gemäß AVB :
Versicherer ist zur Leistung verpflichtet, soweit es sich bei der
ausgeübten Tätigkeit des Verwalters um eine gesetzlich verankerte
Tätigkeit des Berufsstandes handelt. Vergleich auch § 27 WEG

Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums vom Bauträger geht über
den Rahmen der gesetzlichen Haftpflichtbestimmungen hinaus, es
besteht hierfür kein Versicherungsschutz

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Klauseln der Vermögensschadenhaftpflichtversicherung
Im Rahmenvertrag der VDIV-INCON
• Ausweisung der Haushaltsnahen Dienstleistungen
• Verstöße beim Zahlungsakt
• Abwehrkosten bei wissentlicher Pflichtverletzung
• Nebentätigkeit des Verwalters als Immobilienmakler und
• Nebentätigkeit des Verwalters als Sachverständiger im Immobilienbereich
• Verwaltung rein gewerblicher Objekte
• Auferlegung der Prozesskosten gem. § 49 Absatz 2 WEG
• Versehentlich verspätete Zahlung von Vers.beiträgen
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• Abwehrkosten bei nicht oder nicht ordnungsgemäß abgeschlossenen
oder fortgeführten Vers.verträgen
• Abwehrkosten bei Regulierung von Gebäudeschäden im Sondereigentum
• Tätigkeit als Organ der teilrechtsfähigen Gemeinschaft
• Regressverzicht gegen freie Mitarbeiter
• Gemeinsame Versicherung mehrerer, in Personalunion geführter Firmen in 1 Vertrag
• Maßnahmen zur Erhaltung, Instandsetzung und Pflege des Verwaltungsobjektes,
u.a. Einholung von Angeboten, Empfehlung ausführender Unternehmen, erste
Inbetriebnahme oder Ingebrauchnahme nach einer Baumaßnahme
(Vereinfachte Bauabnahme)
• Alle Verstöße während der Vertragsdauer

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• Fester SB i.H.v. 250,- €, kein Gebührenvorwegeinwurf
• Direkte Auseinandersetzung mit dem Anspruchsteller im Schadenfall
• Versicherungssumme sollte nicht unter 100.000 € pro Schadenfall liegen,
wir empfehlen derzeit 250.000 € VS
• Berechnung der Prämie sollte nach Anzahl der WE und GE erfolgen,
nicht mehr nach dem veralteten Verfahren mit Bruttojahresmietwert
(Ausnahme reine Gewerbeobjekte, hier ist dies am Markt noch üblich)
• Verhalten im Schadenfall : auch vor der konkreten Inanspruchnahme
den möglichen Schadenfall an den Versicherer melden ; Einschaltung
eines eigenen Anwaltes nur nach Rücksprache mit dem Versicherer, da sonst
keine Kostenerstattung erfolgt

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Angebotsanfrage
Wir bitten um Erstellung eines Angebotes für
Vermögensschadenhaftpflicht für Verwalter ( )
Anzahl der verwalteten WE / GE :
Betriebshaftpflicht für Verwalter
Anzahl der Mitarbeiter incl. Inhaber :

( )

Firmenanschrift/Stempel:
Tel. / Fax:
e-mail:
Ansprechpartner:
Mitglied im VDIV:

ja / nein
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Bitte senden an:
Per Fax: 03681/ 45 87-25 oder 089 / 33 00 75-11
Per Tel.: 03681 / 45 87-20 oder 089 / 33 00 75-0
Per eMail an: Andrea Pohl ([email protected])
Jessica Hellwig ([email protected])

Ihre Ansprechpartner vor Ort:

Frank Müller
Gothaer Str. 107 , 98527 Suhl
Tel. : 0171 / 93 00 435
Fax : 03681 / 45 87-13
e-mail : [email protected]

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