MAITRISE D’OUVRAGE / MAITRISE D’OEUVRE Le cadre réglementaire • Cadre général : – la Loi 77-2 du 3 Janvier 1977 sur l’architecture • Marchés.
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MAITRISE D’OUVRAGE / MAITRISE D’OEUVRE
Le cadre réglementaire
• Cadre général :
– la Loi 77-2 du 3 Janvier 1977 sur l’architecture
• Marchés privés : pas de réglementation
spécifique hors la Loi sur l’architecture
• Marchés publics :
– la Loi 85-704 du 12 juillet 1985 dite MOP et ses décrets
et arrêtés
– Le code des marchés publics (2006 consolidé au
01/01/2012)
– L’ordonnance de 2004, complétée par la loi 2008-735 du
24 juillet 2008
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MAITRISE D’OUVRAGE / MAITRISE D’OEUVRE
Loi 77-2 du 3 Janvier 1977 sur l'architecture
• Art. 3. - Quiconque désire entreprendre des travaux
soumis à une autorisation de construire doit faire
appel à un architecte pour établir le projet
architectural faisant l'objet de la demande de permis
de construire, sans préjudice du recours à d'autres
personnes participant soit individuellement, soit en équipe,
à la conception. Cette obligation n'exclut pas le recours à
un architecte pour des missions plus étendues.
• Même si l'architecte n'assure pas la direction des
travaux, le maître d'ouvrage doit le mettre en mesure
dans des conditions fixées par le contrat, de s'assurer que
les documents d'exécution et les ouvrages en cours de
réalisation respectent les dispositions du projet
architectural élaboré par ses soins. Si ces dispositions ne
sont pas respectées, l'architecte en avertit le maître
d'ouvrage.
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MAITRISE D’OUVRAGE / MAITRISE D’OEUVRE
Loi n° 85-704 du 12 juillet 1985
• Article 2
• Modifié par Ordonnance n°2004-566 du 17 juin 2004 art. 1
(JORF 19 juin 2004).
• I. Le maître de l'ouvrage est la personne morale,
mentionnée à l'article premier, pour laquelle l'ouvrage est
construit. Responsable principal de l'ouvrage, il remplit
dans ce rôle une fonction d'intérêt général dont il ne peut
se démettre.
• Il lui appartient, après s'être assuré de la faisabilité et de
l'opportunité de l'opération envisagée, d'en déterminer la
localisation, d'en définir le programme, d'en arrêter
l'enveloppe financière prévisionnelle, d'en assurer le
financement, de choisir le processus selon lequel l'ouvrage
sera réalisé et de conclure, avec les maîtres d'oeuvre et
entrepreneurs qu'il choisit, les contrats ayant pour objet les
études et l'exécution des travaux.
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MAITRISE D’OUVRAGE / MAITRISE D’OEUVRE
Loi n° 85-704 du 12 juillet 1985
• Le maître de l'ouvrage définit dans le programme les
objectifs de l'opération et les besoins qu'elle doit satisfaire
ainsi que les contraintes et exigences de qualité sociale,
urbanistique, architecturale, fonctionnelle, technique et
économique, d'insertion dans le paysage et de protection
de l'environnement, relatives à la réalisation et à
l'utilisation de l'ouvrage
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MAITRISE D’OUVRAGE / MAITRISE D’OEUVRE
Loi n° 85-704 du 12 juillet 1985
• Le programme et l'enveloppe financière prévisionnelle,
définis avant tout commencement des avant-projets,
pourront toutefois être précisés par le maître de l'ouvrage
avant tout commencement des études de projet. Lorsque
le maître de l'ouvrage décide de réutiliser ou de réhabiliter
un ouvrage existant, l'élaboration du programme et la
détermination de l'enveloppe financière prévisionnelle
peuvent se poursuivre pendant les études d'avant-projets.
Il en est de même pour la réalisation d'ouvrages neufs
complexes d'infrastructure et de bâtiment, sous réserve
que le maître de l'ouvrage l'ait annoncé dès le lancement
des consultations. Les conséquences de l'évolution du
programme et de l'enveloppe financière prévisionnelle sont
prises en compte par voie d'avenant.
• Le maître de l'ouvrage peut confier les études nécessaires à
l'élaboration du programme et à la détermination de
l'enveloppe financière prévisionnelle à une personne
publique ou privée.
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MAITRISE D’OUVRAGE / MAITRISE D’OEUVRE
Le code des marchés publics
• Article 35 : Les pouvoirs adjudicateurs peuvent
passer des marchés négociés dans les cas
définis ci-dessous:
• 2° Les marchés et les accords-cadres de services,
notamment les marchés de services financiers
mentionnés au 6° de l'article 29 et les marchés
de prestations intellectuelles telles que la
conception d'ouvrage, lorsque la prestation de
services à réaliser est d'une nature telle que les
spécifications du marché ne peuvent être établies
préalablement avec une précision suffisante pour
permettre le recours à l'appel d'offres ;
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MAITRISE D’OUVRAGE / MAITRISE D’OEUVRE
Le code des marchés publics
• Article 36 : La procédure de dialogue compétitif est une
procédure dans laquelle le pouvoir adjudicateur conduit un
dialogue avec les candidats admis à y participer en vue de
définir ou de développer une ou plusieurs solutions de
nature à répondre à ses besoins et sur la base de laquelle
ou desquelles les participants au dialogue seront invités à
remettre une offre.
• Le recours à la procédure de dialogue compétitif est
possible lorsqu'un marché public est considéré comme
complexe, c'est-à-dire lorsque l'une au moins des
conditions suivantes est remplie :
• 1° Le pouvoir adjudicateur n'est objectivement pas en
mesure de définir seul et à l'avance les moyens techniques
pouvant répondre à ses besoins ;
• 2° Le pouvoir adjudicateur n'est objectivement pas en
mesure d'établir le montage juridique ou financier d'un
projet
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MAITRISE D’OUVRAGE / MAITRISE D’OEUVRE
Code des marchés publics
• Article 37 : Un marché de conceptionréalisation est un marché de travaux qui permet
au pouvoir adjudicateur de confier à un
groupement d'opérateurs économiques ou, pour
les seuls ouvrages d'infrastructure, à un seul
opérateur économique, une mission portant à la
fois sur l'établissement des études et l'exécution
des travaux.
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Le code des marchés publics
• Article 38 : Le concours est la procédure par
laquelle le pouvoir adjudicateur choisit, après
mise en concurrence et avis du jury mentionné à
l'article 24, un plan ou un projet, notamment
dans le domaine de l'aménagement du territoire,
de l'urbanisme, de l'architecture et de l'ingénierie
ou des traitements de données, avant d'attribuer
à l'un des lauréats du concours un marché.
• Le concours peut être ouvert ou restreint.
• Les participants au concours sont indemnisés
selon des modalités prévues par le règlement du
concours
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Code des marchés publics
• Article 74 I. - Les marchés de maîtrise d'oeuvre ont pour
objet, en vue de la réalisation d'un ouvrage ou d'un projet
urbain ou paysager, l'exécution d'un ou plusieurs éléments
de mission définis par l'article 7 de la loi du 12 juillet 1985
susmentionnée et par le décret du 29 novembre 1993
susmentionné.
• II. - Les marchés de maîtrise d'oeuvre d'un montant égal
ou supérieur aux seuils des marchés formalisés fixés au II
de l'article 26 sont passés selon la procédure du concours
dans les conditions précisées ci-après. Ils peuvent toutefois
être passés selon la procédure adaptée lorsque leur
montant est inférieur à ces mêmes seuils. Dans le cas de
marchés de maîtrise d'oeuvre passés en procédure
adaptée, toute remise de prestations donne lieu au
versement d'une prime.
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MAITRISE D’OUVRAGE / MAITRISE D’OEUVRE
Code des marchés publics
• III. –[…]
• Les candidats ayant remis des prestations conformes au
règlement du concours bénéficient d'une prime. L'avis
d'appel public à la concurrence indique le montant de cette
prime. Le montant de la prime attribuée à chaque candidat
est égal au prix estimé des études à effectuer par les
candidats telles que définies dans l'avis d'appel public à la
concurrence et précisées dans le règlement du concours,
affecté d'un abattement au plus égal à 20 %.
• La rémunération du marché de maîtrise d'oeuvre tient
compte de la prime reçue pour sa participation au concours
par le candidat attributaire.
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MAITRISE D’OUVRAGE / MAITRISE D’OEUVRE
Code des marchés publics
• Pour les marchés de maîtrise d'oeuvre d'un montant égal
ou supérieur aux seuils des marchés passés selon une
procédure formalisée, le pouvoir adjudicateur n'est pas
tenu de recourir au concours de maîtrise d'oeuvre
dans les cas suivants :
• 1° Pour l'attribution d'un marché de maîtrise d'oeuvre
relatif à la réutilisation ou à la réhabilitation
d'ouvrages existants ;
• 2° Pour l'attribution d'un marché de maîtrise d'oeuvre
relatif à des ouvrages réalisés à titre de recherche,
d'essai ou d'expérimentation ;
• 3° Pour l'attribution d'un marché de maîtrise d'oeuvre qui
ne confie aucune mission de conception au titulaire ;
• 4° Pour l'attribution d'un marché de maîtrise d'oeuvre
relatif à des ouvrages d'infrastructures.
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MAITRISE D’OUVRAGE / MAITRISE D’OEUVRE
Code des marchés publics
• IV. ― Lorsque les conditions de recours au
dialogue compétitif sont réunies, cette
procédure peut être mise en œuvre pour
l'attribution d'un marché ou d'un accord-cadre de
maîtrise d'œuvre pour la réhabilitation d'un
ouvrage ou la réalisation d'un projet urbain ou
paysager.
Le montant de la prime attribué à chaque
participant au dialogue est égal au prix de toutes
les études demandées par le maître d'ouvrage et
définies par le règlement de la consultation
affecté d'un abattement au plus égal à 20 %
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MAITRISE D’OUVRAGE / MAITRISE D’OEUVRE
Mécanisme d’attribution du marché de MOE
• En privé : gré à gré
• En public : réglementation
–
–
–
–
MOE classique sur Concours (MOP)
Conception réalisation CR (art 69) ou CRAEM (art 73)
Dialogue compétitif
Partenariat public privé
• Concours (règlement de concours obligatoire)
– Phase 1 : appel à candidature reprenant mot pour mot les
termes du règlement du concours
– Phase 2 : sélection
– Phase 3 : remise d’une esquisse rémunérée
– Phase 4 : analyse des prestations et jury
– Phase 5 : négociation avec le ou les lauréats proposés par le
jury
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MAITRISE D’OUVRAGE / MAITRISE D’OEUVRE
Concours
• Règle de l’anonymat obligatoire (réglementation
européenne)
• Avantage : égalité de traitement
• Inconvénient : impossibilité pour le MOE de pouvoir venir
défendre son projet
• Le jury lève l’anonymat lors de la nomination du ou des
lauréats
• Le MOA n’a pas obligation de suivre les préconisations du
jury (avis consultatif seulement)
• Négociation non anonyme. Peut porter sur l’ensemble de la
prestation dans la mesure où l’esprit de la prestation n’est
pas remis en cause.
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MAITRISE D’OUVRAGE / MAITRISE D’OEUVRE
Mission classique MOP
• Réglementaire (décret n° 93-1268 du 29 novembre 1993)
fixant les différentes étapes d’une mission de base.
–
–
–
–
–
–
–
–
Esquisse ou diagnostic (en réhabilitation)
APS
APD
Projet
ACT
DET
Visa
OPR
• Missions complémentaires
– EXE
– Synthèse
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MAITRISE D’OUVRAGE / MAITRISE D’OEUVRE
Mission classique MOP
• Autres missions
–
–
–
–
–
–
–
–
–
Diagnostic (en sus d’esquisse)
OPC
SPS
Missions d’ingénieries spécifiques
Signalétique
Paysage
Mobilier spécifique
SSI (obligatoire en ERP)
Etc.
• Doivent être portées au contrat. En théorie,
doivent être prévues dès la mise en concurrence.
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MAITRISE D’OUVRAGE / MAITRISE D’OEUVRE
Mission classique
• Les missions complémentaires n’entrent pas, en
théorie, dans les honoraires tels que définis
préalablement > font l’objet d’une rémunération
complémentaire.
• Elles doivent impérativement être définies dans le
contrat, y compris de manière détaillée (durée,
nature des documents à remettre, étapes et
acomptes, procédures de validation) – logique de
résultat
• Si les missions sont assurées par des soustraitants : obligation de déclarer les soustraitants en marché public et privé(Loi 75-1334
du 31 décembre 1975 sur la sous-traitance)
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Mission de conception réalisation
• Concours restreint de conception réalisation sur
la base d’un programme
• Equipe intégrée comprenant une entreprise et un
architecte au moins (Loi sur l’architecture)
• Attention : le mandataire commun est
l’entreprise (c’est un marché de travaux)
• Avantages :
– engagement sur le prix de l’opération
– Pas de mise en concurrence en phase travaux
– Associe le concepteur et l’entreprise dès la conception :
économie d’échelle dans les études
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MAITRISE D’OUVRAGE / MAITRISE D’OEUVRE
Mission de conception réalisation
• Inconvénients
– Contrat global de conception réalisation doublé par un
contrat spécifique entre MOE et entreprise, précisant le
qui fait quoi
– Pas de contrat direct entre MOE et MOA
– MOE pris entre « marteau et enclume »
– Gestion des modifications délicate (responsabilités)
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MAITRISE D’OUVRAGE / MAITRISE D’OEUVRE
Conception-réalisation-entretien-maintenance
• Le maître d’ouvrage public peut recourir à un
dialogue compétitif pour la concrétisation d’un
marché en conception-réalisation-entretienmaintenance si les conditions de l’article 36 du
CMP sont applicables (complexité ou incapacité
pour le MO d’établir le montage juridique ou
financier du projet). Ce deuxième point n’a pas
vraiment de sens dans ce type de montage.
• La procédure est alors un dialogue en plusieurs
étapes, avec indemnisation comme en PPP.
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MAITRISE D’OUVRAGE / MAITRISE D’OEUVRE
Ordonnance n°2004-559 du 17 juin 2004 modifiée par
la Loi 2008-735
• Article 1 :I. - Le contrat de partenariat est un contrat
administratif par lequel l'Etat ou un établissement public de l'Etat
confie à un tiers, pour une période déterminée en fonction de la
durée d'amortissement des investissements ou des modalités de
financement retenues, une mission globale ayant pour objet le
financement, la construction ou la transformation, l'entretien, la
maintenance, l'exploitation ou la gestion d'ouvrages,
d'équipements ou de biens immatériels nécessaires au service
public.
Il peut également avoir pour objet tout ou partie de la conception
de ces ouvrages, équipements ou biens immatériels ainsi que des
prestations de services concourant à l'exercice, par la personne
publique, de la mission de service public dont elle est chargée.
II. - Le cocontractant de la personne publique assure la
maîtrise d'ouvrage des travaux à réaliser.
Il peut se voir céder, avec l'accord du cocontractant concerné, tout
ou partie des contrats passés par la personne publique pouvant
concourir à l'exécution de sa mission.
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MAITRISE D’OUVRAGE / MAITRISE D’OEUVRE
Partenariat public privé
• Dérivé du PFI anglais. Transfert du risque
financier du MOA sur le prestataire, en échange
d’un loyer sur une longue période
• Procédure maintenant encadrée, mais longue et
délicate
• Demande une équipe de MOA très rodée
• Equipe sous la direction d’un financier,
comprenant réalisateur, concepteur et
mainteneur
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MAITRISE D’OUVRAGE / MAITRISE D’OEUVRE
Partenariat public privé
• Procédure du dialogue compétitif, c’est-à-dire de
la possibilité de faire évoluer les pièces de la mise
en concurrence au fur et à mesure de la mise en
concurrence
• Trois étapes :
– PPO (principe partenarial et organisationnel) – non
rémunéré = esquisse
– PPS (proposition prévisionnelle sommaire) – rémunérée
= APS
– PPD (proposition prévisionnelle détaillée) – rémunérée =
APD
• Suivi d’une phase négociée de contractualisation
= offre finale
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MAITRISE D’OUVRAGE / MAITRISE D’OEUVRE
Quelques éléments financiers
• En marché privé, en loi MOP, en conception
réalisation
– Investissement
• Fonds propres, emprunts et subventions garanties par le
maître d’ouvrage
– Etudes payées au pourcentage du montant des travaux
– Travaux payés à l’avancement
– Totalité de l’ouvrage payé à la réception + 1 an
• En contrat de partenariat
– Crédit bail assuré par un organisme bancaire
– Etudes et travaux payés dans le cadre d’un loyer
– Loyer dans le cadre d’un bail emphytéotique payant :
• Le crédit + les frais + le contrat d’entretien maintenance
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MAITRISE D’OUVRAGE / MAITRISE D’OEUVRE
Principe du consortium
Financement
Établissement
financier
Assure le financement (crédit bail)
Gestion
MOA
Gestionnaire
Mainteneur
Location
Fait construire pour autrui
AMO juridique
Promoteur ou MOA délégué
AMO technique
MOE
Entrepreneurs
Construction
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MAITRISE D’OUVRAGE / MAITRISE D’OEUVRE
Principe d’établissement du loyer
Réserve de trésorerie
€
Loyer constant
Frais de gestion (indexée)
R4
Maintenance (indexée) R3
Frais financiers (R2)
Investissement (R1)
durée
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MAITRISE D’OUVRAGE / MAITRISE D’OEUVRE
MOP
Hors révision et maintenance
Travaux
Aléas
VRD
Honoraires
Assurances
100 M€
3 M€
2 M€
17 M€
3 M€
125 M€
25 M€
150 M€
TVA
TOTAL
marge du promoteur MOA délégué 5%
intérêts intercalaires
emprunt
crédit bail
taux emprunt
taux crédit bail
remboursement sur 30 ans
marge du gestionnaire 5%
TOTAL A 30 ANS
différence
EAPVS
PPP
3 M€
153 M€
100 M€
3 M€
2 M€
17 M€
3 M€
125 M€
25 M€
150 M€
6 M€
4 M€
160 M€
3,50%
8,320 M€/an
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249 M€
4,50%
10,313 M€/an
0,491 M€/an
309 M€
24,10%
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MAITRISE D’OUVRAGE / MAITRISE D’OEUVRE
Entretien maintenance – coût global
• Cinq types de maintenance
–
–
–
–
–
Niveau
Niveau
Niveau
Niveau
Niveau
1
2
3
4
5
:
:
:
:
:
entretien courant
petites réparations
remplacement de pièces
remise à neuf
remplacement de l’installation
Gros entretien
réparation (GER)
• Coût global comprend la maintenance de niveau 5
– Combien d’années ?
– 10 premières années / garantie décennale : moins de 1% du
coût de travaux par an
– 10 à 20 ans : remplacement des matériels techniques (brûleurs
de chaudière, centrales d’air, etc.) : entre 1 et 2% du coût des
travaux par an
– 20 à 30 ans : suite des remplacements précédents, ravalements
des façades, réfection des étanchéités, etc. : entre 2 et 3% du
coût des travaux par an
– Au-delà, autour de 2,5 % du coût des travaux par an.
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MAITRISE D’OUVRAGE / MAITRISE D’OEUVRE
Partenariat public privé
• Avantages pour le MOA
– Avantage comptable (fonctionnement et non
investissement)
– Avantage théorique de maintien de l’équipement dans le
cadre du loyer
• Inconvénients pour le MOA
–
–
–
–
–
EAPVS
Coût plus important (gestion des risques dans le loyer)
Modifications très onéreuses et complexes juridiquement
Aucun retour d’expérience
Inadapté pour les bâtiments à grande évolutivité
Difficulté à prévoir juridiquement les transferts de
propriété
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MAITRISE D’OUVRAGE / MAITRISE D’OEUVRE
Partenariat public privé
• Avantages pour le MOE
– Dépend de l’organisation du dialogue
• Inconvénients pour le MOE
– Soumis à des aléas financiers et non plus techniques ou
esthétiques
– Pas de rapport direct avec l’utilisateur final
– Rémunération de type privé sur des marchés publics
(contrat avec le preneur et non pas le MOA)
– Prise de risque excessive en phase de concours (durée
et complexité de la procédure).
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MAITRISE D’OUVRAGE / MAITRISE D’OEUVRE
Comparaison des différents systèmes
Marchés privés
Marchés publics
Contractant
général
Mop classique
MOA
Promoteur
ENT
MOA
MOE
ENT
Conception
réalisation
CRAEM
PPP
MOA
MOA
MOA
ENT
ENT
Financier
MOE
MOE
Gestion.
Mainten.
ENT
MOE
MOE
Mainten.
VEFA
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INVESTISSEMENT
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LOYER
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MAITRISE D’OUVRAGE / MAITRISE D’OEUVRE
Contrat
• Obligation de contrat
• En mission de maîtrise d’œuvre classique, contrat
avec le MOA :
– Contrat de louage d’ouvrage, c’est-à-dire que le MOA
devient propriétaire de l’immeuble qu’à sa livraison.
– Contrat de prestation intellectuelle, dont obligation de
résultat et non pas de moyens.
• En Conception réalisation et en PPP, contrat
conjoint avec les autres acteurs ou contrat de
sous-traitance
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MAITRISE D’OUVRAGE / MAITRISE D’OEUVRE
Contrat
• En public comme en privé, le contrat détermine :
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
EAPVS
La nature de l’objet
L ‘étendu de la mission et sa durée
Les différents acteurs (MOA, Contrôle technique, SPS)
Les pièces associées au marché (programme)
Les conditions de rémunération
Les conditions d’approbation des différentes phases de
la mission
Éventuellement la nature des documents à remettre
Les pénalités
Les clauses de résiliation
Clauses diverses (assurances, ordres de service, etc.)
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MAITRISE D’OUVRAGE / MAITRISE D’OEUVRE
Contrat de MOE
• Obligation de résultat :
– Engagement sur un coût et un délai
– Rémunération fonction de l’engagement
• Honoraires :
– Calculés en pourcentage du coût de travaux, sur la base
de l’avant projet détaillé.
– Honoraire global et forfaitaire.
– Prévoir dans le contrat des clauses permettant de
modifier les honoraires en cas de changement de
programme, ou d’évolution significative de la masse des
travaux
– Toute modification doit faire l’objet d’un avenant au
contrat.
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MAITRISE D’OUVRAGE / MAITRISE D’OEUVRE
Contrat de MOE
• Calcul des honoraires
– En marché privé : en fonction de la négociation
– En marché public : en fonction de la négociation sur la
base d’un barème établi par le ministère de
l’équipement et du logement, majoré d’une note de
complexité fonction de l’environnement du projet.
– Nota : en marché public, le montant des honoraires ne
sont pas une clause d’attribution du marché, sauf en
procédure adaptée (seuil de 200 000 €) et marché
négocié
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MAITRISE D’OUVRAGE / MAITRISE D’OEUVRE
En conclusion
• Recours à l’architecte obligatoire
• En marché privé, pas de réglementation sauf le
cadre général de la Loi sur l’architecture
• En marché public, « empilage » Loi MOP, code
des marchés publics, ordonnance PPP, etc.
• Cadre réglementaire très défini, varié, et pas
toujours aisé à comprendre.
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MAITRISE D’OUVRAGE / MAITRISE D’OEUVRE
En conclusion
• Cinq types de contractualisation
– Privé (gré à gré directement avec le MOA)
– Privé dans le cadre d’un contrat global (contractant
général)
– Privé dans le cadre d’une procédure publique spécifique
(PPP)
– Publique dans le cadre d’un contrat global (Conception
réalisation, CRAEM)
– Publique (procédure négociée ou concours selon le
montant des honoraires – code des marchés publics)
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MAITRISE D’OUVRAGE / MAITRISE D’OEUVRE
Le cadre réglementaire
• Cadre général :
– la Loi 77-2 du 3 Janvier 1977 sur l’architecture
• Marchés privés : pas de réglementation
spécifique hors la Loi sur l’architecture
• Marchés publics :
– la Loi 85-704 du 12 juillet 1985 dite MOP et ses décrets
et arrêtés
– Le code des marchés publics (2006 consolidé au
01/01/2012)
– L’ordonnance de 2004, complétée par la loi 2008-735 du
24 juillet 2008
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MAITRISE D’OUVRAGE / MAITRISE D’OEUVRE
Loi 77-2 du 3 Janvier 1977 sur l'architecture
• Art. 3. - Quiconque désire entreprendre des travaux
soumis à une autorisation de construire doit faire
appel à un architecte pour établir le projet
architectural faisant l'objet de la demande de permis
de construire, sans préjudice du recours à d'autres
personnes participant soit individuellement, soit en équipe,
à la conception. Cette obligation n'exclut pas le recours à
un architecte pour des missions plus étendues.
• Même si l'architecte n'assure pas la direction des
travaux, le maître d'ouvrage doit le mettre en mesure
dans des conditions fixées par le contrat, de s'assurer que
les documents d'exécution et les ouvrages en cours de
réalisation respectent les dispositions du projet
architectural élaboré par ses soins. Si ces dispositions ne
sont pas respectées, l'architecte en avertit le maître
d'ouvrage.
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MAITRISE D’OUVRAGE / MAITRISE D’OEUVRE
Loi n° 85-704 du 12 juillet 1985
• Article 2
• Modifié par Ordonnance n°2004-566 du 17 juin 2004 art. 1
(JORF 19 juin 2004).
• I. Le maître de l'ouvrage est la personne morale,
mentionnée à l'article premier, pour laquelle l'ouvrage est
construit. Responsable principal de l'ouvrage, il remplit
dans ce rôle une fonction d'intérêt général dont il ne peut
se démettre.
• Il lui appartient, après s'être assuré de la faisabilité et de
l'opportunité de l'opération envisagée, d'en déterminer la
localisation, d'en définir le programme, d'en arrêter
l'enveloppe financière prévisionnelle, d'en assurer le
financement, de choisir le processus selon lequel l'ouvrage
sera réalisé et de conclure, avec les maîtres d'oeuvre et
entrepreneurs qu'il choisit, les contrats ayant pour objet les
études et l'exécution des travaux.
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MAITRISE D’OUVRAGE / MAITRISE D’OEUVRE
Loi n° 85-704 du 12 juillet 1985
• Le maître de l'ouvrage définit dans le programme les
objectifs de l'opération et les besoins qu'elle doit satisfaire
ainsi que les contraintes et exigences de qualité sociale,
urbanistique, architecturale, fonctionnelle, technique et
économique, d'insertion dans le paysage et de protection
de l'environnement, relatives à la réalisation et à
l'utilisation de l'ouvrage
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MAITRISE D’OUVRAGE / MAITRISE D’OEUVRE
Loi n° 85-704 du 12 juillet 1985
• Le programme et l'enveloppe financière prévisionnelle,
définis avant tout commencement des avant-projets,
pourront toutefois être précisés par le maître de l'ouvrage
avant tout commencement des études de projet. Lorsque
le maître de l'ouvrage décide de réutiliser ou de réhabiliter
un ouvrage existant, l'élaboration du programme et la
détermination de l'enveloppe financière prévisionnelle
peuvent se poursuivre pendant les études d'avant-projets.
Il en est de même pour la réalisation d'ouvrages neufs
complexes d'infrastructure et de bâtiment, sous réserve
que le maître de l'ouvrage l'ait annoncé dès le lancement
des consultations. Les conséquences de l'évolution du
programme et de l'enveloppe financière prévisionnelle sont
prises en compte par voie d'avenant.
• Le maître de l'ouvrage peut confier les études nécessaires à
l'élaboration du programme et à la détermination de
l'enveloppe financière prévisionnelle à une personne
publique ou privée.
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MAITRISE D’OUVRAGE / MAITRISE D’OEUVRE
Le code des marchés publics
• Article 35 : Les pouvoirs adjudicateurs peuvent
passer des marchés négociés dans les cas
définis ci-dessous:
• 2° Les marchés et les accords-cadres de services,
notamment les marchés de services financiers
mentionnés au 6° de l'article 29 et les marchés
de prestations intellectuelles telles que la
conception d'ouvrage, lorsque la prestation de
services à réaliser est d'une nature telle que les
spécifications du marché ne peuvent être établies
préalablement avec une précision suffisante pour
permettre le recours à l'appel d'offres ;
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MAITRISE D’OUVRAGE / MAITRISE D’OEUVRE
Le code des marchés publics
• Article 36 : La procédure de dialogue compétitif est une
procédure dans laquelle le pouvoir adjudicateur conduit un
dialogue avec les candidats admis à y participer en vue de
définir ou de développer une ou plusieurs solutions de
nature à répondre à ses besoins et sur la base de laquelle
ou desquelles les participants au dialogue seront invités à
remettre une offre.
• Le recours à la procédure de dialogue compétitif est
possible lorsqu'un marché public est considéré comme
complexe, c'est-à-dire lorsque l'une au moins des
conditions suivantes est remplie :
• 1° Le pouvoir adjudicateur n'est objectivement pas en
mesure de définir seul et à l'avance les moyens techniques
pouvant répondre à ses besoins ;
• 2° Le pouvoir adjudicateur n'est objectivement pas en
mesure d'établir le montage juridique ou financier d'un
projet
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MAITRISE D’OUVRAGE / MAITRISE D’OEUVRE
Code des marchés publics
• Article 37 : Un marché de conceptionréalisation est un marché de travaux qui permet
au pouvoir adjudicateur de confier à un
groupement d'opérateurs économiques ou, pour
les seuls ouvrages d'infrastructure, à un seul
opérateur économique, une mission portant à la
fois sur l'établissement des études et l'exécution
des travaux.
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MAITRISE D’OUVRAGE / MAITRISE D’OEUVRE
Le code des marchés publics
• Article 38 : Le concours est la procédure par
laquelle le pouvoir adjudicateur choisit, après
mise en concurrence et avis du jury mentionné à
l'article 24, un plan ou un projet, notamment
dans le domaine de l'aménagement du territoire,
de l'urbanisme, de l'architecture et de l'ingénierie
ou des traitements de données, avant d'attribuer
à l'un des lauréats du concours un marché.
• Le concours peut être ouvert ou restreint.
• Les participants au concours sont indemnisés
selon des modalités prévues par le règlement du
concours
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MAITRISE D’OUVRAGE / MAITRISE D’OEUVRE
Code des marchés publics
• Article 74 I. - Les marchés de maîtrise d'oeuvre ont pour
objet, en vue de la réalisation d'un ouvrage ou d'un projet
urbain ou paysager, l'exécution d'un ou plusieurs éléments
de mission définis par l'article 7 de la loi du 12 juillet 1985
susmentionnée et par le décret du 29 novembre 1993
susmentionné.
• II. - Les marchés de maîtrise d'oeuvre d'un montant égal
ou supérieur aux seuils des marchés formalisés fixés au II
de l'article 26 sont passés selon la procédure du concours
dans les conditions précisées ci-après. Ils peuvent toutefois
être passés selon la procédure adaptée lorsque leur
montant est inférieur à ces mêmes seuils. Dans le cas de
marchés de maîtrise d'oeuvre passés en procédure
adaptée, toute remise de prestations donne lieu au
versement d'une prime.
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MAITRISE D’OUVRAGE / MAITRISE D’OEUVRE
Code des marchés publics
• III. –[…]
• Les candidats ayant remis des prestations conformes au
règlement du concours bénéficient d'une prime. L'avis
d'appel public à la concurrence indique le montant de cette
prime. Le montant de la prime attribuée à chaque candidat
est égal au prix estimé des études à effectuer par les
candidats telles que définies dans l'avis d'appel public à la
concurrence et précisées dans le règlement du concours,
affecté d'un abattement au plus égal à 20 %.
• La rémunération du marché de maîtrise d'oeuvre tient
compte de la prime reçue pour sa participation au concours
par le candidat attributaire.
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MAITRISE D’OUVRAGE / MAITRISE D’OEUVRE
Code des marchés publics
• Pour les marchés de maîtrise d'oeuvre d'un montant égal
ou supérieur aux seuils des marchés passés selon une
procédure formalisée, le pouvoir adjudicateur n'est pas
tenu de recourir au concours de maîtrise d'oeuvre
dans les cas suivants :
• 1° Pour l'attribution d'un marché de maîtrise d'oeuvre
relatif à la réutilisation ou à la réhabilitation
d'ouvrages existants ;
• 2° Pour l'attribution d'un marché de maîtrise d'oeuvre
relatif à des ouvrages réalisés à titre de recherche,
d'essai ou d'expérimentation ;
• 3° Pour l'attribution d'un marché de maîtrise d'oeuvre qui
ne confie aucune mission de conception au titulaire ;
• 4° Pour l'attribution d'un marché de maîtrise d'oeuvre
relatif à des ouvrages d'infrastructures.
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MAITRISE D’OUVRAGE / MAITRISE D’OEUVRE
Code des marchés publics
• IV. ― Lorsque les conditions de recours au
dialogue compétitif sont réunies, cette
procédure peut être mise en œuvre pour
l'attribution d'un marché ou d'un accord-cadre de
maîtrise d'œuvre pour la réhabilitation d'un
ouvrage ou la réalisation d'un projet urbain ou
paysager.
Le montant de la prime attribué à chaque
participant au dialogue est égal au prix de toutes
les études demandées par le maître d'ouvrage et
définies par le règlement de la consultation
affecté d'un abattement au plus égal à 20 %
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MAITRISE D’OUVRAGE / MAITRISE D’OEUVRE
Mécanisme d’attribution du marché de MOE
• En privé : gré à gré
• En public : réglementation
–
–
–
–
MOE classique sur Concours (MOP)
Conception réalisation CR (art 69) ou CRAEM (art 73)
Dialogue compétitif
Partenariat public privé
• Concours (règlement de concours obligatoire)
– Phase 1 : appel à candidature reprenant mot pour mot les
termes du règlement du concours
– Phase 2 : sélection
– Phase 3 : remise d’une esquisse rémunérée
– Phase 4 : analyse des prestations et jury
– Phase 5 : négociation avec le ou les lauréats proposés par le
jury
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MAITRISE D’OUVRAGE / MAITRISE D’OEUVRE
Concours
• Règle de l’anonymat obligatoire (réglementation
européenne)
• Avantage : égalité de traitement
• Inconvénient : impossibilité pour le MOE de pouvoir venir
défendre son projet
• Le jury lève l’anonymat lors de la nomination du ou des
lauréats
• Le MOA n’a pas obligation de suivre les préconisations du
jury (avis consultatif seulement)
• Négociation non anonyme. Peut porter sur l’ensemble de la
prestation dans la mesure où l’esprit de la prestation n’est
pas remis en cause.
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MAITRISE D’OUVRAGE / MAITRISE D’OEUVRE
Mission classique MOP
• Réglementaire (décret n° 93-1268 du 29 novembre 1993)
fixant les différentes étapes d’une mission de base.
–
–
–
–
–
–
–
–
Esquisse ou diagnostic (en réhabilitation)
APS
APD
Projet
ACT
DET
Visa
OPR
• Missions complémentaires
– EXE
– Synthèse
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MAITRISE D’OUVRAGE / MAITRISE D’OEUVRE
Mission classique MOP
• Autres missions
–
–
–
–
–
–
–
–
–
Diagnostic (en sus d’esquisse)
OPC
SPS
Missions d’ingénieries spécifiques
Signalétique
Paysage
Mobilier spécifique
SSI (obligatoire en ERP)
Etc.
• Doivent être portées au contrat. En théorie,
doivent être prévues dès la mise en concurrence.
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MAITRISE D’OUVRAGE / MAITRISE D’OEUVRE
Mission classique
• Les missions complémentaires n’entrent pas, en
théorie, dans les honoraires tels que définis
préalablement > font l’objet d’une rémunération
complémentaire.
• Elles doivent impérativement être définies dans le
contrat, y compris de manière détaillée (durée,
nature des documents à remettre, étapes et
acomptes, procédures de validation) – logique de
résultat
• Si les missions sont assurées par des soustraitants : obligation de déclarer les soustraitants en marché public et privé(Loi 75-1334
du 31 décembre 1975 sur la sous-traitance)
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MAITRISE D’OUVRAGE / MAITRISE D’OEUVRE
Mission de conception réalisation
• Concours restreint de conception réalisation sur
la base d’un programme
• Equipe intégrée comprenant une entreprise et un
architecte au moins (Loi sur l’architecture)
• Attention : le mandataire commun est
l’entreprise (c’est un marché de travaux)
• Avantages :
– engagement sur le prix de l’opération
– Pas de mise en concurrence en phase travaux
– Associe le concepteur et l’entreprise dès la conception :
économie d’échelle dans les études
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MAITRISE D’OUVRAGE / MAITRISE D’OEUVRE
Mission de conception réalisation
• Inconvénients
– Contrat global de conception réalisation doublé par un
contrat spécifique entre MOE et entreprise, précisant le
qui fait quoi
– Pas de contrat direct entre MOE et MOA
– MOE pris entre « marteau et enclume »
– Gestion des modifications délicate (responsabilités)
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MAITRISE D’OUVRAGE / MAITRISE D’OEUVRE
Conception-réalisation-entretien-maintenance
• Le maître d’ouvrage public peut recourir à un
dialogue compétitif pour la concrétisation d’un
marché en conception-réalisation-entretienmaintenance si les conditions de l’article 36 du
CMP sont applicables (complexité ou incapacité
pour le MO d’établir le montage juridique ou
financier du projet). Ce deuxième point n’a pas
vraiment de sens dans ce type de montage.
• La procédure est alors un dialogue en plusieurs
étapes, avec indemnisation comme en PPP.
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MAITRISE D’OUVRAGE / MAITRISE D’OEUVRE
Ordonnance n°2004-559 du 17 juin 2004 modifiée par
la Loi 2008-735
• Article 1 :I. - Le contrat de partenariat est un contrat
administratif par lequel l'Etat ou un établissement public de l'Etat
confie à un tiers, pour une période déterminée en fonction de la
durée d'amortissement des investissements ou des modalités de
financement retenues, une mission globale ayant pour objet le
financement, la construction ou la transformation, l'entretien, la
maintenance, l'exploitation ou la gestion d'ouvrages,
d'équipements ou de biens immatériels nécessaires au service
public.
Il peut également avoir pour objet tout ou partie de la conception
de ces ouvrages, équipements ou biens immatériels ainsi que des
prestations de services concourant à l'exercice, par la personne
publique, de la mission de service public dont elle est chargée.
II. - Le cocontractant de la personne publique assure la
maîtrise d'ouvrage des travaux à réaliser.
Il peut se voir céder, avec l'accord du cocontractant concerné, tout
ou partie des contrats passés par la personne publique pouvant
concourir à l'exécution de sa mission.
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MAITRISE D’OUVRAGE / MAITRISE D’OEUVRE
Partenariat public privé
• Dérivé du PFI anglais. Transfert du risque
financier du MOA sur le prestataire, en échange
d’un loyer sur une longue période
• Procédure maintenant encadrée, mais longue et
délicate
• Demande une équipe de MOA très rodée
• Equipe sous la direction d’un financier,
comprenant réalisateur, concepteur et
mainteneur
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MAITRISE D’OUVRAGE / MAITRISE D’OEUVRE
Partenariat public privé
• Procédure du dialogue compétitif, c’est-à-dire de
la possibilité de faire évoluer les pièces de la mise
en concurrence au fur et à mesure de la mise en
concurrence
• Trois étapes :
– PPO (principe partenarial et organisationnel) – non
rémunéré = esquisse
– PPS (proposition prévisionnelle sommaire) – rémunérée
= APS
– PPD (proposition prévisionnelle détaillée) – rémunérée =
APD
• Suivi d’une phase négociée de contractualisation
= offre finale
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MAITRISE D’OUVRAGE / MAITRISE D’OEUVRE
Quelques éléments financiers
• En marché privé, en loi MOP, en conception
réalisation
– Investissement
• Fonds propres, emprunts et subventions garanties par le
maître d’ouvrage
– Etudes payées au pourcentage du montant des travaux
– Travaux payés à l’avancement
– Totalité de l’ouvrage payé à la réception + 1 an
• En contrat de partenariat
– Crédit bail assuré par un organisme bancaire
– Etudes et travaux payés dans le cadre d’un loyer
– Loyer dans le cadre d’un bail emphytéotique payant :
• Le crédit + les frais + le contrat d’entretien maintenance
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MAITRISE D’OUVRAGE / MAITRISE D’OEUVRE
Principe du consortium
Financement
Établissement
financier
Assure le financement (crédit bail)
Gestion
MOA
Gestionnaire
Mainteneur
Location
Fait construire pour autrui
AMO juridique
Promoteur ou MOA délégué
AMO technique
MOE
Entrepreneurs
Construction
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MAITRISE D’OUVRAGE / MAITRISE D’OEUVRE
Principe d’établissement du loyer
Réserve de trésorerie
€
Loyer constant
Frais de gestion (indexée)
R4
Maintenance (indexée) R3
Frais financiers (R2)
Investissement (R1)
durée
EAPVS
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MAITRISE D’OUVRAGE / MAITRISE D’OEUVRE
MOP
Hors révision et maintenance
Travaux
Aléas
VRD
Honoraires
Assurances
100 M€
3 M€
2 M€
17 M€
3 M€
125 M€
25 M€
150 M€
TVA
TOTAL
marge du promoteur MOA délégué 5%
intérêts intercalaires
emprunt
crédit bail
taux emprunt
taux crédit bail
remboursement sur 30 ans
marge du gestionnaire 5%
TOTAL A 30 ANS
différence
EAPVS
PPP
3 M€
153 M€
100 M€
3 M€
2 M€
17 M€
3 M€
125 M€
25 M€
150 M€
6 M€
4 M€
160 M€
3,50%
8,320 M€/an
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249 M€
4,50%
10,313 M€/an
0,491 M€/an
309 M€
24,10%
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MAITRISE D’OUVRAGE / MAITRISE D’OEUVRE
Entretien maintenance – coût global
• Cinq types de maintenance
–
–
–
–
–
Niveau
Niveau
Niveau
Niveau
Niveau
1
2
3
4
5
:
:
:
:
:
entretien courant
petites réparations
remplacement de pièces
remise à neuf
remplacement de l’installation
Gros entretien
réparation (GER)
• Coût global comprend la maintenance de niveau 5
– Combien d’années ?
– 10 premières années / garantie décennale : moins de 1% du
coût de travaux par an
– 10 à 20 ans : remplacement des matériels techniques (brûleurs
de chaudière, centrales d’air, etc.) : entre 1 et 2% du coût des
travaux par an
– 20 à 30 ans : suite des remplacements précédents, ravalements
des façades, réfection des étanchéités, etc. : entre 2 et 3% du
coût des travaux par an
– Au-delà, autour de 2,5 % du coût des travaux par an.
EAPVS
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Septembre 2012 - 29
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MAITRISE D’OUVRAGE / MAITRISE D’OEUVRE
Partenariat public privé
• Avantages pour le MOA
– Avantage comptable (fonctionnement et non
investissement)
– Avantage théorique de maintien de l’équipement dans le
cadre du loyer
• Inconvénients pour le MOA
–
–
–
–
–
EAPVS
Coût plus important (gestion des risques dans le loyer)
Modifications très onéreuses et complexes juridiquement
Aucun retour d’expérience
Inadapté pour les bâtiments à grande évolutivité
Difficulté à prévoir juridiquement les transferts de
propriété
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MAITRISE D’OUVRAGE / MAITRISE D’OEUVRE
Partenariat public privé
• Avantages pour le MOE
– Dépend de l’organisation du dialogue
• Inconvénients pour le MOE
– Soumis à des aléas financiers et non plus techniques ou
esthétiques
– Pas de rapport direct avec l’utilisateur final
– Rémunération de type privé sur des marchés publics
(contrat avec le preneur et non pas le MOA)
– Prise de risque excessive en phase de concours (durée
et complexité de la procédure).
EAPVS
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MAITRISE D’OUVRAGE / MAITRISE D’OEUVRE
Comparaison des différents systèmes
Marchés privés
Marchés publics
Contractant
général
Mop classique
MOA
Promoteur
ENT
MOA
MOE
ENT
Conception
réalisation
CRAEM
PPP
MOA
MOA
MOA
ENT
ENT
Financier
MOE
MOE
Gestion.
Mainten.
ENT
MOE
MOE
Mainten.
VEFA
EAPVS
INVESTISSEMENT
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LOYER
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MAITRISE D’OUVRAGE / MAITRISE D’OEUVRE
Contrat
• Obligation de contrat
• En mission de maîtrise d’œuvre classique, contrat
avec le MOA :
– Contrat de louage d’ouvrage, c’est-à-dire que le MOA
devient propriétaire de l’immeuble qu’à sa livraison.
– Contrat de prestation intellectuelle, dont obligation de
résultat et non pas de moyens.
• En Conception réalisation et en PPP, contrat
conjoint avec les autres acteurs ou contrat de
sous-traitance
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MAITRISE D’OUVRAGE / MAITRISE D’OEUVRE
Contrat
• En public comme en privé, le contrat détermine :
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
EAPVS
La nature de l’objet
L ‘étendu de la mission et sa durée
Les différents acteurs (MOA, Contrôle technique, SPS)
Les pièces associées au marché (programme)
Les conditions de rémunération
Les conditions d’approbation des différentes phases de
la mission
Éventuellement la nature des documents à remettre
Les pénalités
Les clauses de résiliation
Clauses diverses (assurances, ordres de service, etc.)
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Septembre 2012 - 34
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MAITRISE D’OUVRAGE / MAITRISE D’OEUVRE
Contrat de MOE
• Obligation de résultat :
– Engagement sur un coût et un délai
– Rémunération fonction de l’engagement
• Honoraires :
– Calculés en pourcentage du coût de travaux, sur la base
de l’avant projet détaillé.
– Honoraire global et forfaitaire.
– Prévoir dans le contrat des clauses permettant de
modifier les honoraires en cas de changement de
programme, ou d’évolution significative de la masse des
travaux
– Toute modification doit faire l’objet d’un avenant au
contrat.
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MAITRISE D’OUVRAGE / MAITRISE D’OEUVRE
Contrat de MOE
• Calcul des honoraires
– En marché privé : en fonction de la négociation
– En marché public : en fonction de la négociation sur la
base d’un barème établi par le ministère de
l’équipement et du logement, majoré d’une note de
complexité fonction de l’environnement du projet.
– Nota : en marché public, le montant des honoraires ne
sont pas une clause d’attribution du marché, sauf en
procédure adaptée (seuil de 200 000 €) et marché
négocié
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MAITRISE D’OUVRAGE / MAITRISE D’OEUVRE
En conclusion
• Recours à l’architecte obligatoire
• En marché privé, pas de réglementation sauf le
cadre général de la Loi sur l’architecture
• En marché public, « empilage » Loi MOP, code
des marchés publics, ordonnance PPP, etc.
• Cadre réglementaire très défini, varié, et pas
toujours aisé à comprendre.
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MAITRISE D’OUVRAGE / MAITRISE D’OEUVRE
En conclusion
• Cinq types de contractualisation
– Privé (gré à gré directement avec le MOA)
– Privé dans le cadre d’un contrat global (contractant
général)
– Privé dans le cadre d’une procédure publique spécifique
(PPP)
– Publique dans le cadre d’un contrat global (Conception
réalisation, CRAEM)
– Publique (procédure négociée ou concours selon le
montant des honoraires – code des marchés publics)
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Septembre 2012 - 38