Workshop de Avaliação Imobiliária e RGV

Eng

o

. Diego de Alava Soto

Analista de Infraestrutura do MPOG, em exercício no DNIT

Eng

o

. Robson Carlindo Santana Paes Loures

Analista de Infraestrutura do MPOG, em exercício no MT

Maio/2014

Poder Público

Particular

Poder Público

Interesse Público Desapropriação Lei 3.365/41

Particular

Direito à propriedade

Justa Indenização

ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES

Conjunto de conhecimentos técnico-científicos especializados, aplicados à avaliação de bens.

Justa Indenização ou Valor Justo

Valor de mercado Valor em risco Valor patrimonial Custo de Reprodução Valor de liquidação forçada Custo de Reedição

Aquele que melhor representa o prejuízo ocasionado pela desapropriação ao proprietário afetado pela mutilação ou supressão de seu bem.

Normas utilizadas pelo DNIT em avaliações:

ABNT

– Associação Brasileira de Normas Técnicas

- NBR 14653-1:2001

(procedimentos gerais);

- NBR 14.653-2:2011

(imóveis urbanos);

- NBR 14.653-3:2004

(imóveis rurais); - NBR 14.653-4:2002 (empreendimentos); -NBR 14.653-5:2006 (máquinas, equipamentos, instalações e bens industriais em geral); - NBR 14.653-6:2008 (recursos naturais e ambientais); - NBR 14.653-7:2009 (bens de patrimônios históricos e artísticos); - NBR 12.721:2007 (avaliação de custos unitários de construção para incorporação imobiliária e outras disposições para condomínios edílicos); - NBR 13.752:1996 (perícias de engenharia na construção civil).

DNIT

- Diretrizes Básicas para Desapropriação (IPR 746).

RGV – Relatório Genérico de Valores Objetivo Avaliações em massa Origem Planta de Valores Genéricos

ABNT NBR 14653-2:2011 (imóveis urbanos):

Item 3.53 - planta de valores: representação gráfica ou listagem dos valores genéricos de metro quadrado de terreno ou do imóvel numa mesma data.

O termo Planta de Valores Genéricos (PVG) está associado, para muitos profissionais da área, a avaliações para fins tributários

BIBLIOGRAFIA

MÖLLER, Luiz Fernando.

Planta de valores genéricos: avaliação coletiva de imóveis para fins tributários.

Porto Alegre: Sagra – D. C. Luzzatto, 1995.

BIBLIOGRAFIA

ZANCAN, Evelise Chemale.

Avaliações de imóveis em massa para efeitos de tributos municipais .

Florianópolis: Rocha, 1996.

BIBLIOGRAFIA

LIPORONI, Antônio Sérgio.

Avaliações em massa com ênfase em Planta de Valores

. In: ALONSO, Nelson Roberto Pereira (Coord.). Engenharia de Avaliações. 1. ed. São Paulo: PINI, 2007.

BIBLIOGRAFIA

THOFEHRN, Ragnar.

Avaliação em massa de imóveis urbanos: para cálculos de IPTU e ITBI

. 1. ed. São Paulo: PINI, 2010.

BIBLIOGRAFIA

DNIT, DEPARTAMENTO NACIONAL DE INFRAESTRUTURA DE TRANSPORTES. Diretrizes Básicas para Desapropriação. Rio de Janeiro: IPR, 2011.

Diretrizes Básicas para Desapropriação ( IPR/DNIT – Publicação n

o

. 746)

http://ipr.dnit.gov.br/

RGV – Relatório Genérico de Valores Definições e objetivos

Diretrizes Básicas para Desapropriação ( IPR/DNIT )

Página 41:

“Na realização dos trabalhos avaliatórios, inicialmente, deve ser elaborado um Relatório Genérico de Valores (RGV), o qual contém informações gerais sobre os bens existentes no trecho que se pretende avaliar e toda a base metodológica [...]”.

Página 113:

“Na avaliação de terrenos que irão integrar as faixas de domínio procura se identificar segmentos homogêneos, ou seja, trechos que possuem terrenos com valor unitário dentro de determinado intervalo. Estes segmentos devem ser relatados e identificados por meio do Relatório Genérico de Valores – RGV, utilizados para avaliar determinados bens constantes de um mesmo trecho. O RGV, além de apresentar a pesquisa realizada, deve mostrar o tratamento estatístico e o modelo utilizado para determinação dos valores unitários a serem adotados para elaboração dos laudos individuais”.

Diretrizes Básicas para Desapropriação ( IPR/DNIT )

Página 120 (capítulo 11.1 – RGV):

“Para balizar a avaliação, deve ser executado o Relatório Genérico de Valores (RGV), onde devem constar todos os valores unitários das terras nuas para cada segmento homogêneo identificado ao longo de todo o trecho a ser executado, assim como todos os custos unitários das benfeitorias que serão atingidas, ressaltando que este relatório deve ser previamente apreciado pelas Comissões de Desapropriação e pelo Setor de Desapropriação, em Brasília. Desta forma, deve ser remetido para análise em duas vias impressas, em processo administrativo próprio e, depois de aprovado, deve ficar arquivada uma via em Brasília e a outra remetida para a respectiva Superintendência”.

“O RGV deve descrever detalhadamente toda a metodologia a ser utilizada nas avaliações, assim como a memória de cálculo, fornecendo toda a diretriz dos procedimentos avaliatórios a serem utilizados nos cálculos das indenizações. A partir do RGV devem ser produzidos laudos individuais, nos quais a descrição das características dos bens a desapropriar deve ser detalhada, citando a metodologia apenas de forma sucinta, reportando-se ao RGV aprovado”.

ETAPAS DA ELABORAÇÃO DE UM RGV

Etapas de Campo

Vistoria do(s) avaliando(s): conhecimento do(s) bem(ns) a ser(em) avaliado(s);

Identificação das variáveis

influenciantes: são estabelecidas com base em teorias existentes, conhecimentos de trabalhos anteriores, etc.

Levantamento de dados de mercado (pesquisa): consulta a agentes imobiliários locais, corretores, proprietários, Prefeitura, Registro de Imóveis, etc.

Etapas de Escritório Análise do dados; Definição da metodologia; Tratamento dos dados; Elaboração do Relatório (redação).

Metodologias Principais

Conforme NBR 14653:1 8.2 Métodos para identificar o valor de um bem, de seus frutos e direitos 8.2.1 - Método comparativo direto de dados de mercado (MCDDM):

identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra.

8.2.2 Método involutivo (MINVO):

Identifica o valor de mercado do bem, alicerçado no seu aproveitamento eficiente, baseado em modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica, mediante hipotético empreendimento compatível com as características do bem e com as condições do mercado no qual está inserido, considerando-se cenários viáveis para execução e comercialização do produto.

8.2.3 Método evolutivo (MEVOL):

Identifica o valor do bem pelo somatório dos valores de seus componentes. Caso a finalidade seja a identificação do valor de mercado, deve ser considerado o fator de comercialização.

8.2.4 Método da capitalização da renda:

Identifica o valor do bem, com base na capitalização presente da sua renda líquida prevista, considerando-se cenários viáveis.

Metodologias Principais

Conforme NBR 14653:1 8.3 Métodos para identificar o custo de um bem 8.3.1 Método comparativo direto de custo:

Identifica o custo do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra.

8.3.2 Método da quantificação de custo:

Identifica o custo do bem ou de suas partes por meio de orçamentos sintéticos ou analíticos, a partir das quantidades de serviços e respectivos custos diretos e indiretos.

8.4 Métodos para identificar indicadores de viabilidade da utilização econômica de um empreendimento

Os procedimentos avaliatórios usuais com a finalidade de determinar indicadores de viabilidade da utilização econômica de um empreendimento são baseados no seu fluxo de caixa projetado, a partir do qual são determinados indicadores de decisão baseados no valor presente líquido, taxas internas de retorno, tempos de retorno, entre outros.

Mapa de dados (amostra)

Tabela de dados (amostra)

Resultados do RGV

Equação Inferencial

VU = 2575,727 * e^(0,316 * 1/ AREA MAQUINAVEL ) * e^(-0,040* ) * e^(0,483 * DIST VIA PAVIMENTADA AREA ) * e^( 0,022 * VENDA ) DISTANCIA POLO PRINCIPAL ² ) * e^(0,225 * OFERTA-

Resultados do RGV

CASOS TÍPICOS NOS QUAIS OCORREM DESAPROPRIAÇÕES DO DNIT

IMPLANTAÇÕES

IMPLANTAÇÕES

Pista Antiga

DUPLICAÇÕES

Pista Nova

DUPLICAÇÕES

Pista Antiga Pista Nova

TRAVESSIAS URBANAS

CADASTRO - LEVANTAMENTOS

CROQUIS

BENFEITORIAS ATINGIDAS

BENFEITORIAS REPRODUTIVAS

Culturas permanentes e temporárias, as florestas plantadas, e as pastagens cultivadas melhoradas e as pastagens nativas

BENFEITORIAS REPRODUTIVAS

BENFEITORIAS

BENFEITORIAS LEVANTAMENTOS DE EDIFICAÇÕES E OUTRAS BENFEITORIAS Objetivos

– Definir as características físicas da edificação; – Quantificação de materiais e serviços aplicados.

Características Construtivas

– Estabelecer o padrão construtivo da edificação avalianda: Exemplo: padrão mínimo, baixo, normal e alto (Tipologia) de acordo com o SINAPI.

Observação: podem ser utilizadas outras fontes de consulta: SICRO (DNIT), SINDUSCON, PINI, consulta direta a fornecedores, etc.

BENFEITORIAS SINAPI - DEFINIÇÃO

O Sistema Nacional de Pesquisa de Custos e Índices da Construção Civil - SINAPI é um sistema de pesquisa mensal que informa os custos e índices da construção civil e tem a CAIXA e o Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística - IBGE como responsáveis pela divulgação oficial dos resultados, manutenção, atualização e aperfeiçoamento do cadastro de referências técnicas, métodos de cálculo e do controle de qualidade dos dados disponibilizados pelo SINAPI.

A partir da edição da Lei n

o

.10.524 /2002, de 25 de Julho de 2002 (LDO 2003), o SINAPI passou a ser o indicador oficial para aferição da razoabilidade dos custos das obras públicas executadas, em especial daquelas com recursos do Orçamento Geral da União – OGU.

SINAPI – PADRÕES DE ACABAMENTO

TABELA DE CUSTOS SINAPI (EXEMPLO)

Mês de referência: abril/2013 (Goiás)

Áreas Equivalentes (CUBs SINAPI e SINDUSCON) Coeficientes sugeridos pela norma ABNT - NBR 12.721

Coeficientes médios para cálculo da área

Descrição da área Garagem Área privativa Salas sem acabamento Área de lojas sem acabamento Varandas Terraços ou áreas descobertas sobre lajes Estacionamentos sobre terrenos Área de serviço - residência unifamiliar, padrão baixo Piscinas, quintais, etc.

Coeficientes Médios 0,5 a 0,75 1,00 0,75 a 0,90 0,4 a 0,6 0,75 a 1,0 0,3 a 0,6 0,05 a 1,0 0,5 0,50 a 0,75

BENFEITORIAS

DEPRECIAÇÃO Definições:

Perda de valor de um bem, devido a modificações em seu estado ou qualidade, ocasionadas por: Decrepitude: Desgaste de suas partes constitutivas, em consequência de seu envelhecimento natural, em condições normais de utilização e manutenção; Deterioração: Desgaste de seus componentes em razão de uso ou manutenção inadequados; Mutilação: Retirada de sistemas ou componentes originalmente existentes; Obsoletismo: Superação tecnológica ou funcional.

Valor depreciável: é o valor do imóvel novo menos o valor residual Valor residual: é o valor do bem ao final da sua vida útil.

DEPRECIAÇÃO Cálculo da Depreciação Física

Método combinado de Ross-Heidecke: É um método misto, que combina o estado de conservação em que o bem se encontra, com a idade e vida útil do bem.

Desta combinação, tem-se a tabela do próximo

slide.

DEPRECIAÇÃO Conservação (Heidecke)

a) Novo; b) Entre novo e regular; c) Regular; d) Entre regular e necessitando reparos simples; e) Necessitando reparos simples; f) Necessitando reparos simples a importantes; g) Necessitando reparos importantes; h) Sem Valor (residual)

Subjetividade –

qual a idade da edificação abaixo?

Subjetividade –

qual a idade da edificação abaixo?

Subjetividade –

qual a idade da edificação abaixo? E o padrão ?

Resposta (idade): 2014 – 1983 = 31 anos

Fotografias - exemplos

Laudo de Avaliação

conforme NBR-14.653-2 (imóveis urbanos)*

Laudo Completo Laudo Simplificado *

a) Identificação do solicitante; b) Finalidade; c) Objetivo; d) Pressupostos, ressalvas e limitações; e) Caracterização do imóvel; f) Diagnóstico de mercado; g) Métodos utilizados; h) Especificação (enquadramento); i) Planilha de dados utilizados; j) Caso MCDDM: descrição das variáveis k) Tratamento dos dados (cálculos); l) Resultado e data de referência; m) Profissional responsável.

a) Identificação do solicitante; b) Finalidade; c) Objetivo; d) Pressupostos, ressalvas e limitações; e) Caracterização do imóvel; f) Diagnóstico de mercado; g) Métodos utilizados; h) Especificação (enquadramento); i) Planilha de dados utilizados; j) Caso MCDDM: descrição das variáveis k) Tratamento dos dados (cálculos); l) Resultado e data de referência; m) Profissional responsável.

* De forma resumida

OBRIGADO!

Contatos: [email protected]

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