Innledning: Brasil Invest har i lengre tid bygget boligprosjekter i Horizonte, en av de største industrikommunene utenfor Fortaleza.
Download ReportTranscript Innledning: Brasil Invest har i lengre tid bygget boligprosjekter i Horizonte, en av de største industrikommunene utenfor Fortaleza.
Innledning: Brasil Invest har i lengre tid bygget boligprosjekter i Horizonte, en av de største industrikommunene utenfor Fortaleza. Horizonte er en by i sterk vekst og tilholdssted for en rekke store industribedrifter, noe som utløser et stort behov for boliger. Vårt selskap eier i dag flere store boligfelter med strategisk beliggenhet i nærheten av de største produksjonsbedriftene i området. I samarbeid med våre norske investorer bygger vi ut disse boligfeltene, og selger boligene i det lokale markedet. Kjøperne er brasilianere som finansierer boligen med statlige subsidier og husbanklån fra den brasilianske husbanken Caixa Economica Federal. Det er gjennom det statlige boligprogrammet «Mitt hjem – Mitt liv» bevilget penger til å bygge hele TRE MILLIONER boliger! To modeller for deltagelse: I Brasil Invest sitt boligutviklingsprogram kan privatpersoner og bedrifter delta som tomtekjøper eller som boligbygger: • En tomtekjøper er en privatperson eller et selskap som kjøper en tomt eller en ideell andel i et byggefelt, og får eierskapet til denne. Deretter kan han velge å sitte på tomten, for så å selge den på et senere tidspunkt. Erfaringsmessig vet vi fra tilsvarende prosjekter at disse tomtene vanligvis får en stor verdistigning parallelt som byggefeltet utvikler seg, siden infrastruktur og flere boliger kommer opp. Tomtekjøperen kan også velge å delta videre som boligbygger, se beskrivelse nedenfor. • En boligbygger er en privatperson eller et selskap som i tillegg til å kjøpe tomt, også bygger en selvfinansiert bolig på tomten. Boligen må være en av de typene som er presentert i prospektet, slik at den ved ferdigstillelse kan selges til en sluttbruker med finansiering fra den brasilianske husbanken Caixa Economica Federal. President Lula’s husbankprogram ”Mitt hjem – Mitt liv”: Boligfinansiering med gunstig rente har i lang tid vært mangelvare i Brasil, noe som har gjort det vanskelig for brasilianere å komme inn på boligmarkedet. Men dette har endret seg ifm at regjeringen Lula i 2009 lanserte det offentlige boligbyggingsprogrammet ”Mitt hjem – Mitt liv”. Gjennom denne sosiale tiltaksplanen stimuleres den brasilianske middelklassen til å investere i nye boliger ved hjelp av statlige subsidier og husbankfinansiering med lav rente og langsiktige nedbetalingsmodeller. Kriteriene for å få finansiering og subsidier gjennom programmet er romslige, noe som har medført at folk står i kø for å få tildelt husbankfinansierte boliger. Når en bolig er ferdigstilt med alle formaliteter er i orden og kjøperens finansiering er godkjent, utbetaler husbanken kjøpesummen direkte til selgeren. To millioner nye boliger innen 2014! Boligprogrammet ”Mitt hjem – Mitt liv” har altså eksistert siden 2009, og i løpet av de to første årene er det blitt bygget en stor mengde husbankfinansierte boliger. Programmet har vært en stor suksess i hele Brasil, for hvem vil vel ikke kjøpe sin egen bolig når staten både skyter inn egenkapitalen og finansierer resten av kjøpesummen som et husbanklån med lav rente? Myndighetene tok de gode tilbakemeldingene på alvor, og vedtok derfor å bygge videre på denne suksessen. Den 28.04.2011 lanserte President Dilma Rouseff «Mitt hjem – Mitt liv 2», som er neste trinn i programmet, der det bevilges statlige midler til bygging av ytterligere TO MILLIONER nye boliger frem til utgangen av 2014. Fakta om prosjektet: • Tomtene ligger i regulerte boligfelt og er i forskjellige størrelser med varierende priser. Ved kjøp av tomt finnes følgende eierskapsmodeller: Overskjøting, ”Blanco Skjøte”, tinglyst forretningssamarbeid – SCP, sikringsobligasjon, hjemmelsfullmakt og privat kontrakt. •Husmodellene oppfyller kriteriene for å kunne finansieres gjennom husbanken Caixa Economica. Det betyr at når et hus er ferdigstilt iht bankens krav og solgt til en kjøper som har fått godkjent sin finansiering, vil banken utbetale kjøpesummen direkte til selgeren på vegne av kjøper. Prosessen er enkel, rask og forholdsvis lite byråkratisk. • Betaling for oppføring av boligen kan skje i sekvenser iht fremdrift, noe som gir investoren sikkerhet for å motta et ferdig produkt iht avtalen. Fremtidige innbetalinger korrigeres i slike tilfeller med den nasjonale byggindeksen INCC (Indice National de Construcao Civil). • Det er stor pågang for denne type boliger, og i enkelte distrikter er det ventelister for å få kjøpt. Boligen er også aktuell som utleieobjekt for kunder som ønsker dette. Økonomiske nøkkeltall: • En tomt på 160 kvm koster 11.100 R$ inkludert fradeling av tomten. • Bygging av et 69 kvm hus med to soverom og et bad koster med dagens prisnivå 47.000 R$, der opparbeidelse av hagen og installasjon av ekstrautstyr overlates til sluttbrukeren. Byggetid er 7 mnd fra avtalt oppstartdato. • Markedspris for en ferdigstilt bolig med husbankfinansiering er anslått til 80.000 R$ basert på markedsundersøkelser foretatt på tilsvarende produkter i området. • Prisen for solgte boliger indeksjusteres iht den nasjonale byggindeksen INCC, samtidig som at prisen for usolgte boliger også justeres etter samme prinsippet. Vi legger derfor inn i regnestykket en forventet verdistigning på 0,5 % / mnd gjennom bygge og legaliseringsperioden. • 11 % av salgssummen går bort til salgs og administrasjonskostnader som meglerhonorar, finansiering, byggemelding, avgifter, tilkobling av strøm / vann og bidrag til felles vaktordning på byggeplassen. • Man må påregne at 1 % - 5,9 % av salgssummen går bort til offentlige skatter, avhengig av hvilke skatteberegningsmodell som legges til grunn (Omtales i eget punkt), og en tidsbruk på ytterligere 3 mnd for å legalisere byggverket, utføre taksering og motta oppgjør fra husbanken. Kalkyle for forretningen: Basert på de tallene som er presentert i prospektet kan man lage følgende kalkyle: • En investor kjøper tomten og bygger boligen for til sammen 58.100 R$. • Om boligen selges for 80.000 R$ og man stipulerer en verdistigning på 0,5 % pr måned i en bygge- og salgsperiode som går over 10 måneder vil salgsomkostningene utgjøre 5.840,00 R$ og administrasjonskostnadene 3.294,00 R$, slik at forretningen får et brutto salgsoppgjør på 74.114,00 R$. • Dette gir forretningen et resultat på 16.766,00 R$ eller 29 % før skatt. Det må tas høyde for at det kan oppstå avvik fra disse forutsetningene i både positiv og negativ retning som følge av at salgsprisen på boligen kan variere som følge av endringer i boligmarkedet. Tomtekostnaden og bygge kostnadene er imidlertid kontraktsfestede kostnader som ikke vil kunne endres. Salgsinntekter Estimert prisstigning i byggeperioden (0,5 % pr mnd) Salgsomkostninger Administrasjonskostnader Salgsoppgjør til fordeling Tomt og byggekostnad Resulat før skatt Resultat % før skatt 80 000,00 4 000,00 -5 840,00 -3 294,00 74 866,00 -58 100,00 16 766,00 29 % Salg av boligen: Boligen kan selges under byggeperioden eller etter ferdigstillelse. Salget gjennomføres av vårt statsautoriserte meglerforetak Aalen Imoveis LTDA. Husbyggeren kan også velge å beholde boligen etter ferdigstillelse for egen bruk eller utleie, og i dette tilfellet overleveres boligen direkte til husbygger uten at det betales verken meglerhonorar eller finansieringskommisjon. Husbygger er likevel pliktig til å betale administrasjonshonorar på vanlig måte, der utregningen baseres på markedsprisen for tilsvarende bolig ved ferdigstillelse. Ferdigattest, husbankens befaring og utbetaling av salgsoppgjør: Etter at boligen er ferdigstilt og byggeavgiftene er betalt vil myndighetene utstede ferdigattest og et sertifikat som tillater registrering av det ferdige utførte byggverket. Disse dokumentene fremlegges for det lokale eiendomsregisteret som registrerer det ferdige byggverket inn i skjøtet. Det ferdige skjøtet leveres deretter til Caixa Economica, som berammer taksering og befaring av boligen. Når husbanken har godkjent boligen betaler sluttbrukeren dokumentavgift, og det utstedes en kontrakt mellom husbyggeren, sluttbrukeren og Caixa Economica. Kontrakten har gyldighet som et offentlig skjøte, og så snart den er registrert i eiendomsregisteret vil husbanken utbetale salgsoppgjøret direkte til husbyggeren. Den totale gjennomføringstiden for prosessen som er beskrevet ovenfor kan variere mht årstid, arbeidspress hos myndigheter og andre forhold, men vi anslår et tidsforbruk på ca 3 mnd fra man ber om ferdigattest til pengene utbetales til konto. Administrasjonshonorar: Investorer som velger å delta som husbyggere er forpliktet til å benytte Brasil Invest til å administrere utbyggingen, salg og finansiering gjennom husbanken, samt benytte de husmodellene som er presentert om ikke annet avtales. I forbindelse med at Brasil Invest gjennomfører hele prosessen på vegne av kjøper mottar selskapet administrasjonshonorar på 20 % av brutto fortjenesten. Det betyr at om forretningen gir 29,00 % avkastning slik vist i simulasjonen, mottar Brasil Invest 5,80 % mens investoren mottar 23,20 %. Skatt til brasilianske myndigheter: Operasjonen er skattepliktig overfor brasilianske myndigheter, men skattesatsen vil være avhengig av om husbyggeren opererer som selskap eller privatperson, eierskapsformen som velges på tomten og om man faller innenfor de spesielle skatteinsentivene som boligprogrammet tilbyr. Skattesatsen vil ut fra dette variere mellom 1 % og 5,9 % av salgssummen for boligen. Administratoren og boligbyggeren vil i felleskap søke å oppnå den gunstigste beskatningsformen for forretningen, og forplikter seg til å innbetale skatten med oppgjør fra salget av boligen. Dersom en husbygger velger å beholde boligen etter ferdigstillelse, er han likevel pliktig til å innbetale de skattene som operasjonen utløser. Salgsbrosjyre for lansering i Brasil, side 1 og 2: Salgsbrosjyre for lansering i Brasil, side 1 og 2: Outdoor: Bebyggelsesplan: Byggetillatelse fra Horizonte kommune: Husmodell: Type: Tomannsbolig over et plan Størrelse: 69 kvm Antall soverom: 2 Antall bad: 1 Leveringstid: 8 mnd Mulige oppgraderinger: Hage, utegrill, ekstra soverom med bad. Klikk her for å se videopresentasjon! Klikk her for å se fremdrift! Animasjon: 7 mnd etter oppstart: Daterte bilder som viser oppstart, utførelse og ferdigstillelse av første byggetrinn: 06.07.2011 (0 mnd) 20.08.2011 (1 mnd, 2 uker) 06.07.2011 11.10.2011 (3 mnd, 1 uke) 14.01.2012 (6 mnd, 1 uke) Daterte bilder som viser oppstart og utførelse av andre byggetrinn: 31.01.2012 06.07.2011 (0 dager) 17.01.2012 (0 mnd, 3 uker) 11.03.2012 (1 mnd, 2 uker) 01.08.2012 (6 mnd, 0 uker) Våre husbankboliger holder god standard. Bildene nedenfor er tatt fra visningsboligen i prosjektet ”Viva a Vida” i Maracanau. Møbler og dekorasjon følger ikke med i leveransen. Bilder fra nærområdet: Ny politistasjon 06.07.2011 Ny T-banestasjon 06.07.2011 Ny offentlig skole Ny kirke Hvorfor investere i Horizonte? • Myndighetene gir skatteinsentiver til næringslivet for å stimulere ytterliger vekst. • Det er forholdsvis kort vei til Fortaleza og lett adkomst via de moderne hovedfartsårene. Det nye veiprosjektet ”Anel Viario De Fortaleza” vil knytte byen enda tettere opp mot hovedstaden. • Det er stor etterspørsel etter husbankboliger i Horizonte pga den enorme industrivirksomheten som er etablert i dette distriktet, og i nærområdet til prosjektet ligger flere store produksjonsbedrifter som sysselsetter titusener av mennesker. Et eksempel på en slik bedrift kan være "Vulcabras", en av de største skoprodusentene i Brasil. Bedriften produserer kjente merkevarer som Reebok, Dijean og Opanka, og bare på denne ene fabrikken jobber det flere tusen mennesker i produksjonen som går døgnet rundt 365 dager i året. Boligmangel i området har gjort at bedriten har måtte lage sin egen bussterminal for å frakte arbeidere inn fra andre distrikter! Dertetter kan vi nevne bilprodusenten Troller som eies av Ford, den enorme tekstilprodusenten Santana Textil, bryggeriet Shcincariol, polypropelenprodusenten Fitesa og oljeselskapet Petropar, med sine respektive fabrikker i 1,0 til 2,5 km avstand fra prosjektet. Bidra i et sosialt tiltak mot uverdige boforhold: Brasil er i sterk utvikling, og landet byr på en rekke spennende investeringsmuligheter med gode fortjenestemuligheter inne de fleste næringer. Prosjektet ”Viva o Sonho” tilbyr imidlertid deltakerne mer enn kun økonomisk profitt. Millioner av brasilianere lever i uverdige boforhold, og det er dette myndighetene nå ønsker å gjøre noe med. Som husbygger i dette prosjektet kan du eller ditt selskap i tillegg til å gjøre en god investering, bidra til å gi brasilianske familier en bedre hverdag. Norsk byggeaktivitet i Brasil de senere år har i mange tilfeller medført rasering av strandsonen, og målgruppen har vært rike ferieturister fra Europa. I prosjektet ”Viva o Sonho” er målgruppen derimot vanlige brasilianske familier som trenger det mest elementære i livet – Et eget hus å bo i! Brasil er et land med over 200 millioner innbyggere, og ingen kan påta seg oppgaven med å løse alle de sosiale problemene som finnes. For Brasil Invest er det imidlertid viktig at vår tilstedeværelse i landet bidrar i positiv retning, og derfor er vi som selskap både stolte og takknemmelige for å kunne være med i President Lula sitt boligprogram ”Mitt hjem – Mitt liv”. For hver bolig vi bygger forandrer vi hverdagen til en brasiliansk familie! ”Mitt hjem – Mitt liv” – Et nytt program, men ingen ny ide! President Lula sin tiltaksplan er uten tvil revolusjonerende i Brasil, men for oss nordmenn er statlige boligtiltak og husbankfinansierte boliger en gammel nyhet. Da Norge skulle gjenreises etter den andre verdenskrig var det nøyaktig den samme politikken som ble lagt til grunn: Myndighetene etablerte en tiltaksplan med tildeling av tomteområder og subsidier for å øke boligbyggingen, og allerede i 1946 ble Husbanken etablert for å finansiere byggingen av de nye boligene. På samme måte som programmet mitt ”Mitt hjem – Mitt liv” setter strenge krav til infrastruktur i nærområdet, satte de norske myndighetene krav til at de nye boligområdene skulle kunne fungere som individuelle bysamfunn som dekket innbyggernes sosiale behov. Som følge av denne såkalte ”Drabantby politikken” vokste det frem forsteder som Manglerud og Grorud. Nordmenn bygde ”Svenskehus” i Norge – Vi bygger ”Norgeshus” i Brasil! Når man skal bygge et stort antall billige boenheter over kort tid er det ikke så mange måter å gjøre det på verken i dag eller for 60 år sidene. Sammenligner man byggestilen fra etterkrigstiden i Norge med husbankboligene som bygges i Brasil i dag vil man se at det hovedsakelig er to byggestiler som går igjen: • Der det er lite plass bygges det vertikalt i maksimum 5 etg for å slippe å installere heis. De gamle ”gråbeinsgårdene” i Oslo fikk navnet sitt etter en byggmester mer kallenavnet ”Gråbein” fordi han ble sett på som gjerrig. Navnet «gråbeingård» kom til å bli assosiert med «ulvetider» og nød, og er blitt brukt generelt om 1800-tallets «arbeiderkaserner». Men byggmester Gråbein bygde enkelt men solid, og flere av gårdene står der den dag i dag. • I områder med mer plass bygges det horisontalt med lav bebyggelse, dvs rekkehus og eneboliger. De såkalte ”Svenskehusene” var eneboliger fra Sverige som var raske å sette opp. Mens boligbygging i etterkrigstiden tradisjonelt hadde foregått i offentlig regi, representerte Svenskehusene det første private initiativet for å bygge boliger. Initiativtakeren Selvåg møtte i starten stor motstand fra kommunen, som mente at boligbygging var et offentlig anliggende, men fikk omsider tildelt et område for bygging av 1.200 boliger. Enkle boliger med stor betydning At disse enkle boligene har fått egne kallenavn som er fortsatt er allment kjent i vår tid, sier noe om hvilken betydning de har hatt i vårt samfunn. På samme måte som ”Gråbeingårdene” og ”Svenskehusene” endret livskvaliteten til tusenvis av norske familier i etterkrigstiden, håper vi at Brasil Invest med sine husbankprosjekter ”Viva a Vida” og ”Viva o Sonho” kan bidra til å gi brasilianske familier en verdig livssituasjon. For den som ikke har et skikkelig sted å bo, vil det å få sin egen bolig være et dramatisk fremskritt i livet. På samme måte vil etablering av denne type prosjekter sette et sterkt preg på et lokalsamfunn da det i tillegg til å skape nye boliger også skaper arbeidsplasser, infrastruktur og utdanningsmuligheter. Og hvem vet… Kanskje ”Norgeshusene” kan bli en del av ”Fortalezas” byhistorie, på samme måte som ”Gråbeinsgårder” og ”Svenskehus” er en del av vår historie? Husbanken i Norge – En susksessfaktor også i moderne tid At den norske gjenreisningsplanen ble en suksess er det ingen tvil om, det er bare å kaste et blikk på det samfunnet vi lever i dag og sammenligne med det utgangspunktet man hadde etter krigen. Husbanken har vist seg å være en nødvendig faktor, ikke bare i historisk sammenheng, men også i den moderne boligpolitikken. Husbanken har nå eksistert i 65 år, og dens viktigste arbeidsområde er fortsatt å bistå kommunene i arbeidet med bosetting av vanskeligstilte i boligmarkedet. Sentrale virkemidler i dette arbeidet er de økonomiske virkemidlene startlån, boligtilskudd til fremskaffelse av utleieboliger og bostøtte til husholdninger med lave inntekter og høye boutgifter, samt kompetanseutvikling og -formidling. I tillegg skal Husbanken bidra til at det bygges flere boliger med gode miljøkvaliteter og universell utforming. Her satser Husbanken særlig på samarbeid med de profesjonelle boligprodusentene. Grunnlån til oppføring og utbedring av boliger er det sentrale økonomiske virkemiddelet. I tillegg står kompetanseutvikling og -formidling sentralt også innefor dette arbeidsområdet. Ved utgangen av første halvår 2009 hadde Husbanken en forvaltningskapital på ca. 103,5 milliarder kroner, fordelt på 68 500 lån. For ordens skyld presiserer vi at omtalen av den norske Husbanken i denne sammenheng er for å sette statlige boligbyggingstiltak som ”Minha Casa – Minha Vida” i et historisk perspektiv. Den Norske Husbanken er ikke på noen måte involvert i våre prosjekter. Statsautorisert eiendomsmegler Brasil Invest har lang erfaring med eiendomsvirksomhet i Brasil, og selskapet er i dag en av de største skandinaviske aktørene i markedet. Selskapet er statsautorisert eiendomsmegler, og oppfyller dermed de strenge kravene som myndighetene setter til aktører i denne bransjen. I tillegg til våre egne eiendomsmeglere, jobber vi i samarbeid med over 2.500 eksterne meglere. www.aalengroup.com ISO – sertifikasjon fra Det Norske Veritas Brasil Invest jobber aktivt for å forbedre kvaliteten på vår service og våre produkter, og som et viktig ledd i denne prosessen har vi innført den internasjonale kvalitetsnormen ISO 9001 som standard for våre operasjoner. Selskapet ble sertifisert av Det Norske Veritas 11.08.2011. Mer informasjon: For mer informasjon, ta kontakt med våre kontorer i Norge og Brasil. Brasil Invest / Aalen Group www.brasilinvest.no [email protected] Tlf Norge: +47 977 40 681 Tlf Brasil: +55 85 3459-8822 +55 85 8877-0000