Transcript Dirección General de Tributación Órgano de Normalización Técnica VALORACIÓN TRIBUTARIA (VALORACIÓN MASIVA) Dirección General de Tributación Órgano de Normalización Técnica Órgano creado por La Ley Nº.

Dirección General de Tributación
Órgano de Normalización Técnica
VALORACIÓN TRIBUTARIA
(VALORACIÓN MASIVA)
Dirección General de Tributación
Órgano de Normalización Técnica
Órgano creado por La Ley Nº 7729 del
15 de diciembre de 1997
(reforma a la ley N° 7509)
Dirección General de Tributación
Órgano de Normalización Técnica
Función Sustantiva:
Ente asesor de las municipalidades, dirigido a
optimizar la administración del tributo y
garantizar la equidad en la determinación de los
valores.
Dirección General de Tributación (DGT)
Órgano de Normalización Técnica
•
•
•
Establecer las disposiciones generales de valoración para
el uso común de las municipalidades
Suministrar a las municipalidades los métodos de
depreciación, las tasas de vida útil totales y estimadas,
los valores de las edificaciones según los tipos, los
métodos para valorar terrenos, factores técnicos y
económicos por considerar en cuanto a topografía,
ubicación, descripción, equipamiento urbano y servicios
públicos del terreno.
Definir Directrices en temas relacionados a la valoración
de bienes inmuebles para la DGT.
VALORACIÓN
“Se entenderá por valoración toda
modificación de la base imponible de los
inmuebles
realizada
por
las
municipalidades siguiendo los criterios
técnicos del Órgano de Normalización
Técnica”
Herramientas de Valoración
 PLATAFORMA DE VALORES PARA
TERRENOS
 PLATAFORMA DE VALORES PARA
CONSTRUCCIONES.
Modelo de valoración del ONT
MODELO DE
VALORACIÓN
MÉTODO DE
VALORACIÓN DE
CONSTRUCCIONES
MÉTODO DE
VALORACIÓN DE
TERRENOS
Método de valoración de terrenos
MÉTODO DE
ESTIMACIÓN
REGRESIÓN
MÚLTIPLE
FACTORES DE
CORRECCIÓN
EN AMBOS CASOS LA VALORACIÓN DE LAS MUESTRAS SE
HACE UTILIZANDO EL MÉTODO COMPARATIVO.
ECUACIÓN DE REGRESIÓN
MÚLTIPLE
Y  X  
ECUACIÓN DE REGRESIÓN
MÚLTIPLE
ECUACIÓN DE REGRESIÓN
MÚLTIPLE
  ( XX ' ) X 'Y
1
ANÁLISIS ESTADÍSTICO
• Revisión y depuración de las muestras.
(fincas que fueron valoradas)
• Análisis de correlación.
• Análisis de regresión múltiple.
• Análisis de residuos.
VALOR ESTIMADO
V
 1
M
T
X
i
i
FACTORES DE CORRECCIÓN
SON PRODUCTO DE :
• Aplicación de 25 ecuaciones de regresión.
• Tablas de factores existentes.
• Investigaciones específicas.
FACTORES DE CORRECCIÓN
Características:
• Se ajusta un factor para cada característica: por
extensión, frente, regularidad, etc.
• Se definen de conformidad a desarrollo de la zona,
Urbano - Rural.
• Son dependientes de la zona en específico.
• Se fundamentan en la comparación.
FACTOR DE EXTENSIÓN
Concepto teórico:
A mayor área menor valor unitario.
(relación inversa entre Área – Valor unitario)
FACTOR DE EXTENSIÓN
Urbano
Alt  Alv

F

E

Fe = Factor de extensión
Alt = Área del lote tipo o de referencia
Alv = Área del lote o finca a valorar
 = Factor exponencial determinado a partir de la finca
a valorar
 = Factor exponencial determinado a partir del lote tipo
FACTOR DE EXTENSIÓN
Urbano
CASO
INTERVALO DE ÁREA
CÁLCULO DE ,
1°
 30,000 m2
0.33
2°
30,000 m2,  100,000
m2
0.364 - (0.00000113 *
ÁREA)
3°
>100,000 m2
0.275 - (0.00000025 *
ÁREA)
EJEMPLO
ÁREA LOTE TIPO = 300 m²
ÁREA LOTE A VALORAR = 1100 m²
Los coeficientes = ambos en . 33
300 1100
0.33
F

E
0.33
 0.6513
EJEMPLO
Factor de extensión
LOTE TIPO = 300 m²
FACTOR
1.6
1.4
1.2
1
0.8
0.6
0.4
0.2
0
0
500
1000
1500
2000
ÁREA (m²)
2500
3000
3500
FACTOR DE EXTENSIÓN
Rural

F  ( A ft / A fv)
e
CASO
Fe = Factor de extensión
Aft = Área de finca tipo
Afv =Área de finca a
valorar
 = exponente
1°
T 1
2°
1 < T  12
3°
CÁLCULO DE 
RELACIÓN DE
ÁREAS
0.15
0.141+.009 * T
12 < T
T 
0.25
A
ft
/
A
fv
FACTOR DE FRENTE
Urbano
Concepto teórico:
A mas frente mayor valor unitario.
(relación directa entre Frente – Valor unitario)
FACTOR DE FRENTE
F
f

Urbano
( F lv / F lt )
Ff = Factor de frente
Flv =Frente del lote a
valorar
Flt =Frente del lote
tipo
y = Coeficiente
exponencial
y
C
A
S
O
1°
FRENTE MAYOR
ENTRE
AMBOS LOTES
Valor de y
 30 METROS
0.25
2°
 30 METROS,  200
METROS
0.2585 FRENTE*0.0003)
3°
>200 METROS,  480
METROS
0.215 – ( FRENTE
* 0.000009)
4°
 480 METROS
0.17
EL VALOR DEL TERRENO
URBANO
Vlv  Vlt * Fe * Ff * Fr * Fp * Fn * Ftv * Fs1* Fs2 * Fu
 Donde:
 Vlv = Valor lote a
valorar
 Vlt = Valor lote tipo
 Fe = Factor de
extensión
 Ff = Factor de frente
 Fr = Factor de
regularidad
 Fp = Factor de
pendiente
 Fn = Factor de nivel
 Ftv =Factor de tipo
de vía
 Fs1 =Factor de
servicios 1
 Fs2 = Factor de
servicios 2
 Fu = Factor de
ubicación
EL VALOR DEL TERRENO
RURAL
Vfv  Vft * Fe * Ff * Fr * Fp * Ftv* Fs2 * Fcus * Fh
 Donde:
 Vfv = Valor lote a
valorar
 Vft = Valor lote tipo
 Fe = Factor de
extensión
 Ff = Factor de frente
 Fr = Factor de
regularidad
 Fp = Factor de
pendiente
 Ftv =Factor de tipo
de
vía
 Fs2 = Factor de
servicios 2
 Fcus = Factor de
capacidad de uso del
suelo
 Fh = Factor hidrológico
LA GUÍA TÉCNICA
Es una herramienta que define cómo se
diseña y estructura una plataforma de valores
de terrenos por zonas homogéneas.
LA PLATAFORMA DE VALORES DE
TERRENOS POR ZONAS HOMOGÉNEAS
Esta compuesto por:
 Mapas de Valores de Terrenos por Zonas
Homogéneas, Vías, Pendientes y Capacidad de
Uso de las Tierras,
 la Matriz de Información de Zonas Homogéneas,
 Informe Técnico,
 la Memoria de Cálculo y
 el Programa de Valoración
PLATAFORMAS DE VALORES
PARA CONSTRUCCIONES
Manual de valores Base Unitarios por
Tipologia Constructiva
La última fecha de publicación
 Gaceta #48 18/12/2005.
MANUAL DE VALORES BASE
UNITARIOS POR TIPOLOGÍA
CONSTRUCTIVA
VC01 – VIVIENDA DE CONCRETO TIPO 1 – VALOR ¢105,000.00
Vida útil
Estructura
Paredes
40 años
Mampostería integral (ver glosario), prefabricado,
perfiles metálicos (ver glosario).
Externas de bloques de concreto, baldosas
prefabricadas, fibrocemento, internas de fibrocemento
a un forro,
Est. Techo
Cerchas de madera
Cubierta
Láminas onduladas de hierro galvanizado # 28 sin
canoas (caída libre)
Cielos
Sin cielos
Pisos
Concreto afinado
Baños
Un baño económico
MÉTODO DE DEPRECIACIÓN
Método de Ross - Heidecke
2
 1x

x


VA  Vn * 1 
 2  * E

 2n
n 


Donde:
VA = valor actual
Vn = valor de nuevo para la edificación
x = edad actual
n = vida útil probable
E = factor de bueno por estado
VALOR TOTAL DE INMUEBLE
 Valor del terreno
 Valor de las construcciones, instalaciones y
obras complementarias
PROYECTOS
 Actualmente como parte del proyecto de
Regulación de Catastro y Registro, se está
realizando la actualización de la totalidad de
plataformas de valores de terreno – para lo que se
contrató a la Empresa Roche
 Se tiene actualizado el Manual de Valores Base
por Tipología Constructiva- está en vías de
publicación.
PROYECTOS
 Se está implementando dentro del Programa
de Regularización, un Sistema de
Información Geográfica (SIG)
que
contendrá las plataformas de valores de
terreno y construcción así como una
herramienta que permita la determinación
del valor de los bienes inmuebles.
PROYECTOS
 Dentro del proyecto de Tributación Digital, desarrollado
por la Dirección General de Tributación, se integrará la
información del SIG para incorporar la información
geográfica al control fiscal vía determinación del
patrimonio individual.
 Dentro del sistema de Tributación Digital se tendrá un
observatorio de valores de bienes inmuebles que servirá
como herramienta de consulta de valores para los tasadores
tanto del Ministerio de Hacienda como de otras
instituciones.
PROYECTOS
 Se está investigando diversos métodos para
la valoración de construcciones en especial
para valorar inmuebles de lujo dedicados a
vivienda permanente, esporádica y/o de
recreo. – Impuesto Solidario – DGT.
GRACIAS POR
SU ATENCION