Transcript properti – struktur supply

MKP MANAJEMEN DAN PERENCANAAN PROPERTI
Johannes P, ST.,MT. (JP)
1
Price
P1
Berdasarkan kurva Supply di
samping, supplier cenderung
untuk menjual produk lebih
banyak seiring dengan tingginya
harga untuk memaksimalkan
keuntungan
S
P
0
Q
Q1
Quantity
PRINSIP UMUM :
“ … Jika terjadi perubahan demand, secara otomatis akan mendorong
terjadinya perubahan supply. Akan tetapi, bila terjadi perubahan supply,
belum tentu akibat adanya perubahan demand, melainkan bisa saja terjadi
karena perubahan price dan faktor lainnya …” (Burhan, 2006)
MANAJEMEN DAN PERENCANAAN PROPERTI - JP
Jurusan Perencanaan Wilayah dan Kota Universitas Brawijaya
2
Supply suatu barang secara umum disebabkan oleh 2 faktor, antara lain :
• Non-Price Factors.
Price
S
P
S’
Non-Price Factor yang
mempengaruhi perubahan Supply
perumahan antara lain :
• Harga input (lahan, modal dan
tenaga kerja).
• Tujuan perusahaan.
• Tingkat teknologi.
0
Quantity
Tan (2002:p.70)
V
U
Dengan asumsi Price konstan, Supply dapat mengalami perubahan sebagai akibat
dari perubahan Non-Price Factor, misalnya penurunan harga material dapat
akibatkan peningkatan kapasitas produksi rumah (U menuju V)
MANAJEMEN DAN PERENCANAAN PROPERTI - JP
Jurusan Perencanaan Wilayah dan Kota Universitas Brawijaya
3
•
Price
P (0)
P*
P(1)
0
COBWEB Model:
Price Factor.
Ketika harga berada pada posisi
P(0) dimana terjadi kondisi
S
demand pada posisi Q(0) tidak
terpenuhi oleh supply dan harga
cenderung tinggi, produsen
cenderung meningkatkan supply
hingga ke posisi Q(1).
Namun, terjadi oversupply dimana
D
jumlah barang yg tersedia tidak
terserap oleh pasar sehingga
Quantity
Q(0) Q* Q(1)
harga jatuh ke posisi P(1).
Demikian seterusnya hingga
Tan (2002:p.72-73)
terjadi keseimbangan
(equilibrium) pada P* dan Q*
MANAJEMEN DAN PERENCANAAN PROPERTI - JP
Jurusan Perencanaan Wilayah dan Kota Universitas Brawijaya
4
COMPONENTS :
• Existing housing stock (resale and rent market)
• Flow of new completions per unit time (primary market)
IMPORTANT CHARACTERISTICS
INFLUENCE
Existing
Flow of new
housing stock.
completions per
unit time
PERMASALAHAN DARI SISI DEMAND:
Penambahan/penyelesaian konstruksi rumah baru tidak secepat pertumbuhan
demand (Singapura : 1-5%/tahun)
MANAJEMEN DAN PERENCANAAN PROPERTI - JP
Jurusan Perencanaan Wilayah dan Kota Universitas Brawijaya
5
Defisit supply rumah baru vs
demand rumah baru
0
2000
2005
2010
2015
2020
2025
Jurusan
Perencanaan
Wilayah
dan
Kota
Universitas
Brawijaya
MANAJEMEN DAN PERENCANAAN PROPERTI - JP
6
Defisit pertumbuhan tenaga kerja akibat kendala
supply rumah (dgn asumsi bahwa demand dipengaruhi pertumbuhan
lapangan kerja)
1.600.000
1.510.000
1.400.000
Pertumb yg tak
terealisasi = 288,400
1.230.200
1.200.000
1.000.000
800.000
600.000
Pertumb Lap Kerja
yg didukung oleh
housing supply
FORECAST
Lap Kerja
400.000
200.000
0
MANAJEMEN DAN PERENCANAAN PROPERTI - JP
Jurusan Perencanaan Wilayah dan Kota Universitas Brawijaya
7
IMPORTANT CHARACTERISTICS
Year -1
Year -2
Year -n
House/building is extremely durable good, depriciation rate is very small,
in average 1% per year
Additions and alterations to existing units; losses due to disasters and demolitions
are difficult to estimate.
PERMASALAHAN DARI SISI SUPPLY:
Sifat durabilitas yang tinggi potensial menimbulkan permasalahan keterbatasan dan
penguasaan lahan.
MANAJEMEN DAN PERENCANAAN PROPERTI - JP
Jurusan Perencanaan Wilayah dan Kota Universitas Brawijaya
8
St = St-1 – depreciation + new completions
St = St-1 – 𝛿St-1+ new completions
St = (1 – 𝛿)St-1+ new completions
St = Supply rumah pada tahun t
𝛿 = tingkat depresiasi dalam %
St = St-1 – depreciation + new completions
Existing Stock
(Resale Market&Rent Market)
New Completions
Secondary Market
Primary Market
MANAJEMEN DAN PERENCANAAN PROPERTI - JP
Jurusan Perencanaan Wilayah dan Kota Universitas Brawijaya
9
𝑆𝑡 = 𝑆 𝑡 − 1
−
𝑑𝑒𝑝𝑟𝑒𝑐𝑖𝑎𝑡𝑖𝑜𝑛 + 𝑛𝑒𝑤 𝑐𝑜𝑚𝑝𝑙𝑒𝑡𝑖𝑜𝑛𝑠
𝑆𝑡 = 1 − 𝛿 St-1 + new completions
δ = depreciation rate
SUPPLY GAP ANALYSIS
MANAJEMEN DAN PERENCANAAN PROPERTI - JP
Jurusan Perencanaan Wilayah dan Kota Universitas Brawijaya
10
Sangat dipengaruhi oleh KEPUTUSAN pemilik rumah, perusahaan untuk
menjual properti yang didorong oleh beberapa faktor, antara lain :
• Siklus keluarga (family life cycle).
• Perubahan penghasilan dan pekerjaan.
• Migrasi.
• Meningkatnya pengeluaran pemeliharaan.
• Potensi meningkatnya nilai aset.
• Perubahan kondisi kredit (Mortgage Interest Rates).
Pelaku pasar RESALE ini dapat beragam, antara lain :
• Individual.
• Agen atau makelar.
• Perusahaan atau lembaga berbadan hukum
MANAJEMEN DAN PERENCANAAN PROPERTI - JP
Jurusan Perencanaan Wilayah dan Kota Universitas Brawijaya
11
Pada penyediaan rumah dengan cara ini, perusahaan menjalankan fungsi
development yang dilaksanakan dalam dua cara, antara lain :
• Menyediakan lahan yang telah matang (kasiba dan lisiba) saja , dimana
pembeli properti akan bekerja sama dengan kontraktor untuk melakukan
pembangunan unit hunian.
• Menyediakan lahan dan bangunan siap huni, dimana developer juga
bertindak sebagai kontraktor kemudian menjual unit hunian dan
lingkungan siap huni dalam satu paket produk.
MANAJEMEN DAN PERENCANAAN PROPERTI - JP
Jurusan Perencanaan Wilayah dan Kota Universitas Brawijaya
12
Keputusan untuk memulai bisnis berupa pembangunan hunian (kompleks
hunian) adalah berdasarkan TINGKAT KEUNTUNGAN (RATE of PROFIT).
HS = f(pe, C, LF, PC, CC, LC, SC, ∏0)
Pe = expected unit house price
C = credit cost & conditions
LF = legal and other fees
PC = pre-construction cost
CC = construction cost
LC = land cost
SC = selling cost
∏0 = profitability of other work
MANAJEMEN DAN PERENCANAAN PROPERTI - JP
Jurusan Perencanaan Wilayah dan Kota Universitas Brawijaya
13
• Kemajuan dalam penyediaan (supply) perumahan sangat
dipengaruhi oleh produktifitas sektor jasa konstruksi.
• Produktifitas ini tidak hanya mendorong pertumbuhan stok
rumah baru siap huni, tetapi juga menunjang ekonomi karena
karakteristik sub sektor industri properti yang mampu menyerap
banyak tenaga kerja.
• Produktifitas ini dapat diukur dari rasion antara OUTPUT (Q)
dengan INPUT atau FAKTOR PRODUKSI.
MANAJEMEN DAN PERENCANAAN PROPERTI - JP
Jurusan Perencanaan Wilayah dan Kota Universitas Brawijaya
14
Empat kunci pengembangan produktifitas jasa konstruksi :
• Peningkatan kualitas dan produktifitas melalui pemanfaatan
TEKNOLOGI KONSTRUKSI yang inovatif.
• Peningkatan keahlian (skill) melalui pelatihan dan pengujian
untuk membangun profesionalisme tenaga kerja konstruksi.
• Memastikan para pekerja bangunan ditugaskan sesuai dengan
regulasi dan standar keselamatan.
• Mendukung pertumbuhan industri melalui pengelolaan
sumber daya dan informasi.
MANAJEMEN DAN PERENCANAAN PROPERTI - JP
Jurusan Perencanaan Wilayah dan Kota Universitas Brawijaya
15
KEBIJAKAN TATA RUANG
1. Mencegah pertumbuhan yang tidak terkendali (sprawl).
2. Tujuan dari kebijakan tata ruang adalah memastikan adanya
efisiensi dan keadilan dalam penataan ruang dan dampak yang
diakibatkan, yang terwujud dalam 3 cara, antara lain :
• Memungkinkan banyak kemungkinan (keragaman) bagi
penataan ruang.
• Memberi batasan yang tegas terhadap aktivitas karena sifat
durabilitas dari lingkungan yang telah terbangun.
• Memediasi aktivitas melalui pemisahan ruang oleh jarak.
MANAJEMEN DAN PERENCANAAN PROPERTI - JP
Jurusan Perencanaan Wilayah dan Kota Universitas Brawijaya
16
ZONING REGULATION
Tan (2002) :
The Plan not only co-ordinates private decisions; it is used to guide
public infrastructure investments, improve urban designs, conserve
areas, influence land supply for various uses and contain what are
perceived as ‘undesirable’ urban development suc as sprawl.
LAND BANKING
LAND READJUSTMENT (Konsolidasi Lahan)
LAND TAX
MANAJEMEN DAN PERENCANAAN PROPERTI - JP
Jurusan Perencanaan Wilayah dan Kota Universitas Brawijaya
17
Burhan. 2006. Pengantar Ekonomi Mikro. Lembaga Penerbitan FE
Univiversitas Brawijaya
Jansen, et al. 2011. The Measurement and Analysis of Housing
Preference and Choice. Springer.
Tan, Willie. 2002. The Housing Market.Prentice Hall.
MANAJEMEN DAN PERENCANAAN PROPERTI - JP
Jurusan Perencanaan Wilayah dan Kota Universitas Brawijaya
18