Transcript Årsredovisning – HRF 1

ÅRSREDOVISNING 2013
Styrelsen och verkställande direktören för
Hyresrättsfonden 1 AB (publ)
Org.nr 556920-6716
avger härmed årsredovisning
för räkenskapsåret 29 januari 2013–31 december 2013
samt koncernredovisning
för räkenskapsåret 25 juni 2013–31 december 2013
VÄLKOMMEN TILL ÅRSSTÄMMA
Årsstämma
Årsstämma i HYRESRÄTTSFONDEN 1 AB (PUBL)
Tid 27 februari 2014 kl 10.00
Plats : Sergels Torg 12, Stockholm
Anmälan
Aktieägare som önska delta i stämman ska dels var
införd i den av Euroclear Sweden AB förda aktieboken den 23 februari 2014, dels anmäla sig till bolaget
senast den 24 februari 2014 kl. 10.00 på e-postadress [email protected]. Vid anmäla
ska uppges namn, person- eller organisationsnummer, telefonnummer samt antalet biträden. Om
deltagandet sker med fullmakt bör denna skickas in i
samband med anmälan.
Aktieägare som låtit förvaltarregistrera sina aktier
måste tillfälligt låta omregistrera aktierna i eget namn
för att ha rätt att delta vid stämman. Aktieägaren
måste underrätta förvaltaren i god tid före den 23
februari 2014.
Information kan beställas per:
Telefon 08-4112808
E-post [email protected]
Året som gick
29
JAN
Bolaget bildades den 29 januari
4
JUNI
Finansinspektionen godkänner och registrerar
bolagets prospekt den 4 juni
5
JUNI
Teckningsperiod för emissionen startar den 5 juni
25
JUNI
Bålsta Bostäder AB förvärvas den 25 juni
15
OKT
HRF1-PREF noteras på Mangoldlistan
den 15 oktober
25
NOV
Startbesked och bygglov för Tibble 1:522 (”Tibble”)
ges den 25 november
• Bolaget väljer att utforma sin redovisning enligt International Financial Reporting Standards (IFRS)
• 483.686 preferensaktier har registrerats till ett belopp om 58.042.320 SEK
• Per bokslutsdagen har drygt 52 MSEK investerats i produktionen av Tibble
• Aktieutdelning föreslås till 7,50 kr (1,50 kr per kvartal) per preferensaktie
2 ÅRSREDOVISNING HYRESRÄTTSFÖRENINGEN
INNEHÅLLSFÖRTECKNING
HYRESRÄTTSFONDEN I KORTHET ................................................................................4
INVESTERINGSTRATEGI.................................................................................................5
VD HAR ORDET................................................................................................................6
SLÄTTÖ FÖRVALTNING ..................................................................................................7
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ........................................................................................9
FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION ............................................................................13
RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT KONCERN ...........................................................14
RAPPORT ÖVER FINANSIELL STÄLLNING KONCERN ...............................................15
RAPPORT ÖVER KASSAFLÖDEN KONCERN ..............................................................17
RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRING EGET KAPITAL .........................................................18
NOTER ............................................................................................................................19
MODERFÖRETAGET ......................................................................................................36
NOTER TILL MODERFÖRETAGETS ÅRSREDOVISNING ............................................40
REVISIONSBERÄTTELSE ..............................................................................................46
ÅRSREDOVISNING HYRESRÄTTSFÖRENINGEN 3
Hyresrättsfonden i korthet
Hyresrättsfondens huvudsakliga verksamhet är att,
direkt eller indirekt, investera i nyproduktion av hyresfastigheter. Intäkter genereras genom fastigheternas driftsnetto samt värdeökning.
Hyresrättsfonden avser att primärt investera i fastighetsprojekt som en långsiktig ägare, men kan också
avyttra projekt om marknadsförutsättningarna är
fördelaktiga. Bolaget anser att en rimlig tidshorisont
för att uppnå en tillfredställande värdeökning kan förväntas vara 10 år. Fastigheterna kan även omvandlas
till bostadsrätter, refinansieras och överlikviditet kan
komma att investeras i andra fastighetsprojekt.
4 ÅRSREDOVISNING HYRESRÄTTSFÖRENINGEN
Hyresrättsfonden gör investeringar primärt i tillväxtorter där förutsättningar för stabila kassaflöden
och värdeökning anses vara goda. Med tillväxtorter
menas orter som de senaste åren haft en större
tillväxt än i landet som helhet. Tillväxtorter är ofta
ekonomiska motorer i sina regioner och har en stadig befolkningstillväxt. Stabila kassaflöden kan uppnås när svängningar i tillväxten är begränsad, vilket
ofta ger en jämnare värdeökning över tid. Utöver
tillväxtorter kommer man även att prioritera projekt
med låg vakansrisk.
Investeringsstrategi
• Förvärv av nyproducerade hyresrättsfastigheter där förvärvsprocessen inleds redan innan byggstart för att undvika konkurrensutsättning.
• Byggrisk ska undvikas eller minimeras genom att teckna totalentreprenadavtal från finansiellt
starka leverantörer.
• Projekt genomförs endast när marken tillhörande projektet är detaljplanerad för bostäder.
• Geografisk avgränsning till tillväxtorter eller, som alternativ, orter med unika möjligheter (såsom
blockhyresavtal med stat, kommun och/eller industri som hyresgäst etc.) där förutsättningarna är goda för värdeökning och stabila kassaflöden.
• Förvaltning sker via avtal med lokala förvaltare.
• Avkastningskrav värderas enligt lokala förhållanden, dock ej understigande 4,50 % i prognostiserat driftsnetto. Målavkastning under investeringsperioden ska motsvara IRR 10-15 %.
• Tidshorisont på ägande upp till 10 år.
• Förvärv genomförs främst med Hyresrättsfonden som ensam ägare, dock utesluts inte helt
samägande och/eller partnerskap med andra aktörer.
ÅRSREDOVISNING HYRESRÄTTSFÖRENINGEN 5
VD HAR ORDET
H
yresrättsfonden fyllde 1 år den 29 januari
2014. Firandet avklarades modest då vi
fortfarande har mycket kvar att bevisa,
men vi kan summera ett framgångsrikt
första verksamhetsår. Vi har hittills utvecklats i linje
med den strategi som kommunicerades i prospektet
för emissionen. Intresset för vårt bolag överträffade
mina förväntningar och vi har goda förutsättningar
för att fortsätta arbetet med att förverkliga vår affärsplan.
I skrivande stund pågår
ännu arbetet med att uppföra våra första 54 hyreslägenheter i Kungsängen,
projektet Tibble. Där gör
vår leverantör Moelven
ett utmärkt arbete, därtill inom uppsatt tidplan.
Vår hyresgäst, stiftelsen
MHS-bostäder, flyttar in
under april månad.
Parallellt med arbetet
i Kungsängen pågår projektering av vårt nästkommande projekt. Jag återkommer med en rapport om
det arbetet i samband med vår halvårsrapport.
Värdeförändringen i vår förvaltningsfastighet uppgick till knappt 15,7 MSEK vilket avgörande bidrar
till ett resultat före skatt om drygt 14,7 MSEK före
skatt. Värdeförändringen utgår från ett värderingsut-
låtande från Newsec Advice daterat per bokslutsdagen vilka gavs i uppdrag att bedöma marknadsvärde
av Tibble. Värderingen skedde under förutsättning att
projektet ej var färdigställt, men fastigheten värderades som att den vore tagen i bruk med inflyttad hyresgäst med avdrag för återstående projektkostnad.
Vi verkar på en marknad med hög efterfrågan på
bostäder och med ett politiskt tryck på ökad nyproduktion. Enligt länsstyrelsen i Stockholm behöver
det byggas 15 000 – 20 000 nya lägenheter på år i
länet men produktionen
omfattar bara knappt 10
000 lägenheter per år.
Myndighetskrav och nya
kapitaltäckningskrav som
påverkar långivare minskar
antalet aktörer som kan
eller vill genomföra nya
hyresrättsprojekt. I den
miljön ser vi möjligheter att
utmana befintliga strukturer
och vinna framgång med
vår modell. Vår position som en välfinansierad aktör
med erbjudande om nya produkter är gynnsam. Vår
uttalade långsiktighet gör oss attraktiv som samarbetspartner, både för kommuner och fastighetsutvecklare.
Johan Karlsson
VD, Hyresrättsfonden
”Vår uttalade
långsiktighet gör oss
attraktiv som
samarbetspartner, både
för kommuner och
fastighetsutvecklare.”
6
ÅRSREDOVISNING HYRESRÄTTSFÖRENINGEN
2
3 rok 67 m2
1 rok 40 m2
1 rok 31 m
2 rok 49 m2
OM SLÄTTÖ FÖRVALTNING
H
yresrättsfonden slöt innan dess emissionen påbörjades avtal med Ential Property Advisory AB, senare namnändrat
till Slättö Förvaltning AB (”Slättö”), om
bland annat marknadsföring av prospekt, kapitalanskaffning samt ansvar om strategisk och löpande
förvaltning. Bolaget genomförde en namnändring
under början av 2014 som en del i arbetet med att
utveckla sin varumärkesplattform.
Slättö äger samtliga stamaktier i Hyresrättsfonden
1 och så även i Hyresrättsfonden 2 och Hyresrättsfonden 3.
Bolaget har som affärsidé att starta, utveckla, kapitalisera och långsiktigt förvalta fastighetsstrukturer
med nyproducerade hyresbostadsfastigheter på orter med bostadsbrist.
I bolaget finns ett dedikerat förvaltningsteam med
lång och bred erfarenhet från såväl finansmarknaden
som fastighetsvärlden. Strukturen leds av Johan
Karlsson, som även är VD i Hyresrättsfonden, och
Björn Rönnqvist, med bakgrund bland annat som
mångårig partner hos Icecapital Securities och hos
ABG Sundal Collier. Ytterst kontrolleras bolaget av
Slättö Holding AB.
ÅRSREDOVISNING HYRESRÄTTSFÖRENINGEN 7
8 ÅRSREDOVISNING HYRESRÄTTSFÖRENINGEN
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Verksamhet
Finansiering och likviditet
Bolaget Hyresrättsfonden 1 AB (publ) (”Hyresrättsfonden 1”) bildades den 29 januari 2013 och koncernen bildades den 25 juni samma år genom förvärv
av Bålsta Bostäder AB.
Under våren följde arbete med strategisk planering, projektanalys av byggrätter samt arbete med
att upprätta kanaler för distribution av bolagets kommande publika erbjudande. Den 4 juni så mottogs
Finansinspektionens godkännande och registrering
av framarbetat prospekt. Den 5 juni inleddes teckningsperioden om erbjudandet att förvärva preferensaktier i bolagets emission.
Teckningsperiod för emission löpte från den 5 juni
och förlängdes att sträcka sig till den 16 december.
Sammantaget tecknades 483.686 aktier till ett belopp om SEK 58 042 320 före transaktionskostnader
om 4 634 039 kr.
Efterfrågan i emissionen utvecklades väl under de
första veckorna varför man redan under sommaren
hade säkrat finansiering nog för att förvärva Bålsta
Bostäder AB.
Koncernen har finansierat sig i huvudsak med egna
medel vilka genererats av emission av preferensaktier. Innan likvid från emissionen kom koncernen
tillhanda finansierades verksamhet genom aktieägarlån från stamaktieägaren Slättö Förvaltning AB.
En bryggfinansiering av produktionen av Tibble
har upptagits hos kreditinstitutet Solidum AB (publ).
Denna har upphandlats i enlighet med koncernens
finanspolicy. Skälet till varför man vänt sig till ett
kreditmarknadsbolag istället för till en av de större
affärsbankerna är för att inte störa förhandlingen
om seniorfinansiering för fastigheten vid färdigställande. Ledningen har uppfattat det som gynnsamt
för koncernens samlade finansiering sett över tid att
särskilja finansiering av produktion mot upptagande
av seniorfinansiering.
Sammantaget har finasiering om 4,9 Mkr upptagits till en effektiv ränta om 6 %.
Likvida medel uppgick per bokslutsdagen till 288
Tkr.
Koncernen är av styrelsen ansedd som välfinansierad per bokslutsdagen och har så varit under hela
räkenskapsåret.
I Bålsta Bostäder fanns markanvisning till fastigheten Kungsängens Tibble 1:522 (”Tibble”), ett hyresavtal tecknat med Stiftelsen MHS-Bostäder samt en
upphandling av totalentreprenad. Under juli månad
tecknades avtal om totalentreprenad med Moelven
Byggmodul AB. Därefter vidtog arbete med projektering och för att producera systemhandlingar parallellt
med att emissionen av preferensaktier fortlöpte.
Under september, oktober och november färdigställdes handlingar samtidigt som man bedrev markentreprenad och grundläggning.
Den 25 november delgavs startbesked och beslut
om bygglov för två flerbostadshus på fastigheten.
Första veckan i december anlände de första modulerna och resning av hus påbörjades. Fram till bokslutsdagen har produktionen fortgått enligt plan utan
väsentliga störningar.
Investeringar
Utöver mindre investeringar i IT-infrastruktur om
knappt 0,1 Mkr har utvecklingen av hyresrätter i
Tibble utgjort verksamhetsårets investering, helt i
linje med bolagets planering. Per bokslutsdagen har
utgifter om ca 52 Mkr hänförliga till projektet aktiverats i bolagets balansräkning.
Aktien och aktiekapital
Hyresrättsfondens preferensaktie (HRF1-PREF) noterades inofficiellt för handel på Mangoldlistan den 15
oktober 2013. Per bokslutsdagen handlades aktien
ÅRSREDOVISNING HYRESRÄTTSFÖRENINGEN 9
för samma kurs som vid emissionen.
Aktiekapitalet har genom emissionen utökats från
SEK 500 000 till SEK 983 686 kr.
Anställda
Företaget och koncernen har inte haft några anställda under 2013.
Väsentliga risker och osäkerheter i
verksamheten
Hyresrättsfonden utvecklar och förvaltar hyresfastigheter i Stockholmsregionen, ett område vilket
under decennier uppvisat gynnsam tillväxt och med
urbaniseringen medföljande bostadsbrist. Intäkterna
genereras av bostadshyresgästen, vilken i Hyresrättsfondens hittillsvarande enda fastighet utgörs av
statliga stiftelsen MHS-bostäder.
Innan fastigheten tagits i bruk löper man en risk
mot leverantören av totalentreprenaden. Leverantören ägs ytterst av norska skogsbolag och koncernen
uppvisar en stark balansräkning om totalt drygt 1,5
mdr NOK i eget kapital.
Händelser efter årets utgång
Efter balansdagen har produktionen av Tibble fortsatt
utvecklats i enlighet med plan. Man räknar med att
fastigheten ska färdigställas under slutet av mars
månad 2014 och att hyresgästen ska flytta in under
april månad.
Bålsta Bostäder slutförhandlar villkor om seniorfinansiering omfattande 50 Mkr vilken förväntas upptas under mars månad 2014.
Framtidsutsikter och långsiktiga
finansiella mål
Hyresrättsfonden har hittills utvecklats i enlighet
med den strategi som kommunicerades i prospekt
vid emissionen. Styrelsen finner inte anledning att
revidera målsättningen och upplever heller inte några
omvärldsfaktorer vilka skulle medföra annan riskexponering än tidigare.
10
ÅRSREDOVISNING HYRESRÄTTSFÖRENINGEN
Styrelsens arbeten och företagets
styrning
Styrelsen har hållit fyra (4) protokollförda sammanträden under verksamhetsåret.
I kontexten av det managmentavtal som finns
mellan Hyresrättsfonden och Slättö så fastställde
styrelsen vid ett möte i november 2013 en arbetsordning för styrelsen och verkställande direktören
jämte instruktion för arbetsfördelningen mellan
styrelse och verkställande direktören och övriga av
styrelsen utsedda organ. Styrelsen har efter översyn
och uppdatering fastställt bolagets policies. I syfte
att minimera riskerna för störningar i den löpande
verksamheten och säkra upp backup funktionen
har bolaget tecknat avtal med extern part avseende
IT- drift. Avtal finns även med extern part avseende
löpande redovisning av ekonomifunktionen.
Miljöpåverkan
Hyresrättsfondens verksamhet ska ha ett miljöfokus
för att minska vår egen och våra hyresgästers påverkan på miljön. Under verksamhetsåret har detta tagit
sig uttryck i val av leverantör för produktionen, val av
produktionsmetod samt planering av tomtmarken på
fastigheten.
Flera studier visar att substitutionseffekten av att
använda träprodukter istället för andra material är en
viktig källa till utsläppsminskningar av koldioxid. Användandet av trä jämfört andra material minskar också energibehovet under produktionsfasen, beaktat
en avsevärt kortare byggtid. Med industriellt byggande med högförädlad produkt från fabrik för montage
på byggarbetsplats minskar totala transportmängden
med knappt 40 % jämfört med en konventionell produktionsprocess.
ÅRSREDOVISNING HYRESRÄTTSFÖRENINGEN 11
12
ÅRSREDOVISNING HYRESRÄTTSFÖRENINGEN
Förslag till vinstdisposition
TILL BOLAGSSTÄMMANS FÖRFOGANDE I MODERBOLAGETS STÅR:
Balanserad vinst
Kronor
0
Årets resultat
Kronor
-659 310
Övrigt fritt EK
Kronor
52 924 595
Summa
Kronor
52 265 285
Styrelsen och verkställande direktören föreslår att vinstmedlen disponeras på följande sätt:
Att lämna utdelning med 3 627 645 kronor fördelat på 1,50 kronor per preferensaktie och kvartal. Som avstämningsdagar för de kvartalsvisa utdelningarna beslutas de datum som anges i bolagets bolagsordning dvs
28 februari 2014, 10 maj 2014, 31 augusti 2014 och 15 november 2014 samt 28 februari 2015. Ingen utdelning föreslås till stamaktieägarna.
Till preferensaktieägarna utdelas 7.50 kr per
preferensaktie
Kronor
3 627 645
I ny räkning överföres
Kronor
48 637 640
Summa
Kronor
52 265 285
ÅRSREDOVISNING HYRESRÄTTSFÖRENINGEN 13
RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT KONCERN
RAPPORT TOTALRESULTAT
Tkr
Not
25 juni - 31 december 2013
Fastighetsskatt
-18
Driftsnetto
-18
Central administration
Not 3
-699
Övriga rörelsekostnader
Not 3
-292
Finansiella intäkter
Not 6
236
Finansiella kostnader
Not 6
-203
Förvaltningskostnader
-976
Värdeförändring förvaltningsfastigheter
15 692
Värdeförändring räntederivat
Resultat före skatt
Skatt
14 716
Not 7
-3225
Årets resultat
11491
Övrigt totalresultat
-
Årets totalresultat
11 491
Årets resultat och Årets totalresultat är i sin helhet hänförligt till moderföretagets
aktieägare då inget innehav utan bestämmande inflytande föreligger.
14
ÅRSREDOVISNING HYRESRÄTTSFÖRENINGEN
RAPPORT ÖVER FINANSIELL STÄLLNING KONCERN
RAPPORT FINANSIELL STÄLLNING
Tkr
Not
25 juni - 31 december 2013
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter
Not 8
73 000
Uppskjutna skattefordringar
Not 7
357
Summa anläggningstillgångar
73 357
Omsättningstillgångar
Aktuella skattefordringar
Not 10.2
14
Övriga fordringar
Not 10.2
6 156
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter
Not 10.6
672
Likvida medel
Not 10.1
288
Summa omsättningstillgångar
7 130
SUMMA TILLGÅNGAR
80 487
ÅRSREDOVISNING HYRESRÄTTSFÖRENINGEN 15
RAPPORT ÖVER FINANSIELL STÄLLNING KONCERN
RAPPORT FINANSIELL STÄLLNING
Tkr
Not
25 juni - 31 december 2013
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital hänförligt till moderbolagets
aktieägare
Not 11
Aktiekapital
984
Övrigt tillskjutet kapital
52 925
Balanserad vinst inklusive årets resultat
11 491
Summa eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare
65 400
Långfristiga skulder
Uppskjutna skatteskulder
Not 7
Summa långfristiga skulder
4 492
4 492
Kortfristiga skulder
Leverantörsskulder
Räntebärande finansiella skulder
Not 10
8 702
Övriga kortfristiga skulder
Not 10.5
14
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
Not 10.4
707
Summa kortfristiga skulder
10 595
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER
80 487
Ställda säkerheter specificeras i Not 10.3.
16
1 172
ÅRSREDOVISNING HYRESRÄTTSFÖRENINGEN
RAPPORT ÖVER KASSAFLÖDEN KONCERN
RAPPORT KASSAFLÖDEN
Tkr
Not
25 juni - 31 december 2013
Löpande verksamhet
Resultat före skatt
Icke kassaflödespåverkande poster som ingår i resultat
före skatt
14 683
Not 13
-15 692
Betalda räntor
-191
Erhållna räntor
0
Betalda inkomstskatter
-14
Nettokassaflöde från den löpande verksamheten
före förändringar i rörelsekapital
-1 214
Förändring av rörelsekapital
Ökning/Minskning av kundfordringar och övriga kortfristiga fordringar
-6 592
Ökning/Minskning av leverantörsskulder och övriga
kortfristiga skulder
1877
Nettokassaflöde från den löpande verksamheten
-5929
Kassaflöde från investeringsverksamhet
Investering i förvaltningsfastigheter
Not 8
Nettokassaflöde från investeringsverksamheten
56 394
-56 394
Kassaflöde från finansieringsverksamhet
Nyemission
Not 11
53 909
Upptagna lån
Not 10
8 702
Kassaflöde från finansieringsverksamheten
62611
Årets kassaflöde
288
Likvida medel i början av året
0
Likvida medel i början av året
288
ÅRSREDOVISNING HYRESRÄTTSFÖRENINGEN 17
RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRING EGET KAPITAL
HÄNFÖRLIGT TILL
MODERBOLAGETS AKTIEÄGARE
Tkr
Not 11
Övrigt
tillskjutet
kapital
Reserver
Balanserat
resultat
Summa eget
Per den 25 juni. 2013
500
0
0
0
500
Årets resultat
0
0
0
11 491
11 491
Övrigt totalresultat
0
0
0
0
0
500
0
Summa Totalresultat
0
11 491
11 991
Nyemission
484
52 925
0
0
53 409
Summa transaktioner
med aktieägare
0
0
0
0
0
Utgående balans den 31
dec 2013
984
52 925
0
11 491
65 400
*Eget kapital är i sin helhet hänförligt till moderföretagets aktieägare.
18
kapital*
ÅRSREDOVISNING HYRESRÄTTSFÖRENINGEN
Not 1 Företagsinformation
Hyresrättsfonden 1 AB (publ) (organisationsnummer
556920-6716) (”Hyresrättsfonden 1”) är ett aktiebolag
registrerat i Sverige. Företagets säte är i Stockholm.
Huvudkontorets postadress är BOX 7469, 103 92
Stockholm. Hyresrättsfonden 1 ska direkt eller indirekt
äga, uppföra och förvalta fastigheter och/eller fastighetsbolag samt därmed förenlig verksamhet.
Koncernredovisningen för år 2013 består av moderföretaget Hyresrättsfonden 1 och dess dotterföretag,
Bålsta Bostäder AB, tillsammans benämnd Koncernen
eller bara Hyresrättsfonden.
Slättö Förvaltning AB (organisationsnummer
556920-6724) (”Slättö”) är moderföretag till Hyresrättsfonden 1 och yttersta moderföretag i koncernen
är Slättö Holding AB (organisationsnummer 5569320541), båda företagen har sätet i Stockholm, Sverige.
De finansiella rapporterna har godkänts av styrelsen
för offentliggörande vid styrelsesammanträdet den 23
januari 2014 och kommer att läggas fram för antagande vid årsstämman den 27 februari 2014.
Not 2 Grundläggande redovisningsprinciper
Tillämpade regelverk
Koncernredovisning för Hyresrättsfonden 1 AB
koncernen har upprättats i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS), och
tolkningar som utfärdats av International Financial
Reporting Interpretations Committee (IFRIC) såsom
de fastställts av Europeiska unionen (EU). Vidare har
årsredovisningslagen och RFR 1 ”Kompletterande
redovisningsregler för koncerner” tillämpats samt
tillämpliga uttalanden (UFR).
Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som koncernen utom i de fall som anges
nedan under avsnittet ”Moderbolagets redovisningsprinciper”.
Dessa finansiella rapporter utgör de första finansiella rapporter som har upprättats i enlighet med
IFRS. Koncernen bildades när Bålsta Bostäder AB
förvärvades den 25 juni 2013 och koncernens första
räkenskapsår sträcker sig således över perioden 25
juni – 31 december 2013 och har inte upprättat några
finansiella rapporter tidigare.
Rapporteringsvaluta
Koncernens rapporteringsvaluta är SEK, vilken är
moderföretagets funktionella valuta. Om inget annat
anges redovisas alla siffror i tusental SEK (Tkr). Verksamheten inom koncernen är koncentrerad till Sverige varvid omfattning av transaktioner i annan valuta
än svenska kronor är mycket begränsad.
Grunder för upprättandet av redovisningen
De finansiella rapporterna har upprättats utifrån antagandet om fortlevnad (going concern). Tillgångar och
skulder är värderade till sina historiska anskaffningsvärden med undantag för förvaltningsfastigheter
som är värderade till verkligt värde. Koncernredovisningen är upprättad i enlighet med förvärvsmetoden
och samtliga dotterföretag, i vilka bestämmande
inflytande innehas, konsolideras från och med det
datum då bestämmande inflytande erhålls och vid
avytring till och med det datum då bestämmande
inflytande upphör. Bolagsförvärv kan klassificeras
antingen som rörelse- eller tillgångsförvärv.
För att kunna upprätta redovisningen enligt god redovisningssed måste företagsledningen och styrelsen
göra bedömningar och antaganden som påverkar redovisade intäkts- och kostnadsposter respektive tillgångsoch skuldposter samt övriga upplysningar. Faktiskt
utfall kan skilja sig från gjorda bedömningar. De områden som innefattar en hög grad av bedömning, som
är komplexa eller sådana områden där antaganden och
uppskattningar är av väsentlig betydelse för koncernredovisningen anges i Not 2.3. Dessa bedömningar och
antaganden baseras på historiska erfarenheter samt
andra faktorer som bedöms vara rimliga under rådande
omständigheter.
Bruttoredovisning tillämpas genomgående avseende redovisning av tillgångar och skulder förutom
i de fall där både en fordran och en skuld existerar
gentemot samma motpart och dessa på legala grunder är kvittningsbara och avsikten är att göra detta.
Bruttoredovisning tillämpas också avseende intäkter
och kostnader om inget annat anges.
Klassificering av tillgångar och skulder
Anläggningstillgångar, långfristiga skulder och avsätt-
ÅRSREDOVISNING HYRESRÄTTSFÖRENINGEN 19
ningar förväntas återvinnas eller förfalla till betalning
senare än tolv månader efter balansdagen. Omsättningstillgångar och kortfristiga skulder förväntas återvinnas eller förfalla till betalning inom mindre än tolv
månader efter balansdagen.
Not 2.1 Förändringar i
redovisningsprinciper
Detta är den första koncernredovisningen som
upprättas för koncernens Hyresrättsfonder. Viktiga
redovisningsprinciper sammanfattas under avsnitt 2.3
nedan. Tillämpade redovisningsprinciper inkluderar nya
och förändrade standarder utgivna från IASB liksom
tolkningar av befintliga standarder som trätt ikraft och
är obligatoriska inom EU från och med januari 2013.
Nya standarder, ändringar och tolkningar av befintliga standarder som inte har tillämpats i förtid av
koncernen
Ett antal nya standarder, ändringar och tolkningar
kommer bli obligatoriska att tillämpa från och med
räkenskapsåret 2014 eller senare. Dessa har inte
tillämpats vid upprättandet av koncernens finansiella
rapporter. Inga av dessa förväntas ha någon väsentlig påverkan på koncernens finansiella rapporter med
undantag av de som följer nedan.
IFRS 9, Finansiella instrument
Denna standard är en del i en fullständig omarbetning av den nuvarande standarden IAS 39. Standarden innebär en minskning av antalet värderingskategorier för finansiella tillgångar och innebär att
huvudkategorierna för redovisning av finansiella
tillgångar och skulder är till anskaffningsvärde (upplupet anskaffningsvärde) respektive verkligt värde via
resultatet. För vissa investeringar i eget kapitalinstrument finns möjligheten att redovisa värdeförändringen direkt i övrigt totalresultat, där ingen överföring
sker till periodens resultat vid avyttring. Standarden
kommer även att kompletteras med regler om nedskrivningar och säkringsredovisning. I avvaktan på att
alla delar av standarden antas har koncernen inte utvärderat effekterna av en implementering. Tidpunkt
för obligatorisk tillämpning är ännu ej fastställd.
IFRS 10 Koncernredovisning
Standarden innehåller enhetliga regler för vilka enhe-
20 ÅRSREDOVISNING HYRESRÄTTSFÖRENINGEN
ter som ska konsolideras och ersätter större delen
av IAS 27 Koncernredovisning och separata finansiella rapporter och SIC 12 som behandlar så kallade
Special Purpose Entities. IFRS 10 kommer inte att ha
någon påverkan på nuvarande koncernstruktur.
IFRS 11 Samarbetsavtal
Standarden ska tillämpas på räkenskapsår som börjar 1 januari 2014. Enligt standarden skall koncernen
göra en bedömning om ett samarbetsarrangemang
är en gemensam verksamhet (ägarna har rätt till
investeringens nettotillgångar) eller joint venture. I
dagsläget finns inga sådana samarbetsarrangemang
i koncernen varför standarden inte bedöms få någon
väsentlig effekt på de finansiella rapporterna såvida
några sådana transaktioner inte ingås.
IFRS 12 Upplysningar om andelar i andra företag
Standarden ska tillämpas på räkenskapsår som börjar
1 januari 2014. Standarden omfattar utökade upplysningskrav för dotterbolag, samarbetsarrangemang,
intresseföretag samt så kallade ”strukturerade
företag” som inte konsolideras. Syftet med dessa
upplysningar är att ge användarna av de finansiella
rapporterna en möjlighet att förstå dels effekten av
innehaven på de finansiella rapporterna och dels de
risker som föreligger med de aktuella innehaven.
Införandet bedöms få viss begränsad effekt på de
upplysningar som lämnas i de finansiella rapporterna
IFRIC 21 Levies (Förväntas godkännas av EU Q2
2014)
Tolkningen tydliggör när en skuld för ”levies” ska
redovisas. ”Levies” är avgifter/skatter som statliga
eller motsvarande organ påför företag i enlighet med
lagar/ förordningar med undantag för inkomstskatter,
straff och böter. Tolkningen kommer att innebära
att Hyresrättsfonden ska skuldföra fastighetsskatt
för de fastigheter som innehas vid ingående av ett
kalenderår.
Not 2.2 Sammanfattning av
viktiga redovisningsprinciper
Koncernredovisning
Dotterföretag är alla de företag (inklusive företag för
särskilt ändamål) där koncernen har rätten att ut-
forma finansiella och operativa strategier på ett sätt
som vanligen följer av ett aktieinnehav uppgående
till mer än hälften av rösträtterna. Förekomsten och
effekten av potentiella rösträtter som för närvarande
är möjliga att utnyttja eller konvertera beaktas vid
bedömningen av huruvida koncernen utövar bestämmande inflytande över ett annat företag. Dotterföretag konsolideras från och med den dag då
bestämmande inflytandet uppnås och konsolidering
upphör från och med den dag då det bestämmande
inflytandet upphör.
Rörelseförvärv redovisas i förekommande fall
i enlighet med förvärvsmetoden. Köpeskillingen
utgörs av verkligt värde på överlåtna tillgångar,
skulder och emitterade aktier. I köpeskillingen ingår
även verkligt värde på alla tillgångar eller skulder
som är en följd av avtalad villkorad köpeskilling.
Förvärvsrelaterade kostnader kostnadsförs när de
uppstår. Identifierbara förvärvade tillgångar och
övertagna skulder värderas inledningsvis till verkliga värden på förvärvsdagen. För varje förvärv avgör koncernen om alla innehav utan bestämmande
inflytande i det förvärvade företaget redovisas till
verkligt värde (så kallad full goodwill) eller till innehavets proportionella andel av det förvärvade företagets nettotillgångar.
Det belopp varmed köpeskilling, eventuellt innehav utan bestämmande inflytande samt verkligt värde på tidigare aktieinnehav överstiger verkligt värde
på koncernens andel av identifierbara förvärvade
nettotillgångar, redovisas som goodwill. Om beloppet understiger verkligt värde för det förvärvade dotterföretagets tillgångar, i händelse av ett s.k. ”bargain purchase” redovisas mellanskillnaden direkt i
rapporten över totalresultat.
Koncerninterna transaktioner och balansposter
samt orealiserade vinster och förluster på transaktioner mellan koncernföretag elimineras. Redovisningsprinciperna för dotterföretag har i förekommande fall
ändrats för en konsekvent tillämpning av koncernens
principer.
Förvaltningsfastigheter
Förvaltningsfastigheter innehas i syfte att erhålla hyresintäkter eller värdestegring eller en kombination
av dessa. Förvaltningsfastigheter inkluderar fastigheter under uppförande.
Förvaltningsfastigheter redovisas vid förvärvstill-
fället till anskaffningsvärde inklusive utgifter som är
direkt hänförliga till förvärvet. Efter förvärvstillfället
redovisas förvaltningsfastigheter till verkliga värden.
Se Not 9 för beskrivning av värderingsmodell och
antaganden som ligger till grund för värderingen.
Såväl orealiserade som realiserade värdeförändringar redovisas i resultaträkningen på raden Värdeförändringar förvaltningsfastigheter. Den orealiserade
värdeförändringen beräknas utifrån värderingen vid
periodens slut jämfört med värderingen vid periodens
början, alternativt anskaffningsvärdet om fastigheten
förvärvats under perioden, med tillägg för de under
perioden aktiverade tillkommande utgifterna.
Tillkommande utgifter läggs till det redovisade
värdet endast om det är sannolikt att de framtida ekonomiska fördelar som är förknippade med tillgången
kommer att tillfalla företaget. Alla andra tillkommande
utgifter redovisas som kostnad i den period de uppkommer. Avgörande för bedömningen när en tillkommande utgift läggs till det redovisade värdet är om
utgiften avser utbyten av identifierade komponenter,
eller delar därav, varvid sådana utgifter aktiveras. Även
i de fall ny komponent skapats läggs utgiften till det
redovisade värdet.
Reparationer och underhållsåtgärder kostnadsförs i
samband med att utgiften uppkommer. I större projekt
aktiveras räntekostnaden under produktionstiden.
Finansiella intäkter
Finansiella intäkter resultatförs i den period de avser
med tillämpning av effektivräntemetoden.
Finansiella instrument
Finansiella instrument är varje form av avtal som
ger upphov till en finansiell tillgång i ett företag och
en finansiell skuld eller ett eget kapitalinstrument i
ett annat företag. Finansiella tillgångar och skulder
kvittas och redovisas med nettobelopp i balansräkningen endast när det finns en legal rätt att kvitta
de redovisade beloppen, samtidigt som det finns en
avsikt att reglera dem med ett nettobelopp eller att
samtidigt realisera tillgången och reglera skulden.
Finansiella tillgångar
Köp och försäljningar av finansiella tillgångar redovisas på affärsdagen, det vill säga det datum då koncernen förbinder sig att köpa eller sälja tillgången.
Finansiella tillgångar tas bort från balansräkningen
ÅRSREDOVISNING HYRESRÄTTSFÖRENINGEN 21
när rätten att erhålla kassaflöden från tillgången har
löpt ut eller överförts och koncernen har överfört i
stort sett alla risker och förmåner som är förknippade med äganderätten.
Koncernen klassificerar sina finansiella tillgångar
i kategorin finansiella tillgångar värderade till verkligt värde via resultaträkningen samt lånefordringar
och kundfordringar. Klassificeringen är beroende
av för vilket syfte den finansiella tillgången förvärvades. Koncernen fastställer klassificeringen av
de finansiella tillgångarna vid det första redovisningstillfället. Klassificeringen avgör sedan hur det
finansiella instrumentet värderas efter första redovisningstillfället.
Lånefordringar och kundfordringar
Lånefordringar värderas inledningsvis till verkligt värde och är föremål för en regelbunden och systematisk analys med avseende på att fastställa det belopp
varmed fordran kommer att inflyta. Lånefordringar
redovisas efter anskaffningstidpunkten till upplupet
anskaffningsvärde med tillämpning av effektivräntemetoden. Om en lånefordran antas vara osäker görs
en reservering för skillnaden mellan det redovisade
värdet och det förväntade kassaflödet. Ränteintäkter
avseende lånefordringar inkluderas i de finansiella
intäkterna.
Koncernens kassa och banktillgodohavanden,
samt vissa övriga kortfristiga och räntebärande
fordringar redovisas i denna kategori. Likvida medel
omfattar kassa, banktillgodohavanden samt kortfristiga placeringar med en ursprunglig förfallodag
på tre månader eller mindre och som är utsatta
för en obetydlig risk för värdefluktuation. I Rapport över kassaflöden för koncernen utgörs likvida
medel av kassa och banktillgodohavanden enligt
beskrivningen ovan.
Finansiella skulder
Koncernens finansiella skulder per bokslutsdagen 31
december 2013 består enbart av finansiella skulder
som värderas till upplupet anskaffningsvärde.
Finansiella skulder som värderats till upplupet anskaffningsvärde
Skulder redovisas inledningsvis till verkligt värde,
med avdrag för transaktionskostnader. I efterföljande
perioder värderas dessa skulder till upplupet anskaff-
22 ÅRSREDOVISNING HYRESRÄTTSFÖRENINGEN
ningsvärde i enlighet till effektivräntemetoden. Ränta
på redovisade skulder redovisas som upplupna
kostnader för varje period. Räntebärande finansiella
skulder, leverantörsskulder och övriga skulder ingår i
denna kategori.
Avgifter som betalas för lånelöften redovisas som
transaktionskostnader för upplåningen i den utsträckning det är sannolikt att delar av eller hela kreditutrymmet kommer att utnyttjas. I sådana fall redovisas
avgiften när kreditutrymmet utnyttjas. När det inte
föreligger några bevis för att det är sannolikt att delar
av eller hela kreditutrymmet kommer att utnyttjas,
redovisas avgiften som en förskottsbetalning för
finansiella tjänster och fördelas över det aktuella lånelöftets löptid.
Lånekostnader
Låneutgifter utgörs av ränta och andra kostnader
som uppstår när ett företag lånar pengar. Låneutgifter som är hänförliga till finansiering av en tillgång,
som tar en betydande tid i anspråk att färdigställa
för avsett användning eller försäljning, aktiveras som
en del av tillgångens anskaffningsvärde. Övriga låneutgifter redovisas som en kostnad i den period de
uppkommer.
Inkomstskatt
Periodens skattekostnad omfattar aktuell och uppskjuten skatt. Skatt redovisas i resultaträkningen,
utom när skatten avser poster som redovisas i övrigt
totalresultat eller direkt i eget kapital. I sådana fall
redovisas även skatten i övrigt totalresultat respektive eget kapital.
Aktuell inkomstskatt
Kortfristiga skattefordringar och skatteskulder för nuvarande och tidigare perioder fastställs till det belopp
som förväntas återfås från eller betalas till Skatteverket. De skattesatser och skattelagar som tillämpas
för att beräkna beloppet är de som är antagna eller
aviserade på balansdagen.
Uppskjuten inkomstskatt
Uppskjuten skatt redovisas på balansdagen i enlighet med balansräkningsmetoden för temporära skillnader mellan tillgångars och skulders skattemässiga
och redovisningsmässiga värden. De skattesatser
och skattelagar som tillämpas för att beräkna belop-
pet är de som är antagna eller aviserade på balansdagen.
Vid förvärv av ett bolag görs en bedömning huruvida förvärvet avser förvärv av rörelse eller förvärv
av tillgång (fastighet). Vid förvärv av rörelse inklusive
fastighet redovisas uppskjuten skatt till nominellt
belopp på temporära skillnader. I de fall förvärv av
tillgång (fastighet) genomförs, redovisas ingen uppskjuten skatt vid förvärvstillfället.
Uppskjutna skattefordringar och uppskjutna skatteskulder kvittas om det finns en legal rätt att kvitta
kortfristiga skattefordringar mot kortfristiga skatteskulder och den uppskjutna skatten är hänförlig till
samma enhet i koncernen och samma skattemyndighet.
samt fastställelse av diskonteringsfaktor (avkastningskrav). Beskrivningar om värderingsprinciper och
väsentliga antaganden beskrivs i Not 9.
Eget Kapital
Transaktionskostnader som direkt kan hänföras till
emission av nya preferensaktier eller redovisas,
netto efter skatt, i eget kapital som ett avdrag från
emissionslikviden.
visningsprinciper görs olika bedömningar, förutom
sådana som innefattar uppskattningar, som kan ge
en betydande inverkan på de belopp som koncernen
redovisar i de finansiella rapporterna.
Händelser efter balansdagen
Händelser efter balansdagen, och som bekräftar de
villkor som gällde vid balansdagen, beaktas vid värdering av tillgångar och skulder.
Not 2.3 Betydelsefulla redovisningsbedömningar, uppskattningar och antaganden
När styrelsen och verkställande direktören upprättar finansiella rapporter i enlighet med tillämpade
redovisningsprinciper måste vissa uppskattningar
och antaganden göras som påverkar redovisade värdet av tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. De
områden där uppskattningar och antaganden är av
stor betydelse för koncernen och som kan komma
att påverka resultat- och balansräkning om de ändras
beskrivs nedan:
Uppskjutna skattefordringar
Med beaktande av redovisningsreglerna redovisas
uppskjuten skatt nominellt utan diskontering. Såväl
aktuell som uppskjuten skatt har beräknats utifrån
en nominell skattesats om 22 procent. Den verkliga
skatten bedöms vara betydligt lägre på grund av dels
möjligheten att sälja fastigheter på ett skatteeffektivt
sätt, dels på tidsfaktorn.
Bedömningar vid tillämpning av redovisningsprinciper
När företagsledningen tillämpar koncernens redo-
Klassificering av förvärv
En bedömning måste göras huruvida det rör sig om
ett rörelseförvärv eller tillgångsförvärv. En rörelse
består av resurser och processer som kan resultera i
produktion. Vid förvärv av bolag görs en bedömning
av hur redovisning av förvärvet ska ske baserat på
bland annat följande kriterier: förekomsten av anställda, bolagets tillgångar och komplexiteten i interna
processer. Vidare beaktas antalet verksamheter och
förekomsten av avtal med olika grader av komplexitet. Hög förekomst av dessa kriterier innebär att
förvärvet klassificeras som ett rörelseförvärv och låg
förekomst som ett tillgångsförvärv. Hyresrättsfondens bedömning är att förvärvet av Bålsta Bostäder
är ett tillgångsförvärv.
När förvärv av dotterföretag innebär förvärv av
tillgångar som inte utgör rörelse fördelas anskaffningskostnaden på de enskilda tillgångarna och skulderna baserat på deras relativa verkliga värden vid
förvärvstidpunkten.
Värdering förvaltningsfastigheter
Vid värdering av förvaltningsfastigheter kan bedömningar och antaganden påverka koncernens resultat
och finansiella ställning. Värderingen kräver bedömning av och antaganden om det framtida kassaflödet
ÅRSREDOVISNING HYRESRÄTTSFÖRENINGEN 23
Not 3 Kostnader fördelade på kostnadsslag
2013
Administrationskostnader
0
Managementavgift till koncernföretag1
579
Övrigt
412
Summa Administrationskostnader
991
Revisionskostnader PWC
1
Revisionsuppdraget
66
Revisionsverksamhet utöver
revisionsuppdraget
0
Skatterådgivning
0
Övriga tjänster
0
Summa revisionskostnader
66
Avser utgifter till Slättö Förvaltning AB. Not 12 Upplysningar om transaktioner med närstående.
Not 4 Värdeförändringar förvaltningsfastigheter
2013
Orealiserad värdeförändring
15 692
Realiserad värdeförändring
-
Summa värdeförändringar
15 692
Värderingsmetodik för förvaltningsfastigheter framgår av Not 8 nedan.
24
ÅRSREDOVISNING HYRESRÄTTSFÖRENINGEN
Not 5 Information om personal och styrelse
Koncernen har ingen egen anställd personal då alla
tjänster avseende administration och fastighetsförvaltning köps av Slättö, som är moderföretag till
Hyresrättsfonden 1 samt av externa parter. I Not 12
beskrivs transaktioner med Slättö som tillhandahåller
tjänster åt bolaget. Ingen ersättning har under året
utgått till styrelse eller VD.
Styrelsen i Hyresrättsfonden 1 utgörs av Carl-Ulrik
Bergmark (styrelseordförande och styrelseledamot)
Johan Karlsson (styrelseledamot och VD) och Bernt
Olof Jalkner (styrelseledamot).
Könsfördelning bland styrelseledamöter
31 DECEMBER 2013
Fördelning av män och kvinnor inom styrelsen:
Kvinnor
0
Män
3
Not 6 Finansiella intäkter och kostnader
FINANSIELLA INTÄKTER 2013
2013
Ränteintäkter
236
Övriga finansiella intäkter
0
Total
236
Finansiella kostnader
2013
Räntekostnader
Banklän
0
Övriga lån
118
Övriga finansiella kostnader
85
Total
203
ÅRSREDOVISNING HYRESRÄTTSFÖRENINGEN 25
Not 7 Skatter
De huvudsakliga komponenterna när det gäller skattekostnader för räkenskapsåret med avslut den 31 december 2013 är följande:
SKATTER
2013
Aktuell skatt på årets resultat
0
Uppskjuten skatt
3 225
Skattekostnader som redovisats i
resultaträkningen
3 225
Avstämning av effektiv skattesats
Resultat före skatt
14 716
Skatt enligt gällande skattesats i Sverige, 22 %
3 224
Skatteeffekt av ej skattepliktiga intäkter
0
Skatteeffekt av ej avdragsgilla kostnader
1
Övrigt
0
Total skattekostnad
3 225
Effektiv skattesats
22 %
UPPSKJUTEN INKOMSTSKATT ÄR
HÄNFÖRLIG TILL:
Rapport över finansiell
ställning 2013
Resultat-räkning 2013
4 492
3 452
4 492
3 452
357
227
357
227
Uppskjuten skatteskuld
Förvaltningsfastigheter
Uppskjuten skattefordran
Skattemässiga underskottsavdrag
Uppskjuten skattekostnad
Uppskjuten skatteskuld netto
26
ÅRSREDOVISNING HYRESRÄTTSFÖRENINGEN
3225
4135
Not 8 Förvaltningsfastigheter
Koncernens enda nuvarande fastighet, Tibble, som
är under uppförande per balansdagen 31 december
2013 innehas i syfte att generera framtida hyresintäkter och värdestegring och klassificeras därför
som förvaltningsfastighet.
För projektet Tibble, omfattande 54 lägenheter
finns hyresavtal tecknat med Stiftelsen MHS-bostäder som i sin tur andrahandsuthyr bostäderna till
anställda inom Försvarsmakten. Kontraktet gäller till
2026-01-31 med möjlighet till förlängning.
I februari 2013 gjordes en extern värdering av
Newsec AB som är ett oberoende konsultföretag
med auktoriserade fastighetsvärderare. Förhandsvärdet vid värderingstillfället bedömdes vara 86 Mkr
Bedömningen genomfördes som om projektet hade
varit färdigställt per värderingstillfället.
Per den 31 december 2013 gjordes en förnyad
bedömning av Newsec AB för att fastställa verkligt
värde på fastigheten. Värdet bedömdes till 73 Mkr
vid bokslutsdagen. Vid samma tillfälle så bedömdes
förhandsvärde vid färdigställd fastighet till samma
värde som vid värdering i februari 2013, det vill säga
86 Mkr.
2013
Tillgångsförvärv
4 727
Investeringar
52 581
Orealiserade värdeförändringar redovisade i resultaträkningen
15 692
Redovisat värde per
31 december
73 000
Aktiverad räntekostnad under året uppgår till 175
Tkr i koncernen, vilket är den totala ränteutgift som
koncernen har haft under perioden. Den aktiverade
räntan motsvarar en räntesats om 6 procent.
Förvaltningsfastigheter värderas till verkligt värde
och kategoriseras enligt IFRS 13 i någon av följande
kategorier beroende på vilken underliggande data
som ligger till grund för värderingen.
Nivå 1: Noterade priser (ojusterade) på aktiva
marknader för identiska tillgångar eller
skulder som enheten har att tillgå vid
värderingstidpunkten.
Nivå 2: Andra observerbara data än noterade priser
för tillgången eller skulden.
Nivå 3: Icke observerbar data för tillgången eller
skulden
Värderingen har gjorts utifrån nivå 3 utifrån ovan
beskrivna värderingshierarki då det inte anses finnas
observerbara data som möjliggör värdering enligt
nivå 1 eller nivå 2. Det har under 2013 inte skett
någon förflyttning av fastigheter mellan olika värderingskategorier.
Värderingsprocess
Hyresrättsfonden anlitar ett externt värderingsinstitut att utföra värderingar.
För förvaltningsfastigheter som värderas till verkligt värde antas maximal och bästa användning.
Värderingen har utförts genom analys av fastighetens status, hyres- och marknadssituation. Värdebedömningen gjordes under pågående bostadsprojekt
och har utförts utifrån förutsättningen att projektet
skulle varit färdigställt vid värderingstidpunkten.
Värderingen har som huvudmetod utförts genom
s.k. kassaflödeskalkyl av fastigheten, vilken bygger
på en nuvärdesberäkning av driftnettona under en
bestämd kalkylperiod och nuvärdesberäkning av ett
restvärde vid kalkylperiodens slut.
En sextonårig kalkylperiod har använts. Jämförelse och analys har även gjorts av genomförda köp
av fastigheter inom respektive delmarknad. Följande
väsentliga antaganden och bedömningar har använts;
•
Inflationstakten har antagits till 2 % per år,
1% för år 2014
•
Hyran bedöms vara marknadsmässig och
någon justering vid kommande omförhandlingstillfälle har ej gjorts. I kalkylen räknas
hyran upp med inflationen från och med år
2015. Hyresutvecklingen har i huvudsak
antagits följa inflationen eller för lokaler med
lokalhyreskontraktets indexuppräkning.
ÅRSREDOVISNING HYRESRÄTTSFÖRENINGEN 27
•
Kalkylränta och avkastningskrav baseras på
analyser av genomförda transaktioner, samt
individuella bedömningar avseende risknivån, sannolik köpare och fastighetens
marknadsposition. Direktavkastningskrav på
sista årets netto har använts 4,5 procent för
bostadsdelen, vilket bedöms spegla
marknadens synsätt på denna typ av fastighet.6,6 procent kalkylränta har använts.
vedertagna principer utifrån vissa antaganden.
I de förvaltningsfastigheter som värderas enligt
nivå 3 i värderingshierarkin finns det ett antal icke
observerbara data där förändringarna i antagandena
kan påverka värderingen av fastigheterna.
I tabellen nedan beskrivs påverkan på värderingen
vid förändringar i viktiga antaganden. ingående data
modifieras skulle fastigheternas värde påverkas på
nedanstående sätt:
antaganden.
Känslighetsanalys
Fastighetsvärderingar är beräkningar gjorda enligt
2013
FÖRÄNDRING I
PARAMETER
EFFEKT PÅ
VÄRDERINGEN
Inflationstakt
0,50 % enhet
1 000
Direktavkastningskrav
0,25 % enheter
4 000
Drift och underhåll
50 kr per kvm BOA
3 000
Not 9 Finansiella instrument och
finansiell riskhantering
Koncernen är genom sin verksamhet exponerad mot
olika slags finansiella risker; ränterisk, kreditrisk samt
likviditetsrisk. Koncernens övergripande riskhanteringsprogram fokuserar på oförutsägbarheten på de
finansiella marknaderna och eftersträvar att minimera potentiella ogynnsamma effekter på koncernens
finansiella resultat.
28
ÅRSREDOVISNING HYRESRÄTTSFÖRENINGEN
Finans- och riskhantering hanteras enligt de principer som godkänts av styrelsen. Finansfunktionen
svarar för koncernens lånefinansiering och ränteriskhantering och hanterar därmed koncernbolagens
finansiella transaktioner.
Tabellen på andra sidan visar koncernens finansiella tillgångar och skulder som är föremål för finansiell
riskhantering.
31 december
2013
Låne-fordringar
Tillgångar värderade till
verkligt värde via Årets
resultat
Summa
Verkligt värde
Andra fordringar
6 581
0
6 581
0
Likvida medel
0
0
288
0
Summa
6 581
0
6 868
0
Skulder värderade
till verkligt värde via
Årets resultat
Övriga finansiella
skulder
Summa
Verkligt värde
Räntebärande skulder
0
8 716
8 716
0
Leverantörsskulder och andra
skulder
0
1 276
1 276
0
Summa
0
9 992
9 992
0
Tillgångar i balansräkningen
Skulder i balansräkningen
Verkligt värde
Räntebärande skulder
Koncernen har endast kortfristiga räntebärande skulder, varför det redovisade värdet anses vara en rimlig
uppskattning av det verkliga värdet.
Övriga kortfristiga fordringar och skulder
För kortfristiga fordringar och skulder, som hyresfordringar och leverantörsskulder, anses det redovisade
värdet vara en rimlig uppskattning av det verkliga värdet.
Upplysning om kvittning
Inga finansiella tillgångar och skulder har kvittats i
balansräkningen
Ränterisk
Ränterisk är risken för att verkligt värde eller framtida
kassaflöden från ett finansiellt instrument varierar på
grund av förändringar i marknadsräntor.
Koncernen har inga lån med marknadsräntor, endast kortfristig finansiering till fastställd räntenivå.
Kreditrisk
Koncernens är exponerad mot kreditrisker i sin
fastighetsuthyrningsverksamhet. Denna kreditrisk
är begränsad då Bålsta Bostäders enda hyresgäst
utgörs av en statlig stiftelse, därtill hanteras risken
genom att hyresgästen betalar i förskott. Kreditprövning sker av hyresgäster innan hyresavtal ingås. Utestående hyresfordringar bevakas löpande.
Likviditet och refinansieringsrisk
Likviditetsrisk är risken för att koncernen får svårigheter att fullgöra sina förpliktelser som sammanhänger med finansiella skulder. I Hyresrättsfondens
finansieringspolicy anges att koncernens externa
låneportfölj ska ha en löptidsstruktur som minimerar
risken för att bolaget hamnar i likviditetsproblem.
Målsättningen är att upprätthålla en jämn löptidsprofil för utestående skulder för att hantera refinansiering jämnt över tiden.
I tabellen på andra sidan sammanfattas framtida
avtalade odiskonterade betalningsflöden avseende
räntor och amorteringar/återbetalningar på finansiella
skulder per balansdagen 31 december 2013. Finansiella skulder med rörlig ränta har beräknats med den
ränta som förelåg per 31 december 2013. Skulder
har inkluderats i den period när återbetalning tidigast
kan krävas av motparten.
ÅRSREDOVISNING HYRESRÄTTSFÖRENINGEN 29
Förfallotid
Räntebärande skulder
Derivatinstrument
Leverantörsskulder och andra
skulder
Totalt
0-3 månader
4 031
0
1 276
5 307
9-12 månader
4 910
0
0
4 910
1-2 år
0
0
0
0
2-3 år
0
0
0
0
0
0
0
0
>5 år
0
0
0
0
Summa
8 941
0
1 276
10 217
3-5 år
Riskhantering av kapital
Koncernens kapitalstruktur ska hållas på en nivå
som säkerställer möjligheten att driva verksamheten
vidare för att skapa avkastning till aktieägarna och
fördelar för andra intressenter, samtidigt som en
optimal struktur upprätthålls för att minska kapitalkostnaderna.
För att upprätthålla eller anpassa kapitalstrukturen
kan koncernen, efter aktieägarnas godkännande när
så är lämpligt, variera den utdelningen till aktieägarna, sätta ned aktiekapitalet för betalning till aktieägarna, emittera nya aktier eller sälja tillgångar för att
minska skuldsättningsgraden. Koncernen analyserar
löpande förhållande mellan skuldsättning och redovisat eget kapital och förhållandet mellan skuldsättning
och eget kapital inklusive lån från aktieägarna utifrån
uppsatta mål. Utfallen i nedanstående tabell ligger
inom de mål som satts upp.
Tkr
31 december 2013
Räntebärande nettoskuld (A)
2 265
Summa eget kapital (B)
65 400
Förhållande mellan skuld och eget kapital (A/B)
3, 46%
Finansiering av koncernen
30
Tkr
31 dec. 2013
Räntebärande nettoskuld exklusive lån från aktieägare (A)
2 265
Eget kapital inklusive lån från aktieägare (B)
65 400
Förhållande mellan skuld och Kapital (A/B)
3,46%
ÅRSREDOVISNING HYRESRÄTTSFÖRENINGEN
Not 10
Räntebärande krediter och lån
Tabellen nedan visar koncernens olika räntebärande krediter och lån.
31 december 2013
Långfristiga:
Banklån (fast ränta)
0
Banklån (rörlig ränta)
0
Checkräkningskrediter
0
Summa långfristiga skulder
0
Kortfristiga:
0
Banklån (fast ränta)
0
Banklån (rörlig ränta)
0
Checkräkningskrediter
0
Kreditinstitut
4 702
Övrigt
4 014
Summa kortfristiga skulder
8 716
Lånebelopp
8 716
Koncernens exponering, avseende lån, för ränteförändringar och kontraktsenliga datum när det gäller omförhandlingar av räntor är följande:
Högst
6 månader
6–12
månader
1–5 år
Mer än 5 år
Summa
8 716
0
0
0
8 716
31 december 2013
Lånebelopp
Den viktade genomsnittliga räntesatsen på externa krediter och lån, uppgick till 5,53 procent per den 31 december 2013. All upplåning har skett i SEK.
I summan upplåning ingår banklån och annan upplåning mot säkerhet uppgående till 4 766 Mkr. De säkerheter som ställts för lånen är koncernens förvaltningsfastigheter.
ÅRSREDOVISNING HYRESRÄTTSFÖRENINGEN 31
Not 10.1 Kassa och banktillgodohavanden
31 december 2013
Banktillgodohavanden och kassamedel
288
Summa
288
Per den 31 december 2013 hade koncernen 0 Tkr tillgängliga i outnyttjade godkända krediter, för vilka alla
tidigare villkor hade uppfyllts.
Not 10.2 Övriga kortfristiga fordringar
31 december 2013
Fordran på koncernföretag
1 465
Momsfordran
4 683
Övriga fordringar
22
Summa
6 170
Not 10.3 Ställda säkerheter för egna skulder och avsättningar
31 december 2013
Skulder till kreditinstitut
Fastighetsinteckningar
4 766
Not 10.4 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
31 december 2013
Revision
32
70
Redovisning
32
Räntor
12
Fastighetsskatt
18
Förvaltningsfastighet
575
Summa
707
ÅRSREDOVISNING HYRESRÄTTSFÖRENINGEN
Not 10.5 Övriga kortfristiga skulder
31 december 2013
Momsskuld
14
Övrigt
0
Summa
14
Not 10.6 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter
31 december 2013
Byggfelsförsäkring
186
Räntor
411
Emissionskostnader
75
Summa
672
Not 11
Eget kapital
Antal Aktier
Aktiekapital
Övrigt tillskjutet
kapital
Summa
Vid koncernens bildande
500 000
500
0
500
Nyemission
483 686
484
52 925
53 409
Per 31 december 2013
983 686
984
52 925
53 909
Kvotvärdet är 1 krona per aktie.
Hyresrättsfonden har under 2013, som en del av finansieringen av det pågående utvecklingsprojektet i
Kungsängen utfärdat en preferensaktieemission via
Mangold Fondkommission AB. Bolagets preferensaktier
är inte föremål för organiserad handel på någon reglerad
marknad eller handelsplattform. Syftet till preferensaktiemissionen var att uppnå en lämplig kapitalbas för att
finansiera investeringar i nyproduktion av fastigheter i
linje med Koncernens strategi.
Teckningskursen för preferensaktierna var 120 kronor
per aktie. Minsta teckningspost var 850 aktier. Emissionen. Villkoret för emissionen var utgivande av lägst 300
000 aktier och högst 580 000 aktier. Emissionen registrerades för 483 686 aktier vilket inbringade 58 042 320
kr. Samtliga emitterade aktier är fullt betalda.
Preferensaktierna ger utdelning om 1,50 kronor
ÅRSREDOVISNING HYRESRÄTTSFÖRENINGEN 33
per aktie, totalt 6 kronor per år, förutsatt att bolagsstämma beslutar om detta. Beslutar stämman om
ytterligare vinstutdelning skall sådan utdelning fördelas jämt på varje Preferensaktie. Avstämning för de
kvartalsvisa utbetalningarna skall vara 28 februari, 10
maj, 31 augusti och 15 november varje år.
Före emissionen bestod företagets aktier av
500 000 stamaktier samt 0 preferensaktier. Aktiernas
kvotvärde, före emissionen, var 1 krona per aktie.
Efter emissionen består företagets aktier av 500 000
stamaktier och 483 686 preferensaktier. En stamaktie har ett röstvärde om en röst och en preferensaktie har ett röstvärde om 0,1 röst.
Slättö bestämmande inflytande över koncernen.
Slättö ägs i sin tur till 80% av Slättö Holding AB, vilken är den part som därmed har den yttersta kontrollen över koncernen.
Med närstående avses både juridiska och fysiska
personer. Koncernen Hyresrättsfonden har beslutat
om rutiner för definition av närstående parter, för
hanteringen av transaktioner samt för att följa upp
närståendeavtal. Som närstående definieras:
•
samtliga bolag inom koncernen
•
samtliga bolag som ingår i den koncern där
Slättö Holding AB är yttersta moderföretag.
Föreslagen utdelning avseende 2013 är är 3 627 645
kr, vilket motsvarar 7.50 kr per preferensaktie. Stamaktier äger ej rätt till utdelning. Vid likvidation medför
stamaktier inte rätt till någon del av bolagets tillgångar.
•
Styrelseledamöter och företagsledning
•
nära familjemedlemmar till styrelseledamöter
och företagsledning
•
bolag kontrollerade av styrelseledamöter eller
företagsledning
Not 12 Upplysningar om
transaktioner med närstående
•
aktieägare som kontrollerar mer än 10 % av
aktierna eller rösterna i bolaget.
Slättö äger samtliga stamaktier i Hyresrättsfonden
1 vilket motsvarar 91 % av rösterna. Därmed har
Koncernredovisningen inkluderar följande dotterföretag:
NAMN/ORG NR
SÄTE
KAPITALANDEL (%)
Bålsta Bostäder AB, 556891-2306
Stockholm, Sverige
100
2013
Intäkter
Kostnader
Fordringar
Skulder
Slättö Förvaltning AB*
0
728
1 465
0
Bålsta Bostäder AB
0
0
50 511
0
*Dessutom har emissionrelaterade kostnader från Slättö minskat eget kapital med 4 334 Tkr
Hyresrättsfonden har ingått avtal med moderbolaget
Slättö som ska utföra överenskomna tjänster relaterade till förvaltningen och den strategiska ledningen
av Hyresrättsfonden, samt bistå vid förvärv av projekt, emissioner och annan kapitalanskaffning.
34
ÅRSREDOVISNING HYRESRÄTTSFÖRENINGEN
Grundersättning i managementavtalet med Slättö
Grundersättningen avser täcka löpande kostnader
för förvaltning av Hyresrättsfonden. Kostnader inkluderar lön till VD, konsultkostnader, juridiska tjänster
samt styrelsearvoden. Som ersättning för Tjänsterna
skall Hyresrättsfonden, under hela avtalstiden, utge
en årlig ersättning till Slättö motsvarande 0,50 % av
Hyresrättsfondens balansomslutning, beräknat per
den 31 december föregående år, dock minst 500 Tkr
och maximalt 870 Tkr. För år 2013 uppgick det totala
beloppet till 579 Tkr.
Investeringsavgift i managementavtalet med Slättö
Investeringsavgiften är en engångsavgift och tas ut
för att täcka kostnader för kapitalanskaffning och
investeringar i fastighetsprojekt. Investeringsavgiften
uppgår till 3 % av beräknad balansomslutning givet
en belåningsgrad om 60 %. Sådan Investeringsavgift
skall utbetalas så snart Hyresrättsfonden har slutfört en emission. Investeringsavgift aktualiserades i
samband med emissionen av preferensaktier under
2013. Arvodet avseende investeringsavgift till Slättö
uppgick till 4 353 Tkr, vilket i sin helhet har reducerat
eget kapital.
Vinstdelningsersättning i managementavtalet med
Slättö
Slättö erhåller en prestationsbaserad ersättning som
beräknas i samband med avyttring av projekt, oavsett om avyttringen sker via aktieförsäljning, fastig-
hetsförsäljning eller likvidation av Hyresrättsfonden.
Vinstdelningsersättning skall endast utgå under
förutsättning att koncernens egna kapital har ökat
med mer än genomsnittligen 5 % per år (”referensavkastning”). Om så är fallet så skall Vinstdelningsersättningen uppgå till 20 % av den del som överstiger
referensavkastningen. Eventuell Vinstdelningsersättning skall utbetalas innan utdelning sker till Hyresrättsfondens prferensaktieägare. Vinstdelningsersättning har inte varit aktuellt under 2013.
Beskrivning av lånestruktur mellan bolagen
Innan den första tilldelningen av preferensaktier var
registrerad hos Bolagsverket och Hyresrättsfonden
således saknade kapital från emissionen iklädde
sig Slättö en skuld till kreditinstitut vilken genom
aktieägarlån tillfördes Bålsta Bostäder genom Hyresrättsfonden 1. Finansieringen transporterades till
Bålsta Bostäder efter det att emissionen avslutats
under december månad varför det under några dagar
i årets slutskede uppstod en fordran för Hyresrättsfonden mot Slättö. Denna fordran är efter bokslutsdagen reglerad och för de dagar fordran fanns utgick
en ränta om 5 %.
Not 13 Avstämningsposter mellan resultat före skatt och
nettokassaflöde
31 december 2013
Icke-kassaflödespåverkande:
Orealiserade värdeförändringar
-15 692
Periodisering av kapitaliserade finansieringskostnader
0
Aktiverade låneutgifter
0
Förändringar upplupen ränta
0
Förändringar i avsättningar och övrigt
0
Summa
-15 692
De räntor som betalats under perioden uppgår till 191 Tkr.
De räntor som erhållits under perioden uppgår till 0 Tkr.
ÅRSREDOVISNING HYRESRÄTTSFÖRENINGEN 35
MODERFÖRETAGET
RESULTATRÄKNING FÖR MODERFÖRETAGET
2013
Tkr
Not
29 jan. 2013–31 dec. 2013
Administrationskostnader
Not 3 och Not 4
-962
Finansiella intäkter
Not 6
236
Finansiella kostnader
Not 6
-118
Resultat före skatt
Skatt
-844
Not 7
Årets resultat
184
-660
Moderföretaget har inga poster i övrigt totalresultat.
BALANSRÄKNING FÖR MODERFÖRETAGET
Tkr
2013
Not
29 jan. 2013–31 dec. 2013
Not 8
5 000
TILLGÅNGAR
Finansiella anläggningstillgångar
Aktier i dotterföretag
Fordringar hos koncernföretag
Uppskjutna skattefordringar
16 837
Not 7
Summa finansiella anläggningstillgångar
184
22 021
Omsättningstillgångar
Aktuella skattefordringar
9
15
Övriga fordringar
13.4
35 147
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter
Not 11.4
310
Likvida medel
51
Summa omsättningstillgångar
35 523
SUMMA TILLGÅNGAR
57 544
36
ÅRSREDOVISNING HYRESRÄTTSFÖRENINGEN
BALANSRÄKNING FÖR MODERFÖRETAGET
Tkr
2013
Not
29 jan. 2013–31 dec. 2013
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Bundet eget kapital
Not 10
Aktiekapital 983 686 aktier med ett kvotvärde
1 kr
984
Fritt eget kapital
Balanserat resultat
0
Överkursfond
52 925
Årets resultat
-660
Summa eget kapital
53 249
Kortfristiga skulder
Leverantörsskulder
189
Övriga kortfristiga skulder
Not 11 och Not 11.3
4014
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
Not 11.2
92
Summa kortfristiga skulder
4295
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER
57 544
STÄLLDA SÄKERHETER OCH ANSVARSFÖRBINDELSER
31 december 2013
Ställda säkerheter
Inga
Ansvarsförbindelser
Inga
ÅRSREDOVISNING HYRESRÄTTSFÖRENINGEN 37
KASSAFLÖDESANALYS FÖR MODERFÖRETAGET
Tkr
Not
2013
29 jan. 2013–31 dec. 2013
Löpande verksamhet
Driftsöverskott
-961
Betalda räntor
-118
Erhållna räntor
236
Betalda inkomstskatter
0
Nettokassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar i rörelsekapital
-843
Justeringar av rörelsekapital
Ökning/Minskning av kundfordringar och övriga
kortfristiga fordringar
-35 472
Ökning/Minskning av leverantörsskulder och
övriga fodringar
295
Nettokassaflöde från den löpande verksamheten
-36 048
Kassaflöde från investeringsverksamhet
Förvärv av andelar i dotterföretag
Not 8
-5 000
Utlåning till dotterföretag, netto
Not 13
-16 837
Kassaflöde från investeringsverksamheten
-21 837
Kassaflöde från finansieringsverksamhet
Nyemission
Not 10
53 908
Upptagna lån
4 000
Kassaflöde från finansieringsverksamheten
57 908
Årets kassaflöde
51
Likvida medel i början av året
0
Likvida medel vid årets slut
51
Balanserad vinst
eller förlust
Årets resultat
Årets resultat
Summa eget
kapital
Tkr Not 8
Aktiekapital
Överkursfond
Vid bolagets
bildande
50
0
0
0
50
Nyemission
934
52 925
0
0
53 859
Årets resultat
0
0
0
-659
-659
Per den
31 december 2013
984
52 925
0
-659
53 249
ÅRSREDOVISNING HYRESRÄTTSFÖRENINGEN 39
NOTER TILL MODERFÖRETAGETS
ÅRSREDOVISNING
Not 1 Grunder för årsredovisningens upprättande
Tillämpade regler och bestämmelser
Moderföretagets redovisning har utarbetats i enlighet med årsredovisningslagen (1995:1554) samt
RFR 2 utgiven av Rådet för finansiell rapportering.
Avvikelser från principer mellan moderföretaget och
koncernen beror på begränsningar att tillämpa IFRS i
moderbolaget till fullo på grund av årsredovisningslagen. Avvikelserna presenteras nedan.
Finansiella tillgångar
Med anledning av sambandet mellan redovisning
och beskattning, tillämpas inte reglerna om finansiella instrument enligt IAS 39 i moderbolaget som
juridisk person, utan moderbolaget tillämpar i enlighet med årsredovisningslagen anskaffningsvärdemetoden. I moderbolaget värderas därmed finansiella
anläggningstillgångar till anskaffningsvärde minus
eventuella nedskrivning och finansiella omsättningstillgångar enligt lägsta värdets princip.
Aktier i dotterföretag
Aktier i dotterbolag redovisas enligt anskaffningsvärdemetoden. Detta innebär att transaktionsutgifter
inkluderas i det redovisade värdet för innehav i dotterbolag.
Not 2 Kostnader fördelade på
kostnadsslag
Not 3 Ersättning till revisorer
PWC
2013
Revisionsuppdraget
55
Revisionsverksamhet utöver
revisionsuppdraget
0
Skatterådgivning
0
Övriga tjänster
0
Totala revisionskostnader
55
Med revisionsuppdraget avses granskning av
årsredovisningen och bokföringen samt styrelsens
förvaltning och övriga granskningsuppgifter som det
ankommer på bolagets revisor att utföra.
Not 4 Information om personal och
styrelse
Hyresrättsfonden 1 har ingen egen anställd personal då alla tjänster avseende administration och
fastighetsförvaltning upphandlats eller exekveras av
Slättö. I koncernens Not 12 beskrivs transaktioner
med Slättö Property Advisory AB som tillhandahåller
tjänster åt bolaget. Ingen ersättning har under året
utgått till styrelse eller VD.
Styrelsen i Hyresrättsfonden 1 utgörs av Carl-Ulrik
Bergmark (styrelseordförande och styrelseledamot)
Johan Karlsson (styrelseledamot och VD) och Bernt
Olof Jalkner (styrelseledamot).
2013
31 DECEMBER 2013
Managementkostnad till koncernföretag1
579
Övrigt
383
Fördelning av män och kvinnor inom styrelsen:
Summa Administrationskostnader
962
Kvinnor
0
Män
3
40
ÅRSREDOVISNING HYRESRÄTTSFÖRENINGEN
Not 5 Finansiella intäkter och kostnader
FINANSIELLA INTÄKTER 2013
2013
Ränteintäkter från moderföretag
5
Ränteintäkter från övriga kortfristiga fordringar
231
Summa
236
Finansiella kostnader
Räntekostnader
-118
Övriga finansiella kostnader
0
Summa
-118
Not 6 Skatter
De huvudsakliga komponenterna när det gäller skattekostnader för räkenskapsåret med avslut den 31 december 2013 är följande:
SKATTER
2013
Aktuell skatt på årets resultat
0
Uppskjuten skatt
184
Skattekostnader som redovisats i
resultaträkningen
184
Avstämning av effektiv skattesats
Resultat före skatt
-843
Skatt enligt gällande skattesats i Sverige, 22 %
185
Skatteeffekt av ej skattepliktiga intäkter
0
Skatteeffekt av ej avdragsgilla kostnader
-1
Övrigt
0
Total skattekostnad
184
ÅRSREDOVISNING HYRESRÄTTSFÖRENINGEN 41
Uppskjuten inkomstskatt är hänförlig till:
BALANSRÄKNING 2013
RESULTATRÄKNING
2013
184
184
184
184
Uppskjuten skattefordran
Skattemässiga underskottsavdrag
Uppskjuten skatt, netto
184
Uppskjuten skatteskuld, netto
0
Not 7 Aktier i dotterföretag
Specifikation av innehav av aktier i direktägda dotterföretag. Angiven kapitalandel motsvarar rösträttsandelen.
NAMN/ORG NR/SÄTE
ANTAL
ANDEL
(%)
BOKFÖRT
VÄRDE
EGET KAPITAL
Bålsta Bostäder AB, 556891-2306,
Stockholm, Sverige
500
100
5 000
1 159
5000
1159
Summa
Not 8 Eget kapital
Se rapport över förändring av eget kapital samt koncernens Not 11.
42
ÅRSREDOVISNING HYRESRÄTTSFÖRENINGEN
Not 9 Räntebärande krediter och lån
Tabellen nedan visar moderbolagets olika räntebärande krediter och lån. De beskrivningar om finansiell riskhantering som återfinns bland koncernens noter gäller även för moderbolaget.
31 december 2013
Långfristiga:
Banklån (fast ränta)
0
Banklån (rörlig ränta)
0
Checkräkningskrediter
0
Summa långfristiga skulder
0
Kortfristiga:
0
Övriga kortfristiga låneskulder
4 000
Summa kortfristiga skulder
4 000
Lånebelopp
4 000
Moderbolagets exponering, avseende lån, för ränteförändringar och kontraktsenliga datum när det gäller omförhandlingar av räntor är följande:
Högst
6 månader
6–12
månader
1–5 år
Mer än 5 år
Summa
4 000
0
0
0
4 000
31 december 2013
Lånebelopp
Den viktade genomsnittliga räntesatsen på externa krediter och lån, uppgick till 4 procent per den 31 december 2013. All upplåning har skett i SEK.
I summan upplåning ingår banklån och annan upplåning mot säkerhet uppgående till 0 Mkr. För Hyresrättsfondens skulder finns inte någon ställd säkerhet.
ÅRSREDOVISNING HYRESRÄTTSFÖRENINGEN 43
Not 9.1
Övriga kortfristiga fordringar
SPECIFICERING AV ÖVRIGA KORTFRISTIGA FORDRINGAR
31 december 2013
Fordran på koncernföretag
35 140
Övriga fordringar
7
Summa
35 147
Not 9.2
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
31 december 2013
Redovisning
25
Revision
55
Räntor
12
Summa
92
Not 9.3
Övriga kortfristiga skulder
31 december 2013
Momsskuld
14
Övrigt
4 000
Summa
4 014
Not 9.4
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter
31 december 2013
44
Emissionsutgifter
75
Räntor
235
Summa
310
ÅRSREDOVISNING HYRESRÄTTSFÖRENINGEN
Not 10
Transaktioner med närstående
För beskrivning av transaktioner med närstående hänvisas till koncernens Not 12.
Stockholm, den 23 januari 2014
_________________________________
Carl Ulrik Bergmark
Styrelsens ordförande
_________________________________
Bernt Olof Jalkner
Styrelseledamot
_________________________________
Johan Karlsson
Verkställande direktör
Min revisionsberättelse beträffande denna årsredovisning har avgivits den 26 februari 2014.
_________________________________
Bo Åsell
Auktoriserad revisor
ÅRSREDOVISNING HYRESRÄTTSFÖRENINGEN 45
REVISIONSBERÄTTELSE
Till årsstämman i Hyresrättsfonden 1 AB (publ), org.nr 556920-6716
Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen
Jag har utfört en revision av årsredovisningen och
koncernredovisningen för Hyresrättsfonden 1 AB
(Publ) för räkenskapsåret 2013-01-29 -2013-12-31.
Bolagets årsredovisning och koncernredovisning
ingår i den tryckta versionen av detta dokument på
sidorna 9-45.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
för årsredovisningen och koncernredovisningen
Det är styrelsen och verkställande direktören som
har ansvaret för att upprätta en årsredovisning som
ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen
och en koncernredovisning som ger en rättvisande bild enligt International Financial Reporting
Standards, såsom de antagits av EU, och årsredovisningslagen, och för den interna kontroll som
styrelsen bedömer är nödvändig för att upprätta en
årsredovisning och koncernredovisning som inte
innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa
beror på oegentligheter eller på fel.
Revisorns ansvar
Mitt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen
och koncernredovisningen på grundval av vår revision. Jag har utfört revisionen enligt International
Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige. Dessa standarder kräver att jag följer yrkesetiska
krav samt planerar och utför revisionen för att uppnå
rimlig säkerhet att årsredovisningen och koncernredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter.
En revision innefattar att genom olika åtgärder inhämta revisionsbevis om belopp och annan information i årsredovisningen och koncernredovisningen.
Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland
annat genom att bedöma riskerna för väsentliga
felaktigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller
på fel. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn
de delar av den interna kontrollen som är relevanta
46 ÅRSREDOVISNING HYRESRÄTTSFÖRENINGEN
för hur bolaget upprättar årsredovisningen och koncernredovisningen för att ge en rättvisande bild i
syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men
inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i
bolagets interna kontroll. En revision innefattar också
en utvärdering av ändamålsenligheten i de redovisningsprinciper som har använts och av rimligheten
i styrelsens och verkställande direktörens uppskattningar i redovisningen, liksom en utvärdering av den
övergripande presentationen i årsredovisningen och
koncernredovisningen.
Jag anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är
tillräckliga och ändamålsenliga som grund för mina
uttalanden.
Uttalanden
Enligt min uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i
alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december
2014 och av dess finansiella resultat och kassaflöden
för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden
rättvisande bild av koncernens finansiella ställning
per den 31 december 2014 och av dess finansiella
resultat och kassaflöden för året enligt International
Financial Reporting Standards, såsom de antagits av
EU, och årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar.
Jag tillstyrker därför att årsstämman fastställer
resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och koncernen.
Rapport om andra krav enligt lagar
och andra författningar
Utöver min revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har jag även utfört en revision av
förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst
eller förlust samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för Hyresrättsfonden 1 AB (Publ)
för räkenskapsåret 2013-01-29 -2013-12-31.
enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar
styrelsens ledamöter och verkställande direktören
ansvarsfrihet för räkenskapsåret.
Stockholm den 26 februari 2014
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till
dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust,
och det är styrelsen och verkställande direktören
som har ansvaret för förvaltningen enligt aktiebolagslagen.
Bo Åsell
Auktoriserad revisor
Revisorns ansvar
Mitt ansvar är att med rimlig säkerhet uttala oss om
förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst
eller förlust och om förvaltningen på grundval av vår
revision. Jag har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige.
Som underlag för vårt uttalande om styrelsens
förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst
eller förlust har vi granskat styrelsens motiverade
yttrande samt ett urval av underlagen för detta för
att kunna bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.
Som underlag för mitt uttalande om ansvarsfrihet
har jag utöver min revision av årsredovisningen och
koncernredovisningen granskat väsentliga beslut,
åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot ellerverkställande
direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Jag har
även granskat om någon styrelseledamot och verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid
med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller
bolagsordningen.
Jag anser att de revisionsbevis jag har inhämtat är
tillräckliga och ändamålsenliga som grund för mina
uttalanden.
Uttalanden
Jag tillstyrker att årsstämman disponerar vinsten
ÅRSREDOVISNING HYRESRÄTTSFÖRENINGEN 47
48
ÅRSREDOVISNING HYRESRÄTTSFÖRENINGEN
ÅRSREDO