Transcript 2010 - HSB Brf Storstugan

Brf Storstugan
ÅRSREDOVISNING
2010
HSB Brf Storstugan i Täby
Brf Storstugan är en av Täbys största bostadsrättsföreningar. Fastigheten inrymmer
elva trapphus med vardera 16 våningsplan och totalt 704 lägenheter.
HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby
Org.nr 716000-0860
Innehåll
Kallelse till årsstämma....................................................... 5
Ordförandens kommentarer................................. 6
Förvaltningsberättelse..................................................... 7
Resultaträkning.............................................................................. 11
Balansräkning.................................................................................... 12
Noter................................................................................................................... 16
Slutord............................................................................................................. 20
Revisionsberättelse................................................................. 21
Vision.................................................................................................................. 22
Policy.................................................................................................................. 23
Finanspolicy för Brf Storstugan....................... 24
Upphandling av tjänster eller varor........ 26
Lokaluthyrning................................................................................ 27
Information till boende................................................... 28
Motioner...................................................................................................... 29
Storstugans markområdesgränser. .......... 30
Brf Storstugans årsredovisning
Årsredovisningen i original med styrelsens och revisorernas påskrift förvaras
i arkiv. Kopior av påskrivna sidor i årsberättelsen delas ut som lösblad till alla
medlemmar och kan även hämtas på
områdeskontoret eller via föreningens
hemsida www.brfstorstugan.com
3
HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby
Org.nr 716000-0860
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Den del av årsredovisningen som i
text förklarar verksamheten kallas
förvaltningsberättelse.
Övriga delar av årsredovisningen­
är resultat- och balansräkning med
tillhörande notförteckning, som­ i­
­siffror visar verksamheten. Av notförteckningen framgår detaljinformation om vissa poster i resultatoch balansräkningen.
Förvaltningsberättelsen talar om
ver­ksamhetens art och inriktning
t.ex. beskriver fastigheten, utfört
underhåll under året, avgifter, ägarförhållanden, d.v.s. antalet medlemmar med eventuella förändringar
under året samt vilka som haft uppdrag i föreningen. Även förväntad
framtida utveckling belyses kort i
förvaltningsberättelsen.
RESULTATRÄKNING
Visar vilka intäkter och kostnader
föreningen haft under året. Intäkter
minus kostnader är lika med årets
överskott eller underskott.
För en bostadsrättsförening gäller det nu inte att få så stort överskott som möjligt, utan istället att
anpassa intäkterna till kostnaderna.
Med andra ord skall årsavgifter­na
beräknas så att de täcker de kostnader (inklusive avsättning till fonder)
som förväntas uppkomma. Föreningsstämman beslutar efter förslag
från styrelsen hur resultatet (överskott eller eventuellt underskott)
ska hanteras.
AVSKRIVNING
Här redovisas årets kostnad för
nyttjandet av föreningens anläggningstillgångar, d.v.s. byggnader
och inventarier. Anskaffningsvärdet för en anläggningstillgång fördelas på tillgångens bedömda ekonomiska livslängd och belastar
årsresultatet med en kostnad som
benämns avskrivning.
I not till byggnader och inventarier
framgår den ackumulerade avskrivningen, d.v.s. den totala avskrivningen föreningen gjort under årens
lopp på de byggnader och inventarier som föreningen äger.
4
JÄMFÖRELSESTÖRANDE POSTER
Antingen intäkter eller kostnader
som inte är en del av den normala
verksamheten, t.ex. nedskrivning
av fastighetens värde, ränteeftergifter och låneeftergifter.
BALANSRÄKNING
Visar föreningens tillgångar (tillgångssidan) och hur dessa finansieras (skuldsidan). På tillgångssidan
redovisas dels anläggningstillgångar
såsom byggnader, mark och inventarier samt långfristiga placeringar
dels omsättningstillgångar såsom
avgiftsfordringar, kortfristiga placeringar samt kassa och bank. På
skuldsidan redovisas föreningens
egna kapital, fastighetslån och kortfristiga skulder.
Det egna kapitalet indelas i bundet
eget kapital, insatser och upplåtelseavgifter och fritt eget kapital, som
innefattar årets resultat och resultat
från tidigare år (dispositionsfond
och balanserat resultat).
ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR
Tillgångar som är avsedda för långvarigt bruk inom föreningen. Den
viktigaste anläggningstillgången är
föreningens fastighet med mark och
byggnader.
OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR
Andra tillgångar än anläggningstillgångar. Omsättningstillgångar kan i
allmänhet omvandlas till kontanter
inom ett år.
KASSA OCH BANK (likvida medel)
Kontanter och andra tillgångar som
snabbt kan omvandlas till pengar.
LÅNGFRISTIGA SKULDER
Skulder som bostadsrättsföreningen skall betala först efter ett eller
flera år, ofta enligt särskild amorteringsplan, t.ex. fastighetslån.
KORTFRISTIGA SKULDER
Skulder som föreningen måste betala senast inom ett år, t.ex. leverantörsskulder.
FONDER FÖR YTTRE OCH INRE
UNDERHÅLL
Enligt stadgarna för de flesta bostadsrättsföreningar ska styrelsen
upprätta underhållsplan för föreningens hus. I enlighet med denna
plan skall årligen avsättningar göras till en fond för yttre underhåll,
vilket säkerställer att medel finns
för att trygga underhållet av föreningens hus.
Stadgarna reglerar även om bo­
stads­­­rätts­föreningen skall avsätta
medel till fond för inre underhåll.
Fondbehållningen i årsredovisn­ing­
­en utvisar den sammanlagda behållningen för samtliga bostadsrätters
tillgodohavanden.
Tillgodohavanden i fonden för yttre
och inre underhåll redovisas på
skuldsidan i balansräkningen.
STÄLLDA PANTER
Avser i föreningens fall de säkerheter, pantsättningar / fastighetsinteck­ningar som lämnats som säkerhet för t.ex. erhållna lån.
ANSVARSFÖRBINDELSER
Åtaganden för föreningen som inte
redovisats som kort eller långfristig skuld eller avsättning. Kan vara
borgensförbindelser enligt avtalsenligt åtagande, som föreningsavgäld.
LIKVIDITET
Bostadsrättsföreningens förmåga
att­ betala sina kortfristiga skulder (t.ex. vatten, el, löner, bränsle).
Likviditeten erhålls genom att jämföra bostadsrättsföreningens likvida till­gångar med dess kortfristiga
skulder. Är de likvida tillgångarna
större än de kortfristiga skulderna,
är likviditeten tillfredsställande.
SOLIDITET
Bostadsrättsföreningens förmåga
att betala sina långfristiga skulder.
Soliditeten erhålls genom att jämföra summan av eget kapital och
yttre fond med summa tillgångar.
Riktvärde för soliditeten är minst
15%.
HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby
Org.nr 716000-0860
KALLELSE TILL ÅRSSTÄMMA
Förslag till dagordning
Medlemmarna i HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby kallas härmed till ordinarie
föreningsstämma.
Tid:
Tisdag 19 april, 2011, kl. 19.00
Plats: Bibliotekets Hörsal, Attundafältet 14, plan 3
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.
12.
13.
14.
15.
16.
17.
18.
19.
20.
Öppnande samt val av stämmoordförande
Anmälan av stämmoordförandens val av protokollförare
Godkännande av röstlängd
Fastställande av dagordning
Val av två personer att jämte stämmoordföranden justera protokollet samt val av
rösträknare
Fråga om kallelse behörigen skett
Styrelsens årsredovisning
Revisorernas berättelse
Beslut om fastställande av resultaträkning och balansräkning
Beslut i anledning av föreningens resultat enligt fastställd balansräkning
Beslut i fråga om ansvarsfrihet för styrelseledamöterna
Fråga om arvoden för styrelseledamöter och revisorer för mandatperioden till nästa
ordinarie stämma, samt principer för andra ekonomiska ersättningar för styrelseledamöter
Val av styrelseledamöter
Fem ledamöter skall väljas på två år. Mandatperioden går ut vid kommande ordinarie föreningsstämma för Christoffer Ericsson, Lars Biertz, Peter Hobsjö, Lisbet
Lissgärde och Jens Modin
Val av en revisor och en revisorssuppleant
Val av valberedning
Val av nio ombud till stämman 2011 i HSB Stockholms distrikt Nordost
Motion - Edlund
Föreningens förvaltning – Stugab AB
Information om pågående arbeten, ventilation, byte av dörrar
Övriga frågor (endast till diskussion där beslut ej kan fattas)
21. Avslutning
5
HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby
Org.nr 716000-0860
Ordförandens kommentarer
När vi blickar tillbaka kan vi
konstatera att brf Storstugan
lämnar ytterligare ett aktivt och
framgångsrikt år bakom sig.
ser en uppåtgående trend beträffande priserna på våra bostadsrätter och det gäller alla typer av
lägenheter.
Föreningen har under året drivit
flertalet projekt. Det största
projektet var - och är fortfarande
- byte av ventilationsaggregat,
en stor kostnad, som vi enligt
kalkylerna ska klara utan att höja
avgifterna.
Storstugan är en modern bostadsrättsförening där styrelse
och förvaltning har ett starkt
fokus på de boende. Med ansvar
för konkreta resultat, i kombination med ett tydligt ledarskap och
i en miljö där medarbetare ges
ansvar och befogenheter, skapas
förutsättningar för att tryggt
möta framtida utmaningar.
Brf Storstugan behåller sin position som en av de mest välrenommerade föreningarna i Täby. Vi
6
Våra boende, vår personal och
våra engagerade styrelsemedlemmar spelar en viktig roll när det
gäller den vardagliga trivseln. En
positiv och hjälpsam attityd hos
oss alla skapar god atmosfär, som
sprider sig som ringar på vattnet.
Det finns en stolthet över att
bo i och att arbeta med och för
Storstugan, en stolthet som ger
arbetsglädje. Denna arbetsglädje
är viktig för personal och styrelse
och kanske viktigast för alla våra
boende.
HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby
Org.nr 716000-0860
Förvaltningsberättelse
Styrelsen för HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby
avger härmed redovisning för
föreningens verksamhet under
räkenskapsåret 2010-01-01 –
­2010-12-31.
Distriktsstämma i HSB Stockholms distrikt Nordost
Styrelsen hade 2010-12-31
följande sammansättning:
Valberedningen har bestått av
­Eivor Jansson Marianne Knutsson, Elna Lind och Kjell G Pettersson som också är sammankallande.
Christoffer Ericsson, ordförande
& webbansvarig
Lars Biertz, vice ordförande &
ekonomiansvarig
Lisbet Lissgärde, studieorga­ni­
satör
Jens Modin, sekreterare
Johan Edelsvärd
Peter Hobsjö
Rolf Pejnefors
Daniel Tufvesson
Ingrid Toll
Lars Lindström, utsedd av HSB
Stockholm
Mandatperioden går ut vid
kommande ordinarie föreningsstämma för Christoffer Ericsson,
Lars Biertz, Jens Modin, Lisbet
Lissgärde och Peter Hobsjö.
Fem ledamöter skall väljas på två
år.
Firmatecknare
Föreningens firma har tecknats av
Rolf Pejnefors, Jens Modin, Lars
Biertz och Christoffer Ericsson
två i förening.
Revisorer
Revisor har varit Hans Nordstedt
med Jan-Ola Tisér som suppleant, valda av föreningen, samt
Per Engzell, KPMG, utsedd i
samråd med HSBs Riksförbund.
Föreningens ombud har varit:
Alla ordinarie ledamöter.
Valberedning
Sammanträden
Ordinarie föreningsstämma hölls
den 22 april 2010.
Informationsmöte hölls den 4
december 2010 om budget 2011
och flerårsbudget för perioden
2012–2016 samt om pågående
och kommande underhållsarbeten.
Styrelsen har under året hållit 12
(13) protokollförda sammanträden.
Förvaltning
Teknisk och ekonomisk förvaltning har utförts av AdEx fastighetsutveckling AB.
Förvaltare för det tekniska har
varit Krister Grufman anställd av
AdEx.
Lägenhetsöverlåtelser
Av föreningens 704 lägenheter
har under året 50, alltså 7,1 %
(51=7,2) överlåtits.
Fastigheterna
Bostadsrättsföreningen består av
704 lägenheter och 11 lokaler.
Den totala ytan är 57 373 m²,
varav lokalyta 877 m² och lägenhetsyta 56 496 m². Föreningens
mark omfattar 55 169 m².
Husen byggdes åren 1968–1971.
Entreprenörer
• Lokalvård har utförts av av
Fervent Cleaning Company
AB t.o.m. 2010-03-31 och
fr.o.m. 2010-04-01 av Effektiv
totalservice.
• Felanmälan har under kontorstid mottagits av AdEx.
Under icke kontorstid har
Jourmontör AB tagit emot
felanmälningar.
• Akuta reparationsarbeten
under ordinarie arbetstid har
utförts av AdEx.
• Otis AB har utfört underhållsoch jourservice på hissarna.
• Q-Park AB har ansvarat för
bevakning av och åtgärd vid
felaktigt uppställda fordon
inom vårt markområde.
• Green Landscaping (fd. Jungs
Trädgårdsplanering AB) har
utfört sommar- och vinterskötsel av vårt markområde.
• Electrolux har, huvudsakligen,
svarat för reparationer av
utrustningen i våra tvättstugor.
• Säkerhet Ordningsbevakning
”SOB” AB (fd. Roslagens
hundbevakning) har anlitats
som störningsjour.
Utöver löpande underhåll har
följande större arbeten utförts:
• Under året har tre (noll) försäkringsskador inträffat, två
beroende på att vattenlås glidit
i sär och en på ett sönderfruset
värmebatteri.
7
HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby
Org.nr 716000-0860
Förvaltningsberättelse forts.
• Under sommarperioden har
”sommarluckor” varit monterade i värmeväxlarna för att
nattetid minska värmetillförseln till tilluften.
• Föreningens bastu har flyttats
till ny lokal som renoverats
under 2009 – 2010. Lokalen
togs i drift under december
2010.
• Föreningens områdeskontor
och expedition har flyttats och
samlokaliserats med tidigare
verkstaden på Åkerbyvägen
98.
• Ombyggnad har skett av
ventilationen till lägenheterna
Gustaf Bergs väg 17, Åkerbyvägen 88 och 90.
•
•
•
•
•
Underhållsplan
• Den årliga besiktningen av
föreningens gemensamma
utrymmen och markområden
genomfördes 2010-09-14. I
samband med besiktningen
reviderades underhållsplanen
samt beslutades att under år
2011 bland annat utföra följande;
• Fortsättning av utbyte av
fläktaggregat till bostäder i
återstående sju fastigheter
• Byta träytterdörrarna till
lokaler och övriga utrymmen
på bottenplan.
En boulegrupp med deltagare
från Storstugan, Kullagränd,
­Lyktan och andra grannföreningar har träffats några gånger i
veckan under det varmare halvåret.
Övrigt
• Boendeenkäten för året 2010
besvarades av 186 boende =
26,4 % (189=26,8 %)
Kultur-, studie- och fritidsverksamhet
Brf Storstugan har under 2010
kunnat erbjuda följande 22 kurser, cirklar, föreläsningsserier och
informationsträffar:
8
•
•
•
•
•
Akvarellmålning - 4 kurser
Bridge - 1 kurs
Filmhistoria - 2 serier
Kalligrafi - 2 kurser
Lär känna din förening - 2
kurser
Opera - 1 serie
Sticka tillsammans - 2 cirklar
Vardagsjuridik - 2 serier
Vinprovning - 2 kurser
Qi gong - 4 kurser
Ledare har rekryterats dels ur de
egna leden, dels externt.
Deltagare i akvarellmålning, kinesisk kalligrafi och stickcirkeln
har under fyra dagar ställt ut sina
alster vid två tillfällen.
Vår tennisbana har stått till medlemmarnas förfogande.
Fotoklubben har haft sju möten
och gjort tre utflykter. Den 10
april gjordes en vårutflykt till
Skansen, den 12 juni besöktes
Häverödagarna i Hallstavik, då
med ”Minifotomara” och den
16 oktober gjordes höstutflykt
till ”Bondens egen marknad” i
Tessinparken. Klubbmästare blev
Claes Hård följd av Åke Arell.
Information om kultur-, studie­och fritidsverksamhet har fortlöpande lämnats i tidningen
Storstugenytt - som delas ut till
samtliga 704 hushåll - på föreningens hemsida www.brfstorstugan.com, på anslagstavlorna och
informationsskärmarna i samtliga
entréer.
Under 2010 har följande lokaler
och anläggningar stått till medlemmarnas förfogande:
Marknadssalen, Gustaf Bergs ­
väg 17
Åkerbysalen, Åkerbyvägen 86
Hobbylokal, Åkerbyvägen 94
Mörkrum (fotolabb), Åkerby­
vägen 84
Bastu, Åkerbyvägen 86
Tennisbana, Gården
Boulebana, Gården
Åkerbysalen har även hyrts ut till
medlemmarna för deras övernattande gäster.
Information till medlemmar
Föreningens tidning Storstugenytt
har utkommit med 4(4) ordinarie
nummer.
Informationsmöte hölls den 4
december 2010 om budget 2011
och budgetprognos för perioden
2012 – 2016 samt om pågående
och kommande underhållsarbeten.
Förenings hemsida (www.brfstorstugan.com) har uppdaterats
kontinuerligt med nyheter och
information rörande Storstugan
och dess omgivning.
Genom informationsskärmarna
har aktuell och akut information
lämnats.
Storstugans Interna Tv-kanal
startades i december 2010.
Brf Storstugans ekonomiska
utveckling
Året som gick
Föreningen har påbörjat ombygg­
nation och modernisering av
ventilationssystem i fastigheten.
HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby
Org.nr 716000-0860
Föreningen beräknar att samtliga ingående fläktaggregat skall
vara utbytta vid utgången av år
2011. Ventilationsentreprenaden
uppgår totalt till ca 19 miljoner
kronor. Under år 2010 har föreningen bytt tre av elva fläktaggregat. Styrelsen räknar med att
ombyggnationen inte kommer att
påverka avgiftsnivån i föreningen. Ventilationsentreprenaden har
inneburit att föreningen inte har
kunnat amortera ned långfristiga
lån under år 2010. Föreningens
lån uppgick i slutet av år 2010 till
ca 116 miljoner kronor. År 2010
slog också köld- och snörekord
vilket innebar att värme- och
snöröjningskostnaderna överskred budget med ca 1,5 miljoner
kronor. Det låga ränteläget under
2010 innebar å andra sidan att
föreningen gjorde en besparing
på ca 1 miljon kronor.
Utsikter för 2011
Föreningen har för 2011 garderat
sig för ett högre ränteläge och
därmed en högre räntekostnad.
Föreningens sammanlagda driftskostnader, justerade för svåra
väderleksförhållanden har stigit
måttligt under året. Pågående
ventilationentreprenad innebär
att föreningen kommer att öka
sina långfristiga lån med ca 6 miljoner kronor.
Årsavgifterna
Årsavgiften för 2010 uppgick till
521 (527) kr/kvm/år. Avgiften
motsvarar nu nivån på avgifterna
för år 2002.
Årsavgifterna sänktes med 1%
inför 2010 och har sedan varit
oförändrad. Avgiften motsvarar
nu nivån på avgifterna för år
2002.
I övrigt hänvisas till efterföljande
resultat och balansräkning.
Förslag till disposition beträffande föreningens resultat
Till stämmans förfogande finns
följande medel i kronor:
Balanserat resultat 10 751 998
Årets resultat
-994 681
Förändring av
underhållsfond 38 280
Summa överskott 9 770 097
Arvoden
Arvoden har utbetalats till
styrelse och stämmovald revisor
med 504 181 kronor, exklusive
sociala avgifter.
Styrelsen föreslår följande resultatdisposition:
Balanseras i ny
räkning
9 770 097
Summa överskott 9 770 097
Ekonomisk ställning och resultat
Taxeringsvärdet för föreningens
fastigheter utgör 425 000 000
kronor, varav markvärde
156 328 000 kronor. Fastigheterna var fullvärdesförsäkrade i
Trygg-Hansa.
Årsavgift kr /m2 och inflation
kr/m2 650 615 609 591 600 566 569 536 550 516 527 521 500 Prognos 2012 – 2016
Styrelsen har utarbetat en prognos för åren 2012 – 2016. Den
presenterades, som brukligt är,
vid det årliga informationsmötet
för medlemmarna den 4 december 2010.
Styrelsens bedömning kvarstår
att månadsavgifterna kommer att
vara oförändrade under några år
framöver.
450 465 465 465 465 465 465 465 Infla0on enligt KPI Avgi; kronor per kvadratmeter och år 400 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Efter en period med höga avgifter i samband med föreningens
stambyte ligger nu avgiftsnivån på en nivå som justerat för inflation är lägre än den var innan stambytet drog igång. Grafen visar
hur avgiften har utvecklats sedan 1995 och hur inflationstakten
varit under samma period.
9
HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby
Org.nr 716000-0860
10
HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby
Org.nr 716000-0860
Resultaträkning
Not
10-12-31
09-12-31
Årsavgifter och hyror
1
30 983 031 31 200 440
Övriga förvaltningsintäkter
2
50 057
128 143
31 033 088 31 328 583
Rörelsens kostnader
Reparationer
3
-821 121 -737 789
Planerat underhåll
4
-4 076 580 -1 761 224
Fastighetsavgift och fastighetsskatt
-971 038 -945 188
Driftskostnader
5
-17 078 973 -15 694 506
Övriga kostnader
6
-781 644 -601 827
Personalkostnader
7
-535 397 -633 682
Avskrivningar anläggningstillgångar
8
-4 990 722 -4 364 806
-29 255 475 -24 739 022
Rörelseresultat
1 777 613 6 589 561
Resultat från finansiella poster
Ränteintäkter
9
Statliga bostadsbyggnadssubventioner
Räntekostnader
118 1 614
168 622 299 964
10
-2 941 034 -4 253 741
-2 772 294 -3 952 163
Resultat efter finansiella poster
-994 681 2 637 398
Resultat före skatt
-994 681 Inkomstskatt avs tidigare år
0
19 575
Årets resultat
-994 681 2 656 973
Tillägg till resultaträkningen
Avsättning till underhållsfond
-4 000 000 -4 000 000
Ianspråktagande ur underhållsfond 4 076 580
1 761 224
Förändring av underhållsfond
76 580
Resultat efter fondförändring
-918 101
2 637 398
-2 338 776
418 197
11
HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby
Org.nr 716000-0860
Balansräkning
Not
TILLGÅNGAR 10-12-31
09-12-31
Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar
Byggnader och mark
11
160 636 970
158 975 644
Inventarier
12
58 431
116 862
160 695 401
159 092 506
Finansiella anläggningstillgångar
Fordringar hos intresseföretag
13
500
500
500
500
Summa anläggningstillgångar
160 695 901
159 093 006
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar
Avgifts- och hyresfordringar
Kundfordringar
1 010
5 410
14
26 173
15 283
Skattefordringar
18 513
26 002
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter
15
442 472
398 455
488 168
445 150
Kassa och bank
Kassa och bank
16
24 263
727 429
24 263
727 429
Summa omsättningstillgångar
512 431
1 172 579
SUMMA TILLGÅNGAR
12
161 208 332
160 265 585
HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby
Org.nr 716000-0860
EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital
Bundet eget kapital
17
Inbetalda insatser och emissionsinsatser
10 155 200
10 155 200
Underhållsfond
18 957 756
19 034 336
29 112 956
29 189 536
Fritt eget kapital
Balanserad vinst eller förlust
10 751 998
10 333 801
Årets resultat
-994 681
2 656 973
Avsättning till underhållsfond
-4 000 000
-4 000 000
4 076 580
1 761 224
9 833 897
10 751 998
Ianspråktagande av underhållsfond
Summa eget kapital
38 946 853
39 941 534
Långfristiga skulder
Checkräkningskredit (beviljad kredit 20 000 000)
8 578 286
16 180 724
107 955 805
97 955 805
116 534 091
114 136 529
Fastighetslån
18
Summa långfristiga skulder
Kortfristiga skulder
Leverantörsskulder
637 642
1 451 223
Skatteskulder
104 617
81 786
Medlemmarnas reparationsfond
611 903
631 910
Övriga skulder
19
150 361
106 350
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
20
4 222 865
3 916 254
5 727 388
6 187 523
Summa kortfristiga skulder
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER
161 208 332
160 265 585
Ställda säkerheter
För egna skulder och avsättningar
Fastighetsinteckningar
154 000 000
154 000 000
154 000 000
154 000 000
Ansvarsförbindelser
Inga
Inga
13
HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby
Org.nr 716000-0860
Tilläggsupplysningar
Noter med redovisningsprinciper
och bokslutskommentarer
Allmänna redovisningsprinciper
Årsredovisningen har upprättats
enligt årsredovisningslagen och
bokföringsnämndens allmänna
råd. Om inte annat framgår är de
tillämpade principerna oförändrade i jämförelse med föregående år.
Redovisning av intäkter
Intäktsredovisning sker i enlighet med BFNAR 2003:3 Intäkter.
Årsavgifter och hyror aviseras
i förskott men redovisas så att
endast den del som belöper på
räkenskapsåret redovisas som
intäkt.
Inkomstskatt
Från och med 1 januari 2007 ska
bostadsrättsföreningar inte längre
ta upp någon schablonintäkt av
fastigheter. Som intäkt ska inte
heller erhållna statliga räntebidrag för bostadsändamål tas upp.
Avdrag får inte göras för ränta
på lånat kapital som lagts ner i
fastigheten, reparation och underhåll, återbetalning av statliga
räntebidrag eller tomträttsavgäld.
Till beskattning ska bostadsrättsföreningar ta upp inlösta och
sålda bostadsrätter.
Inkomstskatten uppgår till 26,3
% på skattepliktig inkomst.
Underhåll/underhållsfond
Underhåll utfört enligt underhållsplanen benämns som planerat underhåll. Reparationer avser
löpande underhåll som ej finns
med i underhållsplanen.
Enligt anvisningar från Bokföringsnämnden redovisas under-
14
hållsfonden som en del av bundet
eget kapital. Avsättning enligt
plan och ianspråktagande för
genomförda åtgärder sker genom överföring mellan fritt och
bundet eget kapital efter beslut av
styrelsen. Avsättning utöver plan
sker genom disposition på föreningens årsstämma.
Värderingsprinciper m m
Tillgångar och skulder har värderats till anskaffningsvärden om
inget annat anges nedan.
Årets underhållskostnader
redovisas i resultaträkningen
inom årets resultat. För att öka
informationen och förtydliga
föreningens långsiktiga underhållsplanering anges planenlig
fondavsättning och ianspråktaganden ur fonden som tillägg till
resultaträkningen.
Avskrivningsprinciper för anläggningstillgångar
Avskrivningar enligt plan baseras
på ursprungliga anskaffningsvärden och beräknad nyttjandeperiod. Nedskrivning sker vid
bestående värdenedgång.
Fordringar
Fordringar har efter individuell
värdering upptagits till belopp
varmed de beräknas inflyta.
HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby
Org.nr 716000-0860
Följande avskrivningstider tillämpas
Materiella anläggningstillgångar
Byggnader
Standardförbättringar och markanläggningar
Inventarier, fastighetsinventarier
45-årig annuitetsplan
3-40 år, rak planering
5-10 år, rak planering
Byggnader
Avskr. tid
Anskaffn. Ack. avskr. Avskrivn
Ack. avskr.
Restvärde
värde
t o m 2009
år 2010
t o m 2010
45 år
62 114 772
12 729 975
859 000
13 588 975
48 525 797
Ack. avskr. t o m 2009
Avskrivn.
år 2010
Ack. avskr.
t o m 2010
Restvärde
4 913 712
307 107
5 220 819
3 992 405
41 731
0
41 731
0
4 559 151
207 298
4 766 449
1 452 477
3 813 692
2 139
3 815 831
32
2 700 000
450 000
3 150 000
14 850 000
3 437 500
687 500
4 125 000
23 375 000
2 875 000
718 750
3 593 750 25 156 250
2 233 200
744 400
2 977 600
26 798 400
11 250 11 250 22 500 427 500
190 487
190 487
380 974
190 486
0
62 437 62 437
561 929
0
290 644 290 644
2 615 799
0
48 623
48 623
1 921 775
0
23 253
23 253
46 505
0
329 404
329 404
1 317 614
24 775 723
4 073 290
28 849 013
102 706 174
Mark har upptagits till anskaffningsvärdet.
Standardförbättringar
Avskr. tid
Anskaffn.
värde
Hissar
30 år
9 213 224
Lokaler
10 år
41 731
Fönster
30 år
6 218 926
Värmeanl.
20 år 3 815 863
Stamren. Et 1
40 år
18 000 000
Stamren. Et 2
40 år
27 500 000
Stamren. Et 3
40 år
28 750 000
Stamren. Et 4
40 år
29 776 000
Ventilation Et 1
40 år
450 000
Digitala anslagstavlor
3 år 571 460 Förvaltningskontor och bastu
10 år 624 366
Förvkont o bastu Et 2
10 år 2 906 443
Ventilation Et 2
40 år
1 970 398
Digitala anslagstavl Et 2
3 år
69 758
Paraboler
5 år
1 647 018
131 555 187
15
HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby
Org.nr 716000-0860
Noter
Not 1 Årsavgifter och hyror
2010
Årsavgifter, bostäder
29 453 813
Hyror lokaler
1 222 884
Hyror p-platser
306 334
30 983 031
2009
29 750 326
1 130 234
319 880
31 200 440
Not 2 Övriga förvaltn.intäkter 2010
2009
Ersättning av nyckelbrickor,
dagshyra av lokaler mm
50 057
128 143
50 057
128 143 Not 3 Reparationer
2010
Lägenheter
0
Lokaler
2 882
Tvättstugor
89 021
Vatten/Avlopp
9 141
Värme
8 800
Ventilation
157 396
El-installationer
10 690
Tele/TV/Porttelefon
30 240
Hissar
320 293
Övriga installationer,
låssystem
20 971
Huskropp
49 421
Gårdar och grönanläggningar 80 428
Vandalisering
41 837
821 121
2009
19 360
8 241
83 970
3 888
56 815
127 747
7 681
28 126
224 483
13 435
41 263
85 579
37 201
737 789
Not 4 Planerat underhåll
2010
Lokaler, gemensamma utrymmen
0
Polering av golv
399 207
Ventilation
2 950 325
Områdeskontor och bastu
726 610
Övriga installationer
0
Besiktning efter stambyte
0
Gårdar och grönanläggningar
0
Ommålning av p-platser
0
Väderstation
438
Dörrar brandbalkonger
0
Ommålning pool
0
Statusbesiktning
0
4 076 580
2009
48 222
0
1 063 073
0
17 893
4 250
3 938
12 589
2 005
432 650
114 188
62 416
1 761 224
Not 5 Driftskostnader
Försäkringar
Arvode förvaltning
KabelTV
2009
406 886
1 603 731
644 261
16
2010
421 495
2 031 232
564 438
Bredband till lägenh/lokaler 467 775
Juridiska kostnader
0
Revisionsarvoden
57 769
Drift (Energistatistik, driftstopp,
trapphusbrand, fläktar)
19 606
Fastighetsskötsel
1 080 013
Trädgårdsskötsel
458 417
Städning och mattbyten
732 637
Jour, bevakning, utryckning 258 720
Snöröjning
607 959
Förbrukningsmaterial
159 449
Vatten och avlopp
1 163 300
El
2 124 611
Uppvärmning
5 775 274
Sophantering
1 124 541
Självrisk
16 300
Myndighetskrav
(skyddsrumsarbeten)
15 438
17 078 973
Not 6 Övriga kostnader
Fritidsmedel
Medlemsinfo och marknadsföring (boendebroschyr,
brf-föreskrifter mm)
Stämma och årsredovisning
Kontorsmaterial och
tillbehör
Telefon och porto
Datorkostnader och
datorkommunikation
Föreningsavgift HSB
Konsultarvoden (Energidekl,
inredn förvaltn.kontor mm)
Hantering av inkassoärenden
Övriga diverse kostnader
469 193
4 426
60 360
0
999 342
577 590
757 219
80 456
170 389
107 185
1 326 999
2 032 884
5 194 406
1 146 239
112 942
0
15 694 506
2010
140 256
2009
165 888
239 927
18 188
78 570
23 763
102 803
77 649
160 147
50 425
66 490
62 000
27 425
62 000
72 842
1 489
0
781 644
16 705
14 441
2 463
601 827
Not 7 Personalkostnader
2010
2009
Styrelsearvoden
119 939
120 000
Möteskostnader
299 442
391 098
Föreningsvald revisor
10 000
10 000
Utbildning
13 625
0
Sociala kostnader
92 391
112 584
535 397
633 682
Arvoden till styrelsen som redovisas på projekt m m uppgår
till 84 800 kronor exkl sociala avgifter. Totala personalkostnader har uppgått till 646 197 kronor.
HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby
Org.nr 716000-0860
Not 8 Avskrivning av
anläggningstillgångar
Avskrivning byggnader
Avskrivning standardförbättringar
Avskrivning inventarier
2010
859 000
2009
798 821
4 073 290
58 432
4 990 722
3 507 554
58 431
4 364 806
Not 9 Ränteintäkter
Ränteintäkter bank
Ränteintäkter hyres/
kundfordringar
Övriga ränteintäkter
2010
0
2009
6
76
42
118
1 600
8
1 614
Not 10 Räntekostnader
Räntekostnader,
fastighetslån
Övriga finansiella
kostnader
2010
2009
2 912 711
4 237 237
28 323
2 941 034
16 504 4 253 741
Not 11 Byggnader o. mark 2010-12-31
2009-12-31
Anskaffningsvärden
Vid årets början
Byggnader
62 114 772
62 114 772
Mark
9 405 000
9 405 000
Standardförbättringar 124 961 569
123 315 743
196 481 341
194 835 515
Årets anskaffningar
Standardförbättringar
6 593 617
1 645 826
6 596 617
1 645 826
Summa anskaffningsvärden
203 074 958
196 481 341
Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början
Byggnader
-12 729 975
-11 931 154
Standardförbättringar
-24 775 723
-21 268 169
-37 505 698
-33 199 323
Årets avskrivning
byggnader
-859 000
-798 821
Årets avskrivning
standardförbättringar
-4 073 290
-3 507 554
-4 932 290
-4 306 375
Summa ackumulerade
avskrivningar
-42 437 988
-37 505 698
Restvärde enligt plan
vid årets slut
160 636 970 Varav
Byggnader
48 525 797
Mark9 405 000
9 405 000
Standardförbättringar 102 706 173
Taxeringsvärden
bostäder
473 000 000
lokaler
7 203 000
Totalt taxeringsvärde
480 203 000
varav byggnader
323 800 000
Not 12 Inventarier
2010-12-31
Ingående anskaffningsvärden
175 293
Inköp
0
Utgående ackumulerade
anskaffningsvärden
175 293
Ingående avskrivningar
-58 431
Årets avskrivningar
-58 431
Utgående ackumulerade
avskrivningar
-116 862
Utgående redovisat värde
58 431
Not 13 Långfristiga
värdepappersinnehav
Andel i HSB, upptagen
till nominellt belopp
2010-12-31
158 975 644
49 384 797
100 185 847
425 000 000
4 970 000
429 970 000
273 642 000
2009-12-31
0
175 293
175 293
0
-58 431
-58 431
116 862
2009-12-31
500
500
500
500
Not 14 Kundfordringar
2010-12-31
Avser pant och överlåtelseavgifter
26 173
26 173
2009-12-31
Not 15 Förutbet. kostnader
och upplupna intäkter
2010-12-31
Förutbetald kabel-tv-avgift,
bredband
116 775
Förutbetald telefon
0
Förutbetald hyreskompensation
33 000
Upplupna räntebidrag
0
Fastighetsförsäkring
106 766
15 283
15 283
2009-12-31
241 608
14 832
0
27 261
101 198
17
HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby
Org.nr 716000-0860
2010-12-31
Q-Park; p-automater
7 679
One.com hemsida
0
Elphe Arthen & Bengtsson;
TV-antenn
172 851
Office Management;
service kontorsmaskiner
0
Fordran ComHem
5 400
442 471
2009-12-31
7 002
388
2 534
Not 16 Kassa och bank
Handkassa
PlusGiro OCR
Affärskonto
2009-12-31
27 256
560 180
139 993
727 429
2010-12-31
24 262
0
1
24 263
Not 18 Fastighetslån 2010-12-31
2009-12-31
107 955 805
97 955 805
107 955 805
97 955 805
Låneinstitut Ränta Bundet til
Saldo
Nordea Hypotek
2,991%
rörligt
20 000 000
Nordea Hypotek
2,991%
rörligt
50 000 000
Nordea Hypotek
6,200%
2011-10-19
10 924 823
Nordea Hypotek
4,260%
2015-08-26 20 000 000
Nordea Hypotek
4,540%
2016-06-15
7 030 982
107 955 805
18
3 632
0
398 455
Not 17 Eget kapital
Bundet
Bundet Insatser och uppl.avg.
Underhållsfond
Vid årets början
10 155 200
19 034 336
Förändr av underh.fond
Avs. till underhållsfond
4 000 000
Uttag ur underhållsfond
-4 076 580
Årets resultat:
Vid årets slut
10 155 200
18 957 756
Not 19 Övriga skulder,
kortfristiga
2010-12-31
Depositionsavgifter för
lokaler
126 425
Personalskatt
19 194
Utbetalning reglerad av
banken först i januari
2 200
Mervärdeskatt
2 542
150 361
2009-12-31 106 350
0
0
0
106 350
Fritt
Resultat
10 751 998
76 580
-994 681
9 833 897
HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby
Org.nr 716000-0860
Not 20 Upplupna kostnader och
förutbetalda intäkter
Upplupna räntekostnader
Upplupna kostnader för reparationer och underhåll m m
Upplupna elkostnader
Upplupna värmekostnader
Upplupna kostnader för renhållning
Upplupna revisionsarvoden
Förutbetalda hyror och avgifter
Upplupna kostnader städning
Upplupna kostnader snöröjning
Upplupna kostnader fastighetsskötsel
Upplupna kostnader ventilationsombyggnad
Upplupna kostnader förvaltning
Upplupna kostnader cirkelledare
Upplupna kostnader avs medlemsinfo
Upplupen kostnad jour, bevakning, utryckning
Upplupna sociala avgifter
Nyckeltal 2010-2006
Rörelsens intäkter i TKR
Soliditet Årsavgiftsnivå för bostäder, kr/kvm
Driftskostnad, kr/kvm
Ränta kr/kvm Underhållsfond, kr/kvm Lån, kr/kvm
2010-12-31
490 521
30 699
201 198
888 212
17 519
68 000
1 547 152
65 425
199 110
10 795
568 452
85 045
0
30 438
9 343
10 956
4 222 865
2009-12-31
287 582
20 245
190 356
696 389
17 519
68 000
2 492 695
34 380
50 000
7 159
9 375
5 633
36 800
0
0
123
3 916 256
2010
2009
2008
2007
31 032
24%
521
302
51 331
2 031
31 229
25%
527
273 74 330
1 989
33 530
23%
566
262 91 292
2 104
35 825
20%
609
262 87 271
2 257
2006
36 930
23%
615
234
71
324
1 768
19
HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby
Org.nr 716000-0860
Slutord
Styrelsen vill avslutningsvis tacka medlemmarna för visat förtroende under det gångna
verksamhetsåret.
Täby 2011-03-31
Christoffer Ericsson (Ordf.)
Lars Biertz (V. Ordf.)
Lars Lindström
Jens Modin (Sekr.)
Daniel Tufvesson
Johan Edelsvärd
Peter Hobsjö
Lisbet Lissgärde (Studieorg.)
Rolf Pejnefors
Ingrid Toll
Vår revisionsberättelse har lämnats
Hans Nordstedt
Föreningsvald revisor
Brf Storstugans årsredovisning
Årsredovisningen i original med
styrelsens och revisorernas påskrift förvaras i arkiv. Kopior
av påskrivna sidor i årsberättelsen delas ut som lösblad till alla
medlemmar och kan även hämtas på områdeskontoret eller via
föreningens hemsida
www.brfstorstugan.com
20
Per Engzell
Auktoriserad revisor
KPMG AB
HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby
Org.nr 716000-0860
Revisionsberättelse
Till föreningsstämman i HSB
Bostadsrättsförening Storstugan i
Täby. Org nr 716000-0860.
Vi har granskat årsredovisningen
och bokföringen samt styrelsens
förvaltning i HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby för år
2010. Det är styrelsen som har
ansvaret för räkenskapshandlingarna och förvaltningen och för
att årsredovisningslagen tillämpas
vid upprättandet av årsredovisningen. Vårt ansvar är att uttala
oss om årsredovisningen och
förvaltningen på grundval av vår
revision.
Revisionen har utförts i enlighet
med god revisionssed i Sverige.
Det innebär att vi planerat och
genomfört revisionen för att med
hög men inte absolut säkerhet
försäkra oss om att årsredovisningen inte innehåller väsentliga
felaktigheter. En revision innefattar att granska ett urval av
underlagen för belopp och annan
information i räkenskapshandlingarna. I en revision ingår också
att pröva redovisningsprinciperna
och styrelsens tillämpning av dem
samt att bedöma de betydelsefulla uppskattningar som styrelsen
gjort när de upprättat årsredovisningen samt att utvärdera den
samlade informationen i årsredovisningen. Som underlag för vårt
uttalande om ansvarsfrihet har vi
granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i föreningen
för att kunna bedöma om någon
styrelseledamot är ersättningsskyldig mot föreningen. Vi har
även granskat om någon styrelseledamot på annat sätt handlat
i strid med bostadsrättslagen,
årsredovisningslagen eller föreningens stadgar. Vi anser att vår
revision ger oss rimlig grund för
våra uttalanden nedan.
Årsredovisningen har upprättats
i enlighet med årsredovisningslagen och ger en rättvisande bild av
föreningens resultat och ställning
i enlighet med god redovisningssed i Sverige. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens övriga delar.
Vi tillstyrker att föreningsstämman fastställer resultaträkningen
och balansräkningen för föreningen, disponerar överskottet
enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens
ledamöter ansvarsfrihet för
räkenskapsåret.
Täby den 31 mars 2011
Hans Nordstedt
Föreningens revisor
KPMG AB
Per Engzell
Auktoriserad revisor
Utsedd i samråd med HSBs Riksförbund
21
HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby
Org.nr 716000-0860
Vision
Attraktivaste boendet i norra
Stor-Stockholm – För alla åldersgrupper
Verksamhetsidé
HSB BRF STORSTUGAN/
STYRELSEN
• utvecklar och förbättrar boendet och boendemiljön
• bevarar och utvecklar fastighetens värde
• skapar förutsättningar för rikt
utbud av fritidsaktiviteter
• skapar förutsättningar för god
social miljö och trygghet
• utövar aktivt opinionsarbete
för expansion av verksamheter
och byggnader i närområdet
• använder modern teknik för
informationsspridning
Värdegrund
Föreningens verksamhet ska genomsyras av:
• en öppenhet och ärlighet
• ett ansvarstagande och initiativtagande
• att hänsyn tas till varandra,
omgivning och miljö
• behandla varandra med respekt
och se varandras olikheter som
en styrka
• att alla respekteras och behandlas likvärdigt
Riktlinjer
• Att vi boende skall ha en god
boendemiljö i förhållande till
de årsavgifter vi betalar
• Att föreningens ekonomi skall
vara i god balans på såväl kort
som lång sikt.
22
Styrelsen vill uppnå visionen och
fullfölja verksamhetsidén genom
att:
• varje år revidera den trettioåriga underhållsplanen och göra
avsättningar till fonden för
yttre underhåll i syfte att täcka
de långsiktiga behoven
• kontinuerligt se över placering
av likvida medel i syfte att
uppnå bästa värdesäkring och
tillväxt
• vid upphandling av tjänster
och materiel alltid beakta långsiktigheten; ekonomi, kvalitet,
pris, drift- och underhåll, funktion samt miljö
• vid förvaltning och skötsel av
fastigheten alltid beakta miljöaspekterna
• varje år i samband med budgetarbetet alltid anpassa
årsavgiftens storlek enligt den
långsiktiga ekonomins krav
• varje år minska räntekostnadernas andel av månadsavgiften
Ekonomiska riktlinjer
• I första hand skall inkommande likvider användas för
att nedbringa skuldsaldo på
checkräkningskrediten
• Inflationen, lämpligen enligt
Riksbankens gällande bedömning, beaktas
• Kostnader för arbeten enligt
underhållsplan skrivs av mot
underhållsfonden. Kostnader
för större projekt aktiveras
dock enligt god redovisningssed
• Beräknat resultat efter förändring av underhållsfond bör
ligga relativt nära noll som
genomsnitt. Enstaka år kan avvikelser accepteras, liksom då
föreningen behöver bygga upp
medel för framtida storinvesteringar
• Amortering av fastighetslån
sker minst i samma takt som
avskrivningarna
Vision, Verksamhetsidé, Värdegrund och Riktlinjer är fastställda
av styrelsen den 15 mars 2011
och skall omprövas varje år.
HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby
Org.nr 716000-0860
Policy
Medlemskap
Frågan om medlemskap i bostadsrättsföreningen regleras i
§§ 4 – 7 i föreningens stadgar.
Andrahandsupplåtelse
Att upplåta bostaden i andra
hand är tillåtet under vissa förutsättningar. Enligt bostadsrättslagen får en bostadsrättshavare
upplåta sin lägenhet i andra hand
till annan för självständigt brukande endast om styrelsen ger sitt
samtycke. Att hyra ut ett enstaka
rum är dock tillåtet , om man
själv bebor lägenheten i övrigt.
Bostadsrättshavaren är skyldig
att informera den inneboende om
de ordningsregler som gäller.
För upplåtelse av hela lägenheten i andra hand har styrelsen
fastställt följande principer och
regler:
Grundprincipen för en bostadsrättsförening är att den som har
en bostadsrättslägenhet också bor
i lägenheten. Skälet till detta är
att bostadsrätten är en boendeform som innebär att de boende
tillsammans beslutar om sina
angelägenheter (årsavgifter, fastighetsförvaltning, boendemiljö
etc.). Det är bara den som har
bostadsrätt i föreningen som har
rätt att medverka i sådana beslut
genom att utöva sin rösträtt på
föreningsstämman. Den som bor
i andra hand har inte denna rätt
och inte heller det direkta ansvar
gentemot föreningen som en
bostadsrättshavare har. Detta kan
medföra komplikationer, om t.ex.
någon som bor i andrahand inte
följer gällande bestämmelser. Vid
andrahandsupplåtelse vilar fortfarande hela ansvaret på bostadsrättshavaren, som skall se till att
lägenheten sköts och underhålls
och att gemensamma regler följs.
Av bostadsrättslagen framgår att
andrahandsupplåtelse kan medges om:
Bostadsrättshavaren har beaktansvärda skäl och Föreningen
inte har befogad anledning att
vägra samtycke.
Även om bostadsrättslagen inte
innehåller någon precisering av
vad som kan anses som beaktansvärda skäl vill styrelsen ändå
nämna ett antal fall då tillstånd
till andrahandsupplåtelse kan
lämnas:
• Studier eller beordrat, tidsbegränsat arbete utanför Storstockholmsområdet
• Långvarig vistelse på vårdinrättning
• Om bostadsrättshavaren avlidit
och de efterlevande inte hunnit
bestämma hur de skall förfara
med lägenheten
• Särskilda familjeförhållanden,
t.ex.
1.provboende med en person i
annan bostad,
2.Upplåtelse av bostaden
under ett mindre antal år till
barn eller förälder.
3.Upplåtelse av en bostad
som en person förvärvat vid
60 – 65 års ålder i avsikt att
bosätta sig där vid uppnådd
pensionsålder (normalt 65
år).
I vissa fall kan styrelsen anse sig
ha befogad anledning att vägra
samtycke till andrahandsupplåtelse, t.ex.
• då styrelsen har invändningar
mot angiven andrahandshyres-
gästs personliga referenser
• då andrahandshyresgästen är
en juridisk person
• vid upprepade förlängningar
av andrahandsupplåtelser
som inte beror på studier eller
arbete utanför Storstockholmsområdet
• då andrahandsupplåtelse utan
styrelsens tillstånd ”upptäcks”
ETT ÅR I TAGET
Tillstånd till andrahandsupplåtelse lämnas normalt för högst ett
år i taget, räknat från den dag då
man avser att upplåta bostaden,
detta för att styrelsen regelbundet
skall kunna bedöma bostadsrättshavarens behov av tillstånd.
Tillstånd beroende på bostadsrättshavarens provboende i annan bostad begränsas normalt till
sex månader.
SKRIFTLIG ANSÖKAN
Den som vill upplåta sin lägenhet
i andra hand skall göra en skriftlig ansökan om detta till styrelsen. I ansökan skall anges:
• Skälet till andrahandsupplåtelsen
• Den andrahandsboendes namn
och personnummer
• Tid för upplåtelsen (första och
sista datum)
Intyg skall bifogas från arbetsgivare respektive skola vid arbete
eller studier på annan ort.
Ansökan sänds eller lämnas till
Områdeskontoret.
Denna policy är fastställd av
styrelsen den 15 mars 2011 och
skall omprövas varje år.
23
HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby
Org.nr 716000-0860
Finanspolicy för Brf Storstugan
Placering av likvida medel
Målsättning
Bostadsrättsföreningen skall genom en effektiv finansförvaltning
och penninghantering eftersträva
bästa möjliga räntenetto. Finansverksamheten skall kännetecknas
av affärsmässighet med utnyttjande av konkurrensen på penningmarknaden, snabb och smidig
beslutsgång samt fortlöpande
uppföljning.
Verksamheten skall präglas av
försiktighet och någon form
av spekulativ verksamhet får ej
bedrivas. Det är icke tillåtet att
placera likvida medel i:
Svenska och utländska aktier
Utländsk valuta.
Derivatinstrument – d.v.s. överenskommelser att under vissa
förutsättningar genomföra kapitalmarknadsaffärer ställda på
framtiden – får icke förekomma.
Årligen skall en betalningsplan
upprättas, som utvisar behovet
av kapital och hur detta täcks
genom årsavgifter, hyror och
lån. Planen skall också visa hur
eventuellt överskott används till
amorteringar och placeringar.
Förändringar på kapitalmarknaden skall följas fortlöpande.
Tillåtna placeringar i räntebärande instrument framgår av bilaga.
Organisation och ansvarsfördelning
Den globala finansmarknaden
och dess nationella påverkan
medför att beslut om omdisponeringar kan vara nödvändiga
med kort varsel. Beslutsfattandet
måste därför vara delegerat och
åtgärderna i efterhand rapporteras till styrelsen.
Beslut om finansiella åtgärder
kan fattas av två av de fyra
styrelseledamöter som utsetts att
teckna föreningen.
Två av dessa ingår i ekonomigruppen som består av fyra
ledamöter. De två som icke är utsedda firmatecknare kan i finansiella placeringsfrågor var för sig
ersätta en av firmatecknarna.
Kreditpolicy
Med kredit avses lån, checkräk-
ningskredit, byggnadskreditiv,
garantier och andra åtaganden av
ekonomisk natur.
Bostadsrättsföreningen skall
genom effektiv upphandling och
långsiktig planering:
• Eftersträva lägsta möjliga
marknadsränta.
• Erhålla amorteringsvillkor
anpassade till bostadsrättföreningens ekonomi och verksamhet.
• Förhandla om kreditgivarens
uttag av kostnader.
• Utnyttja och påverka den service kreditgivaren kan erbjuda
såsom att via internet erhålla
information om transaktioner
och saldon, ta ut kontoutdrag
m.m.
Det åligger dem som ansvarar
för upptagande av krediter och
omsättningen av dessa att fortlöpande följa utvecklingen på
kreditmarknaden.
Vid upptagande av krediter och
vid omsättningen av dessa skall
offert infordras från minst tre
kreditgivare.
Vid beslut skall hänsyn tas till
tidigare överenskommelse med
kreditinstituten och relationerna
till dessa.
Kredit får icke upptagas hos
företag, som inte är underställda
Finansinspektionens kontroll.
Om det blir aktuellt att uppta
krediter utanför Sveriges gränser
eller i utländsk valuta, skall styrelsen fatta beslut om detta innan
processen inleds.
24
HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby
Org.nr 716000-0860
Krediter utöver hypotekslån får
uppgå till max 750 prisbasbelopp
Räntevillkor
Detta är tillåtet:
• Rörlig marknadsränta på hypotekslån, max två tredjedelar
av lånestocken på dessa.
• Rörlig marknadsränta på övriga lån.
• Fast ränta fram till den dag
krediten skall omsättas. Det
finns möjlighet att under kredittiden förändra räntevillkoren. Kreditgivaren tar för detta
ut en avgift, vilken medför att
detta alternativ bör övervägas
noga.
Detta är inte tillåtet:
Att uppta en kredit, där räntevillkoren baseras på en överenskommelse med kreditgivaren,
innebärande att kreditbeloppet,
eller del därav, under viss tid
erhåller rörlig ränta inom ramen
för ett fastställt tak. När den
fastställda tiden utgått eller om
överenskommelsen ”stänges” i
förtid sker avräkning, varefter en
ny överenskommelse tecknas. För
denna hantering tar kreditgivaren
ut avgifter.
Tillvägagångssättet innebär att
man spekulerar i den framtida
ränteutvecklingen. Vid avräkningen kan det uppstå såväl vinst
som förlust för kredittagaren.
Den eventuella förlusten kommer
att belasta bostadsrättshavarna
och kan bli avsevärd beroende på
kreditens storlek.
Man bör även beakta att om
detta slag av kreditgivning skall
tillämpas måste kredittagaren
vara av den storleken att han är
en väsentlig kund för kreditgivaren. Risken finns annars att kredittagaren kommer i underläge.
Organisation och ansvarsfördelning
Den globala kreditmarknaden
och dess nationella påverkan
medför att beslut och omdisponeringar kan vara nödvändiga
med kort varsel. Beslutsfattandet
måste därför vara delegerat och
åtgärderna i efterhand rapporteras till styrelsen.
Beslut om krediter kan fattas av
två av de fyra styrelseledamöter,
som utsetts av styrelsen att teckna föreningen. Två av dessa ingår
i ekonomigruppen, som består av
fyra ledamöter. De två ledamöter
som icke är utsedda firmatecknare kan i kreditfrågor var för sig
ersätta en av firmatecknarna.
Alla åtgärder som berör bostadsrättsföreningens krediter skall
anmälas till styrelsen och protokollföras.
Bilaga till Finanspolicy för Bostadsrättsföreningen Storstugan i Täby
Tillåtna placeringar i räntebärande instrument.
För Brf Storstugan gäller att placering av likvida medel är tillåtna
till nedanstående motparter och
instrument.
Godkända motparter:
Svenska staten, statliga verk
och av Svenska staten helägda
bolag
Svenska kommuner och landsting och av dess helägda bolag
mot kommunal borgen
Svenska banker
Finansinstitut som är helägt av
svensk bank
Svenska bostadslåneinstitut
Närstående bolag
Godkända instrument
Bankkonton/Centralkonto
(koncernkonto)
Obligationer
Statsskuldväxlar
Definition av godkända instrument
Bankkonto/Centralkonto är
avista eller tidsbunden placering
i bank mot erhållande av insättningskvitto.
Obligationer utfärdas av bl.a. staten, vissa statliga bolag och bostadsfinansieringsinstitut. Löptiderna ligger mellan två och tio år
och löper normalt med fast ränta
under hela löptiden. Det finns en
väl utvecklad andrahandsmarknad för obligationer där dessa
kan köpas och säljas. Priset på
obligationer varierar med hänsyn
till aktuell marknadsränta.
Statsskuldväxel är ett löpande
skuldebrev, d.v.s. det kan överlåtas utan att utställaren underrättas. Riksgäldskontoret emitterar statsskuldväxlar för statens
räkning. Beloppen är på 1, 5,
10, 50 eller 100 miljoner kronor
och har löptider på sex eller tolv
månader.
Denna policy är fastställd av
styrelsen den 15 mars 2011 och
skall omprövas varje år.
25
HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby
Org.nr 716000-0860
Upphandling av tjänster eller varor
Brf Storstugan bör genomföra
allmän eller riktad upphandling
vid anskaffning av tjänster och/
eller materiel då köpeskillingen
övergår två (2) prisbasbelopp.
Inköp av tjänster, varor eller materiel som understiger två prisbasbelopp behöver ej föregås av en
upphandling.
Vid en beräknad anbudsumma
överstigande 20 prisbasbelopp
ska styrelsen först bevilja start av
upphandlingsprocessen.
Strategi för Brf Storstugans upphandlingar
Förfrågningsunderlag upprättas alltid, omfattningen baseras
på vad som ska upphandlas. Brf
Storstugan skall alltid sträva efter
att bedriva upphandlingarna så
att de leder till de mest ekonomiskt fördelaktiga med maximal nytta och kvalitet för våra
boende, i valet mellan högt eller
lågt pris skall priset inte vara helt
avgörande.
Långsiktighet ska vara normgivande vid upphandling beaktande pris, kvalitet, drift- och
underhåll, funktionella krav samt
miljöpåverkan.
Vid upphandling skall huvudinriktningen vara att bjuda in minst
tre anbudsgivare till en sluten
upphandling som avslutas med
förhandling av de två till tre mest
attraktiva erbjudandena.
Vid upphandling tillsätts en
grupp om minst 3 personer ur
styrelsen/förvaltningen. Gruppen
ska ansvara för upphandlingsarbetet på styrelsens vägnar. Styrelsens strävan är att få en korrekt
och tydlig upphandling som
26
samtidigt leder till låga priser
med hög kvalitet på produkten
eller tjänsten.
Förfrågan ska vara utförd med en
tydlig struktur.
Upphandlingsunderlaget beror på
vilken typ av upphandling som
skall göras:
• Ekonomisk
• Förvaltning/Drift
• Teknik
• Byggnationer/Installationer
­eller reparationer
Checklista för förfrågningsunderlag – inhämta information om:
• Erfarenhet av liknande arbeten.
• Referenser hos leverantören.
• Ekonomisk status – kreditupplysning tas i de fall då leverantörens ekonomiska status inte
är känd.
• Kvalitet och miljö.
• Vilka underentreprenörer man
använder sig av.
• Personella resurser samt kompetens.
• Betalplan – prestationsbunden.
• Administrativa föreskrifter
(AF-del).
Anbudsformulär
Inför en upphandling skall ett
anbudsformulär med frågor
framtagas, detta för att underlätta bedömningen av inkomna
anbud. Innan man tar fram ett
anbudsformulär är det viktigt
att man har en god bild av vad
entreprenörer eller företag har
att erbjuda så att formuläret kan
anpassas till det för Storstugan
mest fördelaktiga alternativet. Ett
bra sätt är att bjuda in företag
och låta dem presentera sig innan
formuläret tas fram.
Framtagandet av formuläret bör
göras av styrelsen eller den grupp
som styrelsen utsett för att ombesörja upphandlingen.
Upphandling av konsult
Huvudregeln är att, om det
saknas kompetens inom styrelsen inom det område som en
upphandling rör eller om det på
grund av sin komplexitet krävs
kompletterande specialkompetens
inom området, skall en extern
konsult anlitas. Konsulten skall
upphandlas i enlighet med ovannämnda checklista i tillämpliga
delar. Arvodet för konsulten
skall stå i rimlig proportion till
vad upphandlingen omfattar och
avtalssumman för inköpet av den
aktuella produkten eller tjänsten.
Kontrakts- och avtalspolicy
• Avtal skall i förekommande
vara tidsbestämda, inte löpa
tillsvidare.
• Avtalstiden för avtal som Brf
Storstugan tecknar bör inte
överstiga fem år.
• Avtal bör inte innehålla klausuler om indexuppräkning av
priset under avtalens löptid.
Riskspridning
Vid upphandling av ”konkurrerande” tjänster skall man sträva
efter att använda flera leverantörer, dels för att skapa mångfald
och erfarenheter av flera leverantörer, dels för att sprida risker
om exempelvis en leverantör går
i konkurs och inte längre kan
fullgöra sina åtaganden.
Sammanfattning
Upphandling bör ske då värdet
av en vara eller tjänst överstiger
2 prisbasbelopp. Förfrågnings-
HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby
Org.nr 716000-0860
underlag skall alltid upprättas.
Utformningen av underlaget
betingas av vad som skall upphandlas. Upphandling skall göras
av en av styrelsen utsedd grupp,
inte av någon enskild.
Anbudsformulär skall framtagas
med utgångspunkt från checklistan för förfrågningsunderlag,
detta för att underlätta sammanställning och nollställning av
inkomna anbud.
Konsultupphandling kan bli
aktuell om särskild kompetens
erfordras.
Riskspridning bör alltid eftersträvas.
Denna policy är fastställd av
styrelsen den 15 mars 2011 och
skall omprövas varje år.
Lokaluthyrning
Som beslutsunderlag vid uthyrning av lokaler i fastigheten för
exempelvis kommersiella ändamål (dock ej Marknadssalen eller
Åkerbysalen) skall alltid kreditupplysning tas. Om möjligt skall
även referenser inhämtas från
tidigare fastighetsägare etc. som
upplåtit lokal åt den tilltänkte
hyresgästen.
Åtgärder vid utebliven betalning
av avgift för bostadsrättslägenhet/hyra för lokal
I första hand skall alltid en skriftlig påminnelse sändas/överlämnas till bostadsrättshavaren eller
hyresgästen.
Om avgift eller hyra inte erläggs inom den i påminnelsen
stipulerade tiden skall, ärendet
överlämnas till inkassoföretag
för ytterligare åtgärd, i sista hand
uppsägning.
Rättsliga åtgärder i här avsedda
ärenden beslutas av styrelsen.
Denna policy är fastställd av
styrelsen den 15 mars 2011 och
skall omprövas varje år.
Lokaluthyrning
Som beslutsunderlag vid uthyrning av lokaler i fastigheten för
exempelvis kommersiella ändamål (dock ej Marknadssalen eller
Åkerbysalen) skall alltid kreditupplysning tas. Om möjligt skall
även referenser inhämtas från
tidigare fastighetsägare etc. som
upplåtit lokal åt den tilltänkte
hyresgästen.
Om avgift eller hyra inte erläggs inom den i påminnelsen
stipulerade tiden skall, ärendet
överlämnas till inkassoföretag
för ytterligare åtgärd, i sista hand
uppsägning.
Åtgärder vid utebliven betalning
av avgift för bostadsrättslägenhet/hyra för lokal
I första hand skall alltid en skriftlig påminnelse sändas/överlämnas till bostadsrättshavaren eller
hyresgästen.
Denna policy är fastställd av
styrelsen den 15 mars 2011 och
skall omprövas varje år.
Rättsliga åtgärder i här avsedda
ärenden beslutas av styrelsen.
27
HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby
Org.nr 716000-0860
Information till boende
Målsättning
Bostadsrättsföreningen skall
genom tydliga instruktioner - till
anställda och entreprenörer tillse att boende vid varje tillfälle
får eller kan få- tillgång till, gällande och nödvändig information
rörande sitt boende i föreningen.
Information skall spridas via föreningens tidning ”Storstugenytt”,
hemsida samt de digitala och sedvanliga anslagstavlor som finns
placerade i varje entré. Förutom
nyheter skall boende kunna söka
relevant information i broschyren
”Välkommen till Storstugan”,
som ger mer detaljerad information om boendet samt de regler
och förordningar som gäller.
Storstugenytt
Brf Storstugans boendetidning utkommer med fyra nummer per år.
Tidningen skall ge information
om boendet samt sociala aktiviteter i dess närhet. Vikt skall läggas
vid att spegla informationen som
publicerats löpande på övriga
media i tidningen.
Hemsida
(www.brfstorstugan.com)
Brf Storstugans hemsida skall
tillhandahålla boende aktuell och
gällande information. Informationen på hemsidan skall uppdateras löpande och vara av sådan
karaktär att boende skall känna
att det är en komplett informationsdatabas. Föreningen skall
sträva efter att ha en komplett
boendeportal där alla frågor runt
boendet besvaras.
Välkommen till Storstugan
Brf Storstugans ”Boendemanual”.
Broschyren skall revideras årligen
och skall fungera som en manual
28
för de boende, med tydliga instruktioner om skötsel, drift och
gällande regler.
Digitala anslagstavlor
Brf Storstugan har 13 st. informationsskärmar. En i varje port
samt en på områdeskontoret och
en i entrén till bastun.
Målgrupp / Placering
De förbipasserande grupperna är
främst boende och externa besökare till Brf Storstugan. Informationen skall rikta sig till dessa
målgrupper. Den information
som påverkar boendet kommer
prioriteras högst. Därefter information rörande övriga aktiviteter
som är av karaktären ”Upplysningar”.
Prioriteringsordningen kommer
att tillämpas vid exempelvis hög
efterfrågan att lägga ut information på skärmarna. Skärmarna är
placerade ovanför ingången till
hissarna i respektive entré samt i
receptionen på områdeskontoret.
Bedömning
Administrativt ansvar kommer
att finnas hos Storstugans förvaltare som får instruktioner från
Styrelsen och främst arbetsgruppen för information.
Utifrån denna policy gör förvalt­
aren bedömningen av vilken
information som skall visas.
Förvaltaren ombesörjer att rätt
information når rätt mottagare.
Förvaltaren gör då också bedömning av följande:
• Utformning (Enligt angivna
mallar)
• Vilka skärmar informationen
skall visas på
• Aktualitet samt dignitet
Begränsningar
Skärmarna skall inte innehålla
följande:
• Reklam från externa aktörer
(ex. reklam för produkter och
tjänster)
• Individrelaterad information
skall undvikas (Information
som dödsfall och födelsedagar)
• Tidsram: Information bör ha
en livslängd på max 2 veckor.
Särskild bedömning får göras i
vissa fall.
• Mängden information skall
begränsas. Önskad text skall
därför vara kort och kärnfull.
Varje annons har en visningstid per bild på ca. 15 sek.
• Layout för respektive annons
skall vara enhetlig i möjligaste
mån. (Teckensnitt, storlek och
färg)
• Vid eventuell nyhetstorka,
visas mer generell information
från t.ex. Storstugans väderstation etc.
Intern-TV kanal
FridaTV som sköts av föreningen
tillhandahåller en intern TVkanal. Kanalen skall uppdateras
minst en gång per månad med
matnyttig information. Informationen skall spegla den information som publicerats via övriga
media.
Denna policy är fastställd av
styrelsen den 15 mars 2011 och
skall omprövas varje år.
HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby
Org.nr 716000-0860
Motioner
Edlund – Tillgänglighet
Styrelsens svar och förslag till
beslut vid stämman, rörande
Edlunds motion:
Styrelsen har tagit emot motionen
och har beslutat föreslå för stämman att acceptera motionen.
Styrelsen har via förvaltare Krister Grufman tillsett att bibliotekets ingång från Biblioteksgången
är öppen för boende som skall till
och från mötet. Det har även säkerställts att hissar och dörröppnare skall fungera då föreningens
medlemmar skall ta sig till och
från föreningsstämman.
Styrelsen föreslår stämman att
besluta att motionen är besvarad.
Edlund Motion – Kopia
29
HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby
Org.nr 716000-0860
Stugab AB
Styrelsen har under en längre tid
arbetat för att föreningen skall
överta och driva förvaltning av
fastigheterna i egen regi. Styrelsen har beslutat att förvaltning
skall ske genom ett dotterbolag
- ­Stugab AB - som till fullo ägs
och kontrolleras av Storstugan.
­Genom att driva förvaltning
i egen regi, skall våra boende
erbjudas bättre service till lägre
kostnad. Flera av våra grannföreningar förvaltas helt eller
delvis i egen regi. Styrelsen vill att
Storstugan skall kunna leverera
trygga och säkra tjänster till våra
boende utöver vad styrelsen i dag
kan tillhandahålla.
30
1. Styrelsen söker stämmans
mandat för att Stugab AB
skall få tillhandahålla tjänster
till privatpersoner - våra boenden - i form av hushållsnära
tjänster och enklare hemtjänst. Tjänsterna skall vara
själv finansierade. Tjänsterna
skall ge upphov till överskott
och skall inte subventioneras
av föreningen till någon del.
2. Styrelsen söker nu också stämmans mandat för att Storstugan skall kunna samarbeta
med närliggande bostadsrättsföreningar angående fastighetsförvaltning. Detta ska ske
genom att Stugab AB tillhandahåller tjänster i form av
fastighetsskötsel. Tjänsterna
skall vara själv finansierade.
Tjänsterna skall ge upphov
till överskott och skall inte
subventioneras av föreningen
till någon del.
Styrelsen rekommenderar stämman att bifalla punkterna 1 och
2 ovan.
Skiss över
Brf Storstugans markområdesgränser
Brf Storstugans
markområdesgränser
Täby Centrum
byggnaden
12
HSB Brf Storstugan i Täby
Åkerbyvägen 88
183 35 TÄBY
Skall vara "98"
Tfn: 08-586 344 62 Fax: 08-586 344 94
E-post: [email protected]
Webb: www.brfstorstugan.com
Ersätter Sid 9
Kopia av originalunderskrift (Ref sid. 20)
Kopia av originalunderskrift (ref sid. 21)