Transcript 2011 - HSB Brf Storstugan

Brf Storstugan
ÅRSREDOVISNING
2011
HSB Brf Storstugan i Täby
Brf Storstugan är en av Täbys största bostadsrättsföreningar. Fastigheterna inrymmer
elva trapphus med vardera 16 våningsplan och totalt 704 lägenheter.
Brf Storstugans årsredovisning 2011
Denna kopia av årsberättelsen delas ut till alla medlemmar. Ett underskrivet originaldokument med styrelsen
och revisorernas påskrift förvaras i arkiv.
Foto:
Christoffer Ericsson
Maria Edelsvärd
Johan Edelsvärd
Layout:
Johan Edelsvärd
Omslagsbild:
Foto
Maria Edelsvärd
Brf Storstugans årsredovisning
Denna kopia av årsberättelsen delas
ut till alla medlemmar. Ett underskrivet originaldokument med styrelsens
och revisorernas påskrift förvaras i
arkiv.
Vid utdelning finner du kopior av de
undertecknade originaldokumenten,
som lösblad i årsberättelsen.
Har du inte dessa kan de hämtas på
områdeskontoret eller via föreningens hemsida www.brfstorstugan.com
Innehåll
Kallelse till årsstämma................................ 5
Ordförandens kommentarer�������������������� 6
Förvaltningsberättelse............................... 7
Resultaträkning.........................................10
Balansräkning............................................11
Noter............................................................15
Slutord.........................................................19
Revisionsberättelse...................................20
Vision...........................................................22
Policy............................................................23
Finanspolicy för Brf Storstugan�������������24
Upphandling av tjänster eller varor
26
Lokaluthyrning..........................................27
Information till den boende�������������������28
Motioner......................................................29
Täby Fjärrvärme AB...................................30
HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby
Org.nr 716000-0860
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Den del av årsredovisningen som i
text förklarar verksamheten kallas
förvaltningsberättelse.
Övriga delar av årsredovisningen
är resultat- och balansräkning med
tillhörande notförteckning, som
i siffror visar verksamheten. Av
notförteckningen framgår detaljinformation om vissa poster i resultatoch balansräkningen. Förvaltningsberättelsen talar om verksamhetens
art och inriktning t.ex. beskriver
fastigheten, utfört underhåll under
året, avgifter, ägarförhållanden,
d.v.s. antalet medlemmar med eventuella förändringar under året samt
vilka som haft uppdrag i föreningen.
Även förväntad framtida utveckling
belyses kort i förvaltningsberättelsen.
RESULTATRÄKNING
Visar vilka intäkter och kostnader
föreningen haft under året. Intäkter
minus kostnader är lika med årets
överskott eller underskott.
För en bostadsrättsförening gäller
det nu inte att få så stort överskott
som möjligt, utan istället att anpassa
intäkterna till kostnaderna.
Med andra ord skall årsavgifterna
beräknas så att de täcker de kostnader (inklusive avsättning till fonder)
som förväntas uppkomma. Föreningsstämman beslutar efter förslag
från styrelsen hur resultatet (överskott eller eventuellt underskott) ska
hanteras.
AVSKRIVNING
Här redovisas årets kostnad för
nyttjandet av föreningens anläggningstillgångar, d.v.s. byggnader och
inventarier. Anskaffningsvärdet för
en anläggningstillgång fördelas på
tillgångens bedömda ekonomiska
livslängd och belastar årsresultatet med en kostnad som benämns
avskrivning.
I not till byggnader och inventarier
framgår den ackumulerade avskrivningen, d.v.s. den totala avskrivningen föreningen gjort under årens
lopp på de byggnader och inventarier som föreningen äger.
4
JÄMFÖRELSESTÖRANDE POSTER
Antingen intäkter eller kostnader
som inte är en del av den normala
verksamheten, t.ex. nedskrivning av
fastighetens värde, ränteeftergifter
och låneeftergifter.
BALANSRÄKNING
Visar föreningens tillgångar (tillgångssidan) och hur dessa finansieras (skuldsidan). På tillgångssidan
redovisas dels anläggningstillgångar
såsom byggnader, mark och inventarier samt långfristiga placeringar
dels omsättningstillgångar såsom
avgiftsfordringar, kortfristiga placeringar samt kassa och bank. På
skuldsidan redovisas föreningens
egna kapital, fastighetslån och kortfristiga skulder.
Det egna kapitalet indelas i bundet
eget kapital, insatser och upplåtelseavgifter och fritt eget kapital, som
innefattar årets resultat och resultat
från tidigare år (dispositionsfond
och balanserat resultat).
ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR
Tillgångar som är avsedda för långvarigt bruk inom föreningen. Den
viktigaste anläggningstillgången är
föreningens fastighet med mark och
byggnader.
OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR
Andra tillgångar än anläggningstillgångar. Omsättningstillgångar kan i
allmänhet omvandlas till kontanter
inom ett år.
KASSA OCH BANK (likvida medel)
Kontanter och andra tillgångar som
snabbt kan omvandlas till pengar.
LÅNGFRISTIGA SKULDER
Skulder som bostadsrättsföreningen
skall betala först efter ett eller flera
år, ofta enligt särskild amorteringsplan, t.ex. fastighetslån.
KORTFRISTIGA SKULDER
Skulder som föreningen måste betala senast inom ett år, t.ex. leverantörsskulder.
FONDER FÖR YTTRE OCH INRE
UNDERHÅLL
Enligt stadgarna för de flesta bostadsrättsföreningar ska styrelsen
upprätta underhållsplan för föreningens hus. I enlighet med denna
plan skall årligen avsättningar göras
till en fond för yttre underhåll,
vilket säkerställer att medel finns för
att trygga underhållet av föreningens hus.
Stadgarna reglerar även om bostadsrättsföreningen skall avsätta
medel till fond för inre underhåll.
Fondbehållningen i årsredovisningen
utvisar den sammanlagda behållningen för samtliga bostadsrätters
tillgodohavanden.
Tillgodohavanden i fonden för yttre
och inre underhåll redovisas på
skuldsidan i balansräkningen.
STÄLLDA PANTER
Avser i föreningens fall de säkerheter, pantsättningar och fastighetsinteckningar som lämnats som säkerhet för t.ex. erhållna lån.
ANSVARSFÖRBINDELSER
Åtaganden för föreningen som inte
redovisats som kort eller långfristig
skuld eller avsättning. Kan vara borgensförbindelser enligt avtalsenligt
åtagande, som föreningsavgäld.
LIKVIDITET
Bostadsrättsföreningens förmåga att
betala sina kortfristiga skulder (t.ex.
vatten, el, löner, bränsle). Likviditeten erhålls genom att jämföra
bostadsrättsföreningens likvida
tillgångar med dess kortfristiga
skulder. Är de likvida tillgångarna
större än de kortfristiga skulderna,
är likviditeten tillfredsställande.
SOLIDITET
Bostadsrättsföreningens förmåga att
betala sina långfristiga skulder. Soliditeten erhålls genom att jämföra
summan av eget kapital och yttre
fond med summa tillgångar. Riktvärde för soliditeten är minst 15%.
HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby
Org.nr 716000-0860
KALLELSE TILL ÅRSSTÄMMA
Förslag till dagordning
Medlemmarna i HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby kallas härmed till ordinarie
föreningsstämma.
Tid:
Tisdagen den 24 april, 2012, kl. 19.00
Plats: Bibliotekets Hörsal, Attundafältet 14, plan 3
1.
2.
3.
4.
5.
Öppnande samt val av stämmoordförande
Anmälan av stämmoordförandens val av protokollförare
Godkännande av röstlängd
Fastställande av dagordning
Val av två personer att jämte stämmoordföranden justera protokollet samt val av
rösträknare
6. Fråga om kallelse behörigen skett
7. Styrelsens årsredovisning
8. Revisorernas berättelse
9. Beslut om fastställande av resultaträkning och balansräkning
10. Beslut i anledning av föreningens resultat enligt fastställd balansräkning
11. Beslut i fråga om ansvarsfrihet för styrelseledamöterna
12. Fråga om arvoden för styrelseledamöter och revisorer för mandatperioden till nästa
ordinarie stämma, samt principer för andra ekonomiska ersättningar för styrelseledamöter
13. Val av styrelseledamöter
Fem ledamöter skall väljas på två år. Mandatperioden går ut vid kommande ordinarie föreningsstämma för Ingrid Toll, Rolf Pejnefors, Johan Edelsvärd och Daniel
Tuvesson.
14. Val av en revisor och en revisorssuppleant
15. Val av valberedning
16. Val av nio ombud till stämman 2012 i HSB Stockholms distrikt Nordost
17. Fjärrvärme – Täby Fjärrvärme AB
18. Föreningens förvaltning – Stugab AB
19. Information om pågående arbeten
20. Övriga frågor (endast till diskussion där beslut ej kan fattas)
21. Avslutning
5
HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby
Org.nr 716000-0860
Ordförandens kommentarer
Brf Storstugan har lämnat ännu
ett aktivt och framgångsrikt år
bakom sig.
Under det gångna året har styrelsen arbetat med att överföra
förvaltning och lokalvård till egen
regi. Genomförd enkätundersökning utvisar att våra boende anser
att boendet håller hög kvalité och
att lokalvården har förbättrats
kraftigt, vilket är glädjande att
konstatera.
Det största projektet under det
gångna året har varit att slutföra
och färdigställa ombyggnaden av
ventilationsaggregaten i samtliga
lägenheter. Den stora kostnaden,
ca 23 miljoner kronor, utgör en
del av det negativa resultatet.
Storstugan behåller sin position
som en av de mest eftertraktade
6
bostadsrättsföreningarna i Täby.
Vi konstaterar att priserna på
våra bostadsrätter har bibehållits
och att de är väsentligt högre än i
närliggande föreningar.
Styrelsen har arbetat aktivt för att
Storstugans boende skall erbjudas flera faciliteter, såsom ökade
öppettider på kontoret, tillgång
till ny bastu med bubbelpool och
uppgradering av samtliga lägenheters bredbandsuppkoppling
till 1 Gbit/s. Vi har också kunnat
erbjuda aktiviteter i form av en
mångfald kurser och cirklar, vilka
hållits i våra lokaler.
Förutom styrelsens engagerade
medlemmar spelar vår förvaltningspersonal en viktig roll när
det gäller den vardagliga trivseln
för våra boende. Vi eftersträvar
alla en positiv och hjälpsam at-
tityd, vilket är grunden för en god
atmosfär.
Det finns en stolthet över att arbeta i Storstugan, en stolthet som
också skapar arbetsglädje. Denna
arbetsglädje kommer alla våra
boende till del.
Styrelsens medlemmar och förvaltningspersonalen tackar för det
gångna året och ser fram emot ett
fortsatt nära samarbete med våra
boende i positiv och konstruktiv
anda.
Lars Biertz
Ordförande
HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby
Org.nr 716000-0860
Förvaltningsberättelse
Styrelsen för HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby avger härmed redovisning för föreningens
verksamhet under räkenskapsåret
2011-01-01 - 2011-12-31.
Styrelsen hade 2011-12-31
följande sammansättning:
Lars Biertz, ordförande
Johan Edelsvärd, vice ordförande
Jens Modin, ekonomiansvarig
Daniel Tufvesson, sekreterare
Lisbet Lissgärde, studieorganisatör
Peter Hobsjö
Rolf Pejnefors
Ingrid Toll
Lars Lindström, utsedd av HSB
Stockholm
Mandatperioden går ut vid kommande ordinarie föreningsstämma
för Daniel Tufvesson, Rolf
Pejnefors, Johan Edelsvärd och
Ingrid Toll. Fyra ledamöter skall
väljas på två år.
Firmatecknare
Föreningens firma har tecknats av
Lars Biertz, Johan Edelsvärd, Jens
Modin och Daniel Tufvesson med
två i förening.
Revisorer
Revisor har varit Hans Nordstedt
med Jan-Ola Tisér som suppleant,
valda av föreningen, samt Per
Engzell, Engzells Revisionsbyrå,
utsedd i samråd med HSBs Riksförbund.
Distriktsstämma i HSB Stockholms distrikt Nordost
Föreningens ombud har varit: Alla
ordinarie ledamöter i styrelsen.
Valberedning
Valberedningen har bestått av
Eivor Jansson, Marianne
Knutsson, Elna Lind och Kjell G
Pettersson som också är sammankallande.
Sammanträden
Ordinarie föreningsstämma hölls
den 19 april 2011.
Informationsmöte hölls den 6
december 2011 om budget 2012
samt om pågående och kommande
arbeten i fastigheten.
Styrelsen har under året hållit 12
(12) protokollförda sammanträden.
Förvaltning
Teknisk och ekonomisk förvaltning har utförts av AdEx fastighetsutveckling AB (1 januari – 14
september 2011). Stugab AB (15
september – 31 december 2011)
Förvaltare för det tekniska har
varit Krister Grufman anställd av
AdEx och Christoffer Ericsson
anställd av Stugab AB.
Lägenhetsöverlåtelser
Av föreningens 704 lägenheter
har under året 73, alltså 6,6 %
(50=7,1 %, siffrorna inom parentes avser föregående år) överlåtits.
Fastigheterna
Bostadsrättsföreningen består av
704 lägenheter och 11 lokaler.
Husen byggdes åren 1968-1971.
Entreprenörer
• Lokalvård har utförts av
Stugab AB
• Felanmälan har under kontorstid mottagits av AdEx/
Stugab. Under icke kontorstid
har Jourmontör AB tagit emot
felanmälningar.
• Akuta reparationsarbeten
under ordinarie arbetstid har
utförts av AdEx/Stugab.
• Otis AB har utfört underhållsoch jourservice på hissarna.
• Q-Park AB har ansvarat för
bevakning av och åtgärd vid
felaktigt uppställda fordon
inom vårt markområde.
• Green Landscaping har utfört
sommar- och vinterskötsel av
vårt markområde.
• Electrolux har, huvudsakligen,
svarat för reparationer av utrustningen i våra tvättstugor.
• Säkerhet Ordningsbevakning
”SOB” AB (fd. Roslagens
hundbevakning) har anlitats
som störningsjour.
Utöver löpande underhåll har följande större arbeten utförts:
• Under året har två (tre) försäkringsskador inträffat.
• Under sommarperioden har
”sommarluckor” varit monterade i värmeväxlarna för att
nattetid minska värmetillförseln till tilluften.
Den totala ytan är 57 373 m²,
varav lokalyta 877 m² och lägenhetsyta 56 496 m². Föreningens
mark omfattar 55 169 m².
7
HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby
Org.nr 716000-0860
Förvaltningsberättelse forts.
Underhållsplan
Den årliga besiktningen av föreningens gemensamma utrymmen
och markområden genomfördes
2011-11-18.
I samband med besiktningen reviderades underhållsplanen samt beslutades att under år 2011 skulle
bland annat följande utföras:
• Byte av fläktaggregat till bostäder i sju fastigheter. Projektet är nu färdigställt för alla
lägenheter.
Övrigt
Boendeenkäten för år 2011 besvarades av 261 boende = 37,1 %
(184=26,1 % )
Kultur-, studie- och fritidsverksamhet
Brf Storstugan har under 2011
kunnat erbjuda följande kurser,
cirklar, föreläsningsserier och
informationsträffar:
• Akvarellmålning - 4 kurser
• Antika Rom - 4 kurser
• Bridge - 1 kurs
• Feng shui – 1 kurs
• Kalligrafi - 2 kurser
• Lär känna din förening - 2
kurser
• Opera - 1 serie
• Sticka tillsammans - 2 cirklar
• Vinprovning - 2 kurser
• Qi gong - 4 kurser
Ledare har rekryterats dels ur de
egna leden, dels externt.
Deltagare i akvarellmålning,
kinesisk kalligrafi och stickcirkeln
har under fyra dagar ställt ut sina
alster vid två tillfällen.
8
En boulegrupp med deltagare från
Storstugan, Kullagränd, Lyktan
och andra grannföreningar har
träffats några gånger i veckan
under det varmare halvåret.
Vår tennisbana har stått till medlemmarnas förfogande.
Fotoklubben har haft sju månadsmöten i Marknadssalen och
utflykter i april, juni och oktober.
Juniutflykten var en ”Minifotomara”. Under hösten har klubben
haft en fotokurs: Hur du får ut
mer av din digitalkamera. Fem
träffar under oktober - november
med 13 deltagare inklusive kursledaren, Hassan Nadjafi. Årets
bild 2011: Svan, fotograf: Hassan
Nadjafi.
Information om kultur-, studieoch fritidsverksamhet har fortlöpande lämnats i tidningen Storstugenytt - som delas ut till samtliga
704 hushåll - på föreningens
hemsida www.brfstorstugan.com,
på anslagstavlorna och informationsskärmarna i samtliga entréer.
Under 2011 har följande lokaler
och anläggningar stått till medlemmarnas förfogande:
• Marknadssalen, Gustaf Bergs
väg 17
• Åkerbysalen, Åkerbyvägen 86
• Hobbylokal, Åkerbyvägen 94
• Mörkrum (fotolabb), Åkerbyvägen 84
• Bastu, Åkerbyvägen 86
• Tennisbana, Gården
• Boulebana, Gården
Åkerbysalen har även hyrts ut till
medlemmarna för deras övernattande gäster.
Information till medlemmar
Föreningens tidning
STORSTUGENYTT har utkommit med 4(4) ordinarie nummer.
Informationsmöte hölls den 6 december 2011 om budget 2012 och
budgetprognos samt om pågående
och kommande underhållsarbeten.
Förenings hemsida (www.brfstorstugan.com) har uppdaterats med
nyheter rörande Storstugan. Förening arbetar med att färdigställa
en ny hemsida som skall stå klar
under våren 2012.
Genom informationsskärmarna
har aktuell och akut information
lämnats.
Brf Storstugans ekonomiska
utveckling
Året som gick
Föreningen har under året slutfört
ombyggnation och modernisering
av ventilationssystem i fastigheten
och därmed bytt ut resterande sju
av totalt elva fläktaggregat.
Föreningen har under 2011 ökat
sin belåning med ca 10 miljoner
kronor för finansiering av ventilationsentreprenaden. Föreningens
lån uppgick i slutet av år 2011 till
ca 127 miljoner kronor.
Under 2011 har föreningen bytt
förvaltare för teknisk och administrativ förvaltning från tidigare
AdEx till föreningens helägda
bolag Stugab AB, som förutom
HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby
Org.nr 716000-0860
Förvaltningsberättelse forts.
förvaltningen även sköter lokalvården. Kvaliteten på såväl
förvaltning som lokalvård har
förbättrats markant i och med
bytet. Vissa uppstartkostnader har
dock medfört att kostnaden för
lokalvård och förvaltning blivit
något högre än förra året.
rad från 2010. Från januari 2012
höjdes avgiften med 4%.
Till stämmans förfogande finns
följande medel i kronor:
Arvoden
Arvoden har utbetalats till styrelse och stämmovald revisor med
553420 kronor, exklusive sociala
avgifter.
Balanserat resultat
Årets resultat
9 833 896
-9 033 964
Förändring av
underhållsfond
5 055 230
Ränteläget återgick 2011 till en
mer normal nivå efter ett extremt
gynnsamt ränteläge under föregående år. Detta medförde att
föreningens räntekostnader 2011
ökade med ca 1,7 miljoner kronor
jämfört med 2010.
Av dessa arvoden rör 335 620
kronor den löpande verksamheten
medan 217 800 rör projekt.
Summa överskott
5 855 162
Utsikter för 2012
Inför 2012 höjde föreningen
avgiften med 4%. De stora driftkostnaderna för el, vatten och
uppvärmning sjönk under 2011
och utsikterna är goda att framförallt värmekostnaden, som står
för en väldigt stor del av driftkostnaderna ska bli lägre 2012.
Prognos 2013 och framåt
Många omfattande projekt, framförallt byte av hissar och fönster
ligger med i underhållsplanen för
att påbörjas om ett antal år. Dessa
projekt kommer att innebära
stora investeringar, men samtidigt
en årlig besparing på drifts- och
reparationskostnader.
Ekonomisk ställning och resultat
Taxeringsvärdet för föreningens
fastigheter utgör 480 203 000
kronor, varav markvärde
156 403 000 kronor.
Styrelsen föreslår följande resultatdisposition:
Balanseras i ny
räkning
5 855 162
Summa överskott
5 855 162
Fastigheterna var fullvärdeförsäkrade i Trygg-Hansa.
I övrigt hänvisas till efterföljande
resultat- och balansräkning.
Förslag till disposition beträffande
föreningens resultat
Mwh Fjärrvärme / mån 2011
Styrelsen arbetar för att avgiftsnivån för den kommande femårsperioden bör röra sig mellan oförändrad och en höjning i takt med
inflationen.
Årsavgifterna
Årsavgiften för 2011 uppgick till
521 kr/kvm. Denna är oföränd-
Efter genomförd upprustning av fastigheternas ventilationssystem, kan vi nu se en potentiell besparing avseende föreningens
värmeförbrukning. Trots att bytet innebar en betydande kostnad, bidrar investeringen till framtida energibesparingar och
minskad driftkostnad.
9
HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby
Org.nr 716000-0860
Resultaträkning
Not
11-12-31
10-12-31
Årsavgifter och hyror
1
31 094 299
30 983 031
Övriga förvaltningsintäkter
2
58 799
50 057
31 153 099
31 033 088
Rörelsens kostnader
Reparationer
3
Planerat underhåll enligt underhållsplan
-1 442 330
-821 121
-160 290
-399 645
-8 894 940
-3 676 935
-988 640
-971 038
Underhållsprojekt
4
Fastighetsavgift och fastighetsskatt
Driftskostnader
5
-17 137 342
-17 156 623
Övriga kostnader
6
-1 200 875
-703 994
Styrelsearbete och revision
7
-437 008
-535 397
Avskrivningar anläggningstillgångar
8
-5 288 612
-4 990 722
-35 550 037
-29 255 475
Rörelseresultat
-4 396 939
1 777 613
Resultat från finansiella poster
Ränteintäkter
438
118
Statliga bostadsbyggnadssubventioner
23 588
168 622
Räntekostnader
-4 666 631
-2 941 034
-4 642 605
-2 772 294
Resultat efter finansiella poster
-9 039 544
-994 681
Resultat före skatt
-9 039 544
Inkomstskatt avs tidigare år 9
Årets resultat
-994 681
5 580
0
-9 033 964
-994 681
Tillägg till resultaträkningen
Avsättning till underhållsfond
-4 000 000 -4 000 000
Ianspråktagande ur underhållsfond 9 055 230
4 076 580
Förändring av underhållsfond
5 055 230
Resultat efter fondförändring
-3 978 734
10
76 580
-918 101
HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby
Org.nr 716000-0860
Balansräkning
Not
11-12-31
10-12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Materiella anläggningstillgångar
Byggnader och mark
10
160 774 452
160 636 970
Inventarier
11
0
58 431
160 774 452
160 695 401
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i koncernföretag
12
400 000
0
Fordringar hos intresseföretag
13
500
500
Andra långfristiga fordringar
14
350 000
0
750 500
500
Summa anläggningstillgångar
161 524 952
160 695 901
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar
Avgifts- och hyresfordringar
2 391
1 010
Kundfordringar
15
8 642
26 173
Skattefordringar
96 825
18 513
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter
16
732 220
442 472
840 078
488 168
Kassa och bank
Kassa och bank
17
Summa omsättningstillgångar
SUMMA TILLGÅNGAR
2 333
24 263
842 411
512 431
162 367 363
161 208 332
11
HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby
Org.nr 716000-0860
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
18
Bundet eget kapital
Inbetalda insatser och emissionsinsatser
10 155 200
10 155 200
Underhållsfond
13 902 526
18 957 756
24 057 726
29 112 956
Fritt eget kapital
Balanserad vinst eller förlust
9 833 896
10 751 998
Årets resultat
-9 033 964
-994 681
Avsättning till underhållsfond
-4 000 000
-4 000 000
Ianspråktagande av underhållsfond
9 055 230
4 076 580
5 855 162
9 833 897
Summa eget kapital
29 912 888
38 946 853
Långfristiga skulder
Checkräkningskredit (beviljad kredit 30 000 000)
Övriga skulder till kreditinstitut
19
Summa långfristiga skulder
Kortfristiga skulder
Leverantörsskulder
1 722 538
637 642
Skatteskulder
104 356
104 617
Medlemmarnas reparationsfond
595 495
611 903
Övriga skulder
20
160 051
150 361
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
21
3 083 013
4 222 865
Summa kortfristiga skulder
5 665 453
5 727 388
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER
Ställda säkerheter
18 833 217
8 578 286
107 955 805
107 955 805
126 789 022
116 534 091
162 367 363
161 208 332
För egna skulder och avsättningar
Fastighetsinteckningar
154 000 000
154 000 000
154 000 000
154 000 000
Ansvarsförbindelser
12
IngaInga
HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby
Org.nr 716000-0860
Tilläggsupplysningar
Noter med redovisningsprinciper
och bokslutskommentarer
Allmänna redovisningsprinciper
Årsredovisningen har upprättats
enligt årsredovisningslagen och
bokföringsnämndens allmänna
råd. Om inte annat framgår är de
tillämpade principerna oförändrade i jämförelse med föregående år.
Redovisning av intäkter
Intäktsredovisning sker i enlighet med BFNAR 2003:3 Intäkter.
Årsavgifter och hyror aviseras
i förskott men redovisas så att
endast den del som belöper på
räkenskapsåret redovisas som
intäkt.
Inkomstskatt
Från och med 1 januari 2007 ska
bostadsrättsföreningar inte längre
ta upp någon schablonintäkt av
fastigheter. Som intäkt ska inte
heller erhållna statliga räntebidrag för bostadsändamål tas upp.
Avsättning enligt plan och ianspråktagande för genomförda
åtgärder sker genom överföring
mellan fritt och bundet eget
kapital efter beslut av styrelsen.
Avsättning utöver plan sker genom
disposition på föreningens årsstämma.
Årets underhållskostnader redovisas i resultaträkningen inom årets
resultat. För att öka informationen
och förtydliga föreningens långsiktiga underhållsplanering anges
planenlig fondavsättning och
ianspråktaganden ur fonden som
tillägg till resultaträkningen.
Dotterbolag – koncernredovisning
Föreningen har enligt not 12 dotterbolagen Stugab AB och tillfälligt även Täby Fjärrvärme AB.
Koncernredovisning upprättas inte
med hänvisning till Årsredovisningslagen 7 kap. 3a §. Bolagen
har obetydlig påverkan på resultat
och eget kapital i förhållande till
moderföreningens redovisning.
Värderingsprinciper m m
Tillgångar och skulder har värderats till anskaffningsvärden om
inget annat anges nedan.
Fordringar
Fordringar har efter individuell
värdering upptagits till belopp
varmed de beräknas inflyta.
Avskrivningsprinciper för anläggningstillgångar
Avskrivningar enligt plan baseras
på ursprungliga anskaffningsvärden och beräknad nyttjandeperiod.
Nedskrivning sker vid bestående
värdenedgång.
Avdrag får inte göras för ränta på
lånat kapital som lagts ner i fastigheten, reparation och underhåll,
återbetalning av statliga räntebidrag eller tomträttsavgäld.
Till beskattning ska bostadsrättsföreningar ta upp inlösta och
sålda bostadsrätter.
Inkomstskatten uppgår till
26,3 % på skattepliktig inkomst.
Underhåll/underhållsfond
Underhåll utfört enligt underhållsplanen benämns som planerat underhåll. Reparationer avser
löpande underhåll som ej finns
med i underhållsplanen.
Enligt anvisningar från Bokföringsnämnden redovisas underhållsfonden som en del av bundet
eget kapital.
13
HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby
Org.nr 716000-0860
Följande avskrivningstider tillämpas
Materiella anläggningstillgångar
Byggnader45-årig annuitetsplan
Standardförbättringar och markanläggningar3-40 år, rak planering
Inventarier, fastighetsinventarier5-10 år, rak planering
Byggnader
Avskr. tid
Anskaffn. Ack. avskr. Avskrivn.
Ack. avskr.
Restvärde
värde t o m 2010
år 2011
t o m 2011
45 år
62 114 772 13 588 975
924 168
14 513 143
47 601 629
Mark har upptagits till anskaffningsvärdet.
Standardförbättringar
Avskr. tid
Anskaffn.
Ack. avskr. Avskrivn.
Ack. avskr.
värde
t o m 2010
år 2011
t o m 2011
Hissar
30 år
9 213 224
5 220 819
307 107
5 527 926
Lokaler
10 år
41 731
41 731
0
41 731
Fönster
30 år
6 218 926
4 766 449
207 298
4 973 747
Värmeanl.
20 år
3 815 863
3 815 831
32
3 815 863
Stamren. Et 1
40 år
18 000 000
3 150 000
450 000
3 600 000
Stamren. Et 2
40 år
27 500 000
4 125 000
687 500
4 812 500
Stamren. Et 3
40 år
28 750 000
3 593 750
718 750
4 312 500
Stamren. Et 4
40 år
29 776 000
2 977 600
744 400
3 722 000
Ventilation Et 1
40 år
450 000
22 500
11 250
33 750
Digitala anslagstavlor
3 år
571 460
380 974
190 487
571 460
Förvaltningskontor och bastu
10 år
624 366
62 437
62 437
124 874
Förvkont o bastu Et 2
10 år
2 906 443
290 644
290 644
581 288
Ventilation Et 2
40 år
1 970 398
48 623
49 260
97 711
Digitala anslagstavl Et 2
3 år
69 758
23 253
23 253
46 506
Paraboler
5 år
1 647 018
329 404
329 404
658 808
Ventilation Et 4
40 år
4 645 189
0
116 130
116 130
Förvkont o bastu Et 3
10 år
13 096
0
1 310
1 310
Konfrum o kontor
10 år
33 695
0
3 370
3 370
Digitala infotavl Et 2
3 år
4 625
0
1 542
1 542
Uppgr bredbandsnät
6 år
671 059
0
111 843
111 843
14
136 922 851
28 849 015
4 306 013
33 155 028
Restvärde
3 685 298
0
1 245 179
0
14 400 000
22 687 500
24 437 500
26 054 000
416 250
0
499 492
2 325 155
1 872 515
23 252
988 210
4 529 059
11 786
30 326
3 083
559 216
103 767 823
HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby
Org.nr 716000-0860
Noter
Not 1 Årsavgifter och hyror
2011
Årsavgifter, bostäder
29 453 813
Hyror lokaler
1 335 140
Hyror p-platser
305 346
31 094 299
2010 29 453 813
1 222 884
306 334
30 983 031
Not 2 Övriga förvaltningsintäkter 2011
2010
Pant- och överlåtelseavgifter * 22 178
0
Ersättn avs nyckelbrickor,
dagshyra av lokaler mm
36 621
50 057
58 799
50 057
* från 16 september 2011 hanterar föreningen panter och
överlåtelser i egen regi och intäkterna tillfaller föreningen.
Not 3 Reparationer
2011
2010
Lägenheter*
167 726
0
Lokaler
302 619
2 882
Tvättstugor
195 875
89 021
Vatten/Avlopp
45 622
9 141
Värme
28 466
8 800
Ventilation
114 330
157 396
El-installationer
40 204
10 690
Tele/TV/Porttelefon
52 603
30 240
Hissar
275 321
320 293
Övriga installationer, låssystem 38 586
20 971
Huskropp
51 700
49 421
Gårdar och grönanläggningar 89 988
80 428
Vandalisering
39 290
41 837
1 442 330
821 120
* Beloppet för 2011 avser en vattenskada som är ett försäkringsärende där föreningen ännu inte fått utbetald ersättning från försäkringsbolaget.
Not 4 Planerat underhåll
Polering av golv
Ventilation
Områdeskontor och bastu
Konferensrum
Tilläggsisolering av
brandtrappor
Ombyggnad städförråd
till toa
Väderstation
2011
0
7 090 374
24 010
80 430
1 820 111
40 305
0
9 055 230
2010
399 207
2 950 325
726 610
0
0
0
438
4 076 580
Not 5 Driftskostnader
2011
2010 Försäkringar
436 841
421 495
Tekn o ekonomisk förvaltning,
fastighetsskötsel, städ *
4 177 930
3 843 883
KabelTV
776 081
564 438
Bredband till lägenh/lokaler 553 231
467 775
Juridiska kostnader
10 762
0
Revisionsarvoden
57 544
57 769
Övriga driftskostnader
0
19 606
Förstudie energibesparing
211 548
0
Telefon, port- och nödtelefon 91 379
77 649
Trädgårdsskötsel
611 427
458 417
Jour, bevakning, utryckning 309 688
258 720
Snöröjning
291 121
607 959
Förbrukningsmaterial **
368 344
159 449
Vatten och avlopp
1 131 625
1 163 300
El
2 102 399
2 124 611
Uppvärmning
4 694 290
5 775 274
Sophantering
1 171 289
1 124 541
Självrisk
141 844
16 300
Myndighetskrav
0
15 437
17 137 342
17 156 623
* I beloppet år 2011 ingår uppstartskostnader för Stugab
AB. ** I beloppet för år 2011 ingår uppstartskostnader för
städ.
Not 6 Övriga kostnader
2011
Fritidsmedel
146 435
Medlemsinfo och
marknadsföring
387 985
Stämma och årsredovisning
21 504
Kontorsmaterial och tillbehör 155 994
Datorkostnader och
datorkommunikation
134 725
Programlicencer
174 308
Föreningsavgift HSB
62 000
Konsultarvoden
111 700
Hantering av inkassoärenden
6 224
1 200 875
2010
140 256
239 927
18 188
102 803
66 490
0
62 000
72 842
1 488
703 994
Not 7 Styrelsearbete och revision 2011
2010 Styrelsearvoden
119 946
119 939
Mötesarvoden och
styrelseomkostnader
205 174
299 442
Föreningsvald revisor
10 500
10 000
Representation, utbildning,
friskvård
16 500
13 625
Sociala kostnader
84 888
92 391
437 008
535 397
Arvoden till styrelse som redovisas på projekt mm uppgår
till 217 800 kronor exkl sociala avgifter. Totala kostnader
för styrelsearbete och revision har uppgått till 722 318
kronor.
15
HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby
Org.nr 716000-0860
Not 8 Avskrivning
av anläggningstillgångar
Avskrivning byggnader
Avskrivning standard–
förbättringar
Avskrivning inventarier
2011
2010
924 168
859 000
4 306 013
58 431
5 288 612
4 073 291
58 431
4 990 722
Not 9 Skatt på årets resultat
Avser år 2008. Ändrade skatteregler för ränteintäkter.
Not 10 Byggnader och mark 2011-12-31
2010-12-31
Anskaffningsvärden
Vid årets början
Byggnader
62 114 772
62 114 772
Mark
9 405 000
9 405 000
Standardförbättringar 131 555 186
124 961 569
203 074 958
196 481 341
Årets anskaffningar
Standardförbättringar
5 367 663
6 593 617
5 367 663
6 593 617
Summa anskaffnings–
värden
208 442 621
203 074 958
Ackumulerade avskrivningar enligt plan
Vid årets början
Byggnader
-13 588 975
-12 729 975
Standardförbättringar
-28 849 013
-24 775 723
-42 437 988
-37 505 698
Årets avskrivning
byggnader
-924 168
-859 000
Årets avskrivning
standardförbättringar
-4 306 013
-4 073 290
-5 230 181
-4 932 290
Summa ackumulerade
avskrivningar
-47 668 169
-42 437 988
Restvärde enligt plan
vid årets slut
160 774 452
160 636 970
Varav
Byggnader
47 601 629
48 525 797
Mark
9 405 000
9 405 000
Standardförbättringar 103 767 823
102 706 173
16
Taxeringsvärden
bostäder
473 000 000
473 000 000
lokaler
7 203 000
7 203 000
Totalt taxeringsvärde
480 203 000
480 203 000
varav byggnader
323 800 000
323 800 000
Not 11 Inventarier
2011-12-31
Ingående anskaffningsvärden 175 293
Utgående ackumulerade
anskaffningsvärden
175 293
Ingående avskrivningar
-116 862
Årets avskrivningar
-58 431
Utgående ackumulerade
avskrivningar
-175 293
Utgående redovisat värde
0
2010-12-31 175 293
175 293
-58 431
-58 431
-116 862
58 431
Not 12 Specifikation andelar i koncernföretag
Namn
Andelar Bokfört
Marknads
(st, % )
värde
värde
Stugab AB
(556827-7338)
500, 100 50 000
50 000
Täby Fjärrvärme AB
(556871-1856)* 1000, 100 350 000
350 000
400 000
400 000
* Detta belopp avses att splittas med övriga inblandade
föreningar; Annexet, Farmen och Volten.
Not 13 Långfristiga
värdepappersinnehav 2011-12-312010-12-31
Andel i HSB, upptagen
till nominellt belopp
500
500
500
500
Not 14 Andra långfristiga
fordringar 2011-12-31
2010-12-31
Fordran Stugab tom
2014-04-01
350 000
0
Utgående ackumulerade
anskaffningsvärden
350 000
0
Utgående redovisat värde
350 000
0
Fordran är räntefri.
HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby
Org.nr 716000-0860
Not 15 Kundfordringar
2011-12-31
2010-12-31
Avser pant och
överlåtelseavgifter
8 642
26 173
8 642
26 173 Not 16 Förutbetalda
kostnader och upplupna
intäkter
2011-12-312010-12-31
Teknisk och administrativ
förvaltning 242 034
0
Bredband
147 840
116 775
Hyreskompensation
0
33 000
Fastighetsförsäkring
109 225
106 766
Q-Park; p-automater
8 325
7 679
Elpa Arthen & Bengtsson;
TV
176 229
172 852
Upplupen intäkt lokalhyra
24 999
0
Fordran Kolm & Norén
23 568
0
Fordran ComHem
0
5 400
732 220
442 472
Not 17 Kassa och bank
2011-12-31
2010-12-31
Handkassa
2 333
24 262
PlusGiro
0
0
Affärskonto
0
1
2 333
24 263
Not 18 Eget kapital
Bundet
Insatser och
uppl.avg.
Bundet
Underhålls
fond
Fritt
Resultat
Vid årets början
10 155 200
18 957 756
Förändr av underh.fond
Avs. till underhållsfond
4 000 000
Uttag ur underhållsfond
-9 055 230
Årets resultat:
9 833 897
5 055 230
-9 033 964
Vid årets slut
5 855 162
10 155 200
13 902 526 Not 19 Fastighetslån
2011-12-31
Lånesaldo 107 955 805
107 955 805
Låneinstitut
Ränta Bundet till
Nordea Hypotek
2,991%
rörligt
Nordea Hypotek
3,011% rörligt Nordea Hypotek
3,310% 2014-10-15 Nordea Hypotek
4,260% 2015-08-26 Nordea Hypotek
4,540% 2016-06-15
2010-12-31
107 955 805
107 955 805
Saldo
50 000 000
10 924 823
20 000 000
20 000 000
7 030 982
107 955 805
17
HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby
Org.nr 716000-0860
Not 20 Övriga skulder 2011-12-31
Depositionsavgifter för lokaler
126 425
Personalskatt
2 635
Årsskiftestransaktion på banken
0
Mervärdesskatt
30 991
160 051
Not 21 Upplupna kostnader och
förutbetalda intäkter
Upplupna räntekostnader
Upplupna kostnader för reparationer och underhåll
Upplupna elkostnader
Upplupna värmekostnader
Upplupna kostnader för renhållning
Upplupna revisionsarvoden
Förutbetalda hyror och avgifter
Upplupna kostnader städning
Upplupna kostnader snöröjning
Upplupna kostnader fastighetsskötsel
Upplupna kostnader vent ombyggnad
Upplupna kostnader förvaltning
Upplupna kostnader avs kontorskostn,
föreningsverks, medlemsinfo
Upplupen kostnad jour, bevakning, utryckning
Upplupna sociala avgifter
Nyckeltal 2011-2007
Rörelsens intäkter i TKR
Soliditet Årsavgiftsnivå för bostäder, kr/kvm
Driftskostnad, kr/kvm
Ränta kr/kvm Underhållsfond, kr/kvm Lån, kr/kvm
18
2011-12-31
447 164
3 710
216 176
563 309
12 277
68 000
1 568 620
0
19 100
0
55 250
62 500
43 554
18 625
4 728
3 083 013
2010-12-31
126 425
19 194
2 200
2 542
150 361
2010-12-31
490 521
30 699
201 198
888 212
17 519
68 000
1 547 152
65 425
199 110
10 795
568 452
85 045
30 438
9 343
10 956
4 222 865
20112010 2009
31 153
18%
521
298
81 242
2 210
31 033
24%
521
300 51 331
2 031
31 229
25%
527
273 74 330
1 989
2008 2007
33 530
23%
566
262 91 292
2 104
35 825
20%
609
262
87
271
2 257
HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby
Org.nr 716000-0860
Slutord
Styrelsen vill avslutningsvis tacka medlemmarna för visat förtroende under det gångna
verksamhetsåret.
Täby 2012-04-10
Lars Biertz (Ordf.)
Johan Edelsvärd (V.Ordf)
Lars Lindström
Jens Modin
Daniel Tufvesson (Sekr.)
Peter Hobsjö
Lisbet Lissgärde (Studieorg.)
Rolf Pejnefors
Ingrid Toll
Vår revisionsberättelse har lämnats av:
Hans Nordstedt
Föreningsvald revisor
Per Engzell
Auktoriserad revisor
Engzells Revisionsbyrå AB
Brf Storstugans årsredovisning
Denna kopia av årsberättelsen delas ut
till alla medlemmar. Ett underskrivet
originaldokument med styrelsens och
revisorernas påskrift förvaras i arkiv.
Vid utdelning finner du kopior av de
undertecknade originaldokumenten,
som lösblad i årsberättelsen. Har du inte
dessa kan de hämtas på områdeskontoret eller via föreningens hemsida
www.brfstorstugan.com
19
HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby
Org.nr 716000-0860
Revisionsberättelse
Till föreningsstämman i HSB Bostadsrättsförening
Storstugan i Täby, org.nr 716000-0860 Rapport om årsredovisningen
Vi har reviderat årsredovisningen för HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby för år 2011.
Styrelsens ansvar för årsredovisningen
Det är styrelsen som har ansvaret för att upprätta
en årsredovisning som ger en rättvisande bild enligt
årsredovisningslagen och för den interna kontroll
som styrelsen bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning som inte innehåller väsentliga
felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter
eller på fel.
Revisorns ansvar
Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen
på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing och
god revisionssed i Sverige. Dessa standarder kräver
att vi följer yrkesetiska krav samt planerar och
utför revisionen för att uppnå rimlig säkerhet att
årsredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter.
En revision innefattar att genom olika åtgärder
inhämta revisionsbevis om belopp och annan information i årsredovisningen. Revisorn väljer vilka
åtgärder som ska utföras, bland annat genom att
bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter
eller på fel.
Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar
av den interna kontrollen som är relevanta för
hur föreningen upprättar årsredovisningen för att
ge en rättvisande bild i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn
till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett
uttalande om effektiviteten i föreningens interna
kontroll.
En revision innefattar också en utvärdering av
ändamålsenligheten i de redovisningsprinciper som
har använts och av rimligheten i styrelsens uppskattningar i redovisningen, liksom en utvärdering
20
av den övergripande presentationen i årsredovisningen.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är
tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra
uttalanden.
Uttalanden
Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i
alla väsentliga avseenden rättvisande bild av föreningens finansiella ställning per den 31 december
2011 och av dess finansiella resultat för året enligt
årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är
förenlig med årsredovisningens övriga delar.
Vi tillstyrker därför att föreningsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för
föreningen.
Rapport om andra krav enligt lagar och andra
författningar
Utöver vår revision av årsredovisningen har vi även
reviderat förslaget till dispositioner beträffande
föreningens vinst eller förlust samt styrelsens förvaltning för HSB Bostadsrättsförening Storstugan i
Täby för år 2011.
Styrelsens ansvar
Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till
dispositioner beträffande föreningens vinst eller
förlust, och det är styrelsen som har ansvaret för
förvaltningen enligt bostadsrättslagen.
HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby
Org.nr 716000-0860
Revisionsberättelse forts.
Revisorns ansvar
Vårt ansvar är att med rimlig säkerhet uttala oss om
förslaget till dispositioner beträffande föreningens
vinst eller förlust och om förvaltningen på grundval
av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt god
revisionssed i Sverige.
Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande föreningens vinst
eller förlust har vi granskat om förslaget är förenligt
med bostadsrättslagen.
Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet
har vi utöver vår revision av årsredovisningen granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i
föreningen för att kunna bedöma om någon styrelseledamot är ersättningsskyldig mot föreningen.
Vi har även granskat om någon styrelseledamot på
annat sätt har handlat i strid med bostadsrättslagen,
årsredovisningslagen eller föreningens stadgar.
Uttalanden
Vi tillstyrker att föreningsstämman disponerar
vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och
beviljar styrelsens ledamöter ansvarsfrihet för räkenskapsåret.
Täby den 3 april 2012
Hans Nordstedt
Revisor
Per Engzell Auktoriserad revisor
Utsedd i samråd med HSBs Riksförbund
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är
tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra
uttalanden.
21
HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby
Org.nr 716000-0860
Vision
Attraktivaste boendet i norra
StorStockholm – För alla åldersgrupper
Verksamhetsidé
HSB BRF STORSTUGAN
STYRELSEN
• utvecklar och förbättrar boendet och boendemiljön
• bevarar och utvecklar fastighetens värde
• skapar förutsättningar för rikt
utbud av fritidsaktiviteter
• skapar förutsättningar för god
social miljö och trygghet
• utövar aktivt opinionsarbete
för expansion av verksamheter
och byggnader i närområdet
• använder modern teknik för
informationsspridning
Värdegrund
Föreningens verksamhet ska genomsyras av:
• öppenhet och ärlighet
• ansvarstagande och initiativtagande
• att hänsyn tas till varandra,
omgivning och miljö
• att behandla varandra med
respekt och se varandras olikheter som en styrka
• att alla respekteras och behandlas likvärdigt
Riktlinjer
• Att vi boende skall ha en god
boendemiljö i förhållande till
de årsavgifter vi betalar
• Att föreningens ekonomi skall
vara i god balans på såväl kort
som lång sikt.
22
Styrelsen vill uppnå visionen och
fullfölja verksamhetsidén genom
att:
• varje år revidera den trettioåriga underhållsplanen och göra
avsättningar till fonden för
yttre underhåll i syfte att täcka
de långsiktiga behoven
• kontinuerligt se över placering
av likvida medel i syfte att
uppnå bästa värdesäkring och
tillväxt
• vid upphandling av tjänster
och materiel alltid beakta
långsiktigheten; ekonomi, kvalitet, pris, drift- och underhåll,
funktion samt miljö
• vid förvaltning och skötsel av
fastigheten alltid beakta miljöaspekterna
• varje år i samband med
budgetarbetet alltid anpassa
årsavgiftens storlek enligt den
långsiktiga ekonomins krav
• varje år minska räntekostnadernas andel av månadsavgiften
Ekonomiska riktlinjer
• I första hand skall inkommande likvider användas för
att nedbringa skuldsaldo på
checkräkningskrediten
• Inflationen, lämpligen enligt
Riksbankens gällande bedömning, beaktas
• Kostnader för arbeten enligt
underhållsplan skrivs av mot
underhållsfonden. Kostnader
för större projekt aktiveras
dock enligt god redovisningssed
• Beräknat resultat efter förändring av underhållsfond bör
ligga relativt nära noll som
genomsnitt. Enstaka år kan
avvikelser accepteras, liksom
då föreningen behöver bygga
upp medel för framtida storinvesteringar
• Amortering av fastighetslån
sker minst i samma takt som
avskrivningarna
Vision, Verksamhetsidé, Värdegrund och Riktlinjer är fastställda
av styrelsen den 15 mars 2011
och skall omprövas varje år.
HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby
Org.nr 716000-0860
Policy
Medlemskap
Frågan om medlemskap i bostadsrättsföreningen regleras i
§§ 4 – 7 i föreningens stadgar.
Andrahandsupplåtelse
Att upplåta bostaden i andra
hand är tillåtet under vissa förutsättningar. Enligt bostadsrättslagen får en bostadsrättshavare
upplåta sin lägenhet i andra hand
till annan för självständigt brukande endast om styrelsen ger sitt
samtycke. Att hyra ut ett enstaka
rum är dock tillåtet , om man
själv bebor lägenheten i övrigt.
Bostadsrättshavaren är skyldig
att informera den inneboende om
de ordningsregler som gäller.
För upplåtelse av hela lägenheten i andra hand har styrelsen
fastställt följande principer och
regler:
Grundprincipen för en bostadsrättsförening är att den som har
en bostadsrättslägenhet också bor
i lägenheten. Skälet till detta är
att bostadsrätten är en boendeform som innebär att de boende
tillsammans beslutar om sina
angelägenheter (årsavgifter, fastighetsförvaltning, boendemiljö
etc.). Det är bara den som har
bostadsrätt i föreningen som har
rätt att medverka i sådana beslut
genom att utöva sin rösträtt på
föreningsstämman. Den som bor
i andra hand har inte denna rätt
och inte heller det direkta ansvar
gentemot föreningen som en bostadsrättshavare har.
Detta kan medföra komplikationer, om t.ex. någon som bor
i andrahand inte följer gällande
bestämmelser. Vid andrahandsupplåtelse vilar fortfarande hela
ansvaret på bostadsrättshavaren,
som skall se till att lägenheten
sköts och underhålls och att gemensamma regler följs.
Av bostadsrättslagen framgår att
andrahandsupplåtelse kan medges om:
Bostadsrättshavaren har beaktansvärda skäl och
Föreningen inte har befogad anledning att vägra samtycke.
Även om bostadsrättslagen inte
innehåller någon precisering av
vad som kan anses som beaktansvärda skäl vill styrelsen ändå
nämna ett antal fall då tillstånd
till andrahandsupplåtelse kan
lämnas:
• Studier eller beordrat, tidsbegränsat arbete utanför Storstockholmsområdet
• Långvarig vistelse på vårdinrättning
• Om bostadsrättshavaren avlidit och de efterlevande inte
hunnit bestämma hur de skall
förfara med lägenheten
• Särskilda familjeförhållanden,
t.ex.
1. provboende med en person i
annan bostad,
2. Upplåtelse av bostaden under
ett mindre antal år till barn
eller förälder.
3. Upplåtelse av en bostad
som en person förvärvat vid
60 – 65 års ålder i avsikt att
bosätta sig där vid uppnådd
pensionsålder (normalt 65
år).
I vissa fall kan styrelsen anse sig
ha befogad anledning att vägra
samtycke till andrahandsupplåtelse, t.ex.
• då styrelsen har invändningar
mot angiven andrahandshy-
resgästs personliga referenser
• då andrahandshyresgästen är
en juridisk person
• vid upprepade förlängningar
av andrahandsupplåtelser
som inte beror på studier
eller arbete utanför Storstockholmsområdet
• då andrahandsupplåtelse utan
styrelsens tillstånd ”upptäcks”
ETT ÅR I TAGET
Tillstånd till andrahandsupplåtelse lämnas normalt för högst ett
år i taget, räknat från den dag då
man avser att upplåta bostaden,
detta för att styrelsen regelbundet
skall kunna bedöma bostadsrättshavarens behov av tillstånd.
Tillstånd beroende på bostadsrättshavarens provboende i annan bostad begränsas normalt till
sex månader.
SKRIFTLIG ANSÖKAN
Den som vill upplåta sin lägenhet
i andra hand skall göra en skriftlig ansökan om detta till styrelsen. I ansökan skall anges:
• Skälet till andrahandsupplåtelsen
• Den andrahandsboendes
namn och personnummer
• Tid för upplåtelsen (första
och sista datum)
Intyg skall bifogas från arbetsgivare respektive skola vid arbete
eller studier på annan ort.
Ansökan sänds eller lämnas till
Områdeskontoret.
Denna policy är fastställd av
styrelsen den 26 mars 2012 och
skall omprövas varje år.
23
HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby
Org.nr 716000-0860
Finanspolicy för Brf Storstugan
Placering av likvida medel
Målsättning
Bostadsrättsföreningen skall genom en effektiv finansförvaltning
och penninghantering eftersträva
bästa möjliga räntenetto. Finansverksamheten skall kännetecknas
av affärsmässighet med utnyttjande av konkurrensen på penningmarknaden, snabb och smidig
beslutsgång samt fortlöpande
uppföljning.
Verksamheten skall präglas av
försiktighet och någon form
av spekulativ verksamhet får ej
bedrivas. Det är icke tillåtet att
placera likvida medel i:
Svenska och utländska aktier
Utländsk valuta.
Derivatinstrument – d.v.s. överenskommelser att under vissa
förutsättningar genomföra kapitalmarknadsaffärer ställda på
framtiden – får icke förekomma.
Årligen skall en betalningsplan
upprättas, som utvisar behovet
av kapital och hur detta täcks
genom årsavgifter, hyror och
lån. Planen skall också visa hur
eventuellt överskott används till
amorteringar och placeringar.
Förändringar på kapitalmarknaden skall följas fortlöpande.
Tillåtna placeringar i räntebärande instrument framgår av bilaga.
Organisation och ansvarsfördelning
Den globala finansmarknaden
och dess nationella påverkan
medför att beslut om omdisponeringar kan vara nödvändiga
med kort varsel. Beslutsfattandet
24
måste därför vara delegerat och
åtgärderna i efterhand rapporteras till styrelsen.
Beslut om finansiella åtgärder
kan fattas av två av de fyra
styrelseledamöter som utsetts att
teckna föreningen.
Två av dessa ingår i ekonomigruppen som består av fyra
ledamöter. De två som icke är utsedda firmatecknare kan i finansiella placeringsfrågor var för sig
ersätta en av firmatecknarna.
Kreditpolicy
Med kredit avses lån, checkräkningskredit, byggnadskreditiv,
garantier och andra åtaganden av
ekonomisk natur.
Bostadsrättsföreningen skall
genom effektiv upphandling och
långsiktig planering:
• Eftersträva lägsta möjliga
marknadsränta.
• Erhålla amorteringsvillkor
anpassade till bostadsrättföreningens ekonomi och verksamhet.
• Förhandla om kreditgivarens
uttag av kostnader.
• Utnyttja och påverka den
service kreditgivaren kan
erbjuda såsom att via internet erhålla information om
transaktioner och saldon, ta
ut kontoutdrag m.m.
Det åligger dem som ansvarar
för upptagande av krediter och
omsättningen av dessa att fortlöpande följa utvecklingen på
kreditmarknaden.
Vid upptagande av krediter och
vid omsättningen av dessa skall
offert infordras från minst tre
kreditgivare.
Vid beslut skall hänsyn tas till
tidigare överenskommelse med
kreditinstituten och relationerna
till dessa.
Kredit får icke upptagas hos
företag, som inte är underställda
Finansinspektionens kontroll.
Om det blir aktuellt att uppta
krediter utanför Sveriges gränser
eller i utländsk valuta, skall styrelsen fatta beslut om detta innan
processen inleds.
Krediter utöver hypotekslån får
uppgå till max 750 prisbasbelopp
Räntevillkor
Detta är tillåtet:
• Rörlig marknadsränta på hypotekslån, max två tredjedelar av lånestocken på dessa.
• Rörlig marknadsränta på
övriga lån.
• Fast ränta fram till den dag
krediten skall omsättas.
Det finns möjlighet att under
kredittiden förändra räntevillkoren. Kreditgivaren tar för detta ut
en avgift, vilken medför att detta
alternativ bör övervägas noga.
HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby
Org.nr 716000-0860
Finanspolicy för Brf Storstugan forts.
Detta är inte tillåtet:
Att uppta en kredit, där räntevillkoren baseras på en överenskommelse med kreditgivaren,
innebärande att kreditbeloppet,
eller del därav, under viss tid
erhåller rörlig ränta inom ramen
för ett fastställt tak. När den
fastställda tiden utgått eller om
överenskommelsen ”stänges” i
förtid sker avräkning, varefter en
ny överenskommelse tecknas. För
denna hantering tar kreditgivaren
ut avgifter.
fyra ledamöter. De två ledamöter
som icke är utsedda firmatecknare kan i kreditfrågor var för sig
ersätta en av firmatecknarna.
Tillvägagångssättet innebär att
man spekulerar i den framtida
ränteutvecklingen. Vid avräkningen kan det uppstå såväl vinst
som förlust för kredittagaren.
Den eventuella förlusten kommer
att belasta bostadsrättshavarna
och kan bli avsevärd beroende på
kreditens storlek
Tillåtna placeringar i räntebärande instrument.
Man bör även beakta att om
detta slag av kreditgivning skall
tillämpas måste kredittagaren
vara av den storleken att han är
en väsentlig kund för kreditgivaren. Risken finns annars att kredittagaren kommer i underläge.
Organisation och ansvarsfördelning
Den globala kreditmarknaden
och dess nationella påverkan
medför att beslut och omdisponeringar kan vara nödvändiga
med kort varsel. Beslutsfattandet
måste därför vara delegerat och
åtgärderna i efterhand rapporteras till styrelsen.
Alla åtgärder som berör bostadsrättsföreningens krediter skall
anmälas till styrelsen och protokollföras.
Bilaga till Finanspolicy för Bostadsrättsföreningen Storstugan
i Täby
För Brf Storstugan gäller att placering av likvida medel är tillåtna
till nedanstående motparter och
instrument.
Godkända motparter:
• Svenska staten, statliga verk
och av Svenska staten helägda bolag
• Svenska kommuner och
landsting och av dess helägda
bolag mot kommunal borgen
• Svenska banker
• Finansinstitut som är helägt
av svensk bank
• Svenska bostadslåneinstitut
• Närstående bolag till föreningen
Godkända instrument
• Bankkonton/Centralkonto
(koncernkonto)
• Obligationer
• Statsskuldväxlar
Definition av godkända instrument
Bankkonto/Centralkonto är
avista eller tidsbunden placering
i bank mot erhållande av insättningskvitto.
Obligationer utfärdas av bl.a. staten, vissa statliga bolag och bostadsfinansieringsinstitut. Löptiderna ligger mellan två och tio år
och löper normalt med fast ränta
under hela löptiden. Det finns en
väl utvecklad andrahandsmarknad för obligationer där dessa
kan köpas och säljas. Priset på
obligationer varierar med hänsyn
till aktuell marknadsränta.
Statsskuldväxel är ett löpande
skuldebrev, d.v.s. det kan överlåtas utan att utställaren underrättas. Riksgäldskontoret emitterar statsskuldväxlar för statens
räkning. Beloppen är på 1, 5,
10, 50 eller 100 miljoner kronor
och har löptider på sex eller tolv
månader.
Denna policy är fastställd av
styrelsen den 26 mars 2012 och
skall omprövas varje år.
Beslut om krediter kan fattas av
två av de fyra styrelseledamöter,
som utsetts av styrelsen att teckna föreningen. Två av dessa ingår
i ekonomigruppen, som består av
25
HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby
Org.nr 716000-0860
Upphandling av tjänster eller varor
Brf Storstugan bör genomföra
allmän eller riktad upphandling
vid anskaffning av tjänster och/
eller materiel då köpeskillingen
övergår två (2) prisbasbelopp.
Inköp av tjänster, varor eller materiel som understiger två prisbasbelopp behöver ej föregås av en
upphandling.
Vid en beräknad anbudsumma
överstigande 20 prisbasbelopp
ska styrelsen först bevilja start av
upphandlingsprocessen.
Strategi för Brf Storstugans upphandlingar
Förfrågningsunderlag upprättas alltid, omfattningen baseras
på vad som ska upphandlas. Brf
Storstugan skall alltid sträva efter
att bedriva upphandlingarna så
att de leder till de mest ekonomiskt fördelaktiga med maximal nytta och kvalitet för våra
boende, i valet mellan högt eller
lågt pris skall priset inte vara helt
avgörande.
Långsiktighet ska vara normgivande vid upphandling beaktande pris, kvalitet, drift- och
underhåll, funktionella krav samt
miljöpåverkan.
Vid upphandling skall huvudinriktningen vara att bjuda in minst
tre anbudsgivare till en sluten
upphandling som avslutas med
förhandling av de två till tre mest
attraktiva erbjudandena.
Vid upphandling tillsätts en
grupp om minst 3 personer ur
styrelsen/förvaltningen. Gruppen
ska ansvara för upphandlingsarbetet på styrelsens vägnar. Styrelsens strävan är att få en korrekt
och tydlig upphandling som
26
samtidigt leder till låga priser
med hög kvalitet på produkten
eller tjänsten.
Ett bra sätt är att bjuda in företag
och låta dem presentera sig innan
formuläret tas fram.
Förfrågan ska vara utförd med en
tydlig struktur.
Framtagandet av formuläret bör
göras av styrelsen eller den grupp
som styrelsen utsett för att ombesörja upphandlingen.
Upphandlingsunderlaget beror på
vilken typ av upphandling som
skall göras:
•
•
•
•
Ekonomisk
Förvaltning/Drift
Teknik
Byggnationer/Installationer
eller reparationer
Checklista för förfrågningsunderlag – inhämta information om:
• Erfarenhet av liknande arbeten.
• Referenser hos leverantören.
• Ekonomisk status – kreditupplysning tas i de fall då
leverantörens ekonomiska
status inte är känd.
• Kvalitet och miljö.
• Vilka underentreprenörer
man använder sig av.
• Personella resurser samt kompetens.
• Betalplan – prestationsbunden.
• Administrativa föreskrifter
(AF-del).
Anbudsformulär
Inför en upphandling skall ett anbudsformulär med frågor framtagas, detta för att underlätta
bedömningen av inkomna anbud.
Innan man tar fram ett anbudsformulär är det viktigt att man
har en god bild av vad entreprenörer eller företag har att erbjuda
så att formuläret kan anpassas till
det för Storstugan mest fördelaktiga alternativet.
Upphandling av konsult
Huvudregeln är att, om det
saknas kompetens inom styrelsen inom det område som en
upphandling rör eller om det på
grund av sin komplexitet krävs
kompletterande specialkompetens
inom området, skall en extern
konsult anlitas.
Konsulten skall upphandlas i
enlighet med ovannämnda checklista i tillämpliga delar. Arvodet
för konsulten skall stå i rimlig
proportion till vad upphandlingen omfattar och avtalssumman för inköpet av den aktuella
produkten eller tjänsten.
Kontrakts- och avtalspolicy
• Avtal skall i förekommande
vara tidsbestämda, inte löpa
tillsvidare.
• Avtalstiden för avtal som Brf
Storstugan tecknar bör inte
överstiga fem år.
• Avtal bör inte innehålla klausuler om indexuppräkning av
priset under avtalens löptid.
Riskspridning
Vid upphandling av ”konkurrerande” tjänster skall man sträva
efter att använda flera leverantörer, dels för att skapa mångfald
och erfarenheter av flera leverantörer, dels för att sprida risker
om exempelvis en leverantör går
i konkurs och inte längre kan
fullgöra sina åtaganden.
HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby
Org.nr 716000-0860
Sammanfattning
Upphandling bör ske då värdet av en vara eller
tjänst överstiger 2 prisbasbelopp. Förfrågningsunderlag skall alltid upprättas. Utformningen av
underlaget betingas av vad som skall upphandlas. Upphandling skall göras av en av styrelsen
utsedd grupp, inte av någon enskild.
Anbudsformulär skall framtagas med utgångspunkt från checklistan för förfrågningsunderlag,
detta för att underlätta sammanställning och
nollställning av inkomna anbud.
Konsultupphandling kan bli aktuell om särskild
kompetens erfordras.
Riskspridning bör alltid eftersträvas.
Denna policy är fastställd av styrelsen den 26
mars 2012 och skall omprövas varje år.
Lokaluthyrning
Som beslutsunderlag vid uthyrning av lokaler i fastigheten för exempelvis kommersiella ändamål (dock
ej Marknadssalen eller Åkerbysalen) skall om nödvändigt kreditupplysning tas. Om möjligt skall även
referenser inhämtas från tidigare fastighetsägare
etc. som upplåtit lokal åt den tilltänkte hyresgästen.
Hyresgästen skall lämna säkerhet för hyrans rätta
betalning.
Åtgärder vid utebliven betalning av avgift för bostadsrättslägenhet/hyra för lokal
I första hand skall alltid en skriftlig påminnelse sändas/överlämnas till bostadsrättshavaren eller hyresgästen.
Om avgift eller hyra inte erläggs inom den i påminnelsen stipulerade tiden skall, ärendet överlämnas
till inkassoföretag för ytterligare åtgärd, i sista hand
uppsägning.
Rättsliga åtgärder i här avsedda ärenden beslutas av
styrelsen.
Denna policy är fastställd av styrelsen den 26 mars
2012 och skall omprövas varje år.
27
HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby
Org.nr 716000-0860
Information till boende
Målsättning
Bostadsrättsföreningen skall
genom tydliga instruktioner - till
anställda och entreprenörer tillse att boende vid varje tillfälle
får eller kan få- tillgång till, gällande och nödvändig information
rörande sitt boende i föreningen.
Information skall spridas via föreningens tidning ”Storstugenytt”,
hemsida samt de digitala och sedvanliga anslagstavlor som finns
placerade i varje entré. Förutom
nyheter skall boende kunna söka
relevant information i broschyren
”Välkommen till Storstugan”,
som ger mer detaljerad information om boendet samt de regler
och förordningar som gäller.
drift och gällande regler.
Storstugenytt
Brf Storstugans boendetidning utkommer med fyra nummer per år.
Tidningen skall ge information
om boendet samt sociala aktiviteter i dess närhet. Vikt skall läggas
vid att spegla informationen som
publicerats löpande på övriga
media i tidningen.
Prioriteringsordningen kommer
att tillämpas vid exempelvis hög
efterfrågan att lägga ut information på skärmarna. Skärmarna är
placerade ovanför ingången till
hissarna i respektive entré samt i
receptionen på områdeskontoret.
Hemsida
(www.brfstorstugan.com)
Brf Storstugans hemsida skall
tillhandahålla boende aktuell och
gällande information. Informationen på hemsidan skall uppdateras löpande och vara av sådan
karaktär att boende skall känna
att det är en komplett informationsdatabas. Föreningen skall
sträva efter att ha en komplett
boendeportal där alla frågor runt
boendet besvaras.
Välkommen till Storstugan
Brf Storstugans ”Boendemanual”. Broschyren skall revideras
årligen och skall fungera som
en manual för de boende, med
tydliga instruktioner om skötsel,
28
Digitala anslagstavlor
Brf Storstugan har 12 st. informationsskärmar. En i varje port
samt en på områdeskontoret och
en i entrén till bastun.
Målgrupp / Placering
De förbipasserande grupperna är
främst boende och externa besökare till Brf Storstugan. Informationen skall rikta sig till dessa
målgrupper. Den information
som påverkar boendet kommer
prioriteras högst. Därefter information rörande övriga aktiviteter
som är av karaktären ”Upplysningar”.
Bedömning
Administrativt ansvar kommer
att finnas hos Storstugans förvaltare som får instruktioner från
Styrelsen och främst arbetsgruppen för information.
Utifrån denna policy gör förvaltaren bedömningen av vilken
information som skall visas.
Förvaltaren ombesörjer att rätt
information når rätt mottagare.
Förvaltaren gör då också bedömning av följande:
• Utformning (Enligt angivna
mallar)
• Vilka skärmar informationen
skall visas på
• Aktualitet samt dignitet
Begränsningar
Skärmarna skall inte innehålla
följande:
• Reklam från externa aktörer
(ex. reklam för produkter och
tjänster)
• Individrelaterad information
skall undvikas (Information
som dödsfall och födelsedagar)
• Tidsram: Information bör ha
en livslängd på max 2 veckor.
Särskild bedömning får göras
i vissa fall.
• Mängden information skall
begränsas. Önskad text skall
därför vara kort och kärnfull.
Varje annons har en visningstid per bild på ca. 15 sek.
• Layout för respektive annons
skall vara enhetlig i möjligaste mån. (Teckensnitt, storlek
och färg)
• Vid eventuell nyhetstorka,
visas mer generell information från t.ex. Storstugans
väderstation etc.
Intern-TV kanal
FridaTV som sköts av föreningen
tillhandahåller en intern TVkanal. Kanalen skall uppdateras
minst en gång per månad med
matnyttig information. Informationen skall spegla den information som publicerats via övriga
media.
Denna policy är fastställd av
styrelsen den 26 mars 2012 och
skall omprövas varje år.
HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby
Org.nr 716000-0860
Motioner
Inga motioner har inkommit till årets stämma.
29
HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby
Org.nr 716000-0860
Täby Fjärrvärme AB
Brf Storstugans byggnader uppfördes under 1960-talet, då kunskapen om god isolering inte var så hög, vilket medfört att vi idag har mycket höga uppvärmningskostnader.
I syfte att trygga framtida behov av uppvärmning av fastigheterna, samarbetar styrelsen med våra grannföreningar, Brf Farmen, Volten och Annexet gällande fjärrvärme. Brf Storstugan har tillsammans med våra tre
grannföreningar skapat Täby Fjärrvärme AB, som förvärvat fastigheten Galten 1 i Täby, dock ej byggnaden
panncentralen, som ägs av Fortum.
Vi undersöker möjligheterna att dels kunna upprätta ett fördelaktigt gemensamt leveransavtal och dels att
gemensamt kunna investera i en värmeanläggning.
Föreningen arbetar aktivt med att sänka energiförbrukningen, men vi kommer att för all framtid vara en
stor konsument av energi i någon form.
Vi har fram till 2017 ett mycket förmånligt leveransavtal med Fortum.
Bolaget - Täby Fjärrvärme AB - undersöker möjligheten att överta ägandet av värmecentralen.
Ägarfördelningen i bolaget är år 2012 följande:
(ägandet i procent är fördelat i proportion till respektive förenings antal lägenheter)
Brf Storstugan - 26,9 procent
Brf Annexet - 8,4 procent
Brf Farmen - 33,1 procent
Brf Volten - 31,7 procent
30
HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby
Org.nr 716000-0860
31
HSB Brf Storstugan i Täby
Åkerbyvägen 98
183 35 TÄBY
Tfn: 08-758 25 22
E-post: [email protected]
Webb: www.brfstorstugan.com