Transcript HSB Brf Björken, Märsta Beslutsunderlag för

RAPPORT
1 (25)
HSB Brf Björken, Märsta
Beslutsunderlag för stambyte och våtrumsrenovering
ÅF-INFRASTRUKTUR AB
Projektledning
Uppdragsnamn:
Skapat datum:
Sparat datum: 2010-04-01
Stockholm 2009-01-23, rev 2010-03-24 efter stämmobeslut
Unr:
Version:
Dokument id:
Lars Sandberg
BESLUTSUNDERLAG
2009-01-23, rev 2010-03-24
2 (25)
Innehåll
1
Sammanfattning ......................................................................................... 3
2
Bakgrund .................................................................................................... 4
Fastigheten ................................................................................................... 4
2.2
ÅF:s roll ........................................................................................................ 4
2.3
Okulär besiktning VVS ............................................................................... 5
2.4
Vattenskaderisk ........................................................................................... 9
Åtgärdsprogram ........................................................................................ 10
3.1
Allmänt ....................................................................................................... 10
3.2
Tider ........................................................................................................... 11
3.3
Grundstandard (jämför sedvanlig standard).......................................... 11
3.4
Värme ......................................................................................................... 11
3.5
Ventilation .................................................................................................. 11
3.5.1
3.6
3.6.1
3.6.2
3.6.3
3.6.4
3.6.5
3.7
3.7.1
3.7.2
3.7.3
3.8.1
3.8.2
4
Frånluftssystem ................................................................................................... 11
Sanitet (vatten och avlopp) ....................................................................... 12
Stammar .............................................................................................................. 12
Våtrum och separata toaletter ............................................................................. 12
Kök ..................................................................................................................... 13
Avlopp ................................................................................................................ 13
Individuell varmvattenmätning ........................................................................... 14
El ................................................................................................................. 14
Lägenheter .......................................................................................................... 14
Lokaler och allmänna utrymmen ........................................................................ 15
Installation av separata elmätare ......................................................................... 15
Lägenheter .......................................................................................................... 15
Allmänna utrymmen och lokaler ........................................................................ 16
Kalkylerade kostnader .............................................................................. 17
4.1
Produktionskostnad .................................................................................. 17
4.2
Finansiering ............................................................................................... 17
4.2.1 Delad finansiering .................................................................................................... 18
Bilaga 1 .................................................................................................................... 19
Uppdragsnamn:
Skapat datum:
Sparat datum: 2010-04-01
3
2.1
Bilaga 2 .................................................................................................................... 22
Unr:
Version:
Dokument id:
Bilder på föreslagen standardutrustning i badrum och separata toaletter ....... 22
Http://km.afconsult.com/projects/9618/Documents/Björken/02 Förutredning/Beslutsunderlag/Brf Björken Beslutsunderlag stambyte och
våtrumsrenovering, reviderad 2010-03-24 efter stämmobeslut.doc
BESLUTSUNDERLAG
2009-01-23, rev 2010-03-24
1
3 (25)
Sammanfattning
Stämman har 2010-01-21 fattat beslut om stambyte och våtrumsrenovering
enligt nedan (baserat på preliminära kalkyler):
Byte av stammar för vatten och avlopp i badrum, kök och separata
toaletter.
Avlopp byts ned till källargolv, tappvattenledningar byts ned till
källare och ansluts där till befintliga ledningar.
Utrymmen i källaren (wc, städ, cykel och barnvagnsrum mm)
renoveras.
Bostadsrättshavaren (BRH) bekostar tätskikt, ytskikt, porslin och
blandare samt synliga rör i badrum, separata toaletter samt kök.
Separata toaletter renoveras med princip för utförande och
kostnadsfördelning lika badrum.
Återställning av vägg i vardagsrum och hall ingår och bekostas av
BRF.
BRF finansierar sin del med en avgiftshöjning, ca 600 kr/månad.
De badrum som renoverats på ett fackmässigt sätt kommer innan
byggstart att besiktigas för att i möjligaste mån behållas.
Föreningen anordnar evakueringsboende till självkostnadspris i bod på
gården i särskilda fall. BRH bekostar boendet själv.
Uppdragsnamn:
Skapat datum:
Sparat datum: 2010-04-01
BRF upphandlar hela projektet kollektivt, för att få enhetlighet och
kontroll på utförande och garantier. BRH köper sin våtrumsrenovering
som en paketlösning som kan ökas och minskas i omfattning inom
fastlagda ramar. Uppskattningsvis kommer 80% av våtrummen att
renoveras inom ramen för det gemsamma projektet. Övriga kan
behållas (fackmässigt renoverade sedan tidigare enligt
policydokument) alternativt renoveras av boende upphandlad
auktoriserad entreprenör, som skall följa projektets tidplan.
Unr:
Version:
Dokument id:
Provisoriska wc och duschbodar (inklusive städning) anordnas för
boende på gården.
Http://km.afconsult.com/projects/9618/Documents/Björken/02 Förutredning/Beslutsunderlag/Brf Björken Beslutsunderlag stambyte och
våtrumsrenovering, reviderad 2010-03-24 efter stämmobeslut.doc
BESLUTSUNDERLAG
2009-01-23, rev 2010-03-24
2
Bakgrund
2.1
Fastigheten
4 (25)
Brf Björken består av 270 lgh varav 6 st hyresrätter, i elva byggnader med
byggår 1971. Husen är tre våningar höga och har källare. Det finns inga
kommersiella lokaler i fastigheterna. Skyddsrum finns i källare.
Samlingsledningar för avlopp ligger i mark och under bottenplatta. Ledningar
för värme och tappvatten är förlagda i tak i källargångar. Varmvattencirkulation
finns i källare, ej uppdraget i stammarna.
Bjälklagen består av prefabricerade håldäck med en pågjutning i badrum,
fallbetong, om ca 5 cm. Vägg mellan badrum och schakt utgörs av en skiva av
betong, där även ventilationskanalerna ligger. Övriga väggar består av betong
(bärande väggar) och lättbetong. Ursprungligen är samtliga badrum försedda
med plastmatta på golv och våtrumstapet på väggar. Baksidan av schaktväggen
i badrumstyp 1 vetter mot vardagsrum och består av lättbetongblock, som
relativt enkelt kan öppnas för att komma åt och byta ledningarna. I badrumstyp
2 står rören i slitsväggar som består av skivmaterial. För att komma åt rören
öppnas dessa skivor.
Avloppsstammar är utförda av gjutjärn upp till vind, luftningsledningarna är
utförda av PVC-plast från vind och upp över yttertak. Tappvattenledningar är
utförda av koppar. Badrummen är byggda med golvbrunnar av gjutjärn.
ÅF:s roll
ÅF har anlitats av förvaltning/styrelse för att i första hand utreda behov och
metod för renovering eller utbyte av avlopps- och tappvattenstammarna.
Projektet är komplext och kräver, för att bli lyckat, kompetens och erfarenhet av
liknande uppdrag.
Efter beslut om inriktning, kommer projektet att drivas i tre steg. Steg 1 är ett
programhandlingsskede, där ramarna läggs fast. Detta beslutsunderlag är
resultatet av steg 1.
Efter det att stämman röstat ja till detta förslag, går vi in i steg 2, som innehåller
projektering och upphandling. Detaljerade beskrivningar för bygg, VVS och el
samt administrativa föreskrifter tas fram. Handlingarna går ut på räkning till ett
Http://km.afconsult.com/projects/9618/Documents/Björken/02 Förutredning/Beslutsunderlag/Brf Björken Beslutsunderlag stambyte och
våtrumsrenovering, reviderad 2010-03-24 efter stämmobeslut.doc
Unr:
Version:
Dokument id:
2.2
Uppdragsnamn:
Skapat datum:
Sparat datum: 2010-04-01
Tappvattenrör kommer ut ur vägg från schakt omväxlande under tvättställ och i
våta zonen (dusch/badkar). Det finns ursprungligen inga avstängningsventiler
för tappvatten inom lägenheten, stamventilerna i källaren är ej uppmärkta med
betjänade lägenheter.
BESLUTSUNDERLAG
2009-01-23, rev 2010-03-24
5 (25)
antal entreprenörer, vi tar in priser och utvärderar anbuden. Steg 2 avslutas med
ett entreprenadavtal med en totalentreprenör. Steg 3, genomförandeskedet, vi
utför kontroll av arbetena, håller i byggmöten samt ekonomin för projektet.
2.3
Okulär besiktning VVS
En statusbesiktning är utförd i källare och i en lägenhet.
Fuktmätningar har hittills utförts i 138 lägenheter. I över 30% av badrummen
noteras fuktskador! 20% av badrummen utan fuktskador har ursprungligt
tätskikt, det är således bara en tidsfråga innan ytterligare vattenskador uppstår.
Unr:
Version:
Dokument id:
Väggmatta som har släppt i skarvarna, risk för vattenskada
Uppdragsnamn:
Skapat datum:
Sparat datum: 2010-04-01
Skador förekommer dels vid mattsläpp vid golvbrunn och vattenklosett samt
där tvättställsavlopp ansluter i vägg vid schakt. Det förekommer också skador
där väggbeklädnader av plastmattor har släppt i skarvar och vid anslutning mot
golvmattor.
Http://km.afconsult.com/projects/9618/Documents/Björken/02 Förutredning/Beslutsunderlag/Brf Björken Beslutsunderlag stambyte och
våtrumsrenovering, reviderad 2010-03-24 efter stämmobeslut.doc
BESLUTSUNDERLAG
2009-01-23, rev 2010-03-24
6 (25)
Golvbrunn av gjutjärn i ursparning i håldäck
Unr:
Version:
Dokument id:
Uppdragsnamn:
Skapat datum:
Sparat datum: 2010-04-01
Rostgenomslag på avloppsrör i källaren
Http://km.afconsult.com/projects/9618/Documents/Björken/02 Förutredning/Beslutsunderlag/Brf Björken Beslutsunderlag stambyte och
våtrumsrenovering, reviderad 2010-03-24 efter stämmobeslut.doc
BESLUTSUNDERLAG
2009-01-23, rev 2010-03-24
7 (25)
Rörgenomföringar i golv i nyrenoverat badrum,
risk för vattenskada
Unr:
Version:
Dokument id:
Golvbrunnarna är av gjutjärn, har korrosionsskador och är i dålig kondition.
Befintliga kranar och toaletter är i varierande skick, läckor och stora
spolmängder från gamla blandare och toaletter förekommer, vilket innebär ett
slöseri med vatten och energi.
Uppdragsnamn:
Skapat datum:
Sparat datum: 2010-04-01
Ledningar för varmvatten och varmvattencirkulation är
samisolerade i källaren.
Http://km.afconsult.com/projects/9618/Documents/Björken/02 Förutredning/Beslutsunderlag/Brf Björken Beslutsunderlag stambyte och
våtrumsrenovering, reviderad 2010-03-24 efter stämmobeslut.doc
BESLUTSUNDERLAG
2009-01-23, rev 2010-03-24
8 (25)
Golvbrunn ligger för nära vägg, enligt dagens krav
Unr:
Version:
Dokument id:
På många synliga avloppsledningar i källare kan konstateras genomfrätning
med grafitpropp på utsida rör, en så kallad grafitisk korrosion, som så
småningom kan leda till rörbrott och läckor. Avstängningsventiler på
stamledningar på tappvatten är nyligen utbytta, dock är ventilerna inte märkta
med betjänade lägenheter.
Uppdragsnamn:
Skapat datum:
Sparat datum: 2010-04-01
Rör kommer ut ur vägg i våta zonen utan riktiga rörgenomföringar,
risk för inträngande vatten
Http://km.afconsult.com/projects/9618/Documents/Björken/02 Förutredning/Beslutsunderlag/Brf Björken Beslutsunderlag stambyte och
våtrumsrenovering, reviderad 2010-03-24 efter stämmobeslut.doc
BESLUTSUNDERLAG
2009-01-23, rev 2010-03-24
2.4
9 (25)
Vattenskaderisk
Badrummen används ofta annorlunda i dag mot när husen byggdes. Många
duschar och spolar vatten på både väggar och golv, vilket inte dessa badrum
klarar, utan orsakar ofta fuktskador. Många skador har också inträffat som beror
på bristfällig eller uttjänta tät- och ytskikt.
Tappvattenledningar har dolda kopplingar i vägg, vilket utgör en risk eftersom
dessa ej är inspektionsbara. Rörgenomföringar av badrumsväggar uppfyller inte
dagens krav på täthet. Det saknas avstängningsventiler i många badrum, kök
och toaletter, vilket gör att en vattenläcka kan pågå längre än om ventiler hade
funnits i respektive våtutrymme.
Tappvattensystem, avloppsledningar och tätskikt är följaktligen i den
konditionen, att skaderisk föreligger med vattenskador och höga
reparationskostnader som följd. Föreningen riskerar att försäkringsbolaget ej
vill teckna försäkringar pga den höga skadefrekvensen. Förutom höga kostnader
för reparationer och höjda försäkringspremier skapar detta mycket arbete för
styrelse och förvaltning och inte minst störningar för de boende där skador
inträffar.
Unr:
Version:
Dokument id:
Uppdragsnamn:
Skapat datum:
Sparat datum: 2010-04-01
De kostnader som läggs ner på reparationer går inte heller att räkna sig tillgodo
när väl installationsbytet påbörjas, utan dessa kostnader är i allmänhet
bortkastade.
Http://km.afconsult.com/projects/9618/Documents/Björken/02 Förutredning/Beslutsunderlag/Brf Björken Beslutsunderlag stambyte och
våtrumsrenovering, reviderad 2010-03-24 efter stämmobeslut.doc
BESLUTSUNDERLAG
2009-01-23, rev 2010-03-24
3
10 (25)
Åtgärdsprogram
Projektet utförs med fokus på de boende och med en målsättning att ge rationell
förvaltning, med hög kvalitet på material och ett tidlöst utförande.
Utbyte av vatten- och avloppsinstallationer och renovering av badrum är två
åtgärder som utförs samtidigt, eftersom båda åtgärderna är beroende av
varandra. Vid utbyte av installationerna måste ytskikten i badrummen rivas. De
badrum som renoverats på ett fackmässigt sätt kommer innan byggstart att
besiktigas av entreprenör och byggledning (ÅF) för att i möjligaste mån
behållas. Gamla avloppsgrodor kan relinas fram till ny stam i de fall
golvbrunnen bytts ut. I de fall våtrum uppfyller uppställda krav och ändå måste
rivas och renoveras, står BRF för kostnaden upp fastställd till standardnivå.
3.1
Allmänt
Stambytet är planerat att genomföras med kvarboende.
Provisoriska dusch- och toalettbodar ställs upp på gården, alternativt kan
provisorier anordnas i källaren, som får nyttjas under den tid arbete pågår i
lägenheterna. Äldre och handikappade erbjuds portabel toalett (skogs- eller
frystoa) i lägenheten. Entreprenören ombesörjer tömning av dessa kärl.
Entreprenören ansvarar för information till boende.
Innan arbetet påbörjas kommer informationsmöten, syner i lägenheter och
möten för färg- och tillval att anordnas, så att alla boende är väl förberedda
innan produktionen påbörjas.
Entreprenören skall teckna allrisk-, rot-, och ansvarsförsäkring, för eventuella
skador på entreprenaden eller boendes fasta och lösa egendom. Olåsta
lägenhetsdörrar kommer att vitesbeläggas.
Http://km.afconsult.com/projects/9618/Documents/Björken/02 Förutredning/Beslutsunderlag/Brf Björken Beslutsunderlag stambyte och
våtrumsrenovering, reviderad 2010-03-24 efter stämmobeslut.doc
Unr:
Version:
Dokument id:
Det kommer att bli mycket buller och damm i fastigheten i samband med
byggarbetena. Krav kommer att ställas på entreprenören vad gäller städning,
täckning av väggar och golv samt begränsning av bullrande arbeten.
Entreprenören täcker hall och köksgolv samt dörröppningar, för att förhindra
nedsmutsning av lägenheterna. Alla boende uppmanas att plocka undan i hall
och kök samt ta undan värdeföremål.
Uppdragsnamn:
Skapat datum:
Sparat datum: 2010-04-01
Entreprenören byter de befintliga låscylindrarna mot sk byggcylindrar, vilket
gör att inga nycklar behöver förvaras i trapphusen.
BESLUTSUNDERLAG
2009-01-23, rev 2010-03-24
3.2
11 (25)
Tider
Steg 3, dvs genomförandeskedet, kan starta tidigast augusti 2010. Total byggtid
bedöms till 2-3 år, arbetena kommer således att pågå fram till 2013.
Arbetena kommer att utföras i följande turordning: Vidargatan 3-13, Vidargatan
15-39, Vidargatan 41-49 samt Hugingatan 8-24.
3.3
Grundstandard (jämför sedvanlig standard)
Nedanstående grundstandard som är föreslagen inom lägenheter, ingår i det
standardpaket som föreningen erbjuder och administrerar. Fördelningen av
kostnader kommer att bli strikt efter ansvar, dvs BRF bekostar de delar som
BRF ansvarar för, BRH bekostar de delar som åligger den boende (yt- och
tätskikt, rör och blandare samt porslin) med undantag av golvbrunn som
bekostas av BRF.1 Inom grundstandarden kommer att finnas valmöjligheter i en
begränsad omfattning. Mot extrakostnad skall även finnas möjlighet till tillval,
för den bostadsrätthavare som önskar ändra eller komplettera grundstandarden.
Bostadsrättshavaren köper tillvalen direkt av entreprenören, till priser som
fastställs i tillvalslistor eller som offereras. Priser på de vanligaste tillvalen
kommer att infordras i samband med upphandling.
3.4
Värme
Ventilation
3.5.1
Frånluftssystem
Lägenheterna ventileras med frånluftsfläktar placerade på tak. Ev byte till
utomhustemperatur- och tryckstyrda fläktar för att erhållas godkänd ovk. Hela
frånluftskanalsystemet rensas och injusteras i samband med stambyte och
våtrumsrenovering, nya frånluftventiler installeras. Överluft (springa under
dörr) anordnas till alla våtutrymmen för att säkerställa ventilation av
våtrummen. Åtgärder avseende ventilation bekostas av BRF.
1
Se även kap 4.2 Finansiering
Http://km.afconsult.com/projects/9618/Documents/Björken/02 Förutredning/Beslutsunderlag/Brf Björken Beslutsunderlag stambyte och
våtrumsrenovering, reviderad 2010-03-24 efter stämmobeslut.doc
Unr:
Version:
Dokument id:
3.5
Uppdragsnamn:
Skapat datum:
Sparat datum: 2010-04-01
Radiator i badrum med handratt är från byggåret. Värmerören i badrum av typ 1
är så placerade att de bör ha klarat sig från fuktpåverkan och korrosion. I
badrum av typ 2 är värmerör förlagda i våta zonen. Rör och radiator bör därför
bytas och placeras i nytt läge. Vi rekommenderar därför att samtliga radiatorer
och värmerör i badrum byts i samband med ombyggnaden. Värmesystem förses
med avgasare samt ev även prognosstyrning.
BESLUTSUNDERLAG
2009-01-23, rev 2010-03-24
3.6
Sanitet (vatten och avlopp)
3.6.1
Stammar
12 (25)
Samtliga tapp- och spillvattenstammar byts ned till källare. Vatten- och
avloppsstammar byts till största del inom befintliga schakt (utrymme i vägg där
stamledningar är placerade). Schakt förses med inspektionslucka i vardagsrum,
hall eller badrum samt skvallerrör som bör mynna i rum med golvbrunn, där så
är möjligt. För att komma åt att byta rör i schakt behöver vägg öppnas mot
vardagsrum (badrum typ1), efter igensättning kan väggen målas eller tapetseras
som fondvägg, omtapetsering/ommålning av hela rummet som tillval för den
boende. Vid byte av köksstammar öppnas vägg mot hall, återställning lika
vardagsrum.
Ledningar för varmvattencirkulation (VVC) installeras och dras upp till översta
våningen. VVC installeras för att minimera legionellarisken och förkorta
väntetiden på varmvatten, som enligt lag inte får överstiga 10 s eller understiga
50°C. Rör i källarstråk, kall- och varmvatten samt varmvattencirkulation, kan
behållas, likaså de nyligen installerade avstängningsventilerna i källaren. Varje
utrymme med våtenhet förses med avstängningsventiler.
Stambytet kommer att utföras på traditionellt sätt, dvs att de gamla
stamledningarna rivs och ersätts av nya i samma läge som de gamla.
Tappvattenledningarna håller teoretiskt 50-60 år, de har således ca 10-20 år
kvar. För att slippa omfattande arbeten inom överskådlig tid, kommer även
dessa bytas ut nu, där de ligger inbyggda i schakt samt inom våtrum.
I det standardpaket som erbjuds kommer nytt sanitetsporslin att installeras i
samtliga våtutrymmen och separata toaletter. Tvättställ förses med
ettgreppsblandare. Till tvättställ kommer underskåp att finnas som tillval.
Befintligt tvättställ kan återmonteras och förses med ny blandare. Samtliga
toaletter byts till nya i vitt porslin. Som tillval kommer att erbjudas förhöjd
toalettstol. Golvbrunn i badrum placeras så att både duschvägg eller badkar kan
installeras, i den mån det är möjligt, med hänsyn till ursparing i befintliga
håldäck. Avlopp från toalett och tvättställ förläggs om möjligt i bjälklag. I
badrum installeras termostatblandare anpassad för både badkar och duschplats,
900 mm över golv. Varje bostadsrättsinnehavare får fritt välja att installera
badkar eller duschvägg av glas, eventuella befintliga badkar återmonteras, där
så är möjligt och önskvärt.
Som alternativ till att byta porslin och blandare kan befintlig toalett, tvättställ,
tvättställsblandare, dusch- eller badkarsblandare samt badkar (ev även
Http://km.afconsult.com/projects/9618/Documents/Björken/02 Förutredning/Beslutsunderlag/Brf Björken Beslutsunderlag stambyte och
våtrumsrenovering, reviderad 2010-03-24 efter stämmobeslut.doc
Uppdragsnamn:
Skapat datum:
Sparat datum: 2010-04-01
Våtrum och separata toaletter
Unr:
Version:
Dokument id:
3.6.2
BESLUTSUNDERLAG
2009-01-23, rev 2010-03-24
13 (25)
duschväggar) återmonteras, dock med nya förkromade utanpåliggande rör,
eftersom de gamla inte passar när rördragning utförs enligt vaska-metoden, dvs
vattenskadesäker förläggning på vägg nära tak. Genom att återmontera befintlig
utrustning enligt ovan, kan ca 9 500 kr exkl moms per badrum sparas. Enbart
utrustning som uppfyller grundläggande krav och är av god kvalitet kommer att
återmonteras. Detta avgörs av entreprenör och byggledning i samband med syn
inför byggstart av respektive våtrum. Entreprenören monterar ej tillhandahållen
VVS-utrustning.
Nackdelen med att återmontera befintlig utrustning är att ingen vattenbesparing
erhålls, då gamla blandare och duschmikrofoner med stora spolvolymer samt
läckande toaletter och kranar behålls. Fördelen med att byta allt kollektivt är
gemensamma garantier på hela entreprenaden samt att alla installationer får
samma startår, dvs långt till nästa insats i VVS-systemen. Problem med
överströmning mellan kallt och varmt vatten som kan förekomma i blandare av
billigare typ förhindras dessutom om allt byts kollektivt. Service och
lagerhållning av reservdelar förenklas givetvis, detta gäller dock bara under
förutsättning att sådant sköts centralt.
Installationer (tappvattenrör, blandare och porslin) i wc och städ i källare byts
ut.
För ersättning av befintlig utrustning mm, se bilaga 1.
3.6.3
Kök
Avlopp
Spillvatteninstallationen (avloppsledningar) i byggnaderna utbyts fram till
källargolv. Samlingsledningar under källargolv och i mark bör högtrycksspolas
och filmas för att fastställa status. Sannolikt är dessa ledningar i bättre skick
(större godstjocklek i grövre rör) och kan därför relinas inom 5-10 år under
förutsättning att ledningarna inte har stora sättningar eller svackor.
Spillvattengrodor förläggs i (golvbrunn) och under bjälklag (wc). Avlopp utförs
av ljuddämpade plaströr. Tappvattenledningar utförs av kopparrör, vilket är ett
väl beprövat material med kända egenskaper, både i bygg- och
förvaltningsskedet.
Http://km.afconsult.com/projects/9618/Documents/Björken/02 Förutredning/Beslutsunderlag/Brf Björken Beslutsunderlag stambyte och
våtrumsrenovering, reviderad 2010-03-24 efter stämmobeslut.doc
Unr:
Version:
Dokument id:
3.6.4
Uppdragsnamn:
Skapat datum:
Sparat datum: 2010-04-01
I kök byts ledningar fram till diskbänk inklusive diskbänksblandare och
vattenlås. Rörinstallationer anpassas så att diskmaskin kan installeras
(droppskydd krävs). I de fall befintlig blandare uppfyller grundläggande krav,
kan befintlig blandare återmonteras. Stamledningar bekostas av BRF, byte av
blandare och vattenlås bekostas av BRH inom ramen för standardpaketet.
BESLUTSUNDERLAG
2009-01-23, rev 2010-03-24
14 (25)
Kulvertledningar i mark har inte statusbedömts, tidig avsmältning vintertid kan
indikera värmeläckage.
3.6.5
Individuell varmvattenmätning
Stämman har beslutat att förbereda installationerna så att system för mätning
och debitering av varmvatten för respektive lägenhet kan installeras.
Tomrör förläggs för framtida kommunikationstråd mellan läge för
tapppvattenmätare i slits i badrum fram till hallvägg (mot badrum) i de fall slits
ligger icke åtkomlig från hall. Där slits gränsar till hall görs ingen förberedelse
med tomrör.
Se separat rapport dat 2009-01-08.
3.7
El
3.7.1
Lägenheter
I samband med utbyte av rörinstallationer och renovering av badrum och
separat toaletter, berörs även elinstallationerna.
Befintlig golvvärme återinkopplas ej.
Som tillval kan installation av tvättmaskin, golvvärme, handdukstork, infällda
spotlights mm utföras. Golvvärme kommer enbart att vara aktuellt om
individuell mätning och debitering av el införs.
Uppdragsnamn:
Skapat datum:
Sparat datum: 2010-04-01
Inom lägenheter berörs i huvudsak endast elinstallationerna i badrum och
separata toaletter. Övriga elinstallationer utförs som tillval.
Inom standardpaketet installeras jordat vägguttag i badrum. I badrum och
separata toaletter installeras ny globarmatur, armaturen kan kvittas mot
installation av godkänt badrumsskåp med belysning. Övrig godkänd utrustning
såsom handdukstork, tvättmaskinsuttag mm återinkopplas. Installationerna
utförs infälld. Befintliga tomrör och dosor för framtida tvättmaskin behålls, kan
ev flyttas till nytt mer ändamålsenligt läge.
I kök demonteras och återmonteras elinstallationer som påverkas av stambytet.
Http://km.afconsult.com/projects/9618/Documents/Björken/02 Förutredning/Beslutsunderlag/Brf Björken Beslutsunderlag stambyte och
våtrumsrenovering, reviderad 2010-03-24 efter stämmobeslut.doc
Unr:
Version:
Dokument id:
Anslutning av tvättmaskin ordnas med vägguttag, eftersom dagens
tvättmaskiner och torktumlare levereras med stickpropp. Befintliga maskiner
förses med stickpropp. Om tillräckligt avstånd till vatten ej finns, ansluts
tvättmaskin i tät dosa.
BESLUTSUNDERLAG
2009-01-23, rev 2010-03-24
15 (25)
I övriga rum hanteras elinstallationer som ej påverkas av stambytet som tillval,
gäller även tex 3-fas installation i kök eller omdragning till jordad installation.
3.7.2
Lokaler och allmänna utrymmen
I lokaler demonteras och återmonteras elinstallationer som påverkas av
stambytet. Befintliga armaturer i källargångar, barnvagns- och cykelrum m fl
utrymmen byts till nya lysrörsarmaturer, i barnvagns- och cykelrum förses
belysningen med närvarostyrning via rörelsedeckare.
3.7.3
Installation av separata elmätare
Stämman kommer i vår (2010-04-21) att behandla frågan om att införa system
för mätning och debitering av el för respektive lägenhet. Installationerna
förbereds i stambytesprojektet så att debiteringssystemet kan sjösättas så snart
beslut är fattat och samtliga stammar och våtrum färdigställts.
Se separat rapport dat 2009-01-08.
3.8
Bygg
3.8.1
Lägenheter
Badrum och separata toaletter föreslås få oförändrad planlösning som standard.
Genom att istället välja plastmatta på golv och väggar, kan ca 7 500 kr exkl
moms per lägenhet sparas. Livslängden bör dock beaktas, räkna med 40 år för
kakel och klinker av god kvalitet, medan plastmatta har en teoretisk livslängd
om ca 20 år.
I separata toaletter förses golv och sockel med tätskikt och klinker typ Höganäs
Grynna 10x10 cm, valfritt mellan ett antal olika kulörer. Väggar och tak målas.
Bakom tvättställ 3 rader kakel som stänkskydd, valfritt mellan tre olika typer av
Http://km.afconsult.com/projects/9618/Documents/Björken/02 Förutredning/Beslutsunderlag/Brf Björken Beslutsunderlag stambyte och
våtrumsrenovering, reviderad 2010-03-24 efter stämmobeslut.doc
Unr:
Version:
Dokument id:
Många fönster som sitter i våta zonen i badrum bör renoveras eller bytas ut i
samband med våtrumsrenoveringen eftersom de är rötskadade. Renovering av
insida fönster (innerbåge) bekostas av BRH.
Uppdragsnamn:
Skapat datum:
Sparat datum: 2010-04-01
Inom ramen för standardpaketet förses väggar och golv i badrum med nytt
tätskikt, ny golvbeläggning av klinker typ Höganäs Grynna 10x10 cm, valfritt
mellan ett antal olika kulörer. Ny väggbeklädnad av kakel 15x15 cm upp till
tak, valfritt mellan tre olika typer av vit platta (blank, matt och vågig). Tak
målningsbehandlas. Dörrfoder byts till nya i trä samt målas. Befintliga eller nya
sakvaror såsom badrumsskåp och beslag demonteras och återmonteras.
BESLUTSUNDERLAG
2009-01-23, rev 2010-03-24
16 (25)
vit platta (blank, matt och vågig). Dörrfoder byts till nya i trä samt målas. Byte
av badrumsdörr hanteras som tillval. Befintliga eller nya sakvaror såsom
badrumsskåp och beslag demonteras och återmonteras.
Även i wc kan golv förses med plastmatta som standard, detta spar ca 1 000 kr
exkl moms per toalettrum.
3.8.2
Allmänna utrymmen och lokaler
Unr:
Version:
Dokument id:
Uppdragsnamn:
Skapat datum:
Sparat datum: 2010-04-01
Väggar, golv och tak återställs efter ingrepp i samband med installationsbytet.
Befintliga wc och städ i källaren renoveras, målning av väggar golv och tak,
samt nya installationer. Väggar och tak målas i cykel- och barnvagnsrum.
Http://km.afconsult.com/projects/9618/Documents/Björken/02 Förutredning/Beslutsunderlag/Brf Björken Beslutsunderlag stambyte och
våtrumsrenovering, reviderad 2010-03-24 efter stämmobeslut.doc
BESLUTSUNDERLAG
2009-01-23, rev 2010-03-24
4
17 (25)
Kalkylerade kostnader
Nedanstående produktionskostnad är överslagsmässigt framräknad och baseras
på erfarenhetskostnader från tidigare genomförda projekt. I
produktionskostnaden ingår samtliga kostnader som belastar
ombyggnadsprojektet, även så kallade byggherrekostnader. Med
byggherrekostnader avses moms, indexuppräkning, konsultkostnader,
besiktningskostnader, myndighetskostnader och finansieringskostnader såsom
uttag av pantbrev och räntor på byggkreditiv. I detta fall har
byggherrekostnaderna uppskattats till 40 % av ett kalkylerat entreprenörspris.
I kalkylen har hänsyn inte tagits till positiva effekter av renoveringen såsom
minskad energi- och vattenförbrukning, minskade försäkringspremier, samt
minskade kostnader för löpande underhåll och vattenskador.
4.1
Produktionskostnad
Produktionskostnad för ovanstående åtgärdsprogram beräknas till 65 miljoner
kronor inklusive moms. Konjunkturläget vid tiden för upphandling påverkar
prisnivån, spännvidden mellan olika företag kan också vara stor.
Kalkylen består av de kostnader som både BRF och BRH skall stå för och är
baserad på nytt porslin, nya blandare samt kakel och klinker. Byte av stammar i
kök och wc ingår. Vid enklare utförande dvs återmontering av porslin och
blandare, plastmatta på golv och vägg kan kostnaden minska med upp till ca
15 000 kr exkl moms per lägenhet.
Stämman har beslutat om delad finansiering. Som beskrivits tidigare (sid 10)
står BRF för de kostnader som föreningen ansvarar för och respektive boende
för de kostnader för vilka man som innehavare enligt stadgar och
bostadsrättslagen bär ansvar för.
Projektet kommer att upphandlas kollektivt för att få maximala
samordningsfördelar och gemensam styrning med så få tekniska avvikelser som
möjligt. Boende erbjuds ett standardpaket, vilket beskrivits tidigare, där en
komplett våtrumsrenovering med erforderliga tät- och ytskikt, porslin och
blandare mm ingår. BRF kommer att sköta administrationen av detta
standardpaket, för att minimera hantering och administration för entreprenören.
Http://km.afconsult.com/projects/9618/Documents/Björken/02 Förutredning/Beslutsunderlag/Brf Björken Beslutsunderlag stambyte och
våtrumsrenovering, reviderad 2010-03-24 efter stämmobeslut.doc
Uppdragsnamn:
Skapat datum:
Sparat datum: 2010-04-01
Finansiering
Unr:
Version:
Dokument id:
4.2
BESLUTSUNDERLAG
2009-01-23, rev 2010-03-24
18 (25)
Tillval utanför standardpaketet administreras av entreprenören eller av
beställaren tillsatt projektkoordinator.
4.2.1 Delad finansiering
Kostnad för stambyte och våtrumsrenovering för föreningen under
avskrivningstiden:
Omfattning
Investering Brf per lägenhet:
Avskrivning 40 år:
Ränta 4%, år 1
Summa kostnad per månad år 1,
vid 4% rta*:
Brf
120 000 kr
200 kr
400 kr
Brh
80 000 kr
150 kr
250 kr
Total kostnad
200 000 kr
600 kr
400 kr
1000 kr
Unr:
Version:
Dokument id:
Uppdragsnamn:
Skapat datum:
Sparat datum: 2010-04-01
Annan avskrivningstid, kalkylränta eller hypotekslån innebär annan
månadskostnad. Detta är enbart ett räkneexempel med rak avskrivning, som ej
heller tar hänsyn till andra faktorer såsom avsättning till inre fond, kostnader för
skador, försäkringspremier, energi odyl. Värme och ventilationsprojekten är ej
medräknade i ovanstående kalkyl.
Http://km.afconsult.com/projects/9618/Documents/Björken/02 Förutredning/Beslutsunderlag/Brf Björken Beslutsunderlag stambyte och
våtrumsrenovering, reviderad 2010-03-24 efter stämmobeslut.doc
BESLUTSUNDERLAG
2009-01-23, rev 2010-03-24
19 (25)
Bilaga 1
Exempel på hantering av utrustning i kök, badrum och separat toaletter i
samband med stambyte
Utrustning
Hantering inom ramen för det
standardpaket som bekostas av
boende
Elektrisk golvvärme
Befintlig golvvärme rivs, ersätts ej på
förenings bekostnad. Ny golvvärme
hanteras som tillval. Enbart i det fall
individuell mätning och debitering av
el införs.
Vägguttag
Nytt jordat vägguttag installeras i
badrum inom ramen för
standardpaketet.
Elektrisk handdukstork
Befintlig handdukstork i badrum
återmonteras med dold elmatning. Ny
handdukstork hanteras som tillval.
Elanslutning för tvättmaskin
Befintlig elanslutning för tvättmaskin
ersätts med nytt infällt vägguttag.
Anslutning utförs med stickpropp.
Nytt uttag hanteras som tillval.
Belysning i badrum och separata
toaletter
Ny globarmatur installeras. Som
alternativ kan befintligt eller nytt
badrumsskåp med belysning
monteras, utan extra kostnad.
Undertak med infällda spottar
Befintligt undertak återställs utan
kostnad, nytt undertak med spottar
som tillval.
Uppdragsnamn:
Skapat datum:
Sparat datum: 2010-04-01
El
Tvättställ, tvättställskommoder
Befintliga tvättställ byts till nya med
ettgreppsblandare i standardpaketet,
om medlem vill ha befintligt tvättställ
Http://km.afconsult.com/projects/9618/Documents/Björken/02 Förutredning/Beslutsunderlag/Brf Björken Beslutsunderlag stambyte och
våtrumsrenovering, reviderad 2010-03-24 efter stämmobeslut.doc
Unr:
Version:
Dokument id:
VVS
BESLUTSUNDERLAG
2009-01-23, rev 2010-03-24
20 (25)
kvar, byts blandaren till ny utan
kostnad eller kostnadsreduktion. I de
fall blandaren motsvarar den nya,
tillfaller den avgående kostnaden
medlemmen för andra tillval.
Toalett
Befintliga toaletter byts till nya
golvstående med 2-lägesspolning i
standardpaketet, om befintlig toalett
är i skick motsvarande de nya och
medlem vill få den återmonterad,
tillfaller avgående kostnad
medlemmen för andra tillval.
Vägghängd toalett
Hanteras som tillval.
Badkar/duschväggar
Boende får fritt välja på badkar eller
duschväggar av glas utan extra
kostnad inom standardpaketet. Om
inget av detta väljs tillfaller avgående
kostnaden medlemmen för andra
tillval.
Anslutning för tvättmaskin
Befintlig anslutning för tvättmaskin
rivs. Dosor och tomrör behålls, flyttas
ev till nytt ändamålsenligt läge.
Ny radiator alternativt handdukstork
ansluten till värmesystemet monteras
inom standardpaketet.
Värme i separata toaletter
Ingen åtgärd.
Bygg
Planlösning i badrum och separata
toaletter
BRH står inom ramen för
standardpaketet för renovering av
badrum och separata toaletter i
utförande lika befintlig alternativt
ursprunglig planlösning. Ändring av
planlösning hanteras som tillval, i de
fall det är tekniskt möjligt, t ex
Http://km.afconsult.com/projects/9618/Documents/Björken/02 Förutredning/Beslutsunderlag/Brf Björken Beslutsunderlag stambyte och
våtrumsrenovering, reviderad 2010-03-24 efter stämmobeslut.doc
Unr:
Version:
Dokument id:
Värme i badrum
Uppdragsnamn:
Skapat datum:
Sparat datum: 2010-04-01
Kallvatten och spillvattenuttag för
tvättmaskin hanteras som tillval.
BESLUTSUNDERLAG
2009-01-23, rev 2010-03-24
21 (25)
Där stam står så att kakel i kök
behöver rivas (ovanligt), kommer
kaklet att rivas i sin helhet och
ersättas av nytt standardkakel i tre
rader lika badrum. Andra val hanteras
som tillval eller tillhandahålls av
medlem, avgående kostnad för icke
utnyttjade av standardplattor tillfaller
medlemmen för andra tillval (ev
överskott utbetalas ej).
Ombyggnad av kök
Tillval, pris på nytt standardkök tas in
i samband med upphandling
Kakel och klinkers i badrum
Befintliga ytskikt i badrum rivs och
ersätts av nya keramiska plattor på
golv och väggar upp till tak, bekostas
av BRH inom ramen för
standardpaketet. Andra val hanteras
som tillval.
Kakel och klinkers i separata toaletter
Standardklinkers på golv, tre rader
standardkakel på vägg ovanför
tvättställ, målade väggar och tak,
bekostas av BRH inom ramen för
standardpaketet. Andra val hanteras
som tillval.
Krokar, toalettpappershållare, spegel,
hyllor och skåp
Demontering och återmontering av
befintlig eller ny tillhandhållen
(komplett och ihopmonterad)
utrustning ingår utan kostnad. Nya
sakvaror hanteras som tillval.
Demonterad utrustning som skall
återmonteras (wc, tvättställ, skåp,
krokar, mm)
Entreprenören demonterar och
återmonterar, medlemmen ansvarar
för att varorna förvaras i lägenheten
samt att de passar och är godkända att
återmontera (t ex elsäkerhet).
Http://km.afconsult.com/projects/9618/Documents/Björken/02 Förutredning/Beslutsunderlag/Brf Björken Beslutsunderlag stambyte och
våtrumsrenovering, reviderad 2010-03-24 efter stämmobeslut.doc
Unr:
Version:
Dokument id:
Kakel i kök
Uppdragsnamn:
Skapat datum:
Sparat datum: 2010-04-01
utbyggnad av dusch i separata
toaletter, som kommer att prissättas i
en tillvalslista som bilaga till
kontraktet.
BESLUTSUNDERLAG
2009-01-23, rev 2010-03-24
22 (25)
Bilaga 2
Bilder på föreslagen standardutrustning i badrum och separata toaletter
Toalett
Unr:
Version:
Dokument id:
Tvättställ
Uppdragsnamn:
Skapat datum:
Sparat datum: 2010-04-01
Tvättställsblandare
Http://km.afconsult.com/projects/9618/Documents/Björken/02 Förutredning/Beslutsunderlag/Brf Björken Beslutsunderlag stambyte och
våtrumsrenovering, reviderad 2010-03-24 efter stämmobeslut.doc
BESLUTSUNDERLAG
2009-01-23, rev 2010-03-24
23 (25)
Badkars och duschblandare
Duschanordning
Unr:
Version:
Dokument id:
Uppdragsnamn:
Skapat datum:
Sparat datum: 2010-04-01
Badkar
Http://km.afconsult.com/projects/9618/Documents/Björken/02 Förutredning/Beslutsunderlag/Brf Björken Beslutsunderlag stambyte och
våtrumsrenovering, reviderad 2010-03-24 efter stämmobeslut.doc
BESLUTSUNDERLAG
2009-01-23, rev 2010-03-24
24 (25)
Duschvägg i badrum med
fönster
Unr:
Version:
Dokument id:
Uppdragsnamn:
Skapat datum:
Sparat datum: 2010-04-01
Duschvägg i badrum utan
fönster
Http://km.afconsult.com/projects/9618/Documents/Björken/02 Förutredning/Beslutsunderlag/Brf Björken Beslutsunderlag stambyte och
våtrumsrenovering, reviderad 2010-03-24 efter stämmobeslut.doc
BESLUTSUNDERLAG
2009-01-23, rev 2010-03-24
25 (25)
Köksblandare
Kakel
Klinkers
Unr:
Version:
Dokument id:
Uppdragsnamn:
Skapat datum:
Sparat datum: 2010-04-01
Lars Sandberg, ÅF
Http://km.afconsult.com/projects/9618/Documents/Björken/02 Förutredning/Beslutsunderlag/Brf Björken Beslutsunderlag stambyte och
våtrumsrenovering, reviderad 2010-03-24 efter stämmobeslut.doc