Transcript Brf Lindholmsdockan, Göteborg Underhållsplan 2012-2041

Brf Lindholmsdockan, Göteborg
Underhållsplan 2012-2041
Innehållsförteckning
Underhållsplan, basuppgifter................................................................................................ 3
Introduktion ........................................................................................................................ 4
Underhållsplanens uppbyggnad ........................................................................................ 4
Vad är en underhållsplan? ................................................................................................ 5
Uppdragets omfattning .................................................................................................... 6
Arbetssätt ........................................................................................................................ 6
Besiktningsutlåtande/detaljinventering.................................................................................. 7
Övergripande fastighetsbeskrivning .................................................................................. 7
Tidigare utförda mer omfattande åtgärder ........................................................................ 7
Möjliga saneringsåtgärder: ............................................................................................... 7
Utlåtande ............................................................................................................................ 8
Grundläggning, dränering ................................................................................................ 8
Markanläggning, sophantering ......................................................................................... 8
Källare/föreningsutrymmen med tvättstuga, förråd, undercentraler m.m ............................ 9
Fasader, fönster och balkonger ....................................................................................... 10
Trapphus, entréer, övriga dörrar, hissar ........................................................................... 11
Värmeanläggning .......................................................................................................... 11
Vatten/avloppssystem ..................................................................................................... 12
Ventilation ..................................................................................................................... 12
El, elkraftssystem ........................................................................................................... 12
Tak, takdetaljer och vind ................................................................................................ 13
Myndighetsbesiktningar etc............................................................................................ 13
Slutkommentar .................................................................................................................. 14
Appendix:
Årssammanställning och nyckeltal år 1-30
Kostnader år 1 per byggdel
Kostnader följande år
Årskostnader per byggdel år 1-30
Kalkyl och mängdberäkning (Detaljinventering)
2
Underhållsplan, basuppgifter
Avseende Brf
Adress
Kund nr
Org. Nr
Upprättad datum
Lindholmsdockan
Stapelbädden 1-9, Kölsträckningen 1-8, Göteborg
5016
716409-5072
2012-02-01
Fastighetsuppgifter:
Fastighetsbeteckning
Byggnadsår
Ombyggnadsår
Byggnadstyp
Antal huskroppar
Antal våningar
Antal lägenheter
Antal lokaler
Garage
Tomtyta
Lägenhetsyta
Lokalyta
Yta A-temp
Lindholmen 8:1, Lindholmen 735:488
1991
Flerbostadshus friliggande
10 + 2 mindre
2-6
86
1
Helt garage under gård 61 pl.
iu
7566
855 (garage)
-
Byggnadstekniska uppgifter
Mark/undergrund
Grundläggning
Dränering
Stomme
Bjälklag
Yttertak
Vind
Fasad
Fönster
Balkonger
Hiss
Uppvärmning
Ventilation
Värmeåtervinning
Vattenledningar
Avloppsledningar
Elsystem
Kabel-TV
Bredband/internet
Avfallshantering
Berg
Plintar btg, pålning btg
Betong/stål m utfackning
Betong
Takstol/råspont/betongtegel, bandplåt
Kallvind lösullsisolering
Fasadtegel, träpanel
2+1 alu/trä
Btg fribärande
Hydraulhissar 4 st
Fjärrvärme
Mek frånluft F med lgh-aggregat för tilluft/vvx
”
Koppar 1990
Järn 1990
1990
Comhem
”
Sopsug 2 anläggningar
Upprättad av
SBC Sveriges BostadsrättsCentrum AB
Dan Andersson
Förvaltare Teknik
Tel. 031-745 46 73
[email protected]
3
Introduktion
Underhållsplanens uppbyggnad
Basfakta/introduktion
Här finns grundläggande uppgifter rörande fastigheten; antal lgh, ytor, mm, byggnadstekniska uppgifter, samt en introduktion till begreppet underhållsplan och planens användning.
Besiktningsutlåtande
I löpande text beskrivs de för byggnaden/byggnaderna gällande delarna och de av besiktningsmannen identifierade underhållspunkterna med bedömningar om intervall och kostnad.
Punkterna har inbördes ordnats i en logisk besiktningsordning.
Sammanställningar:
Årssammanställning och nyckeltal
I tabellen redovisas kostnader per byggdel det första året (kallat underhållsprogram), därefter
totalkostnader övriga år. Totalkostnad för perioden, årsgenomsnitt samt kostnad per kvadratmeter och år anges, exklusive samt inklusive för tillfället aktuell moms. Detta är enda
platsen där en kostnad inkluderar moms.
Kostnader innevarande år per byggdel
Visar årliga totalsummor för planerade underhållsåtgärder per byggdel under år 1.
Kostnader kommande år
Visar årliga totalsummor för underhåll under hela resten av perioden.
Årskostnader per byggdel
Visar kostnader per byggdel och år för hela perioden samt årskostnader.
Kalkyl och mängdberäkning (detaljinventering)
Indata från besiktning/beräkning förs in i den tabell som genererar diagrammen i sammanställningen. Här är byggnadsdelar sorterade enligt branschkod för fastighetsförvaltning (Aff).
Samtliga kostnader i underhållsplanen är satta i den prisnivå som gällde då planen upprättades. Alla kostnader anges exklusive moms bl.a. på grund av att momsen kan förändras vilket
skulle skapa tolknings- och uppdateringssvårigheter.
4
Vad är en underhållsplan?
Underhållsplanen är en uppsamling av information om byggnadsdelarnas åtgärdsbehov över
en viss vald tid, och kostnader för dessa. Underhållet i planen är av en återkommande och
förutsägbar art med en period av mer än ett år.
Planen för det yttre och periodiska underhållet är ryggraden i fastighetens långsiktiga ekonomiska planering.
SBC:s underhållsplan sträcker sig över en vald period, vanligen 10-30 år.
Syftet med underhållsplanen är att föreningen skall
– vara förberedd på kommande arbetsuppgifter
– kunna jämna ut slitaget och därmed underhållskostnaderna över husets livslängd
– känna till det årliga avsättningsbehovet
– skapa trygghet och en riktig och rättvis självkostnad för de boende över husets livslängd
– kunna följa upp och omprioritera åtgärder
– underlätta revisorns bedömning om lämplig storlek på fonderade medel och avsättningar
– kunna höja kreditvärdigheten.
Vem har nytta av underhållsplanen?
– Styrelsen: arbetsredskap för den långsiktiga underhållsplaneringen
– Förvaltaren: kom ihåg-lista och prioriteringsredskap
– Ekonomen: analysmaterial för finansieringsstrategi
– Revisorn: avstämningsmaterial vid kontroll av föreningens status
– Kreditgivaren: underlag vid kreditbedömning
– Bostadsköparen: informationsmaterial om framtida kostnadsläge och åtgärder.
Att utföra underhållet
Det rekommenderas att föreningen gör en årlig genomgång av fastigheten, en statusbesiktning, som varje gång stämmer av de åtgärder som dels förekommer i planen och som dels har
uppkommit i övrigt. Vid detta tillfälle omprioriterar man eventuellt planens prognos och skapar en skarp arbetsordning för året eller kommande år. Upphandlingar av större åtgärder görs
helst väl i förväg, gärna ett år, ibland mer.
När man arbetat på detta sätt ett par eller fler år, kan planen ha påverkats så att det ekonomiska utfallet ändrats eller behöver justeras i planen. Man gör då en uppdatering av hela underhållsplanen så att den stämmer med de nya förhållandena.
Förfrågningsunderlaget vid stora såväl som små upphandlingar är viktigt. Detta dels för att
kunna jämföra anbud och dels för att tidigt klargöra vad som skall gälla under entreprenaden.
Överraskningar kan annars bli kostsamma. Avtalsarbetet och projektledningen är också viktiga
delar där man ofta bör anlita professionell hjälp.
Beroende på åtgärden kan i ett tidigt skede ett förarbete och projektering vara aktuellt.
5
Uppdragets omfattning
SBC:s Tekniska avdelning har fått i uppdrag att för föreningens fastigheter upprätta en underhållsplan för byggnadernas yttre delar bl.a. omfattande yttertak, vindar, fasader inkl. fönster, mark, mm.
Dessutom bedöms ventilations- rör- och elanläggningar och den ekonomiska sammanställningen.
Observeras bör att endast periodiska underhållsåtgärder som behövs för att bibehålla byggnadernas standard, beständighet och utseende har noterats. Löpande och akut underhåll,
eller energisparåtgärder och andra standardhöjande åtgärder, har inte tagits med i sammanställningen. Gränsdragningen mellan dessa och det periodiska underhållet är dock ibland glidande.
Arbetsbeskrivningar som i detalj anger material och tillvägagångssätt för åtgärder ingår inte i
underhållsplanen, men kan göras av eller tillhandahållas av SBC.
Arbetssätt
En okulär platsbesiktning av fastigheten har gjorts. Representanter från föreningen har lämnat
erforderliga upplysningar. Information har även inhämtats från arkiv samt utomstående experter och branschrepresentanter.
Förebyggande underhåll
Följande åtgärder är ett urval över aktiviteter som i mån av förekomst bör utföras regelbundet/årligen för att minimera behovet av byte av byggnadsdelar samt sänka kostnaderna över
tiden. Kostnaderna för dessa aktiviteter ligger inom den normala driftsbudgeten. Åtgärderna
betecknas alltså inte som planerat underhåll inom underhållsplanen, förutom spolning av vatten/avloppsledningar.
Åtgärd
Rekommenderat intervall
Motionering av ventiler för värme- och tappvattensystem
1 år
Tillsyn och smörjning av beslag och gångjärn till fönster och dörrar
1 år
Kontroll av yttertak
1 år
Rengöring av hängrännor, takfotsrännor och stuprör
1 år
Rensning och tömning av dagvattenbrunnar
2 år
Spolning av avlopps-, dagvattens- och dräneringsledningar
10-15 år
Rengöring ventilationskanaler
10-15 år
6
Besiktningsutlåtande/detaljinventering
Detaljinventeringen redovisas per byggnad och byggdel med mängdberäkning och kostnadsbedömning. Alla kostnader och intervaller är uppskattade och bygger på erfarenheter och
statistik.
Samtliga kostnader inkluderar arbetskostnad och materialkostnad exklusive moms. Att
moms utelämnas beror på att indata är kopplat till olika delar av planen och då moms kan
förändras över tid försvårar detta uppdatering och läsning.
Övergripande fastighetsbeskrivning
Byggnaderna uppfördes 1990-91 av Riksbyggen, som bostadsrättsförening. Platsen är gammalt varvsområde och en fartygstorrdocka, idag marina, delar föreningen i två områden med
adresser Kölsträckningen och Stapelbädden. 10 hus är uppförda delvis på betongpålning och
gammal utfylld mark samt på berg i direkt anslutning till vattenbrynet.
Tidigare utförda mer omfattande åtgärder
1998-99
Grundförstärkning av hus 5 & 6
2008
Skrotning av berg
2010
Maskinbyte tvättstugor
Möjliga saneringsåtgärder:
Radon
Enligt uppgift mätt u.a.
Asbest
-
PCB
-
Bly
-
Biologiska
Inga indikationer
7
Utlåtande
Grundläggning, dränering
Byggnaderna i den östra delen, stapelbädden, är grundlagda med plintar på berg. Området
mot väster, kölsträckningen, har dels plintar på berg och dels – 2 hus närmast vattnet - betongpålning till olika djup, sannolikt till berg. En felaktig pålning av hus 5 och 6 har åtgärdats
genom garanti.
Två hus har källare under marknivå. Den östra delen har överbyggda utrymmen med gårdsbjälklag, främst garage.
Kajområdet delas av kommunen och brf. Kommunen äger ytterdelen ca 5m in. Det är oklart
om det i praktiken innebär ett underhållsansvar som kommer att belasta brf beträffande kajens fundament, den dag detta behöver åtgärdas. För närvarande antas ingen definierad åtgärd på detta inom plan, men man bör söka klarhet i frågan.
Föreningen äger också den inre hamnen vars östra del är en uppbyggd konstruktion med
ytskikt av asfalt. Fördjupad undersökning bör göras av underhållsbehov för kajfundamentet.
Ett begränsat belopp för påbörjad fondering i detta syfte medtas i planen, det är mycket svårt
att veta eventuell omfattning. Även den yttre bryggan omfattas.
Dränering utgör inte ett problem idag, livslängd beräknas till 50+ år och åtgärden tas inte
med i plan för närvarande.
2040 Begränsad åtgärd på kajfundament
ca 2 000 000kr
Markanläggning, sophantering
Brf har relativt stor markyta, bestående huvudsakligen av asfaltytor samt betongmarksten och
rabatter, vilka är uppbyggda med kantsten, betong o.dyl.
För vissa rabatter svarar enligt överenskommelse bostadsrättshavare eller förening i gemensamt arbete. Beträffande rabatter och trädgårdsanläggning i övrigt är det inte meningsfullt att
fastslå ett underhåll och intervall då detta är underkastat förändringar. Ett belopp sätts därför
av i plan för ianspråktagande efter behov vid ett par tillfällen. I detta innefattas justering av
marksten etc., dock inte asfalt. Trädgårdsåtgärder ligger även i kostnad för gårdsbjälklag.
Asfalt finns i den inre hamnen samt på gångar/vägar och parkeringar, ca 4000m2. Dessutom
asfalt i garaget ca 855m2. Omläggning och reparation läggs i plan till 20 % av bruttoytan.
Reparation av asfalt ligger även i det löpande underhållet och i omläggning av tätskikt gårdsbjälklag.
Gården norr om husen på kölsträckningen ligger på gårdsbjälklag över garage och förråd, ca
2000m2. Konstruktionen är betongvalv på balkar som spänner hela garagets bredd ca 15m.
Konstruktivt antas inte någon åtgärd krävas under perioden, men tätskiktet ovan bjälklaget
bör sannolikt förnyas efter ca 35-40 år för att förhindra vattenläckage och försämring av betongen.
Vid dockans norra ände finns en trappa upp till slottsberget som enligt uppgift fortsatt skall
finnas kvar, det antas i nuläget att brf har detta ansvar. Flera åtgärdsalternativ finns och en
djupundersökning bör utföras. Här antas en relativt begränsad renoveringsåtgärd med blästring av betongvägg och ståltrappa samt sprutbetong och målning + ny upphängning av ståltrappan. I detta fall antas ytterligare en åtgärd under perioden i samma storleksordning.
8
Berget på dockans västra sida är sprickigt och behöver enligt uppgift skrotas regelbundet. En
större åtgärd med pågjutning eller nät är en investering utanför underhållsplanen. Övrigt berg
har enligt uppgift inga liknande problem.
Sophantering med sopsugsanläggningar 2 st. Systemet har rör, 2 dockningsstationer och 10
tankar, ingen övrig mekanik etc. Det har varit vissa rostproblem i rör beroende på bakterieangrepp, vilket har lösts i Stapelbäddens anläggning med byte av rör och ny ventilation. Åtgärd
på båda anläggningarnas rör faller idag inom serviceavtal och tas därför inte med i planen då
kostnaden ligger löpande. Avtal löper tom 2015. Leverantör beräknar ca 25+ års livslängd för
installationen. Se över avtal med leverantör senast 2014.
Parkeringsplatser med motorvärmeuttag finns, 15 stolpar med dubbla uttag. Dessa bör enligt
uppgift åtgärdas och ett helt byte läggs in inom en 2-årsperiod, belopp kan tas i anspråk löpande om så önskas.
Linjemarkering av p-platser gäller i huvudsak garaget, de öppna har endast hörnmarkering.
2012/2038 Renovering trappa vid dockan
ca 250 000kr
2014/2037 Byte motorvärmaruttag
ca 90 000kr
2022/2037 Linjemarkering p-platser
ca 25 000kr
2017/2027/3027 Åtgärder trädgård/utemiljö/mark
ca 200 000kr
2017/2037 Reparation 10% asfalt
ca 160 000kr
2031 Omläggning tätskikt gårdsbjälklag
ca 4 000 000kr
Källare/föreningsutrymmen med tvättstuga, förråd, undercentraler m.m
Källare finns 2 st under hus 2 och 3. Dessa innehåller förråd och är aktiva skyddsrum. På stapelbädden är förråd i markplan under gårdsbjälklag. Föreningen har expedition, samlingsrum,
bastu, övernattningsrum m.m. på stapelbädden i markplan.
Målning av vägg/tak i förrådsutrymmen görs vanligen med långa intervall, ca 30-40 år. Renovering av föreningslokaler med ca 20 års intervall. Det finns även toaletter 2 st, målas i samband med övriga rum intervall 20 år.
Bastu från 1991 med 2 duschplatser, kaklade. Renoverad 2008. Hela anläggningen med panel, aggregat, duschar, ytskikt vägg etc. beräknas för ombyggnad/förnyelse efter ca 20 år,
belopp tas dock i anspråk vid behov.
Tvättstugor: 1 fristående hus på kölsträckningen samt 3 st mindre i husen på stapelbädden. I
det enskilda huset 4 tvättmaskiner samt i de mindre tvättstugorna 2 st. Totalt 4 torktumlare, 4
torkskåp samt 1 torkrum med kondensavfuktningsfläkt. Även 2 kallmanglar samt 2 värmeväxlare på torkskåp. Maskiners bytesintervall varierar, här definieras ett genomsnittligt basår
(2008) och en bedömd livslängd (15 år). Belopp tas i anspråk vid behov.
2023/2038 Nyinvestering maskinutrustning tvättstugor
ca 580 000kr
2026 Målning källarutrymmen
ca 40 000kr
2030 Renovering styrelserum mfl lokaler
ca 45 000kr
2030 Ombyggnad/renovering bastuavdelning
ca 200 000kr
2040 Renovering källare/toaletter mm
ca 20 000kr
9
Fasader, fönster och balkonger
I huvudsak är fasader fasadtegel, vissa mindre partier med träpanel finns i burspråk, samt
vissa plåtytor som dock kan räknas till tak.
Beträffande fasadtegel är långsiktiga underhållspunkter främst tegelfogar som med tiden
försämras och släpper igenom mer vatten.
Inga uppenbara problem med tegelfogar har ännu dykt upp. Hård vindbelastning kan ibland
arbeta loss delar av fasadteglet så att kramlor släpper och fog spricker.
Enligt uppgift skall vissa fasader ha problem med för litet avstånd mellan fasadtegel och mur
varvid bruksrester skapar fuktbryggor in i muren.
Över öppningar finns vanligen sk tegelbalkar (armering) som i vissa fall kan rosta; det är okänt
om detta kommer att yttra sig här. I sådant fall görs inventering längre fram och revidering av
plan.
För begränsade åtgärder på tegelfasad avsätts i planen ett belopp efter 40 år.
I fasad finns även mjukfogar, främst kring fönster, balkonger samt som dilatationsfogar i fasad. Dessa kommer sannolikt att behöva bytas till ca 50-100% under perioden. Planen antar
en åtgärd med 50% byte vid två tillfällen. Total längd mjukfog i fasad förutom fönster är
okänt, antas ca 4500 lpm totalt.
I fasad finns taksprång med panel och takfotstassar samt vissa skärmtak med träkonstruktion.
Målning av dessa kan göras i samband med åtgärd på mjukfogar med skylift.
Även dropplister och fönsterbleck av plåt i fasad, målas vid behov samtidigt.
Fönster är 2+1glas aluminium med insida trä. Ingående delar har olika livslängd avseende
espagnoletter, isolerkassetter, beslag, båge etc. Vissa enkla och stabila fönster som dessa kan
beräknas ha längre livslängd totalt på grund av reparerbarhet, det har dock visat sig att ca 50
år bör vara en kalkylgräns. Åtgärd med helt byte lämnas utanför planen i nuläget men ett
belopp för reparation sätts av efter 40 år. Detta kan röra sig om partiella byten av energikassetter, espagnoletter m.m. Det bör noteras att detta enligt stadgar vid tillfället kan vara den
enskilde medlemmens ansvar. Ca 750 fönster genomsnittlig storlek antas.
Balkonger fribärande betong, ca 65 st. Under perioden kan målning av undersidan bli aktuellt. Ovansida behöver inte målas, om detta ändå görs bör man samordna så att en riktig produkt används.
Balkongräcken vitlackad aluminium. Inga tydliga tecken på färgsläpp eller funktionsbrister.
Under 30 år kan dock målning av räcken behövas vid ett tillfälle.
Terrassbalkonger 2 st. med tätskikt av asfaltmassa/duk e.dyl. samt grustäckning. Ett tätskikt
har sedan byggnationen haft läckage och lagts om. Under perioden kan även den andra förväntas åtgärdas.
2015/2035 Omfogning mjukfogar fasad 100%
ca 450 000kr
2015/2035 Målning taksprång m.m. trä
ca 160 000kr
2015/2035 Målning plåt i fasad
ca 45 000kr
2022 Byte tätskikt 1 terrassbalkong
ca 75 000kr
2035 Åtgärd fönster 50 %
ca 1 500 000kr
2035 Åtgärd tegelfasader
ca 2 000 000kr
2030 Målning balkongräcken/undersida
ca 325 000kr
10
Trapphus, entréer, övriga dörrar, hissar
Brf har totalt 10 trapphus varav 4 är högre och innefattar hiss. Ingen åtgärd har gjorts sedan
1991 och skicket är normalt till gott. Normalintervall för målningsrenovering i skyddade lägen
ca 25 år. Väggar har dekormålning, golv är klinker eller terrazzobetong.
Enligt uppgift förekommer på vissa ställen att klinker reser sig något över vissa tidsperioder.
Det kan komma att innebära en riktad åtgärd men då behovet är oklart för närvarande utelämnas det.
Entrépartier i aluminium 1991, ca 14 st. Dörrar har försetts med brytskydd och uppges fungera bra. Dörrstängare byts med intervall ca 15 år, utförs löpande. Metallpartier har vissa svårigheter med reparation varför en begränsad livslängd trots allt finns, här antas ca 40 år.
Till diverse utrymmen samt mellan garage och trapphus, ståldörrar, ingen förväntad åtgärd
inom planen. Eventuell målning görs som löpande reparativt underhåll.
4 hydraulhissar från 1991. Hissarna har slutande korgdörr, dock inte talsyntes etc. som kommer att krävas under nytt hissdirektiv. Vissa sådana åtgärder kommer att behöva göras vid
större normuppfyllande ombyggnad av hissarna såsom motor, styrsystem, drivenhet etc.
Kostnad för detta räknas in i angiven kostnad för hiss.
Normal livslängd på hiss 5 vån i skyddade lägen är ca 30-40 år, därefter antas en större ombyggnad motsvarande nyinvestering.
Till garage 1 motordriven garageport. Till 2 garage som brukas av hamnförening 2 st manuella garageportar.
Motordriven port skall besiktigas enligt anslag på port. Normal brukstid för portar ca 25 år
som helhet, motor/drift något kortare. Manuella portar 20-30 år.
2017/2018 Renovering 5 trapphus
ca 250 000kr
2017 Byte garageport motordriven
ca 75 000kr
2020 Byte 2 manuella garageportar
ca 30 000kr
2027/2028 Reinvestering 2 hissar
ca 600 000kr
2031 Byte entrépartier
ca 280 000kr
Värmeanläggning
Uppvärmningen är fjärrvärme, anläggningens 2 undercentraler ägs till sin primärdel – t.o.m.
värmeväxlare - av Göteborgs energi. På sekundärsidan förekommande pumpar, termostater
och expansionskärl ägs av föreningen varför en beredskap för utbyte av dessa delar bör finnas.
Ingående delar har olika och varierande livslängd och är föremål för teknisk utveckling varför
det är svårt att prognostisera byten. En nyinvesteringskostnad läggs i plan vid ett tillfälle att
tas i anspråk vid behov.
Ledningar och radiatorer har en mycket svårbedömd hållbarhet, teknisk livslängd brukar anges till 80-100 år, men beroende på om man ofta byter vatten i systemen (p.g.a. läckage,
service eller dylikt), kan denna kortas avsevärt. Ventiler och termostater måste dock bytas mer
regelbundet, då skräp och avlagringar från systemet försämrar dessa delars funktion. Föreningens ventiler ca 800 st är i huvudsak från 1991, normalintervall för byte ca 8-15 år med
bortre gräns ca 20 år för fullgod funktion.
11
Föreningen har värmeledningar i mark på kölsträckningen, och på stapelbädden under gårdsbjälklag. Såvida det inte visar sig att dessa läcker värme och av den anledningen bör åtgärdas
förväntas inget underhåll för värmekulvert.
2013/2028 Byte termostatventiler
ca 410 000kr
2022 Nyinvestering undercentraler fjärrvärme
ca 240 000kr
Vatten/avloppssystem
Stamledningar för avlopp är i källare där de är synliga av järn. Vattenledningar koppar/järn.
I dagsläget antas ingen samlad större åtgärd behövas på VA-stammar under perioden.
Servisledningar för avlopp och ingående servis för vatten kan påverkas av markrörelser men
betraktas i så fall som akut underhåll.
Avloppspumpar 2 st finns, av typ kvarnhjulspumpar. Serviceintervall normalt 2 ggr/år. Genomsnittligt bytesintervall ca 15 år.
2018/2033 Byte 2 avloppspumpar
ca 50 000kr
Ventilation
Ventilation är mekaniskt frånluftssystem F kombinerat med forcerad tilluft med värmeåtervinning. Frånluft har fläktar på vind och varje lägenhet har tilluft/vvx i eget aggregat.
Livslängd på fläktar och andra små enkla motorer varierar stort. Trots att inte alla fläktar är
slut kan det tänkas att ett byte innefattar samtliga om man tvingas byta systemfabrikat på
grund av att reservdelar inte finns eller om man gör vinst genom en samlad åtgärd.
Belopp för ventilationsaggregat läggs här som en samlad kostnad för ett fullständigt byte
under 30 år. Beloppen tas i anspråk löpande eller som samlad entreprenad.
2021 Byte ventilationsaggregat 100%
ca 3 140 000kr
El, elkraftssystem
Utbyte av enskilda armaturer såsom belysning fasader eller trappuppgången, ligger med i
summorna för övrigt underhåll dessa ytor. Normalt byter man ut föråldrade armaturer i samband med ommålning t ex.
Armaturer på stolpe 10 st är bytta. Belysningspollare 30 st, ingen förväntad periodisk åtgärd i
nuläget.
Elsystem generellt är 1991, ingen förväntad periodisk åtgärd för dragningar inomhus. För
markdragningar och ledning i stolpe etc. kan åtgärd med viss omdragning bli aktuellt beroende på utförande. Förs in vid framtida tillfälle efter indikation.
12
Tak, takdetaljer och vind
Takläggning betongtegelpannor på råspont 1991, samt bandplåt lackad aluminium 1991.
Skick på ytskikt (pannor, plåt) normalt till gott. Underlagets papp/läkt har inte kunnat ses.
Normalintervall för omläggning av pannor sätts vanligen av papp/läkt till ca 30-40 år beroende på utsatthet, taklutning (förkortas vid låg lutning) etc. Detta bör dock så småningom undersökas genom fördjupad takinspektion om ca 5 år. Planen antar omläggning av pannor
efter 35/36 år, ingen omläggning av plåt utan enbart målning.
Skick på plåtens färgskikt är bättre än förväntat taget generella väderförutsättningar, aluminiumplåten är fabrikslackad med en uv-beständig lack. På aluminiumplåt är målningen under
lång tid en rent estetisk åtgärd då plåten inte tar större skada omålad. Efter ommålning får
man normala ommålningsintervaller varför det kan finnas en poäng med att dra ut det första
intervallet under längre tid. Då skicket är gott ännu efter 20+ år antas ommålning efter 30 år,
detta får vid behov revideras längre fram.
Taksäkerhet/tillgänglighet är tillgodosedd.
Takavvattning hängrännor och stuprör galv/lack. Dessa är bitvis i dåligt skick men byts samlat
först vid takomläggning. Fram till dess löser man uppkomna brister genom regelbunden uppsikt och löpande byte av delar. Belopp för takomläggning innefattar avvattning.
2021 Målning plåt på tak
ca 580 000kr
2026 Takomläggning Stapelbädden
ca 1 200 000kr
2027 Takomläggning Kölsträckningen
ca 1 500 000kr
Myndighetsbesiktningar etc.
OVK (obligatorisk ventilationskontroll): intervall för system med från- och tilluft är 3 år.
2013/2016/2019/2022/2025/2028/2031/2034/2037/2040 OVK
ca 30 000kr
Energideklaration: utförs med intervall 10 år. Pris förväntas gå ned i fortsättningen.
2019/2029/2039 Energideklaration
ca 20 000kr
Tryckkärl: fastighetsägares kontrollansvar
Systematiskt brandskyddsarbete: löpande, årligen
Lekplatsbesiktning: årligen för lekredskap
Motordrivna portar: 2 år
Observera att även andra besiktningar kan vara föranledda.
13
Slutkommentar
Enligt tabell Årssammanställning och nyckeltal framgår det att föreningen under periodens 30
år har kostnader på ca 982 000 kr i snitt/år, vilket ger en kostnad på ca 130 kr/m2 och år.
Årskostnaderna ligger över median (median är ca 86, högt kostnadsläge ca 218) i statistik
över kostnader för periodiskt underhåll. Erfarenhetsmässigt kan sägas att snittkostnad för
liknande bostadsrättsföreningar i Göteborgstrakten snarare är ca 100-150kr/ m2 och år. Kostnaden är alltså normal .
Då föreningen inom sitt underhållsansvar har vissa delar med en osäkerhetsfaktor bör man
beakta att förhållandet mellan kostnader för planerat underhåll och akut/löpande kan vara
annorlunda än normalt. Ofta anger man som en tumregel detta förhållande till 70/30 där 70
är planerat underhåll. Brf kan överväga att planera för en större andel akut underhåll.
Siffrorna anger den bedömda kostnaden för fastighetens underhåll utslaget över hela perioden, och visar den avsättningsnivå som krävs för att täcka det beskrivna underhållet. Hur föreningen utifrån individuella förutsättningar väljer att följa underhållsplanen eller finansiera
åtgärderna, är en fråga för teknisk och ekonomisk förvaltning.
Det är inte nödvändigt att föreningen vid varje tillfälle skall klara att finansiera underhållet
med enbart egna medel. Olika system och kombinationer mellan lån och avsatta medel är
tänkbara. Strategin beträffande finansiering av underhåll görs i samråd med ekonomisk förvaltare och utifrån parametrar som bl.a. lånemöjligheter, ränteläge, avskrivningar m.m.
Den årliga avsättningen måste varje år indexuppräknas för att reparationsdagens kostnadsläge skall nås. För närvarande rekommenderas byggprisindex/faktorprisindex eller ett
genomsnitt av detta. Idag är dessa ca 4-5 %.
Det är också väsentligt att underhållsplanen används aktivt, d.v.s. att den revideras och genomgås årligen, då förutsättningar ändras över tiden.
Beträffande statligt stöd till det framtida underhållet, har det nu gällande bidragssystemet
tagit bort möjligheten att få förmånliga statliga räntebidrag i de flesta fall. Detta medför att
föreningen själva till skillnad från den enskilde medlemmen i regel måste bekosta alla underhållsåtgärder fullt ut.
SBC
Sveriges BostadsrättsCentrum AB
Dan Andersson
14
Appendix
Brf Lindholmsdockan
30 år
Årssammanställning och nyckeltal
År
2012
Byggdel
UNDERHÅLLSPROGRAM ÅR 1
Trappor utomhus betong
UNDERHÅLLSPLAN
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2025
2026
2027
2028
2029
2030
2031
2033
2034
2035
2037
2038
2039
2040
Kostnad
250 000
442 800
90 000
655 000
30 300
685 000
300 000
50 300
30 000
3 723 000
369 800
578 000
30 300
1 220 000
2 870 000
442 800
20 000
570 000
4 310 300
50 000
30 300
3 405 000
504 800
828 000
20 000
2 050 300
Totalt för perioden
Genomsnitt per år under perioden
Underhållskostnad per m² bo- och lokalyta och år för perioden
23 556 000
785 200
104
Totalt för perioden inkl moms
Genomsnitt per år under perioden inkl moms
Underhållskostnad per m² bo- och lokalyta och år inkl moms
29 445 000
981 500
130
Kostnader per byggdel år 1
300 000
250 000
200 000
Belopp
150 000
100 000
50 000
0
Trappor utomhus betong
Byggdel
Kostnader följande år
5 000 000
4 500 000
4 000 000
3 500 000
3 000 000
Belopp
2 500 000
2 000 000
1 500 000
1 000 000
500 000
0
2040
2039
2038
2037
2036
2035
2034
2033
2032
2031
2030
2029
2028
2027
2026
2025
2024
2023
2022
2021
2020
2019
2018
2017
2016
2015
2014
2013
2012
År
Årskostnader per byggdel
K
Byggdel
Träd, buskar, häckar och rabatter
2012
2013
2014
2015
2016
Ytor av sten, tegel, betongplattor och asfalt
Fast utrustning på tomtmark
2017
200 000
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024 2025
2026
2027
200 000
2028
2029
2030
160 000
2031
2032 2033
2034
2035
4 000 000
250 000
160 000
Fasaddelar & detaljer
495 000
2037
200 000
2038
2039
2040
160 000
24 500
Yttertak, skärmtak od
2036
24 500 250 000
583 000
1 164 000 1 470 000
160 000
2 495 000
Balkonger
75 000
325 000
Fönster & fönsterdörrar
750 000
Entréer, Dörrar & portar
75 000
30 000
280 000
Tvättstuga
32 000
Korridor/Korridorer
8 000
Förråd
8 000
Bastu
200 000
Övriga rum
8 000
Trapphus
45 000
250 000 250 000
Övrig lokalutrustning
20 000
Husgrunder
2 000 000
Vatten & Avlopp (VA)
Värmesystem
50 000
50 000
412 500
240 000
Luftbehandlingssystem
412 500
3 140 000
Övrig elutrustning
90 000
90 000
Hiss
1 200 000
Tvättstugsinstallationer
Myndighetsbesiktningar / -anmälningar
Summa
578 000
30 300
30 300
50 300
30 300
250 000 442 800 90 000 655 000 30 300 685 000 300 000 50 300 30 000 3 723 000 369 800 578 000
578 000
30 300
30 300 20 000
30 300
30 300 1 220 000 2 870 000 442 800 20 000 570 000 4 310 300
30 300
50 000 30 300 3 405 000
30 300
20 000
30 300
504 800 828 000 20 000 2050300
Underhållsplan Brf Lindholmsdockan
Detaljinventering per byggnad och byggdel
Samtliga kostnader är exkl moms
Konto
Pos
Byggdel
T1
UTEMILJÖ
T1.1
Vegetationsytor
T1.12
Träd, buskar, häckar och
rabatter
T1.123 Planteringar/rabatter/mark
T1.123 Planteringar/rabatter/mark
T1.123 Planteringar/rabatter/mark
T1.2
Markbeläggningar
T1.21
Ytor av sten, tegel,
betongplattor och asfalt
T1.215 Asfalt
T1.215 Asfalt
T1.222 Tätskikt ovan garage
T1.3
Fast utrustning på tomtmark
T1.315
T1.315
T1.33
T1.33
Trappor utomhus betong
Trappor utomhus betong
Linjemarkering P-platser
Linjemarkering P-platser
T2
BYGGNAD UTVÄNDIGT
T2.1
Yttertak, skärmtak od
Takbeklädnad - Plåt
Takbeklädnad - Betongpannor
Takbeklädnad - Betongpannor
Undertak - Takfot
Undertak - Takfot
T2.2
Fasader
T2.21
Fasaddelar & detaljer
Åtgärd
Renovering
Renovering
Renovering
Underhåll
Underhåll
Rivn. och
Renovering
Renovering
Målning
Målning
Målning plåt
Omläggning
Omläggning
Målning
Målning
Mängd
1
1
1
Enhet
st
st
st
400 m²
400 m²
2000 m²
1
1
70
70
st
st
st
st
1166
1225
970
800
800
m²
m²
m²
lm
lm
Á-Pris
(Kronor)
200 000
200 000
200 000
Kostnad
(Kronor)
Åtgärdat
senast
Norm.
Förslag
Ändring
livsåtgärdsår åtgärdsår
längd
200 000
200 000
200 000
10
10
10
2017
2027
2037
400
160 000
400
160 000
2 000 4 000 000
40
40
35
2017
2037
2031
250 000
250 000
24 500
24 500
25
25
15
15
2012
2038
2022
2037
500
583 000
1 200 1 470 000
1 200 1 164 000
200
160 000
200
160 000
10
40
40
40
40
2021
2027
2026
2015
2035
250 000
250 000
350
350
Status vid
bes
Anmärkning
10%
10%
Kölsträckningen
Stapelbädden
Underhållsplan Brf Lindholmsdockan
Detaljinventering per byggnad och byggdel
Samtliga kostnader är exkl moms
Konto
Pos
Tegel
Fönsterplåt
Fönsterplåt
Fogar - Dillfog - Elementfasad
Fogar - Dillfog - Elementfasad
T2.22
1
1125
1125
4500
4500
st
m
m
m
m
Målning
Renovering
65
1
st
st
5 000
75 000
Renovering
150
st
14
2
1
Målning
Omfogning/tvättnin
Målning
Målning
Byte
Byte
Á-Pris
(Kronor)
Kostnad
(Kronor)
2 000 000 2 000 000
40
45 000
40
45 000
100
450 000
100
450 000
Åtgärdat
senast
Norm.
Förslag
Ändring
livsåtgärdsår åtgärdsår
längd
Anmärkning
40
20
20
40
40
2035
2015
2035
2015
2035
Preliminärt belopp begränsad åtg. fogar etc.
325 000
75 000
30
40
2030
2022
Omläggning tätskikt
5 000
750 000
60
2035
Ca 20%
st
st
st
20 000
15 000
75 000
280 000
30 000
75 000
30
15
25
2031
2020
2017
4
st
8 000
32 000
20
2026
Målning
1
st
8 000
8 000
30
2026
Målning
1
st
8 000
8 000
30
2026
Byte
1
st
200 000
200 000
35
2030
Målning
Målning
1
1
st
st
8 000
45 000
8 000
45 000
30
30
2026
2030
Fönster & fönsterdörrar
Fönster - Metall
T2.24
Enhet
Åtgärd
Balkonger
Helgjuten
Terrasser
T2.23
Mängd
Byggdel
Entréer, Dörrar & portar
Entréparti - Aluminium
Garage Port
Garage Port motordriven
T3
BYGGNAD INVÄNDIGT
T3.2
Gemensamma utrymmen
Tvättstuga
Tak/vägg tvättstuga
Korridor/Korridorer
Tak & vägg
Förråd
Tak & vägg
Bastu
Panel/golv/dusch/aggregat
Övriga rum
Tak & vägg
Styrelserum mm
Trapphus
Byte
Byte
Byte
Status vid
bes
Underhållsplan Brf Lindholmsdockan
Detaljinventering per byggnad och byggdel
Samtliga kostnader är exkl moms
Konto
Pos
Byggdel
Tak och väggar
Tak och väggar
Övrig lokalutrustning
WC-stol och tvättställ
T3.4
T4
VA, VVS, KYL-, OCH
PROCESSMEDIESYSTEM
T4.1
VA-, Värme, fjärrkylnät
Vatten & Avlopp (VA)
Avloppspumpar
Avloppspumpar
Enhet
Á-Pris
(Kronor)
Kostnad
(Kronor)
Åtgärdat
senast
Norm.
Förslag
Ändring
livsåtgärdsår åtgärdsår
längd
Målning
Målning
5
5
st
st
50 000
50 000
250 000
250 000
20
20
2017
2018
Byte
2
st
10 000
20 000
40
2040
Underhåll
1
st
2 000 000 2 000 000
80
2040
Byte
Byte
2
2
st
st
25 000
25 000
50 000
50 000
15
15
2018
2033
Byte
Byte
Byte
2
750
750
st
st
st
120 000
550
550
240 000
412 500
412 500
25
15
15
2022
2013
2028
Byte
Byte
14
86
st
st
40 000
560 000
30 000 2 580 000
30
30
2021
2021
Byte
Byte
15
15
st
st
25
25
2014
2037
Värmesystem
Fjärrvärmecentral
Radiatorventiler
Radiatorventiler
T4.7
Mängd
Anmärkning
Snittkostnad
Snittkostnad
Husgrunder
Underbyggnad kajer
T4.6
Åtgärd
Luftbehandlingssystem
Frånluftsfläkt - Tak
FTX
T5
ELSYSTEM
T5.1
Elkraftsystem
Övrig elutrustning
Motorvärmare
Motorvärmare
T7
TRANSPORTSYSTEM
T7.2
Hiss
6 000
6 000
90 000
90 000
Preliminärt belopp begränsad åtgärd
Status vid
bes
Underhållsplan Brf Lindholmsdockan
Detaljinventering per byggnad och byggdel
Samtliga kostnader är exkl moms
Konto
Pos
Byggdel
Hiss - Helhet
Hiss - Helhet
Åtgärd
Ombyggnad/
Renovering
Ombyggnad/
Renovering
Mängd
Enhet
Á-Pris
(Kronor)
Kostnad
(Kronor)
Åtgärdat
senast
Norm.
Förslag
Ändring
livsåtgärdsår åtgärdsår
längd
2
st
300 000
600 000
35
2027
2
st
300 000
600 000
35
2027
10
10
4
4
4
1
2
4
1
2
2
2
st
st
st
st
st
st
st
st
st
st
st
st
31 000
31 000
25 000
25 000
24 000
24 000
14 000
24 000
24 000
14 000
10 000
10 000
310 000
310 000
100 000
100 000
96 000
24 000
28 000
96 000
24 000
28 000
20 000
20 000
12
12
12
12
12
12
30
12
12
30
30
30
2023
2038
2023
2038
2023
2023
2023
2038
2038
2038
2023
2038
1
1
1
7566
7566
7566
7566
7566
7566
7566
st
st
st
m²
m²
m²
m²
m²
m²
m²
20 000
20 000
20 000
4
4
4
4
4
4
4
20 000
20 000
20 000
30 300
30 300
30 300
30 300
30 300
30 300
30 300
10
10
10
3
3
3
3
3
3
3
2019
2029
2039
2013
2016
2019
2022
2025
2028
2031
T7.82 Tvättstugsinstallationer
Tvättmaskin
Tvättmaskin
Torktumlare
Torktumlare
Torkskåp - Större
Luftavfuktare
Kallmangel
Torkskåp - Större
Luftavfuktare
Kallmangel
Värmeväxlare
Värmeväxlare
A7.4
Myndighetsbesiktningar / anmälningar
375
375
375
378
378
378
378
378
378
378
Energideklaration
Energideklaration
Energideklaration
OVK-besiktning - FTX
OVK-besiktning - FTX
OVK-besiktning - FTX
OVK-besiktning - FTX
OVK-besiktning - FTX
OVK-besiktning - FTX
OVK-besiktning - FTX
Byte
Byte
Byte
Byte
Byte
Byte
Byte
Byte
Byte
Byte
Byte
Byte
Upprätta rapport
Upprätta rapport
Upprätta rapport
Besiktning
Besiktning
Besiktning
Besiktning
Besiktning
Besiktning
Besiktning
Anmärkning
Status vid
bes
Underhållsplan Brf Lindholmsdockan
Detaljinventering per byggnad och byggdel
Samtliga kostnader är exkl moms
Konto
Pos
378
378
378
Byggdel
OVK-besiktning - FTX
OVK-besiktning - FTX
OVK-besiktning - FTX
Åtgärd
Besiktning
Besiktning
Besiktning
Mängd
Enhet
7566 m²
7566 m²
7566 m²
Á-Pris
(Kronor)
Kostnad
(Kronor)
4
4
4
30 300
30 300
30 300
Åtgärdat
senast
Norm.
Förslag
Ändring
livsåtgärdsår åtgärdsår
längd
3
3
3
2034
2037
2040
Anmärkning
Status vid
bes
SBC har arbetat inom bostadsrättsområdet sedan 1921. Idag sköter vi
förvaltningen åt små och stora bostadsrättsföreningar över hela landet – med erfarna
och kompetenta medarbetare inom ekonomi, teknik och juridik.
Lägg grunden till en förvaltning med önskat resultat!
Välkommen att kontakta närmaste SBC-kontor eller vår centrala Kundtjänst
med öppettider måndag-fredag kl 07.00-21.00 på tel 0771-722 722.
Mycket information hittar du även på www.sbc.se
www.sbc.se
Stockholm tel vxl: 08-775 72 00 – Göteborg tel vxl: 031-745 46 00 – Malmö tel vxl: 040-622 67 70
Uppsala tel vxl: 018-65 64 70 – Västerås tel vxl: 021-38 25 00 – Sundsvall tel vxl: 060-600 80 00