Transcript Besiktningsprotokoll

1
Rune Karlsson
HMP Karlsson’s Bygg AB
Byggnadsteknisk besiktning av hus
i samband med försäljning
Kårehamnsvägen 74, Köpingsvik
20130722-1330
Fastighetsbeteckning
Kommun
Besiktningsdatum
Kårehamn 2:5
Borgholms kommun
2013-07-22
Uppdragsgivare
Besiktningsman
Bertil Degermans Dödsbo
Rune Karlsson
Närvarande
Väder
HMP Karlsson’s Bygg
Folbergagatan 35
387 91 Borgholm
22 grader + och sol
Besiktningsman
Rune Karlsson
Organisationsnr: 556738 – 6544
Telefon nr: 0703-17 09 21
2
Besiktningsutlåtande
Byggnadsbeskrivning
Byggnadsår
1909
Typ av byggnad
1,5-plans fritidshus
Stomme
Trä
Tak
Svall, papp och enkupigt tegel
Fasad
Liggande svart tjärat timmer
Fönster
2-glas kopplade samt 2-glas isolerrutor
Grund
Torpargrund
Ventilation
Självdrag
Uppvärmning
Direktverkande el, vedspis och
kakelugn
Övriga byggnader
Tvättstuga
Stenstuga
Äldre sjöbod
Uppgifter lämnade av uppdragsgivaren
HMP Karlsson’s Bygg
Folbergagatan 35
387 91 Borgholm
Besiktningsman
Rune Karlsson
Organisationsnr: 556738 – 6544
Telefon nr: 0703-17 09 21
3
Okulär besiktning
Huvudbyggnad - Utvändigt
Tak
Några tegelpannor trasiga på västra sidan.
Hängrännor och stuprör
Inget att notera
Fönster och dörrar
Vid några ställen föreligger behov av underhåll/renovering.
Fasad
Fasaden saknar avrinningsplåt på grundmur på östra sidan.
På västra sidan och gavlar finns
avrinningsplåt
Här på östra sidan saknas avrinningsplåt
Sockel
Inget att notera.
Markförhållande
Inget att notera.
HMP Karlsson’s Bygg
Folbergagatan 35
387 91 Borgholm
Besiktningsman
Rune Karlsson
Organisationsnr: 556738 – 6544
Telefon nr: 0703-17 09 21
4
Grund
Marken består av matjord med många stora stenar knappt kryp bar. Norra delen i
grunden är tilläggsisolerad med gullfiber underifrån som trossbotten. En stor del
av detta har nedramlat.
Övriga delar av grunden är trossbotten av trä.
RISKANALYS
Alla uteluftventilerade krypgrunder bedöms som riskkonstruktioner ur
fuktsynpunkt. Fukt tillförs grunden genom avdunstning av markfukt, samt via
ventilationsluft. Vanligen är fuktigheten högst under sommarhalvåret. Vid
fukthalt över 17% fuktkvot i trä förekommer risk för mikrobiell påväxt som
orsakar unken lukt. Här uppmättes 21,5% fuktkvot.
HMP Karlsson’s Bygg
Folbergagatan 35
387 91 Borgholm
Besiktningsman
Rune Karlsson
Organisationsnr: 556738 – 6544
Telefon nr: 0703-17 09 21
5
Huvudbyggnad - Invändigt
Övervåning
Vindsutrymme
Spår av läckage vid östra sidan av skorsten, nu torrt.
Övriga delar av vindsutrymmet inget att notera.
Kattvindar
Inget att notera.
Liten toalett
Inget att notera.
Hall
Inget att notera
Sovrum i söder
Inget att notera
Allrum/sovrum i norr
Inget att notera.
Entrévåning
Vardagsrum
Östra gavelfönster på södra sidan har fuktfläck under fönstret. Nu torrt.
HMP Karlsson’s Bygg
Folbergagatan 35
387 91 Borgholm
Besiktningsman
Rune Karlsson
Organisationsnr: 556738 – 6544
Telefon nr: 0703-17 09 21
6
Matsal
Inget att notera.
Kök
Utrymmet under trappan bredvid kylskåp nya maskhål i golvet.
Hög fukthalt uppmättes 74,3% fuktkvot.
Läckageskydd under kyl saknas.
Eluttaget vid kylskåpet skadat.
HMP Karlsson’s Bygg
Folbergagatan 35
387 91 Borgholm
Besiktningsman
Rune Karlsson
Organisationsnr: 556738 – 6544
Telefon nr: 0703-17 09 21
7
Hall
Golvet vid dörren maskangripet och fuktskadat pga. att dörren går inåt.
ÖVRIGA BYGGNADER
Tvättstuga
Byggnadsår
Typ av byggnad
Stomme
Tak
Fasad
Fönster
Grund
Ventilation
Uppvärmning
HMP Karlsson’s Bygg
Folbergagatan 35
387 91 Borgholm
2000-talet
En-plans ryggås
Trä
Svall, papp och enkupigt tegel
Stående brädor med ribb
2-glas isolerrutor
Plintgrund
Mekanisk fläkt
Direktverkande el
Besiktningsman
Rune Karlsson
Organisationsnr: 556738 – 6544
Telefon nr: 0703-17 09 21
8
Utvändigt
Tak
En tegelpanna saknas på södra långsidan.
Hängrännor och stuprör
Inget att notera.
Fasad
Inget att notera.
Fönster och dörrar
Inget att notera.
Grund
Inget att notera.
Markförhållande
Inget att notera.
Invändigt
Klinker på golvet och i dusch och toalett utrymmen kakelklädda väggar.
Övriga väggar träpanel.
RISKANALYS
För att ett våtutrymme ska fungera måste det finns ett fuktskydd på alla ytor.
Detta tätskikt kan inte kontrolleras då väggar och golv är täckta av ytskikt.
Inga tecken på läckage.
Stenstugan
HMP Karlsson’s Bygg
Folbergagatan 35
387 91 Borgholm
Besiktningsman
Rune Karlsson
Organisationsnr: 556738 – 6544
Telefon nr: 0703-17 09 21
9
Byggnadsår
Typ av byggnad
Stomme
Tak
Fasad
Fönster
Grund
Ventilation
Uppvärmning
2000-talet
Gäststuga med loft
Kalksten
Svall, papp och plåttak
Sten
2-glas isolerrutor
Gjuten platta
Självdrag
Direktverkande el
Utvändigt
Tak
Inget att notera.
Hängrännor och stuprör
Saknas på båda sidor av huset, liten ränna över dörren.
Fasad
Inget att notera.
Fönster och dörrar
Inget att notera.
Grund
Inget att notera.
Markförhållande
Mycket växter och gräs runt stenväggarna håller kvar fuktigheten.
Invändigt
Uppreglade väggar mot kalkstensvägg.
RISKANALYS
Om man reglar upp väggar mot kalkstenväggar med plastfolie, träreglar och
isolering så finns risk för fuktproblem.
Mycket viktigt att utrymmet kan ventileras, detta är inte möjligt att kontrollera.
Inga tecken på fukt eller skador.
Loft
Inget att notera.
HMP Karlsson’s Bygg
Folbergagatan 35
387 91 Borgholm
Besiktningsman
Rune Karlsson
Organisationsnr: 556738 – 6544
Telefon nr: 0703-17 09 21
10
Köksdel
Inget att notera.
Badrum
Helkaklat med klinker på golv.
RISKANALYS
För att ett våtutrymme ska fungera måste det finns ett fuktskydd på alla ytor.
Detta tätskikt kan inte kontrolleras då väggar och golv är täckta av ytskikt.
Inga tecken på läckage.
Allrum
Inget att notera.
Sjöbod
Enkel sjöbod med brädväggar och plåttak, sten och flisgolv.
Behov att byta några brädor och ribb samt målningsunderhåll.
HMP Karlsson’s Bygg
Folbergagatan 35
387 91 Borgholm
Besiktningsman
Rune Karlsson
Organisationsnr: 556738 – 6544
Telefon nr: 0703-17 09 21
11
VILLKOR SAMT SYFTE MED ÖVERLÅTELSEBESIKTNINGEN
Överlåtelsebesiktningen ersätter inte köparens undersökningsplikt, utan överlåtelsebesiktningen är en del
av köparens undersökningsplikt. Även sådana delar av byggnaden och övrigt om fastigheten som inte
besiktas ingår i köparens undersökningsplikt.
Syftet med att genomföra en överlåtelsebesiktning är att samla och redovisa väsentlig information om besiktigad
del av byggnadens/byggnadernas befintliga skick vid besiktningstillfället. Resultatet av överlåtelsebesiktningen
redovisas i ett besiktningsutlåtande som ställs på uppdragsgivaren.
ÖVERLÅTELSEBESIKTNINGENS OMFATTNING
Utgångspunkten för en överlåtelsebesiktning är en byggnadsteknisk bedömning av byggnad/byggnader.
Byggnadens/byggnadernas ålder, brukande och allmänna skick ställt i relation till jämförliga byggnader vid
överlåtelsen.
Mark som inte har ett omedelbart förhållande till byggnaden faller utanför överlåtelsebesiktningen.
Överlåtelsebesiktningen omfattar de byggnader som upptas i besiktningsutlåtandet.
Följande byggnadstekniska delar är undantagna i överlåtelsebesiktningen:
- Installationer för el och VVS
- Skorstenar och rökgångar
- Värmeanläggning
- Maskinell utrustning såsom vitvaror, pool och poolaggregat, bastuaggregat
- Altaner och uterum
- Undersökningar som kräver ingrepp i byggnaden, ej heller provtryckning, mätning av radon, samt
förekomst av asbest och PCB.
ÖVERLÅTELSEBESIKTNINGENS GENOMFÖRANDE
Innan överlåtelsebesiktningen påbörjas skickar eller lämnar besiktningsförrättaren en uppdragsbekräftelse till
den som beställt överlåtelsebesiktningen. I uppdragsbekräftelsen framgår överlåtelsebesiktningens omfattning.
Beställaren skall förvissa sig om att samtliga uppgifter lämnade under besiktningen protokollförs och antecknas
av besiktningsförrättaren.
Skador på grund av slitage och i andra sammanhang obetydliga uppgifter antecknas inte i utlåtandet. Det åligger
beställaren att säkerställa åtkomst till samtliga delar av fastigheten som ska ingå i besiktningen samt att det finns
godkända stegar att tillgå. Vidare åligger det beställaren att säkerställa att berörda ytor ska vara lättåtkomliga
samt fria från skrymmande bohag.
HANDLINGAR
Som grund för överlåtelsebesiktningen används tillgängliga handlingar och upplysningar som säljaren lämnat.
Det åligger inte besiktningsförrättaren att kontrollera äkthet eller riktighet i de handlingar eller upplysningar som
säljaren tillhandahåller såvida inte det är uppenbart att det framstår som felaktiga .
OKULÄR BESIKTNING
Överlåtelsebesiktningen är en okulär besiktning. En okulär besiktning innebär att besiktningsförrättaren
undersöker synliga ytor i samtliga tillgängliga utrymmen samt fasader, tak och mark i den mån marken är av
byggteknisk betydelse.
Med tillgängliga utrymmen menas alla sådana utrymmen som kan undersökas via öppningar, dörrar,
inspektionsluckor och liknande samt alla utrymmen som i övrigt är krypbara.
Om något utrymme inte är tillgängligt under besiktningen kommer detta att noteras i utlåtandet och köparen får
söka information från annat håll eller be säljare att lämna garantier eller annan specificerad information om den
del som inte besiktas.
HMP Karlsson’s Bygg
Folbergagatan 35
387 91 Borgholm
Besiktningsman
Rune Karlsson
Organisationsnr: 556738 – 6544
Telefon nr: 0703-17 09 21
12
ÖVERLÅTELSEBESIKTNINGEN GÄLLER FÖRHÅLLANDENA VID BESIKTNINGSTILLFÄLLET
Information som redovisas vid den okulära besiktningen såsom fel och brister, riskanalyser samt
rekommendationer om vidare undersökning, är sådana uppgifter en köpare före det att köpet vinner laga kraft
skall ha vetskap om. De förhållanden som antecknats i besiktningsutlåtandet liksom de risker som påpekas i
gjorda analyser och bedömningar av risker kan inte en köpare ställa säljare ansvarig för såvida inte säljare
lämnar garantier i köpeavtal. Garantier och annan information om fastigheten med byggnaden som säljaren
lämnar under överlåtelsebesiktningen bör också införas i köpekontraktet.
Information som redovisas i besiktningsutlåtandet ökar säljare/köpare kunskap om fastighetens skick i besiktad
del. Informationen redovisar vad köparen med fog kunnat anta vid köpet och får betydelse för tillämpningen av
jordabalkens ansvarsregler för köpare och säljare.
RISKANALYS
Vid sidan av förhållanden som antecknats vid en omsorgsfull gjord okulär överlåtelsebesiktning skall
besiktningsförrättaren anteckna om det finns påtaglig risk för att byggnaden har andra väsentliga fel eller brister
än de som framkommit vid den okulära besiktningen. Till grund för riskanalysen har besiktningsförrättaren att
beakta den information som framkommit av handlingarna, säljarens upplysningar, den okulära besiktningen och
den normala beskaffenheten hos jämförbara fastigheter samt omständigheterna vid köpet. När påtaglig risk för
väsentligt fel antecknas i besiktningsutlåtandet skall besiktningsförrättaren lämna en motivering.
FORTSATT TEKNISK UTREDNING
Besiktningsförrättaren kan föreslå fortsatt teknisk utredning avseende förhållande som inte kunnat klarläggas i
den okulär besiktning liksom om det finns anledning att uppmärksamma parterna på misstänkta fel i sådant som i
och för sig inte ingår i överlåtelsebesiktningen. Fortsatt teknisk utredning ingår inte i överlåtelsebesiktningen.
Köpare kan begära fortsatt teknisk utredning för att klarlägga om påtaglig risk för väsentligt fel som
besiktningsförrättaren antecknat i riksanalys finns eller inte. Säljaren måste ge sitt godkännande för fortsatt
utredning eller för undersökning som kräver ingrepp i fastigheten.
BESIKTNINGSUTLÅTANDET
Innehåller all den samlade informationen från överlåtelsebesiktningen och om den besiktigade fastighetens
befintliga skick vid besiktningstillfället. Uppgifter om fastigheten liksom åtgärdsförslag eller kostnadsförslag
som lämnats under besiktningen men som inte antecknats i besiktningsutlåtandet ingår inte i
överlåtelsebesiktningen och kan inte läggas till grund för ett ställningstagande eller förväntan om fastighetens
befintliga skick och kan inte heller läggas till grund för åtgärdsprogram eller kostnadsuppskattning.
Uppdragsgivaren ska noggrant läsa besiktningsutlåtandet efter mottagandet och utan dröjsmål meddela
besiktningsmannen om besiktningsutlåtandet innehåller någon felaktighet eller saknar någon uppgift.
FÖRSÄKRING
Besiktningsförrättaren har tecknat konsultansvarsförsäkring med särskilda villkor om överlåtelsebesiktning.
ÖVERLÅTELSE AV BESIKTNINGSUTLÅTANDET ÄR INTE TILLÅTET
Besiktningsförrättaren har upphovsrätten till besiktningsutlåtandet och beställaren har nyttjanderätt dock med
begränsningar och inom ramarna för avtalat ändamål. Varken besiktningsutlåtandet eller nyttjanderätten till
besiktningsutlåtandet får utan uttryckligt skriftligt medgivande överlåtas på annan ej heller användas i annat
syfte än vad som anges i uppdragsbekräftelsen och besiktningsutlåtandet. Om överlåtelser sker utan medgivande
enligt ovan kommer besiktningsutlåtandet inte att gälla och kan således inte göras gällande mot
besiktningsförrättaren.
HMP Karlsson’s Bygg
Folbergagatan 35
387 91 Borgholm
Besiktningsman
Rune Karlsson
Organisationsnr: 556738 – 6544
Telefon nr: 0703-17 09 21
13
BEGRÄNSNINGAR I BESIKTNINGSFÖRRÄTTARENS SKADESTÅNDSSKYLDIGHET
Skulle besiktningsutlåtandet lämnas med felaktig eller otillräcklig information om den besiktade fastigheten kan
beställaren komma att lida skada genom att fastigheten avviker från vad som beställaren förväntar sig genom den
information som lämnats i besiktningsutlåtandet. Beställarens skada kan innebära att en annars berättigad
nedsättning av köpeskillingen blir lägre eller att reparationskostnaderna högre än vad beställaren förväntat sig.
Besiktningsförrättaren är skyldig att ersätta skada orsakat genom vårdslöshet eller försummelse vid utförandet av
överlåtelsebesiktningen. För detta ansvar gäller följande begränsningar.
SKADESTÅNDSSKYLDIGHET
Besiktningsförrättarens skadeståndsskyldighet uppgår till ett belopp motsvarande den nedsättning av
köpeskillingen beställaren eventuellt skulle fått om felet rapporterades vid överlåtelsetillfället. Den sammanlagda
skadeståndsskyldigheten för ett och samma uppdrag är dock begränsad till ett belopp motsvarande 15
prisbasbelopp enligt lagen om allmän försäkring vid den tidpunkt då avtal om överlåtelsebesiktning ingicks.
Ersättning för skada vars värde understiger ett belopp motsvarande 20% av ett prisbasbelopp ersätts inte. Skada
som beror på att det i besiktningsutlåtandet saknas någon uppgift eller påpekande som besiktningsförrättaren
lämnat muntligen vid överlåtelsebesiktningen ersätts endast om skriftlig komplettering finns i direkt samband
med att överlåtelsebesiktningen är utförd och överlämnad till beställaren.
Besiktningsförrättaren är inte ersättningsskyldig för annan skada än beställarens skada. Ej heller för skavanker
och slitage eller andra obetydliga förhållanden om fastigheten som inte antecknats i besiktningsutlåtandet.
Krav mot besiktningsförrättaren ska reklameras till denne inom skälig tid efter det att skadan upptäckts eller
borde ha upptäckts. Reklamation kan dock ej ske senare än två (2) år efter uppdragets avslutande. Uppdraget är
avslutat när besiktningsförrättaren begär betalning för besiktningen.
Sker inte reklamation inom föreskriven tid förfaller all rätt till ersättning oavsett grunden för anspråket.
ÖVRIGT
Kopieringsbar kopia av besiktningsutlåtandet skall arkiveras av besiktningsförrättaren under avtalstid, två år.
HMP Karlsson’s Bygg
Folbergagatan 35
387 91 Borgholm
Besiktningsman
Rune Karlsson
Organisationsnr: 556738 – 6544
Telefon nr: 0703-17 09 21