Transcript Besiktningsprotokoll

1
Rune Karlsson
HMP Karlsson’s Bygg AB
Byggnadsteknisk besiktning av hus
för Säljare
__________________________________________________
Äpplerum Bygata 2
2014-09-09-0730
Fastighetsbeteckning
Kommun
Besiktningsdatum
Borgholm Äpplerum 17:1
Borgholms Kommun
2014-09-09
Uppdragsgivare
Besiktningsman
Kenneth Nilsson
Rune Karlsson
Närvarande
Kenneth Nilsson
Väder
+15 grader och sol
HMP Karlsson’s Bygg
Folbergagatan 35
387 91 Borgholm
Besiktningsman
Rune Karlsson
Organisationsnr: 556738 – 6544
Telefon nr: 0703-17 09 21
2
Byggnadsbeskrivning
Byggnadsår
1909
Typ av byggnad
1,5-plans villa med stenfot
Stomme
Trä
Tak
Lertegel samt eternittak på utbygget
Fasad
Eternit - sideplattor
Fönster
2-glas kopplade
Grund
Stenfot
Ventilation
Självdrag
Uppvärmning
Direktverkande el
Luft/luft värmepump
Vedspis
Braskamin
Övriga byggnader
Brygghus och ekonomibyggnader ingår inte i
besiktning
Övriga uppgifter
2013
HMP Karlsson’s Bygg
Folbergagatan 35
387 91 Borgholm
Vattenskada i kök åtgärdat av
försäkringsbolag
Besiktningsman
Rune Karlsson
Organisationsnr: 556738 – 6544
Telefon nr: 0703-17 09 21
3
Besiktningsutlåtande
Okulär besiktning
Huvudbyggnad
Yttertak
Taket består av lertegel och som undertak masonit och spån, taket på utbygget
pannrum består av eternitplattor på svall och papp.
På långsida nordväst har en tegelpanna hasat ner och orsakat rötskada på
underspikningen.
På eternitpannorna i norr är det en del mossa som bör avlägsnas.
Skorstenstätningarna (båda skorstenarna) är bristfällig, bör ses över.
Hängrännor och stuprör
Hängrännor och stuprör saknas på långsida norr.
HMP Karlsson’s Bygg
Folbergagatan 35
387 91 Borgholm
Besiktningsman
Rune Karlsson
Organisationsnr: 556738 – 6544
Telefon nr: 0703-17 09 21
4
Fönster och dörrar
Fönster är i behov av normalt målningsunderhåll och till viss del renovering.
Några är också i behov av justering.
Uppvik på fönsterbleck saknas på några fönster. Blecken på pannrumsfönster
har bakfall och saknar uppvik.
Båda fönster vid sidorna av balkongdörren är rötskadade.
Även dörrfoder är rötskadade.
Ytterdörr i behov av underhåll.
Fönster i stenfoten ligger delvis täckt med jord, då jorden kan orsaka rötskador i
fönster karm.
Fasad
Fasaden består av eternit plattor. På några ställen är plattorna trasiga och vid
groventrén saknas några plattor.
Vattbrädan i sydöst rötskadad och vindskiveplåt saknas.
På flera ställen på fasaden i botten räcker inte plåten över stenfoten/grunden
tillräckligt vilket kan orsaka att vatten rinner innanför putsen och orsaka
rötskador i syll och frostskador i puts.
HMP Karlsson’s Bygg
Folbergagatan 35
387 91 Borgholm
Besiktningsman
Rune Karlsson
Organisationsnr: 556738 – 6544
Telefon nr: 0703-17 09 21
5
På fasaden på södra sidan finns växter som bör tas bort.
Stenfot/källare
Under huset finns matkällare och gamla förråd, mycket organiskt material ligger
på marken och bör tas bort för att undvika insekter och lukt.
Fuktkvoten uppmättes till mellan 17,7% - 21,3% fukthalt i trävirke. Fukthalten
är hög i källaren vilket är naturligt då marken i källare består av jord och marken
utanför grunden ligger högt mot källarvägg. Förbättring kan ske om takvatten
leds bort från grundmuren.
Riskanalys
Källare/stenfot som ligger djupt i marken tillförs fukt från takvatten och
markfukt. Vilket i och för sig är naturligt. När fukthalten är hög i trävirket trivs
framförallt husmask. Allt organiskt material som ligger i direktkontakt med jord
eller sten håller en hög fukthalt och kan avge en sk källarlukt.
Risk för mikrobiell påväxt om fuktkvoten överstiger 17% fukthalt i trävirke.
HMP Karlsson’s Bygg
Folbergagatan 35
387 91 Borgholm
Besiktningsman
Rune Karlsson
Organisationsnr: 556738 – 6544
Telefon nr: 0703-17 09 21
6
Invändig besiktning
Övervåning
Rum i väster
Ventilation saknas.
Rum i öster
Ventilation saknas.
Kattvind i sydväst
Går inte att inspekterar då ingen ingång/ventil finns.
Kattvind i öster
Går inte att inspekterar då ingen ingång/ventil finns.
Kattvind i sydöst
Ingång via lucka i garderob. Spår av gammalt läckage i taksvall över köksdel, nu
torrt.
Förråd
Inget att notera.
Trapphall
Spår av gamla fuktfläckar i tak mot vägg vid kupan på båda sidor. Nu torrt.
Läckage från ränndalarna på kupan åtgärdat enligt fastighetsägaren 2000/2001.
I trappa mot balkong syns spår av läckage troligen orsakat av snö som smält vid
den sydvästra knuten av utbygget.
Garderob i trapphall
Spår av gamla fuktfläckar i tak. Läckage från ränndalarna på kupan åtgärdat
enligt fastighetsägaren 2000/2001.
HMP Karlsson’s Bygg
Folbergagatan 35
387 91 Borgholm
Besiktningsman
Rune Karlsson
Organisationsnr: 556738 – 6544
Telefon nr: 0703-17 09 21
7
Badrum
Plastmatta på golv och vägg.
Kopplingen toalettstol i behov av översyn då det kan läcka enligt
fastighetsägaren.
Vind
Ingång via lucka i tak från förrådet. Isolering består av kutterspån och sågspån
sk värmevind. Inget att notera.
Entreplan
Hall
Inget att notera.
Garderob
Invid dörr till salen sviktar golvet.
Salen
Taket har några sprickor i spännväven.
Sovrum
Ventilation saknas.
Vardagsrum
Inget att notera.
HMP Karlsson’s Bygg
Folbergagatan 35
387 91 Borgholm
Besiktningsman
Rune Karlsson
Organisationsnr: 556738 – 6544
Telefon nr: 0703-17 09 21
8
Kök
Det finns fläckar över köksskåp till vänster om fläkt, troligen orsakade av fett,
ingen förhöjd fukthalt uppmättes.
Elementet saknar ett konsolfäste.
Groventré
Inget att notera.
Badrum
Plastmatta på golv och vägg.
Är i behov av renovering.
Pannrum
Oisolerat med gjuten platta.
Oljetanken står sedan tiden för oljeeldning kvar i rummet, bör saneras och
avlägsnas.
HMP Karlsson’s Bygg
Folbergagatan 35
387 91 Borgholm
Besiktningsman
Rune Karlsson
Organisationsnr: 556738 – 6544
Telefon nr: 0703-17 09 21
9
VILLKOR SAMT SYFTE MED ÖVERLÅTELSEBESIKTNINGEN
Överlåtelsebesiktningen ersätter inte köparens undersökningsplikt, utan överlåtelsebesiktningen är en del
av köparens undersökningsplikt. Även sådana delar av byggnaden och övrigt om fastigheten som inte
besiktas ingår i köparens undersökningsplikt.
Syftet med att genomföra en överlåtelsebesiktning är att samla och redovisa väsentlig information om besiktigad
del av byggnadens/byggnadernas befintliga skick vid besiktningstillfället. Resultatet av överlåtelsebesiktningen
redovisas i ett besiktningsutlåtande som ställs på uppdragsgivaren.
ÖVERLÅTELSEBESIKTNINGENS OMFATTNING
Utgångspunkten för en överlåtelsebesiktning är en byggnadsteknisk bedömning av byggnad/byggnader.
Byggnadens/byggnadernas ålder, brukande och allmänna skick ställt i relation till jämförliga byggnader vid
överlåtelsen.
Mark som inte har ett omedelbart förhållande till byggnaden faller utanför överlåtelsebesiktningen.
Överlåtelsebesiktningen omfattar de byggnader som upptas i besiktningsutlåtandet.
Följande byggnadstekniska delar är undantagna i överlåtelsebesiktningen:
- Installationer för el och VVS
- Skorstenar och rökgångar
- Värmeanläggning
- Maskinell utrustning såsom vitvaror, pool och poolaggregat, bastuaggregat
- Altaner och uterum
- Undersökningar som kräver ingrepp i byggnaden, ej heller provtryckning, mätning av radon, samt
förekomst av asbest och PCB.
ÖVERLÅTELSEBESIKTNINGENS GENOMFÖRANDE
Innan överlåtelsebesiktningen påbörjas skickar eller lämnar besiktningsförrättaren en uppdragsbekräftelse till
den som beställt överlåtelsebesiktningen. I uppdragsbekräftelsen framgår överlåtelsebesiktningens omfattning.
Beställaren skall förvissa sig om att samtliga uppgifter lämnade under besiktningen protokollförs och antecknas
av besiktningsförrättaren.
Skador på grund av slitage och i andra sammanhang obetydliga uppgifter antecknas inte i utlåtandet. Det åligger
beställaren att säkerställa åtkomst till samtliga delar av fastigheten som ska ingå i besiktningen samt att det finns
godkända stegar att tillgå. Vidare åligger det beställaren att säkerställa att berörda ytor ska vara lättåtkomliga
samt fria från skrymmande bohag.
HANDLINGAR
Som grund för överlåtelsebesiktningen används tillgängliga handlingar och upplysningar som säljaren lämnat.
Det åligger inte besiktningsförrättaren att kontrollera äkthet eller riktighet i de handlingar eller upplysningar som
säljaren tillhandahåller såvida inte det är uppenbart att det framstår som felaktiga .
OKULÄR BESIKTNING
Överlåtelsebesiktningen är en okulär besiktning. En okulär besiktning innebär att besiktningsförrättaren
undersöker synliga ytor i samtliga tillgängliga utrymmen samt fasader, tak och mark i den mån marken är av
byggteknisk betydelse.
Med tillgängliga utrymmen menas alla sådana utrymmen som kan undersökas via öppningar, dörrar,
inspektionsluckor och liknande samt alla utrymmen som i övrigt är krypbara.
Om något utrymme inte är tillgängligt under besiktningen kommer detta att noteras i utlåtandet och köparen får
söka information från annat håll eller be säljare att lämna garantier eller annan specificera information om den
del som inte besiktas.
HMP Karlsson’s Bygg
Folbergagatan 35
387 91 Borgholm
Besiktningsman
Rune Karlsson
Organisationsnr: 556738 – 6544
Telefon nr: 0703-17 09 21
10
ÖVERLÅTELSEBESIKTNINGEN GÄLLER FÖRHÅLLANDENA VID BESIKTNINGSTILLFÄLLET
Information som redovisas vid den okulära besiktningen såsom fel och brister, riskanalyser samt
rekommendationer om vidare undersökning, är sådana uppgifter en köpare före det att köpet vinner laga kraft
skall ha vetskap om. De förhållanden som antecknats i besiktningsutlåtandet liksom de risker som påpekas i
gjorda analyser och bedömningar av risker kan inte en köpare ställa säljare ansvarig för såvida inte säljare
lämnar garantier i köpeavtal. Garantier och annan information om fastigheten med byggnaden som säljaren
lämnar under överlåtelsebesiktningen bör också införas i köpekontraktet.
Information som redovisas i besiktningsutlåtandet ökar säljare/köpare kunskap om fastighetens skick i besiktad
del. Informationen redovisar vad köparen med fog kunnat anta vid köpet och får betydelse för tillämpningen av
jordabalkens ansvarsregler för köpare och säljare.
RISKANALYS
Vid sidan av förhållanden som antecknats vid en omsorgsfull gjord okulär överlåtelsebesiktning skall
besiktningsförrättaren anteckna om det finns påtaglig risk för att byggnaden har andra väsentliga fel eller brister
än de som framkommit vid den okulära besiktningen. Till grund för riskanalysen har besiktningsförrättaren att
beakta den information som framkommit av handlingarna, säljarens upplysningar, den okulära besiktningen och
den normala beskaffenheten hos jämförbara fastigheter samt omständigheterna vid köpet. När påtaglig risk för
väsentligt fel antecknas i besiktningsutlåtandet skall besiktningsförrättaren lämna en motivering.
FORTSATT TEKNISK UTREDNING
Besiktningsförrättaren kan föreslå fortsatt teknisk utredning avseende förhållande som inte kunnat klarläggas i
den okulär besiktning liksom om det finns anledning att uppmärksamma parterna på misstänkta fel i sådant som i
och för sig inte ingår i överlåtelsebesiktningen. Fortsatt teknisk utredning ingår inte i överlåtelsebesiktningen.
Köpare kan begära fortsatt teknisk utredning för att klarlägga om påtaglig risk för väsentligt fel som
besiktningsförrättaren antecknat i riksanalys finns eller inte. Säljaren måste ge sitt godkännande för fortsatt
utredning eller för undersökning som kräver ingrepp i fastigheten.
BESIKTNINGSUTLÅTANDET
Innehåller all den samlade information från överlåtelsebesiktningen och om den besiktigade fastighetens
befintliga skick vid besiktningstillfället. Uppgifter om fastigheten liksom åtgärdsförslag eller kostnadsförslag
som lämnats under besiktningen men som inte antecknats i besiktningsutlåtandet ingår inte i
överlåtelsebesiktningen och kan inte läggas till grund för ett ställningstagande eller förväntan om fastighetens
befintliga skick och kan inte heller läggas till grund för åtgärdsprogram eller kostnadsuppskattning.
Uppdragsgivaren ska noggrant läsa besiktningsutlåtandet efter mottagandet och utan dröjsmål meddela
besiktningsmannen om besiktningsutlåtandet innehåller någon felaktighet eller saknar någon uppgift.
FÖRSÄKRING
Besiktningsförrättaren har tecknat konsultansvarsförsäkring med särskilda villkor om överlåtelsebesiktning.
ÖVERLÅTELSE AV BESIKTNINGSUTLÅTANDET ÄR INTE TILLÅTET
Besiktningsförrättaren har upphovsrätten till besiktningsutlåtandet och beställaren har nyttjanderätt dock med
begränsningar och inom ramarna för avtalat ändamål. Varken besiktningsutlåtandet eller nyttjanderätten till
besiktningsutlåtandet får utan uttryckligt skriftligt medgivande överlåtas på annan ej heller användas i annat
syfte än vad som anges i uppdragsbekräftelsen och besiktningsutlåtandet. Om överlåtelser sker utan medgivande
enligt ovan kommer besiktningsutlåtandet inte att gälla och kan således inte göras gällande mot
besiktningsförrättaren.
HMP Karlsson’s Bygg
Folbergagatan 35
387 91 Borgholm
Besiktningsman
Rune Karlsson
Organisationsnr: 556738 – 6544
Telefon nr: 0703-17 09 21
11
BEGRÄNSNINGAR I BESIKTNINGSFÖRRÄTTARENS SKADESTÅNDSSKYLDIGHET
Skulle besiktningsutlåtandet lämnas med felaktig eller otillräcklig information om den besiktade fastigheten kan
beställaren komma att lida skada genom att fastigheten avviker från vad som beställaren förväntar sig genom den
information som lämnats i besiktningsutlåtandet. Beställarens skada kan innebära att en annars berättigad
nedsättning av köpeskillingen blir lägre eller att reparationskostnaderna högre än vad beställaren förväntat sig.
Besiktningsförrättaren är skyldig att ersätta skada orsakat genom vårdslöshet eller försummelse vid utförandet av
överlåtelsebesiktningen. För detta ansvar gäller följande begränsningar.
SKADESTÅNDSSKYLDIGHET
Besiktningsförrättarens skadeståndsskyldighet uppgår till ett belopp motsvarande den nedsättning av
köpeskillingen beställaren eventuellt skulle fått om felet rapporterades vid överlåtelsetillfället. Den sammanlagda
skadeståndsskyldigheten för ett och samma uppdrag är dock begränsad till ett belopp motsvarande 15
prisbasbelopp enligt lagen om allmän försäkring vid den tidpunkt då avtal om överlåtelsebesiktning ingicks.
Ersättning för skada vars värde understiger ett belopp motsvarande 20% av ett prisbasbelopp ersätts inte. Skada
som beror på att det i besiktningsutlåtandet saknas någon uppgift eller påpekande som besiktningsförrättaren
lämnat muntligen vid överlåtelsebesiktningen ersätts endast om skriftlig komplettering finns i direkt samband
med att överlåtelsebesiktningen är utförd och överlämnad till beställaren.
Besiktningsförrättaren är inte ersättningsskyldig för annan skada än beställarens skada. Ej heller för skavanker
och slitage eller andra obetydliga förhållanden om fastigheten som inte antecknats i besiktningsutlåtandet.
Krav mot besiktningsförrättaren ska reklameras till denne inom skälig tid efter det att skadan upptäckts eller
borde ha upptäckts. Reklamation kan dock ej ske senare än två (2) år efter uppdragets avslutande. Uppdraget är
avslutat när besiktningsförrättaren begär betalning för besiktningen.
Sker inte reklamation inom föreskriven tid förfaller all rätt till ersättning oavsett grunden för anspråket.
ÖVRIGT
Kopieringsbar kopia av besiktningsutlåtandet skall arkiveras av besiktningsförrättaren under avtalstid, två år.
HMP Karlsson’s Bygg
Folbergagatan 35
387 91 Borgholm
Besiktningsman
Rune Karlsson
Organisationsnr: 556738 – 6544
Telefon nr: 0703-17 09 21