Transcript Besiktningsprotokoll

1
Rune Karlsson
HMP Karlsson’s Bygg AB
Byggnadsteknisk besiktning av hus
för Säljare
__________________________________________________
Landborgsvägen 10, Byxelkrok
2014-08-13-1300
Fastighetsbeteckning
Kommun
Besiktningsdatum
Borgholm Böda Torp 41:1
Borgholms Kommun
2014-08-13
Uppdragsgivare
Besiktningsman
Frida Hjelm Åberg
Rune Karlsson
Närvarande
Börje Hjelm
Väder
+20grader varmt växlande sol/regn/hagel
HMP Karlsson’s Bygg
Folbergagatan 35
387 91 Borgholm
Besiktningsman
Rune Karlsson
Organisationsnr: 556738 – 6544
Telefon nr: 0703-17 09 21
2
Besiktningsutlåtande
Byggnadsbeskrivning
Byggnadsår
1909
Typ av byggnad
1,5 plans villa
Stomme
Trä med reveterad fasad
Tak
Plåttak med spånundertak
Fasad
Reveterad fasad
Fönster
2-glas kopplade
Grund
Torpargrund delvis krypbar
Samt liten källare under groventré
Ventilation
Självdrag
Uppvärmning
Direktverkande el
Köksspis
Övriga byggnader
Gäststuga
Förråd (ingår ej i besiktning)
Övriga uppgifter
2012
2012
HMP Karlsson’s Bygg
Folbergagatan 35
387 91 Borgholm
Ny varmvattenberedare
Ommålad fasad och fönster på utsida
Besiktningsman
Rune Karlsson
Organisationsnr: 556738 – 6544
Telefon nr: 0703-17 09 21
3
Okulär besiktning
Utvändig besiktning
Huvudbyggnad
Yttertak
Färgen har släppt på vindskivplåten.
Skorstenstätning bör ses över.
Hängrännor och stuprör
Hängrännor saknas runt om huset dock ej över ytterdörr vid balkongen.
Hängränna i sydväst läcker på grund av rostskada.
Fönster och dörrar
Fönsterblecken saknar uppvik.
En ruta i fönster nedervåning i hall spräckt.
Samtliga fönster är i behov av normalt målningsunderhåll.
Källardörr rötskadad.
Ytterdörr i väst i behov av justering tar i dörrkarm.
Handtag på ytterdörr i öst i behov av renovering/utbyte.
Fasad
Fasadbrädor runt om kupan/utbygge balkong är rötskadade på södra och västra
sidan i botten.
Vindskiva i söder är upptorkade av sol.
Vindskiva i sydost rötskadade i behov av utbyte.
Vindsskiva i nordost rötskadade i behov av utbyte.
HMP Karlsson’s Bygg
Folbergagatan 35
387 91 Borgholm
Besiktningsman
Rune Karlsson
Organisationsnr: 556738 – 6544
Telefon nr: 0703-17 09 21
4
Källare
Gammal potatiskällare med nu installerad hydrofon och vattenpump som ej är i
bruk.
Hög fukthalt, organiskt material som kan orsaka lukt.
Fuktkvoten i trävirke i tak uppmättes till 17,2% fukthalt.
Markfukt håller källaren fuktig vilket är naturligt, då ej någon utvändig
fuktisolering finns. Fuktfläckar finns i trappan ner till källaren.
HMP Karlsson’s Bygg
Folbergagatan 35
387 91 Borgholm
Besiktningsman
Rune Karlsson
Organisationsnr: 556738 – 6544
Telefon nr: 0703-17 09 21
5
Grund
Grunden är endast delvis krypbar, marken består av jordblandad sten. Ventiler
saknar i sockel. Trossbotten består av brädor och bärstolpar av trä som står
direkt i jorden. Spår av träförstörande insekter (husmask) i trossbotten vilket är
vanligt förekommande i gamla hus.
Fuktkvoten uppmättes till mellan 16,2% - 16,6% fukthalt i trävirket.
Under den norra delen av huset var grunden inte krypbar och inga ventiler som
möjliggjorde inspektion.
Riskanalys
Alla uteluftsventilerade grunder bedöms som riskkonstruktioner ur
fuktsynpunkt. Fukt tillförs grunden genom avdunstning av markfukt samt
ventilationsluften. Riks för påväxt under bjälklag och trossbotten kan
förekomma om fukthalten överstiger 17% i trävirket.
Markförhållande
Växtligheten runt huset bör avlägsnas, då de binder upp fukt mot grund och
sockel.
HMP Karlsson’s Bygg
Folbergagatan 35
387 91 Borgholm
Besiktningsman
Rune Karlsson
Organisationsnr: 556738 – 6544
Telefon nr: 0703-17 09 21
6
Invändig besiktning
Övervåning
Sovrum väst
Ventilation saknas.
För övrigt inget att notera.
Sovrum norr
Ventilation saknas.
I garderoben i rummet finns en gammal fuktfläck på den södra väggen, spår
efter gammalt läckage nu torrt. Kommer troligen från läckage runt
skorstenspipan.
Ingång till vindsutrymme via lucka i taket.
Vindsutrymme
Isolering över sovrum norr bara delvis isolerat, bör kompletteras.
Vindsutrymme över sovrum i väst, inget att notera.
HMP Karlsson’s Bygg
Folbergagatan 35
387 91 Borgholm
Besiktningsman
Rune Karlsson
Organisationsnr: 556738 – 6544
Telefon nr: 0703-17 09 21
7
Vardagsrum
I garderoben i rummet finns en gammal fuktfläck på den östra sidan, spår efter
gammalt läckage nu torrt. Kommer troligen från läckage runt skorstenspipan.
Tröskelplåten på balkongdörr har släppt i botten. Bör justeras för att undvika
onödiga fuktproblem i framtiden.
Kattvindar
Åtkomst inte möjlig så kontroll kunde inte utföras, vindarna är förbyggda.
Nedervåning
Badrum
Plastmatta på golv och vägg.
Tvättmaskinsvatten saknar eget avlopp, släpps ut genom dusch/toalett avlopp.
Spår efter läckage i garderob, åtgärdat av behörig fackman enligt uppgift från
fastighetsägare.
Hall
Ruta i fönster spräckt, ytterdörr i behov av justering.
För övrigt inget att notera.
I garderob under trappan sitter varmvattenberedaren, ingen golvbrunn eller
våtrumsmatta finns.
HMP Karlsson’s Bygg
Folbergagatan 35
387 91 Borgholm
Besiktningsman
Rune Karlsson
Organisationsnr: 556738 – 6544
Telefon nr: 0703-17 09 21
8
Vardagsrum
Inget att notera.
Matrum
I garderoben, är yttervägg klätt med asfaltsboard som kan orsaka tjärliknande
lukt.
Riskanalys
I garderob i nordöst är väggen klädd med asfaltsboard. Finns riks för att flera
väggar är klädda med asfaltsboard som kan ge en obehaglig lukt i huset.
Vid besiktningstillfället fanns ingen lukt.
Enligt uppgift från fastighetsägaren, som vid omtapetsering för några år sedan
inte såg asfaltsboard på något annat ställe.
Kök
Läckageskydd rekommenderas under kyl/frys.
För övrigt inget att notera.
Groventré
Inget att notera.
Skafferi
I skafferiet återfinns en källardoft som orsakas av att källaren ligger direkt
under, spår efter gammalt läckage nu torrt.
HMP Karlsson’s Bygg
Folbergagatan 35
387 91 Borgholm
Besiktningsman
Rune Karlsson
Organisationsnr: 556738 – 6544
Telefon nr: 0703-17 09 21
9
Gäststuga
Gäststugan saknar kommunalt vatten och avlopp.
Uppvärmning direktverkande el och vedspis.
Utvändigt
Yttertak
Eternitplattor på spånundertak.
Några plattor är trasiga och bör bytas ut för att undvika läckage.
Saknar skorstensbeslag.
Fotbräda i norr rötskadad och i behov av utbyte även på södra sidan finns
rötskador på fotbrädan beroende på för litet utstick av takpannor samt avsaknad
av fotplåt.
HMP Karlsson’s Bygg
Folbergagatan 35
387 91 Borgholm
Besiktningsman
Rune Karlsson
Organisationsnr: 556738 – 6544
Telefon nr: 0703-17 09 21
10
Anslutning mellan taken på sidobyggnad och gäststugan i öster bör ses över då
fuktfläckar finns på insidan. Se vidare under avsnitt Övervåning trappa.
Hängrännor och stuprör
Saknas förutom vid entré utbyggets tak.
Fönster och dörrar
Enkelglas på övervåning och 2-glas kopplade nedervåning. Fönster i kök sitter
fast och går inte att öppna.
Fönster på övervåning i öster rötskadat i nederkant.
Fönster i behov av normalt målningsunderhåll.
Fasad
Reveterad fasad med trästomme. Vidbyggd groventré och vedbod med fasad i
stående ribbad panel. Panelen är för nära marken och några brädor i söder är
rötskadade i nederkant.
HMP Karlsson’s Bygg
Folbergagatan 35
387 91 Borgholm
Besiktningsman
Rune Karlsson
Organisationsnr: 556738 – 6544
Telefon nr: 0703-17 09 21
11
Vindskiva i sydväst rötskadad.
Grund
Torpargrund som inte är krypbar. Marken grunden består av jordblandad sten
och en del organiskt material som kan orsaka källarlukt.
Inspektion gjord genom ventiler i söder.
Förhöjd fuktkvot uppmättes till mellan 19,2% - 19,7% fukthalt.
Riskanalys
Alla uteluftsventilerade grunder bedöms som riskkonstruktioner ur
fuktsynpunkt. Fukt tillförs grunden genom avdunstning av markfukt samt
ventilationsluften. Riks för påväxt under bjälklag och trossbotten kan
förekomma om markfukten överstiger 17% i fukthalt.
HMP Karlsson’s Bygg
Folbergagatan 35
387 91 Borgholm
Besiktningsman
Rune Karlsson
Organisationsnr: 556738 – 6544
Telefon nr: 0703-17 09 21
12
Markförhållande
Växtligheten runt huset bör avlägsnas, då de binder upp fukt mot grund och
sockel.
Invändigt
Övervåning
Ventilation saknas.
Det fanns ingen åtkomst till kattvindarna då dessa var igenbyggda och ingen
inspektionslucka.
I trappan på vägg i öster finns spår av gamla fuktfläckar, ingen förhöjd fukthalt
uppmättes.
Nedervåning
Groventré
Träsyllen ligger direkt mot betong och orsakar en källardoft som återfinns i hela
fastigheten.
I träsyllen uppmättes en fuktkvot 21,6% fukthalt. Den höga fukthalten är bland
annat orsakat av avsaknad av hängrännor samt att marken ligger högt mot
väggen.
Ventilation saknas.
Oisolerad dörr med enkelglas och fönster i söder enkelglas.
Riskanalys
Trävirke som ligger direkt mot betonggolv utan underliggande fuktisolering dra
åt sig fukt från betongplatta och orsakar en dålig lukt.
Samt är risken hög för att trävirket i syllen rötskadas.
Kök
Inget att notera.
HMP Karlsson’s Bygg
Folbergagatan 35
387 91 Borgholm
Besiktningsman
Rune Karlsson
Organisationsnr: 556738 – 6544
Telefon nr: 0703-17 09 21
13
Kallskafferi
Spår efter angrep från träförstörande insekter (husmask).
Utrymmet har gjutet betonggolv och tak, samt murade väggar.
Trä som ligger direkt mot betong och puts får en högre fukthalt som husmask
trivs i. Organiskt material bör avlägsnas.
Även i detta utrymme finns en källarlukt.
Skafferi/förråd
Spår av gamla fuktfläckar, ingen förhöjd fukthalt uppmättes.
Spår efter angrep från träförstörande insekter (husmask).
Hall
Inget att notera.
Vardagsrum
Vardagsrums golv består av trägolv som i övriga delar av huset och källarlukt
från grunden är mer påtaglig här.
Ventilation saknas.
Se vidare avsnitt Grund.
HMP Karlsson’s Bygg
Folbergagatan 35
387 91 Borgholm
Besiktningsman
Rune Karlsson
Organisationsnr: 556738 – 6544
Telefon nr: 0703-17 09 21
14
VILLKOR SAMT SYFTE MED ÖVERLÅTELSEBESIKTNINGEN
Överlåtelsebesiktningen ersätter inte köparens undersökningsplikt, utan överlåtelsebesiktningen är en del
av köparens undersökningsplikt. Även sådana delar av byggnaden och övrigt om fastigheten som inte
besiktas ingår i köparens undersökningsplikt.
Syftet med att genomföra en överlåtelsebesiktning är att samla och redovisa väsentlig information om besiktigad
del av byggnadens/byggnadernas befintliga skick vid besiktningstillfället. Resultatet av överlåtelsebesiktningen
redovisas i ett besiktningsutlåtande som ställs på uppdragsgivaren.
ÖVERLÅTELSEBESIKTNINGENS OMFATTNING
Utgångspunkten för en överlåtelsebesiktning är en byggnadsteknisk bedömning av byggnad/byggnader.
Byggnadens/byggnadernas ålder, brukande och allmänna skick ställt i relation till jämförliga byggnader vid
överlåtelsen.
Mark som inte har ett omedelbart förhållande till byggnaden faller utanför överlåtelsebesiktningen.
Överlåtelsebesiktningen omfattar de byggnader som upptas i besiktningsutlåtandet.
Följande byggnadstekniska delar är undantagna i överlåtelsebesiktningen:
- Installationer för el och VVS
- Skorstenar och rökgångar
- Värmeanläggning
- Maskinell utrustning såsom vitvaror, pool och poolaggregat, bastuaggregat
- Altaner och uterum
- Undersökningar som kräver ingrepp i byggnaden, ej heller provtryckning, mätning av radon, samt
förekomst av asbest och PCB.
ÖVERLÅTELSEBESIKTNINGENS GENOMFÖRANDE
Innan överlåtelsebesiktningen påbörjas skickar eller lämnar besiktningsförrättaren en uppdragsbekräftelse till
den som beställt överlåtelsebesiktningen. I uppdragsbekräftelsen framgår överlåtelsebesiktningens omfattning.
Beställaren skall förvissa sig om att samtliga uppgifter lämnade under besiktningen protokollförs och antecknas
av besiktningsförrättaren.
Skador på grund av slitage och i andra sammanhang obetydliga uppgifter antecknas inte i utlåtandet. Det åligger
beställaren att säkerställa åtkomst till samtliga delar av fastigheten som ska ingå i besiktningen samt att det finns
godkända stegar att tillgå. Vidare åligger det beställaren att att säkerställa att berörda ytor ska vara lättåtkomliga
samt fria från skrymmande bohag.
HANDLINGAR
Som grund för överlåtelsebesiktningen används tillgängliga handlingar och upplysningar som säljaren lämnat.
Det åligger inte besiktningsförrättaren att kontrollera äkthet eller riktighet i de handlingar eller upplysningar som
säljaren tillhandahåller såvida inte det är uppenbart att det framstår som felaktiga .
OKULÄR BESIKTNING
Överlåtelsebesiktningen är en okulär besiktning. En okulär besiktning innebär att besiktningsförrättaren
undersöker synliga ytor i samtliga tillgängliga utrymmen samt fasader, tak och mark i den mån marken är av
byggteknisk betydelse.
Med tillgängliga utrymmen menas alla sådana utrymmen som kan undersökas via öppningar, dörrar,
inspektionsluckor och liknande samt alla utrymmen som i övrigt är krypbara.
Om något utrymme inte är tillgängligt under besiktningen kommer detta att noteras i utlåtandet och köparen får
söka information från annat håll eller be säljare att lämna garantier eller annan specificera information om den
del som inte besiktas.
HMP Karlsson’s Bygg
Folbergagatan 35
387 91 Borgholm
Besiktningsman
Rune Karlsson
Organisationsnr: 556738 – 6544
Telefon nr: 0703-17 09 21
15
ÖVERLÅTELSEBESIKTNINGEN GÄLLER FÖRHÅLLANDENA VID BESIKTNINGSTILLFÄLLET
Information som redovisas vid den okulära besiktningen såsom fel och brister, riskanalyser samt
rekommendationer om vidare undersökning, är sådana uppgifter en köpare före det att köpet vinner laga kraft
skall ha vetskap om. De förhållanden som antecknats i besiktningsutlåtandet liksom de risker som påpekas i
gjorda analyser och bedömningar av risker kan inte en köpare ställa säljare ansvarig för såvida inte säljare
lämnar garantier i köpeavtal. Garantier och annan information om fastigheten med byggnaden som säljaren
lämnar under överlåtelsebesiktningen bör också införas i köpekontraktet.
Information som redovisas i besiktningsutlåtandet ökar säljare/köpare kunskap om fastighetens skick i besiktad
del. Informationen redovisar vad köparen med fog kunnat anta vid köpet och får betydelse för tillämpningen av
jordabalkens ansvarsregler för köpare och säljare.
RISKANALYS
Vid sidan av förhållanden som antecknats vid en omsorgsfull gjord okulär överlåtelsebesiktning skall
besiktningsförrättaren anteckna om det finns påtaglig risk för att byggnaden har andra väsentliga fel eller brister
än de som framkommit vid den okulära besiktningen. Till grund för riskanalysen har besiktningsförrättaren att
beakta den information som framkommit av handlingarna, säljarens upplysningar, den okulära besiktningen och
den normala beskaffenheten hos jämförbara fastigheter samt omständigheterna vid köpet. När påtaglig risk för
väsentligt fel antecknas i besiktningsutlåtandet skall besiktningsförrättaren lämna en motivering.
FORTSATT TEKNISK UTREDNING
Besiktningsförrättaren kan föreslå fortsatt teknisk utredning avseende förhållande som inte kunnat klarläggas i
den okulär besiktning liksom om det finns anledning att uppmärksamma parterna på misstänkta fel i sådant som i
och för sig inte ingår i överlåtelsebesiktningen. Fortsatt teknisk utredning ingår inte i överlåtelsebesiktningen.
Köpare kan begära fortsatt teknisk utredning för att klarlägga om påtaglig risk för väsentligt fel som
besiktningsförrättaren antecknat i riksanalys finns eller inte. Säljaren måste ge sitt godkännande för fortsatt
utredning eller för undersökning som kräver ingrepp i fastigheten.
BESIKTNINGSUTLÅTANDET
Innehåller all den samlade information från överlåtelsebesiktningen och om den besiktigade fastighetens
befintliga skick vid besiktningstillfället. Uppgifter om fastigheten liksom åtgärdsförslag eller kostnadsförslag
som lämnats under besiktningen men som inte antecknats i besiktningsutlåtandet ingår inte i
överlåtelsebesiktningen och kan inte läggas till grund för ett ställningstagande eller förväntan om fastighetens
befintliga skick och kan inte heller läggas till grund för åtgärdsprogram eller kostnadsuppskattning.
Uppdragsgivaren ska noggrant läsa besiktningsutlåtandet efter mottagandet och utan dröjsmål meddela
besiktningsmannen om besiktningsutlåtandet innehåller någon felaktighet eller saknar någon uppgift.
FÖRSÄKRING
Besiktningsförrättaren har tecknat konsultansvarsförsäkring med särskilda villkor om överlåtelsebesiktning.
ÖVERLÅTELSE AV BESIKTNINGSUTLÅTANDET ÄR INTE TILLÅTET
Besiktningsförrättaren har upphovsrätten till besiktningsutlåtandet och beställaren har nyttjanderätt dock med
begränsningar och inom ramarna för avtalat ändamål. Varken besiktningsutlåtandet eller nyttjanderätten till
besiktningsutlåtandet får utan uttryckligt skriftligt medgivande överlåtas på annan ej heller användas i annat
syfte än vad som anges i uppdragsbekräftelsen och besiktningsutlåtandet. Om överlåtelser sker utan medgivande
enligt ovan kommer besiktningsutlåtandet inte att gälla och kan således inte göras gällande mot
besiktningsförrättaren.
HMP Karlsson’s Bygg
Folbergagatan 35
387 91 Borgholm
Besiktningsman
Rune Karlsson
Organisationsnr: 556738 – 6544
Telefon nr: 0703-17 09 21
16
BEGRÄNSNINGAR I BESIKTNINGSFÖRRÄTTARENS SKADESTÅNDSSKYLDIGHET
Skulle besiktningsutlåtandet lämnas med felaktig eller otillräcklig information om den besiktade fastigheten kan
beställaren komma att lida skada genom att fastigheten avviker från vad som beställaren förväntar sig genom den
information som lämnats i besiktningsutlåtandet. Beställarens skada kan innebära att en annars berättigad
nedsättning av köpeskillingen blir lägre eller att reparationskostnaderna högre än vad beställaren förväntat sig.
Besiktningsförrättaren är skyldig att ersätta skada orsakat genom vårdslöshet eller försummelse vid utförandet av
överlåtelsebesiktningen. För detta ansvar gäller följande begränsningar.
SKADESTÅNDSSKYLDIGHET
Besiktningsförrättarens skadeståndsskyldighet uppgår till ett belopp motsvarande den nedsättning av
köpeskillingen beställaren eventuellt skulle fått om felet rapporterades vid överlåtelsetillfället. Den sammanlagda
skadeståndsskyldigheten för ett och samma uppdrag är dock begränsad till ett belopp motsvarande 15
prisbasbelopp enligt lagen om allmän försäkring vid den tidpunkt då avtal om överlåtelsebesiktning ingicks.
Ersättning för skada vars värde understiger ett belopp motsvarande 20% av ett prisbasbelopp ersätts inte. Skada
som beror på att det i besiktningsutlåtandet saknas någon uppgift eller påpekande som besiktningsförrättaren
lämnat muntligen vid överlåtelsebesiktningen ersätts endast om skriftlig komplettering finns i direkt samband
med att överlåtelsebesiktningen är utförd och överlämnad till beställaren.
Besiktningsförrättaren är inte ersättningsskyldig för annan skada än beställarens skada. Ej heller för skavanker
och slitage eller andra obetydliga förhållanden om fastigheten som inte antecknats i besiktningsutlåtandet.
Krav mot besiktningsförrättaren ska reklameras till denne inom skälig tid efter det att skadan upptäckts eller
borde ha upptäckts. Reklamation kan dock ej ske senare än två (2) år efter uppdragets avslutande. Uppdraget är
avslutat när besiktningsförrättaren begär betalning för besiktningen.
Sker inte reklamation inom föreskriven tid förfaller all rätt till ersättning oavsett grunden för anspråket.
ÖVRIGT
Kopieringsbar kopia av besiktningsutlåtandet skall arkiveras av besiktningsförrättaren under avtalstid, två år.
HMP Karlsson’s Bygg
Folbergagatan 35
387 91 Borgholm
Besiktningsman
Rune Karlsson
Organisationsnr: 556738 – 6544
Telefon nr: 0703-17 09 21