Transcript Hyrespressen nr 1, årgång 2013 (HP_nr1_2013_low

Nr 1
MARS 2013
INNERSTAN
foto: ari eskelinen
Medlemstidning för Hyresgästföreningen på Kungsholmen, Norrmalm, Östermalm och Södermalm • Årgång 44
Vy från Slussen. Lika suddig som Stockholmsmodellen. Och ensamt. Påminner en hel del om situationen för hyresrätten
och dess hyresgäster. De är förvisso inte ensamma men förefaller lämnade ute i kylan väldigt ofta.
HyresPressen
Hyrespressen sköts ideellt av förtroendevalda på vår fritid.
Säkraste sättet att nå redaktionen är att kontakta någon i
föreningen eller redaktionen, se nedan, eller skriv till:
Adress: Krukmakargatan 6 nb, 118 51 Stockholm
www.hyrespressen.se
Ansvarig utgivare: Birgitta Adamson
Redaktör: Bror Sandström Södermalm
[email protected]
Redaktion: Nils Gudmundson Östermalm
• Roger de Robelin, Östermalm • Björn Alfredsson, Södermalm • Ralf Kron, Södermalm • Gunila Edin, Norrmalm •
Torsten Wahlund, Norrmalm • Lena Berg, Kungsholmen
Layout: Ateljé Gotica, Maj Sandin
Tryck: Bomastryck
Hyrespressen distribueras till innerstadens medlemmar som
bilaga till Hem&Hyra nr 2 – 6 mars 2013.
nästa nummer utkommer som bilaga i Hem & Hyra nr 6, 25
september 2013.
Författarna svarar för faktainnehåll. Redaktionen ansvarar
bara för beställt material och förbehåller sig rätten att
redigera i insänt material.
Besök gärna vår hemsida www.hyrespressen.se
Innerstadens hyresgästföreningar
Kungsholmen
Hyresgästföreningen Region Stockholm,
Box 10117, 121 28 Stockholm
Arenavägen 55 Johanneshov
Tel: 0771-44 34 43
Hemsida: www.hgfstockholm.se
E-post: [email protected]
Ordförande: Lena Berg
Norrmalm
Vanadisplan 3 D
113 31 Stockholm
Tel: 08-24 84 42 vidarekopplad till mobil
Öppet 1:a onsdagen i månaden klockan 18–20, övriga tider efter
överenskommelse med styrelsen, ej juli eller augusti.
Hemsida: www.hgfnorrmalm.se
E-post: [email protected]
Ordförande: Beatrice Eriksson
Vice ordförande: Sören Kroon
Är striden om kvarteret
Plankan över?
Det är med viss oro som vi firade Mark- och miljödomstolens dom att inte
godkänna byggplanerna, eftersom vi inte vet om striden är över än. Det är en
strid vi har fört sedan 2008 när Svenska Bostäder presenterade sitt förslag på
ett nytt hus på gården och påbyggnaden av flera våningar på det befintliga
huset.
Vi har fört striden på alla plan med skrivelser, demonstrationer, debattartiklar, möten med politiker, överklagande och många interna möten. Det är
otroligt många som verkligen dragit sitt strå till stacken.
Men ändå gnager oron om ett eventuellt prövningstillstånd i Mark- och
miljööverdomstolen och att behöva börja om.
Det började med att många av Plankans hyresgäster mejlade och skrev brev
till styrelsen i Svenska Bostäder. Därefter fortsatte det med ytterligare mejl
och brev till politikerna i Stadshuset som vi också bjöd in för möten för att
de skulle få se vad de var på väg att förstöra. När inte det hjälpte besökte vi
så många öppna möten vi kunde och det slutade med att några blev utkastade
från Stadshuset, utan något positivt beslut för oss.
Vi fortsatte vår kamp med att överklaga till Länsstyrelsen, det var nästan
150 personer som förtvivlat försökte få något gehör, men även då vägrade
man att lyssna på vår röst.
När det negativa beskedet från Länsstyrelsen kom var det många som var
på väg att ge upp men vi samlade återigen kraft och pengar, och jobbade fram
en överklagan till Mark- och miljödomstolen. Vi tog hjälp av en jurist för att
vi insåg att vi måste har lite professionell hjälp för att få bättre kraft bakom
våra argument och det visade sig vara värt mödan för när domstolens utslag
kom märktes det att vi äntligen hade fått gehör för våra argument. Till vår
förvåning hade domstolen tagit sig tid att komma ut och besöka oss vid en så
kallad syn där vi fick möjlighet att visa vilka otroligt fina värden som skulle
gå till spillo och hur förstörd fastigheten och gården skulle bli om politikerna
fick sätta sina planer i verket.
Nu hoppas vi att vi äntligen skall få andas ut och invänta våren i lugn och
ro och kunna njuta av den underbara park vi bor vid utan att behöva lägga ner
åtskilliga timmar av vår fritid med att författa ytterligare överklaganden.
Vi i kvarteret Plankan vill också passa på och tacka alla som stöttat oss
under denna långa process.
Styrelsen LH Plankan / Kristina Sundin
Östermalm
Strandvägen 35 bv
114 56 Stockholm
Tel 08-667 36 54
Hemsida: www.hgfostermalm.se
E-adress: [email protected]
Ordförande: Gunvor Åkerblom
Vice ordförande: Roger de Robelin
Södermalm
Krukmakargatan 6 nb.
118 51 Stockholm
Tel: 08-720 60 62
Expeditionen är öppen för medlemmar onsdagar klockan 18–20
Behöver du låna lokal för möten kontakta styrelsen på Södermalm
Hemsida: www.sodermalmsforeningen.se
Här hittar du kontaktuppgifter till övriga styrelsen och till
Lokala Hyresgästföreningar på Södermalm
E-post: [email protected]
Ordförande. Fredric Ericsson
Vice ordförande: Mari-Ann Nilsson
2 • HYRESPRESSEN Innerstan 1-2013 •
foto: ari eskelinen
Hyresgästföreningen region
Stockholm
Box 10117, 121 28 Stockholm
Besöksadress: Arenavägen 55
E-mail: [email protected]
Växel: 0771-443 443
Öppet:
må–on 8.30–17.00 , to 8.30–20.00, fre 8.30–14.00
(maj–aug: må–to 8.30–16.00, fre 8.30–14.00)
Medlemsservice: 08–50 70 60 94
• hyresjuridisk rådgivning
• enskilda ärenden
• rättigheter/skyldigheter
Förhandlingar: 08–50 70 60 00
• hyresförhandlingar
• ombyggnadsfrågor
• kontroll av hyra• avtal med privata hyresvärdar
• avtal med allmännyttan
Hyresgästföreningen Riksförbundet
Växel, exp: 08-791 02 00
E-mail: [email protected]
• in- och utträden• betaländringar
• namn- och adressändringar
L E D A R E
Vem kan rädda hyresrätten?
Det är synd om Alliansregeringen! Man vill bade ha och
äta kakan. Samtidigt som marknadshyrorna lockar i vassen inser man att mångfalden hyresgäster kan innebära
ett kraftigt rösttapp inför 2014 års val. Vad gör man då?
Jo man presenterar samma pragmatiska lösning för hyresmarknaden som för arbetsmarknaden. Parterna får
lösa problemet! Så blir man av med det.
Oavsett vem som ska lösa hyresproblemet och hur det
ska ske är dagens situation ett resultat av hela efterkrigstidens bedrägliga hantering av bostadsmarknaden. Tillbakahållna hyror lockade knappast byggarna att bygga
nytt. Miljonprogrammet blev en tvingande lösning med
ett kvalitativt uruselt resultat. Det var en självklart praktisk lösning att låta de boende själva lösa krisen genom
att låta penningen styra och bostadsrätterna att växa, vilket tyvärr har kommit att ske på bekostnad av 100 000tals vilsna bostadssökande.
Självklart måste var och en inse att bostaden har ett
pris – men vilket? Hur kan vi få balans på en Stockholmsbostadsmarknad där hyrorna i 1930-talsfastigheter fortfarande ligger under 1 000-lappen per kvm och år
och nyproduktionen på det dubbla. Oseriösa hyresvärdar,
som ”passar på” att slipa lite på parketten och kladda lite
färg på dörr- och fönsterlister efter en avliden eller av-
flyttad hyresgäst för att sedan hyra ut
lägenheten till i princip marknadshyror. Detta pågår i dag bakom ryggen
på vår egen hyresgästförening. Lite
större ombyggnader av 1930-talsfastigheterna renderar redan det i
dag hyror i nyproduktionsklass med
Hyresnämndens goda minne.
Var rädd om våra allt mer sällsynta fastboende hyresgäster för att inte tala om de ännu fler köande och
väntande. Makthavarna bör nog se över sitt hus och inte
tro att våra parter ska lösa problemet. Våra parter är
för övrigt så vansinnigt ojämlika genom att fastighetsägarna alltid kan hota med den så kallade förhandlingspengen i motsats till Hyresgäsföreningens totala avsaknad av sanktionsmedel. Dystert men sant. Sannolikt
måste makthavarna på nytt se över hyresmarknaden
lagstiftningsvägen så att inte redan boende i hyresrätt
i dag får lämna hus och hem genom alltför drastiska
kostnadsförändringar. Hyresmarknaden är alltför värdefull för att spelas bort i en ödesdiger lek med ord.
Gunvor Åkerblom,
ordf Östermalms Hyresgästförening
Redaktören har ordet
Strax före jul presenterades en utredning
som slutgiltigt dödförklarade det kollektiva förhandlingssystemet till förmån
för marknadshyror. Hyresgästföreningen
möjligheter att påverka framtidens hyror
skulle enligt utredningen minska radikalt.
Utredningen kommenterades gillande i
både DN och SvD.
I mitten av januari drog förhandlingarna igång i Hyresnämnden kring de pilotfall som Fastighetsägarna Stockholm
aktualiserat där. I pilotfallen tillämpas Stockholmsmodellen fullt ut och fallen ska ses som en test på modellens
trovärdighet. Höjningskraven ligger på 10–15 procent
för merparten av lägenheterna trots ett högt utgångsläge
på grund av en nyligen genomförd upprustning.
I slutet av januari slår så byggbranschen till i en debattartikel i DN. Budskapet är det gamla vanliga. Inför
marknadshyror (slopa hyresregleringen enligt deras
språkbruk) så kommer bostadsbristen att försvinna. Då
ska det bli ”möjligt att flytta till arbete och kärlek utan
att köpa sin bostad” skriver de omtänksamma branschrepresentanterna.
Vi har hört det förut men för närvarande är intensiteten i argumentationen ovanligt stark. Det är klart att
fastighetsägare och marknadsivrare är på offensiven.
Regelverket har ju ändrats de senaste åren så vägen ligger nästan öppen för dem.
I det här läget finns det bara en sak att göra. Mobilisera motståndet. Inte i form av klichémässiga slagord
utan i krav på konkreta åtgärder.
En sak kan vara ställa direkta krav på att kommunens
bostadsbolag gör en storsatsning på att bygga nya hyresrätter. Använd alla de pengar som bostadsrättsomvandlingarna gett till nya bostäder.
Ställ krav på att de kommunala bostadsföretagen planerar för en omvandling av bostadsbeståndet till kooperativa hyresrätter med blygsamma penninginsatser
där hyresgästerna så vill.
Skapa också öppenhet och tydlighet om hur hyressituationen ser ut idag så att alla hyresgäster har underlag
för att argumentera för sin egen hyresnivå.
Bror Sandström
redaktör
• HYRESPRESSEN Innerstan 1-2013 • 3
HYREShöjningarna 2013
Fortsatt lägesdifferentiering
illustration: Per Lindroos
Hyresgästföreningens förhandlare antydde inför förhandlingarna om 2013 års hyror att lägesdifferentieringen hade
nått vägs ände. Mer av samma vara, dvs. att hyreshöjningarna skulle följa en fallande skala från innerstaden och ut
mot ytterstaden, ansågs bara göra ont värre.
Det är därför det kan vara på sin plats att mer i detalj redovisa hur förhandlingsresultatet blivit. Inte bara för att visa på
hur höga höjningarna blev, utan också för att se om lägesdifferentieringen kastats i papperskorgen.
Det underlag som studerats är ramavtalet med Fastighetsägarna Stockholm och fastighetsvisa förhandlingsresultat
hos Familjebostäder och Svenska Bostäder. Liknande uppgifter för Stockholmshem har inte varit tillgängliga. Det är
över huvudtaget svårt att få fram detaljerade uppgifter vilket
är rätt anmärkningsvärt. Parterna har en förkärlek att ”tjuvhålla” på uppgifterna. Då ska man veta att hyresuppgifterna
från de kommunägda bolagen faller under offentlighetsprincipen.
Hyreshöjningarna konstrueras vanligtvis så att man kommer överens om en normalhöjning inom ett område. Därefter gör man vissa avsteg från den höjningen för fastigheter
som redan har en hög hyra. Det går inte att utläsa av hyresuppgifterna att man korrigerar för standardskillnader. Man
4 • HYRESPRESSEN Innerstan 1-2013 •
förutsätter att den hyra som tas ut speglar gällande standardskillnader.
Den faktor som påverkar hyreshöjningen mest är läget.
Det sker en fortsatt lägesdifferentiering av hyreshöjningarn
vilket i sin tur medför att skillnaderna mellan innerstad och
ytterstad ökar.
Av tabellen framgår att ”normalhöjningen” i innerstaden
uppgår till 2,7 procent. Eftersom det finns en hel del nyproducerade lägenheter som får lägre höjningar blir genomsnittet lägre. Det gäller i viss mån även områdena C-D, framför
allt för Svenska Bostäder. Det framgår också att ”normalhöjningen” är genomgående högre i det privata ramavtalet.
Det som också framgår med all önskvärd tydlighet är att
hyreshöjningar är lägesdifferentierade och att höjningarna
är nästan dubbelt så höga i innerstaden som i ytterstaden.
Det ska dock sägas att spridningen mellan lägsta och högsta
hyra blev mindre än på många år. Det återstår därför en del
att göra innan den ambition som Hyresgästföreningen gett
uttryck för kan tillgodoses.
De genomsnittliga hyreshöjningar i de kommunala bostadsbolagen ligger runt 1,7–1,8 procent. Det ska jämföras
med den allmänna prisutvecklingen som låg nära noll från
december 2011 till dec 2012.
Procentuella hyreshöjningar från och med 1 januari 2013
Privata
Familjebostäder
Svenska Bostäder
Område
Ramavtalet Vanligast
Genomsnitt Vanligast
Genomsnitt
A-B
2,7*
2,70
2,35
2,7
2,16
C-D
2,35**
2,10
2,04
2,2
1,87
E-F
1,6***
1,60
1,57
2,20
1,99
G-H
1,6***
1,52
1,54
1,74
1,60
J-K
1,6***
1,40
1,38
1,45
1,56
*1,65 % vid normhyr 1451–1800 kr/kvm,år, 1,05 % vid normhyra över 1800 kr/kvm,år
**1,35 % vid normhyra över 1250 kr/kvm,år
***1,25 % vid normhyra över 1250 kr/kvm,år
Rubriken ”Vanligast” avser den höjning som är vanligast förekommande inom gruppen.
Den nya hyresgeografin
A-B: Innerstad – Malmarna, Hammarby Sjöstad, Essingeöarna
C-D: Närförort – Liljeholmen, Årsta, Hjorthagen, Traneberg, Abrahamsberg, Nockeby m fl
E-F: Mellanstad – Enskede, Stureby, Mälarhöjden, Bromma, Blackeberg, Vällingby m fl
G-H: Inre ytterstad – Bagarmossen, Farsta, Högdalen, Örby, Grimsta, Flysta, Solhem, Kista m fl
J-K: Ytterstad – Fagersjö, Råg­sved, Högdalen, Bredäng, Skärholmen, Hässelby, Bromsten, Tensta, Husby, m fl
Vad gäller?
Avtalen med de kommunala bostadsbolagen är bindande
och i dem preciseras hyreshöjningen fastighetsvis.
Det privata ramavtalet är däremot en rekommendation till
Fastighetsägarnas medlemmar och Hyresgästföreningen.
Det är inte ovanligt att den slutgiltiga hyreshöjningen blir
högre än rekommendationen i ramavtalet.
Förnyad varning!
När fastighetsägaren vill renovera eller bygga om. Skriv aldrig
på några papper! Kontakta istället oss på Hyresgästföreningen
Renoveringar leder ofta till dubbla hyror
• HYRESPRESSEN Innerstan 1-2013 • 5
Pilotfall i hyresnämnden
Fastighetsägarna Stockholm har valt ut ett antal fastigheter för prövning i Hyresnämnden. En fastighet i Stadshagen, Klingan 5 vid John Bergs Plan, är först ut. Huset
omfattar 29 lägenheter, och byggdes 1937. Det renoverades 2009 och normhyran ligger på knappt 1500 kr/kvm,år.
Fastigheten innehåller många små lägenheter, ettor dominerar och den utgående hyran är i genomsnitt knappt 1800
kr/kvm, år. Bortsett från några lägenheter på nedre botten
yrkar fastighetsägaren att hyrorna ska höjas med mellan
10 och 15 procent.
Fastighetsägarna Stockholm som för fastighetsägarens,
Wåhlin Fastigheter AB, talan har lagt upp det hela mycket
pedagogiskt.
Man gör en grundlig genomgång av tidigare diskussioner
och hänvisar till propositioner som föregått de senaste årens
förändrade lagstiftning. Man gör klart att det är bostadsmarknadens parter som ska bestämma vad olika bruksvär-
deskomponenter inklusive läget ska kosta hyresgästerna.
Fastighetsägarna framför också statsmakternas önskemål om att hyressättningsmodeller utgör lösningen på hur
bruksvärdesfaktorerna ska värderas. De påminner också om
att redan 2003 gjordes ett första försök med en enkel hyressättningsmodell, den så kallade matrisen som differentierade
hyressättningen med avseende på läge och bebyggelsens karaktär. Matrisen kritiserades våldsamt men oaktat detta har
dess lägesfaktor påverkat hyreshöjningarna fram till 2011.
Stockholmsmodellen
Nu går Fastighetsägarna ett steg längre. I maj 2011 presenterade Fastighetsägarna Stockholm, de tre kommunala
bostadsbolagen i Stockholm och Hyresgästföreningen ett
poängräkningssystem som kom att kallas Stockholmsmodellen.
Modellen gjorde det möjligt att poängsätta det mesta i en
lägenhet. Grundtanken är ju att poängsystemet ska erbjuda
en objektiv bedömning för att bestämma värdet av en lägen-
illustration: Per Lindroos
6 • HYRESPRESSEN Innerstan 1-2013 •
het. Det är inte det absoluta värdet som avses utan värdet
i förhållande till andra lägenheter. I så motto liknar det en
bruksvärdering. Men det ska poängteras att bruksvärdering
inte är ett system för generell hyressättning.
Nu är tanken att alla lägenheter ska poängsättas och när
det är gjort så summeras alla poäng. Därefter sätts den samlade poängsumman i relation till nödvändiga hyresintäkter
och det ska gå att beräkna värdet på en poäng. Sedan är det
bara att multiplicera den enskilda lägenhetens poäng med
vad poängen är värd i kronor och ören och så har man fått
fram hyran.
Beräkningarna kan ske för en enskild fastighet eller för ett
företags hela lägenhetsbestånd.
Fastighetsägarnas tillämpning
Fastighetsägarna har låtit poängberäkna lägenheterna i den
aktuella fastigheten Klingan 5. Man utgår i stort sett från
de exempel som ges i den rapport där Stockholmsmodellen
presenteras. Läge och grundläggande standard skiljer inte
mellan lägenheterna. Däremot får de olika poäng för läge
inom huset och utsikt. Det leder till en skillnad i poängtal på
cirka 2,7 procent mellan lika stora lägenheter på våning fem
och våning 1.
Poäng bli pengar
Fastighetsägarna för ett resonemang om att Stockholmsmodellen inte ska leda till lägre hyror. I de simuleringar som
gjorts är det dock det som inträffar för en del av beståndet,
nämligen nyproducerade lägenheter och en del nyligen ombyggda. Det här är ett uttryck för att dessa lägenheter har en
hyresnivå och hyresstruktur som ligger högt och som skiljer
sig från det övriga beståndet.
Vad Fastighetsägarna nu gör är att använda just hyrorna
i dessa fastigheter för att värdera den enskilda poängen. De
hänvisar till många olika icke specificerade beräkningar och
slår fast att varje poäng är värd sex kronor.
Därmed kan de beräkna den nya hyran för lägenheterna
i Klingan 5 och det resulterar i krav på hyreshöjningar på
mellan 10 och 15 procent med undantag för fyra lägenheter
på nedre botten. Där inskränker sig de begärda höjningarna
till mellan fyra och åtta procent.
Svagheterna
Fastighetsägarnas tillämpning av Stockholmsmodellen är
enligt skolboken förutsatt att man accepterar de olika poängtalen för olika egenskaper och standarddetaljer. I maj
2011 föreföll parterna vara överens men sedan dess har det
tydligen skurit sig.
Vad man framför allt är oense om är vilket värde varje
poäng ska ha. Hyresgästföreningen hävdar att värdet ska
beräknas så att det inte blir fråga om någon ökning av den
totala hyressumman. Det är det som föreningen kallar nollsummespel.
Ett nollsummespel skulle innebära att hyran i nyproducerade och nyligen upprustade lägenheter skulle behöva
sänkas vilket Fastighetsägarna anser vara otänkbart. Frågan
är i vad mån Hyresgästföreningen anser det realistiskt med
en sådan inställning. Speciellt som de själva godkänt nyproduktionshyrorna.
Fastighetsägarnas hårda attityd att det är just fastigheter
där poängen har högst värde som ska sätta det allmänna
värdet leder ofelbart till att hyrorna i alla övriga fastigheter
behöver höjas. På en del håll kommer höjningarna att bli
väldigt höga, speciellt kommer äldre fastigheter i innerstad
och närförort att drabbas.
Fastighetsägarna är naturligtvis medvetna om detta och
det är väl en del i deras strategi. Pilotfallen ska sätta den nya
hyresstandarden. Hyresnivån tar ett skutt upp mot en nivå
som ligger nära marknadshyrenivån.
Motstrategi
Den enda motstrategi som kan ha framgång i dagens läge
bygger på en opinionsbildning som baseras på grundliga
analyser och konsekvensbeskrivningar som gör det möjligt
att förstå vad som är på gång. Som det nu är har Fastighetsägarna tolkningsföreträde i styrka av bättre underlag och en
mer grundlig analys av hyresmarknaden.
Vad vi kan se från vår horisont i den enskilda innerstadsföreningen är att regionledningen är dåligt förberedd. När
får vi se föreningens egna beräkningar över vad som kommer att hända? När redovisar föreningen sin konsekvensanalys?
Vi väntar.
Platsannons
Till förtroendemannaorganisationen söker vi nu fler
aktiva till olika poster.
Du som vill göra något för hyresgästerna, hyresrättens bevarande och utveckling hör av dej snarast.
Inga förkunskaper krävs. Du får ett litet arvode
och gör en stor insats för många.
HGF Norrmalm 08-24 84 42
[email protected]
• HYRESPRESSEN Innerstan 1-2013 • 7
En alarmerande
bostadssituation
På punkt efter punkt ser vi nu en riktigt besvärlig bostadssituation. Många förlorare, förstås också några vinnare.
Men en stor tystnad. Dags att bryta den!
Mycket lågt bostadsbyggande
Sverige växer med 75.000 invånare per år. Vi har också en
omflyttning. Ungefär 30.000 invånare flyttar från minskningskommuner till tillväxtkommuner. Ytterligare kanske
10-15.000 flyttar från glesbygd i geografiskt stora kommuner till tätorter. Alltså 120.000 människor per år som behöver bostad. Och vi bor i genomsnitt två personer per bostad,
det behövs således 60.000 nya bostäder per år.
Hur mycket byggs det då? Jo, bara 20.000 per år. Och
några tusen tillkommer genom ombyggnad och permanentning av fritidshus. Slutsats en ökande bostadsbrist på drygt
35.000 bostäder per år.
Mycket dyra nya bostäder
Inte nog med att det är få nya bostäder som byggs, de är
också dyra att bygga. I fast penningvärde har byggkostnaderna ökat med 79 % för hyreslägenheter och med 145%
för bostadsrätter mellan 1994 och 2010. Det finns inga standardskillnader som förklarar detta. På några områden har
standarden ökat lite och på andra sjunkit lite, och framför
allt har kostnaderna för att låna pengar under byggtiden
sjunkit väsentligt. Och nog borde väl byggbranschen ha effektiviserat sig själv något?
Också nya hyreslägenheter har ökat snabbt i hyra. Inte
bara byggkostnaden är skälet. Fastighetsägarna kräver hög
avkastning. Allmännyttan kräver sex procent avkastning,
dvs dubbelt så mycket som de cirka tre procent som bostadsrättsköpare och äganderättsköpare får betala i ränta. Privata
fastighetsägare med hyresrätter är ännu värre.
Allt dyrare befintliga bostäder
Bostadsbristen och de höga byggkostnaderna har också
skruvat upp priserna på befintliga äganderätter och bostadsrätter. Mellan 2000 och 2011 ökade genomsnittspriserna
för bostadsrätt i Stockholms län med 142 procent och för
äganderätt med 94 procent. I riket var ökningarna ännu något högre. Det rimliga vore att äldre bostäder sjunker i pris
allteftersom de blir äldre och mer slitna. Istället har de ökat
kraftigt i pris.
Till och med hyreslägenheterna har ökat kraftigt i hyra.
8 • HYRESPRESSEN Innerstan 1-2013 •
Såväl allmännytta som i ännu högre grad de privata kräver
höga vinster på sina hyreslägenheter.
Låneskulden har vuxit kraftigt.
Sedan 2000 har den samlade låneskulden ökat tre gånger.
Alltfler konstaterar nu att Sverige har en mycket hög skuldsättning. Och en del av det allvarliga är att det mesta är låneökningar på äldre bostäder. De nya står bara för en mindre
del av ökningen. Det är också lätt att förstå om de nya bostäder som vi faktiskt behöver byggs så skulle bostadslånen
öka väsentligt. Vilket knappast går, så länge det bara krävs
ett minimum av amorteringar av flertalet bostadslåntagare.
Alltmer spekulativa kommuner
De höga priserna på de få nya bostäderna har gjort att kommunerna sett lukrativa affärer. Kräv mycket betalt för marken har blivit ett mantra där kommunen kontrollerar marken.
Och andra markägare följer förstås med eller ligger före.
Orsakerna
Med så mycket negativa händelser, varför händer ingenting
och varför är det så tyst?
Jo det är förstås så att här finns vinnare och förlorare, och
här finns kort sikt och lång sikt.
På lång sikt förlorar förstås både samhället och merparten
av medborgarna på en bostadsbrist. Men på kort sikt kan ju
några glädja sig åt ökande värden och höga priser.
Låt oss granska ett antal grupper
Unga bostadssökare: Stora förlorare. Svårt att flytta från
föräldrarna, många med mycket otryggt boende och höga
priser vare sig de hyr eller köper.
Unga familjer: Stora förlorare. I hög grad utlämnade till
nyproduktionen eller att köpa till höga priser. Skaffar sig
ofta lån som knappt kan betalas av under en livstid. Kan
hamna i ännu större svårigheter när livet ändras.
Hyresgäster: Genomgående förlorare. Har fått höga hyreshöjningar, utan förbättringar eller hopp om framtida utdelningar. Svårt att byta bostad!
Bostadsrättshavare och villaägare som köpt bostad för
minst 10-15 år sedan: Bor jämförelsevis billigt jämfört med
de som köpt bostad nyligen och jämfört med hyresgäster.
Har också fått ett ökat kapital som kan tas fram eller ges i
arv. Har ofta rätt lätt att byta bostad. Observera att det är stor
skillnad mellan tillväxt- och avfolkningsplatser.
För 14 år sedan – info från Familjebostäder
Hyrorna klara för 1999!
Byggföretag, byggentreprenörer, byggmaterialbolag: Tjänar mycket och gör som regel mycket
stora vinster. Vanligt med trettio procents vinst på
nyproduktion och liknande vid ombyggnad/upprustning.
Banker. Gör stora vinster på bostadssektorn. Den
snabba ökningen av bostadslån, höga räntemarginaler och en relativt trygg utlåning är förstås mums
för banken.
Fastighetsmäklare. Större fastighetsmäklarfirmor
ägs vanligen av bankerna! Stora vinnare. Ju högre
pris, ju högre arvode.
Fastighetsägare till hyreshus. Har gjort mycket
stora vinster och fått mycket stora värdeökningar.
Kommuner tjänar och förlorar. Kommunerna tjänar på höga markavgifter och höga vinster på allmännyttan. Men tillväxtkommuner förlorar på bostadsbrist och försämrad utveckling. Och får högre
utgifter för bostadsstöd och specialbostadslöningar
för särskilt utsatta.
Staten tjänar och förlorar. Staten kan i någon
mån tjäna på höga vinster i vissa bolag. Vidare tjänar Riksbanken på de omfattande reporäntor som
bankerna betalar till Riksbanken. Men staten förlorar också på de mycket stora ränteavdrag som den
höga utlåningen har lett till.
Näringsliv som inte är kopplat till byggsektorn
är i huvudsak förlorare. Bostadsbrist är inte bra för
näringslivet. Det ger svårigheter att rekrytera. Och
bidrar till att trycka upp lönenivåer lite extra.
För tjugo år sedan tyckte många att bostadssektorn var för styrd, för trög och för dyr. Med konkurrens och mera marknad skulle det bli mer, bättre
och billigare. Idag går det att dra slutsatser. Det blev
mindre och dyrare.
Slutsats. Bostadssektorn kan inte fortsätta på detta sätt, det leder rakt neråt. Det behövs förändringar.
Säkert vill vi inte ha tillbaka det som en gång var,
utan här krävs en ordentlig diskussion och så småningom stora och djärva beslut.
Man skulle önska att det inte bara är förlorarna
som diskuterar. Även vinnarna borde inse att det
som blivit inte är rimligt och bra!
Ragnar von Malmborg
illustration: Per Lindroos
Någon hyrshöjning blir det inte i år heller. Däremot kompenseras det för
den sänkta fastighetsskatten genom att hyran sänks med en tillfällig rabatt
under en månad – i juli. Rabatten blir 10 % och utgår till dem som har
kontrakt som gäller den första dagen i månaden, oavsett hur länge man
bott i sin lägenhet.
– Det är glädjande att vi kan hålla hyrorna oförändrade även i år, säger
Eric Lidfeldt, VD för AB Familjebostäder. Att vi dessutom kan ge hyresgästerna i våra 31 000 lägenheter en extra slant till semestern sitter ju
heller inte fel.
• HYRESPRESSEN Innerstan 1-2013 • 9
Framtiden ser allt annat än ljus ut för hyresgästerna kunde du
läsa på föregående uppslag. Men det finns hopp. Med relativt
enkla medel skulle bostadspolitiken kunna läggas om så att den
gagnade dem som bor i hyresrätt. Ragnar von Malmborg har
funderat och skrivit en handlingsplan för framtiden i form av en
vision om hur det kommer att se ut om tio år. Och om vägen dit.
Vision 2023
Under 2013 blev de flesta överens om att bostadssektorn
inte fungerade och under 2014 kunde en lång rad beslut
fattas som kraftigt förändrade hela sektorn. 2023 är alla
beslut ännu inte till fullo genomförda men inriktningen
ligger fast och de flesta är förtjusta.
•
Under 2013 blev det kristallklart att det byggdes för lite bostäder, att det som byggdes var alldeles för dyrt, att begagnatpriserna på bostäder var orimligt höga, att bostadslånen
hade fått växa till farliga höjder, att hyrorna både för äldre
och för nya bostäder låg långt över möjligheterna för en rimlig bostadsstandard för de flesta och att hyresskillnaderna för
olika typer av lägenheter hade blivit för stora. Förhandlingssystemet för hyrorna fungerade inte och inflytandet över
bostaden för hyresgästerna var svagt såväl i de kommunala
bolagen som i det privata beståndet. Vid större underhållsåtgärder blev detta extremt tydligt. Samtidigt kostade bostadssektorn stora pengar för staten, medan många kommuner
hårt mjölkade sina kommunala bolag för att bekosta annat.
•
Flera nödvändiga beslut
Visst fanns det motstånd mot nya beslut från en del banker,
mäklarfirmor, bygg- och fastighetsbolag, men inte ens de
kunde hävda att bostadssektorn fungerade på ett acceptabelt
sätt. Och trycket från andra delar av näringslivet blev stort
att kapital måste frigöras till annan samhällsutveckling än
till höjda bostadspriser. Visst fick delar av bostads- och finanssektorn ställa om, men det gick rätt bra när de väl insåg
att det var nödvändigt.
Således kunde ett stort antal beslut tas:
• Avdragsrätten för räntor togs bort och krav på amortering
av alla lån infördes successivt. Det fick en välgörande inverkan på priserna på både bostadsrätter och villor. Och
intresset för omvandlig av hyresrätt till bostadsrätt lug10 • HYRESPRESSEN Innerstan 1-2013 •
•
•
•
•
nades ner avsevärt. Och äntligen började bostadslånen
minska istället för att öka.
Ett särskilt stöd infördes för nyproduktion av bostäder,
lika för alla upplåtelseformer och så utformat att det bara
gick till bostäder med en rimlig pris- och hyresnivå.
För de kommunala bolagen återinfördes krav på självkostnad och en omvandling av dem till kooperativ hyresrätt
påbörjades. Kommunerna fortsatte att äga, men hela ansvaret lades på de kooperativa föreningarna. Dock behölls
bostadsförmedlingen i kommunal regi. Istället fick de
kommunala bolagen en stor roll som bostadsproducenter,
Inte bara av kooperativ hyresrätt.
En ny kooperativ modell infördes, liknande den finska
Hiittas-modellen med priskontroll både i produktionsledet
och i vidareförsäljningsledet. Den kom att anammas av
bostadskooperationen som raskt ökade sin bostadsbyggnation och tillfredställde den interna kritiken som länge
framfört att bostadskooperationen inte byggde för de egna
bospararna utan bara för samma högprismarknad som alla
andra. Bostadskooperationen återfick sin viktiga roll för
bostadsförsörjningen.
För hyresrätt som inte gick över till kooperation infördes
starka regler för inflytande och för hyressättning både i
vanlig drift och vid större underhållsåtgärder. Hyresgästerna fick äntligen rätt att säga nej till hyreshöjande åtgärder.
Hyresregler kunde äntligen skapas så att hyresjämförelser
gjordes med genomsnitt istället för högsta nivå, så att allt
underhåll ingick i hyran och så att stora hyresskillnader
mellan olika bostäder avskaffades. Självfallet återinfördes regler som gjorde de privata hyrorna avhängiga av
allmännyttans. Tillsammans med självkostnadsreglerna
för allmännyttan kom detta att innebära rejäla hyressänkningar utan att bolagens ekonomi äventyrades.
Ett särskilt system infördes för privatägda hus, så att dessa
kunde övergå till kooperativ hyresrätt när fastighetsägaren
ville sälja. Genom att övervinsterna kapades blev priserna
för hyreshus rimliga och de rena spekulationsägarna försvann från hyreshussektorn.
• Krafttag togs äntligen mot monopolen inom byggsektorn
och äntligen kunde byggsekterna gå över till en kreativ
och välfungerande byggsektor.
Uppskattade förändringar
För de flesta boende och bostadssökande blev förändringarna fantastiska. De unga kunde äntligen få bostad till rimlig
hyra eller kostnad. Hyresgästerna kunde äntligen samla sig
till utveckling och skötsel av sina bostäder och bostadsområden istället för de tröstlösa hyresförhandlingarna och de
tröstlösa samråden med ovilliga fastighetsägare. Och okynnesombyggnaderna försvann totalt.
Bostadsbyggandet tog så småningom fart. De nya rollerna
för de kommunala bostadsbolagen och för bostadskooperationen ledde till en god bostadsproduktion. De satte gemensamt press på hela byggsektorn att äntligen fungera på
riktigt. Även de värsta spekulationsbyggarna fann för gott
att bygga bra bostäder till rimliga priser.
Den kooperativa hyresrätten och det nya Hiittassystemet
födde ett lugn i bostadsområdena och ledde också mestadels
till goda grannrelationer med den gemensamma uppgiften
att tillvarata och förbättra bostadsområdet. Inte gick det helt
utan konflikter överallt men åtminstone de tidigare stora
konflikterna kring det ena eller andra spekulativa inslaget
i bostadsområdena försvann nästan helt. Nätverken och gemenskapen i bostadsområdena började förstärkas igen vilket ökade trevnaden, den sociala samvaron och säkerheten.
Brottsligheten och förstörelsen minskade högst påtagligt.
Ny roll för Hyresgästföreningen
Visst fanns det några som inte direkt gillade förändringarna.
Det blev förstås omställningar för byggsektorn, mäklarna
och bankerna. Och en och annan privatperson som räknat
med stora förtjänster på att bo fick nöja sig med att bo. Också
för Hyresgästföreningen blev det nya roller. Rollen att stödja
hyresgäster i förändring fick stort fokus och naturligtvis att
se till att förändringarna gick till på rätt sätt.
Hyresförhandlingsrollen minskade lite successivt, men
istället växte hyresgästernas behov av stöd för att få de nya
kooperativa föreningarna att fungera på ett bra sätt. För bostadskooperationen blev det en slags pånyttfödelse. De gamla bostadsrättsföreningarna fortsatte ungefär som tidigare,
men rollen för kooperationen som aktiv bostadsproducent
med en ny inriktning för de mera vanliga köande medlemmarna föll väl ut.
Många vinnare
För staten blev det en positiv omställning. De dyra ränteavdragen och Rot-bidragen försvann samtidigt som en del av
det tidigare stödet till äldre bostäder och prisökning istället
kunde konsekvent läggas på nyproduktionen. När den stora
lånemassan till bostadssektorn började sjunka, minskade
också sårbarheten i samhället och resurser frigjordes för investeringar i utvecklande näringsliv.
För det näringsliv som hämmats av rekryteringsproblem
på grund av bostadsbrist skapade det goda bostadsbyggandet helt nya möjligheter till rekrytering.
Några kommuner, främst där det fanns en snabb tillväxt,
som gjort stora vinster på markspekulation och på sina
kommunala bostadsbolag, tappade förstås inkomster. Men
å andra sidan minskade utgifterna för bostadsstöd på olika
sätt och de fick äntligen en tillräcklig nivå på bostadsbyggande och kunde därför se fram mot en näringslivstillväxt
som tidigare hämmats av bostadsbrist och höga bostadspriser.
Ragnar von Malmborg
• HYRESPRESSEN Innerstan 1-2013 • 11
”Vad är rätt hyra i Stockholm?”
Med denna retoriska fråga presenterar Hyresgästföreningen en hyresstatistikrapport om Stockholms hyresstruktur. Förutom en radda diagram sätter Hyresgästföreningen ner foten och påstår att vi kommit till vägs ände
när det gäller lägesdifferentieringen av hyrorna. Hyresskillnaderna mellan innerstad och ytterstad är tillräckligt
stora och föreningen skriver: ”Efter år av differentieringar gjorda på lägesfaktorn har vi hamnat i en situation
där mer av samma riskerar att göra lika mycket skada
som nytta.” Man skriver också ”För Hyresgästföreningen kommer rapporten att vara ett viktigt redskap för det
fortsatta arbetet med att sätta hyror. ” Hyrespressen ställer sig tvekande till om statistikrapporten i sin nuvarande
form fungerar som underlag i hyresförhandlingarna.
I förra numret presenterade Hyrespressen en sammanfattande tabell över hyresläget i Stockholm år 2011. Bara
några dagar efter att tidningen gått till tryck presenterade
Hyresgästföreningen centralt sin statistikrapport som var
baserad på samma underlag som Hyrespressens artikel.
I rapporten envisas föreningen med att använda genomsnittsvärden för hela beståndet. Det betyder att nytt
och gammalt blandas om vart annat och då blir det lite
missvisande som i diagram 1.
Varför så hög hyra i område B? Det beror på att området har en stor andel lägenheter som är byggda under
00-talet. I statistiska sammanhang måste man korrigera
för sådana sneda fördelningar. För att områdena ska vara
jämförbara måste de ha liknande innehåll. Om man tänker sig att samma åldersfördelning skulle råda i område
B som i område A så skulle hyran i område B vara cirka
1150 kr/kvm, år och inte 1350 kr/kvm, år som i diagrammet. Kurvan skulle i så fall också följa ett mer trovärdigt
mönster med lägre hyror ju längre från centrum man
kommer.
Det utseendet har kurvorna när bostadsbeståndet differentieras vilket framgår av diagram 2. Där syns tyd-
Avliva myterna på bostadsmarknaden!
Två företrädare för byggbranschen, Elisabeth Martin och
Björn Wellhagen, hävdar på Stockholm Debatt (23/1) att
flera problem på bostadsmarknaden beror på hyresregleringen. De argumenterar med felaktigheter i svepande
ordalag och upprepar flera av de myter som tyvärr länge
präglat bostadsdebatten, skriver Margareta FrimanScharin, ordförande i Nätverket för Hyresgästernas Boendetrygghet.
Det handlar om svarthandeln, att hyresrätter är subventionerade och att marknadshyror skulle lösa bostadsbristen och andra problem på bostadsmarknaden. Det är angeläget att dessa myter avlivas och att man tar itu med de
verkliga problemen på bostadsmarknaden.
Svarthandel förekommer säkert men det finns inga seriösa
utredningar om omfattningen. De få avslöjanden som gjorts
tyder på att svarthandel främst begås av fastighetsägare eller
deras bulvaner som säljer hyreskontrakt istället för att lämna
ledigblivna lägenheter till bostadsförmedlingen. Främst är
det Fastighetsägarbranschen som skapat myten om svarthandelns omfattning istället för att höja etiken och rensa
upp i de egna leden. Att införa marknadshyror för att få bort
svarthandeln är som att legalisera ockret. Inga i bostadskön
som behöver bostad med rimlig hyra blir hjälpta av det.
Vidare påstår artikelförfattarna att attraktiva hyreslägenheter är subventionerade vilket är helt felaktigt. Det finns
minst 5000 fastighetsägare i Stockholms län och den helt
övervägande majoriteten äger bara ett hus. Det sker inga
12 • HYRESPRESSEN Innerstan 1-2013 •
”
Att införa marknadshyror för
att få bort svarthandeln är som
att legalisera ockret.
transfereringar mellan olika fastighetsägare och det behövs
inte heller, både kommunala och privata fastighetsbolag är
mycket lönsamma, särskilt i Stockholmsområdet. Inte heller
subventioneras hyresboende med skattemedel vilket däremot bostadsrätts- och villaboende gör. Genom ränteavdraget
behöver villa- och bostadsrättsägare inte betala lika mycket
skatt som hyresgäster. Bolånen uppgår till över 2200 miljarder kronor enligt SCB. Om man antar att räntan under senaste året var 3,5 % så blir statens kostnad för ränteavdraget
(30 % av räntekostnaden) cirka 23 miljarder kronor per år.
Givetvis påverkar ränteavdraget bostadsmarknaden så att
det byggs fler bostadsrätter än hyresrätter och så att det lönar sig för de som kan få lån att köpa boende istället för att
hyra. I Stockholm är boendekostnaden oftast lägre för de
som haft en bostadsrätt i fem år eller längre än för de som
bor i en hyresrätt med motsvarande standard. Den enorma
kostnaden för ränteavdraget innebär att de i allmänhet fattigare hyresgästerna, samt boende i glesbygd utan bolån eller
med mindre bolån subventionerar de i allmänhet mer välbeställda villa- och bostadsrättsägarna i tillväxtområdena där
ligt hur hyrorna ökar ju närmare centrum man kommer. Det
framgår också att de olika standardklasserna ligger på olika
nivåer, ju nyare desto högre nivå.
n
1. Medelnormhyra i område A–K, kr/kvm/år
5. Medelnormhyra efter standard i område A–K, kr/kvm/år
1600
1800
1500
1700
1400
1600
1300
1500
1400
1200
1100
Upprustade på 2000-talet
Upprustade före 2000
1200
Ej upprustade
1100
1000
1000
900
900
800
700
Nyproduktion
1300
800
A
B
C
D
E
F
G
H
1. Medelnormhyra i område A–K, kr/kvm/år
J
K
700
A
B
C
D
E
F
G
H
J
K
5. Medelnormhyra efter standard i område A–K, kr/kvm/år
bolånen är som högst. Om man ska ha subventionera boende
så borde det åtminstone göras mer rättvist. Om man exempelvis satsade lika mycket på stöd för hyreshusbyggande så
skulle nog bostadsbristen snabbt kunna avhjälpas.
Den tredje myten är att marknadshyror skulle få bort
bostadsbristen. Artikelförfattarna säger att vill ha bort hyresregleringen men de menar nog att de vill ha rena marknadshyror eftersom det inte finns någon hyresreglering. Den
försvann för nyproduktion 1968 och sedan helt 1974 då allmännyttans hyresnormerande roll infördes. Sedan dess har
hyrorna förhandlats utifrån kostnadsutveckling och avkastningskrav i allmännyttan samt med möjlighet till ett visst
påslag för de privata fastighetsägarna.
Detta system medgav affärsmässighet i fastighetsförvaltningen och i nyproduktion av bostäder samtidigt som det
skulle skydda hyresgästerna mot ockerhyror. Systemet hindrade dock inte kraftiga hyreshöjningar i tillväxtområdena.
Sedan 1995 har hyrorna i Stockholm stigit dubbelt så mycket som konsumentprisindex. Avkastningen på bostadshyresfastigheter är mycket god och värdestegringen har varit
enorm. I Svenska Bostadsfondens reklam 2009 skriver man
att den årliga avkastningen varit 13,3 procent i genomsnitt
de senaste 25 åren medan genomsnittliga avkastningen på
börsen ”bara” var 11,3 procent.
2011 togs även allmännyttans hyresnormerande roll bort
vilket naturligtvis ytterligare försvårar hyresgästernas situation men ökar fastighetsägarnas möjligheter till ännu högre
vinster. Men långt innan nya lagstiftningen trädde ikraft blev
nyproduktionshyrorna så höga att de praktiskt taget kan betraktas som marknadshyror. En nyproducerad 2:a på Kungsholmen, kant i kant med Essingeleden, kostar idag 9600 kronor per månad och fastighetsägaren kräver att tillträdande
hyresgäst har en årsinkomst på minst 460 000 kronor. De som
istället kan låna tre miljoner kronor mot 3,5 procents ränta
till en bostadsrätt med en avgift på 2000 kr/månad får en boendekostnad efter ränteavdraget på 8 125 kronor per månad.
Vem tror då att ännu högre hyror skulle leda till att det
byggs fler hyresrätter? Och hur många ensamhushåll har
egentligen råd med en tvårumslägenhet i nyproduktion? Artikelförfattarna inser att många inte har råd med ytterligare
hyreshöjningar och föreslår därför bidragsstöd, med andra
ord att skattebetalarna ska betala bygg- och fastighetsbranschens ökade vinstkrav.
Nej nu är det dags att politikerna slutar dansa efter fastighets- och byggbranschens pipor och istället utreder och åtgärdar de verkliga orsakerna till bostadsbristen. Det är dags
för en mer saklig debatt om ränteavdrag, regionalpolitik och
byggkostnader. Är det byggoligopol som leder till de höga
byggkostnaderna? Vad kan man i så fall göra åt det?
Ytterligare hyreshöjningar kommer att minska byggandet av hyresrätter, öka segregationen och, värst av allt, leda
till att många stockholmare tvingas lämna sina hem och sin
hembygd eller bli bidragsberoende.
Margareta Friman-Scharin, Ordförande i Nätverket för
Hyresgästernas Boendetrygghet
• HYRESPRESSEN Innerstan 1-2013 • 13
Drakenbergsgatan
Samråd – vad gör man där?
foto: ARI eskelinen
Inför vår ombyggnads/renoveringsprocess bildades, på initiativ av fastighetsägaren, ett samråd bestående av några olika
yrkeskategorier hos fastighetsägaren och ett representativt
urval av intresserade hyresgäster. Det samråd jag ingått i utsågs på ett stormöte i fastighetsägarens regi och minskades
ner till en hanterlig grupp med hjälp av LH  lokala hyresgästföreningen.
Vi blev 12 hyresgästrepresentanter (med och utan anknytning till Hyresgästföreningen) och 5 fastighetsägarrepresentanter. En ganska stor grupp, men från början ville vi ha en
hyresgäst från varje port (15 portar). Det gick inte fastighetsägaren med på, de tyckte att redan 12 personer egentligen
var en för stor grupp.
Vår fastighetsägare ville ha ett snabbt förlopp. Det hade
vi som hyresgäster ingenting emot, eftersom vi har eftersatt
underhåll sen länge p g a flera ombildningsförsök m m.
Fastighetsägaren la fram ett förslag till arbetsordning där
man ville diskutera olika områden var för sig: UTAN ATT
TALA OM VAD DE OLIKA INGRIPANDENA SKULLE
KOMMA ATT KOSTA OSS hyresgäster. De ville helt enkelt att vi efter varje möte skulle skriva under ett s k ”protokoll” som innehöll vad som diskuterats, MEN inte vilka
ändringar eller andra förslag vi som hyresgäster fört fram.
Dessutom, som sagt, inget om vad olika lösningar skulle
kosta oss i längden.
Alltså: SKRIV ALDRIG PÅ NÅGOT SOM DU/NI INTE
ÄR HELT SÄKRA PÅ ATT NI VILL VARA MED OM!
Inte som samrådsgrupp eller som enskild hyresgäst!!
Vi skrev aldrig under några protokoll. Det VAR inga protokoll. Det var fastighetsägarens minnesanteckningar och
dem stod vi som enad Rådsgrupp inte bakom.
I början hade vi ganska täta samrådsmöten och mellan
dessa träffades vi hyresgäster själva i s k rådsmöten för att
diskutera och enas om nästa steg. Enighet i gruppen och en
talesperson är bra strategi.
Vi gjorde tidigt en enkät, med de viktigaste frågorna, som
delades ut till nästan alla hushåll (238 st) i området. Detta för
att ha något på fötterna och veta vad hyresgästerna tyckte.
Där framkom att det var hyresnivån efter renovering som
var den viktigaste frågan. Om fastighetsägaren skulle ha fått
råda och genomföra sina planer skulle vars och ens hyra gå
upp med 35-46 procent och då skulle inte många hyresgäster kunna flytta tillbaka. Dessa 46 procent i hyresökning var
INTE preciserade för VAD det var som skulle höja hyresni-
14 • HYRESPRESSEN Innerstan 1-2013 •
vån. Som hyresgästrepresentanter godtog vi aldrig detta.
Det gick ett par år
av idogt samrådande, sedan hade bostadsbolaget tröttnat
på vår stora Rådsgrupp.
De ville förhandla/samråda med TVÅ personer ur
sagda grupp. Vi godtog inte detta. Vi har sedan dess alltid ställt upp
med FYRA personer från Rådsgruppen. Dessa fyra, kallade
Lilla delegationen, har vi sedan rådgjort med i möten före
och efter träffarna med Bolaget.
Vi har nu kommit därhän att Bolaget givit med sig en
aning och vi har fått diverse ”prislappar” på olika åtgärder.
Som sagts hittills är vi nere i 20–22 procents påslag på hyrorna. Detta efter att vi gått med på att stryka bort valda delar som Bolaget velat ha med.
Det vi Rådsgruppen, efter hyresnivån, har varit mest emot
är först och främst FTX, Från-Till-Lufts-växling, ett ventileringsalternativ som är ganska oprövat och ännu inte, vad vi
har kunnat leta reda på, har vuxit ur ”barnsjukdomarna”. Det
finns utredningar som visar att det inte ens är ekonomiskt
försvarbart heller. Idag har vi frånluft och de flesta som vi
talar med är nöjda som det är. Och i portarna sitter lappar
som visar att husen inte drar extremt mycket i värmekostnader. Och: FTX kan inte införas i äldre hus som våra (byggda
i början av 70-talet) utan att man drar trummor runt hela lägenheterna i tak, i skåp/förråd och klädkammare. Det sänker
alltså takhöjden betydligt och dessutom är vi rädda för ökat
inomhusljud, buller och/eller brus.
Det andra som vi velat få struket från Bolagets förslagslista är låssystemet APTUS, ett plastbrickesystem där man
inte, som i dag, kan komma in överallt i husen. Vi skulle
alltså inte få ha kvar koderna till portarna. Frånsett att vi inte
kan se några som helst fördelar med detta system, så innebär
det att ALLA, inklusive alla barn, som besöker olika portar
i våra fem hus, ska behöva handha en ganska skör plastbit
som inte väger något och är mycket lättare att tappa bort än
en nyckel. Dessutom behöver man inte alltid nyckel om man
kan koden dit man ska.
Efter nästan tre års förhandlande är vi kanske i hamn. Men
INGENTING ÄR ÄNNU PÅSKRIVET.
Under hela den här tiden har vi haft skriftlig kontakt med
alla hushåll genom att skriva och lägga meddelanden i allas
brevlådor och sätta upp i portarna, så fort vi haft något nytt
att informera om. Det har blivit ungefär ett meddelande per
halvår under hela samrådsprocessen.
Från början sas det från fastighetsägarens sida att de skulle
informera alla i området, om allt som pågick, via ett väl synligt väggskåp mitt i området, men detta har hittills inte gjorts.
Eva
Motioner till Hyresgästföreningens fullmäktige
i Storstockholm våren 2013
Från innerstaden har skickats ett stort antal motioner till
Hyresgästföreningens fullmäktige senare i år. Här sammanfattas några av de motioner och krav som skrivits av
enskilda eller föreningar i innerstaden.
• Aktiv bostadspolitik. Motionen behandlar de växande
problemen med bostadsbrist och höga hyror och att Hyresgästföreningen är rätt osynlig i bostadspolitiken. Motionen föreslår att det sätts igång en aktiv såväl intern som
externa bostadspolitisk diskussion.
• Bostadspolitik i varje förening. Motionen fortsätter på föregående motions tema och behandlar den låga bostadspolitiska diskussionen i föreningarna. (Södermalm är en
förening). Motionen föreslår att föreningarna ska inspireras till bostadspolitiska aktiviteter och att Regionkontoret
ska ha i uppgift att ta stödja dessa.
• Prioritera kommunala bostadsbolag och kooperativ hyresrätt. Det byggs nästan inga privatägda hyresrätter och de
få som byggs har en mycket högre hyresnivå än de också
dyra kommunala hyresbostäderna. Ändå har det gjorts
många försök att stimulera till ett ökat privat hyresrättsbyggande och det har tagits beslut som kostar oss alla extra hyra. Motionen anser att det nu är dags att dra slutsatsen att detta varit fel och att det enda raka är att prioritera
kommunal hyresrätt och kooperativ hyresrätt.
• Skärp hyresförhandlingarna. Mellan 2000 och 2011 ökade
hyrorna med 40 procent medan konsumentprisindex ökade med 20 procent. Motion föreslår att Hyresgästföreningen måste bli mycket bättre på att ta fram och göra känt
underlag som visar på vad som händer som stöd för våra
för våra hyresförhandlingar.
• Prioritera upp förhandlingsarbetet. I denna motion pekas
särskilt på bristen på resurser vid privatförhandlingarna
och hur detta leder till högre hyror. Motionen föreslår att
Hyresgästföreningen ser över hur förhandlingarna kan
stärkas.
• Orimliga hyresskillnader mellan olika områden. På några
år har vi fått hyresskillnader på över 30 procent mellan
olika områden i Stockholm. I de undersökningar som hyresgästföreningen låtit göra säger hyresgästerna att 4-9
procent kunde vara en rimlig skillnad mellan olika områden. Motionen undrar hur detta har gått till och konstaterar
att det inte är rimligt och föreslår att Hyresgästföreningen
tar fram en förhandlingsinriktning som minskar skillnaderna mellan områden till de nivåer våra enkäter visat.
• Arbeta vidare med hyresstatistik. Efter 14 års arbete har
det lyckats komma fram en liten rapport om hyrorna i
Stockholms stad. Det är bra att rapporten har kommit men
den har stora brister och omfattar bara Stockholms stad.
Motionen föreslår att Hyresgästföreningen arbetar vidare
med en väsentligt utvidgad statistik.
• Skärp vårt arbete i hyresnämnderna. Motionen pekar på
att nämnledamöterna som utsetts på Hyresgästföreningens förslag måste få en fortlöpande skolning och att de
som representerar hyresgästerna ska vara skolade jurister.
• Ompröva förhandlingsersättningen. Den förhandlingsersättning som hyresgästerna betalar till Hyresgästföreningen betalas via fastighetsägarna. Flera gånger har fastighetsägarna hotat att inte förmedla denna ersättning till
Hyresgästföreningen för att på det sättet hota Hyresgästföreningens ekonomi. Motionen menar att Fastighetsägarna har fått för höga hyreshöjningar till följd av detta och
framför att förhandlingsersättningen därför ska tas bort.
• Utbilda hyresförhandlarna. Husombuden får inte det stöd
de behöver och det gäller också föreningarnas förhandlingsråd. Inte sällan glöms husombuden helt bort eller
får bara en bråkdel av de underlag de behöver. Motionen
föreslår att det skapas en utbildning riktad våra hyresförhandlare så att de ska fungera ihop med husombud och
förhandlingsråd.
• Villkor för speciallägenheter. Motionen konstaterar att
speciallägenheter fått likartad hyressättning som andra
hyresbostäder och att detta fått stora konsekvenser för
handikappade och pensionärer som ju ofta har små ekonomiska villkor. Motionen föreslår därför att dessa lägenheter lyfts ur de ordinarie förhandlingarna och förhandlas
separat och på ett sätt som är rimligt för dessa grupper.
• Utbildning av ombud i hyresnämnd och förhandlingar.
Motionen redovisar ett fall där hyresgästföreningen representerade en hyresgäst i hyresnämnden på ett anmärkningsvärt dåligt sätt, utan rimligt stöd av hyresstatistik Så
får det inte gå till. När vi representerar hyresgäst i hyresnämnden måste detta ske kompetent, både för den aktuella
hyresgästen och för att ärendena i nämnden blir prejudicerande. Motionen framför att företrädare i hyresnämnd och
vid förhandlingar måste få god kompetens och ska alltid
ha med sig relevant hyresstatistik i hyresnämndsärenden.
• Hitta former för bolagsvisa förhandlingar i privatbeståndet. I de kommunala bolagen finns förhandlingsdelegationer som tar ställning till förhandlingarna. I vissa större
privata bolag förhandlas också bolagsvis, men där saknas
ofta de förtroendevalda helt. Motionen föreslår att Hyresgästföreningen hittar en form för bolagsvisa förhandlingar
i privatbeståndet med förtroendevalda som leder arbetet.
• HYRESPRESSEN Innerstan 1-2013 • 15
Årsmöten i innerstadsföreningarna, mars 2013
Hgf Södermalm kallar till årsmöte
Hgf Kungsholmen kallar till årsmöte
Vi bjuder på en lättare förtäring
Gästtalare: Söderprofilen Per Lindroos
Teater tre, Rosenlundsgatan 12
Varmt välkomna hälsar Styrelsen
Församlingslokalen på Parmätargatan 3
Välkomna hälsar Styrelsen
Onsdag 20 mars. Avprickning från kl.18
Söndagen den 24 mars kl. 16
HGF Östermalm kallar till årsmöte
Hgf Norrmalm kallar till årsmöte
Torsdag 14 mars kl 18.30
OBS! Registrering kl 17.15-18.15
Plats: ABF-Huset, Palme-salen,
Sveavägen 41, T-Rådmansgatan eller buss 59 Tegnérgatan.
Gäster:Kent Werne, författare till ”Du sköna nya hem”
föreläser om Ombildningens konsekvenser.
Johan Flyckt, verksamhetsutvecklare, Hyresgästföreningen
Region Stockholm, talar om folkrörelse och opinionsbildande arbete.
Valberedningen är tacksamma för nomineringsförslag,
skriv till: [email protected] eller
HGF Norrmalm, Vanadisplan 3 D,
113 31 STOCKHOLM
Tel. 08-24 84 42. www.hgfnorrmalm.se
Tack Ari!
Redaktionen vill tacka Ari Eskelinen för hans insatser som
redaktör för Hyrespressen samt hans roll som styrelseledamot i HGF Södermalm.
Ari vill nu helt satsa sin tid på sitt skapande och då han har
haft ett flertal utställningar de senaste åren och en kommande nu i vår så vill han ge måleriet hela sin uppmärksamhet.
Ari bor sedan trettiofem år i en privatägd fastighet,
nuvarande hyresvärd är en bostadsrättsförening. Ari kommer att ställa ut på gamla galleri Aguéli, Blecktornstrappan
(nära Mariatorget), galleriet heter numera Galleri Magnolia.
Håll ögonen öppna nu i vår och om ni har tid och möjlighet
– gå gärna och se Aris kommande utställning.
Redaktionen
Onsdag den 20 mars kl 18.
Fältöverstens Föreningsråd
Valhallavägen 148 (vid busshållplatsen)
Vi bjuder på en lättare förtäring.
Välkomna hälsar Styrelsen
LH Gärdet årsmöte
Den lokala hyresgästföreningen Gärdet kallar härmed
samtliga medlemmarna på Gärdet till årsmöte
Onsdagen den 13 mars 2013 kl 18.00
i sal 2, Fältöverstens Föreningsråd
Valhallavägen 148 (vid busshållplatsen)
Vi bjuder på en lättare förtäring.
Välkomna hälsar Styrelsen