Transcript Tre brev till våra politiker sid 5 Vad händer med våra

Nr 2/3
Oktober 2014
– Tidningen som skrivs av hyresgäster för hyresgäster –
INNERSTAN
illustration: per lindroos
Medlemstidning för Hyresgästföreningen på Kungsholmen, Norrmalm, Östermalm och Södermalm • Årgång 45
Tre brev till våra politiker
sid 5
Vad händer med våra hyror?
sid 6–9
Adress: Krukmakargatan 6 nb, 118 51 Stockholm
www.hyrespressen.se
Ansvarig utgivare: Birgitta Adamson
Redaktör: Bror Sandström Södermalm
[email protected]
Redaktion: Nils Gudmundson Östermalm • Roger
de Robelin, Östermalm • Bror Sandström, Södermalm •
Ralph Kroon, Södermalm • Gunila Edin, Norrmalm • Housa
Govind Palm, Norrmalm
Layout: Ateljé Gotica, Maj Sandin
Tryck: Bomastryck
Hyrespressen distribueras till innerstadens medlemmar som
bilaga till Hem&Hyra nr 7, 29 oktober 2014.
Tårtan
Den 27 augusti bjöd Södermalmsföreningen på tårta och
kaffe på Mariatorget!
Det gavs tillfälle till många samtal om hyresboendets både vedermödor och
törhända glädjeämnen.
Bostadsbristen oroade. Inte minst några barnfamiljer hade redan börjat
oroa sig för sina barns möjligheter till eget boende. Flera berättade om upprustning, höga hyreshöjningar och hur de hade tvingats flytta. Vi fick också
kontakt med hyresgäster som berättade om oro för kommande upprustningar.
Större delen av styrelsen fanns på plats under olika tider. Fjorton läckra tårtor hade bakats av några lokala hyresgästföreningar. De rönte stor uppskattning och försvann i rasande takt.
foto: Maj-Britt Nyberg
HyresPressen
Hyrespressen sköts ideellt av förtroendevalda på vår fritid.
Säkraste sättet att nå redaktionen är att kontakta någon i
föreningen eller redaktionen, se nedan, eller skriv till:
Författarna svarar för faktainnehåll. Redaktionen ansvarar
bara för beställt material och förbehåller sig rätten att
redigera i insänt material.
Besök gärna vår hemsida www.hyrespressen.se
Innerstadens hyresgästföreningar
Kungsholmen
Hyresgästföreningen Region Stockholm,
Box 10117, 121 28 Stockholm
Arenavägen 55 Johanneshov
Tel: 0771-44 34 43
Hemsida: www.hgfstockholm.se/kungsholmen
E-post: [email protected]
Ordförande: Jan Bergström
Norrmalm
Medlemslokal Vanadisplan 3 D
113 31 Stockholm
Lokalen är bemannad med förtroendevalda ur styrelsen 1:a onsdagen i
månaden kl-18-20 (ej sommar, helg eller dag före helgdag. Vill du låna
lokalen kontakta styrelsen.)
Tel: 08-24 84 42 vidarekopplad till mobil
Hemsida: http://sthlmshyresgast.se/norrmalm
E-post: [email protected]
Ordförande: Beatrice Eriksson
Östermalm
Besöksadress: Strandvägen 35 bv
Postadress: Strandvägen 35 bv
114 56 Stockholm
Tel 08-667 36 54
Hemsida: www.hgfostermalm.se
E-adress: [email protected]
Ordförande: Gunvor Åkerblom
Vice ordförande: Roger de Robelin
Södermalm
Besöksadress/expedition: Krukmakargatan 6 nb.
Postadress: Krukmakargatan 6, 118 51 STOCKHOLM
Tel: 08-720 60 62
Expeditionen är öppen för medlemmar onsdagar klockan 18–20
Behöver du låna lokal för möten kontakta styrelsen på Södermalm
Hemsida: www.sodermalmsforeningen.se
Här hittar du kontaktuppgifter till övriga styrelsen och till
lokala hyresgästföreningar på Södermalm
E-post: [email protected]
Ordförande. Fredric Ericsson
Vice ordförande: Mari-Ann Nilsson
2 • HYRESPRESSEN Innerstan 2/3-2014 •
Hyresgästföreningen region
Stockholm
Box 10117, 121 28 Stockholm
Besöksadress: Arenavägen 55
E-mail: [email protected]
Växel: 0771-443 443
Öppet:
må–on 8.30–17.00 , to 8.30–20.00, fre 8.30–14.00
(maj–aug: må–to 8.30–16.00, fre 8.30–14.00)
Medlemsservice: Växel: 0771-443 443
• hyresjuridisk rådgivning
• enskilda ärenden
• rättigheter/skyldigheter
Förhandlingar: Växel: 0771-443 443
• hyresförhandlingar
• ombyggnadsfrågor
• kontroll av hyra• avtal med privata hyresvärdar
• avtal med allmännyttan
Hyresgästföreningen Riksförbundet
Växel, exp: 08-791 02 00
E-mail: [email protected]
• in- och utträden• betaländringar
• namn- och adressändringar
http://www.hyresgastforeningen.se
L E DA R E
Livet efter valet!
Vi har nu alla gått igenom den mest beigea valrörelsen i
historien. Den har varit väldigt intetsägande när det gäller
valbudskap och politisk energi. En av de minst övertygande
valrörelserna om att politikerna kommer lösa väljarnas vardagsproblem under mandatperioden. Återigen tycks samtliga etablerade partier valt bort att vinna valet, genom att
välja bort att övertyga i bostadsförsörjningsfrågan. Frågan
som är mest pressande på hyresförhandlingarna och mest
kritisk som vardagsproblem för alla i vår region.
Vi fick ett val där alla partier i lite högre grad än förra
gången förlorade valet och Socialdemokaraterna förlorade
valet minst och får bilda regering där Moderaterna förlorade mest och får avgå. Landstinget blev om möjligt ännu
oklarare medan i Stadshuset finns en tydlig ny majoritet om
än ett lika väldigt passivt skifte. Det är en oroande makaber
grund att regera på?
Ingen har nu egentligen en majoritet att driva extrema
frågor de kommande fyra åren. För oss hyresgäster blir det
antagligen lite lugnare vad gäller hot mot vår ekonomi och
våra hem. Frågan hur aggressiva Fastighetsägarna kommer
att vara i framtiden är något som återstår att se. Jag skulle
vilja se att Hyresgästföreningen tar initiativet och driver bostadspolitiken och hyrespolitiken framåt på våra villkor. Att
vi inte bara ligger i värnen och förvarar oss. Fortfarande är
bostadsbristen och bristen på utbyggnad av infrastrukturen i
Stockholmsregionen beklämmande och bland de viktigaste
frågorna för oss alla i framtiden. Vi måste nå bättre resultat
i hyresförhandlingarna.
Hyresgästföreningens har fått en ny förbundsordförande
Marie Linder, regionkontoret har fått en ny chef Annika
Billström och en ny förhandlingschef Per Björklind som vi
hoppas kan förnya regionkontorets verksamhet och stärka
fokus på bra resultat, service och information till våra medlemmar.
Jag som satt i regionstyrelsen förra året och är ordförande
för Kungsholmsföreningen tycker det är viktigt att regionkontoret genomgår en organisationsgenomgång, modernisering och rationalisering. Allt för att våra medlemspengar
skall räcka längre och jag hoppas till och med på sänkt medlemsavgift i framtiden, jag tror det är möjligt. Jag är helt
övertygad om att verksamheten behöver moderniseras och
såväl anställda som förtroendevalda behöver betydligt bättre
datorhjälpmedel och av helt annat snitt än dem som erbjudits
i organisationen tidigare. Vi behöver bättre verksamhetsplanering och klarare målinriktning för verksamheten.
Vi behöver veta på fullmäktige vad vi egentligen som
medlemmar betalar för och vad vi kan förvänta oss för resultat. Jag tycker exempelvis regionkontorets utåtriktade
bostadspolitiska insatser i valrörelsen var under all kritik
och vi måste kunna ha någon form av kvalitetsnormer att
jobba efter. Vi behöver förnya oss och hitta nya kommunikationsformer som fungerar för nya generationer medlemmar. Nya former där man fungerar med dem som styr livet
genom, mobiltelefonen, surfplattan, datorn och gärna över
internet. Jag vill se att hyresgästföreningen börjar jobba med
internetforum som problemlösare för medlemmarna, att vi
får mycket bättre kvalitet i underlag i förhandlingarna och
bättre information om allt om bostaden och hyran till medlemmarna.
Jag hoppas alla delar min positiva framtidsvision och hoppas att den nya ledningen blir ett bra team tillsammans med
oss medlemmar och förtroendevalda!
Jan Bergström
ordförande, Kungsholmen
REDAKTÖRen
Det är inte lätt att vara hyresgäst. I den här utgåvan av Hyrespressen skriver vi om de allt högre hyrorna men också
om en inkomststruktur som inte matchar behoven. För nybyggda hyreslägenheter är situationen ohållbar. Man måste
verkligen vara högavlönad för att ha råd att hyra de nya
bostäderna. Det här återspeglas också i en ny rapport från
banken SBAB.
Enligt rapporten, som man kan hitta på SBABs hemsida,
känner drygt varannan hyresgäst oro för att inte ha råd att bo
kvar i sin hyresrätt. Bland dem som äger sin bostad känner
endast en av fem samma oro. En förklaring är att värdetillväxten för bostäderna skapat en marginal som fungerar som
en trygghetsalstrande buffert för bostadsägare. En annan
förklaring är att inkomstnivån är så mycket lägre bland hyresgäster att den inte kompenseras av den likaså lägre boendekostnaden för gruppen.
Trots att många är bekymrade över höga bostadspriser
och stigande skuldsättning bland bostadsköparna så är alltså hyresgäster i genomsnitt betydligt mer oroade över sin
h ar
o rdet
boendekostnad än bostadsägare. Hela 53 procent känner
nämnvärd oro bland hyresgästerna mot endast 21 procent
bland de som äger sin bostad.
Hyresrätten lyfts ofta fram som ett alternativ för de som
vill bo bekymmersfritt. Siffrorna från SBAB talar ett annat
språk och verkligheten verkar se annorlunda ut då en betydligt större andel av hyresgästerna oroar sig inför framtida
boendekostnader. Dessutom, med fortsatta hyreshöjningar
kommer nog oron att bestå och kanske växa. Det är min
egen slutsats.
Bror Sandström
redaktör
• HYRESPRESSEN Innerstan 2/3-2014 • 3
Krav på den nya regimen i
Stockholms stadshus
Efter valet har regimen i Stadshuset ändrats. Kanske gör
det att förutsättningarna för en ny ordning för de kommunala bostadsbolagen kan genomföras? Hyresgästföreningen bör nu ta diskussionen om hur staden ska forma
de kommunala bostadsbolagen i Stockholm. Angelägna
frågor är bland annat:
Ta bort vinstkraven på bolagen
Under de senaste åren har det ställts höga krav på att bolagen
ska ge vinst både genom höga hyreskrav och försäljningar.
Avkastningskraven på bostadsbolagen måste sänkas rejält,
helst tas bort. Bostadsrätt och äganderätt förvaltas med självkostnad, det finns inget skäl att kommunala bostadsbolagen i
Stockholm ska drivas på ett annat sätt, det är att pungslå de
som har lägst inkomster dvs. hyresgästerna.
Inga överföringar från bostadsbolagen till staden
Bolagsvinsterna har bland annat använts till att föra över
medel till den kommunala budgeten och på det sättet hållit
nere kommunalskatten. Tio procent av den kommunala budgeten har finansierats på detta sätt, dvs. med en extraskatt
för hyresgäster!
Ställ krav på att inga medel ska överföras från bostadsbolagen till staden.
Hyror i nyproduktion och vid upprustning som många
Stockholmare klarar
Bostadsbolagen driver idag upp både nyproduktionshyror
och upprustningshyror långt över vad kostnader och standard kräver. På det sättet utesluts mycket stora delar av
Stockholmarna från att bo i dessa hus. Uppenbarligen utnyttjar bolagen en bostadsbrist till att sätta höga hyror och
räknar med att det finns några som kan betala. Men det är
inte att ta ett bostadsförsörjningsansvar för hela staden och
för alla medborgare.
Kräv en rejäl sänkning av nyproduktions- och upprustningshyror. Ge bolagsstyrelserna i uppdrag att ställa hyreskrav på de nya husen som gör att hög andel av Stockholmarna har råd att bo i dem. Ställ krav på att inte använda
presumtionshyror och att alla hyror ska överenskommas
med hyresgästföreningen.
Välj bort nyproduktion med särskilt höga kostnader och
kraftig negativ miljöpåverkan
Ställ krav på bolagen att välja bort extremt dyra nyproduktionsobjekt. (Nytt hus på Plankans gård är ett sådant, höga
hus är sådana, hus med mycket svåra grundläggningskrav
är sådana). Det måste handla om att bygga nya hyresrätter
som vanligt folk har råd att bo i, inte att bygga vilken hyresrätt som helst. Välj bort nyproduktion med mycket negativ
miljöpåverkan.
Kalkylräntorna ska motsvara vanliga låneräntor
På bolagen har lagts ett kalkylräntekrav som används för
nyinvesteringar. Det uppgår till cirka 6,5 procent. Det är
4 • HYRESPRESSEN Innerstan 2/3-2014 •
väsentligt högre än vad staden lånar till. Stadens låneräntor
ligger strax över 2 procent. Kalkylkraven används både vid
nyproduktion, upprustning och tillval, och driver upp boendekostnaderna ordentligt. Med en produktionskostnad på 20
000 kr blir 6,5 procents ränta 1 300 kr per kvm medan 2,2
procents ränta innebär 440 kr per kvm (plus driftskostnader). Mycket stor skillnad således.
Det finns inga skäl att ha högre kalkylkrav än de som motsvaras av stadens låneräntor. Med sådan ränta kan hyrorna
vid både nyproduktion och upprustning minskas väsentligt.
En ny ordning för upprustning av fastigheter
Ställ krav på en ny ordning för upprustning av fastigheter.
Nu har bolagen börjat använda s.k. ”helhetsgrepp”, dvs.
göra allt samtidigt. Och kräva mycket höga hyror efter upprustning. Exempel finns på hyreshöjningskrav på ända upp
till 90 procent. De befintliga hyresgästerna klarar inte dessa
hyror. Bara en mycket liten del av Stockholmarna klarar
dessa hyror.
Den nya ordningen måste innebära att allt underhåll ska
ingå i hyran och inte leda till hyreshöjning när det utförs.
Samt att standardförbättringar ska vara valbara för hyresgästerna i lägenheten respektive för hyresgästerna gemensamt i
gemensamma delar. Hyreshöjningar för standardförbättringar ska motsvara värdet av förbättringen. Standardförbättringar och hyreshöjningar för dessa ska diskuteras samtidigt.
Tekniskt underhåll i fastigheterna ska göras när det behövs, varken förr eller senare.
Minska hyresskillnader mellan områden
Bolagen har drivit fram hyresskillnader mellan olika områden som inte har något stöd i hyresgästernas värderingar och
som gör vissa områden omöjliga att bo i för stora grupper.
Därtill drivs en segregation fram av hyresskillnaderna. Detta
har gjorts utan att det funnits en ordenlig diskussion om vad
som är rimligt.
Nu måste ställas krav på att bostadsbolagen ska minska
hyresskillnaderna mellan olika områden.
Stärk boinflytandet för hyresgästerna
Boinflytandet för hyresgästerna har inskränkts de senaste
åren. Bolagen har i varierande grad blivit allt sämre på att
informera och samråda med hyresgästerna om underhåll och
förändringar. Ställ krav på bolagen att utveckla information,
boinflytande och hyresgäststyrning.
Pröva kooperativ hyresrätt för de kommunala bostadsbolagen i Stockholm
Den kooperativa hyresrätten ger hyresgästerna ett väsentligt större inflytande och kan utan diskussion fungera med
självkostnad. Den kooperativa hyresrätten ger det bästa ur
bostadsrätten, men utan alla bostadsrättens nackdelar.
Den kooperativa hyresrätten måste börja prövas i Stockholm. Det kan göras för hus och för enskilda områden. Områden kan göras självstyrande på samma sätt som allmännyttan i Danmark, även om staden fortsätter att vara formell
ägare. Men förmedlingen av bostäder ska förstås fortsätta att
skötas av den kommunala bostadsförmedlingen.
Ragnar von Malmborg
3
brev till majoriteten
i Stockholms stads
Fullmäktige:
Socialdemokraterna, Miljöpartiet,
Vänsterpartiet och Feministiskt initiativ
Orimliga upprustningar
Respekt för sitt hem är en mänsklig rättighet och bostaden är den mest grundläggande välfärden i vårt
samhälle. Spekulationer i allmännyttans bostäder,
såsom ombildningar till bostadsrätt mot hyresgästers
vilja, orimliga hyreshöjningar och upprustningar till
så höga hyror att människor måste flytta, undergräver
välfärden. Det överensstämmer inte heller med kommunens lagstadgade bostadsförsörjningsansvar.
Stockholms hyresgäster i allmännyttan har i flera år
plågats av hotet och realiteten att tvingas flytta från
sitt hem för att deras hus och lägenheter tvångsupprustats till hyreshöjningar på upp till och ibland över
100 procent. Stambyten och annat underhåll för att
husen ska bibehållas i gott skick ingår i hyran. Men
samtidigt görs renoveringar i onödig omfattning och
kostnaden läggs på hyresgästen, som bara får välja
färg och ytterligare tillval.
Vi vill att ni ger bolagen i uppdrag att avstå från
upprustning där underhåll räcker och att tillämpa sådana upprustningsprocesser som ger hyresgästerna ett
starkt inflytande så
• att hyresgästen kan avstå från annat än underhåll
och då få bibehållen hyra
• att hyresgästerna gemensamt kan välja olika nivåer
för upprustning av de gemensamma utrymmena.
• att hyresgästen enskilt kan välja olika upprustningsnivåer i sin lägenhet
• att bindande uppgift om hyran efter upprustning på
olika nivåer lämnas till hyresgästen innan hen tar
ställning till upprustningen
Vi önskar ett snabbt svar om detta.
Angående SABO-medlemskap och
formerna för förhandlingarna om
2015 års hyror
De senaste förhandlingarna om hyrorna i allmännyttan i Stockholm fördes enligt ägarnas anvisningar till
största delen med FÄFs (Fastighetsägarföreningens)
förhandlare istället för, som tidigare, direkt med respektive företag. Motpartens brist på insikt om allmännyttans uppdrag och okunskap om fastigheternas skick
och underhåll var ett par av skälen till att förhandlingarna drog ut nästan ett halvår. Den enda parameter, som
de framhöll, var fastigheternas läge, vilket endast är en
liten del av bruksvärdesprincipen.
Vi anser bestämt att allmännyttan i Stockholms stad
åter bör bli medlem i SABO, vilket skulle innebära en
återgång till det system, också med hänskjutande av
tvister till Hyresmarknadskommittén, som fungerade
bra tidigare.
Även om det kan ta lite tid att åter gå med i SABO
vädjar vi om att stadens politiker instruerar de allmännyttiga företagen att de förestående hyresförhandlingarna (liksom om 2013 års hyror och tidigare) ska ske
direkt med respektive företag, utan inblandning av
FÄFs förhandlare.
Vi vore tacksamma för snabbt besked om detta.
Angående stopp för ombildningar
i Stockholm
På våra frågor till er innan valet om ni tänker stoppa
ombildningarna till bostadsrätt, har ni alla svarat jakande. Karin Wanngård har den 15 september i Hem o
Hyras nättidning sagt att det blir ”... helt stopp för fler
ombildningar.” Ska vi tolka det så att pågående ombildningsprocesser kommer att stoppas?
Ombildningskonsulterna har varit mycket aggressiva
under hela året för att hinna ”ombilda före valet”, som
de själva uttrycker sig. Hyresgästerna har kämpat emot
med varierande resultat. Därför pågår nu en rad ombildningsprocesser i allmännyttan med stor oro bland
hyresgästerna. Några av fastigheterna ska få pris av
bostadsbolagen inom någon vecka. Andra har inte haft
köpstämma än.
När kommer de att stoppas?
Vad kan vi berätta för våra hyresgäster?
Vi önskar svar snarast.
Inga Allard, Yngve Sundblad, Katarina Kalavainen,
Henry Nilsson
Ordföranden i Hyresgästföreningens förhandlingsdelegationer för hyresgästerna i Stockholmshem, Svenska Bostäder, Familjebostäder och Stadsholmen
• HYRESPRESSEN Innerstan 2/3-2014 • 5
illustrationER: per lindroos
VAD HÄN DE R M ED
HYRAN?
Begäran om hyressänkning!
I skrivande stund diskuteras hyreskraven för nästa år. Fastighetsägarna har krävt en hyreshöjning med 2,5 procent för
2015. I Hyresgästföreningen diskuteras nu istället att ställa
ett krav på hyressänkning. I Solna har Hyresgästföreningen
redan ställt krav på en hyressänkning på för det kommunala bostadsbolaget och för de privata hyresgästerna. För de
kommunala bostadsbolagen i Stockholm diskuterar Hyresgästföreningen just nu ett sådant sänkningskrav.
Varför en hyressänkning?
Sedan 2011 har hyrorna ökat med cirka 7,5 procent i
Stockholm. Konsumentprisindex har inte förändrats alls!
Det är till och med så att om hyreshöjningarna räknas bort
så har konsumentprisindex minskat.
Sedan år 2000 har hyrorna ökat med 49 procent medan
konsumentprisindex bara ökat med 20 procent.
Hyrorna har som synes ökat väsentligt mer än andra priser. Det finns inga godtagbara skäl för detta.
Fastighetsägarnas vinster och värdena på fastigheterna har
ökat i samma takt. Heba visar till exempel en vinst på 37
procent av hyran och en värdeökning bara för 2013 som är
nästan lika stor som den samlade hyra.
Likaså visar de kommunala bolagen i Stockholm mycket
höga vinster, mycket hög värdeökning och har mycket av
sina lån kvar på sina fastigheter.
6 • HYRESPRESSEN Innerstan 2/3-2014 •
Lite beroende på hur man räknar visar ändå bokslutet för
till exempel Svenska Bostäder en vinst på mellan 20 och 30
procent av hyran. Utöver det har de sålt hus som ytterligare
ökar vinsten. Till det kommer att bolagen överfört vinster
till kommunen för sådant som borde bekostas av alla skattebetalare, inte bara av hyresgästerna.
För hyresgästerna är det tvärtom. Hyrorna har dragit iväg.
Medianhyresgästen har en inkomst på 18 600 kr per månad. Sedan länge har ett mål varit att hyrorna inte ska överstiga 25 procent av inkomsten före skatt. Utifrån detta borde
hyran inte vara högre än 4 650 kr per månad (25 % av 18
600). Eftersom en majoritet av hushållen i hyresrätt i Stockholm består av en vuxen och bara har en inkomst är det rimligt att utgå från detta.
Genomsnittshyran i Svenska Bostäder är 6 400 kr per månad för 67 kvm (2013). Genomsnittshyran ligger således väsentligt högre än vad som är rimligt för medianhyresgästen.
Och hälften av hyresgästerna tjänar ju mindre än medianhyresgästen.
Med hänsyn till hyresgästernas inkomster, bolagens vinster och hittillsvarande hyresutveckling jämfört med andra
priser finns starka skäl för en hyressänkning.
Ragnar von Malmborg
Högre och högre
n Första överenskommelsen
Hyrorna i de hyreslägenheter som blivit klara för uthyrning
under senare tid når nya rekordnivåer. Södermalm har det
inofficiella rekordet. Och det är allmännyttan, närmare bestämt Stockholmshem, som är rekordinnehavare.
I kvarteret Tygeln på Södermalm (begränsas av Maria
Prästgårdsgata, Timmermansgatan och Wollmar Yxkullsgatan) betingar en trea på 77 kvm knappt 16 000 kronor i
månadshyra, för en femrummare får man betala 22 000 kronor i månaden. Det är hyror som ligger 50 procent över det
senaste decenniets nyproduktion.
Fastighetsägare är Stockholmshem och dess direktör Ingela Lindh försvarar hyressättningen med att bolaget ändå har
låga hyror i resten av bolagets bostadsbestånd. Då gör det
inget att några hyror får sticka ut.
Enligt uppgift i lokalpressen ska många ha anmält sitt intresse att hyra de dyra lägenheterna. Det går inte att få dessa
uppgifter bekräftade och det är nog bäst att ta dem med en
nypa salt. Hyrorna ligger nämligen en bit över motsvarande
boendekostnader för bostadsrätter i området oavsett om de
är nyproducerade eller redan befintliga. Ett köp av en bostadsrätt till ett kvadratmeterpris på 70 000 kronor ger lägre
boendekostnader än att hyra i kvarteret Tygeln.
Det påstått stora intresset för lägenheterna i kvarteret Tygeln är nog ett uttryck för den desperation som råder på den
stockholmska bostadsmarknaden. Men desperationen är inte
bara de bostadslösas. Kommun och kommunala bostadsbolag missbrukar desperat sin ställning som företrädare för
invånarna genom misshushållning med både enskildas och
samhällets resurser.
På något annat sätt kan man inte tolka sakernas tillstånd i
kvarteret Tygeln.
Björn Alfredsson
n Sänkning i Solna?
På många håll har hyresförhandlingarna för 2015 knappt
kommit igång. Men redan har Hyresgästföreningen enats
med en av Göteborgs privatvärdar om nästa års hyror. Botrygg Göteborg AB höjer från och med årsskiftet sina hyror
med 0,45 procent.
Botrygg Göteborgs vd Joachim Arcari lyfter själv fram
de låga räntorna och den nästan icke-existerande inflationen
när han motiverar bolagets hyreshöjningar.
– Botrygg ser en dämpad ekonomi i Sverige med mycket
låg eller ingen inflation under 2015. Det ger oss ett gynnsamt läge och därför är det här en rimlig nivå. Ränteläget har
under 2014 varit rekordlågt och även detta är en bidragande
orsak till att hyresvärdarna bör dela med sig av de lägre räntekostnaderna, säger han i ett pressmeddelande.
Hyresgästföreningen i Solna var först ut med att begära
sänkning av hyran för 2015. Ordföranden P-O Brogren säger:
– Vi har inte mött motpartens reaktioner ännu, i övrigt har
en enig föreningsstyrelse ställt sig bakom kravet. Vi har deklarerat att vi kommer att verkställa påkallandet med stöd av
stadgar och rutiner, men vi har inte sagt nej till en gemensam
strategi för själva förhandlingarna och inte heller när det gäller publicering.
– Det avgörande just nu, är att påkallandet av sänkning
skickas i veckan, det blir en veckas förskjutning till 1 februari, men det kan vi leva med. I själva sakfrågan håller
vi på att granska Signalistens ekonomi. Under tre år har vi
inte haft någon inflation alls, men hyrorna i Solna har höjts
med 4 procent, vilket vi måste ta igen, om vi ska följa förbundets riktlinjer, nämligen att hyrorna inte får öka mer än
inflationen.
n Sänk HYRAN I STOCKHOLMSBOLAGEN
Dyrköpt kunskap
Studenterna drabbas också av höga hyror. I Norra
Djurgårdsstaden kommer månadshyran för en etta att
ligga på cirka 6 500 kronor. En tvåa ska kosta cirka
9 000 kronor och en trea mellan 11 000 och 15 000
kronor. När andra levnadsomkostnader räknas in (för
filmjölk och nudlar m.m.) räcker inte studielån och
bidrag till utan studenten går back med cirka 1 500
kronor varje månad. Är Stockholm en kunskapsstad?
Hyresgästföreningen kommer att begära hyressänkning i
de tre stora bostadsbolagen i Stockholm nästa år. Det blev
resultatet när föreningen samlades till förhandlingsupptakt
för att slipa på den egna strategin skriver Hem o Hyra och
fortsätter:
Sänkt hyra, stopp för ombildningarna och reellt inflytande
vid upprustning. Det är Hyresgästföreningens viktigaste
krav inför årets hyresförhandlingar med Stockholmshem,
Svenska Bostäder och Familjebostäder.
– Vi hoppas få förhandla direkt med bostadsbolagen den
här gången, det fungerade inte att sitta med Fastighetsägarna
som mellanhand förra året, säger Inga Allard, ordförande för
förhandlingsdelegationen för Stockholmshem.
– Det är rätt läge nu, vi har en annan politisk karta både
på riksnivå och i Stockholms stadshus, sa hon inför de 150
ledamöterna i regionens alla förhandlingsdelegationer.
Fastighetsägarna Stockholm går å sin sida fram med ett
yrkande om hyreshöjning med 2,5 procent i genomsnitt för
hyrorna i privatägda hyreshus.
• HYRESPRESSEN Innerstan 2/3-2014 • 7
Hur
hög är
hyran?
Normhyra (kr per kvm och år) i Stockholmsmodellens ”värdeområden” år 2013
A
B
C
D
E
FG
H
J
K
Nyproduktion – Bostäder uppförda under 2000-talet
Kommunägda
1 635
1 749
1 678
1 525
1 439
1 484
1 486
1 412
1 299
1 361
Privatägda
1 878
1 733
1 841
1 373
1 418
1 444
1 384
1 421
1 353
Nymodernism – Bostäder uppförda under 1990-talet
Kommunägda
1 255
1 317
1 279
1 185
1 254
1 118
Privatägda
1 455
1 486
1 604
1 199
1 308
1 221
1 242
1 272
1 220
1 438
Kvartersstaden – Bostäder uppförda under 1980-talet
Kommunägda
1 198
1 193
1 057
963
1 099
1 123
1 041
1 097
Privatägda
1 282
1 243
1 093
1 291
1 114
1 050
1 123
1 125
1 085
Före 1980-talet – Upprustade under 2000-talet
Kommunägda
1 442
1 422
1 351
1 259
1 192
1 164
1 156
1 094
1 083
1 111
Privatägda
1 452
1 418
1 377
1 294
1 257
1 190
1 212
1 125
1 109
1 136
Före 1980-talet – Upprustade före 2000
Kommunägda
1 207
1 206
1 186
1 061
1 029
1 006
1 005
978
973
957
Privatägda
1 226
1 236
1 190
1 081
1 056
999
994
956
966
948
Före 1980-talet – Ej upprustade
Kommunägda
995
934
903
888
883
852
866
871
869
845
Privatägda
1 002
972
943
888
887
865
860
830
867
852
Månadshyra (kr) för en trea på 77 kvm i Stockholmsmodellens ”värdeområden” år 2013
A
B
C
D
E
FG
H
J
K
Nyproduktion – Bostäder uppförda under 2000-talet
Kommunägda
10 491
11 223
10 767
9 785
9 234
9 522
9 535
9 060
8 335
8 733
Privatägda
12 051
11 120
11 813
8 810
9 099
9 266
8 881
9 118
8 682
Nymodernism – Bostäder uppförda under 1990-talet
Kommunägda
8 053
8 451
8 207
7 604
8 047
7 174
Privatägda
9 336
9 535
10 292
7 694
8 393
7 835
7 970
8 162
7 828
9 227
Kvartersstaden – Bostäder uppförda under 1980-talet
Kommunägda
7 687
7 655
6 782
6 179
7 052
7 206
6 680
7 039
Privatägda
8 226
7 976
7 013
8 284
7 148
6 738
7 206
7 219
6 962
Före 1980-talet – Upprustade under 2000-talet
Kommunägda
9 253
9 125
8 669
8 079
7 649
7 469
7 418
7 020
6 949
7 129
Privatägda
9 317
9 099
8 836
8 303
8 066
7 636
7 777
7 219
7 116
7 289
Före 1980-talet – Upprustade före 2000
Kommunägda
7 745
7 739
7 610
6 808
6 603
6 455
6 449
6 276
6 243
6 141
Privatägda
7 867
7 931
7 636
6 936
6 776
6 410
6 378
6 134
6 199
6 083
Före 1980-talet – Ej upprustade
Kommunägda
6 385
5 993
5 794
5 698
5 666
5 467
5 557
5 589
5 576
5 422
Privatägda
6 430
6 237
6 051
5 698
5 692
5 550
5 518
5 326
5 563
5 467
Källa: Statistikgruppen, Privata förhandlingsdelegationen
8 • HYRESPRESSEN Innerstan 2/3-2014 •
VAD HÄN DE R M ED
HYRAN?
Den privata förhandlingsdelegationens statistikgrupp stretar på och i våras presenterade de en rapport om 2013 års
hyror i Stockholms stad.
Gruppen slår fast att hyrorna i Stockholms stad är höga sett
ur ett nationellt perspektiv. Hyrorna har också höjts betydligt under de senaste decennierna. Hyrorna varierar betydligt mellan olika områden och mellan fastigheter med olika
modernitet. Nytt och modernt i centrala lägen har dubbelt
så hög hyra jämfört med 70-talslägenheter i ytterstaden som
inte rustats upp.
Hyrorna har höjts mer än dubbelt så mycket jämfört med
den allmänna prisnivån (konsumentprisindex) under de senaste decennierna. Fördelningen av höjningarna har varit
ojämn och i hög utsträckning präglats av läget med större
ökningar i centrum. För likvärdiga lägenheter, standardlägenheter som inte upprustats, har höjningen varit ungefär
dubbelt så stor i centrum – drygt 30 procent – i förhållande
till ytterstaden – cirka 15 procent – under den senaste tioårsperioden. Prisnivån ökade med drygt 13 procent under
samma period.
Hur dyrt det är att bo framgår av tabellen. Uppgifterna avser normhyra som också räknats om till månadshyra för en
trerumslägenhet på 77 kvm. Hyresuppgifterna är fördelade
på ägare och Stockholmsmodellens ”värdeområden”.
Använd tabellen för att jämföra med din egen hyra. Även
om uppgifterna redovisar genomsnitt och lämnar en del övrigt att önska om detaljeringsgraden så kan tabellen ge dig
ett hum om den egna hyrans rimlighet.
Björn Alfredsson
illustration: per lindroos
• HYRESPRESSEN Innerstan 2/3-2014 • 9
– Internet för alla på hyran
Hyresgästföreningen har med Fastighetsägarna Stockholm tecknat ett ramavtal IT2014 för privata hyresgäster i
Stockholms stad. IT2014 syftar till kollektivt internet med
minst 700 Mbps för alla utan några extra abonnemang,
med hyreshöjning 225kr/lägenhet/månad.
Varje fastighetsägare kan nu sända in en påskriven blankett
till Hyresgästföreningen och låta en bredbandsoperatör installera. IT2014 innebär att hyresgästen får ett RJ45-datornät-jack i väggen där hyresgästen kan köpa sig på stan en
trådlös router (från 150kr) för att använda med sina datorer,
Smart-TV, mobiltelefoner och surfplattor.
Hyresgäster har möjlighet att initialt tacka nej, men har
man tackat ja eller flyttar in i en lägenhet (exempelvis vid
byten) ingår bredbandet på samma sätt som ex säkerhetsdörrar, värden bestämmer.
Kabel-TV omfattas inte av ramavtalet för hyror.
IT2014 söker införa att det som tidigare har saknats för
de privata hyresgästerna i Stockholms stad, allmänt genomförd bredbandslösning så som skedde i allmännyttan 2007.
IT2014 är en mycket modernare och enklare lösning.
Såväl Hyresgästföreningens IT2014-arbetsgrupp som den
gemensamma arbetsgruppen med Fastighetsägarna Stockholm har beslutat att följa upp det nya avtalet. Det måste bli
10 • HYRESPRESSEN Innerstan 2/3-2014 •
lätt för en fastighetsägare att shoppa en installation och för
hyresgästerna att få en.
Hur gör man om man vill ha IT2014-installation?
Vill man ha IT2014-installation i sin fastighet vänder man
sig till värden och ber om det. Undrar värden, kan han gå
in på Fastighetsägarnas hemsida eller Hgfs informationssida
www.IT2014.se och följa rekommendationerna.
Fastighetsägaren börjar med att skriva på två exemplar av
IT2014-blanketten där han begär hyreshöjning i fastigheten
när installationen är genomförd. Hyresgästföreningen skriver på och sänder ett exemplar tillbaka till fastighetsägaren.
Fastighetsägaren är skyldig att genomföra en informationsprocess riktad till hyresgästerna om vad innebörden av installationen är och möjligheten att avstå.
Därefter går fastighetsägaren ut till bredbandsoperatörerna och antingen shoppar på standardprislista för IT2014
eller, om han är större, ber om offerter från dem. Hyran höjs
månadsskiftet efter fungerande installation.
Har hyresgästen klagomål på installationen, ex prestanda
vänder man sig till värden (den värden hänvisar till i trapphuset) och löser de inte problemen vänder man sig till Hgfs
medlemsservice och ber om hjälp.
Jan Bergström
FOTO: matton bildbyrå
IT2014
Hyresgäster
överklagar
Stockholms beslut att ta 3,3 miljarder från bostadsbolagen till kommunens ordinarie budget är nu överklagat till
Kammarrätten.
I maj 2013 beslutade Stockholm stad att överföra 3,3 miljarder från de kommunala bostadsbolagen till kommunens
kassa. Det motsvarade hela 47 500 kr per lägenhet i bolagen.
Beslutet överklagades till Förvaltningsrätten som avvisade
överklagandena. Nu har tretton hyresgäster överklagat Förvaltningsrättens dom till Kammarrätten.
Bakgrunderna till överklagandet är flera:
• Överföringen innebär att hyresgästernas hyra blir väsentligt högre, samt att medel som borde användas för underhåll och nybyggnad istället förs över till kommunens
kassa för att finansiera kommunal verksamhet som borde
finansieras av alla skattebetalare, inte bara av hyresgästerna. I praktiken finansierades 10 procent (!) av kommunens
budget på detta sätt.
• Överföringen strider mot den särskilda lagstiftning som
finns för de kommunala bostadsbolagen.
• Överföringen strider mot kommunallagens mycket tydliga lagstiftning som säger att medborgare i en kommun
ska behandlas lika, och mot EU-rättens tydliga regler att
enskilda företag och individer inte får subventioneras.
FOTO: Holger Ellgaard
I lagen för de kommunala bostadsbolagen regleras att de
kommunala bostadsbolagen ska ha ett allmännyttigt syfte.
I detta ingår enligt förarbetena att verka för bostadsförsörjningen också för hushåll med mindre ekonomiska resurser.
I Stockholm har kommunen först ställt krav på att bostadsbolagen ska generera en hög vinst och därefter fört över
medel till den vanliga kommunala budgeten. Det har lett till
att hyrorna i de kommunala bolagen nu är så höga att hushåll
med medianinkomst eller lägre har svårt att klara en rimlig
boende- och levnadsstandard. För hushåll med låga inkomster är situationen än mer prekär.
I kommunallagen stadgas att kommunmedlemmar ska
behandlas lika. I överklagandena till Förvaltningsrätt och
Kammarrätt framförs att det inte är att behandla kommunmedlemmar lika att låta vissa – hyresgästerna i de kommunala bostadsbolagen – betala väsentligt mer av kommunens
utgifter än andra kommuninvånare. Dubbelt osunt blir detta
eftersom hyresgästerna i genomsnitt har cirka 20 procent
lägre inkomster än genomsnittet i kommunen.
I praktiken innebär överföringarna att kommunen ger privata fastighetsägare högre vinster och således subventioner
dem, vilket är förbjudet i såväl kommunallag som EU-rätten.
Lagen för kommunala bostadsbolag tillåter under vissa
förutsättningar överföring av medel till kommunen. I sammanfattning är det tillåtet att stödja bostadsförsörjning för
hushåll med särskilda behov. När en redovisning har begärts
av kommunen har de tagit upp allehanda infrastrukturobjekt som stadsdelscentra och vägar eller typ ”Satsning för
Söderort” som har långt bredare syften än för hushåll med
särskilda behov. Långt ifrån hela det överförda beloppet har
redovisats.
Vid överklagan av Förvaltningsrättens dom har klagandena pekat på att Förvaltningsrätten överhuvudtaget inte har
behandlat klagomålspunkterna kring brott mot det allmännyttiga syftet. Vidare har Förvaltningsrätten i praktiken inte
granskat kommunens redovisning av vad de tänkt använda
de överförda medlen till. Förvaltningsrätten har inte heller
granskat beslutet utifrån kommunallagens och EU-rättens
grundregler.
Brandskattningen av de kommunala bostadsbolagen i
Stockholm är extrem i Sverige. Ingen annanstans har någon
kommun på detta flagranta sätt fört över medel från bolag
till kommun.
Eftersom hanteringen av de kommunala bolagen är så viktig för hyresgästerna och för bostadsförsörjningen ser vi det
som mycket angeläget att Kammarrätten granskar och upphäver det kommunala beslutet. Vi vill betona att det också
har en stor principiell betydelse att den relativt nya lagstiftningen prövas rättsligt.
Givetvis är vi också kritiska till att riksdagen antagit om
en lag som ger utrymme för en sådan (van)tolkning. En ändring av lagen kommer att bli ett krav på den nya riksdag som
vi får efter valet.
Stockholm den 7 augusti 2014
Inga Allard, Hägersten, Ordförande i förhandlingsdelegationen för Stockholmshems hyresgäster • Yngve Sundblad,
Ordförande i förhandlingsdelegationen för Svenska Bostäders hyresgäster • Ragnar Malmborg, styrelseledamot i Södermalms hyresgästförening • Karin Wahlgren, ordförande
i Lokala Hyresgästföreningen Ormen Större, Södermalm •
Ragnhild Stamsäter, styrelseledamot i Lokala Hyresgästföreningen Ormen Större, Södermalm • Peter Stenfors, styrelseledamot i Lokala Hyresgästföreningen i Solberga
• HYRESPRESSEN Innerstan 2/3-2014 • 11
BOIN FLYTAN DE
– brevväxling med
Svenska Bostäder
Hyresgästföreningens förhandlingsdelegation för Svenska
Bostäders cirka 25 000 hyresgäster har skrivit till Svenska
Bostäders styrelse om problem med boinflytande i bolaget. Bakgrunden var bl.a. erfarenheterna från kvarteret
Fikonet, och liknande erfarenheter i Svenska Bostäders
fastigheter i Kärrtorp och några upprustningshus.
I alla fallen har de Lokala Hyresgästföreningarna påkallat
samråd som fungerat dåligt eller helt avvisats.
Vårt första brev
I första brevet, 4 juni 2014, påtalades att
Det har framförts att bolaget uttalat att de inte behöver informera och inte är intresserade av samråd i andra situationer än när hyreslagen så kräver. Det rapporteras t.o.m. att
bolaget framfört att de skulle vara överens med Hyresgästföreningen om att information och samråd inte behövs för
annat än hyreshöjande åtgärder! I andra fall har bolaget
genast valt att bryta samråd, när hyresgästerna har velat
diskutera åtgärder och utförande, och istället ansökt om tillstånd hos hyresnämnd istället för att komma överens med de
berörda boende.
och att
I det allmänna boinflytandeavtalet stipuleras att bolaget ska
informera om åtgärder i så god tid att meningsfullt samråd kan hållas samt att bolaget ska samråda när Lokal Hyresgästförening så begär. Några överenskommelser om att
information och samråd inte behövs för annat än hyreshöjande åtgärder, som bolaget framfört, finns inte.
Vi begärde
… att bolagsstyrelsen tydligt uttalar att hyresgästernas inflytande över sina bostäder och bostadsområden är viktigt
och bör utvecklas, att bolaget ska präglas av en villig och
generös inställning till boinflytande samt att bolaget bör arbeta med en intern utbildning för att all personal ska vara
kunniga om och känna ansvar för boinflytandet.
På detta och mer specifika brev från Fikonet och Kärrtorp
reagerade styrelsen med att uppdra åt direktören, Pelle
Björklund att svara.
VD Pelle Björklunds svar
I likalydande brev 19 augusti till Fikonet, Kärrtorp och Delegationen svarar VD bl.a. att
Förutsättningarna för såväl information, samråd och inflytande har diskuterats mellan parterna och utvecklats under
en lång följd av år. Vi har också fortlöpande följt upp samar12 • HYRESPRESSEN Innerstan 2/3-2014 •
betsformerna och vi har också haft bilden av att vi i princip
är helt överens.
Vi vill också understryka att bolagets målsättning alltid är
att i möjligaste mån uppnå lösningar i samförstånd.
Som svar på de ställda frågorna kan det entydigt deklareras att varken styrelsen eller bolagets ledning har någon
annan uppfattning avseende boinflytande. Vi tror också att
kunskapsnivån hos bolaget och dess anställda är helt tillfredsställande ur detta perspektiv.
Han svarar inte på de konkreta frågorna om att samråd avvisas och erkänner inte några problem.
Vårt andra brev
Vi var inte nöjda med detta utan upprepade med emfas i brev
den 2 september bl.a.
Från Hyresgästföreningen vill vi framföra att vi inte är
överens med bolaget om samverkansformerna, tvärtom så
är vi undrande och kritiska över de försämringar som skett
de senaste åren när det gäller det allmänna boinflytandet
och vi är starkt kritiska till hur bolaget bedriver samråd vid
upprustning.
När det gäller det allmänna boinflytandet är Hyresgästföreningen mycket förvånade över det som bolaget skrivit
till lokala Hyresgästföreningen i Fikonet, att bolaget bara
behöver samråda om hyreshöjande åtgärder. De avtal som
Hyresgästföreningen har med Svenska Bostäder om boinflytande säger något helt annat.
och att
Hyresgästföreningen önskar att de kommunala bolagen ska
vara föregångare när det gäller omsorg om hyresgästerna,
boinflytandet och hyresrätten.
Hyresgästföreningen bedömer att det nu krävs en tydlig
markering från Svenska Bostäders styrelse att såväl det vanliga boinflytandet som inflytandet vid upprustning ska fungera och utvecklas.
Vidare begär vi att Hyresgästföreningen och bolaget träffas för en genomgång av avtalen kring boinflytande och
upprustning.
Vid kontakt med styrelsens ordförande Berthold Gustavsson
(m), sade han sig helt ställa sig bakom VDs brev och ville
inte ens diskutera om samråd bara ska gälla hyreshöjande
åtgärder!
Med valutgången byter Svenska Bostäder ordförande och
delvis styrelse, vilket vi hoppas kan ge bättre gehör för våra
synpunkter.
Yngve Sundblad, ordförande i förhandlingsdelegationen
Svenska Bostäder struntar i boinflytandet!
Men nu agerar bolaget på ett annat sätt
Lokala hyresgästföreningen har vid ett antal tillfällen de
senaste åren frågat när balkongerna på den sista tredjedelen av området ska åtgärdas samt begärt samråd i
frågan. Ända fram till början av året har bolaget sagt ok
till samråd men sedan inte återkommit.
I början av året säger dock företrädare för bolaget att
de inte behöver och inte vill samråda! De hävdar nu att
de bara behöver samråda om hyreshöjande åtgärder!
Det går stick i stäv med det avtal som finns, men både
förvaltaren och områdeschefen påstår att de fått denna
information av sin jurist.
Men det visar sig att det är värre än så
I mars kommer bolaget och säger att de ska tilläggsisolera, byta fönster, bygga om balkongerna m.m. Allt
är redan upphandlat och arbetet ska börja efter ett par
veckor. Bolaget har tagit fram ett förslag till hur det ska
göras och sökt bygglov för detta redan 2011! Utan att säga
ett knyst till den Lokala Hyresgästföreningen.
Bolagets åtgärdsplan stämmer ganska dåligt överens
med de tankegångar Lokala Hyresgästföreningen haft om
hur det ska bli lite bättre. Färgsättningen är fel, balkongförändringarna är fel och fönsterbytet vill de göra på fel
sätt.
Lokala hyresgästföreningen gör i detta läge ändå ett försök att samråda först med förvaltaren och därefter med
områdeschefen. Svenska Bostäder visade ingen särskild
vilja att ens komma med korrekt information och försöken
att rätta till misstagen slog i allt väsentligt slint. Såväl små
som större förändringsförslag bemöttes med ”att så har vi
inte tänkt”. Och bolaget upprepar, nu i skriftlig form, att
de inte behöver samråda om annat än kring hyreshöjande
åtgärder.
I detta läge skriver Lokala Hyresgästföreningen och
Hyresgästföreningen i Stor-Stockholm till Svenska Bostäders styrelse och frågar om styrelsen gett bolaget i uppdrag att begränsa boinflytandet och om styrelsen anser att
bolaget ska ha ett boinflytande.
Bolagsledningens svarar så småningom till styrelsen att
de anser att boinflytandet fungerar bra! Men Hyresgästföreningen anser att bolaget saboterar hela idén med boinflytandet och tänker ta upp frågan i höstens förhandlingar.
Men Svenska Bostäder struntar i de lokala åsikterna och
genomför nu åtgärderna efter sitt eget huvud i kvarteret
Fikonet.
Ragnar v Malmborg
foto: maj sandin
I kvarteret Fikonets tre delar har Svenska Bostäder reparerat balkonger och målat om husen i två av delarna.
Vid varje tillfälle har bolaget informerat och fört en diskussion med den Lokala Hyresgästföreningen om vad
och hur det skulle göras. Det har lett till att det blivit lite
bättre och betydligt finare än efter bolagets första planer.
Detta har gjorts i enlighet med det boinflytandeavtal
som bolaget har med Hyresgästföreningen. Avtalet säger att bolaget ska informera i god tid samt samråda om
den Lokala Hyresgästföreningen så begär. Den Lokala
Hyresgästföreningen kan också begära samråd om allt
annat som föreningen tycker är viktigt.
• HYRESPRESSEN Innerstan 2/3-2014 • 13
foto: ARI eskelinen
Plankan
del 4
Plankan i Hyresnämnden
Tisdagen den 16 september hölls förhandlingar i Hyresnämnden. Saken gällde, som väl alla vet vid det här laget,
Svenska Bostäders byggplaner i kvarteret Plankan, närmare
bestämt påbyggnaden på den befintliga huskroppen med två
våningar och ett tilltänkt nytt cylindriskt hus på gården. Eftersom Svenska Bostäder inte har lyckats förmå en majoritet
av hyresgästerna att godkänna planerna hade de kallats till
förhandling i Hyresnämnden. Hyresnämnden har att väga
Svenska Bostäders intresse att bygget ska förverkligas mot
hyresgästerna skäl till att bevara gården som den är.
Hur gick det?
Till att börja med vill jag berätta lite om förberedelserna.
Lokala hyresgästföreningen Plankan och åtskilliga frivilliga
hade dagarna innan genomfört en omfattande dörrknackningsaktion med syfte att få så många som möjligt av hyresgästerna som är motståndare till byggplanerna att antingen
komma till förhandlingen eller lämna fullmakt till något av
våra ombud. Det visade sig ge resultat. Vi fick ihop över
180 fullmakter och gissningsvis knappt hundra boende och
intresserade infann sig till förhandlingen som hölls i stora
aulan i Åsö vuxengymnasium.
Nämnden bestod av tre ledamöter och två protokollförare.
Efter inledande förvirring över det stora antalet fullmakter
och en ganska tidskrävande närvarokontroll, slogs det fast
att de hyresgäster som berörs av byggplanerna men som
flyttat in efter att kallelsen till denna förhandling skickats ut
kommer att få gå igenom en likadan process senare.
Därefter presenterade Svenska Bostäders två representanter planen och skälen till att den ska genomföras. Även en
mindre partisk person än jag måste ha tyckt att framställningen var ganska svag. Som skäl angav Svenska Bostäder
att det behövs fler lägenheter i innerstaden och att gården
ska förbättras – det senare framkallade munterhet bland
åhörarna. Sedan gavs tillfälle att ställa frågor till Svenska
Bostäder. Då framkom bland annat att den sammanlagda
byggtiden i allra bästa fall blir minst två och ett halvt år.
Minst, väl att märka. Det planerade bygget kommer att vara
mycket komplicerat, medgav Svenska Bostäder, och under
en stor del av tiden kommer gården överhuvudtaget inte att
kunna användas.
Därefter kom turen till våra ombud, Måns Ressner
och Ragnar von Malmborg, att föra hyresgästernas talan.
14 • HYRESPRESSEN Innerstan 2/3-2014 •
Kostymklädda och slipsbehängda lade de vältaligt fram
skälen till varför vi inte vill ha bygge i Plankan. Tyngdpunkten låg på barns, funktionshindrades och pensionärers
behov samt de uppenbart försämrade boendeförhållanden
för de befintliga hyresgästerna som bygget kommer att leda
till. Mycket mindre ljus i lägenheterna och på gården är ett
sådant förhållande, ökad insyn ett annat. Inte minst de allvarliga olägenheter som själva byggprocessen i sig medför
i form av buller, evakuering m.m. framhävdes. Hans Edler,
boende i kvarteret och ljudprofil, fick tillfälle att ingående
beskriva de negativa ekofenomen som det planerade bygget
kommer att förstärka.
Sedan, vid tretiden, var det dags för syn för en rundvandring på gården då nämnden fick tillfälle att bekanta sig med
platsen och bilda sig en egen uppfattning. Vi som vill bevara
Plankans gård har alltid haft vädrets makter på vår sida –
så även denna gång. I lagom solsken guidades vi runt av
Roland Löfgren, varefter några lägenheter besöktes. Frivilliga trollade fram kaffe. Småprat bredde ut sig. Mycket trevligt?
Ja, och hur gick det då? Vann vi? Det går inte att besvara
frågan än. Mitt intryck är att Hyresnämnden lyssnade noggrant till synpunkterna från de boende och deras ombud.
Svenska Bostäders representanter gjorde inget påläst intryck
– påfallande många frågor om förhållandena på platsen och
om byggplanernas konsekvens kunde de inte besvara.
Om man bara går efter Måns och Ragnars prestation samt
allmänt engagemang och antal hyresgäster som motsätter
sig byggplanerna är det helt självklart att Plankangårdens
vänner kommer att vinna. Sedan är det en annan sak hur
Hyresnämnden väljer att väga de motstående intressena mot
varandra. Det kommer i vart fall bli intressant att se hur man
motiverar beslutet med tanke på att lagstiftningen som här
tillämpas inte ursprungligen var tänkt för storskaliga nybyggnadsprojekt.
I början av oktober skickar parterna, Svenska Bostäder
och hyresgästerna, in sina skriftliga anföranden (våra ombud författar en gemensam skrivelse) till Hyresnämnden
som därefter tar ställning och offentliggör sitt beslut 11 november. Då får vi veta.
Och sedan? Förmodligen kommer beslutet att överklagas
av parten som beslutet går emot. Men det tar vi senare.
Mathias Thiel
Är Södermalm det mest
tätbefolkade området i
Stockholm?
Kooperativ hyresrätt
– ett alternativ?
Vad anser partierna om kooperativ hyresrätt och
Hittas-systemet som angelägna alternativ eller
komplement till nuvarande upplåtelseformer?
Hittassystemet är en finsk upplåtelseform som
innehåller priskontroll både i byggskedet och i
vidareförsäljningsskedet.
foto: maj sandin
Vi sammanfattar svaren från en enkät till partierna.
Hela enkäten finns på www.boendetrygghet.se. Så
här svarade partierna:
Vänsterpartiet: Ja, Vänsterpartiet vill gärna gynna den kooperativa hyresrätten, bl.a. genom att låta
det investeringsstöd som vi föreslår för att öka byggandet ska omfatta även denna upplåtelseform.
Socialdemokraterna: Också den kooperativa hyresrätten, en spekulationsfri upplåtelseform, kan
vara en bra lösning för många eftersom den ger
möjligheter till ett socialt, tryggt boende med inflytande för de boende.
Miljöpartiet: Miljöpartiet har i partimotion föreslagit statlig stimulans till kooperativa hyresrätter
och då även ett flertal andra former för kollektivt
boende.
Centerpartiet: Ja det gör vi. Det är viktiga komplement till dagens bostadsmarknad.
Folkpartiet: Folkpartiet är positiva till att fler
boendeformer växer fram på den svenska bostadsmarknaden, inte bara exempelvis kooperativ hyresrätt, utan också äganderätter.
Kristdemokraterna: Kristdemokraterna har inga
synpunkter på enskilda upplåtelseformer, de har
alla sina för- och nackdelar och vi behöver mer av
allihop!
Moderaterna: Det behövs fler bostäder för alla
typer av människor och det är viktigt med varierade upplåtelseformer. Däremot ska staten inte gynna
enskilda upplåtelseformer framför andra.
Sverigedemokraterna: Utöver att det råder en
generell bostadsbrist finns det inga större problem
med nuvarande system. Skulle det uppstå några
större problem är vi dock öppna för nya lösningar.
Sammanfattningsvis är Vänsterpartiet, Socialdemokraterna, Miljöpartiet, Centerpartiet och Folkpartiet positiva till kooperativ hyresrätt. Kristdemokraterna och moderaterna svarar mera försiktigt
och Sverigedemokraterna ser inga problem med
dagens system men är öppna för förändringar. Hittas-systemet kommenterar de inte särskilt, de vet
nog inte vad det innebär.
Det är i tidningen Mitt i Södermalm som en amerikansk kaffekedja, som vill öppna kaféer i anslutning till Icabutiker
bland annat på Södermalm, uttalar sig så. I samma tidning
kan man också läsa att arkitekterna börjar kika på hustaken
nu när snart alla vindar är ombyggda till lägenheter. Man
vill bygga till våningar på tak, man vill också bygga radhus på tak. Vad händer med ”moderna hus” som egentligen
inte byggts med tanke på flera våningar och därmed tyngre
vikt? Vad händer med ljusinsläpp? Hur mörkt blir det nere
på gatorna runt om? Vi önskar att medlemmar och boende
i husen och omgivningar hör av sig så vi kan informera oss
så mycket som möjligt när vi ska skicka remissvar på planerade ny-, om- och tillbyggnader.
Det byggs i Stockholm, så också på Södermalm. Tyvärr
blir det, som det ser ut, av någon anledning mest bostadsrätter. Tobaksmonopolets gamla lokaler mellan Rosenlundsgatan, Maria Bangata och Maria Skolgata mot Ringvägen är
just nu ett aktuellt exempel för Södermalms hyresgästförening att avge remissvar över.
På Tobaksmonopolets olika delar vill man t ex riva det
anrika och ännu väl bevarade huvudkontoret som ritats av
den på sin tid välkände stockholmsarkitekten Ivar Tengbom. Södermalmsföreningen har, liksom även kulturförvaltningen, motsatt sig detta att riva kulturhistoriskt värdefulla
byggnader. Södermalmsföreningen har också sagt nej till det
höghus som föreslagits i ”triangeln” mot Ringvägen då det
på grund av den höga höjden kommer att ta bort alldeles för
mycket ljus för Mariaskolan som ligger mitt emot på Maria
Skolgata. Både inomhus och på skolgården, som är ovanligt
liten för en skola med 900 elever, kommer dagsljuset att reduceras avsevärt. Oacceptabelt.
Södermalms hyresgästförening är inte emot att det byggs,
speciellt behövs många fler hyresrätter i denna stad, men det
ska göras klokt, hållbart och med tanke på människor och
miljö.
• HYRESPRESSEN Innerstan 2/3-2014 • 15
I
Fatbursparken samlades ett stort antal odlargrupper, däribland några lokala hyresgästföreningar
från Södermalm och många andra stadsdelar.
Festivalen arrangerades av Peppar & Pumpa, ett nätverk av kolonister och andra odlare som verkar för
mer odling i stan. Konsum, Studiefrämjandet, Naturskyddsföreningen, Stockholms stad, Stockholmshem
och Rölunda gård och Hyresgästföreningen medverkade.
I parken visades ett stort antal odlingsexempel och
odlade produkter.
Grovsopans täppa visade hur odling kan bedrivas
genom återbruk. Lokala hyresgästföreningen i Piskan
bidrog med Holy Basil, en utställning av ett 20-tal basilikasorter från hela världen som odlas på deras ”bakgård” på Södermalm. I en skönhetssalong kunde de
som behövde fräscha upp sig göra det med lavendel
och andra örter. Ekokockarna trollade med nyskörda-
foto: Lena Israelsson
6 september var Söderandans dag
och stadsodlarfestival
de grönsaker och kolonikockarna bjöd på smakprov och
sin unika receptsamling.
Massor med musik spelades på den stora scenen.
Dagen avslutades med ett politikersamtal där alla partier uttalade att de ville medverka till en utvecklad stadsodling. Samtalet, som leddes av Karin Bojs, resulterade
i ett förslag att staden bör starta med brukaravtal också
för träd och buskar i våra parker, förstås med syfte att
det också ska bli mer fruktträd och bärbuskar.
Att representanter från ett antal andra länder deltog
förhöjde definitivt stämningen.
Tanken är att festivalen ska återkomma varje år. Läs
mer på pepparochpumpa.se eller på Facebooksidan
Stadsodlarfestivalen.
På Söderandans dag deltog ett stort antal föreningar,
däribland Hyresgästföreningen som informerade och
informerades om dagens och framtidens boende.
n