Transcript Ett juridiskt nyhetsbrev för byggbranschen

BYGGRÄTT
ETT JURIDISKT NYHETSBREV FÖR BYGGBRANSCHEN FRÅN ADVOKAT PETER DEGERFELDT
Landahl Advokatbyrå • Box 5209 • 102 45 Stockholm • 08-66 66 700 • [email protected]
Februari 2011
Hej,
Vi går mot ljusare tider! I detta nyhetsbrev ska vi också se om några dimmor lättar som gör att
byggandets vardag förenklas rent juridiskt. God läsning.
VITESFRÅGA AVGJORD
Högsta Domstolen (HD) har i slutet av december förra året meddelat en dom med anknytning till
byggbranschen. Den juridiska fråga som skulle bedömas var om en vitesklausul är en begränsning
av rätten till ersättning för liden skada, d v s går det att erhålla mer ersättning än vad vitesklausulen
stipulerar? Förseningsviten är frekvent förekommande i avtalen inom byggbranschen. I AB och ABT
(kap 5 § 3) framgår att avtalat vite är en exklusiv reglering av beställarens rätt till ersättning för
dröjsmål; beställaren kan inte erhålla mer ersättning för förseningen när vite avtalats. Vite kan även
avtalas utgå vid andra kontraktsbrott. I det mål som HD avgjorde hade en underentreprenör
kvitterat ut en huvudnyckel till ett bostadsbestånd. Nycklarna hämtades ut av underentreprenören
från slutbeställaren. Kontraktsförhållandet och omständigheterna kan illustreras på följande vis:
Nyckelkvittens
Slutbeställare
Huvudentreprenör
Underentreprenör
Av kvittenslistan framgick att om nyckel inte lämnades tillbaka debiterades 15 000 kr – med andra
ord ett vite om 15 000 kr för bortslarvad nyckel. Underentreprenören slarvade naturligtvis bort
1
BYGGRÄTT
ETT JURIDISKT NYHETSBREV FÖR BYGGBRANSCHEN FRÅN ADVOKAT PETER DEGERFELDT
Landahl Advokatbyrå • Box 5209 • 102 45 Stockholm • 08-66 66 700 • [email protected]
Februari 2011
huvudnyckeln. Att byta lås till samtliga aktuella lägenheter kostade dryga 170 000 kr. Låsbytet
bekostades i sin helhet av huvudentreprenörens försäkringsbolag, trots att det av kvittenslistan
framgick en begränsning om 15 000 kr för bortslarvad nyckel. Huvudentreprenörens
försäkringsbolag krävde i sin tur tillbaka hela beloppet från underentreprenören.
Underentreprenören invände att underentreprenören endast var skyldig att utge ersättning med
15 000 kr medan försäkringsbolaget menade att den aktuella vitesklausulen inte begränsade
underentreprenörens skadeståndsskyldighet. Tingsrätten höll med försäkringsbolaget och enligt
tingsrätten skulle alltså underentreprenören betala 170 000 kr, istället för 15 000 kr. Hovrätten
ändrade på tingsrättens beslut och fann att underentreprenören var endast skyldig att betala 15 000
kr. Målet överklagades till HD. HD meddelade prövningstillstånd.
Frågan om en vitesklausul är begränsande eller ej har varit föremål för omfattande juridisk
diskussion. För det fall att AB eller ABT är avtalat föreligger det som sagt inga tvivel om saken
gällande dröjsmål: en eventuell vitesklausul är begränsande. Men hur ska saken bedömas när det
av kontraktet inte framgår annat än att ett belopp ska utgå för ett kontraktsbrott? För egen del anser
jag att om inte annat anges i kontraktet än att visst belopp ska utgå vid ett kontraktsbrott så är det
en begränsning. I annat fall bör annat framgå av parternas avtal. Jag anser att AB och ABT varit
”övertydlig” i sin reglering.
I det aktuella rättsfallet ställdes också ytterligare en fråga på sin spets, nämligen den om
vitesklausulen även var en begränsning i förhållandet mellan underentreprenören och
huvudentreprenören, eftersom underentreprenören hade kvitterat ut nyckeln direkt från
slutbeställaren. Med andra ord: ska vitesklausulen i sådant fall gälla även mellan huvudentreprenör
och underentreprenör?
Enligt HD föreföll det vara en slumpartad händelse vem som kvitterade ut nyckeln; det kunde likväl
ha skett av huvudentreprenören som underentreprenören. HD menade också att det varit fullt
möjligt för huvudentreprenören (läs försäkringsbolaget) att åberopa vitesklausulen i kvittenslistan, d
v s huvudentreprenörens försäkringsbolag hade enbart behövt betala 15 000 kr till
2
BYGGRÄTT
ETT JURIDISKT NYHETSBREV FÖR BYGGBRANSCHEN FRÅN ADVOKAT PETER DEGERFELDT
Landahl Advokatbyrå • Box 5209 • 102 45 Stockholm • 08-66 66 700 • [email protected]
Februari 2011
huvudbeställaren för det totala låsbytet. HD kom således fram till att klausulen om 15 000 kr var
begränsande. Underentreprenören var således inte skyldig att utge mer än 15 000 kr som
skadestånd till huvudentreprenörens försäkringsbolag.
Det enda egentliga och generella uttalande som HD gjorde var att en vitesklausul kan fylla olika
funktioner och förhållandena varierar. Men HD ville inte slå fast att en vitesklausul generellt sett
utgör en begränsning av rätten till skadestånd. Mot bakgrund av de säregna omständigheterna var
det ett rätt ointressant rättsfall med begränsat prejudikatvärde. Mot den bakgrunden – tror jag - var
också HD försiktiga med att lämna några generella och handfasta huvudregler. Den praktiska
lärdomen från rättsfallet är att om inte AB eller ABT är avtalat och entreprenör och beställare
kommer överens om en vitesklausul för t ex dröjsmål, eller att vite ska utgå för annat kontraktsbrott,
bör det framgå av vitesklausulen om den begränsar rätten till ytterligare skadestånd eller ej. Detta
för att undanröja alla tvivel om tolkningen av vitesklausulen och, som i detta fall, slippa långvariga
och kostsamma juridiska processer.
Högsta Domstolens dom meddelad 2010-12-27 i mål T 4728-08
ETT FÖRSTA STEG MOT AVSKAFFANDET AV OBLIGATORISK BYGGFELSFÖRSÄKRING
Det är sedan ett tjugotal år tillbaka tvingande lag på att det vid uppförande av permanentbostäder
ska finnas en byggfelsförsäkring. Bakgrunden till att lagen infördes var att komma tillrätta med
fuktskador och s k sjuka hus. Felen skulle därmed avhjälpas snabbt och oavsett om någon ansvarig
kunde ställas till svars. Ett lovvärt syfte således. Efter lagändring 2005 omfattas även småhus som
inte är avsedda för permanentboende av lagen (men med möjlighet till undantag från
bestämmelserna). Vid reformen 2005 införlivades även s k självbyggare i skaran som måste teckna
byggfelsförsäkring, d v s privatpersoner som själva utförde ombyggnadsarbeten i ett hus som hon
eller han bor i.
Riksdagen har nu beslutat om en regelförenkling: byggfelsförsäkring ska enbart finnas när åtgärder
genomförs som kräver bygglov, kravet på att byggfelsförsäkring ska finnas när självbyggare utför
arbete slopas också. Undantaget gäller även när självbyggaren använder egna anställda. Beslutet
3
BYGGRÄTT
ETT JURIDISKT NYHETSBREV FÖR BYGGBRANSCHEN FRÅN ADVOKAT PETER DEGERFELDT
Landahl Advokatbyrå • Box 5209 • 102 45 Stockholm • 08-66 66 700 • [email protected]
Februari 2011
träder i kraft 2 maj i år, i samband med den nya Plan- och Bygglagen träder i kraft. Möjligen är
detta ett första steg mot ett totalt avskaffande av en omstridd, för att inte säga hårt kritiserad, lag.
Byggfelsförsäkringens vara eller icke vara har under senare år varit föremål för flera utredningar.
Miljödepartementet har nu gjort ytterligare en översyn av byggfelsförsäkringen. Syftet med
Miljödepartementets översyn var att se hur lagen tillämpats, om lagen är ändamålsenligt utformad
och konsekvenserna av att helt eller delvis upphäva lagen.
Miljödepartementets slutsats gällande tillämpningen av lagen är att lagen om byggfelsförsäkring
inte fungerar, något egentligt skydd uppnås inte. Skälet är främst begränsad konkurrens och att
bolagsledningen i försäkringsbolagen som erbjuder byggfelsförsäkringen utgörs av
marknadsledande byggbolag. Undantagsbestämmelserna i försäkringsvillkoren är omfattande och
även i vissa delar svårförståeliga. Enligt utredningen är det uppenbart att det är fråga om få
situationer då ersättning från försäkringen kommer ifråga. Kort sagt finner Miljödepartementet att
byggfelsförsäkringen inte utgör någon garanti för att drabbade byggherrar ska kunna hållas
skadelösa på grund av uppdagade skador och byggfel. Jag kan bara instämma i den bedömningen
och kritiken. Miljödepartementet föreslår att kravet på byggfelsförsäkring helt avskaffas från 201201-01. Konsekvenserna av ett avskaffande bedömer Miljödepartementet enbart vara av godo:
administrationen blir enklare och kostnaderna minskar.
Skulle Miljödepartementets förslag vinna gehör hos regeringen och riksdagen blir det således inga
krav på att teckna byggfelsförsäkring, utan det blir en frivillig försäkringslösning. För egen del tror
jag att det kan öka konkurrensen och utveckla produkten. Kanske byggfelsförsäkringen då istället
utvecklas till den produkt som den var tänkt att en gång vara, nämligen en garanti och ett skydd för
byggherren.
DS 2011:2
4