Transcript beskrivelse til detalregulering for lisleby bruk plan id 0106 1024

Detaljregulering: Lisleby Bruk
08.11.2012
BESKRIVELSE TIL DETALREGULERING FOR LISLEBY BRUK
PLAN ID 0106 1024
613600
613500
I
VE
205/52
205/176
613400
205/39
205/53
TE
205/15
TO
M
613200
613300
205/194
613100
613000
612900
205/54
6567600
TEGNFORKLARIN
REGULERINGSFORMÅL, IHHT PBL §12:
205/44
PBL § 12-5.1: BEBYGGELSE OG ANLEGG:
I
205/36
205/1
205/56
Kjøreveg
o_V
205/22
1,670da
205/51/139
o_N3
0,520da
z
z
204/192
KAMPEN
z
#1
8,758da
BRA = 32 %
z
z
o_K2
2041 KAI ( o_K1 - 2 )
PBL § 12-5.3: GRØNNSTRUKTUR:
0,068da
o_N4
0,253da
204/14
2011 KJØREVEG ( o_V )
o_K
Kai
205/18
o_V
6567500
1542 AVLØPSANLEGG ( o
PBL § 12-5.2: SAMFERDSEL OG TEKNISK
205/41
205/51
1340 INDUSTRI ( I )
o_A
205/6
o_T2
Turdrag
o_N
3030 NATUROMRÅDE
3020
TURDRAG
( o_
o_T
3031 TURVEG ( o_T1 - 2 )
0,127da
PBL § 12-6: HENSYNSONER:
3030 TURDRAG
H_500_1
GRØNNSTRUKT
o_K1
0,224da
LINJESYMBOLER:
VEI
z
204/379
RpGrense
RpFormålGrense
RpBestemmelseGrense
z
z
z
6567400
RP JURLINJE:
z
z
z
z
z
1203 Regulert tomtegrense
1204 Eiendomsgrense som
1211 Byggegrense
1214 Omriss av eksisteren
z
z
z
205/51
z
z
z
z
z
z
z
z
z
z
204/236
z
z
6567300
z
z
z
z
z
57,064da
z
z
z
z
z
z
z
PUNKTSYMBOL:
z
z
I
z
1215 Bebyggelse som foru
z
32,301da
BRA = 57 %
z
z
z
#2
z
z
1242 Avjørsel
z
z
z
KARTDATA:
KILDE: GEODATAAVDELINGEN, FREDRIKSTAD KOMMUNE
HORISONTALT GEODETISK GRUNNLAG: EUREF89
KARTPROJEKSJON: UTM-SONE 32
MÅLEMETODE: 82 - DIREKTE INNLAGT PÅ SKJERM
SOSI NIVÅ 4.2
z
z
z
z
Utarbeidet av Griff Arkitektur AS på vegne av
Teknisk Drift, Fredrikstad kommune
z
DETALJREGULERING MED BESTEMM
#3
204/255
5,965da
BRA = 33 %
N106 LISLEBY BRUK
PLANBESTEMMELSER FØLGER SOM VEDLEGG
REV.
REVISJONSLISTE
DA
PLANFORSLAG
o_T1
6567200
1,433da
A
20
REVISJON ETTER OFF. ETTERSYN
B
30
H_500_1
204/14/198
GRØNNSTRUKTUR
HENSYNSONE
0
#4
10,040da
BRA = 25 %
100
50
MÅL 1:1000 (A1)
o_N1
18,879da
6567100
TR
18
REVISJON FØR OFF. ETTERSYN
PLANPROSESS IFLG. PLAN- OG BYGNINGSLOVEN
DA
KUNNGJØRING AV OPPSTART PLANARBEID
09.
1. GANGS BEHANDLING
15.
OFFENTLIG ETTERSYN 07.10.2011 - 21.11.2011
07.
2. GANGS BEHANDLING, FASTE UTV. PLANSAKER
IPP
GODKJENT PLAN, BYSTYRET
EV
EI
EGENGODKJENT PLAN
206/157
o_A
206/110
0,106da
206/76
Griff Arkitektur as // Agen
Telefon (+47) 69 31 21 21 /
E-mail [email protected] // www
o_N2
3,302da
206/185
BESTEMMELSENE GJELDER FOR OMRÅDET SOM PÅ PLANKARTET ER VIST MED RP GRENSE.
REVISJONSLISTE! !
!
PLANFORSLAG! !
!
REVISJON FØR OFF. ETTERSYN!
REVISJON ETTER OFF. ETTERSYN!
!
!
!
!
!
!
!
!
OFFENTLIG SAKSGANG FREDRIKSTAD KOMMUNE!
UTLYSING OPPSTART PLANARBEID! !
!
1. GANGS BEHANDLING, PLANUTVALGET!
!
OFFENTLIG ETTERSYN 07.10.2011 - 21.11.2011!!
!
GODKJENT PLAN, BYSTYRET!
!
!
Utarbeidet av Griff Arkitektur as
!
!
!
!
!
!
!
!
!
!
!
!
DATO
18.02.2011
20.06.2011
05.09.2012
!
!
!
!
!
!
!
!
!
!
!
!
DATO
09.12.2008
15.09.2011
07.10.2011
!
!
!
08.11.2012
1
Detaljregulering: Lisleby Bruk
08.11.2012
Planområdet inneholder følgende formål ihht.PBL §12-5:
PBL §12-5.1 BEBYGGELSE OG ANLEGG:!
1340 ! Industri ( I )
1542! Avløpsanlegg (o_A)
!
!
PBL §12-5.2 SAMFERDSEL OG TEKNISK INFRASTRUKTUR:! !
2011! Kjøreveg ( o_V )
2041 ! Kai ( o_K1 - 2 )
PBL §12-5.3 GRØNNSTRUKTUR:!
3020 ! Naturområde ( o_N1 - 4 )
3031! Turveg ( o_T1 - 2 )
!
!
!
!
!
PBL §12-6: HENSYNSONER:! !
H500_1 Grønnstruktur Hensynsone
!
!
!
!
!
INNHOLDSFORTEGNELSE:!
!
!
!
!
!
2
!
!
!
!
!
s. 3
!
!
!
!
!
s. 5
3. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET,
EKSISTERENDE FORHOLD, STEDSANALYSE!
!
!
!
!
s.10
4. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET!
!
!
!
!
!
s.22
5. KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET ! !
!
!
!
!
s.27
6. RISIKO OG SÅRBARHETSANALYSE!
!
!
7. SAMRÅD- OG MEDVIRKNINGSPROSESS! !
!
!
!
!
s.28
!
!
!
!
s.29
8. VEDLEGG! !
!
!
!
!
s.31
1. BAKGRUNN FOR PLANARBEIDET !!
!
!
!
!
2. OVERORDNET PLANSTATUS!
!
!
Utarbeidet av Griff Arkitektur as
!
!
!
2
Detaljregulering: Lisleby Bruk
08.11.2012
1. BAKGRUNN FOR PLANARBEIDET
1.1 FORSLAGSSTILLER
Planforslaget er utarbeidet av Griff Arkitektur AS på vegne av Fredrikstad kommune,
Regulering og Teknisk drift.
Planen omfatter areal som var inkludert i varsel om oppstart av planarbeid for detaljplan med
ID 01061016 Forlengelse av Tomteveien til Kampenveien med tilstøtende arealer, varslet den
09.12.2008.
Underveis i planarbeidet ble imidlertid denne planens omfang redusert, og alle områder
utenom ny veg, gang/sykkelveg og boligområder ble trukket ut av plan 01061016.
Det ble avholdt et oppstartsmøte med planavdelingen, Fredrikstad Kommune den 22.10.2010
hvor det ble avklart at arbeidet med denne plan kunne videreføres basert på det opprinnelige
varsel om oppstart av 09.12.2008.
Hensikten med denne plan er primært å stadfeste dagens arealbruk, Fredrikstad kommune
ønsker å tydeliggjøre/rydde opp i eiendomsforhold innen for eksisterende industriområde for å
utskille én ny tomt; salg av denne vil bidra til finansiering av gjennomføring av veiprosjektet
forlengelse av Tomtevei.
Planen vil ivareta Glommastiens kontinuitet forbi området.
1.2 BERØRTE GRUNNEIERE
Planen omfatter eiendommene som er beskrevet i tabellen nedenfor:
Gnr./bnr.!
205/51/139!
205/51! !
204/14! !
204/236!
204/379!
204/192!
Hjemmelshaver!!
Fam. Mørch!
!
Fam. Mørch!
!
Fredrikstad Kommune!
Fredrikstad Kommune!
Fredrikstad Kommune
Fredrikstad Kommune!
Utarbeidet av Griff Arkitektur as
!
!
!
!
!
!
!
!
!
!
Fester
Sonnino AS
Fredrikstad Kommune!
!
!
Norbetong AS
Contiga AS
3
Detaljregulering: Lisleby Bruk
08.11.2012
Eiendommer som blir påvirket av detaljreguleringen
1.3 VARSEL OM IGANGSATT REGULERING, DATO/VEDLEGG
Det ble kunngjort oppstart planarbeid den 09.12.2008 i Fredrikstad blad og Demokraten; da
det ble varslet om oppstart for planarbeid for Forlengelse av Tomteveien til Kampenveien med
tilstøtende arealer (Vedlegg 1). Naboer og offentlige instanser er blitt underrettet med eget
brev (Vedlegg 2).
Utarbeidet av Griff Arkitektur as
4
Detaljregulering: Lisleby Bruk
08.11.2012
2. OVERORDNET PLANSTATUS
2.1 KOMMUNEPLANENS AREALDEL
Planområdet omfatter ca. 84daa fordelt på følgende formål i kommuneplanens arealdel:
100 Byggeområde ca. 49daa;
130 Erverv ca. 13 daa;
210 LNF ca. 22 daa.
Status i kommuneplanens arealdel 2007-2018
Planens avgrensning følger opprinnelig varslet planavgrensning mot elva, og Nøklebystranda i
nord. Den følger grensen for reguleringsplan nr. 277 Lislebystranda i sør og plangrense for
Detaljplan for Forlengelse av Tomteveien til Kampenveien med tilstøtende arealer i nordvest.
Planens avgrensning mot vest følger ikke formålsgrenser i Kommuneplanens arealdel, men er
lagt i eiendomsgrensene til 204/14/198 (Kåbetekk AS) og 205/255 (Solberg industri AS).
I Kommuneplanens arealdel er området N106 avsatt til fremtidig næring.
Utarbeidet av Griff Arkitektur as
5
Detaljregulering: Lisleby Bruk
08.11.2012
Vedlagt kartutsnitt med området N106 (blått) lagt inn på ortofoto viser for eiendommen 204/255
at her er tomtearealet innenfor N106 allerede delvis utbygget og utnyttet for utomhus lagring
og manøvrering. For eiendommen 204/14/198 viser kartutsnittet at tomtearealet innenfor N106
stort sett er skogbevokst og danner en naturlig buffer mot bebyggelsen i sør; tomten synes å
ha tilstrekkelig mulig utbyggingsareal innenfor det generelle byggeområde, dvs. utenfor N106.
Forslagstiller har valgt å sette planens avgrensning i tomtegrensen for disse eiendommene for
å forenkle planprosessen, ettersom hovedintensjonen er å tydeliggjøre eiendomsgrenser for
kommunens eiendommer nærmest elva samt åpne for muligheten for å utskille en tilleggstomt
i overgangen til 204/255 og 204/14/198.
Formålsareal N106 kommuneplanens arealdel 2007-2018
Utarbeidet av Griff Arkitektur as
6
Detaljregulering: Lisleby Bruk
08.11.2012
KYSTSONEPLANEN:
I høringsforslag til kommunedelplan for kystsonen 2011 - 2023, er eksiterende grønnstruktur
innen planområdet (benevnt Lisleby II) markert med blått - middels viktighet på temakart om
biologisk mangfold. Siden planen utføres for å sikre arealene langs vannet til fri ferdsel og
natur, og at planen ikke hjemler tiltak i disse områdene men istedet stadfester bruk, er derfor
planforslaget i tråd med kystsoneplanen.
2.2 ATPNG, 2. GENERASJON:
Planens målsetninger er i samsvar med hovedprinsipp og målsetninger i Areal-og
transportplan for Nedre Glomma: å fremme trygge lokalsamfunn og bomiljøer, god
trafikksikkerhet og effektiv trafikkavvikling. Planens målsetninger er også i tråd med delmål i
ATPNG, som f.eks. arealøkonomisering; at fortetting innenfor eksisterende tettsteder/
byområder skal prioriteres framfor annen utbygging, samt utbygging i eksisterende
næringsområder med tilknytting til transportnettet.
2.3 FYLKESPLAN FOR ØSTFOLD - ØSTFOLD MOT 2050:
Planens arealbruk og målsetninger er i samsvar med overordnede retningslinjer og målsetning
i fylkesplanen mht. fortetnings- og transformasjonsstrategier og arealbruk generelt, sikring av
nærturområder og lokal grønnstruktur spesielt.
2.4 GJELDENDE REGULERINGSPLAN/TIDLIGERE PLANVEDTAK
Planområder grenser mot reguleringsplan nr. 277 Lislebystranda, fra 09.02.1989 og
planforslag med ID 01061016, Forlengelse av Tomteveien til Kampenveien med tilstøtende
arealer. Planens avgrensning mot nord grenser mot reguleringsplan nr. 103 Industrivei med
tilstøtende arealer, Lisleby, fra 21.12.1977 (deler av denne plan erstattes av plan ID 01061016
.
Utarbeidet av Griff Arkitektur as
7
Detaljregulering: Lisleby Bruk
08.11.2012
Forhold til eksisterende reguleringsplaner
2.5 FORHOLD TIL NY PBL, NY KARTFORSKRIFT OG NY KU-FORSKRIFT (01.07.2009):
Detaljplanen utføres etter ny plan- og bygningslov, og tegnes etter tegnereglene definert i ny
kartforskrift.
Det vises til PBL §12-3: Detaljreguleringsforslaget følger innholdsmessig opp hovedtrekk i
kommuneplanens arealdel, det vises til pkt. 2.1, Kommuneplanens arealdel.
Planforslaget er vurdert opp i mot ny konsekvensutredningsforskrift.
Iht. forskriftens § 2 utløser visse planer eller tiltak alltid konsekvensutredning. Der vurderes at
kun § 2 f) reguleringsplaner som inneholder tiltak nevnt i vedlegg I, er aktuellt for denne
planen. I vedlegg I er det kun punkt 1. (Industrianlegg, næringsbygg, bygg for offentlig eller
privat tjenesteyting og bygg til almennnyttige formål med en investeringskostnad på mer enn
500mill kr. eller et bruksareal på mer enn 15 000 m2) som er aktuell for denne planen.
Foreslått utnyttelsesgrad vil ikke medføre over 15.000m2 BRA innen formålsarealet i tillegg til
dagens BRA.
Det foreligger pr.d.d. ikke konkrete planer om utbygging innen området, men det vurderes at
en samlet potensiell utbygging av under 15 000m2 BRA industribygg vil ikke overskride
500mill kr.
Utarbeidet av Griff Arkitektur as
8
Detaljregulering: Lisleby Bruk
08.11.2012
Iht. forskriftens § 3 skal visse planer og tiltak behandles etter forskriften dersom de faller under
ett eller flere av kriteriene i § 4, det er evt. pkt. d) detaljregulering som innebærer endring av
kommuneplan som kunne vurderes her, forslagstiller anser forslaget å være i samsvar med
overordnet plan. Areal med planformål 130-Erverv i Kommuneplanens arealdel reguleres til
industri i samsvar med dagens bruk, og utvidelse av dette arealet innlemmer i hovedsak
eiendommene som Norbetong og Contiga fester og benytter til industriformål.
Foreslått bygningsmasse innen planområdet overskrider 5000m2, og følgelig utløses
vurderingskrav opp mot §4 av §3 punkt b (og tilhørende VEDLEGG 2).
Vurderes forslaget etter § 4 så strider det ikke imot noen av kriteriene a)-k) fordi planen:
a) er ikke lokalisert i eller kommer i konflikt med områder med særlig verdifulle landskap,
naturmiljø, kulturminner eller kulturmiljø som er vernet eller fredet, midlertidig vernet eller
fredet eller foreslått vernet eller fredet, eller hvor det finnes eller er stor sannsynlighet for å
finne automatisk fredete kulturminner som inngår i et kulturmiljø med stor tidsdybde,
!
-planen ivaretar landskap og naturmiljø og i eksisterende LNF område.
b) er ikke lokalisert i eller kommer i konflikt med viktige inngrepsfrie naturområder eller utgjør
en trussel mot truede naturtyper, truede arter eller deres leveområder, mot prioriterte arter
eller deres funksjonsområder, mot utvalgte naturtyper, eller mot andre områder som er
særlig viktige for naturens mangfold,
c) er ikke lokalisert i større naturområder som er særlig viktige for utøvelse av friluftsliv,
herunder markaområder, eller i viktige vassdragsnære områder som ikke er avsatt til
utbyggingsformål eller i overordnede grønnstrukturer og viktige friområder i byer og
tettsteder, og hvor planen eller tiltaket kommer i konflikt med friluftslivsinteresser,
d) kommer ikke i konflikt med gjeldende rikspolitiske bestemmelser eller rikspolitiske
retningslinjer gitt i medhold plan- og bygningsloven av 14. juni 1985 nr. 77 eller statlige
planretningslinjer, statlige planbestemmelser eller regionale planbestemmelser gitt i
medhold av lov 27. juni 2008 nr. 71,
e) er ikke i konflikt med utøvelsen av samiske utmarksnæringer, eller er lokalisert i reindriftens
særverdiområder eller minimumsbeiter og kan komme i konflikt med reindriftsinteresser,
eller på annen måte kan komme i konflikt med reindriftens arealbehov,
f) innebærer ikke større omdisponering av landbruks-, natur- og friluftslivsområder eller
områder som er regulert til landbruk og som er av stor betydning for landbruksvirksomhet,
g) gir ikke vesentlig økning i antall personer som utsettes for høy belastning av
luftforurensning, støy eller lukt, eller kan føre til vesentlig forurensning til jord, vann eller
sedimenter, eller kan føre til vesentlig økning av utslipp av klimagasser, eller kan føre til
vesentlig stråling,
h) medfører ikke risiko for alvorlige ulykker, ras, skred og flom,
i) får ikke konsekvenser for befolkningens helse eller helsens fordeling i befolkningen,
j) får ikke vesentlige konsekvenser for befolkningens tilgjengelighet til uteområder, bygninger
og tjenester,
!
- planen sikrer og forbedrer befolkningens tilgjengelighet langs Glomma
k) får ikke miljøvirkninger i en annen stat.
Utifra de ovennevnte kriterier vurderes det at selv om planen skulle omfattes av § 3 så utløses
ikke konsekvensutredningsplikt iht. kriteriene som framkommer av § 4.
Utarbeidet av Griff Arkitektur as
9
Detaljregulering: Lisleby Bruk
08.11.2012
3. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET, EKSISTERENDE FORHOLD, STEDSANALYSE
3.1 BELIGGENHET, AVGRENSNING, STØRRELSE, AREALKATEGORIER
Planområdet ligger langs med Glomma på vestsiden, mellom Lislebystranda og
Nøklebystranda. Arealformål er opplistet under pkt. 2.1 og areralressurser under pkt. 3.2
3.2 DAGENS AREALBRUK
Arealressurser i kommunekart
Arealressurskartet viser at planområdet inkluderer følgende kategorier:
11 Bebygd areal ca. 2 daa
30 Skog ca. 27daa
50 Åpen fastmark ca. 55daa
Utarbeidet av Griff Arkitektur as
10
Detaljregulering: Lisleby Bruk
08.11.2012
Ortofoto 2007
3.3 LANDSKAP, TOPOGRAFI, SOLFORHOLD, ESTETISK/KULTURELL VERDI
Planområdet består av en lavtliggende flate langs med Glomma, som stiger bratt i sørenden
mot en øvre flate på nivå med jernbanen, ca. kote +13. Den sørligste skråningen er
skogbevokst og sammen med skogområdet nedenfor skaper den et naturlig områdeskille på
tvers av industriområdet.
Avstandsvirkning av mulig utvidet industribebyggelse vil føye seg inn i eksisterende silhouett
av industribygg.
Utarbeidet av Griff Arkitektur as
11
Detaljregulering: Lisleby Bruk
08.11.2012
Eksisterende terreng
3.4 GRUNNFORHOLD
Grunnforhold er undersøkt i veitraséen foreslått i opprinnelig planforslag med ID 01061016, og
funnet tilfredstillende for veibygging, med tilhørende ledningsnett i bakken. Grunnforhold for
bygninger må vurderes i hvert enkelt tilfelle avhengig av byggemåte og belastning på grunnen.
Det kan bli store variasjoner i industriområder avhengig av installasjoner/maskiner og
fundamenteringsmetoder.
Utarbeidet av Griff Arkitektur as
12
Detaljregulering: Lisleby Bruk
08.11.2012
3.5 NATURFORHOLD
Eksisterende vegetasjon
Skogområdet i sør er registrert som turområde/LNF, bevaring av denne vegetasjonen er viktig,
og natur- og kulturopplevelsen for de som ferdes langs Glommastien gjennom området må
ikke forringes. Kommunens syntesekart for landskap viser de samme områder (LNF og
biologisk mangfold) som middels sårbare områder (andre sårbarhetsnivå av 4 nivåer i
kartverket).
Videre nord langs med Glomma, innover på betongverkets utelagringsområde, er det registrert
spesialområde for sopp, uten vernestatus (1985), se kartutsnitt som viser biologisk mangfold.
Bruken av området vil høyst sannsynlig forbli uendret. Innen denne sopplokaliteten, 295 (se
spesialområde sopp på illustrasjonen under), ble det i 1983 funnet rødlistet soppart Disciotis
venosa (skivemorkel). Lokaliteten og tilgrensende grøntområde ble kartlagt igjen i 2009, uten
at den samme rødlistede sopparten ble gjenfunnet. Årsaken til dette er usikker.
Verdivurderingen i dette kartleggingsnotatet opprettholdes allikevel som viktig, hovedsakelig på
grunn av vegetasjonens funksjon for fuglelivet i et område med stort press på arealene.
Utarbeidet av Griff Arkitektur as
13
Detaljregulering: Lisleby Bruk
08.11.2012
Biologisk mangfold - registrert spesialområde sopp, turområde LNF og grense naturtype DNs
naturbase.
I Direktoratet for Naturforvaltnings naturbase inneholder planområdet et delområde definert
som prioritert naturtype med nasjonal og regional viktighet. Deler av den prioriterte naturtypen
ligger innenfor foreslått industriformål, og dermed i potensiell konflikt med foreslått bruk. I
databasen er kartleggingens stedkvalitet beskrevet som særs god, det vil si at det undersøkte
området stemmer med god nøyaktighet mot det digitale avtrykket i kartbasen. Det er en
usikkerhet mht om soppen virkelig er borte - undersøkelser bør gjøres over tid, da den kan
«hoppe over» år. I tillegg er forutsetningene for soppen svekket, da den trives på kullholdig
grunn (derav funnet på branntomt i området), og 20 års tilvekst / forråtnelse har svekket
jordsmonnet. Den plantekniske løsning for å ivareta naturtypen er å definere en hensynssone;
se punkt 4.1.5.
Utarbeidet av Griff Arkitektur as
14
Detaljregulering: Lisleby Bruk
08.11.2012
Syntesekart landskap
Områdets laveste landskapsdel langs med Glomma er definert som sårbart område i
kommunens syntesekart for landskap (minst sårbart av 4 nivåer i kartverket).
Utarbeidet av Griff Arkitektur as
15
Detaljregulering: Lisleby Bruk
08.11.2012
Syntesekart rekreasjon
Området langs med elvebredden defineres i kommunens kartverk, syntesekart for rekreasjon,
som svært sårbart, sårbarhetsnivå 3 av 4 i kartet. Dette underbygger viktigheten av å sikre
almennhetens tilgang til elvebredden.
Utarbeidet av Griff Arkitektur as
16
Detaljregulering: Lisleby Bruk
08.11.2012
3.6 EKSISTERENDE BEBYGGELSE
Bebygd areal (bygninger) innenfor planavgrensningen i dag er ca. 8.296m2 ihht. opplysninger
fra kommunens geodataavdeling.
Fylkeskonservators vurdering av eksisterende bygningsmasse beskrives under pkt. 3.9.
Oversikt over eksisterende bygningsmasse innenfor planens avgrensning:
Gnr./bnr.!
!
!
Areal:!
!
!
!
205/51! !
9974! !
204/14! !
53000! !
204/236+379+192! 4720+20418+7600!
!
!
!
!
!
!
Hjemmelshaver! !
!
!
!
Fester! !
!
!
BYA!%
!
!
!
!
Fam. Mørch!
!
Fredrikstad Kommune!
Fredrikstad Kommune!
!
!
!
Fr. Kommune!
!
!
Contiga AS/!
Norbetong AS
0
914!
7382!
(m2 eks.)
2
23
Norbetong / Contiga
Eksisterende bygningsmasse innenfor planområdet er hovedsakelig anlegget til Contiga AS/
Norbetong AS. Herunder redegjøres for den eksisterende bygningsmasse med den hensikt å
definere eksisterende BRA, for å kunne fastsette max % BRA for eiendommene i planforslaget.
Betongverket fester eiendommene 204/192,236 og 379 av Fredrikstad Kommune, tilsammen
32.738m2. Betongverket er bygget ut i flere etapper fra starten i 1963 til 1988.
Bygninsmassens totale grunnflate er 6.376m2, bygget ut i etapper som følger (ihht. verditaktst
fra 1994, Kommunens arkiv):
A: Produksjonshaller:!
!
!
!
!
!
!
!
!
!
!
!
!
!
!
B: Adm.bygg:! !
!
!
!
´63-´66! !
´67-´68! !
´70-´75 !!
´78 !
!
´85-´86 !!
´88 !
!
- ca. 48 x 15,5m / 744m2
- ca. 48 x 15,5m / 744m2
- ca. 48 x 31,0m / 1.488m2
- ca. 56 x 15,0m / 840m2
- ca. 40 x 15,0m / 600m2
- ca. 46 x 16,0m / 736m2
´88!
!
- ca. 34,3 x 7,6m / 261m2
ca. 2,4 x 0,8m / 2m2!
!
!
+ 2.etg. (A) spisesal 151m2
Utarbeidet av Griff Arkitektur as
17
Detaljregulering: Lisleby Bruk
08.11.2012
+ messanin (A) kontorer o.l. 98m2
+ 2.etg. (B) kontorer o.l. 261m2
+ 3.etg. (B) kontorer /utleie 151m2
+ isolasjonslager/spesialblanderi 300m2
Dette ugjør 5.175m2 i grunnflate. Basert på oppgitt grunnflate 7.382m2 + arealer i 2.-3.-etg
(661m2) antas eksisterende BRA å være tilsammen ca. 8.040m2
Dette vil iht. kommunens gjeldende vedtekter til Plan og bygningsloven også generere 10
parkeringsplasser pr. 1.000 m2 eller 80 parkeringsplasser / 1.000m2 BYA.
Utifra disse tall er dagens utnyttelsesgrad for eiendommene 204/192,236 og 379 lik
8.382m2/32.738m2 eller 26% BYA.
Betongverket utnytter i tillegg store deler av eiendommene for utomhus lagring av
betongelementer, et areal på ca. 14.000m2; regnes dette med i utnyttelsen så er BYA 68%.
Eksisterende bygningsmasse, utomhus lagring betongverk som skravur
Utarbeidet av Griff Arkitektur as
18
Detaljregulering: Lisleby Bruk
08.11.2012
Annen bygningsmasse innenfor planområdet står på eiendommen 204/14: En teglbygning som
trolig har vært tilknyttet Lisleby bruk, den benyttes i dag som lokale for en motorsykkelklubb.
Byggets grunnflate er ca. 370m2.
Kartgrunnlaget viser dette bygget i tomtegrense mot gnr/bnr 205/255 (Solberg industri AS),
bygget overlapper delvis denne tomtegrensen. Ved definisjon av planavgrensning har
forslagsstiller valgt å ta utgangspunkt i eiendomsgrensen; ved senere fradeling av tomt vil
eiendomsgrensen bli verifisert og evt. uoverenstemmelse mellom eksisterende byggs posisjon
og denne grenselinje bli avklart.
Ved elvebredden står det rester av et høyt gammelt tørkehus fra sagbrukstiden, grunnflate ca.
515m2. Disse bygningene omhandles nærmere under pkt. 3.9.
3.7 REKREASJONSOMRÅDER
Planområdets arealer langs med Glomma har meget stor verdi som grønnstruktur og tur/
rekreasjonsområde, LNF-området samt tilgangen til elva forbi betongverket.
Det er derfor viktig at planen ivaretar Glommastiens kontinuitet gjennom området.
LNF-området er et skogsbelte som har sin hovedtyngde nedenfor en 7meter høy bratt skrent i
overgangen mot eksisterende industriområde i sør.
3.8 BARN OG UNGES BRUK AV OMRÅDET
Skoleundersøkelsen utført blandt elever ved Nøkleby skole i 2000 i forbindelse med
Lokalsamfunnsrapporten for Lisleby viser at relativt få barn går til skolen gjennom
planområdet; grøntområdene langs elva benyttes ikke som lekeområder ifølge undersøkelsen.
3.9 ANTIKVARISK VERNEVERDI
Det er ifølge fylkeskonservator ikke kjent auomatisk fredete kulturminner (arkeologiske) som
har behov for særlig vern i planområdet.
I den delen av planområdet som ligger på flata mellom Lislebystranda i sør og et gammelt
lagerskur i nord lå Lisleby Bruk, også kalt Wiesebruket, som var i drift fra 1862 fram til 1960tallet. Bruket brant i 1972. Bedriften besto bl.a. av en rekke store teglbygninger som i dag er
revet, men fremdeles finnes en rekke steinfundamenter og tufter, samt mengder av teglstein i
grunnen. Bevisstheten om denne tidlige industrien utgjør et viktig historisk opplevelsesmoment
langs Glommastien. Disse kulturminnene inngår i formålet O-Turdrag, uten annen form for
spesialregulering. Midt i planområdet ligger en bevart teglbygning som trolig har vært tilknyttet
bruket. Det finnes ikke data om bygningens alder, den er ikke SEFRAK-registrert, den benyttes
i dag som lokale for en motorsykkelklubb. Det foreligger ikke noen tungtveiende grunner for
bevaring av bygningen annet enn lokalhistorisk verdi, som bevis på tidligere industri.
Den reguleres derfor ikke til spesialområde bevaring. Bygningen ligger midt i industriområdet
på kommunal eiendom tiltenkt som del av mulig utvidelse av industriarealet. Det ville være
positivt om bygningen kunne benyttes/bevares videre slik den fremstår i dag.
!
Ved elvebredden står det rester av et høyt gammelt tørkehus fra sagbrukstiden, ett av mange
parallelstillte tørkehus som tidligere har stått på dette stedet. Deler av bygget ble fjernet i
forbindelse med fremføring av Glommastien, den står med åpen gavl mot elva og er ellers i
meget dårlig forfatning. Teknisk drift vurderer det slik at byningen bør rives av hensyn til
byggets tilstand og av hensyn til omgivelsene.
Ingen av bygningene som er nevnt over nevnt i det overstående er av nasjonal- eller regional
interesse, men de har lokal interesse. Bygningsmiljøene/bygningene fungerer i dag bare som
fragmenter av noe som har vært.
3.10 TRAFIKKFORHOLD
Tomteveien og Dr. Opsandsvei i dag utgjør en sammenhengende veistruktur. Tungtrafikk fra
industriområdet går i dag over jernbaneovergangen mot Lisleby sentrum, fordi nederste del av
Dr. Opsandsvei består av en relativt bratt bakke. Dagens trasé er meget trang mellom
eksisterende bygninger på hver side av veien i toppen av bakken, det er ikke plass til fortau.
Bussen benytter i dag den bratte bakken og snuplass nede ved elva.
Utarbeidet av Griff Arkitektur as
19
Detaljregulering: Lisleby Bruk
08.11.2012
Dagens ÅDT i Tomtevei er ca.2200.
Langs Tomteveien nord for planområdet er det gjennomført gang- og sykkelveg i dag, som
videreføres i Plan ID 01061016. Det er satt opp midlertidige innsnevringer i Tomtevei for å
redusere fart.
Gjennomføring av Plan ID 01061016 vil medføre følgende endringer i trafikkforhold i området:
Tomteveien forlenges mot Kampenveien som vegtype A2 Adkomstvei til industriområde, med
fartsgrense 50km/t, og gang/sykkelvei i nordre del av Tomtevei videreføres gjennom
planområdet opp til Dr. Opsandsvei.
Det etableres nødvendige avkjørsler fra Tomteveien til de berørte industritomter i denne plan,
og nye fradelte tomter får avkjørsler fra ny veitrasé. Det sørligste tomteområdet innen
industriformålet beholder adkomstmulighet/avkjørsel til Trippeveien.
Tungtrafikk fra industriområdet kan da føres ut av området via Tomteveien og Dr. Opsandsvei
får hovedsakelig adkomstrafikk til boligeiendommer.
Med gjennomføring av Plan ID 01061016 vil Dr.Opsandsvei som bilvei avsluttes med snuplass
for buss mellom Lars Nilsensvei og Fjellstien, veiforbindelsen videre ned til Tomteveien utføres
som gang og sykkelvei, som også benyttes som biladkomst til eiendommene Dr.Opsandsvei
24 og 26a, i tillegg til å fungere som sekundæradkomst til eiendommene 205/52 og 205/53.
3.11 TRAFIKKSIKKERHET
Med gjennomføring av plan ID 01061016 vil gangveinettet gjennom området bli komplettert,
med forbindelse mellom gangveisystem langs Dr. Opsandsvei og langs Tomtevei.
Dette vil bidrar til sikrere skolevei for boligområdene nærmest elva og nye boenheter langs Dr.
Opsandsvei, samt en sikrere forbindelse fra Lisleby sentrum ned til Glommastien.
Glommastien ivaretar sikker fotgjengerforbindelse på tvers av industriområdet, mellom
Lislebystranda og Nøklebystranda.
3.12 KOLLEKTIVTILBUD
Østfold kollektivtrafikk har i dag to ruter som berører planområdet:
bussrute 355/356 Fredrikstad -Lisleby-Leie-Trara og bussrute 2450 Sarpsborg-TindlundGreåker-Hauge-Lisleby-Fredrikstad. Begge rutene blir påvirket av endringene i veiføring
gjennom området som følge av gjennomføring av plan ID 01061016; kjøreforbindelsen mellom
Dr.Opsandsvei og Tomteveien oppheves. Rute 355/356 som i dag har snuplass nederst i
Dr.Opsandsvei ved elva, får noe kortere rute med ny snuplass ved Lars Nilsens vei/Fjellstien.
Rute 2450 vil bli noe lengere ved å benytte ny industrivei, men kundegrunnlaget vil øke: ruten
blir lettere tilgjengelig for beboere ved Lislebystranda, for de nye !boenhetene ved Dr.
Opsandsvei, og for de som arbeider i hele industriområdet, som i dag har ca. 270 ansatte i de
ulike firma som holder til her. En ny holdeplass etableres ved krysset Kampenvei/Tomtevei.
Eksisterende bussholdeplass ved Dr. Opsandsvei nr.18 forblir uendret.
3.13 MILJØFORHOLD
I forbindelse med planarbeid for plan ID 01061016 er det på vegne av Panorama AS og
Teknisk Drift foretatt støymålinger for å kartlegge støybelastning fra bedriftene Sønnichsen AS
og Norbetong AS på planlagt område for boligformål i plan ID 01061016. Arbeidet er utført av
Asplan Viak as og vedlagt beskrivelsen.
Det er også utført en støyberegning for veiprosjektet, også vedlagt beskrivelsen.
Det henvises også til miljøverndepartementets retningslinjer for behandling av støy i
arealplanlegging (T-1442/2012), pkt. 2.2.2 vedrørende eksisterende støykilder; om
anleggseieres ansvar overfor kommunen for å sende inn støykart for eksisterende anlegg.
Hovedkonklusjon basert på målingene er at støy fra Norbetong AS inkludert lastebiltrafikk til /
fra fabrikken er den dominerende industristøykilden.
Maksimal belastning i kvelds- og nattperioden kommer fra tog- og busstrafikk i området.
Utarbeidet av Griff Arkitektur as
20
Detaljregulering: Lisleby Bruk
08.11.2012
Støy fra industrianlegg
3.14 ENERGIFORSYNING
Planområdet ligger innenfor Fredrikstad Fjernvarme AS konsesjonsområde.
Fredrikstad kommune har vedtatt at alle nybygg og bygg som foretar hovedombygging
innenfor FFAS sitt konsesjonsområde skal tilknyttes fjernvarmeanlegget.
Traséer for fremføring er ikke fastsatt, men antydet trasé i søknad om konsesjon følger den
delen av den nye industriveiens trasé som løper parallelt med Glomma.
Det vises til kommunens gjeldende vedtekter til Plan og bygningsloven vedrørende
fjernvarmetilknytting.
Utarbeidet av Griff Arkitektur as
21
Detaljregulering: Lisleby Bruk
08.11.2012
4. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET
4.1 AREALBRUK
Planens totale areal er 83,730 daa fordelt på følgende formål:
PBL §12-5.1: BEBYGGELSE OG ANLEGG:!
!
!
1340 ! Industri ( I )!
!
!
!57,064 daa
1542! Avløpsanlegg (o_A)!
!
!
0,106 daa
PBL §12-5.2: SAMFERDSEL OG TEKNISK INFRASTRUKTUR:! !
2011! Kjøreveg ( o_V )!
!
!1,670 daa
2041 ! Kai ( o_K1 - 2 )! !
!
!0,068 daa
PBL §12-5-3: GRØNNSTRUKTUR:!
3020 ! Naturområde ( o_N1 - 4 )!
3031! Turveg ( o_T )! !
!
!
!22,954 daa
!1,560 daa
!
!
!
!
!
!
!
4.1.1 BEBYGGELSE OG ANLEGG GENERELT
Planforslaget åpner for mulig videre utbygging innen formålsområde industri, men det
foreligger ikke konkrete forslag om ny bebyggelse.
Kommunen skal ved behandling av byggesøknader påse at bebyggelsen får en god form og
materialbehandling. Eksisterende eldre trær og markant vegetasjon bør bevares i størst mulig
grad.
Det legges til grunn at alle områdene som omfattes av planen gis universell utforming, dvs at
arealene er tilpasset bevegelses-, orienterings- og miljøhemmede. Prosjekteringsveilederen
”Bygg for alle” fra Bygningsteknisk Etat kan til eksempel legges til grunn for prosjekteringen.
Det er viktig at støyreduserende tiltak dokumenteres/prosjekteres tidlig i påfølgende byggesak.
Det vises til vedlagte støymålinger.
Det skal settes av plass for søppelhåndtering. Dimensjonering skal skje ihht retningslinjer fra
Fredrikstad Kommune.
For at de viktigste punktene over skal bli håndtert så tidlig som mulig i påfølgende byggesaker
er det lagt opp til følgende utvidede krav til dokumentasjon ved søknad om tillatelse til
byggetiltak:
- Prosjektering VA-trasé og håndteringsforslag for overvann
- Støyrapport med forslag til eventuelle støyreduserende tiltak
- dokumentasjon terrengtilpasning med terrengsnitt.
Følgende krav skal dokumenteres før det gis brukstillatelse:
- Alle støyreduserende tiltak skal være ferdigstilt
4.1.2 1340 INDUSTRI ( I )
Planens område for industriformål korresponderer med de arealer på sørsiden av ny veitrasé
som i dag benyttes til industriell virksomhet, med presisering av overgangen til
områdeformålene Naturområde og Turveg, langs med Glomma. Intensjonen er å bedre legge
tilrette for optimal utnyttelse av allererde etablert industriområde samt tilrettelegge for mulige
fremtidige fradelinger av nye tomter. Det vises til Miljøverndepartementets Veileder T-1459
Grad av utnytting, § 3-2; grad av utnyttelse i plankartet defineres som maksimal % BRA for
hver enkelt tomt. BRA regnes med utgangspunkt i NS 3940, inklusive nødvendig
parkeringsareal.
Det fastsettes i planbestemmelsene iht. TEK10 § 5-4, at bruksarealet skal regnes uten tillegg
for tenkte plan; dette utifra den aktuelle bruk (industrihaller) og fleksibilitet mht. bygningshøyde.
Formålsområdet deles opp i 4 tomter som vist i illustrasjon herunder. Byggegrense langs
forlengelse av Tomteveien er iht veglovens §29 satt til 15m. Ellers er byggegrenser satt til 4m
Utarbeidet av Griff Arkitektur as
22
Detaljregulering: Lisleby Bruk
08.11.2012
fra nabogrense. Mellom tomtene #1 og #2 er det sammenfall mellom byggegrenser og
formålsgrenser. Byggegrense på tomt #1 mot kaia er ført helt ut mot formålsgrense for kai, slik
at transportbånd og anlegg i forbindelse med det kan bygges inn. Byggegrenser mellom tomt
#2 og #3 er tilpasset nylagt overvannsledning, med 5m avstand til denne.
Ellers tilpasses byggegrensene i vest mot hensynsone grønnstruktur. Det er gitt en 4 meters
sikkerhetsdistanse mot hensynssonen for å unngå ødeleggelse av skog.
Maksimal utnyttelse for hver foreslåtte tomt er beregnet og illustrert som en prosentvis andel
av fremtidig utbygging av formålsarealet som helhet, relativ til tomtestørrelse. På denne måten
begrenser detaljreguleringen mulig videre utnyttelse av formålsarealet til maksimalt 15.000m2
BRA i tillegg til eksisterende bebyggelse. Dette mht. ønsket om en planprosess uten behov for
konsekvensutredning; illustrert potensiell utbygging vurderes å være tilstrekkelig i forhold til
flere faktorer: dagens bruk, terrengform på de sørligste to tomter, nærhet til eksisterende
boligbebyggelse og synlighet i landskapsrommet.
Utnyttelsesgrad fastsettes som følger:
Tomt 1:
Tomtens størrelse er 8,758 daa.
Eksisterende bebyggelse er ca. 247m2 BRA (deler av Norbetong sitt anlegg).
Mulig ny bebyggelse er illustrert som 1.150m2 grunnflate i to etasjer. Dvs. ca. 2.550m2 BRA
bygningsmasse totalt, som medfører 25,5 P-plasser / 318m2 parkering (iht. Fredrikstad
Kommunes vedtekter til PBL, §69-3). Det er fullt mulig å bygge kun én etasje siden øvre
begrensning defineres som % BRA.
Dette betyr totalt 2865m2 BRA eller 32% BRA.
Tomten er allerede bearbeidet og i bruk på en slik måte at det nødvendige parkeringsarealet
for full utbygging allerede er til stede, og regnes derfor ikke med i maksimal BRA som videre
utbygging iht. detaljregulering vil medføre. Maks BRA i tillegg til eksisterende bebyggelse for
Tomt 1 som følge av detaljreguleringen er da 2.300m2.
Tomt 2:
Tomtens størrelse er 32,295 daa.
Eksisterende bebyggelse er ca. 7.793m2 BRA.
Mulig ny bebyggelse er illustrert som 4.250m2 grunnflate i to etasjer. Dvs. ca. 16.293m2 BRA
bygningsmasse totalt, som medfører 163 P-plasser / 2.037m2 parkering. Det er fullt mulig å
bygge kun én etasje siden øvre begrensning defineres som % BRA.
Dette betyr totalt 18.330m2 BRA eller 57% BRA.
Tomten er allerede bearbeidet og i bruk på en slik måte at det nødvendige parkeringsarealet
for full utbygging allerede er til stede, og regnes derfor ikke med i maksimal BRA som videre
utbygging iht. detaljregulering vil medføre. Maks BRA i tillegg til eksisterende bebyggelse for
Tomt 2 som følge av detaljreguleringen er da 8.500m2.
Tomt 3:
Tomtens størrelse er 5,965 daa.
Eksisterende bebyggelse er ca. 372m2 BRA.
Mulig ny bebyggelse er illustrert som 690m2 grunnflate i to etasjer. Dvs. ca. 1.752m2 BRA
bygningsmasse totalt, som medfører 18 P-plasser / 225m2 parkering. Det er fullt mulig å
bygge kun én etasje siden øvre begrensning defineres som % BRA.
Dette betyr totalt 1.977m2 BRA eller 33% BRA.
Maks BRA i tillegg til eksisterende bebyggelse for Tomt 3 som følge av detaljreguleringen er da
ca. 1.380m2 BRA bygningsmasse + 14 p-plasser/ 175m2 eller ca. 1.560m2.
Tomt 4:
Tomtens størrelse er 10,040 daa.
Mulig ny bebyggelse er illustrert som 1.150m2 grunnflate i to etasjer. Dvs. ca. 2.300m2 BRA
bygningsmasse totalt, som medfører 23 P-plasser / 288m2 parkering. Det er fullt mulig å
bygge kun én etasje siden øvre begrensning defineres som % BRA.
Dette betyr totalt 2.590m2 BRA eller 25% BRA.
Utarbeidet av Griff Arkitektur as
23
Detaljregulering: Lisleby Bruk
08.11.2012
Maks BRA for Tomt 4 som følge av detaljreguleringen er da ca. 2.300m2 BRA bygningsmasse
+ 23 p-plasser/ 288m2 eller ca. 2.590m2.
Tilsammen vil detaljreguleringen kunne medføre (2.300+8.500+1.560+2.590)=14.950m2 BRA.
Det forutsettes at nye tomter får adkomst fra den nye veitraséen planlagt i plan ID 01061016.
Adkomst for allerede etablerte virksomheter forblir uendret, med unntak av tomt 2 som får en
tilleggsadkomst fra den nye veitraséen i sørenden av tomten.
Deler av området ligger mindre enn 2,5m høyere enn flomsone i kart for 200-års flom, og har
fare for vann i kjeller; evt. kjeller bør derfor utformes flomsikkert.
Tomter og illustrert maksimal utnyttelse/bygningsmasse
Utarbeidet av Griff Arkitektur as
24
Detaljregulering: Lisleby Bruk
08.11.2012
4.1.3 SAMFERDSEL OG TEKNISK INFRASTRUKTUR
GENERELT
Planen bygger på/ forutsetter gjennomføring av forlengelsen av Tomtevei til Kampenvei iht.
plan ID 01061016.
Tungtrafikk fra industriområdet kan da føres ut av området via Tomteveien, og Dr. Opsandsvei
får hovedsakelig adkomstrafikk til boligeiendommer.
Tomteveien forlenges mot Kampenveien som vegtype A2 Adkomstvei til industriområde, med
fartsgrense 50km/t. Dette medfører en byggegrense i industriformålet langs med veien, 15m
fra senter vei ihht. Vegloven, §29.
Det etableres nødvendige avkjørsler fra Tomteveien til de berørte industritomter og eventuelle
nye fradelte tomter skal ha avkjørsler fra ny veitrasé. Den sørligste tomt kan ha avkjørsel fra
Trippevei. Da planavgrensningen langs ny veitrasé er ca 8,5m fra kant vei, er det ikke lagt inn
siktlinjer / sikringssoner frisikt, da disse vil ligge utenfor planområdet (forutsetter L = 6m)
2011 KJØREVEG ( o_V )
Det er kun nederste del av Dr. Opsands vei som omfattes av planen. Planen stadfester dagens
bruk av arealet.
Formål veiareal for eksisterende snuplass for buss ved elvebredden beholdes med tanke på
mulighet for fremtidig fergeforbindelse over Glomma og eventuelle behov for parkeringsplasser
i den forbindelse. Formålsarealet strekkes derfor også mot formål kai ved eksisterende
anløpssted.
2041 KAI 1 ( o_K1 )
Eksisterende brygge ved transportbånd foran Norbetong hvor det har vært tatt imot
sandlektere utvides/det foretas liten oppfylling i elva på begge sider av eksisterende brygge.
Dette for å kunne sideveisforskyve Glommastien ut mot elva og fjerne konflikt med lastesone
for transportbånd til sandsilo. Siden både kaiformål og turvegformål hører under offentlige
trafikkområder vil eksisterende Glommasti kunne krysse kaiområdet. Grunnen her er offentlig
eiendom mens bruken av den (Norbetong) er privat.
Ved bruk av kai vil trafikk på Glommastien forbi kaia måtte stoppes av sikkerhetsmessige
grunner, og omdirigeres rundt industriområdet via Trippeveien / Kampenveien / forlengelse
Tomteveien.
2041 KAI 2 ( o_K2 )
Eksisterende anløpssted for enden av Nøklebystranda defineres som eget formålsareal, med
bakgrunn i vedtak i Teknisk Utvalg (utvalgssaksnr. 61/09) om å utarbeide prøveprosjekt for
fergedrift mellom Lisleby og Sellebakk i 2011. Dette er ihht byutviklingsstrategi for Fredrikstad
Kommune og «Prosjekt Elvemetro»; utredelse av muligheter for å videreutvikle elva som
transportåre. Fra Lokalsamfunnet på Sellebakk har i lengre tid vært ønske om å etablere
fergerute mellom Sellebakk og Lisleby; dette har også vært fremmet fra politisk hold.
Det er foretatt transportanalyse med bakgrunn i befolkningstetthet i området, samt
investeringsanalyse. Installasjonene som er igjen fra de gamle fergeleiene er ikke forsvarlige å
bruke ut fra dagens krav mht sikkerhet og dimensjonering for dagens ferger. Mulighet for
parkering ivaretas innen tilliggende vegformål, og etablering av leskur knyttet til fergeleiet er
mulig innen formålet.
Utarbeidet av Griff Arkitektur as
25
Detaljregulering: Lisleby Bruk
08.11.2012
Eksisterende kaianlegg
4.1.4 GRØNNSTRUKTUR
3020 NATUROMRÅDE ( o_N1 - 4 )
Eksisterende skogområde i forlengelsen av Lislebystranda og et område på ca.20m bredde
langs med Glomma reguleres til formål naturområde. Eksisterende vegetasjon innenfor
området bevares, inklusive tufter og andre kulturminner innenfor formålsgrensen, med unntak
av det som gjenstår av delvis revet tørkehus nærmest elva, som har vært benyttet av
betongfabrikken til lagring; denne bygningen rives.
Etablering av leskur knyttet til fergeleiet ved KAI 2 er mulig også innen formål o_N4, hvis det
ved planlegging av evt. fergeleie vil vise seg mer hensiktsmessig. Det åpnes også for å kunne
etablere grillplass eller lignende samlingssted på egnet plass innen naturområdet, da Glommastien oppfattes som en svært viktig turtrasé der et slikt tiltak vil kunne medføre økt bruk. Det
tillates også at eksisterende ledningsnett skal kunne vedlikeholdes og driftes på
hensiktsmessig vis.
3031 TURVEG ( o_T1 - 2 )
Glommastiens trasé gjennom området defineres som eget formålsområde for å sikre
tilgjengeligheten forbi industriområdet.
4.1.5 HENSYNSONE GRØNNSTRUKTUR
For å ivareta muligheten for at rødlistet sopp fremdeles kunne være tilstede, i tillegg til at
skogspartiet er definert som regionalt / nasjonalt viktig som naturtype i direktoratet for
naturforvaltnings naturbase, legges det en hensynssone over det registrerte området. Dette for
å opprettholde sektormyndighetenes påvirkningsmulighet i de videre plan- og tiltaksfasene. En
slik løsning vil både gi tid til å verifisere / bekrefte tilstedeværelsen av arter som ikke
nødvendigvis kommer hvert år, i tillegg opprettholdes muligheten for ny utvikling i randsonene
Utarbeidet av Griff Arkitektur as
26
Detaljregulering: Lisleby Bruk
08.11.2012
for industriområdet. For å ivareta Naturmangfoldslovens §5 og 6, inneholder bestemmelsene
også føringer for aktsomhet uavhengig av tiltak.
Utarbeidet av Griff Arkitektur as
27
Detaljregulering: Lisleby Bruk
08.11.2012
5. KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET
5.1 PLANLAGT GJENNOMFØRING
Planen bygger på/forutsetter gjennomføring av Plan ID 01061016, fradeling av tomt #3 innen
industriformålet er avhengig av at veiprosjektet forlengelse Tomtevei gjennomføres.
5.2 KONSEKVENSER FOR NATUR OG MILJØ
Planen er i ikke i strid med overordnede planer, og ligger i et område der utbyggingen
vil komplettere området som sådan. Konsekvensene av planforslaget anses derfor
som små.
5.3 SAMFUNNSMESSIGE KONSEKVENSER
De viktigste samfunnsmessige konsekvenser av planen er at almennhetens
tilgjengelighet langs Glomma blir ivaretatt.
Utarbeidet av Griff Arkitektur as
28
Detaljregulering: Lisleby Bruk
08.11.2012
6. RISIKO OG SÅRBARHETSANALYSE
6.1 NATURBASERT SÅRBARHET
- Flom / Stormflo:
NVE har laget flomsonekart for Fredrikstad. Planområdet ligger i områder som anses
upåvirket av 10-årsflom (ca. 1.2 moh) og 50-årsflom (ca. 1.5 moh); bortsett fra noe
areal innenfor turdraget langs med Glommas bredder, som oversvømmes; og delvis
revet tørkeskur innenfor formål turdrag er flomutsatt, dette bygget foreslås revet.
For 200-årsflom (ca. 1.75 moh) er planområdet beskrevet som ikke direkte påvirket,
men at deler av området har en høyde på mindre enn 2.5m over flomsonen og
defineres derfor som kjellerfri. Den utsatte delen av planområdet med formål
Bebyggelse og anlegg omfatter Industri.
Tiltak i planen for å begrense skader i forbindelse med flom er at kotehøyde gulv
1.etasje skal ligge på minimum 2.5, samt at evt kjeller skal utføres flomsikkert.
Ref. NVE.
-
Havnivåstigning:
Miljøverndepartementet har gitt ut en rapport om havnivåstigning som inneholder
scenarier for 2050 og 2100 for landets kystkommuner. For 2050 er scenariet en
havnivåsstigning på 13cm og en stormflo på 156cm over NN 1954. For 2100 er
scenariet en havnivåsstigning på 53cm og en stormflo på 201cm over NN 1954.
Dette må hensyntas i forbindelse med utbedring av kaianlegg og turveg.
Ref. sjøkartverket.
-
Skred:
Skrednett / NGU har laget grove risiko / aktsomhetskart for forskjellige typer skred. Det
er ikke registrert skredfarer innen planområdet. Grunnforhold i veitraséen er undersøkt
av Multiconsult AS, og funnet tilfredstillende for veibygging, med tilhørende
ledningsnett i bakken. Ref. NGU.
-
Overvann:
SeNorge.no har kart som viser forskjellige klimascenarier for et 100-års perspektiv
(2071 – 2100) for Fredrikstadområdet, blant annet med antatt temperaturstigning
( +2.8 til 3.2 grader), prosent endring nedbørsmengde (+ 10 til 15%), årlig fordampning
(+ 60 til 80mm) og endring antall dager med snø (- 35 til 50%). Påvirkningen dette har
for overvannshåndteringen er uavklart, men det antas at dette fremtidsscenariet er
ivaretatt ifm teknisk infrastrukturutbygging slik det utføres nå.
Ref. meteorologisk institutt / Statens vegvesen.
-
Radon:
Statens strålevern har i samarbeid med NGU laget aktsomhetskart for radon i grunnen
for nedre Østfoldregionen. Granittfjellet i Fredrikstadområdet (og innen planområdet)
vises på kartet med relativt høyt uraninnhold, og dermed en kilde til radon som må
hensyntas i planleggingen. Det er i planforslaget lagt inn bestemmelser om krav til
registreringer og utførelse av tiltak slik at sikring mot stråling blir ivaretatt.
Ref. statens strålevern / NGU.
Utarbeidet av Griff Arkitektur as
29
Detaljregulering: Lisleby Bruk
08.11.2012
7. SAMRÅD- OG MEDVIRKNINGSPROSESS
7.1 OPPLEGG OG PROSESS
Det ble kunngjort oppstart planarbeid den 09.12.2008 i Fredrikstad blad og Demokraten.
Naboer og offentlige instanser er blitt underrettet med eget brev.
Det er i !tillegg avholdt møte med bedriften Sønnichsen underveis.
7.2 INNKOMNE INNSPILL
Følgende innspill er kommet etter kunngjøring om oppstart planarbeid; innspillene gjelder i
hovedsak områder som inngår i plan ID 01061016, innspill uten relevans for denne plan vises i
parantes, alle innspill er lagt ved plandokumentasjonen som vedlegg, men kun de som har
relevans for denne plan er kommentert her:
Fredrikstad Energinett AS, datert 11.12.2008:
FEAS opplyser om at de har kabelanlegg i området som kan bli berørt av utbyggingen, og
informerer om konsekvenser/forhold rundt eventuell flytting av dette. FEAS har ettersendt kart
over kabelanlegg i området. Avhengig av tiltakshavers effektbehov må det avsettes egnet tomt
eller rom i bygg for nettstasjon for boligutbyggingen. FEAS har ettersendt forslag til omtrentlig
posisjon av dette.
Forslagsstillers kommentar:
Informasjonen legges til grunn for videre prosjektering og foreslås i illustrasjonsforslag vedlagt
planen. Endelig plassering vil bli bestemt i samråd med FEAS.
(Borg Buss AS, datert 10.12.2008:) ikke relevant for denne plan
Fredrikstad Fjernvarme AS, datert 02.01.2009:
Fredrikstad Fjernvarme påpeker at området ligger innenfor omsøkt utvidet konsesjonsgrense.
Fremtidig fjernvarmetrasé gjennom området er ikke fastsatt. Alle nybygg og bygg som foretar
hovedombygging innenfor konsesjonsområdet skal tilknyttes fjernvarmeanlegget.
Forslagsstillers kommentar:
Informasjonen legges til grunn for videre prosjektering.
(Sønnichsen AS, datert 12.01.2009:) ikke relevant for denne plan
(Sønnichsen AS, datert 18.03.2009:) ikke relevant for denne plan
Fredrikstad Kommune, Teknisk drift, Prosjektadministrasjonene, datert 15.01.2009:
Det informeres om konsekvenser av evt. forsterkninger eller omlegging av eksisterende vannog avløpsledninger i området. Retningslinjer i overvannsrammeplan må følges, med lokal
håndtering av overvann/ løsninger som holder tilbake/fordrøyer økt overflateavrenning ved
utbygging/fortetting.
Løsning for renovasjon må løses i planarbeidet.
Det settes krav til utbyggingsavtale mellom utbygger og Fredrikstad kommune - Teknisk drift
for alle deler av tekniske anlegg som skal overtas av Teknisk drift til drift og vedlikehold. Det
gjelder offentlige kjøreveier,gang- og sykkelveier og hovedledninger for vann og avløp.
Utbyggingsavtalen skal også inneholde bestemmelser om friområder, lekeplasser og plan for
avfallshåndtering.
Forslagsstillers kommentar:
Punktene er tatt inn i kart / bestemmelser / beskrivelse.
Østfold Fylkeskommune, Regionalavdelingen, Planseksjonen, datert 15.01.2009:
Det forutsettes at planen utarbeides i samsvar med fylkesplan og fylkesdelplan Areal og
transportplan for Nedre Glomma. Viktige temaer å vurdere er formål og grad av utnytting, støy,
trafikkforhold, kollektivtrafikk, leke- og uteoppholdsarealer, estetikk og byggeskikk,
friluftsinteresser, grønnstruktur, hensyn til natur- og landskapsverdier, universell utforming,
grunnforhold og flomfare. Plandokumnetasjonen skal følge MDs veileder for reguleringsplaner.
Utarbeidet av Griff Arkitektur as
30
Detaljregulering: Lisleby Bruk
08.11.2012
Fylkeskonservatoren har påpekt hvilke kulturminner finnes innen planområdet og må vurderes
i planarbeidet, og bedt om at henvisning til Kulturminneloven medtas i reguleringsplanens
fellesbestemmelser.
Forslagsstillers kommentar:
Alle punktene er vurdert og beskrevet/tatt inn i bestemmelser / beskrivelse.
Plandokumentasjonen følger MD´s krav / retningslinjer.
Fylkesmannen i Østfold, datert 10.12.2008:
Bemerker at formålsgrensen kunne vært lagt ut i elv for tydeligere å fokusere på bruken av
strandsonen. Anmoder om stor oppmerksomhet mot strandsonen og samarbeid med berørte
instanser parter da det er sterkt arealpress langs elva. Strandsonen inneholder regionale
verdier (og tildels nasjonale / internasjonale verdier) og må vies spesiell oppmerksomhet.
Ellers fokus på følgende områder: rassikring, skipsfart / mudring, nærfriluftsliv, natur /
kulturvern, henvisninger til overordnede styringssignaler, forurensing i grunnen, borttransport
av rivningsmasser, samfunnssikkerhet og beredskap, universell utforming, støy, barn og unge,
grønnstruktur, miljøvennlige energibruk / tilgjengelighet, natur- / landskapsverdier og
rekkefølgebestemmelser.
Forslagsstillers kommentar:
Siden det er uendret situasjon for Glommastien og at planen kun skal sikre retten til ferdsel her
ses det ikke behov for å sette grensen ut i elva. Strandsoneplanen er kommentert og mht
registreringer av naturtyper er det gjort vurderinger opp mot naturbasen til direktoratet for
naturforvaltning. Det legges inn en hensynssone som gir begrensninger basert på disse
registreringene. Generelle punkter er beskrevet og bestemmelsessatt i den grad det er
nødvendig.
(Oppsummering, innspill pr. telefon/besøk hos Griff Arkitektur as:)
-
-
Motorsykkelklubben som leier av lokaler av kommunen i Trippeveien 2 fikk oversendt
etter ønske foreløpig kart som viser veiføring i forhold til de lokaler de leier, for
interndiskusjon i klubben.
Camilla Eidsvoll, kontaktperson for lokalsamfunnsutvalget på Lisleby har fått digitalt
varslingskart for distribusjon til lokalsamfunnsgruppen.
Nabo på Lislebystranda som ikke er varslet ringte for å forhøre seg om det; alle
naboer som grenser til planområdet er varslet, også de som bor på motsatt side av
omkringliggende vei.
!
Etter offentlig ettersyn er det kommet flere merknader som er kommentert og innarbeidet i
dokumentasjonen. Disse innspillene er oppsummert og vedlagt i eget samledokument
sammen med forslagsstillers kommentarer til innspillene, se vedlegg 10.
Utarbeidet av Griff Arkitektur as
31
Detaljregulering: Lisleby Bruk
08.11.2012
8. VEDLEGGSLISTE
Vedlegg 1: annonse
Vedlegg 2: Oversendelsesbrev berørte instanser / naboer og mottakerliste
Vedlegg 3: Støymåling Dr.Opsandsvei-Tomteveien utarbeidet av Asplan Viak AS, 11.02.2009
Vedlegg 4: Støyberegning Tomteveien Asplan Viak AS, 06.01.2011
Vedlegg 5: Industristøy Lisleby, Asplan Viak AS, 11.02.2011
Vedlegg 6: Vurdering av industristøy og veitrafikkstøy, Asplan Viak AS, 11.02.2011
Vedlegg 7: Notat RIG 01 Tomteveiens forlengelse, utarbeidet av Multiconsult AS, 08.06.2009
Vedlegg 8: Veiprofil og snitt:
- Tomteveien lengdeprofil
- Tomteveien tverrprofil pel 100
- Tomteveien tverrprofil pel 200
- Tomteveien tverrprofil pel 300!
Vedlegg 9: Kopier innkomne uttalelser
- Brev fra Fredrikstad Energinett AS
- Kart over kabelanlegg i området (2)
- Brev fra Borg Buss AS
- Brev fra Fredrikstad Fjernvarme AS
- Kart over utvidet konsesjonsgrense
- Brev fra Sønnichsen AS (2)
- Brev fra Fredrikstad Kommune, Teknisk drift
- Brev fra Østfold Fylkeskommune, Regionalavdelingen,Planseksjonen
- Mail / uttalelse FFAS 10. januar 2011
- Brev fra Fylkesmannen
Vedlegg 10: Oppsummerte uttalelser etter offentlig ettersyn med forslagsstillers kommentarer.
Utarbeidet av Griff Arkitektur as
32