Transcript SAKSFRAMLEGG
SAKSFRAMLEGG
Saksbehandler: Marie Ekelund Planting Arkivsaksnr.: 11/153 Arkiv: PLAID 2011 007
KOMMUNEDELPLAN FOR KJØRBEKK
Sluttbehandling
::: Sett inn innstillingen under denne linja – denne linje skal IKKE slettes Innsigelsene fra Fylkesmannen i Telemark og Telemark fylkeskommune tas ikke til følge og saken sendes til fylkesmannen for mekling. Med hjemmel i plan- og bygningsloven § 11-15 vedtas kommunedelplan for Kjørbekk, plankart og tilhørende bestemmelser og retningslinjer datert 30.8.2012. Følgende reguleringsplaner oppheves (dette betinger at planen blir endelig godkjent): 704 M.v.e for 220/1344 Kjørbekkdalen 12B, vedtatt 19,10.1995 742 Bebyggelsesplan for 221/1728, Møbelsenteret m.v., vedtatt 8.12.1998 925 Reguleringsplan for Larønningen 22, vedtatt 29.1.2009 929 Reguleringsplan for del av Kjørbekk, Grønlikroken 3, vedtatt 29.1.2009 933 Reguleringsplan for Kjørbekkdalen 8, vedtatt 5.3.2009 939 Reguleringsplan for Kjørbekkdalen 4, vedtatt 18.6.2009 2011982 Detaljregulering for Kjørbekkdalen 12D, vedtatt 15.12.2011
Rådmannen i Skien Knut Wille
::: Sett inn innstillingen over denne linja – denne linjen skal IKKE slettes ... Sett inn saksutredningen under denne linja – denne linjen skal IKKE slettes
Viktige punkter i saken
Historikk/bakgrunn
-
Formannskapet vedtok i mai 2010 å starte opp et utredningsprosjekt om handel og handelsarealer i Skien. Det ble vedtatt
handelskonsept i kommunen. mål om at Skien fortsatt skal være den største handelskommunen i fylket og at det skal legges til rette for nye
-
En kartlegging av forhold knyttet til handelsvirksomhet i Skien kommune, viste blant annet at Skien mangler arealer til store handelskonsepter som er vanskelig å innpasse i bysentrum Som følge av kartleggingen ble det besluttet å starte et kommunedelplanarbeid med mål om å rydde opp i styringen av storhandelsbegrepene i kommunen. Det var et politisk ønske om å se på muligheter innenfor Kjørbekk-området spesielt. Problemstillingene ble drøftet i fylkeskommunens planforum i januar 2011. Her kom det forslag om å arrangere en idédugnad med relevante aktører Idédugnad ble gjennomført i mai 2011. Forslag til planprogram og lokaliseringsalternativer og utredningstemaer ble diskutert
Planforslaget
-
Oppstart av planarbeid og forslag til planprogram ble varslet og sendt på høring i juni 2011. Planprogrammet var til orientering i HNMK 2.11.2011 og ble fastsatt av HOTS 8.11.2011
-
Konsulentfirmaet Norconsult utarbeidet konsekvensutredning i saken, «Handels- og trafikkanalyse for Skien»
Planforslaget innebærer å gå bort fra dagens bransjestyring og isteden bruke minimumskrav til størrelse per forretning for styring av storhandelskonsept
-
Konkret løses dette gjennom ny kommunedelplan for Kjørbekk
. Rådmannens innstilling til 1.gangsbehandlingen var å åpne for storhandel definert som forretning innenfor alle varekategorier med minimum 4000 m² pr forretning unntatt dagligvare. Det ble lagt fram to alternative planforslag, alternativ A hvor hele Kjørbekk åpnes for storhandel og alternativ B med et begrenset område (Kjørbekkdalen). For å få en tydelig og helhetlig styring av storhandelen i kommunen, ble det også anbefalt at dette arbeidet følges opp med å endre bestemmelsene for storhandel i reguleringsplan for Herkules. Rådmannens innstilling var å åpne for storhandel på en del av Herkules-området innen alle varekategorier unntatt dagligvare med minimum størrelse 2500 m² pr forretning.
HOTS
1.gangsbehandlet saken 8.5.2012 og
vedtok å legge alternativ A ut på høring
.
Dagligvare ble tatt inn og arealgrensen redusert til min. 1500 m² på både Kjørbekk og Herkules.
-
HNMK hadde saken til orientering 13.6.2012 og støttet HOTS sitt vedtak
Høringsuttalelser
-
I høringsperioden har det kommet inn ti merknader. Merknadene er kommentert i saken.
-
Fylkeskommunen og fylkesmannen
har
innsigelser
med henvisning til RPB for kjøpesentre, fylkesdelplanene for senterstruktur og infrastruktur, samt at de vektlegger sammenhengen med Bypakke Grenland. Fylkesutvalget har vedtatt å rullere senterstrukturplanen ved å utarbeide en regional plan for areal og transport. De inviterer kommunen til å være med i den prosessen.
NVE
har merknader om mangelfulle/manglende bestemmelser knyttet til
risiko og sårbarhet
; ras, skred og flom.
Handelsaktører
ønsker
minimumsgrensen
for etableringer
redusert til 1000 m²
To av uttalelsene peker på
ønske om å ta kontorformål
inn i planen
Videre arbeid/behandling
-
Rådmannen anbefaler at innsigelsene ikke tas til følge, og saken legges fram med
-
HOTS sitt vedtak som innstilling Dersom saken blir vedtatt i Teknisk Hovedutvalg, bør saken til mekling før den kan behandles i bystyret
Redegjørelse for tidligere politiske behandlinger
Hovedutvalg for teknisk sektor (HOTS), 8.5.2012 Hovedutvalgets vedtak:
A: Med hjemmel i pbl §11-14 legges forslag til kommunedelplan for Kjørbekk alternativ A, med tilhørende bestemmelser og retningslinjer, begge datert 3.5.12 ut til offentlig ettersyn. Det varsles oppheving av følgende reguleringsplaner: 704 M.v.e for 220/1344 Kjørbekkdalen 12B, vedtatt 19,10.1995 742 Bebyggelsesplan for 221/1728, Møbelsenteret m.v., vedtatt08.12.1998 925 Reguleringsplan for Larønningen 22, vedtatt 29.01.2009 929 Reguleringsplan for del av Kjørbekk, Grønlikroken 3, vedtatt 29.01 2009 933 Reguleringsplan for Kjørbekkdalen 8, vedtatt 05.03.2009 939 Reguleringsplan for Kjørbekkdalen 4, vedtatt 18.06.2009 2011982 Detaljregulering for Kjørbekkdalen 12D, vedtatt 15.12.2011 Skien kommune har som målsetting at kommunen skal være det ledende handelsområdet i regionen. Det er viktig at kommunen kan tilby alle aktører og handlende differensierte tilbud.
Herkules handelsområde
er et godt utbygget handelsområde, med stort geografisk nedslagsfelt for større detaljhandel, og er et mellomstort storhandelsområde. Det bør åpnes for økt innslag av dagligvare i området. Handelsareal på Herkules: min 1500 kv/m Det åpnes for dagligvare i Herkules område.
Kjørbekk storhandelsområde
har tradisjonelt hatt blandede virksomheter fra handel med plasskrevende varer og tradisjonelle engros og produksjonsbedrifter. Bransjeglidningen i området har alltid vært krevende og gitt uforutsigbare utslag. For å gi forutsigbarhet vedrørende bransjeglidning tillates også dagligvare i et storhandelsbegrep tatt inn i området. Kjørbekk området ligger infrastrukturmessig godt til rette med god kollektiv dekning og gode veg føringer. Veg føringene mot midt/øvre Telemark og øvrige Grenlands kommuner. Kjørbekk handelsområde skal være det førende storhandelsområdet i regionen. Nye arealkrav vil være en utfordring for virksomheter som faller under høye areal krav, og det er viktig at eksisterende virksomheter, og eiere av arealer som ønsker å utvikle sine arealer gis anledning til dette innenfor en storhandels tankegang. Det er en langsiktig målsetting at
produksjonsbedrifter
bedriftsplasseringer frem til 2. gangs behandling. lokaliseres på Rødmyr eller andre områder. Administrasjonen fremlegger scenarioer på arealer for denne type
Storhandelsareal på Kjørbekk:
min 1500 kv/m Dagligvare i et storhandelsperspektiv tas inn i området.
Parkering
Det arbeides videre frem mot 2. gangsbehandling å arbeide videre med parkeringsføringer som gir areal effektive parkeringsløsninger, som ivaretar de handlende.
Hovedutvalg for næring, miljø og kultur (HNMK), 22.5.2012 Hovedutvalgets behandling:
Hovedutvalget for næring, miljø og kultur slutter seg til vedtak i hovedutvalget for teknisk sektor 08.05.2012 i sak 64/2012.
Hovedutvalgets mindretall uttaler:
Skien er, og skal være, ledende på handel. Gjennom god arealplanlegging skal vi legge til rette for å kunne ønske velkommen til større forretningskonsepter som ikke kan finne plass/ikke er ønskelig å ha i sentrum. Samtidig skal kommunen gjennom sin deltakelse i Framtidens Byer, aktivt bidra til en areal- og infrastruktur som reduserer behov for bilbruk og øker mulighet til å velge kollektivtransport. Kjørbekkområdet er allerede det mest foretrukne etableringsstedet for varehandel i Grenland. Området ligger midt i bybåndet mellom Porsgrunn og Skien, og er dermed den best egnede lokaliseringa for nettopp å redusere transportbehov for hele befolkningen i regionen. Gjennom en regulering av minimum arealstørrelse for virksomheter i området, kan kommunen styre utviklingen av området: Det vil ikke være sannsynlig at virksomheter som har arealstørrelse utover det satte minstekravet vil kunne etablere seg i sentrum av byen.
Hovedutvalget for næring, miljø og kultur (HONMK) anbefaler alternativ A,
for å ha et framtidsretta og fleksibelt planverk å forholde seg til. Imidlertid vil HONMK påpeke at det er store arealer i det etablerte Kjørbekkområdet som står ubebygd, og tiltetting må også i dette området ha høyt fokus.
HONMK anbefaler minimumsgrense 1500 m2
, idet vi anser det som svært lite sannsynlig at virksomheter med det arealbehovet naturlig og lett vil finne sin plass i bysentrum. HONMK vil anføre de vurderinger som er presentert i konsekvensutredningen fra Norconsult, hvor det påpekes at de foreslåtte endringene vil ha liten betydning for handelen i sentrum, idet det vil være flere andre faktorer som også vil påvirke konkurransen mellom sentrum - periferi.
Offentlig ettersyn
Det er kommet inn ti merknader i høringsperioden. Merknadene er kommentert enkeltvis.
Fylkesmannen i Telemark, 22.6.2012
Fremmer innsigelse til at det åpnes for «storhandel» slik kommunen har definert det i kommunedelplan for Kjørbekk. Åpning av ytterligere detaljhandel på Kjørbekk vil være i strid med Rikspolitiske bestemmelser (RPB) for kjøpesentre og Fylkesdelplan for senterstruktur i Telemark. Formålet med RPB for kjøpesentre er å styrke by- og tettstedssentrene og legge til rette for miljøvennlig transportvalg. Det er et mål å unngå en utvikling som fører til byspredning, økt bilavhengighet og dårligere tilgjengelighet for de som ikke bruker bil. Det er videre et mål å oppnå en mer bærekraftig og robust by- og tettstedsstruktur og redusere klimagassutslippene. HOTS vedtok å senke minimumsetableringene fra 4000 m² (kommuneadministrasjonens forslag) til 1500 m². Dette åpner for etableringer av forretninger på Kjørbekk som kan etableres i sentrum, alternativt på Herkules, og vil dermed svekke disse sentrene. Dette er direkte i strid med RPB for kjøpesentre. Dersom det skal gjøres større endringer i handelsmønsteret som har regional betydning, bør dette gjøres gjennom rullering av senterstrukturplanen, ved å utarbeide en regional plan som følges opp av en regional planbestemmelse. Gjennom Framtidens byer har Skien/Porsgrunns-området føringer for bilbruk, parkering, kollektivtransport og kutt av klimagassutslipp. Dette er fulgt opp i Bypakke Grenland, som har mål om å få til et mer miljøvennlig og triveligere bymiljø i Grenland gjennom mer konsentrerte byområder og restriktive tiltak mot bilbruk. Bypakken inneholder en rekke tiltak for gående, syklende og kollektivtransport. Føringene i bypakken må følges opp også i konkret arealplanlegging, og Fylkesmannen mener at tilrettelegging for økt detaljhandel på Kjørbekk vil være i strid med dette. Åpning for detaljhandel på Kjørbekk vil være prinsipiell, og vil også kunne ha presedensvirkning for andre handelsetableringer i fylket, eksempelvis på Enger i Porsgrunn og i Bamble, Kragerø og Bø utenfor etablerte sentra. Fylkesmannen er også kritisk til en endring av reguleringsplanen for Herkules som vedtaket i HOTS innebærer. Herkules-området har status som avlastningssenter i senterstrukturplanen, og skal etter dette kunne ha handel med plasskrevende varer i tillegg til større varegrupper som møbler, hvitevarer etc. I tillegg er Herkules et lokalsenter, og skal kunne tilby en viss andel detaljhandel, tilpasset det handelsomlandet som dette lokalsenteret skal betjene. En ytterligere økning i detaljhandelen på Herkules vil gå på bekostning av utvikling i Skien sentrum.
Rådmannens kommentar Planforslaget er i strid med Fylkesdelplan for senterstruktur. I hvor stor grad en endret styring av storhandelen på Kjørbekk er i strid med den rikspolitiske bestemmelsen for kjøpesentre, må vurderes i forhold til formålet og hensikten med bestemmelsen. Formålet er først og fremst å legge et regionalt perspektiv til grunn for handelsstrukturen i et fylke eller en mindre regionenhet som Grenland. Diskusjonen videre bør dreie seg om det å kun tillate noen utvalgte varegrupper er mer i tråd med bestemmelsens hensikt om å styrke eksisterende by- og tettstedssentre, bidra til effektiv arealbruk og miljøvennlig transport enn andre styringsmodeller, som f.eks. å regulere forretningsarealet. Sett opp mot målene Skien har om å være en stor handelskommune bør handlingsrommet i den rikspolitiske bestemmelsen utforskes mer for å se om det finnes andre og bedre løsninger for handelsregulering enn styring på varegrupper. Handelsvanene har også endret seg de siste årene, og ser ut til å gjøre det i ytterligere grad framover. Det går på hva vi handler, hvilke varer vi handler samtidig (varekonsepter) og måten vi handler på, f.eks. mer bruk av bil og internett. Bysentrum oppfattes ikke som attraktivt eller egnet for de typene nyetableringer som har vært aktuelle de siste årene innen handel. Områder som muliggjør store bygg med lett tilgjengelig parkering og varelevering er fellesnevner for mange av disse. I bysentrum ser nyetableringer ut til å komme i form av små, mer spesialiserte forretninger, samt kafè og restauranter. Kommunen bør være positiv til å delta i arbeidet med en regional plan for areal og transport. Gjeldende senterstrukturplan svarer ikke på utfordringene som storhandelskonseptene gir. En ny regional plan vil gi mulighet til å se samlet på Grenland som handelsregion, uavhengig av kommunegrenser og med en framtidig infrastruktur mer på plass enn tidligere. Fylkesmannens påstand om at økt detaljhandel på Kjørbekk vil være i strid med føringene i bypakken er etter rådmannens vurdering for kategorisk. Det styrende for hvordan handel skal reguleres er den rikspolitiske bestemmelsen og den vil, som nevnt over, kunne romme ulike reguleringsmetoder. Faglige vurderinger og analyser må ligge til grunn for hvilken metode som velges. For å få innvilget en søknad om bypakke, vil antakelig det viktigste i forholdet til senterstruktur være å synliggjøre at kommunene og regionale myndigheter er enige om et opplegg og en prosess for å finne fram til en senterstruktur som svarer bedre på utfordringene enn dagens løsning. Gjennom å behandle senterstrukturen i en regional plan vil behov og egnethet i de ulike delene av Grenland bli belyst og en vil ha mulighet for å få en avveid og differensiert handelsstruktur i regionen, og derigjennom unngå presedensvirkning. En tilrettelegging for storhandel på Herkules som kommunens vedtak legger opp til vil ikke i praksis svekke bysentrum hvis ikke sentrum oppfattes som et reelt etableringssted, jf. endrede handelsvaner ovenfor. Den foreslåtte bestemmelsen for Herkules-området, vil uansett måtte følges opp gjennom en endring av reguleringsplanen for Herkules slik at endelig stilling til dette spørsmålet kan utsettes til denne planprosessen startes.
Telemark fylkeskommune
Vedtak i fylkesutvalget, 30.5.2012
«Telemark fylkeskommune ønskjer å støtte planar og tiltak som fremjar ein robust og berekraftig senterstruktur i fylket. Fylkesutvalget viser til godt samarbeid i Bystrategi Grenland om samordnet areal og transport. Fylkesdelplan for senterstruktur skal nå revideres. Fylkesutvalget oppfordrer derfor kommunen til å utsette behandlingen av planen for i samarbeid å se på handels-/arealbruksutvikling og framtidens transportløsninger i ny senterstrukturplan/samordnet areal- og transportplan. Dersom kommunen likevel vil behandle saken vil vi ikkje fremje motsegn til kommunedelplan for Kjørbekk så fremt kommunen endrar reguleringsføresegnene slik at desse blir i tråd med Fylkesdelplan for senterstruktur. Spørsmålet om etablering av detaljvarehandel på Kjørbekk og vurdering av dei regionale konsekvensane må, på lik linje med Enger, avklarast ved ein rullering av Fylkesdelplan for senterstruktur eller ein revidert og regional plan for samordna areal- og transport i byområdet i Grenland. Denne planen må ta omsyn til vedtatt transportsystem, slik dette er nedfelt i vår infrastrukturplan, felles vedtak av moglegheits-studien for Bypakke Grenland og regjeringa sitt vedtak av KVU/KS1 for Grenland, slik at statlege krav til bypakker takast i vare. Dette for å sikre ei rask gjennomføring av Bypakke Grenland.»
Saksframlegg til fylkesutvalget Planforslaget åpner for detaljvarehandel som er i strid med Fylkesdelplan for senterstruktur i Telemark samt intensjonene i Fylkesdelplan for infrastruktur i Grenland og Rikspolitiske bestemmelse for kjøpenstre (RPB). Det foreslås at senterstrukturplanen rulleres, i første omgang en rullering av byområdet i Grenland. Kommunedelplan for Kjørbekk får fort uheldige konsekvenser for handel, areal- og transportutviklinga. En åpning for detaljvarehandel utenfor etablerte senterområder (som Kjørbekk) skaper presedens for liknende saker. Det finnes flere eksempler på liknende saker i fylket. Senterstrukturplanen spiller, sammen med infrastrukturplanen, en viktig rolle som regulerende faktor ved å legge til rette for en forutsigbar utvikling for handel, arealbruk, sentrumsområdene og transportutvikling i fylket. For å unngå uheldig konkurranse kommunene imellom der de tradisjonelle bysentra og miljøet (pga økt bilbruk) blir skadelidende, er det viktig å være tydelig på at det er de regionale planene som er styringsverktøyet. Vurderinga av dette planforslaget må ses i sammenheng med tidligere uttalelser til reguleringsplan på Enger i Porsgrunn og dispensasjon fra reguleringsplan for Kjørbekkdalen 4. HOTS åpner for minimumsetableringer på 1500 m², noe som betyr at terskelen for etableringer senkes slik at handelskonsept som kan ligge i sentrum like gjerne kan etableres på Kjørbekk. Åpning av dagligvare vil svekke eksisterende sentra, slik kommuneadministrasjonens saksframstilling peker på. Fylkeskommunen mener at økt detaljhandel på Kjørbekk
vil føre med seg økt bilavhengighet med tilhørende økte klimagassutslipp dersom HOTS sitt vedtak blir stående. Når det gjelder klimagassutslipp peker Norconsult-rapporten s.59 på at:
«Det som kanskje er av større betydning for transportarbeidet på et regionalt nivå er hvilken konkurranse som skapes i regionen.(…)».
Fylkeskommunen gjør oppmerksom på at både Brotorvet og Down Town er godkjente utbygginger i eksisterende sentra med god kollektivdekning. Kjørbekk og Enger er det ikke. Det er nettopp for å bringe klarhet i blant annet endringer i det totale transportmønsteret og CO2-utslipp i regionen at bystrategiarbeidet ønsker å sette i gang med en handelsanalyse (ATP handelsanalyse). Planforslaget må også vurderes i sammenheng med staten sine krav til bypakker. Kravene er at det skal legges opp til mer konsentrerte byområder og restriktive tiltak mot bilbruk. Regionale og lokale arealplaner må derfor være samordna med planer for transportsystemet og bygge opp under kollektivtrafikk, gåing og sykling. Fylkeskommunen mener at tilrettelegging på kjørbekk er et skritt i motsatt retning, men konsekvensene må utredes nærmere. Bergen og Kristiansand har fått avkorta belønningsmidlene hovedsakelig på grunn av manglende restriktive tiltak for biltrafikk og manglende resultat/måloppnåelse. Dersom bypakkeplanen for Grenland, eller den reelle arealbruksutviklinga ikke er samordna med mål og konsept i KVU´en, reduseres mulighetene for Stortinget sin endelige godkjenning og oppstart av bypakke Grenland. Kjørbekk er ikke egnet når en skal legge til rette for å øke kollektivandelen. Dette konkluderer også Norconsult-rapporten med (s.64). Uttalelse, 16.5.2012 Hensyn til automatisk freda kulturminner: I områdene FIL 7 og FIL 8 er det kjent flere automatisk fredete kulturminner. Det vises ellers til forhåndsuttalelse datert 4.8.2011. Hensyn til etter-reformatoriske kulturminner: Fylkeskommunen er ikke kjent med at det er kulturminner av nasjonal eller regional verdi innenfor planområdet. Det ligger to SEFRAK registrerte bygninger i den sørvestlige delen av planområdet, og også noen SEFRAK-bygg like utenfor den delen av planområdet. Kommunen må selv ta hensyn til eventuelle lokale kulturminneinteresser. Det vises til forhåndsuttalelsen. Rådmannens kommentar Fylkeskommunen har i store trekk sammenfallende synspunkter som fylkesmannen og for disse vises det til rådmannens kommentarer til fylkesmannens høringsuttalelse. Fylkeskommunen har noen synspunkter i tillegg. Å lage en ny kommunedelplan, i tråd med senterstrukturplanen, med strengere føringer enn gjeldende kommunedelplan, vil begrense muligheter til å finne arealer til storhandelskonsepter ytterligere. Konsekvenser ved etablering av dagligvarer på Kjørbekk ble omtalt i saksframstillingen til 1.gangsbehandlingen. Rådmannen har ikke nye momenter å tilføye om dette.
Det er riktig, som fylkeskommunen skriver, at Kjørbekk ikke er en utbygging som har skjedd som følge av at det har fått senterstatus slik som Brotorvet på Stathelle og Down Town i Porsgrunn. Kjørbekk har likevel relativt god kollektivdekning med to metrolinjer gjennom/inntil området, mens det går én metrolinje til Brotorvet. De automatisk freda kulturminnene er avmerket i kartet med rune-R (tre stykker), slik fylkeskommunen anbefalte i sin forhåndsuttalelse. For å tydeliggjøre avmerkingen enda bedre, legges dette også inn som kartinformasjon i tegnforklaringen. SEFRAK-byggene er avmerket med trekanter (to innenfor planområdet) og kartinformasjon legges inn også for disse.
Norges vassdrags- og energidirektorat, 25.6.2012
NVE mener at kommunen må gjøre en grundigere gjennomgang av hvilke bestemmelser som må videreføres i den nye planen, før eksisterende planer kan oppheves. I henhold til telefonsamtale med kommunen legger vi til grunn at alle relevante bestemmelser knyttet til kvikkleire og flom/overvann blir innarbeidet i den nye planen. NVE vil kunne fremme innsigelse dersom disse hensynene ikke blir tilstrekkelig ivaretatt i det påfølgende reguleringsplanarbeidet. Det burde vært laget en oppdatering av ROS-analysen, både for å sikre at relevante bestemmelser med faremomenter blir videreført og fordi det kan ha kommet ny informasjon siden den forrige kommunedelplanen ble utarbeidet. Kvikkleireskredfaren ble vurdert i reguleringsplanen for Kjørbekkdalen 4. Forutsetningene i denne planen knyttet til stabilitet i området må videreføres. Kjørbekken er ikke nevnt i plandokumentene. Ifølge kommunen er bekken lukket på store deler av strekningen. Den gjeldende kommunedelplanen har retningslinjer knyttet til vurdering av overvann og flomfare. Forhold i Reguleringsplanen for Grønlikroken 3 om overvannsproblematikk og innregulert flomvei må videreføres. NVE anbefaler sterkt at kommunen ser på behovet for å vise flomvei som hensynssone også for andre deler av planområdet. Rådmannens kommentar
Kvikkleire
Til politisk behandling ble det lagt fram to alternative planforslag, alternativ A og alternativ B med tilhørende kart og bestemmelser. Ved en feiltakelse hadde bestemmelsen pkt. «3.1 Ras- og skredfare (§ 11-8 a)» falt ut i alternativ A. Bestemmelsen tas inn, se kapittel om revidert planforslag.
Flom og overvann
Kommunens avdeling for bydrift har kommet med en uttalelse i forhold til trasé for flomveg og område for ny overvannsledning, notat datert 26.8.2012. Kjørbekken er lagt i rør fra Trommedalsvegen ned til utløp i Skienselva. Fra Furuheim og ned til Skienselva ligger det en overvannsledning i bunnen av den opprinnelige Kjørbekken på 10-12 meters dyp. Fra midten av 1960-tallet er det fylt søppel over ledningen. Denne ledningen kan derfor ikke vedlikeholdes og ligger i en uhensiktsmessig trasé med mange svinger og kroker. Store deler
av Kjørbekken har tette flater og vesentlige deler av Kjørbekk-området mangler en flomveg på bakken dersom overvannsledninger og –sluk ikke klarer å ta unna tilrenning. Området må også ta unna evt dambrudd i Hvitsteinstjern. Bydrift konkluderer derfor med at det må planlegges en ny overvannsledning på 3-4 meteres dyp mellom Bjørntvedtvegen og Porsgrunnsvegen (2 km). Arbeidet er allerede startet opp. Det er også behov for en flomveg på bakken gjennom området med bredde 5-7 m (noen steder opptil 10 m). På området avsatt til flomveg på bakken kan det ikke settes opp bygninger, men det kan f.eks. brukes som gangvei eller parkeringsplass. Kartutsnittet viser forslag til flomveg på bakken.
Forslag til flomveg gjennom Kjørbekk-området, vann- og avløpsenheten, 26.8.2012
Flomvegen vil berøre kommunedelplanen for noen områder. «Reguleringsplan for Grønlikroken 3» viser hensynssone for trasé for flomveg og overvannsledning. Denne tas inn i kommunedelplanen og bestemmelsen knyttet til tas inn i pkt. 3.3. For kommunedelplanen for øvrig vil noe av området FIL6 og FIL4 bli berørt, samt kryssing av Kjørbekkdalvegen på to steder. Traséen vil ellers bli liggende langs den avsatte trafikkorridoren for riksveg fra Skyggestein til Menstadbrua i eksisterende kommunedelplan. Trafikkorridoren er holdt utenfor plankartet for den nye kommunedelplanen. Det vil være mest hensiktsmessig å gjennomføres en egen reguleringsplanprosess for å få sikret denne flomvegen. Det legges inn en bestemmelse i kommunedelplanen om at hensynssone for flomveg må reguleres inn ved utarbeiding av detaljreguleringsplan for områder som berøres.
ROS
Det ble ikke utført noen ROS-analyse (risiko- og sårbarhetsanalyse) da gjeldende kommunedelplan ble utarbeidet. De viktigste temaene når det gjelder ROS innenfor Kjørbekk-planen er kvikkleire-området, gammelt søppeldeponi, samt flomveg og
overvannshåndtering. Disse temaene er ivaretatt, jf ovenfor. Gjennom bestemmelsenes krav til utarbeiding av reguleringsplan vil krav om ROS-analyse bli ivaretatt ved utarbeiding av detaljreguleringsplan. Det legges også inn en bestemmelse knyttet til sikring mot radon, pkt 1.5.3.
Porsgrunn kommune, 20.6.2012
«P.K. har ikke rukket noen politisk behandling innen høringsfristen 25.6.12. Uttalelsen er derfor administrativ og vil bli referert i politiske organ. Eventuell politisk uttalelse vil bli ettersendt. Forslag til endring av kommunedelplan for næringsområdet på Kjørbekk omfatter varegrupper som defineres som storhandel. I utgangspunktet følger dette gjeldende felles retningslinjer i arealdelene i Skien og Porsgrunn. Områdene for storhandel er større enn tidligere og nye trender, bransjeglidninger og nye bestemmelser er viktige momenter i saken. Porsgrunns interesser i saken ligger i konsekvenser for felles retningslinjer for Grenland og for tilsvarende områder i Porsgrunn. Minimumsareal for virksomhetene, aktuelle varegrupper og innslag av dagligvarer er her sentrale faktorer. Saken med dokumenter vil også være et grunnlag i det pågående samarbeidet i Grenland om planprogram for revisjon av arealdelene. Det gjelder særlig innenfor området næringsutvikling i Grenland og felles bestemmelser. Vi forutsetter også at temaet er aktuelt å drøfte/koordinere i bystrategiarbeidet og i eventuell regional plan for areal og transport. Vi har ingen prinsipielle innvendinger til endringsforslaget.»
Sektor Eiendomsutvikling AS (SEU), 25.6.12
Bakgrunn
SEU har 26 kjøpesentre i Norge. Samlet senteromsetning for 2012 er budsjettert til NOK 15,7 mrd. Herkules kjøpesenter i Skien er SEU sitt største egeneide kjøpesenter, målt i omsetning og arealomfang. Over 800 personer arbeider hel- eller deltid på området. Hvert år kjøper Herkules (drift- og eiendomsselskapet) varer og tjenester for ca. MNOK 30, det antas at en større andel av dette forbrukes lokalt. Budsjettert omsetning for samtlige butikker på Herkules i 2012 er ca NOK 1.295 mrd. inkl. mva.
Felles målsetting
SEU stiller seg bak kommunens ønske om en helhetlig og målrettet plan for etablering av såkalt storhandel for å befeste Skien sin posisjon som den største handelskommunen i fylket. Det er imidlertid avgjørende for SEU sin videre satsing på Herkules at lokale myndigheter legger til rette for forutsigbarhet og realitetsorienterte rammebetingelser.
Enkle og realitetsorienterte rammevilkår
Bransje- og arealbegrensningene i gjeldende reguleringsplan virker direkte konkurransehemmende til fordel for alternative lokasjoner i omkringliggende kommuner og begrenser videre vekst på Herkules. Ca halvparten av Herkules sine kunder kommer fra andre steder enn Skien.
Egenskaper ved butikksammensetningen er en kritisk suksessfaktor. Det er avgjørende at storhandel som etableres på Herkules har en viss relasjon mot eksisterende handel, som er for det meste detaljvarehandel, for å utnytte synergiene i kundemassen (leietakers inntjening og «levevilkår») og kapasiteten i eksisterende infrastruktur (felles tilkomstveier og -p-plasser). SEU er derfor avhengig av å finne de
riktige
storhandelsprosjektene framfor de største. Kommunens forslag om å fjerne dagens bransjebegrensning for etablering av handel på områder avsatt til storhandel vil uten tvil påvirke handelen i Skien positivt og redusere risikoen for handelslekkasje. Forslaget om å bruke butikkenhetens samlede areal som styringsmekanisme virker også fornuftig. Minimumsnivået på 1500 m² er en urealistisk arealbegrensning da tilgangen på aktører med et samlet arealbehov over 1500 m² er begrenset. Flere av de arealangivelsene som er angitt i planforslaget («Styre etter størrelser», s.31) virker alt for høye og må i langt større grad realitetsorienteres. Tilgangen på leietakere er knapp, fordi storhandelsprosjekter anser én etablering i Grenland som tilstrekkelig. Samtidig er et ledigareal på 1500 – 2000 m² i et utleiemarked en risikovurdering. Forslag til minimumskrav: 1000 m² (inkl. lager og sekundære rom).
Eks fra Nedre Eiker kommune september 2011, detaljregulering av «Krokstad senterområde». Maksimalt tillatt areal per butikkenhet ble benyttet som styringsmiddel, med 1200 m² nedre grense for storhandel. Egenskaper ved marked og befolkningsstruktur i Grenland taler for et noe lavere arealkrav i Skien.
I planbeskrivelsen s.11 angis området øst for dagens hovedbygg som en mulig arealreserve for storhandel. SEU stiller seg kritisk til at dette arealet reguleres til kun storhandel. Mulighet for å utvikle dette arealet til arealkrevende handel er svært begrenset pga at eiendommens størrelse er liten og storhandelsaktørers generelle krav til terrengparkering.
Eksisterende regulering
Gjeldende reguleringsbestemmelser deler inn Herkules-området i ulike felt med tildelt andel detaljvareareal. Andelen kan fritt omdisponeres innenfor feltene med samme formål. Dersom et felt skal endres fra detaljvarehandel til storhandel, forutsetter SEU at gjeldende maksimalt tillatte areal for detaljvarehandel ikke reduseres. Alternativt vil en striperegulering av et felt til begge formål kunne ivareta alles interesser. Rådmannens kommentar Arealangivelsene i planbeskrivelsen til planforslaget er hentet delvis fra handelsaktørenes nettsider og delvis fra bygningsregisteret i kommunen. Det ble hentet informasjon om størrelse på handelskonseptene fra flere områder i Norge for de ulike konseptene. Det ble tilstrebet å skaffe arealinformasjon fra sammenlignbare regioner der det finnes. Tallene er hentet fra Fredrikstad, Gjøvik, Arendal, Kristiansand, Tromsø, Trondheim. Det ble også gjennomført en intervjuundersøkelse av handelsaktører der virksomhetene ble bedt om å
oppgi hvor store de ønsker å være ved etablering. Disse tallene er nå lagt inn i planbeskrivelsen og viser at noen av tallene lå litt for høyt, mens enkelte tall lå for lavt.
Varekategori Virksomhet Størrelse / oppgitt i intervjuundersøkelsen (m 2 )
Møbler/interiør IKEA 20.000 - 36.000 (gj.snitt 29.000) / 35 000 Bohus Living Møblér (Skien) Møbelringen (Skien) Fagmøbler (Skien) Skeidar (Skien) 6000 – 6500 2000 7000 4000 2000 1500 4000+ (Porsgrunn 2500) Byggvarer/interiør Elektronikk Trendmøbler Bauhaus Plantasjen Elkjøp Megastore Ekspert stormarked Ekspert XL 2100 22.000/22.000 2300 - 5500 (inneareal) + 2500 – 3000 (uteareal) 5000 (Herkules – 3000) 2500 2500 – 4500/4000 Sport Bilrekvisita Dagligvarer Media Markt (Tyskland) XXL G-Max Biltema Coop Obs! Hypermarked 4300 - 8000 4000/3200-4500 4000 5400 (Arendal)/3000-6000 9000 - 13000 (nylig etablerte,eldre ofte mindre)/7-8000 Barn/leker Coop Extra Barnas Hus 2000 2000/1000-1500 1900 - 2800 Klær Toys R Us Fretex Sparkjøp Norwegian Outlet 1000 3000 Bil Møller Bil 13 000 2500++ (avhenger av merke) 3 bilforretninger Kjørbekk 1500 – 2000
Fra planbeskrivelsen, s.31 – justert med tall fra intervjuundersøkelsen
Tall i planbeskrivelsen for enkeltbygg på Kjørbekk og Herkules er hentet fra kommunens bygningsmatrikkel hvor bruksareal for hele bygget er registrert. Noen av tallene kan derfor inneholde flere forretingskonsept i samme bygg og arealet blir derfor noe høyere enn det reelle for hver enkelt forretning. Formålet med planen har vært å legge til rette for storhandelskonsepter og samtidig blant annet ivareta hensyn til bysentrum og andre senterområder. Rådmannen ser at forslag om arealgrense på 4000 m², som forelå til 1.gangsbehandlingen, er høy. HOTS mente denne grensen ikke imøtekom næringsdrivendes behov godt nok og senket grensen til 1500 m².
Det finnes antagelig ingen fasit for hvor minimumsbegrensning på areal bør gå. Rådmannen har ikke grunnlag for å fremme noe nytt forslag til arealgrense nå og forholder seg til HOTS sitt vedtak. Planbeskrivelsens referanse til mulig arealreserve for storhandel på Herkules gjelder felt 4 i reguleringsplanen, som er regulert til storhandel, samt en andel av detaljhandelsdelen for hele Herkules som er overskredet. Storhandelsandelen på Herkules på 18.800 m² er ikke fullt utnyttet, mens detaljhandelsandelen er overskredet med ca 3500 m². Det er derfor noe arealreserve til storhandel på Herkules totalt sett. En endring av bestemmelsene for Herkules må uansett tas i egen reguleringsplanprosess hvor dette kan diskuteres.
Skien Næringsforening, 25.6. 2012
-
Det er positivt at Skien Kommune har tatt initiativ til å se nærmere på handelens rammebetingelser i Skien og Grenland.
-
Handelens betydning for sysselsetting og verdiskaping blir ofte undervurdert. Planforslaget er viktig i den regionale konkurransen om handel langs kysten fra Oslo til Kristiansand. Dette er også en faktor i et miljøperspektiv, da mye bilbasert handel mellom regionene bør unngås. I utviklingen mellom utviklingen i Skien sentrum, Herkules og Kjørbekk er det viktig å
-
se på bl.a. fysiske, bygningstekniske og transportmessige forutsetninger. Planforslaget er et godt tiltak for vekst i utvikling i kommunen totalt sett. SN er enig med HOTS i at alternativ A er riktig utstrekning for planområdet. Eiendommene på Kjørbekk har behov for utvikling og oppgradering etter 30-40 års bruk og deres opprinnelige bruk har mistet sin betydning. Planforslaget kan medvirke til at standarden i dette området blir høynet. Det er positivt at planen fjerner bransjestyring og heller ser på handelsareal som grunnlag for etableringssted. Det opprinnelige planforslagets størrelsesbegrensning var urealistisk høyt. Vedtaket i HOTS om 1500 m² er positivt. Etterspørselen etter butikkarealer over 1000 m² er ikke hyppig. En grense på 1000
-
m² er derfor en mer tjenlig størrelse. Dette vil også passe ift til det en ser av utnyttelse av Herkules-området med en blanding av detaljhandelsområder og gjenværende områder med innslag av storhandel. SN støtter forslaget om å åpne for dagligvarehandel Kjørbekk og Herkules er begge etablerte handelsområder med eksisterende kollektivtrafikkruter. Tilrettelegging av handel her vil derfor være mindre miljøskadelig enn om denne handelen foregikk i andre regioner eller i områder utenfor bybåndet mellom Skien og Porsgrunn. Skien næringsforening (SN) oppfordrer til enda tettere samarbeid mellom næringslivet på de aktuelle stedene og kommunen for felles tiltak for gående, syklende og bussrutene. SN er kjent med mulige konflikter mellom planforslaget og senterstrukturplanen og RPB for kjøpesentre. Målene i det regionale og statlige planverket synes uklare. Norge vil fortsatt ha en vekst i varehandelen. Det må stilles spørsmål om veksten skal komme i:
-
1.
2.
3.
etablerte områder i bybåndet Skien-Porsgrunn med utbygget infrastruktur På områder utenfor bybåndet uten god infrastruktur for gående, syklister og buss Interregional handel hvor innbyggerne i Skien og Grenland reiser (bilbasert) til Vestfold, Buskerud og Oslo-området for å handle interessante varer Slik SN vurderer dette, vil en videreutvikling av Kjørbekk og Herkules være den mest miljøriktige løsningen ift å legge til rette for redusert bilbruk, fordi reiseavstanden er kortest og tilretteleggingen best for besøkende på disse to stedene. Rådmannens kommentar Om arealgrensen, se rådmannens kommentar til Sektor eiendomsutvikling AS.
Kjørbekk og Rødmyr Interesseorganisasjon (KRIO), mottatt 14.5.2012 Innspill til HOTS før 1.gangsbehandling:
Planforslaget er bra, men arealbegrensningen er urealistisk høy.
-
Min 4000 m² på Kjørbekk og min 2500 m² på Herkules. Hvor skal aktører mellom 1000 – 2500 m² etablere seg? Sentrum har ikke areal til dette På hvilken måte gir dette mer handel i Skien? Aktører mellom 2500 m² og 4000 m² vil søke ti Porsgrunn eller andre steder
-
Hvem skal flytte inn i ledige bygg på 4000 m², dette vil gi mange ledige lokaler. De fleste «tester ut» området og utvider etter hvert Samtlige i intervjuundersøkelsen svarte at de ikke ønsker å etablere seg i sentrum Det er ikke plass til 1500 m²+ i sentrum. Kjørbekk har et fåtall bedrifter/bygg som er over 4000 m² KRIO har kikket på mulige tomter for bedrifter i størrelse 1000 – 2500 m² i sentrum. Dette er ikke mulig uten at man må rive hele kvartaler
KRIO, 22.6.2012
Forslag til plan synes som en veldig god plan og kommunen begynner å ta positive grep. Det er bra at styring med NACE-koder foreslås tatt bort og at mulighet for dagligvare er tatt med. KRIO har noen merknader til forslaget: Det bør tas miljø- og transporthensyn da Herkules og Kjørbekk allerede er godt etablerte handelsområder i «bybåndet» med god infrastruktur når det gjelder offentlig transport og gang-/sykkelveger. Med tanke på dagens omfattende bransjeglidning, er det veldig viktig at planen revideres nå og at NACE-kodene fjernes. En videreutvikling av Skien som handelskommune har betydning for hele regionen/fylket. Forslaget om maksimumsgrense på 1500 m² bør vurderes på nytt. 1000 m² vil være et mer rimelig arealkrav. Det er ca 70 bygg totalt på Kjørbekk, av disse er nesten halvparten UNDER 1500 m². Hva skal disse byggene brukes til? For å gjøre planen mer robust, bør formålet kontor også tas med. Planen bør også gjelde hele Kjørbekk-området, ikke bare Kjørbekkdalen.
Arbeidsledigheten er høyere i vårt distrikt enn ellers i landet. Det er viktig at fylkesmannen og fylkeskommunen tar ansvar, slik at det genereres nye arbeidsplasser. Videreutvikling av Herkules og Kjørbekk vil skape økte antall arbeidsplasser og vil hindre handelslekkasje. Handel skaper også arbeidsplasser til de som ikke har høyere utdanning. Flere etableringer i eksisterende områder kan samtidig gi økte muligheter for praksisjobber, arbeidstrening osv. KRIO har allerede et samarbeid med NAV og Link Arbeid på dette. KRIO har i sin medlemsmasse flere aktører med lang erfaring innen bysentrumsproblematikk fra andre steder i landet og som ønsker å bidra med sin erfaring til å løfte sentrum i Skien. Både Herkules og Kjørbekk er aktive i matfestivalen Mersmak og er aktive i styret i Skien Næringsforening. KRIO kan ikke se at det er arealer i sentrum til storhandel mellom 1000 – 1500 m². Kjørbekk/Rødmyr omsetter årlig for ca NOK 7 mrd og har ca 3000 arbeidsplasser. KRIO har ikke tro på at investorer tar seg tid til å vente på ny revidert senterstrukturplan, som i verste fall kan ta flere år, men heller vil søke andre alternativer. Rådmannens kommentar Om arealangivelse og -grense, se rådmannens kommentar til Sektor eiendomsutvikling AS. Bedrifter som allerede er etablert på Kjørbekk i dag kan fortsette sin virksomhet. Det er først når kommunen får en byggesøknad til behandling at kravet om minimumsbegrensning på areal vil tre inn. Gjeldende kommunedelplan åpner ikke for reine kontorformål. Forretningsformålet åpner imidlertid for nødvendige kontorer for den enkelte handelsvirksomheten. Denne planprosessen har tatt for seg handel som tema, og kontorformål er derfor ikke en del av vurderingen. Å ta inn nye formål i planen nå, ville innebære ny høringsrunde. Det er tilstrekkelig gode arealreserver regulert til kontorformål i kommunens senterområder. Store arbeidsplasser som kontorformål generer dessuten mye trafikk i form av arbeidsreiser og bør lokaliseres nær kollektivknutepunkt.
Telemark Bilutstyr AS (Bilextra), 19.6.2012
Støtter Coop sine planer om etablering av Hypermarked med hensyn til økt trafikk til Bilextra sin bedrift på Kjørbekk. Målet for Bilextra er å beholde arbeidsplassene som er pr. i dag og forhåpentlig skape en eller to arbeidsplasser til. Biltema er et konsept som trekker mange forskjellige kundegrupper, og etter at de flyttet til Herkules har Kjørbekk mistet mange potensielle kunder. På Kjørbekk savnes konsepter som Biltema, Clas Ohlson og Torshov Bilrekvisita. Med etablering av Hypermarked på Kjørbekk, vil slike konsepter finne veien tilbake til Kjørbekk.
En bør tenke på trafikale utfordringer på Herkules. Med en utkjørsel kan det i rushtiden bli saktegående kø ut av området. Eksempel med kjøpesenter Lagunen i Bergen viser at utbyggingen ga store problemer med tanke på biltrafikk inn og ut av området. Følgene for økt aktivitet på Herkules og tregere utvikling av Kjørbekk kan føre til et mindre variert tilbud på Kjørbekk og minkende interesse fra publikum, og dermed frafall av bedrifter og arbeidsplasser. Fylkesordføreren søker i disse dager etter midler til å sysselsette permitterte og oppsagte ansatte fra Herøya. Dette står i sterk kontrast til motstanden som blir vist i saken om Coop Obs Hypermarked.
Alfa Eiendom, 20.6.2012
Alfa Eiendom støtter intensjonen og målsettingen for igangsetting av planforslaget. Det må tilrettelegges for at de tre handelsområdene i Skien får videreutvikle seg basert på sine kvaliteter og profiler. Sentrum er generelt dårlig egnet for moderne storhandelskonsepter, som har strenge krav til arealstørrelser, tilgjengelighet og varelogistikk. Alfa Eiendom har lang erfaring i bysentrumsproblematikk fra andre steder i landet og ønsker å være en bidragsyter i prosessen med å løfte sentrumsområdet i Skien. Herkules-området har mindre arealreserver og er, pga beliggenheten, uegnet for mange handelskonsepter som henvender seg til regionale kundegrupper. Kjørbekk er spesielt godt egnet for handelskonsepter som henvender seg mot regionale kundegrupper. Dersom det ikke tillates en videreutvikling av Skien som handelskommune, vil tyngdepunktet for handel forflytte seg sørover mot E18 samt i tilgrensende fylker og svekke handelstilbudet rettet mot regionale kundegrupper for svært mange i Telemark. Dette kan medføre negative konsekvenser for bosettingsmønster og senterstruktur i deler av fylket som allerede har store utfordringer med fraflytting. Planforslaget er i hovedsak i samsvar med Alfa Eiendom sitt syn. Det understrekes to ting: 1) Det bør vurderes en reduksjon av arealbegrensning til 1000 m². Det er vanskelig å etablere virksomheter mellom 700 – 1500 m² i sentrumsområdet. 2) Det bør tillates kontorformål i planen for å oppnå større fleksibilitet og unngå dispensasjoner. Ca halvparten av bygningsmassen på Kjørbekk er under 1500 m². Skien står i fare for å gå glipp av flere aktuelle handelsetableringer grunnet begrensninger i dagens arealplaner. Dersom senterstrukturplanen skal revideres før kommunedelplan for Kjørbekk kan behandles, vil dette medføre en betydelig forsinkelse og risiko for en irreversibel forflytning av det historiske handelstyngdepunktet i Telemark. Rådmannens kommentar Om arealgrensen, se rådmannens kommentar til Sektor eiendomsutvikling sin uttalelse.
Om kontorformål, se rådmannens kommentar til KRIO sin uttalelse.
Asplan Viak på vegne av Coop Norge Eiendom AS, 22.6.2012
-
Coop Norge Eiendom AS eier Larønningen Eiendom AS og var forslagsstiller for Reguleringsplan på Larønningen, egengodkjent 29.1.2009. Denne planen vil bli opphevet gjennom vedtak av ny Kommunedelplan for Kjørbekk. Det forutsettes at det kan søkes godkjenning av ny bebyggelse i området i tråd med gjeldende plan fram til vedtak. Dersom dette ikke er riktig, bes det om en tilbakemelding.
-
Det foreslås at byggehøydene innenfor kommunedelplanen differensieres og at det gis bestemmelse om at byggehøyder skal fastsettes endelig i detaljregulering. For å få et bilde av hvilke høyder som det bør legges til rette for, kan det gjøres en landskapsanalyse. Planforslagets bestemmelse om at gesimshøyde ikke skal overstige 10 m over eksisterende terreng er strengere enn i gjeldende plan for Larønningen som sier at
«Gesimshøyden skal ikke overstige 10 m og største takhøyde skal ikke overstige 13 m i flatt terreng.(…)».
Samtidig er i planforslaget generelle krav om at bebyggelsen skal tilpasses og ta hensyn til landskapsbilde, silhuettvirkning, terrengform etc. Ut fra disse hensynene bør det kunne differensieres på byggehøydene innenfor planen, da
-
arealene i planen har ulike forutsetninger. I de flatere delene med mye bebyggelse rundt, kan gesimshøyde 10 m være en riktig begrensning. På arealet FIL7 foreslås det en gesimshøyde på 13 m (to etasjer) langs Bjørntvedtvegen og 19 m (tre etasjer) mot øst. Dette begrunnes med det skrånende terrenget ned mot framtidig fylkesveg i øst. Til uttalelsen er det vedlagt to snitt gjennom området som underbygger argumentasjonen. Det bør legges til rette for at byggehøydene kan fastsettes i detaljreguleringsplan, sånn at det kan stilles krav til hvordan bebyggelsen kan tilpasses landskapet. Store bygningsarealer med jevn høyde 10 m kan virke «monotont» og lite fleksibelt ift arkitektonisk uttrykk. I tillegg til landskapsmessige vurderinger er det gode samfunnsmessige argumenter for en økt utnyttelse av FIL7. Arealet har en helt spesiell beliggenhet som vil være svært gunstig for et regionalt avlstningsssenter for storhandel, med bakgrunn i framtidig veisystem. 1.
Areal- og transportmessige og bærekraftige hensyn 2.
3.
- Handel konsentrert på minst mulig areal - Mulighet for god kollektivbetjening Næringsutvikling og vekst Synliggjøring av regionens viktigste storhandelsområde Rådmannens kommentar
Det er riktig at det er anledning til å søke byggetillatelse i henhold til gjeldende reguleringsplan for området inntil vedtak av ny kommunedelplan og oppheving av reguleringsplaner er vedtatt. Det er ikke gjort noen vurderinger av høyder for de enkelte feltene i kommunedelplanprosessen. I gjeldende reguleringsplan for Larønningen er det gjort en nærmere vurdering av høydebegrensning, hvor det tillates opp til 13 m i områder med flatt terreng. Det gjøres ikke noen nærmere vurdering av om disse høydene kan strekkes ytterligere, da det i tilfelle burde vært gjort for hele planområdet. Bestemmelsen fra reguleringsplanen for Larønningen tas inn for felt FIL7 og FIL8, se avsnitt om revidert planforslag.
Revidert planforslag
Plankartet:
-
Ny hensynssone for flomvegtrasé i FIL6, H390_3
-
Kartinformasjon i tegnforklaringen rune R og SEFRAK registrerte bygg Bestemmelser og retningslinjer:
-
Ny hensynssone: Flomvegtrasé H390_3
-
Nye bestemmelser knyttet til risiko og sårbarhet
:
1) 1.5.3 Radon
:
«Ved ny bebyggelse skal gulv nærmest bakken og vegger i hus med kjeller utformes på en måte som sperrer for radon fra bakken og fra fyllmasser inntil grunnmuren. Under kjellergulv skal det være innretninger som lufter ut radon. Bebyggelse med rom som er tenkt eller kan bli brukt til varig opphold skal utføres slik at konsentrasjon av radongass i oppholdsrom ikke overstiger 100 Bq/m3. Utbygger skal framlegge plan som viser nødvendige forebyggende tiltak 2) før boring-, sprengnings- eller gruvearbeider iverksettes.»
1.5.4 Flomfare : «
ved planlegging nær vann og bekkeløp/vassdrag skal konsekvensene i forhold til flomfare utredes. Hensynssone for flomveg må innarbeides i reguleringsplan for områder som blir berørt av dette.» 3)
1.5.5 Overvann: «
I områder som ikke skal bygges ut er det viktig at eksisterende
-
vegetasjon blir vedlikeholdt, og at overvann fra ovenforliggende arealer blir tilfredsstillende håndtert.» Endring av første setning i bestemmelse pkt. 2.2 til: «Hver forretning skal ha en salgsflate på minimum 1500 m² (inkl. lager) og ha egen inngang.» Setning i retningslinje til FIL fjernes: «Forretning med dagligvare tillates ikke». Ny bestemmelse under pkt. 2.3: FIL7 og FIL8. «Gesimshøyden skal ikke overstige 10 m og største takhøyde skal ikke overstige 13 m i flatt terreng. I flatt terreng måles høyden ut fra planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen. I skrånende terreng skal kote gesims og takhøyde godkjennes sammen med landskapsplan, jamf. §2.2.2. Det kan tillates større høyder enn angitt for mindre takoppbygg for ventilasjon, heissjakt etc. Gesims-/mønehøyder måles fra overkant møne/gesims til gjennomsnittsnivå for ferdig planert terreng.»
-
Ny bestemmelse om ras- og skredfare pkt. 3.1:
«
Ved planlegging og byggetiltak innenfor kvikkleiresonen H310 må det gjennomføres geotekniske vurderinger for lokal- og områdestabilitet, både i byggefasen og permanent. Det skal dokumenteres at det er tilfredsstillende stabilitet, dvs. materialfaktor ≥ 1,4 (Jf. tabell 4.3, NVE retningslinje 1/2008.) Hvis geotekniske vurderinger tilsier det, skal det gjøres nødvendige supplerende undersøkelser.» Tilleggsbestemmelse til pkt. 3.2 Høyspenningsanlegg: «Planlagte tiltak innenfor fareområde og anleggsarbeider nærmere ledningen enn 30 m skal avklares med ledningseier. Arealer for varig opphold bør ikke få magnetfelt over 0,4 µT.» To nye bestemmelser til pkt 3.3: 1)
Gammelt søppeldeponi (H390_1,2): «
Tiltak på gammel søppeldeponigrunn kan ikke tillates før sikkerhets- og miljøforhold i forhold til deponienes konsekvenser er tilfredsstillende utredet, deriblant konsekvenser vedrørende avgassing og setningsskader. Dette omfatter bl.a. ulike typer grunnundersøkelser og geoteknisk prosjektering, jf. §3.3. Innenfor hensynssonen skal alle inngrep avklareres med Skien kommune før gjennomføring, og konsekvenser skal avklares før terrenginngrep kan skje. Eventuelle aktuelle rådighetsbegrensninger, eventuelt i form av tinglysningstekst eller lignende, skal avklares med fylkesmannen før reguleringsplan og/eller tiltak/byggesaker kan ferdigbehandles.» 2)
Flomvegtrasé (H390_3): «
Området er avsatt til flomvegtrasé på terrengnivå og overvannsledning i grunnen. Innenfor hensynssonen i FIL6 på Grønlikroken 3 kan området brukes til dagparkering.»
Oppfølging av vedtaket fra 1.gangsbehandlingen
HOTS ønsker at det skal jobbes med scenarioer for arealer til produksjonsbedrifter. I arbeidet med arealdelen skal det ses på behov for og differensiering av næringsområder. Arbeidet skal også samordnes med nabokommuner og på regionalt nivå. HOTS peker på at det skal jobbes videre med parkeringsløsninger. Kommunedelplanen åpner for at det kan lages parkeringskjellere gjennom bestemmelse om høyere arealutnyttelsen for bygningene. Asplan viak har utarbeidet et forslag til nye parkeringsnormer. Disse skal innarbeides i arealdelen. Lovforslag om å gi kommunen anledning til å pålegge avgiftsparkering på privat grunn er ute til høring. Skien Kommune har avgitt høringsuttalelse til støtte for lovforslaget.
Rådmannens vudering og konklusjon
Gjeldende senterstrukturplan svarer ikke på dagens utfordringer storhandelskonseptene gir, og det er stort behov for revidering av denne. Rådmannen er positiv til å delta i arbeidet med en regional plan for areal og transport.
Sett opp mot målene Skien har om å være en stor handelskommune bør handlingsrommet i den rikspolitiske bestemmelsen utforskes mer for å se om det finnes andre og bedre løsninger for styring av handelen enn det gjeldende senterstrukturplan gjør. Kommunen har vedtatt en ny sentrumsplan og arbeider med et handlingsprogram for sentrum («Skien 2020») som vektlegger økt antall boenheter, opplevelser og små og mellomstore handelskonsepter som viktige elementer i byutviklingen. Det kan være viktigere for byen å satse ressurser på en slik byutvikling framfor å etablere nye areal- og transportkrevende handelskonsepter i sentrum. Kommunen har arbeidet aktivt for å få etablert en større sportsforretning i Arkaden, men konklusjonen ble at området var for komplisert i forhold til vareleveranser og logistikk. Fylkeskommunen har opplyst om at vedtaket om å revidere senterstrukturplanen (ny regional plan for areal og transport) blir forsinket. Fylkeskommunen starter nå en prosess for å rekruttere en fagperson til å styre denne prosessen. Kjørbekk-området er, og vil i ytterlige grad bli et sentralt knutepunkt for samferdsel/ transport i Telemark. En videreutvikling av moderne handelskonsept her, vil etter kommunens oppfatning, ikke komme i strid med målsettingene i Bystrategi Grenland. Rådmannen ser at forslag om arealgrense på 4000 m², som forelå til 1.gangsbehandlingen, er høyt, samtidig som det er viktig å ivareta hensynet til senterområdene. Det finnes antagelig ikke noe fasitsvar for hvor arealgrensen bør ligge. Rådmannen har ikke grunnlag for å fremme noe nytt forslag til arealgrense nå og forholder seg til HOTS sitt vedtak.
Dokumentliste
Trykte vedlegg:
1) Plankart (nedfotografert), datert 27.8.2012 2) Bestemmelser og retningslinjer, datert 27.8.2012 3) Samlet saksframstilling Tidligere dokumenter i saken kan hentes på http://www.skien.kommune.no/kdpstor
Ikke trykte vedlegg
4) Fylkesmannen i Telemark, 22.6.2012 5) Telemark fylkeskommune, Vedtak i fylkesutvalget med saksframlegg, 30.5.2012 6) Telemark fylkeskommune, uttalelse 16.5.2012 7) Norges vassdrags- og energidirektorat, 25.6.2012 8) Sektor Eiendomsutvikling AS (SEU), 25.6.12 9) Skien Næringsforening, 25.6. 2012 10) Kjørbekk og Rødmyr Interesseorganisasjon (KRIO), mottatt 14.5.2012 11) KRIO, 22.6.2012 12) Telemark Bilutstyr AS (Bilextra), 19.6.2012 13) Porsgrunn kommune, 20.6.2012
14) Alfa Eiendom, 20.6.2012 15) Asplan Viak på vegne av Coop Norge Eiendom AS, 22.6.2012 16) Notat fra Bydrift, vannforsyning og avløp, 26.8.2012 17) Revidert planbeskrivelse, 30.8.2012, justert med tilleggsopplysninger s.31 (utdrag vist i saksframlegget) ... Sett inn saksutredningen over denne linja – denne linjen skal IKKE slettes