Transcript årsrapport - Kongsvinger og omegn boligbyggelag

årsrapport
Innhold
Styrets årsberetning
4
Resultatregnskap15
Balanse16
Noter18
Kontantstrømoppstilling24
Revisors beretning
2
25
Hovedpunkter
2013
•
Årsresultat for 2013 ble 3,2 mnok, opp fra kr 2,8 mnok i 2012
•
Driftsresultat for KOBBL ble 2,9 mnok, opp fra 2,3 mnok i 2012
•
Årsresultat KOBBL Eiendom AS ble 0,3 mnok, ned fra 0,5 mnok i 2012.
•
KOBBL Eiendom gav i 2013 et konsernbidrag til KOBBL på 0,45 mnok mot 0,88 mnok i 2012
•
KOBBL forvaltet 2.983 boliger pr. 31.12.2013. Av dette var 2.666 boliger i tilknyttede borettslag.
•
KOBBL hadde 11 årsverk ved utgangen av 2013.
•
Antall medlemmer i KOBBL pr. 31.12.2013 var 7.090, en økning på 1% eller nto. 55 flere medlemmer.
•
Egenkapitalen er i sterk bedring, og selskapet har nå 3,7 mnok i egenkapital ved årets slutt.
•
Salg av leiligheter i Panorama Beach i Bulgaria, viser en svak positiv utvikling i 2013. Ved årsskiftet var 54 av 73 enheter solgt.
3
Årsberetning
2013
Virksomheten
Kongsvinger og Omegns Boligbyggelag AL (KOBBL)
med forretningskontor i Kongsvinger kommune
organisasjonsnummer 948681226, er et medlemseid
andelslag med vekslende antall andelseiere og vekslende
kapital. Formålet er primært på vegne av andelseierne
– enten enkeltvis eller organisert i borettslag – å skaffe
boligbygg eller andre bygg som naturlig hører sammen.
Boligbyggelagets øvrige formål er nedfestet i lagets
vedtekter. Vedtektene finnes på KOBBL sin hjemmeside.
KOBBL har de senere år redusert sin virksomhet utenfor
kjernevirksomheten og har ved årsskiftet ett heleiet
datterselskap; KOBBL Eiendom AS. Byala Eiendom
AS ble etablert i 2010 med formål å drifte og selge
eiendommen Panorama Beach i Bulgaria. Selskapet
eies pr. 31.12.2013 med en ½ part hver av KOBBL og
USBL. Boligbyggelagsbevegelsen i Norge har en historie som går
mer enn 80 år tilbake i tid. Boligbyggelagene er samvirke.
Folk har gått sammen for å dekke sine boligbehov i troen
på at dette lar seg løse bedre, enklere og rimeligere når
man står sammen.
4
Boligbyggelagene i Norge fikk 50 000 nye medlemmer
i fjor. Det er tredje år på rad at nettoøkningen har vært
på over 30 000 medlemmer. Det representerer en årlig
medlemsvekst på overkant av 3 prosent. I dag har Norske
Boligbyggelag mer enn 900.000 medlemmer.
Medlemmene både eier og styrer boligbyggelagene, og
det er medlemmene som gjennom de styrende organer
bestemmer hva som skal bygges, hvordan boliger skal
fordeles og hvordan forkjøpsretten skal praktiseres.
Åpen for alle
Boligbyggelag er ingen eksklusiv klubb. Alle boligbyggelag
er åpne for nye medlemmer. Det er ingen begrensing på
hvor mange som kan eie laget. Betaler du en eierandel og
en beskjeden årlig kontingent har du skaffet deg en fordel
i boligmarkedet til de boligene som ditt boligbyggelag har
bygget. Jo lengre du har vært medlem, jo sterkere står
du. I boligbyggelagene fordeles boligene på grunnlag av
ansiennitet.
Boligskaffing for medlemmene
Medlemmene har gjennom sin deltakelse i
boligbyggelagene vært med å få etablert og bygget mer
enn 260.000 borettslagsboliger i Norge. Medlemmene
som har betalt sin eierandel i boligbyggelaget og sin årlige
kontingent får rett til å velge først ved tildeling av nye
boliger, og har en fortrinnsrett ved omsetning av brukte
boliger som boligbyggelaget har bygget, betyr bare at
formålet med boligbyggelagene oppfylles.
Utvidet forkjøpsrett
Medlemmenes forkjøpsrett har også blitt mer omfattende
som følge av at mange boligbyggelag som KOBBL, har
etablert felles forkjøpsrettsordninger som åpner opp for
at et medlem kan gjøre bruk av sin ansiennitet i et annet
boligbyggelag. Den strukturendring som finner sted i
boligbyggelagsverdenen ved at mange boligbyggelag
har slått seg sammen gjennom fusjoner, fører også til at
medlemmene kan gjøre bruk av forkjøpsrett til langt flere
boliger på mange forskjellige steder rundt om i Norge.
Retten for enhver til å bli medlem i et boligbyggelag, er
sammen med medlemmenes forkjøpsrett og ansiennitet
selve grunnfjellet som boligbyggelagene i Norge er basert
på.
Juniormedlemskap er et alternativ til et ordinært
medlemskap i boligbyggelaget for barn og ungdom under
18 år. Et juniormedlemskap gir de unge en mulighet til
å skape seg en fordel i form av mange års ansiennitet i
boligbyggelaget og i gruppen av boligbyggelag med felles
forkjøpsrett, når de senere skal ut på boligmarkedet for
første gang.
KOBBL i samarbeid med andre
boligbyggelag
Det har i de senere år blåst en fusjonsvind over landet når
det gjelder boligbyggelag. I løpet av de siste ti årene har
antall boligbyggelag blitt redusert fra 100 i 2001 til 48
boligbyggelag ved årsskiftet. Motivasjonen til å fusjonere
er å få større enheter som blir mer effektive, samt at det
ivaretar krav til kompetanse, større faglige miljøer, og et
bedre servicenivå ovenfor kundene og medlemmene.
Trenden fortsetter i 2014 og ventelig vil vi se flere
endringer i boligbyggelagstrukturen fremover.
Generelt vil kravene til å kunne ta økonomisk risiko ved
nybygging bli stadig større. Fusjon mellom boligbyggelag
vil være en mulig vei for å kunne styrke muligheten til å
oppfylle hovedformålet om, å tilby medlemmer boliger og
til bedre å forvalte boliger for medlemmene. En samling
på færre enheter kan gi en sterkere finansiell ryggrad og
kan resultere i bedre og mer konkurransedyktige tjenester
til medlemmene.
Styret i KOBBL har så langt ikke funnet det riktig å
gå i dialog om fusjon med andre større boligbyggelag.
Derimot ønsker KOBBL å samarbeide med andre aktører
i bransjen, noe som så langt har gitt gode resultater.
Først gjennom «Innlandslagene» og nå gjennom
”Landsbylagene”. Grupperingen Landsbylagene, er en
interesseforening for boligbyggelag foreløpig lokalisert
rundt Oslo. Deltagende boligbyggelag er Kongsvinger,
Gjøvik, Hønefoss, Drammen, Larvik og Moss. Gruppen
vil ventelig utvides over tid. Grupperingens formål er å
fremme erfaringsutveksling, kompetanseutvikling, bedre
medlemsfordeler for boligbyggelagenes medlemmer og
samarbeid mellom boligbyggelagene.
I den tiden vi i «Landsbylagene» har samarbeidet,
har vi fått gjennomslag for våre syn i ulike fora, og
Landsbylagene fremstår etterhvert som en gruppe av lag
som ønsker positiv forandring, med utgangspunkt i vår
samvirkebakgrunn.
Dette samarbeidet er på god vei til å utvikles videre.
Mangelvare innen vår bransje og vårt forretningsområde
er bl.a. kapital og kompetanse. Derfor har flere
boligbyggelag valgt å fusjonere med andre, og gjerne større
boligbyggelag, som har større ressurser både økonomisk
og menneskelig kompetanse å trekke på.
Vi har i KOBBL valgt en litt annen vei, bl.a. basert på
ovennevnte samarbeid og de muligheter som ligger i å
tenke mindre tradisjonelt og se de muligheter som finnes.
Det er mange utfordringer i et slikt løp, men KOBBL er
på god vei. Selskapet har ryddet opp i, og skapt lønnsom
drift basert på vår kjernevirksomhet. Utviklingen videre er
også å bygge en struktur som gir oss mulighet til å samle
kompetanse der det gir gevinst i praksis.
Det første skudd på stammen er etablering av et felles
eiet oppgjørsselskap, lokalisert i Kongsvinger. Enkelte
andre boligbyggelag har tidligere organisert slike selskap.
Vårt selskap heter Boligbyggelagene i Norge Oppgjør AS.
Navnevalget er slik fordi vi har ambisjoner om å knytte til
oss flere attraktive boligbyggelag i Norge fremover.
Boligbyggelagene i Norge Oppgjør AS (heretter BONO
Oppgjør) eies av Gjøvik og omegns boligbyggelag AL,
Ringbo BBL, Nedre Buskerud Boligbyggelag, Larvik
Boligbyggelag, Vansjø Boligbyggelag og Kongsvinger og
omegns boligbyggelag AL. Selskapets forretningskontor
er i Kongsvinger.
Selskapets formål er å tilby oppgjørstjenester til
eiendomsmeglerforetak og virksomhet som står i
forbindelse med dette. Virksomheten skal primært tilby
tjenestene boligbyggelagene det eies av eller til disses
datterselskap. BONO Oppgjør skal også kunne tilby
tilsvarende tjenester til eksterne kunder.
Virksomheten er organisert med en selvstendig driftsenhet
med egen organisasjon som skal ivareta drift og utvikling
av selskapet. Selskapets virksomhet skal likevel knyttes
nært opp mot KOBBL.
5
Bulgaria, Panorama beach
Bulgaria og prosjektet Panorama Beach ble lansert i
2006/2007 for medlemmene i de tre boligbyggelagene
i Kongsvinger, Fredrikstad (FOBBL) og Follo. De siste
årene har dette prosjektet krevet betydelige ressurser i
administrasjonen og fokus fra styret sin side. Saken har
blitt behandlet på samtlige av selskapets styremøter.
KOBBL bærer sin andel av alle drifts- og finanskostnader
knyttet til dette engasjementet. Kostnader er inkludert i
selskapets resultatregnskap.
Det Bulgarske eiendomsmarkedet var før finanskrisen ett
av de mer interessante av eiendomsmarkedet i Europa,
med en høy årlig vekst i prisene. Da finanskrisen slo til i
2008 opplevde Bulgaria, som de fleste andre land, en stor
nedgang i etterspørselen etter eiendom. Dette førte til at
prisene på eiendom falt og kjøperne til en stor grad uteble.
Nå har prisene stabilisert seg og vi registrerer noe økt
interesse for boliger i Bulgaria. Byggeaktiviteten meldes
å være økende og en forventer at eiendomsmarkedet vil
ta seg opp igjen i årene som kommer. Eiendomsprisene
er i dag fortsatt meget lave i Bulgaria. Dette gjør at kjøp
av ferieleilighet i dag kan bli et godt kjøp over tid, siden
det forventes at prisene på leilighetene vil øke i verdi
fremover.
6
Det arbeides på bred front, med norske og utenlandske
aktører for å selge leilighetene i anlegget. KOBBL
vurderer samarbeidet med DNB som godt, og har all
grunn til å tro at man vil finne gode finansielle løsninger
i forbindelse med et salg av anlegget og en langsiktig
finansiering av differansen mellom faktisk salgsverdi og
forpliktelsen som KOBBL tidligere har påtatt seg.
Ved sist årsskifte er det solgt 54 boliger, og styret har
grunn til å tro at salget av leiligheter vil fortsette i 2014 og
at de siste 19 enhetene blir avhendet. Dette er et krevende,
men særs viktig prosjekt å få avsluttet. Årlig kostnad på
drift og finanskostnader belaster KOBBL sitt regnskap
med i overkant av en mnok årlig.
Årsregnskap
2013
KOBBL har i 2013, som for de foregående år økt sin
omsetning. Veksten i topplinjen var på hele 6% i 2013.
Det er en vesentlig vekst og spesielt når prisen på forvaltningstjenester og medlemskontingenten heller ikke er
prisjustert i 2013. Samtidig viser regnskapet at kostnadene knyttet til driften ikke øker. Det betyr også at effektivisering av driften fortsetter. Dette både siden inntektene
øker og at kostnadene i reelle kroner (korrigert for lønns
og prisstigning) er redusert.
Ordinært resultat
3 500 000
3 000 000
2 500 000
2 000 000
1 500 000
1 000 000
500 000
0
Resultatgrad
2009
20,0 %
18,0 %
16,0 %
14,0 %
12,0 %
10,0 %
8,0 %
6,0 %
4,0 %
2,0 %
0,0 %
2010
2011
2012
2013
2012
2013
Årsresultat
4 000 000
2 000 000
0
2009
2010
2011
-2 000 000
2009
2010
2011
2012
2013
Selskapet har fortsatt driftskostnader som ligger utenfor
kjernevirksomheten. For 2013 er disse i all hovedsak henført til driftskostnader mm til anlegget i Bulgaria. Av årets
driftskostnader er i underkant av 600.000 i 2013 henført
til den tidligere Bulgaria satsningen. Personalkostnadene
er til dels redusert som følge av lavere bemanning sammenlignet med tidligere år.
Selskapets driftsresultat er bedret også i 2013 og viser et
positivt driftsresultat med nesten 3 mnok. Tilsvarende var
driftsresultatet i 2,3 mnok i 2013, og 1,3 mnok i 2011,
2010 1,1 mnok og i 2009 0,1 mnok.
Driftsres
3 500 000
3 000 000
2 500 000
2 000 000
1 500 000
1 000 000
500 000
0
2009
2010
2011
2012
2013
-4 000 000
-6 000 000
-8 000 000
Finanskostnadene er i hovedsak renter knyttet til forpliktelsen overfor lån i DNB til anlegget Panorama Beach tatt opp av TREBBL og senere Byala Eiendom AS.
KOBBL Eiendom AS gir KOBBL et konsernbidrag med
0,45 mnok som sammen med renteinntekter bidrar til at
finanspostene i sum gir et bidrag til virksomheten.
Som følge av tidligere års underskudd er KOBBL ikke i
100% i skatteposisjon, men belastes formueskatt og skatt
fra resultatet av driften. Skattekostnaden ble på kr 64.122
i 2013. Selskapets ordinære resultat blir således 3,2 mnok
i 2013 mot 2,8 mnok i 2012 og 2,2 mnok for 2011 og
tilvarende 1,0 mnok i 2010.
I 2009 ble det avsatt ekstraordinært 8 mnok i regnskapet for mulig tap ved realisasjon av anlegget i Bulgaria.
Før 2009 er det ikke avsatt for de finansielle forpliktelser
som påhviler lånet til TREBBL/DNB. Det er fortsatt noe
usikkerhet knyttet til når og hvor stort det endelige salgsprovenyet blir ved avhending av Panorama Beach.
7
nivå som avspeiler selskapets nåværende virksomhet og
må karakteriseres som meget god.
Bankinnskudd
12 000 000
10 000 000
8 000 000
Soliditet
6 000 000
4 000 000
2 000 000
0
-2 000 000
2009
2010
2011
2012
2013
Sum egenkapital
6 000 000
4 000 000
2 000 000
0
-2 000 000
2009
2010
2011
2012
2013
-4 000 000
-6 000 000
-8 000 000
Balanse
Selskapets balanse er i løpet av 2013 økt fra 11,6 mnok
til 14,4 mnok. Hovedårsaken til dette er økning av selskapets bankinnskudd og økning av egenkapitalen.
KOBBL har kr 450.000 i fordring på datterselskapet
KOBBL Eiendom AS. Denne fordringen er knyttet til
avgitt konsernbidrag i 2013. Tidligere mellomværende
mellom KOBBL og datterselskapet er betalt i 2013.
KOBBL sitt bankinnskudd er økt fra fjoråret med 3,9
mnok til 11 mnok. Selskapet har ikke gjennom året og
ei heller ved årsskiftet trukket på selskapets kassekreditt.
Deler av bankinnskuddet er stillet som sikkerhet overfor
DNB for fremtidige forpliktelser knyttet til engasjementet i Panorama Beach i Bulgaria.
Selskapets egenkapital er ved årsskiftet positiv med 3,7
mnok. Årsaken til at egenkapitalen ikke er høyere selv
med de siste års gode resultater er henført til realiserte
tap og avsetninger for ventede forpliktelser. Satsingen i
Bulgaria har så langt belastet KOBBL sine regnskap med
over 19 mnok og dermed redusert egenkapitalen tilsvarende.
Selskapet har utarbeidet kontantstrømoppstilling, der de
viktigste kapitalstrømmene fremkommer.
Finansiering og likviditet
8
Det har tidligere vært en prioritert oppgave å sikre tilstrekkelig likviditet. Selskapets arbeidskapital er nå på et
Nedskrivninger, tap på krav og fordringer samt garantiforpliktelser har tidligere år redusert KOBBL sin egenkapital. Bokført egenkapital ved årsskiftet er akseptabel,
også hensyntatt årets resultat. Nivået på egenkapitalen
legger fortsatt noen begrensninger på KOBBL sin virksomhet fremover.
Tiltakene som er iverksatt og de positive effekter dette
har på KOBBL sitt driftsresultat og kapitalstrøm har og
vil gjøre at selskapet over tid styrker sin soliditet. Styret
og administrasjonen legger denne rammebetingelsen til
grunn, og vil videreføre virksomheten på områder, eller
i allianser der kapital ikke blir en vesentlig begrensende
faktor.
Når denne beretning skrives kjenner vi ikke det endelige
utfall av salget av anlegget Panorama Beach i Bulgaria og
de konsekvenser dette måtte medføre.
Hvis det viser seg at et salg av prosjektet Panorama Beach
ikke oppnår det beløp som er forventet kan dette forårsake
et betydelig tap for eierne, som omtalt ovenfor. Kostnader
påløper prosjektet inntil det er solgt. Pr. 31.12.13. er det
avsatt 8 mnok for mulig tap knyttet til garantiforpliktelse
overfor DNB. Drifts- og finanskostnader er avsatt med kr
1.166.667 for 2014.
Forvaltning
KOBBL er forretningsfører for 78 boligselskaper. Pr
31.12.13 hadde KOBBL forvaltning og forretningsførsel
for til sammen 2 983 boliger. 2 666 i 67 tilknyttede borettslag, 222 boliger i 6 frittstående borettslag og 95 boliger i fire boligsameier. KOBBL er også forretningsfører
for en stiftelse.
Temakvelder og styreseminar
Temakvelder og styreseminar er tjenestetilbud til de forvaltede lags styremedlemmer og arrangeres for å gi styre­
medlemmene relevant fagkunnskap. Antallet deltagere
som deltar på seminarene viser at tjenestetilbudene har
kommet for å bli.
Medlemsbladet Bobra og
www.kobbl.no Viktige kommunikasjonskanaler
Byfesten
KOBBL var også i 2013 stolt bidragsyter til Byfesten i
Kongsvinger. KOBBL syntes ideen om en gratis byfest
for alle var god, og valgte å bidra sammen med andre, slik
at byfesten skulle bli en realitet. Byfesten er et familiearrangement som også byr på aktiviteter i Mølleparken og
internasjonal matkultur på den røde plass.
Informasjonsarbeid til medlemmene er viktig. Informasjon om medlemsbedrifter og medlemsfordeler blir
gjort kjent både gjennom medlemsbladet Bobra og på
­KOBBL’s hjemmeside. Medlemsbladet Bobra kommer ut
4 ganger i året i et opplag på 6 800 eksemplarer. KOBBL tilbyr alle sine forvaltede lags styrer styreportal. Over halvparten av lagene benytter styreportalen.
­KOBBL har som målsetning at alle lag skal benytte seg
av styreportalen.
a
r
B
o
B
Medle
msbla
ong
d for K
b
ns bolig
yggela
g AL
Foto: He
ss
lene Næ
014
NR 1/2
meg
r og o
svinge
n 2013
lsprise
side 8
etspris
ilfredsh
Kundet de 14
si
avtale
Ny tele
1
side 27
Trivse
Trivselsprisen
Forkjøpsrett
Ansiennitet i KOBBL kan vise seg å være svært viktig den
dagen man skal kjøpe seg en borettslagsleilighet, enten
som ung eller gammel. Den ansiennitet man opparbeider
gjennom medlemskap i KOBBL vil også kunne nyttes
bl.a. ved kjøp av boliger forvaltet av 25 boligbyggelag fordelt over det ganske land.
KOBBL har i 2013 videreført samarbeidet med DNB om
utdeling av Trivselsprisen, en pris som skal gi støtte til
trivsels-fremmede prosjekter i Kongsvinger kommune.
Årets jury besto av Vilde Grini, representant fra Elevrådet ved Sentrum videregående skole – Helge Thommassen, Kongsvinger kommune – Eivind Lid, Glåmdalen Jan Egil Melby DNB og Sven O. Nylænder fra KOBBL.
”Prisen er en hederspris som deles ut med formål om å
skape engasjement og å motivere Kongsvinger kommunes befolkning til å tenke kreativt. Den skal bidra til å
gjøre Kongsvinger til et sted vi alle kan trives i og være
9
stolte av. Prisen kan tildeles borettslag, enkeltpersoner, lag
eller foreninger i Kongsvinger kommune. Prisvinneren
skal gjennom sitt engasjement og vilje til å gjøre noe som
gagner flere, ha bidratt til å skape et bedre miljø, felleskap,
samhold og økt trivsel i hele eller deler av Kongsvinger
kommune.”
Fjorårets vinner er sportslig leder og styreleder Trond
Erik Bråthen og Grethe Tuhus Bråthen. To ildsjeler som
ofrer mye tid på KIL Håndball og som tok tak, når klubben lå nede.Tidligere år er det Scene U, Vennersberg 1
brl, Byen Vår, Torsdag på festningen, KIL ski og Puttaras
venner som har fått prisen.
Det er mange enkeltpersoner, lag og foreninger som
gjør en strålende innsats for sitt nærmiljø. Heldigvis er
det mange som viser at denne innsatsen blir satt pris på.
Hvert år sendes det inn mange gode forslag til juryen.
I 2013 ble Trivselsprisen delt ut til Kongsvinger Skøyteklubb. Klubben er en verdig kandidat til Trivselsprisen
2013 gjennom sitt arbeid på Holt-banen. Dette muliggjør
bl.a. at byen har en skøytebane hvor det på enkelte helgedager kan være flere hundre innom som koser seg helt
gratis på banen uten at det er noe spesielt arrangement.
10
Prisen er for 2013 på kr 25.000 i tillegg til et diplom tegnet av kunstneren Alf-Kaare Berg.
Teknisk tjeneste
En viktig tilleggstjeneste til den ordinære økonomiske
og administrative forvaltningen, er de tekniske tjenestene
til KOBBL. Det tilbys teknisk rådgivning, tilstandsvurderinger, vedlikeholdsplanlegging, prosjektering og byggeledelse. Det legges opp til økt aktivitet i avdelingen i
tiden som kommer.
Teknisk avdeling har i dag en ansatt og en innleid person. Avdelingen har hovedfokus på å bistå boligselskap i
Kongsvinger og omegn med teknisk rådgiving, prosjektog byggeledelse, HMS-planlegging, tilstandsvurderinger
og vedlikeholdsplanlegging. I tillegg til tekniske tjenester
tilbys praktisk skadeoppfølging i forbindelse med bygningsskader. Dette innebærer at KOBBL har fullmakt til
raskt å kunne iverksette skadeutbedring på boligselskapets eiendom. KOBBL’s kjennskap til bygningsmassen og
tekniske anlegg muliggjør rask iverksetting av skadeforebyggende tiltak i samråd med boligselskapets styre.
Avdelingen arrangerer også temakvelder til boligselskapenes styremedlemmer og har som formål å heve kunnskapsnivået til alle som har verv og ansvar i boligselskap.
Dette for å skape trygghet i rollen som styremedlem, noe
som vil ha positiv effekt for alle i boligselskapet. Et effektivt og kompetent styre som tar gode avgjørelser og
forvalter interessene til beboerne på best mulig måte.
Avdelingen ser også på å utvikle eksisterende bygningsmasse i Kongsvinger. Her blir det satt fokus på helhetlige
løsninger ved rehabilitering. Ved å fokusere på energieffektiviserende tiltak som oppgradering av fasader, balkonginnglassing, balansert ventilasjon, ser man samtidig på
muligheten av å bygge en ekstra etasje med flotte leiligheter. Samlet sett kan borettslagene oppnå estetiske og
arkitektoniske løft samtidig som man har gjort tiltak for
å bedre inneklima.
det. Vi vil også i vår markedsføring tydeliggjøre at vi har
som intensjon å også bli Kongsvingers ledende aktør på
salg av eneboliger ! Dette er noe vi ikke har hatt kapasitet
til å satse hardt på til nå, men vi kommer videreutvikle oss
og gjøre nettopp det.
KOBBL Eiendom AS er medlemmene i KOBBL sin
egen megler!
Nøkkeltall
Eiendomsmegling
Datterselskapet KOBBL Eiendom AS har 7 ansatte
ved årsskiftet. I 2014 omstruktureres virksomheten noe,
og en og en halv stilling blir flyttet over i nyopprettet
oppgjørsselskap og samarbeidspartner BONO Oppgjør. Dette betyr at selskapet i det videre retter fokus mot eiendomsmegling og salg. En endret modell reduserer sårbarheten mot konjunkturer og selskapet blir mer slagkraftige
da driften spisses i den skarpe enden, dvs rendyrke meglervirksomheten og ansette flere meglere. Hovedfokus
er og skal fortsatt være omsetning av borettslagsboliger
der vi er den største aktøren lokalt, men selskapet satser
i årene som kommer mer på omsetning av eiet bolig og
prosjekterte boliger.
Markedsandeler:
Av alle borettslagsleiligheter tilknyttet KOBBL ble i
2013 74 % omsatt av KOBBL Eiendom AS. Dette er 14
% bedre enn i 2012. Ett meget sterkt nivå, i lys av at selskapet har hatt som mål å stabilisere seg mellom 65 -70 %
andel i årene fremover. Vår markedsandel på salg av eiet bolig i Kongsvinger i
2013 var 21 %, en oppgang på 3 %. Vår målsetning for
2014 er å øke andelen ytterligere.
«Kobbl kan Kongsvinger», er vår enkle, mye markedsførte
og veletablerte «oneliner».
Kompetanse:
Vi har kompetente medarbeidere i alle ledd og følger videreutdanningskravene vi er underlagt til punkt og prikke. Gjennom vår interesseorganisasjon NEF, kurses vi
jevnlig for å alltid være fullstendig oppdatert særlig på det
juridiske.
Visningsassistenter / medhjelpere :
Selskapet har fortsatt stort behov for visningsassistenter.
Det er også her krav til utdanning. De som bidrar her må
gå et medhjelperkurs og bestå en eksamen, eller de må ha
bestått sine eksamener på eiendomsmeglerstudiet, første
studieår.
KOBBL Eiendom AS har vært og skal alltid være den
beste og tydeligste aktøren i byen. Kobbl Eiendom er best
på borettslag, og vi jobber hardt videre for å være nettopp
2013:2012:
Omsatte boliger:
Omsetningsverdi:
225
229
239.000.000,-
245.500.000,-
Markedsandel borettslag:
74 %
60 %
Markedsandel eiet:
21 %
18 %
Markedsandel
Kongsvinger totalt:
53 %
41 %
8.600.000,-
8.100.000,-
330.387,- 754.062,-
Omsetning KE: Driftsresultat KE: Medlemstilbud
KOBBL er en medlemsorganisasjon og jobber systematisk med å fremskaffe attraktive medlemsfordeler. Hovedformålet er å skaffe medlemmer bolig, men det skal
lønne seg å være medlem, både for dem som har dekket
sitt boligbehov og for dem som er medlemmer med tanke
på et mulig fremtidig behov. Særlig populært er tilbudene
innen forsikring og byggevarer.
Ansatte, arbeidsmiljø og likestilling
Ved årsskiftet var det 11 årsverk. Samlet lønn, pensjonsytelser og sosiale kostnader var kr 8.007.183.
Sykefraværet i 2013 var 3,8% og 2012 var fraværet 3,9
%. KOBBL har samarbeidsavtale med NAV om et mer
inkluderende arbeidsliv.
Boligbyggelagets styre består av to kvinner og tre menn.
Styrets leder er mann. Av boligbyggelagets ansatte er åtte
kvinner og fire menn. To lederstillinger er besatt av kvinner ved utgangen av året. Boligbyggelaget følger likestillingslovens bestemmelser og tilstreber likestilling ved valg
av tillitsvalgte og ved nyansettelse.
Styret og ledelsen mener at den faktiske tilstand når det
gjelder likestilling er tilfredsstillende og at det derfor ikke
er nødvendig å planlegge eller iverksette spesielle tiltak
for å forbedre situasjonen. Boligbyggelaget arbeider aktivt
med helse, miljø og sikkerhet (HMS). Det har ikke vært
registrert skader eller ulykker i løpet av regnskapsåret.
11
L Eiendom
B
BBL og KOB
Ansatte i KO
4.
i januar 201
KOBBL med sine medarbeidere forsøker til enhver tid å
være i fremste linje på de fleste områder, så også på markeds- og informasjonssiden. Våre medarbeidere har derfor i løpet av året deltatt på kurs og seminarer i regi av
NBBL og våre samarbeidspartnere.
Styret vil gi honnør til alle KOBBL sine ansatte for god
innsats i 2013. Styret takker samtlige tillitsvalgte i boligselskapene for konstruktiv medvirkning til KOBBLs
utvikling.
Ytre miljø
KOBBLs virksomhet påvirker ikke det ytre miljø utover
det som må regnes som normalt for tilsvarende virksomhet.
Møter - representasjon
KOBBLs ordinære generalforsamling ble avholdt 26. juni
2013 og behandlet de saker som etter lov og vedtekter
tilligger generalforsamlingen. Styret har i 2013 avholdt 8
møter og behandlet 92 saker.
Forvaltningsavdelingen
Forvaltningsavdelingen har ansvaret for sentralbord og
drift av lokalene i Brugata 16, medlems- og markedsaktivitetene, teknisk tjeneste og boligforvaltning av de
forvaltede selskap, inklusiv forsikringsporteføljen og skadebehandling. En del av medlems- og markedsaktivitetene består i å utgi medlemsbladet Bobra, ha oppdaterte
hjemmesider samt utvikle medlemstilbudet til KOBBL
sine medlemmer.
Økonomiavdelingen
Avdelingen har ansvar for regnskap og økonomi for
KOBBL med datterselskap og forvaltede borettslag, stiftelse og sameier.
I tillegg til regnskap, likviditet og budsjettering, har også
avdelingen ansvar for innkreving av felleskostnader, behandling av lånesøknader, lønn, innkjøp, fakturering og
styreportal.
12
Revisor
KOBBLs regnskap og regnskapene til våre tilknyttede
borettslag, sameier og stiftelse er revidert. Beretninger er
avgitt til de respektive generalforsamlinger.
Ansatte i KOBBL pr. 31.12. 2013
Sven O. Nylænder Administrerende direktør
Heidi Bjørnstad Økonomisjef
Anne Grethe Solheim Regnskapskonsulent
Kristin Aurbekkholen Økonomikonsulent
Tone Cathrine Krybelsrud Regnskapskonsulent/
fagansvarlig
Cecilie Thinn Regnskapskonsulent
Ada Bakken Økonomikonsulent
Marianne B. Hansen
Kunderådgiver
Harald Furholt
Forvaltningskonsulent
Karen Marie Torp Hansen Forvaltningskonsulent
Tom LangholmBygningskonsulent
Yuphin Chaisaen Hesbøl
Styret i KOBBL
Leif M. Næss
Kjell Arne Holth
Anne Trolie
Eva Julie Løken
Harald Furholt
Varamedlemmer:
Synne Stolpe
Reidun Thøger-Andresen
Einar Strømstad
Tom Haget
Heidi Bjørnstad
Utviklingen videre
KOBBL tar sikte på å være en viktig samarbeidspartner i
forbindelse med boligutvikling i regionen og en ledende
leverandør av forvaltningstjenester og forretningsførsel
både for borettslag og andre boligselskap. KOBBL vil videreutvikle sitt tilbud til medlemmene
gjennom bl.a. oppføring og utvikling av boliger og tekniske tjenester.
KOBBL vil fremforhandle avtaler med leverandører av
varer og tjenester som kan komme medlemmene til gode.
Renholder
KOBBL vil styrke medlemsorganisasjonen bl.a. gjennom
god kommunikasjon med medlemmene og med publikum i sin alminnelighet.
Styreleder
Styrets nestleder
Styremedlem
Styremedlem
Styremedlem
(ansattes representant)
Forutsetning for fortsatt drift
Styret mener at årsregnskapet med tilleggsopplysninger
i noter og årsberetning, gir et rettvisende bilde av årets
drift, boligbyggelagets finansielle stilling samt oversikt
over eiendeler og gjeld. Etter styrets vurdering er det ikke
inntrådt forhold etter regnskapets avslutning som er av
betydning utover det som ovenfor er beskrevet for bedømmelse av boligbyggelagets stilling.
1. varamedlem, møter fast i selskapets styremøter
2. varamedlem
3. varamedlem
4. varamedlem
Varamedlem
(ansattes representant)
Valgkomite
Medlemmer:
Egil Leikåsen
Mimi K. Trømborg
Turid Skjevik
Rune Monsen
Sven O. Nylænder (valgt av styret i KOBBL)
Årsregnskapet er avlagt under forutsetning av fortsatt
drift. Til grunn for dette ligger retningslinjer for virksomheten, iverksatte tiltak, gjeldende strategi og budsjett for
2014. Fortsatt drift er i forståelse med selskapets bankforbindelse og kreditor. Den viktigste forutsetningen for
selskapets videre drift er utfallet av garantiforpliktelsen nå
knyttet til Byala Eiendom AS stilt overfor DNB.
Varamedlemmer:
Bjørn Arild Lund
Anita Skoglund
Johanne Skjellum
Halvor Ravn Holøyen
Tone C. Krybelsrud (valgt av styret i KOBBL)
Revisor:
BDO AS
13
14
RESULTATREGNSKAP
Note2013
2012
Salgsinntekter
11 068 928 11 071 313
Andre driftsinntekter
2
4 336 666 3 675 394
Viderefakturering
269 885 49 705
Sum driftsinntekter
15 675 480 14 796 412 Lønnskostnad
3
8 007 183 8 008 931 Avskrivning av varige driftsmidler
4
27 954 60 894 Viderefakturering
229 636 31 567 Annen driftskostnad
5,6
4 465 298 4 422 825 Sum driftskostnader
12 730 070
12 524 217
Driftsresultat
2 945 410
2 272 195
Konsernbidrag
7
450 000 875 000 Annen renteinntekt
7
312 727 202 346 Inntekt fra tilknyttet selskap Nedskrivning av finansielle omløpsmidler
7
Rentekostnader
7
455 809 523 123 Ordinært resultat før skatt
3 252 328
2 826 418
Skattekostnad
8
64 122 18 974 Ordinært resultat
3 188 206
2 807 444
Ekstraordinære kostnader
Årsresultat
3 188 206
2 807 444
Overføringer:
Avsatt til dekning av tidligere udekket tap
2 634 964 2 807 444 Avsatt til annen egenkapital
553 242 SUM
3 188 206
2 807 444
15
BALANSEREGNSKAP
EIENDELER
Note2013
2012
Anleggsmidler
Varige driftsmidler
Driftsløsøre, inventar o.l
4
86 146 114 100 Sum varige driftsmidler
86 146
114 100
Finansielle anleggsmidler
Investeringer i datterselskap
14
710 000 710 000 Investeringer i aksjer og andeler
12
920 376 783 919 Sum finansielle anleggsmidl.
1 630 376
1 493 919
Sum anleggsmidler
1 716 522
1 608 019
Omløpsmidler
Fordringer
Kundefordringer
464 227 1 106 008 Kortsiktig fordring selskap i samme konsern
9
88 554 225 746 Fordring konsernbidrag
7
450 000 875 000 Fordring tilknyttet selskap
15
188 333 188 333 Andre fordringer
520 386 516 033 Sum fordringer
9
1 711 500
2 911 119
Bankinnskudd, kontanter o.l.
11
10 971 098 7 061 632 Sum omløpsmidler
12 682 598
9 972 752
Sum eiendeler
14 399 120
11 580 770
16
EGENKAPITAL OG GJELD
Note2013
2012
Egenkapital
Innskutt egenkapital
Selskapskapital
13
3 141 450 3 007 950 Sum innskutt egenkapital
3 141 450
3 007 950
Opptjent egenkapital
Annen egenkapital
553 242 Udekket tap
- -2 634 964 Sum opptjent egenkapital
553 242
-2 634 964
Sum egenkapital
3 694 692
372 986
Gjeld
Avsetninger for forpliktelser
Pensjonsforpliktelser
0
0
Sum avsetninger og forpliktelser
0
0
Langsiktig gjeld
Langsiktig gjeld prosjekt
0
0
Annen langsiktig gjeld
0
0
Kortsiktig gjeld
Leverandørgjeld
185 746 206 853 Betalbar skatt
8
56 667 25 000 Skyldige offentlige avgifter
581 587 663 230 Annen kortsiktig gjeld
10
9 880 428 10 312 701 Sum kortsiktig gjeld
10 704 428
11 207 784
Sum gjeld
10 704 428
11 207 784
Sum egenkapital og gjeld
14 399 120
11 580 770
17
NOTER
Note 1Regnskapsprinsipper
Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapsloven og i samsvar med god regnskapsskikk for
små foretak. Tjenester inntektsføres etter hvert som de leveres.
Note 2Andre driftsinntekter 20132012
Provisjoner
1 849 060 1 097 029
Medlemskontingent
1 935 400 2 061 500
Andre driftsinntekter
552 206 516 866
4 336 666 3 675 394
Note 3Lønnskostnader
Lønnskostnadene består av følgende poster:
20132012
Lønn
6 089 139 5 782 283
Sykepengerefusjon
-35 095 -93 056
Arbeidsgiveravgift
955 689 937 385
Pensjonskostnader
648 331 965 321
Andre ytelser
349 119 416 998
Sum lønnskostnader
8 007 183
8 008 931
Boligbyggelaget hadde pr. 31.12.13 12 ansatte, tilsvarende 11 årsverk.
20132012
Alder
over 60
1
0
55 - 60
2
4
50 - 55
1
2
40 - 50
7
5
under 40 år
1
2
18
Lønn til adm.direktør
1 092 424 1 060 944
Pensjonspremie adm.dir.
72 790 59 314
Andre ytelser adm. dir.
5 518 13 971
Honorar til styret
194 600 198 000
Det er ikke ytt lån eller annen sikkerhetsstillelse til fordel for direktør, styremedlemmer eller til
ansatte i boligbyggelaget.
Alle ansatte i boligbyggelaget er gjennom avtale tilknyttet pensjonsordning i Kommunal Landspensjonskasse, herunder også avtale om AFP, som tilfredsstiller minstekravene i Lov om obligatorisk tjenestepensjon. Når det gjelder selskapets pensjonsforpliktelser, anses den årlige pensjonspremien
som årets pensjonskostnad.
Note 4Avskrivning varige driftsmidler
Inventar og kontorlokaler
2013
2012
Anskaff.kost inventar/kontorlokaler 708 364
597 607
Årets tilgang inventar
0
110 757
Årets avgang
0
Akkumulerte avskrivninger -622 218
-603 777
Bokført verdi 86 146
104 587
Årets ordinære avskrivning 20 %
18 441
29 381
Kontormaskiner
Anskaffelseskost 1 894 735
1 894 735
Årets tilgang
0
Årets avgang
0
Akkumulerte avskrivninger -1 894 735
-1 885 223
Bokført verdi 0
9 512
Årets ordinære avskrivning
20 %
9 512
31 514
Sum bokførte avskrivninger
27 953
60 894
Note 5Annen driftskostnad
20132012
Noen kostnadsarter:
Prod.- og distribusjonskostn. medlemsblad 351 188 359 442
Avtaler IT/Kommunikasjon
611 187 609 120
Leiekostnader lokaler
1 009 671 1 043 947
Driftskostnader Bulgaria
529 090 540 580
2 501 136 2 553 088
19
Leiekostnader lokaler er fordelt som følger:
2013
2012
Brugata 16
1 009 671 1 043 947
Tilsvarende annonseinntekter for medlemsblad
298 600 248 320
Note 6Konsulent og andre honorarer
2013 2012
Kostnadsført revisjonshonorar eks.mva.
88 000 98 000
Andre tjenester fra revisor eks.mva
24 000 49 000
Godtgjørelsen gjelder boligbyggelaget.
Note 7Finansinntekter/finanskostnader 20132012
Konsernbidrag fra Kobbl Eiendom AS
450 000 875 000
Inntekt fra tilknyttet selskap
0
Renteinntekter 312 727 202 346
Nedskriving av finansielle omløpsmidler
0
Rentekostnader 455 809 523 123
Netto finansposter
306 919
554 223 Note 8 Skattekostnad og utsatt skatt
Skattekostnaden knyttet til det regnskapsmessige resultat består av betalbar s katt og endring i
netto utsatt skatt. Utsatt skatt i resultatregnskapet er skatt b
eregnet på endringer i midlertidige
forskjeller mellom skattemessige og regnskapsmessige verdier. I stedet for å vise årets skattemessige disposisjoner brutto i regnskapet, bokføres skatteeffekten som en del av årets skattekostnad. Utsatt skatt avsettes som langsiktig gjeld i balansen. I den grad utsatt skattefordel overstiger
utsatt skatt, kan utsatt skattefordel under visse forutsetninger medtas i balansen iht god regnskapsskikk.
Årets skattekostnad fremkommer slik:
2013
2012
Ordinært resultat før skattekostnad
3 252 328 2 826 418
Ekstraordinære kostnader
0
Permanente forskjeller
10 827 156 640
Endring midlertidige forskjeller
-85 722 -156 279
Fradrag skattemessig underskudd
-3 123 716 -2 826 779
Grunnlag betalbar skatt
53 717 0
20
etalbar skatt, 28% herav
B
15 041 Avvik avsatt skattekostnad tidligere år
7 455 -6 026
Endring utsatt skatt
0
Formuesskatt
41 626 25 000
Skattekostnad i resultatregnskapet
64 122
18 974
Spesifikasjon av grunnlag for utsatt skatt
2013
2012
Forskjeller som utlignes:
Anleggsmidler (driftsmidler)
-258 807 -344 529
Omløpsmidler (fordringer etc)
-75 000 -75 000
Gjeld (avsetninger etc)
-9 216 667 -9 216 667
Skattemessig underskudd
- -3 123 714
Grunnlag netto utsatt skatt
-9 550 474 -12 759 910
Utsatt skatt/fordel
-2 578 628 -3 572 775
Det er valgt å ikke aktivere utsatt skattefordel.
Note 9Fordringer Kortsiktige fordringer
2013
2012
Kobbl Eiendom AS
Kundefordring
88 554 225 746
Konsernbidrag
450 000 875 000
Sum fordringer i samme konsern
538 554
1 100 746
Note 10Kortsiktig gjeld
Annen kortsiktig gjeld
Det er avsatt kr. 9.166.667,- til dekning av kostnader som forventes påløpt i 2014.
Disse kostnadene fordeler seg slik:
Prosjekt Beløp
Avsetning forventet tap ved salg Panorama Beach, Bulgaria 8 000 000
Drift- og rentekostnader Panorama Beach 1 166 667
Når det gjelder Panorama Beach så har KOBBL ansvar for 1/2 av rentekostnader lån og kostnader ifbm. pågående salgsarbeid og løpende driftskostnader.
21
Pantstillelser Bokført gjeldSikkerhet Bokført verdi på pantsatte eiendeler
SUM
0
2 299 640
2 299 640
Sikkerheten er pantsatt i :
Pant i bankinnskudd på sperret konto 7112.05.78779.
KOBBL AL har kausjonsansvar for DNB Bank ASA’s lån til Byala Eiendom AS med kausjonsansvar pål. kr 16.666.667,-. Note 11
Bankinnskudd og kontanter
20132012
Bankinnskudd
8 381 721
4 526 459
Bankinnskudd (bundne midler)
2 299 640
2 228 487
Kontantkasse
45
45
Klientkonto IN-ordning (bundne midler) 17 577
Skattetrekkskonto (bundne midler)
289 692 289 064
Sum
10 971 098
7 061 632
Bankinnskudd (bundne midler) er knyttet til forpliktelser Byala Eiendom.
Note 12Investeringer i aksjer og andeler
20132012
Egenkapitalinnskudd KLP
440 375 403 918
Aksjer Byala Eiendom AS
50 000 50 000
Aksjer i BBL Partner AS
300 000 300 000
BONO AS
100 000 0
Ø vrige aksjer og andeler
30 001 30 001
Selskap
Forretnings-kontorEier-/ StemmeandelResultat 2013
Byala Eiendom AS Ski
50 %
Foreligger ikke
Investeringer i tilknyttede selskaper er vurdert etter kostmetoden.
22
Note 13Andelskapital Boligbyggelagets andelskapital er innbetalt av lagets medlemmer. Antallet medlemmer pr. 31.12.13 var 7090. (7.035 stk 1.1.13) Andelens pålydende er kr. 500,- Andelseierene har ikke personlig ansvar for lagets forpliktelser.
Note 14Aksjer i datterselskaper
Investeringer i datterselskaper er vurdert etter kostmetoden. I samsvar med god regnskapsskikk for små foretak er det valgt å ikke utarbeide konsernregnskap. SelskapForretnings- kontorEierandelRes. 2013, e. skatt
KOBBL Eiendom AS Kongsvinger
100 %
323 923
EK. 31.12.13
Bokført verdi aksjer kr. 710.000,-
Morselskapet har hatt følgende transaksjoner med datterselskapet i 2013:
Honorar regnskap kr. 80.000,-.
Note 15Investeringer i tilknyttet selskap mv.
Fordring tilknyttet selskap, Byala Eiendom AS, er er totalt 188.333 og er henført til aksjekjøp og investeringstilskudd
809 970
23
Kontantstrømoppstilling
A
B
C
Sum A-C
24
Likvider tilført / brukt på virksomheten:
20132012
Ordinært resultat før skatt
3 252 328 2 826 418
Resultatandel i datterselskap/tilknyttet selskap
-450 000 -875 000
Betalbar skatt
-32 455 -18 974
Ordinære avskrivninger
27 954 60 894
Endring i utestående kundefordringer
736 699 -683 613
Endring i leverandørgjeld
-144 317 -99 390
Endring i andre tidsavgrensningsposter
-352 786 72 869
Netto likviditetsendring fra virksomheten
3 037 423 1 283 204
Likvider tilført / brukt på investeringer:
Investeringer i varige driftsmidler
-110 757
Investering i aksjer
-100 000 Endring i andre investeringer -36 457 -35 625
Netto likviditetsendring fra investeringer
-136 457 -146 382
Likvider tilført / brukt på finansiering:
Utlån tilknyttet selskap
Innbetaling fra konsernselskaper 875 000 1 500 000
Innbetaling andre utlån
Innbetalt andelskapital nye medlemmer
133 500 148 500
Netto likviditetsendring fra finansiering
1 008 500 1 648 500
Netto endring i likvider i året
3 909 466 2 785 322
Kontanter og bankinnskudd pr. 01.01
7 061 632 4 276 310
Årets endring
3 909 466 2 785 322
Kontanter og bankinnskudd pr. 31.12
10 971 098 7 061 632
I tillegg kommer ubenyttet kassekreditt
27
Kongsvinger og omegns boligbyggelag AL
Besøksadresse: Brugata 16, 2212 Kongsvinger, Postadresse: Postboks 8, 2201 Kongsvinger
Tlf: 62 82 37 37, E-post: [email protected], www.kobbl.no