Transcript TILSTANDSANALYSE ÅSSIDA BORETTSLAG

Beregnet til
Åssida borettslag
Dokument type
Tilstandsanalyse
Dato
07.02.2014
TILSTANDSANALYSE
ÅSSIDA BORETTSLAG
2
ÅSSIDA BORETTSLAG
Oppdragsnr.:
1350000843
Oppdragsnavn:
Åssida borettslag
Dokument nr.:
01
Filnavn:
A-rapp-001-Åssida borettslag
Revisjon
0
Dato
07-02-2013
Utarbeidet av
Steffen Røgeberg
Kontrollert av
Geir Terkelsen
Rambøll
Hoffsveien 4
0213 OSLO
www.ramboll.no
ÅSSIDA BORETTSLAG
1.
1.1
1.2
1.3
1.4
INNLEDNING ............................................................................. 4
Oppdragsomfang ........................................................................... 4
Befaring ....................................................................................... 4
Grunnlagsdokumenter.................................................................... 4
Anbefalte tiltak og kostnadsestimater .............................................. 4
2.
BYGG ......................................................................................... 5
3.
VVS-ANLEGG ............................................................................. 7
4.
ELEKTRO.................................................................................. 10
5.
OPPSUMMERING...................................................................... 13
TILSTANDSANALYSE
3
ÅSSIDA BORETTSLAG
4
1.
INNLEDNING
1.1
Oppdragsomfang
Rambøll Norge AS er engasjert av Åssida borettslag for å utføre en teknisk tilstandsanalyse med
forslag til tiltaksplan. Det er gjennomført en befaring på bygningene sammen med representant
for oppdragsgiver, hvor den tilstanden ved byggene ble registrert.
Åssida borettslag ligger på Nordseter i Oslo. Borettslaget består av 205 boenheter, fordelt på
141 leiligheter i terrasseblokker og 64 boenheter i rekkehus. Bygningsmassen er oppført i 1981.
Blokkene er oppført i betongkonstruksjoner, mens rekkehusene er oppført i trematerialer.
Blokkene består av 4-5 etasjer. Rekkehusene består hovedsakelig av 2 etasjer, der ett bygg
består av 3 etasjer (med sokkelleiligheter). Under terrasseblokkene er det et felles
garasjeanlegg i en etasje, med plass til ca. 200 biler. Tilknyttet hver blokk er også boder,
plassert på samme nivå som garasjeanlegget.
1.2
Befaring
Det ble foretatt befaring av bygget torsdag 3. desember 2013. Tilstede under befaringen var:







Fredrik Ahlstrøm/RIE Rambøll
Kjell Urberg/RIV Rambøll
Jan Christian Lohne/RIBr Rambøll
Steffen Røgeberg/RIB Rambøll
Tor Hojem/Styreleder Åssida borettslag
Rolf Hagemoen/Åssida borettslag
2 driftsledere/vaktmestere
Det tas forbehold om eventuelle skjulte feil og mangler på steder som ikke lot seg inspisere.
Dette vil eksempelvis være sjakter, hulrom, veggoppbygging, takkonstruksjon, mm.
1.3
Grunnlagsdokumenter

Flerfaglig tilstandsrapport, utført av Multiconsult, 22. januar 2008.
Vi mottok ikke tegninger for bygningsmassen før befaringen.
1.4
Anbefalte tiltak og kostnadsestimater
For at borettslaget skal ha et beslutningsgrunnlag og prioritere vedlikehold og oppgraderinger ut
fra har vi estimert kostnader. Disse estimatene er oppgitt som entreprenørkostnad med rigg og
drift, eks mva. Entreprisekostnader varierer, og endelig valg av løsninger og standard vil avgjøre
den faktiske kostnaden. Estimatene er derfor usikre.
TILSTANDSANALYSE
ÅSSIDA BORETTSLAG
2.
5
BYGG
Blokker
Blokkene er hovedsakelig i normal god stand.
Forslag til tiltak er hovedsakelig gitt med bakgrunn i branntekniske vurderinger(se egen rapport datert
17/12-2013).
I garasjekjeller er det noe fuktinntrengning fra tak, sannsynligvis som følge av utett membran og
manglende avrenning fra taket.
Å finne lekkasjepunktet er erfaringsvis veldig vanskelig og vil ofte innebære at tekkingen i sin helhet må
legges på nytt. Montering av innvendige takrenner og enkle tiltak for å bedre bortledingen av vann fra
taket kan være brukbare midlertidige tiltak. Platekledning på gavlvegger har en del avflassing av
maling, disse bør skiftes.
Rekkehus
Rekkehusene har behov for skifte av trepanel i fasade, spesielt gavl vegger er dårlige, med sprukken
panel og stedvise råteskader. Dette er skader som vil akselerere i utvikling, og som etter hvert kan føre
til følgeskader på bærende konstruksjoner. Ved utskifting av panel vil vanligvis vindsperren også skiftes
pga rifter og skader som oppstår ved riving av panelen. En vurdering og eventuell utbedring av isolasjon
bør utføres når vindsperren er fjernet. Ved utskifting av panelen bør veggene etterisoleres med f. eks
150 mm mineralull. Ny panel bør monteres på lekter for å lufte bak panelen. Dersom man velger å
etterisolere vil kostnader til stendere for økt veggtykkelse, isolasjon og tilpasninger mot andre
bygningsdeler komme i tillegg. Vindsperre og lekter vil uansett måtte skiftes når panelen skiftes.
For langveggene er trepanelen generelt i bedre stand, men også her er det stedvis skader.
Panelen er ikke montert med drenert luftespalte bak, og flere av veggene ser ut til å ha vært malt med
en plastbasert maling. For å sikre et godt og holdbart resultat anbefales det at panelen skiftes. Her vil
også en etterisolering kunne utføres.
Det var vinduer med synlige fuktskader innvendig. Disse må skiftes. Normal forventet levetid er utløpt.
Boder, utvendige levegger og gjerder er veldig skjeve, og bør skiftes eller rettes. Dette burde sees i
sammenheng med fallforhold på terreng og drenering av området. Det var svært vått i grunnen flere
steder, og dette gir større fare for telehiv og utvasking av masser.
TILSTANDSANALYSE
6
ÅSSIDA BORETTSLAG
Bilde 1: Eksempel på råte i panel på gavlvegg
Bilde 2: Eksempel på råte i panel på gavlvegg
Bilde 3: Eksempel på skader i panel på langvegg
Bilde 4: Fuktskadet treverk i vindu
TILSTANDSANALYSE
7
ÅSSIDA BORETTSLAG
3.
VVS-ANLEGG
Blokkene
Sanitær
Bygningene er tilkoblet kommunalt vann og avløp. Det er vanninntak i begge ender av garasjeanlegget.
Befaringen avdekket mangel på isolasjon på begge vanninntakene. Vaktmester opplyser under befaring
at det ikke er oppdaget problemer med kondens ved disse inntakene. Vanninntakene bør isoleres.
Spillvann- og overvannsrør i garasjen er i plast. Overvannsledningene er ikke isolert, men det er ikke
oppdaget kondens ifølge vaktmester. Rørene er i ellers god stand.
Hovedledninger for kaldt vann er av plast. Sammenkoblinger av hovedledningene manglet isolasjon. Det
antas at det gjelder ca 50 stykk á 10 cm. Det ble også avdekket noen mangler på isoleringen av kaldtog varmtvannsledninger. Antar å gjelde 10 stykk á 20 cm. Etterisolering av disse rørene bør
gjennomføres for å hindre hhv. kondensering og unødvendig varmetap.
Under befaringen ble det oppdaget to avkappede, åpne avstikkere - et varmtvannsrør og et
kaldtvannsrør. Begge avstikkerne plugges for å sikre mot lekkasje.
Hver av de fire blokkene er utstyrt med egne berederanlegg, installert i kjeller med tilgang fra garasje.
Opprinnelig bereder i oppgang 20 er skiftet ut med 3 stk CTC-beredere a 390 liter – 7,0 kW fra 2005.
De tre andre beredere hver på 4000 liter er fra byggeåret 1981. De originale berederne virket å være i
god stand, men de nærmer seg slutten av sin levetid. Styret bør være forberedt på utskiftning av
berederne innen 10 år.
Varmt forbruksvann fra bereder etter 3-veisventil i oppgang 14 viser 80 °C. Temperaturen på
varmtvannet må justeres ned til 55-60 °C for å hindre skader ved bruk.
Berederrom i oppgang 2 ble ikke befart.
Utvendige stengeventiler som er festet på fasaden er ikke av typen frostfri. Dagens løsning krever at
vaktmester e.l. må stenge vanntilførselen og tappe ut vannet for å forhindre frost i rørene. Denne
løsningen fungerer i dag bra, men er avhengig av at dette blir gjort ved frostfare.
Hovedstengekraner for kaldt- og varmtvann for leilighetene var plassert i garasjen. Stengekranene var
ikke merket. Stengekranene bør merkes slik at man kan se hvilke leiligheter de betjener.
Bilde 5: Varmtvannsrør med mangel på isolasjon
TILSTANDSANALYSE
Bilde 6: Åpne vannrør bør plugges
ÅSSIDA BORETTSLAG
8
Varmeanlegg
Det benyttes elektrisk oppvarming i alle leiligheter.
Luftbehandlingsanlegg
Boenhetene i blokkene får tilført friskluft via spalter over vinduer og har avtrekk på kjøkken og bad.
Avtrekksluften går ned i garasjen og brukes til ventilasjon og oppvarming av garasjelokalet.
Ventilasjonsviftene for tilluft og avkast er plassert i garasjen og styres med ur. Det er full hastighet på
tilluftsviftene mellom 06.00-09.00 og 15.00-18.00, ellers opererer tilluftsviftene på lavere hastighet.
Avtrekksviftene går konstant på lav hastighet.
Avtrekksluften fra garasjen føres via avtrekkskanaler ut i det fri over tak samt via rister plassert på
yttervegg i garasjen. Viftene er fra byggeår 1981, service blir gjennomført ved behov. Det var noe lyd
fra en av tilluftsviftene, men anlegget virker ellers å være i god stand.
I mange leiligheter er det installert kullfilter med vifter i hettene over komfyrene.
Kanalanleggene bør renses etter 15 års drift.
Brannsikring av ventilasjonsanlegget i garasjen
Dekke over garasjen er utført i brannklasse EI 90. Dette fordrer brannspjeld med brannklasse EI 90
montert på kanaler som bryter dekke.
Brannspjeldene skal være slik festet at hvis kanalene i garasjen detter ned ved en evt brann, skal
brannspjeldene likevel være festet til dekke.
Kanaler opp gjennom etasjene er ført i brannklassifisert sjakt. Dette er innenfor kravene til
brannsikring. Ved en evt oppgradering av ventilasjonsanlegget i leilighetene bør det vurderes å montere
brannspjeld i kanalnettet inn til hver leilighet.
Utvendig kanal føres fra garasje utenpå trevegg opp over tak. Denne kanalen bør påføres 2 meter
brannisolasjon over terreng for å hindre brannsmitte til trevegg fra en evt brann i garasjen.
Rekkehusene
Leilighetene i rekkehusene får tilført friskluft via spalter over vinduene. Avtrekk via ventiler på bad, WC
og kjøkken. Oppdriftsanlegg fører avtrekket over tak.
Kanalanleggene bør renses etter 15 års drift.
Hovedstengekranene i leilighetene for rekkehusene var plassert i leilighetene, men på forskjellige
steder. Stengekraner var installert for enkelte utstyr. Sanitæranlegget var i god stand.
Oppvarming av rekkehusene ved panelovner.
I leiligheten til Rolf Hagemoen var avtrekket fra hetten med vifte over komfyr koblet inn på avtrekket til
bad og WC – rehabilitert i år 2000. Dermed kom matlukten fra kjøkkenviften inn på bad og WC. Etter at
kjøkkenviften var slått av forsvant matlukten via oppdriftsanlegget.
I leiligheten til Lars i nr 32 B var det også montert spalter over vinduer og avtrekk over kjøkken, bad og
WC som oppdriftsanlegg. Hette med innebygd vifte var montert over komfyr – rehabilitert i år 2005.
Avkastet fra hetten ble ført ut gjennom yttervegg.
TILSTANDSANALYSE
9
ÅSSIDA BORETTSLAG
Bilde 7: Ved gjennomføring i dekket mellom kjeller
og 1.etasje er det behov for brannspjeld
Bilde 8: Kompressorer og ledninger som ikke er i
bruk bør fjernes
Kjøleanlegg for matboder
Kjøleanlegget som tidligere var benyttet i forbindelse med fire felles kjølerom i kjeller er tatt ut av bruk.
Tilhørende kompressorer og rørstrekk var ikke fjernet ved befaringen. Det gamle kjøleanlegget bør
fjernes. Kjøleanlegget inneholder farlige gasser som kan lekke ut i rommet.
TILSTANDSANALYSE
ÅSSIDA BORETTSLAG
4.
ELEKTRO
Tekniske installasjoner
De elektriske installasjonene i fellesarealene består av lys og varme samt kabling og stigere til
bereder og utstyr i vaskerom. Dette gjelder også felles anlegg garasje og utebelysing.
Hovedfordeling og sikringsskap er fra byggeåret 1980, med enkelte utskiftinger.
Hovedfordeling og sikringsskap er av type UZ-elemener (porseselen sikringer).
Disse anleggene har overskredet sin normale levealder og anbefales byttet, spesielt med hensyn på
risiko for overbelastning.
Teletekniske anlegg som:
Telefon, antenne og kameraovervåking som driftes i garasje blir vedlikeholdt av de respektive
rammeavtaler.
Rekkehus har egen fordeling og egen elektroinstallasjonen pr. seksjon.
Normal teknisk levetid på et elektrisk anlegg er mellom 20 til 30 år.
Inntakstiger
Det er separate inntakskabler til hver av blokkene, fra en frittstående trafo.
Kablene er montert direkte i taket og ligger inntil hverandre.
Det anbefales å utføre en beregning for kortslutning, strømføringsevne (FEBDOK ) av inntakstigere
grunnet dens montasje og at overspenningsvern er høyre innstilt en anbefalt i NEK 400 2012
Hovedfordeling
Plassering av hovedfordeling er i felles bod i hver blokk.
Fordelingene inneholder hovedsikring (lastsikringsskillebrytere) og sikring av stigekabler
(lastsikringsskillebrytere). For kurssikringer er det benyttet UZ-element (porselen)
TILSTANDSANALYSE
10
11
ÅSSIDA BORETTSLAG
Bilde 9: Hovedsikring
Bilde 10: Fordeling
Krav til IP2XC er ikke ivaretatt(NEK 400 2010), det er mangler på avdekking som medfører direkte
berøringsfare. Løst utstyr må fjernes.
Fordelingene inneholder mye støv og anbefales rengjort
Forskriftene har ikke tilbakevirkende kraft, og dermed er det ikke lovpålagt og endre disse fordelingene.
Det anbefales allikevel å oppgradere til NEK 400 2010 standard.
Det vil senke risikoen betraktelig for berøringsfare og overbelastning av anlegget, slik man kan få i dag
med eksisterende anlegg.
Mindre forbedringer er utført, blant annet i berederrom.
Underfordeling
Fordelinger er montert i trappegangene.
Hver andelseier har ansvar for sin fordeling. Det ble registrert noen oppgraderinger av fordelingene.
Det anbefales og oppgradere til jordfeil automater. Denne oppgraderingen vil øke sikkerheten og minske
risikoen for overbelastning og berøringsspenning, samt at det har en type «brannsikrings» funksjon.
Dette er den mest kostnadseffektive installasjonen, for å sikre anlegget mot uønskede hendelser.
Bilde 11: Underfordeling
TILSTANDSANALYSE
Bilde 12: Det er diverse kabler i kjeller/parkering
som må avlutes forskriftsmessig i boks eller
fjernes.
12
ÅSSIDA BORETTSLAG
Belysning
I garasjeanlegget er det montert lysrørsarmaturer i tak. I boder og trapperom er det
glødelamper.
Det anbefales å bytte ut glødelamper med LED.
Belysningsstyrken i grasjaseanlegget er noe lav, det anbefales å oppgradere slik at belysningen
blir bedre.
Utebelysning
Drift og vedlikehold av utvendig belysning blir utført av Hafslund Energi AS.
Markeringsbelysning
Markeringsbelysningen montert på søyle i garasje er misvisende i forhold til fluktrute.
Denne er montert på søyle og ikke i senter av rømningsdør.
Ved et nødstilfelle der lokalene er fylt med røyk kan dette skape desorientering og panikk.
Det anbefales og flytte markerings skilt til sentrert over rømmingsdør, eventuelt etterlysende linjer i
gulv eller på vegg.
Det er ikke montert markeringslys og ledelys i korridor ved boder, det anbefales og montere
markeringslys og ledelys for disse arealene.
Bilde 13: Markeringskilt på side av åpning
Bilde 14: Manglende anvisning av rømning
Varmeanlegg
Bygget er elektrisk oppvarmet i form av panelovner med termostat.
Det anbefales å bytte ut til varmeovner med nattsenking.
TILSTANDSANALYSE
ÅSSIDA BORETTSLAG
Teletekniske anlegg
Inntak og fordelingsskap for teleinstallasjoner (Telenor) er plassert i garasjen. Anlegget driftes og
vedlikeholdes av Telenor.
Inntak og fordelingsskap for fellesantenne/IKT (GET) er plassert i garasjen
Anlegget driftes og vedlikeholdes av GET.
Garasjen er avdelt med brannport som er styrt av røykdetektor på hver side av porten.
Anlegget har ingen form for backup ved strømbrudd. Ved strømbrudd lukker portene seg. Det
anbefales montering av backup med funksjonssikker kabel.
Detektoren blir rengjort 1 gang i året for og hindre feil alarmering.
I garasjen er det kameraovervåking. Dette blir driftet og vedlikeholdt av Securitas.
Brannalarmanlegg
Brannvern er basert på røykdetektorer på 9V batteri plasser i hver leilighet og felles områder.
Det anbefales å installere et fulldekkende anlegg med sentral overvåking.
Det anbefales et anlegg med:

Røykdetektor inklusiv summer og blitz i gang

Multidetektor på kjøkken

Standard optisk røykdetektor på sov, stue, o.l

Røykdetektor og alarmklokker i felles områdene.

Avsettingstablå i vær leilighet for feildeteksjon. Eventuelt en tidsforsinkelse på sentral.
Manøverpanel plasseres ved inngangsdør for brannvesenet.
5.
OPPSUMMERING
Vår gjennomgang viser at bygningsmassen hovedsakelig er i normal stand, alderen tatt i betrakting.
Forhold knyttet til brannsikkerhet må prioriteres.
Blokkene har stor garasjekjeller med uheldige forhold knyttet til rømning og mulighet for
brannspredning opp gjennom etasjeskiller.
For å hindre videreutvikling av fukt og råteskader i rekkehusene må det utføres vedlikehold på panel,
dører og vinduer. Vi mener skadeomfanget er for stort til at enkle tiltak som stedvise utbedringer og
overflatebehandling ikke vil gi holdbare resultater.
Vedlegg;
Tilstand blokker
Tilstand rekkehus
TILSTANDSANALYSE
13