Transcript Judith Sommerseth (JS) (styremedlem)

Åssida Borettslag
Hjemmeside: www.aassida.no
OBOS, ref nr 0488
Org nr: 948 973 693
Referansegruppa, anbefaling om vedlikehold
Oslo 07.04.2014
Arkiv nummer: 38 2
__________________________________________________________________________
Til:
Styret
Fra:
Referansegruppa
__________________________________________________________________________
Sammendrag og konklusjoner
Referansegruppa anbefaler at generalforsamlingen gir styret fullmakt til å iverksette
omfattende vedlikehold av borettslagets bygningsmasse basert på anbefalinger gitt av
Rambøll i tilstandsvurderinger.
Referansegruppa anbefaler at det alt vesentlige av tiltakene som anbefales for blokkene
iverksettes snarest.
Videre anbefaler referansegruppa at en iverksetter vedlikehold på rekkehusene.
Referansegruppa anbefaler at arbeidet gjennomføres i faser, og hvor fase 1 omfatter 2-4 av
rekkehusene.
Referansegruppa er delt i sin anbefaling når det gjelder fordeling av kostnader til
etterisolering av rekkehusene. Et flertall i referansegruppa anbefaler at kostnadene fordeles
etter andelsbrøken. Et mindretall anbefaler at disse kostnadene fordeles etter nytte.
Referansegruppa, sammensetning og mandat
Etter anbefaling på generalforsamling i Åssida Borettslag 14.05.2013 har styret samlet en
egen referansegruppe med følgende medlemmer:
Breivi, Anne
Byrkjeland, Ragnhild Helene
Dahl, Fredrik Granberg
Holsen, Terje
Leitet, Mona
Nordenhaug, Knut
Pedersen, Kyrre Andre
Tobiassen, Jan
Vangsal, Jan
Vedum, Hilde Irene
Øverbye, Jan Erik
I tillegg har følgende deltatt fra styret:
Hojem, Tor
Strømstad, Tore
Hagemoen, Rolf Iver Mytting
Johansen, Arne Rein
Styret i Borettslaget har gitt gruppa følgende mandat.
«Styret ber referansegruppa1 om å gi råd i spørsmålet om fremtidig vedlikehold av rekkehus
og blokker. De oppgitte dokumenter legges til grunn.
1
Merk at en her har rettet teksten fra det opprinnelige mandatet, slik at vi nå skriver «referansegruppe» i stedet
for «gruppe» eller «arbeidsgruppe».
1
Åssida Borettslag
Hjemmeside: www.aassida.no
OBOS, ref nr 0488
Org nr: 948 973 693
Referansegruppa vil få tilgang til den juridiske betenkning fra Rambøll Norge AS så snart
denne foreligger.
Referansegruppa må gjerne se på de ulike alternativene som fremkommer i de aktuelle
rapportene, og fremme anbefalinger overfor styret basert på dette.
Styret ber om at referansegruppa bidrar til å sikre at fremtidig behandling på
generalforsamlinger blir gjennomført på best mulig måte. Dersom referansegruppa ser
mulighet for å fremme forslag som kan samle bredest mulig flertall blant andelseierne er det
en viktig del av mandatet.
Dersom referansegruppa finner det vanskelig å samle seg om en enstemmig innstilling bes
det om at en gjøre rede for de ulike alternativene.
Styret ber om at referansegruppa gjør rede for sitt arbeid i egen rapport.»
Referansegruppas arbeid
Referansegruppa har hatt åtte møter. Det ble tidlig slått fast at referansegruppa hadde
behov for en tverrfaglig tilstandsvurdering av eiendommen. Styret bestilte slik vurdering av
Rambøll. Rapportene fra Rambøll forelå ved årsskiftet 2013-2014. Etter dette har gruppa
lagt til grunn følgende dokumenter for sitt arbeid:
 Tilstandsanalyse brann teknikk, Rambøll 17.12.2013
 Tverrfaglig tilstandsanalyse, Rambøll 07.02.2014
 Juridisk betenkning vedrørende vedlikehold og oppgradering, Rambøll 14.10.2013
 Notat, - vedrørende mindretallsvern Rambøll 05.03.2014
 Prisestimat anbefalte tiltak bygningsdeler blokker, Rambøll 24.03.2014
 Prisestimat anbefalte tiltak bygningsdeler rekkehus, Rambøll 24.03.2014
 Beregning husleiekonsekvens, OBOS 26.03.2014
(Samtlige dokumenter er tilgjengelig på borettslagets hjemmeside. Om du ønsker å få
tilsendt kopi av dokumentene kan du ta kontakt med styret)
Vedlikehold perioden 2000-2014
Borettslaget har i perioden fra 2000 og frem til nå gjennomført et betydelig vedlikehold.
I 2008 ble det innhentet en tilstandsvurdering av Multiconsult. I denne fremkom anbefalinger
om blant annet vedlikehold av terrasser i blokkene, og da særlig å reparere det katodiske
anlegget for å stoppe rustangrep på armeringsjernet i betongen. En stor del av anbefalingen
i denne rapporten er fulgt opp.
Følgende større tiltak er utført i perioden:
 2000: Maling av oppganger i terrasseblokkene
 2001: Rengjøring av ventilasjonsanleggene i terrasseblokkene
 2003: Oppgradering og ombygging av velferdsrommet ÅT 2-4
 2004: Omtekking av terrasser, rekkehusene ÅT 24-28
 2006: Omtekking av terrasser blokkene (5 stk. terrasser, ÅT 2, 8 og 22)
 2007: Omtekking av terrasser blokkene (10 stk. terrasser ÅT 2 og 4)
 2009: Rehabilitering og reparasjon av katodisk anlegg ca. 70 terrasser blokkene,
utført av Consolvo (Avsluttet 2010)
 2011: Utbedring av innkjøring til garasjeanlegget inklusive varmekabler.
 2011: Tekking av yttertak ÅT 16-18
 2012: Etablering av avfallsbrønner
 2013: Omtekking av terrasser blokkene (6 stk. terrasser ÅT 20-22)
2
Åssida Borettslag
Hjemmeside: www.aassida.no
OBOS, ref nr 0488
Org nr: 948 973 693
Tilstandsvurderinger og Rambøll 2014
Rambøll har utarbeidet en tverrfaglig tilstandsvurdering og en brannfaglig tilstandsvurdering.
For konklusjoner og anbefalinger vises det til rapportene.
Rambøll 2014 - anbefalte tiltak blokkene
Som vedlegg til tilstandsrapportene har Rambøll utarbeidet en skjematisk oversikt over
bygningsdeler med angivelse av anbefalinger, tiltak og prisestimater. Med utgangspunkt i
disse har referansegruppa gjennomført en prioritering av tiltakene for blokkene:
(se vedlegg 1, side 7)
Referansegruppa anbefaler at generalforsamlingen gir styret fullmakt til å iverksette tiltakene
som er anbefalt av Rambøll og som er merket P1 (Prioritet 1, se side 7).
Tiltaket under post 2, Utskifting ytterdører med prisestimat kr 300.000.- (eks mva.) utføres
som prioritet 2, og følges opp med egen post i den planlagte vedlikeholdsplanen.
Oppgitt prisestimat for disse tiltakene gir sum NOK 3.763.650.-.
Rambøll 2014 - anbefalte tiltak rekkehusene
Som vedlegg til tilstandsrapportene har Rambøll utarbeidet en skjematisk oversikt over
bygningsdeler med angivelse av anbefalinger, tiltak og prisestimater. Med utgangspunkt i
disse har referansegruppa gjennomført en prioritering av tiltakene i rekkehusene: (se
vedlegg 2, side 8)
Referansegruppa anbefaler at generalforsamlingen gir styret fullmakt til å iverksette de
tiltakene som er anbefalt av Rambøll.
Oppgitt prisestimat inklusive 20% prosjektering, 10% usikre og mva. er i alt NOK
25.584.900.-.
Referansegruppa anbefaler at prosjektet gjennomføres på en slik måte at en sikrer god
økonomisk kontroll. Referansegruppa anbefaler videre at en igangsetter kun en del av
tiltakene som en fase 1. (anslagsvis 2-4 rekkehus, eller inntil 1/3 av de 64 andelene) Med en
slik fremdrift får en erfaring med både teknisk tilstand og kostnader knyttet til utførelse av
tiltakene.
Til sist forutsetter referansegruppa at styret utarbeider en 10-årig vedlikeholdsplan som
legges frem til behandling på generalforsamling i 2015.
Fordeling av kostnader
Referansegruppa har vurdert om fordeling av kostnader til oppgradering skal fordeles på
samme måte som vedlikeholdstiltak. Særlig har dette vært aktuelt i forhold til forslaget om å
etterisolere rekkehusene.
Rambøll har i en juridisk betenkning datert 14. oktober 2013 konkludert med at etterisolering
er å se på som oppgradering.
Rambøll har videre blitt bedt om å gi en anbefaling i forhold til hvordan styret bør legge frem
denne saken til behandling på generalforsamling. I eget notat datert 05.03.2014 vises det til
aktuell rettspraksis.
Det vises til avgjørelse i Høyesterett (Rt 2013 s 1508) hvor retten kom frem til at vedlikehold
av heiser skal deles likt mellom sameiere uavhenging av nytte.
3
Åssida Borettslag
Hjemmeside: www.aassida.no
OBOS, ref nr 0488
Org nr: 948 973 693
Videre skriver Rambøll: « Vi viser i den sammenheng til dom 10-146813TVI-BBYR/03. Her
kom Bergen tingrett, under betydelig tvil, til at en oppgradering med tilleggsisolasjon ikke falt
inn under unntaket om kostnadsdeling etter nytten. Dette til tross for at partene var enige om
at tilleggsisolering var å anse som påkostninger (Ikke vedlikehold). Det er også interessant å
merke seg at retten legger en viss vekt på at borettslagets opplysninger om at de vil
behandle tilsvarende fremtidige kostnader som felleskostnader fordelt etter
fordelingsnøkkelen.»
Referansegruppa har sett på tidligere praksis i Åssida Borettslag og ser at kostnader til
løpende vedlikehold har vært fordelt etter andelsbrøken, - og ikke spesifisert etter nytte.
Eksempler på slike kostnader er:
1. Kostnader til elektrisk oppvarming varmtvannsberedere i blokkene. Her har
kostnadene vært dekket under felleskostnader.
2. Støtte til utskifting av beredere i rekkehusene under felleskostnadene.
4
Referansegruppa ser at en også i fremtiden vil kunne foreslå tiltak som vil komme et
begrenset antall av andelseierne til nytte. Et slikt tiltak kan være:
3. Kostnader til etterisolering av gavlvegger på blokkene.
4. Varmegjenvinning til oppvarming av varmtvann i blokkene.
Referansegruppa er delt i sin anbefaling under dette punktet.
Et flertall av referansegruppa anbefaler at fremtidig vedlikehold planlegges slik at kostnadene
som hovedregel fordels etter andelsbrøken. Herunder etterisolering av rekkehusene. En
støtter seg her først og fremst til tidligere praksis i borettslaget, men også på rettspraksis
nevnt over, og den usikkerhet som Rambøll gjør rede for i sitt notat 10.03.2014:
«Rambøll vil derfor presisere at våre konklusjoner om bruken av
unntaksbestemmelsen i notat av 15.10.2013 fortsatt er forbundet med
usikkerhet og at en full rettslig prøving kan føre til en annen konklusjon.»
Et mindretall av referansegruppa anbefaler at man fordeler kostnaden til etterisolering av
rekkehusene på de andelseiere som har nytte av dette tiltaket. En støtter seg her på
vurderingen fra Rambøll som viser til Borettslagsloven § 5-19 første ledd tredje punktum.
§ 5-19.Fordeling av felleskostnader
(1) Felleskostnadene i laget skal delast mellom andelseigarane ut frå tilhøvet mellom
verdiane på bustadene eller ut frå andre retningslinjer som går fram av byggje- og
finansieringsplanen. Fordelinga skal justerast dersom endringar av bustadene
eller eigedommen elles fører til vesentleg endring av verditilhøva. Når særlege
grunnar talar for det, skal visse kostnader delast etter nytten for den einskilde
bustaden eller etter forbruk.
Husleiekonsekvens
Referansegruppa har bedt om at det gjennomføres en vurdering av husleiekonsekvens.
Forvaltningskonsulenten i OBOS har gjennomført en beregning og følgende forutsetninger er
lagt til grunn:
Dersom samtlige anbefalte tiltak vedtas iverksatt vil borettslaget ha behov for et lån på NOK
30 millioner. Basert på tentativt tilbud fra bank på annuitetslån med 3,85% rente og 25 års
nedbetaling vil sum felleskostnader og kostnader til felles gjeld økes med anslagsvis 29%.
Økningen vil skje i takt med bestilling og iverksetting av de aktuelle tiltakene.
I tabellen under er det satt opp eksempler på endring av felleskostnadene før og etter lån.
Åssida Borettslag
Hjemmeside: www.aassida.no
OBOS, ref nr 0488
Org nr: 948 973 693
Antall
Areal rom
Intervall
Felleskostnad
Tillegg
Tillegg
kabel
Økning 29% Trasppevask TV
Sum
FØR
Sum NÅ
44
48
52
2
2
2
Månedlig
Månedlig
Månedlig
1570
1646
1804
2025
2123
2327
70
27
70
27
0
27
1667
1673
1901
2122
2150
2424
61
70
87
91
99
104
2
3
3
3
4
4
Månedlig
Månedlig
Månedlig
Månedlig
Månedlig
Månedlig
2060
2260
2736
2829
3102
3201
2658
2915
3530
3649
4002
4129
70
70
70
70
11
70
27
27
27
27
27
27
2157
2357
2833
2926
3140
3298
2755
3012
3627
3746
4040
4226
112
4
Månedlig
3346
4316
70
27
3443
4413
Offentlig støtte
Borettslaget gjennomførte i 2012 en ENØK-analyse. Analysen ble utført av OBOS Prosjekt
(Kopi av rapporten er tilgjengelig på borettslagets hjemmeside).
Rapporten lister opp 7 aktuelle ENØK tiltak. Av disse tiltakene er etterisolering yttervegger
fremdeles aktuelt. Vider vil tiltak som Energioppfølgingssystem og Drift og vedlikholdsrutiner
fremdeles være aktuelle.
Borettslaget har sendt søknad om tilskudd til Oslo Kommune ENØK-etaten. Støtten vil
utgjøre anslagsvis 5% av kostnaden for de aktuelle tiltakene.
Ordningen med støtte til utskifting av vinduer er avviklet. Styret vil undersøke om
statsforetaket ENOVA har bedre støtteordninger enn Oslo Kommune.
Vedlikeholdsplan
Dersom generalforsamlingen vedtar de anbefalte tiltakene vil borettslaget fremstå som godt
vedlikeholdt og tidsmessig.
Tross det må andelseierne forvente nye forslag til vedlikehold i årene som kommer. Slike
tiltak kan være:
1. Drenering rundt blokkene og rekkehusene
2. Etterisolering rundt grunnmur, rekkehusene
3. Utskifting av vinduer og terrassedører i blokkene
4. Utskifting av dører fra leiligheter til korridorer i blokkene
5. Tekking av yttertak blokkene
6. Tekking av yttertak rekkehusene
7. Opprusting planter, vegetasjon og utendørs fellesområder
8. Levegger bør fjernes og erstattes av gjerder som fundamenteres dypere
9. Asfaltering av private gangveier
10. Reparasjoner og merking av stoppekraner for vann til leilighetene i blokkene
11. Utskifting varmtvannsbereder i blokkene
12. Reparasjon callinganlegget i blokkene.
Referansegruppa anbefaler at styret får utarbeidet en 10-åring vedlikeholdsplan for
borettslaget som legges frem til behandling på generalforsamlingen i 2015.
5
Åssida Borettslag
Hjemmeside: www.aassida.no
OBOS, ref nr 0488
Org nr: 948 973 693
Plan for videre arbeid og fremdrift
Referansegruppa ser at det vil være behov for gode planer og gode prosesser i forbindelse
med det planlagte vedlikeholdet.
Dersom generalforsamlingen gir styret fullmakt til å iverksette de tiltakene som er nevnt i
denne innstillingen påtar styret seg stort ansvar og mye arbeid for at dette skal bli vellykket.
Referansegruppa anbefaler at styret viderefører ordningen med egen referansegruppe.
Gruppa vil kunne møte 2-4 ganger årlig og bidra med innspill og anbefalinger i den løpende
prosessen.
6
Åssida Borettslag
Hjemmeside: www.aassida.no
OBOS, ref nr 0488
Org nr: 948 973 693
Vedlegg 1
Post Bygningsdel
BYGG
BYGNINGSDELER BLOKKER
Tiltak
Vinduer, ytterdører
1
2
3
Utvendig kledning og
overflate, utvendige
trapper og balkonger
Yttertak, takrenner og
nedløp
Pris kr eks
MVA
Prioritet
Anbefalt
Skifte ut låsesystem for dør til
rømningsvei/trapperom i garasjeanlegg der det kun er
en rømningsvei mot boligdel, justering og tilsyn
Dørene bør skiftes, 300 000 føres i
vedlikeholdsplanen
Horisontale beslag i etasjeskille skiftes, eller pusses og
lakkeres som midlertidig tiltak.
15 000
P1
P2
150 000
P1
30 000
P1
100 000
P1
Isoleres, merkes og justeres
19 000
P1
10 000
P1
Luftbehandling/ventilasjon
Monteres i bodarealer, tekniske rom og
velferdslokalet
Brannspjeld EI 90 monteres
500 000
P1
Kjøleanlegg
Fjernes
20 000
P1
ELKRAFT
Generelt Elektro
Årlig Periodisk kontroll,samt rengjøre alle fordelinger.
35 000
Generelt Elektro
Mnd/Årlig Periodisk kontroll
Hovedfordeling
Oppgrader til dagens normstandard
13
Underfordeling
Oppgrader til dagens normstandard
14
Underfordeling
Må avlutes forskriftsmessig i boks eller fjernes.
15
Belysning
Skifte lyskilder årlig
16
Belysning
Montasje av flere belysningsarmaturer.
17
Nødlysanlegg
Flytte markeringsbelysning til senter av dør
Nødlysanlegg
Nytt nødlysanlegg i korridor for boder og flytting
merekbeslysning
4
5
Innvendig kledning,
overflater gulv og himling,
innvendige vinduer og
dører, innvendige trapper
6
VVS
Sanitær
Brannslokning
7
8
9
Etablere drenshull/renner i dekket på utsatte steder
nede i garasjen, utvendig bør det legges nye
rister/kummer for bortledning av vannet. Utvendige
tiltak bør avventes til overvanns-situasjonen for hele
området er utreddet
Kontrollere alle dører, stramme lukkemekanisme.
Gerrikter anbefales ikke skiftet før dørene i sin helhet
skiftes om antatt 10 år
10
11
12
P1
18
19
20
TELE OG
AUTOMATISERING
Generelle anlegg og
svakstrømsanlegg
Brannalarm
25 000
P1
480 000
P1
120 000
P1
5 000
P1
3 000
P1
40 000
P1
P1
21 000
P1
3000
P1
730 000
2 281 000
P1
Årlig kontroll av brann dører i parkeringskjeller
21
Nytt fulldekkende brannalarmsystem
SUM
Prosjektering 20 %
456 200
P1
22
Usikkerhet 10%
273 720
P1
Mva 25%
752 730
SUM
3 763 650
7
Åssida Borettslag
Hjemmeside: www.aassida.no
OBOS, ref nr 0488
Org nr: 948 973 693
Vedlegg 2
BYGNINGSDELER REKKEHUS
Post
1
Bygningsdel
BYGG
Grunn, fundament og
bæresystem
2
Vinduer, ytterdører
3
4
Utvendig kledning og
overflate, utvendige
trapper og balkonger
Tiltak
7
8
9
Drenering og etter isolering rundt
grunnmurer utredes og føres opp i
vedlikeholdsplan.
For å unngå kondensensering og
videreutvikling av fuktskader i karmer må
det skiftes til nye vinduer.
Ytterdører skiftes
10
Frittstående boder
11
Prioritet
6000
P1
5 500 000
P1
1 200 000
P1
1 200 000
P1
Trepanel må skiftes. Ved en utskifting av
panelen blir det ofte skader i
vindtettingen, så denne må skiftes og ny
panel monteres med et lufteskjikt bak.
OPPGRADERING: Veggtykkelsen økes med
utlekting som isoleres med 100 mm
mineralull.
For å få forutsigbart vedlikehold fremover
mener vi trepanelen på langveggen bør
skiftes. Dersom trepanelen skal beholdes
og males vil dette medføre fjerning av
plastbasert maling. Fravær av luftet
hulrom bak trepanel reduserer malingens
holdbarhet.
OPPGRADERING: Veggtykkelsen økes med
utlekting som isoleres med 100 mm
mineralull.
Taket bør tekkes om i løpet av 5 -10 år for
å sikre mot lekkasjer. Dersom de skiftes i
forbindelse med fasade rehabilitering vil
Yttertak, takrenner og kostnader til stillas fordeles. Antatt
kostnad 3 900 000,nedløp
Levegger og gjerder
Prisestimat eks
MVA
Oppgradering
Knasteplast klemmes mot muren.
5
6
Prisestimat
eks MVA
Vedlikehold
Bør fjernes og erstattes av gjerder som
fundamenters dypere for å få bedre
stabilitet gjennom årstidene. 500 000
føres i vedlikeholdsplanen.
Skadet kledning bør skiftes, skjeve boder
rettes opp. Males.
Sum
900 000
4 000 000
P1
2 200 000
500 000
P1
P1
12 406 000
3 100 000
12
Prosjektering 20 %
2 481 200
620 000
13
Usikkerhet 10%
1 488 720
372 000
Mva 25%
4 093 980
1 023 000
20 469 900
5 115 000
Sum
P1
8