Transcript Revidert planbeskrivelse Brådalsfjellet B6-B7

PLANBESKRIVELSE
BRÅDALSFJELLET 2, DELOMRÅDENE B6 OG B7
GJERDRUM KOMMUNE
copyright Blom
REGULERINGSPLAN - DETALJREGULERING
JUNI 2013, revidert 28.03.2014
Planbeskrivelse – reguleringsplan for delområdene B6 og B7 innenfor Brådalsfjellet 2
Oppdragets referanse:
Oppdragets navn:
Dokumentets dato:
Oppdragsgiver:
Planprosess og prosjektledelse
Plandokumenter: Andreas Kaarbø
Kvalitetssikring:
Christine Riiser Wist
Siw-Leni Johnsen
Christine Riiser Wist
Torunn Hognestad
Andreas Kaarbø
414.10N
Reguleringsplan for Brådalsfjellet 2, delområdene B6
og B7
27.06.2013, sist rev. 28.03.2014
Ask Brodal AS v / Terje Brodal
Øvre Romerike Prosjektering v/Andreas Kaarbø
Planskisser, planbeskrivelse, ROS-analyse,
reguleringsbestemmelser
Illustrasjoner, 3D-modeller, kartteknisk arbeid
Kartteknisk arbeid
Side 1
Planbeskrivelse – reguleringsplan for delområdene B6 og B7 innenfor Brådalsfjellet 2
INNHOLDSFORTEGNELSE
1.
2.
SAMMENDRAG .......................................................................................................... 3
BAKGRUNN ................................................................................................................ 3
2.1.
2.2.
3.
PLANSTATUS OG RAMMEBETINGELSER ...................................................................... 4
3.1.
3.2.
3.3.
4.
Terrengforhold, landskap og vegetasjon ................................................................................. 9
Biologisk mangfold ............................................................................................................... 10
Bebyggelse estetikk ............................................................................................................... 10
Kulturminner ......................................................................................................................... 10
Trafikk, trafikksikkerhet og kollektivtransport ..................................................................... 10
Infrastruktur ........................................................................................................................... 10
Eiendommer som inngår i planforslaget................................................................................ 11
Grunnforhold ......................................................................................................................... 11
Miljøforhold – Støy og annen forurensning .......................................................................... 11
BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET ............................................................................ 12
6.1.
6.2.
6.3.
6.4.
6.5.
6.6.
6.7.
6.8.
6.9.
6.10.
6.11.
6.12.
6.13.
6.14.
6.15.
6.16.
6.17.
6.18.
7.
Kunngjøring av igangsatt planarbeid....................................................................................... 6
Merknader i forbindelse med varsel om oppstart .................................................................... 6
BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET I DAG ...................................................................... 9
5.1.
5.2.
5.3.
5.4.
5.5.
5.6.
5.7.
5.8.
5.9.
6.
Kommuneplanens arealdel for Gjerdrum kommune ............................................................... 4
Gjeldende reguleringsplan for Brådalsfjellet 2, vedtatt i 2004 ................................................ 4
Nasjonale og regionale føringer .............................................................................................. 5
PLANPROSESS OG MEDVIKRNING............................................................................... 6
4.1.
4.2.
5.
Beliggenhet, atkomst, avgrensning og størrelse ...................................................................... 3
Hensikten med planen ............................................................................................................. 3
Reguleringsformålene i planen .............................................................................................. 12
Bebyggelse, estetikk, utnyttelsesgrad og terreng................................................................... 12
Trafikksikkerhet og vegutforming ......................................................................................... 15
RPR for samordnet areal- og transportplanlegging ............................................................... 16
Parkering ............................................................................................................................... 16
Friområder F1 – F4................................................................................................................ 16
Hensynet til barn og unge ...................................................................................................... 16
Tilgjengelighet og livsløpsstandard....................................................................................... 17
Folkehelse.............................................................................................................................. 17
Sol/skygge ......................................................................................................................... 17
Støy.................................................................................................................................... 17
Biologisk mangfold ........................................................................................................... 17
Omdisponering av skogsareal............................................................................................ 17
Vann, avløp og overvann ................................................................................................... 17
Renovasjon ........................................................................................................................ 18
Energi ................................................................................................................................ 18
Grunnforhold/geoteknikk .................................................................................................. 18
Risiko, sårbarhet og beredskapsmessige hensyn ............................................................... 18
KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET ....................................................................... 18
7.1.
7.2.
Konsekvenser for natur og miljø ........................................................................................... 18
Konsekvenser for private og kommunen ............................................................................... 18
Side 2
Planbeskrivelse – reguleringsplan for delområdene B6 og B7 innenfor Brådalsfjellet 2
1. SAMMENDRAG
Reguleringsplan for Brådalsfjellet 2, vedtatt 29.09.2004, krever utarbeidelse av detaljregulering før
områdene B6 og B7 kan bebygges. Hensikten med foreliggende reguleringsplanforslag er å
imøtekomme kravet om detaljregulering, samt foreta en endring av veitraseen innenfor
planområdet. I reguleringsplanen er det avsatt areal i vestre del som kan benyttes til kjøreveg videre
dersom områder i vest blir regulert til boligbebyggelse på et senere tidspunkt. Planforslaget er i tråd
med kommuneplanens arealdel, kommuneplanens boligbyggeprogram.
2. BAKGRUNN
2.1.
Beliggenhet, atkomst, avgrensning og størrelse
Planområdet befinner seg vest for kommunesenteret Ask. Området omfattes av gjeldende
reguleringsplan for «Brådalsfjellet 2, vedtatt 29.09.2004. Området har en størrelse på i overkant av
37 daa. Kartet i figur 2.1 viser planområdets beliggenhet.
Figur 2.1: Planområdets beliggenhet
Planområdet har sin atkomst fra Fv. 427, via veien til Brådalsfjellet, videre sydover gjennom
boligfeltet. B6/B7 grenser til friområde F1 i nord, til veg langs felt B4 i øst og til friområde F4 og B8 i
sydøst. I vest og syd grenser området til LNF-område.
2.2.
Hensikten med planen
Hensikten med reguleringsplanen er å legge til rette for bygging av boliger i tråd med gjeldende
reguleringsplan for Brådalsfjellet 2.
Side 3
Planbeskrivelse – reguleringsplan for delområdene B6 og B7 innenfor Brådalsfjellet 2
3. PLANSTATUS OG RAMMEBETINGELSER
3.1.
Kommuneplanens arealdel for Gjerdrum kommune
Gjeldende kommuneplan er vedtatt for perioden 2011 – 2022.
Planområdet er i kommuneplanens arealdel for Gjerdrum kommune avsatt til byggeområde
boligbebyggelse. Reguleringsplanen følger kommuneplanens arealdel. Av kartutsnitt i figur 3.1
fremkommer områdets plassering i kommuneplanens arealdel av mørkegul farge.
Figur 3.1: Kommuneplanens arealdel.
3.2. Gjeldende reguleringsplan for Brådalsfjellet 2, vedtatt i 2004
I gjeldende reguleringsplan for Brådalsfjellet 2 er området regulert til boligområder, grøntområder og
veg. Det er stilt krav om bebyggelsesplan før området kan utbygges. Etter innføringen av ny plan- og
bygningslov er planformen endret fra bebyggelsesplan til detaljregulering.
Begrepet bebyggelsesplan er bortfalt.
Utnyttelsesgrad
Av gjeldende reguleringsplan fremgår det at utnyttelsesgraden er satt til 35 % innenfor
byggeområdene som omfattes av planforslaget.
Byggehøyder
I gjeldende reguleringsplan er byggehøyden satt til maksimal mønehøyde kote + 240.
Askdammen
I gjeldende reguleringsplan heter det at Askdammen skal sikres før det startes utbygging i områder
som kan bli berørt av et dambrudd.
Side 4
Planbeskrivelse – reguleringsplan for delområdene B6 og B7 innenfor Brådalsfjellet 2
Figur 3.2: Utsnitt av gjeldende reguleringsplan for Brådalsfjellet 2. Planområdet er vist med rødt.
3.3.
Nasjonale og regionale føringer
Rikspolitiske retningslinjer (RPR) for barn- og unge i planleggingen (1989)
Formålet med RPR for barn og unge er å sikre et oppvekstmiljø som gir barn og unge trygghet mot
fysiske og psykiske skadevirkninger, og som har de fysiske, sosiale og kulturelle kvaliteter som til
enhver tid er i samsvar med eksisterende kunnskap om barn og unges behov. Retningslinjene skal
også sikre at det offentlige ivaretar sitt ansvar for å sikre barn og unge de tilbud og muligheter som
samlet sett kan gi den enkelte utfordringer og en meningsfylt oppvekst uansett bosted, sosial og
kulturell bakgrunn.
Blant annet følgende skal vies spesiell oppmerksomhet:
• Arealer og anlegg som skal brukes av barn og unge skal være sikret mot forurensning, støy,
trafikkfare og annen helsefare.
• I nærmiljøet skal det finnes arealer hvor barn kan utfolde seg og skape sitt eget lekemiljø. Dette
forutsetter blant annet at arealene utformes på følgende måte:
− Er store nok og egner seg for lek og opphold.
− Gir muligheter for ulike typer lek på ulike årstider.
− Kan brukes av ulike aldersgrupper, og gir muligheter for samhandling mellom barn, unge og
voksne.
Rikspolitiske retningslinjer (RPR) for samordnet areal- og transportplanlegging (1993)
Hensikten med retningslinjene er å oppnå bedre samordning av arealplanlegging og
transportplanlegging. Arealbruk og transportsystem skal samordnes slik at tyngden av ny bebyggelse
skal konsentreres til tettsteder slik at en større del av ulike reisemål kan nås til fots, med sykkel eller
kollektivtrafikk. Det skal legges til rette for mest mulig effektiv, trygg og miljøvennlig transport, slik at
transportbehovet kan begrenses. Det bør tilstrebes klare grenser mellom bebygde områder og
landbruks-, natur og friluftsområder. En bør søke å samle naturinngrepene mest mulig.
Side 5
Planbeskrivelse – reguleringsplan for delområdene B6 og B7 innenfor Brådalsfjellet 2
Universell utforming
Universell utforming av området innebærer at det ved gjennomføring av tiltak skal sikres god
tilgjengelighet for alle befolkningsgrupper, herunder bevegelseshemmede, orienteringshemmede og
miljøhemmede. Bygninger og utearealer skal utformes på en slik måte at de kan brukes på like vilkår
av så stor del av befolkningen som mulig.
4. PLANPROSESS OG MEDVIKRNING
4.1.
Kunngjøring av igangsatt planarbeid
De krav som følger plan- og bygningsloven vedrørende kunngjøringer og varsling er fulgt.
Oppstartvarsel ble sendt 09.02.2012. Det ble også kunngjort oppstart i Romerike Blad. Frist for
merknader ble satt til 05.03.2012.
4.2. Merknader i forbindelse med varsel om oppstart
I forbindelse med varsel om oppstart er det innkommet 6 merknader. Merknadene er sammenstilt og
vurdert nedenunder.
Fylkesmannen i Oslo og Akershus, datert 21.02.2012:
Fylkesmannen har ingen konkrete merknader. Aktuelle overordnede føringer for kommunal
planlegging som skal vurderes og ivaretas i planene, er listet opp i Fylkesmannens forventningsbrev til
kommunen av 13. mai 2011, samt i «Nasjonale forventninger til regional og kommunal planlegging»
av 24.06.2011.
Forslagstillers kommentar:
Merknaden er tatt til orientering.
Akershus Fylkeskommune, datert 05.03.2012:
Automatisk fredede kulturminner
Det er gjennomført arkeologiske registreringer innenfor planområdet i forbindelse med
reguleringsplan for Brådalsfjellet 2. Det ble ikke gjort funn. Det bes om at de som skal utføre arbeider
i feltet gjøres særlig oppmerksom på at det kan være ukjente fornminner i området. Alle fornminner
er fredet, også slike som ikke er registrert. Dersom en støter på slike, skal arbeidene straks stanses, og
kulturminnemyndighetene skal varsles.
Nyere tids kulturminner
Området er ikke befart. Uttalelsen gis på grunnlag av arkivmateriale. Fylkesrådmannen har ingen
merknader knyttet til nyere tids kulturminner.
Barn og unges interesser
Det minnes om «RPR for å styrke barn og unges interesser i planleggingen». I den forbindelse vises
det til at følgende skal vies spesiell oppmerksomhet når det gjelder krav til fysisk utforming:
1. Arealer og anlegg som skal brukes av barn og unge skal være sikret mot forurensning, støy,
trafikkfare og annen helsefare.
2. I nærmiljøet skal det finnes arealer hvor barn kan utfolde seg og skape sitt eget lekemiljø.
Dette forutsetter blant annet at arealene:
- Er store nok og egner seg for lek og uteopphold
- Gir mulighet for ulike typer lek til ulike årstider
- Kan brukes av ulike aldergrupper, og gir muligheter for
samhandling mellom barn, ungdom og voksne
Det anbefales rekkefølgekrav i reguleringsbestemmelsene som krever ferdige opparbeidede leke- og
fellesarealer før ferdigattest/midlertidig brukstillatelse kan gis for nye boliger. Leke- og fellesarealene
bør anlegges på steder med gode solforhold og siktlinjer fra boligområdene. Bevaringsverdige
Side 6
Planbeskrivelse – reguleringsplan for delområdene B6 og B7 innenfor Brådalsfjellet 2
naturkvaliteter bør også kartlegges tidligst mulig i planprosessen slik at disse ikke utsettes for
unødige inngrep. Slike områder bør avmerkes på plankartet, og det bør i tillegg stilles krav om
sikringstiltak i anleggsfasen. Det anbefales også at det etableres trygge ferdselsforbindelser for myke
trafikanter før utbyggingen er ferdigstilt.
Universell utforming
Det bes om at tilgjengelighet for alle, inkludert personer med nedsatt bevegelse, syn, hørsel, samt
nedsatt toleranse for forurensning og allergifremkallende stoffer, sikres i den videre planlegging i den
grad det er mulig både inne og ute. Kommunen bes om å vurdere om det skal stilles krav om en andel
av boligene skal ha livsløpsstandard. Ifølge MB’s utkast til RPR skal planleggingen etterstrebe
tilfredsstillende atkomst til alle bygninger med veier og gangveger med god fremkommelighet for
mennesker med nedsatt funksjonsevne, og utearealer skal utformes med tilfredsstillende atkomst for
alle slik at områdene er brukbare og gir aktivitetsmuligheter for alle.
Klima og energi
Fylkesrådmannen anbefaler at muligheten for fjernvarmeanlegg utredes.
Vassdrag
Det vises til forskrift om rammer for vannforvaltningen, som trådte i kraft 1. januar 2007. denne har
til hensikt å gi alle vannforekomster i Norge god økologisk og kjemisk status. Fylkesrådmannen
forutsetter at tiltaket ikke reduserer muligheten for å oppfylle kravene i forskriften.
Forslagstillers kommentar:
Hensynet til kulturminnelovens bestemmelser om stanse- og meldeplikten ivaretas i
reguleringsbestemmelsene. Det stilles rekkefølgekrav til opparbeidelse av lekeområder før
brukstillatelse kan gis for nye boliger.
I gjeldende utbyggingsavtale for reguleringsplan for Brådalsfjellet 2 heter det at minst 50 % av
boligene bør ha livsløpsstandard. Universell utforming etterstrebes der det er muligheter for det.
Statens Vegvesen, datert 07.02.2012:
Det er ikke oppgitt antall boenheter, men det regnes med at dette blir i samsvar med fastsatt
utnyttelse, jf. Vedtatt reguleringsplan. Varselet tas for øvrig til orientering og vegvesenet forbeholder
seg retten til å komme med kommentarer når planen legges ut til offentlig ettersyn.
Forslagstillers kommentar:
Merknaden er tatt til orientering
Romerike Avfallsforening IKS, datert 03.02.2012:
ROAF anbefaler at det legges opp til mest mulig fellesløsninger for renovasjon, da det er ønskelig å få
ned mengden støyende og til tider farlig trafikk inne i boligområder. I områder av en viss størrelse
ønskes det avsatt plass for returpunkt(er) for glass- og metallinnsamling. ROAF yter fri konsulenthjelp
relatert til renovasjon av husholdningsavfall i saker som berører eierkommunene. Ønsket er å bli tatt
med på råd så tidlig i prosessen som mulig. ROAF ønsker i dette tilfellet å bli kontaktet når planene
blir litt mer konkrete, for å være behjelpelige med å få til en god og hensiktsmessig løsning for
renovasjonen i aktuelle område.
Forslagstillers kommentar:
Det etterstrebes gode løsninger for renovasjon, og fellesløsninger der det er hensiktsmessig.
Brådalsfjellet 2 Felt B5, datert 27.02.2012:
Av gjeldende reguleringsplan for Brådalsfjellet 2 av 2004 fremgår det rekkefølgekrav ifht.
opparbeidelse av deler av arealet F2 som skal tilrettelegges som lekeområde. Friområde ved dam og
ballplass skal være ferdigstillet når det er 100 ferdigstilte boenheter innenfor planområdet, dog
senest når tilliggende boligfelter er bygget ut. Hittil er boliger innenfor B3 som vender mot F2
ferdigstilt, samt at felt B4 er under utbygging suksessivt med boliger som vender inn mot friområdet.
Kravet om opparbeidelse av F2 (i reguleringsplan for Brådalsfjellet 2 av 2004) må derfor etter vårt
skjønn være innfridd før videre detaljregulering og bygging av nye felt. Antall boenheter nærmer seg
Side 7
Planbeskrivelse – reguleringsplan for delområdene B6 og B7 innenfor Brådalsfjellet 2
nå 100, og behovet for felles større lekeplass er økende. Det vises til tidligere skisser som illustrerer
hva utbygger har forespeilet beboerne i området. Der dammen er illustrert er det nå helt gjenfylt med
steinmasser, men antar at dette er midlertidig i forbindelse med behov for atkomst til tomter vest for
denne. Det forventes at dammen opparbeides og sikres iht. krav til vannspeil i boligområder, slik at
den kan benyttes til skøytebane om vinteren og sikker lek om sommeren. F2 er i dag et usikret
riggområde som er uheldig med tanke på barn og unge.
Det må også ferdigstilles sikre gangsoner internt i planområdet (spes felt B3, B4 og B5) og gjennom
F1 ned til g/s-vei langs Fv. 427, med tanke på trygg skolevei. Spesielt med tanke på anleggstrafikk i
flere år fremover er det viktig å legge til rette for trygg og sikker ferdsel for fotgjengere med
veibelysning og oversiktlige krysningspunkter langs V2 innen planområdet. Det er heller ikke
opparbeidet fortau langs V2 i tilknytning til ferdigstilte boliger/felt, og veien er ikke asfaltert. Det
fremgår tydelig av reguleringsplankartet at det skal opparbeides fortau/gangsone ved siden av veien
og vi mener dette må ferdigstilles før det tilkommer ytterligere trafikkbelastning fra nye boliger og
ikke minst fra anleggstrafikk inn i området.
I forbindelse med at det er varslet konkurs etter oppbud hos utbygger av felt B5, ønsker vi å forsikre
oss om at den videre utbyggingen ivaretar de offentlige krav som er stilt i reguleringsplanen. Vi følger
derfor nøye med på videre regulering for å sikre at friområder og ferdselsårer
opparbeides/ferdigstilles før byggestart for ytterligere felt i planområdet.
Forslagstillers kommentar:
Det stilles rekkefølgekrav i detaljreguleringsplanen for B6/B7 at V2 inkludert fortau skal være ferdig
opparbeidet til og med atkomstveien til B4, før anleggsarbeider kan startes innenfor feltet B6/B7. Det
stilles også rekkefølgekrav om opparbeidelse av F2 før nye boenheter innenfor B6/B7 kan gis
ferdigattest og tas i bruk for beboelse.
Geir Berg/Brådalsvingen Velforening, datert 10.02.2012:
Viser til at Gjerdrum kommune i kommuneplanen har flyttet skiløype/gangvei mellom Ask sentrum og
Romeriksåsen til å gå mellom Brådalsfjellet I og II, og det ser ut for at dette berører
reguleringsplanen. Traseen bør i stedet legges enda lenger syd, både av hensyn til berørte beboere,
terrengkostnader og forringelse av vårt relativt særpregede område.
Forslagstillers kommentar:
Friområdet F1 for Brådalsfjellet 2 var innlemmet i kart som fulgte varsel om oppstart. Dette området
er imidlertid tatt ut i reguleringsplanen, slik at skiløype ikke er et tema i foreliggende planforslag. Det
skal være satt sammen en gruppe i kommunal regi, som vurderer alternative traseer for fremtidig
løypetrase.
Side 8
Planbeskrivelse – reguleringsplan for delområdene B6 og B7 innenfor Brådalsfjellet 2
5. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET I DAG
5.1. Terrengforhold, landskap og vegetasjon
Området består av småkupert skogsområde, med enkelte tilnærmet flate høydedrag og noen bratte
skrenter. Særlig området ned mot eksisterende kjøreveg mot B5 i øst er bratt. Feltet skråner i
hovedsak mot nordøst, og har gode utsiktsforhold mot Ask.
Figur 5.1.1: Fotografier som viser vegetasjon og terrengforhold i området.
Området har varierende grunnforhold, med blant annet fjell i dagen og myrlendt skogsmark.
Planområdet er stort sett bevokst med blandingsskog, furu, gran og løvskog. Utnyttelsesgraden og
tomtestørrelsen tillater at en del av eksisterende trær bør kunne tas vare på som kvaliteter i
planområdet.
Side 9
Planbeskrivelse – reguleringsplan for delområdene B6 og B7 innenfor Brådalsfjellet 2
Figur 5.1.2: Kart fra ngu.no som viser bonitet i området
Askdammen befinner seg syd for planområdet (se figur 5.1.2). Ved eventuelt brudd vil vannet renne
ned Brådalsfjellet til Ulvestufaret, og deretter videre ned til Gjerdrum golfklubb. Kommunen har
opplyst at dammen er nedtrappet, og er i dag plassert i fareklasse 0. Dette innebærer at dammen
ikke medfører noen risiko for planområdet, herunder om det skulle oppstå et dambrudd..
5.2. Biologisk mangfold
Av internettsiden www.naturbase.no fremkommer ingen registreringer av biologisk mangfold
innenfor planområdet.
5.3. Bebyggelse estetikk
Det er i dag ingen bebyggelse innenfor planområdet.
5.4. Kulturminner
Det er ingen registrerte kulturminner i planområdet.
5.5. Trafikk, trafikksikkerhet og kollektivtransport
Området Det går buss langs FV 427 i begge retninger. Det er ca. 800 meter ned til nærmeste
bussholdeplass.
5.6. Infrastruktur
Det er etablert veg opp til og med tilgrensende område B4. Vann og avløpsledninger ligger langsmed
eksisterende veg. Ny bebyggelse kan påkobles eksisterende vann- og avløpsnett.
Side 10
Planbeskrivelse – reguleringsplan for delområdene B6 og B7 innenfor Brådalsfjellet 2
5.7. Eiendommer som inngår i planforslaget
Følgende eiendommer omfattes av planforslaget:
Gnr.
37
Bnr.
81, 82, 83, 84, 85, 86
5.8. Grunnforhold
Berggrunn
Planområdet består i all hovedsak av fjell, med stedvis tynt dekke av morenejord. I deler av området i
vest og syd er det også innslag av torv og myr. Området er ikke utsatt for noen som helst fare for
utglidning. Det er heller ikke fare for at stein- eller jordras vil treffe planområdet.
Figur 5.8.1: Utdrag fra løsmassekart fra www.ngu.no.
Radon
For området er det ikke foretatt særskilte registreringer av radon. Av NGU sitt radonkart fremgår det
at det er moderate forekomster av radon i området. I byggteknisk forskrift er det satt krav om at
bygninger skal radonsikres dersom det ikke kan dokumenteres at forekomsten er under
grenseverdien på 100 Bq/m3.
5.9. Miljøforhold – Støy og annen forurensning
Området er ikke spesielt utsatt for trafikk – eller flystøy. Det befinner seg både skytebane og
motorcrossbane ca. 500 meter i luftlinje fra planområdet. Et høydedrag skiller disse områdene fra
hverandre. Støy herfra anses for relativ lav og lite sjenerende.
Det er ikke kjent annen forurensning i området.
Side 11
Planbeskrivelse – reguleringsplan for delområdene B6 og B7 innenfor Brådalsfjellet 2
6. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET
6.1. Reguleringsformålene i planen
Arealformålet i reguleringsplanen er i hovedsak bebyggelse og anlegg med underformål for
boligbebyggelse – frittliggende småhusbebyggelse. Planen viser også atkomst og byggegrenser.
Reguleringsbestemmelsene gir rammer og retningslinjer for de forhold som kan påvirke
omkringliggende omgivelser og miljø, som blant annet byggehøyder, utnyttelsesgrad og utforming.
Planområdet foreslås regulert til:
Hovedformål
Underformål
Bebyggelse og anlegg Boligbebyggelse, frittliggende
(pbl. § 12-5, nr. 1)
småhusbebyggelse
Boligbebyggelse-konsentrert
småhusbebyggelse
Lekeplass
Samferdselsanlegg
og Kjøreveg
teknisk infrastruktur
(pbl. § 12-5, nr. 2)
Fortau
Annen veggrunn, tekniske
anlegg
Energianlegg
Grønnstruktur
Friområde
(pbl. § 12-5, nr. 3)
Kortform
BF1 – BF4
Sosi-kode
1111
BK1-BK2
1112
FL1
KV1 – KV4
1610
2011
FO1
AVT
2012
2018
EA1
F1 – F4
1510
3040
Følgende hensynssoner (pbl. 11-8 a, jf. § 12-6)er lagt inn i planen (inngår i andre arealformål)
Hensynssoner
• a1) sikringssone frisikt (sosi-kode 140)
Følgende bestemmelsessoner (pbl. 12-7, nr. 1) er lagt inn i planen (inngår i andre arealformål)
- Område med krav om høydeplan før utbygging
6.2. Bebyggelse, estetikk, utnyttelsesgrad og terreng
6.2.1
Bebyggelse
Bebyggelsen skal plasseres innenfor de byggegrenser som er vist på plankartet.
Side 12
Planbeskrivelse – reguleringsplan for delområdene B6 og B7 innenfor Brådalsfjellet 2
Figur 6.2.1: Illustrasjonene viser en mulig utnyttelse av de ulike tomtene. Hustypen og takform er kun
illustrerende.
Bebyggelsen skal plasseres på tomtene slik at det sikres størst mulig uteoppholdsareal mot sør og
vest. Det må derimot gjøres vurderinger på hver enkelt tomt for best mulig terrengtilpasning.
Frittliggende småhusbebyggelse BF1 – BF4
Innenfor områdene tillates det oppført åpen eneboligbebyggelse med sekundærleilighet. Det skal
oppføres dobbeltgarasjer med tillatt areal opp til 50 kvm BRA. Det skal oppføres minimum 1
garasjeplass per boligenhet i garasje. Det kan tillates oppført uthus eller bod.
Konsentrert småhusbebyggelse BK12 – BK2
Innenfor områdene tillates det oppført konsentrert småhusbebyggelse som rekkehus og eneboliger i
rekke, med tilhørende garasjer og uthus eller bod. Det skal oppføres minimum 1 garasjeplass per
boligenhet i garasje. Det tillates oppført uthus eller bod.
Garasjer
Frittstående garasje eller carport som plasseres parallelt med veg, skal ligge
minimum 1,5 m fra formålsgrensen mot vegen. Frittstående garasje eller carport som plasseres
vinkelrett på (adkomst-)veg, skal ligge minimum 5m fra formålsgrensen mot vegen. Eventuelle rom
for lager kan tillates på loft med innvendig takhøyde mindre enn 1.5 m. Knevegg på loft tillates ikke.
Karnapper og oppbygg på garasjetaket tillates ikke. Takvinkel på garasje skal harmonere med
boligene.
Byggehøyde
I gjeldende reguleringsplan for området er det ikke tillatt med byggehøyde over kote + 240. Denne
ønskes endret for enkelte av tomtene. Innenfor planområdet er det derfor tillatt med byggehøyde
opp til kote + 244. Maksimalt tillatt mønehøyde for den enkelte tomt fremgår av
reguleringsplankartet.
Side 13
Planbeskrivelse – reguleringsplan for delområdene B6 og B7 innenfor Brådalsfjellet 2
6.2.2 Estetikk
I planforslaget er det lagt vekt på at området skal få en god estetisk tilpasning. Dette er ivaretatt i
reguleringsbestemmelsene hvor det er stilt krav om at kommunen, gjennom byggesaksbehandlingen,
skal påse at bebyggelsen får en god form og materialbehandling. Kommunen må også påse at
bygninger får en harmonisk og god utførelse med hensyn til blant annet form, takvinkel, møneretning
og materialvalg. Dette gjelder også for uthus og garasjer.
Det er også viktig at det etterstrebes en god håndtering av fyllinger og skjæringer, slik at den visuelle
opplevelsen av området ikke virker skjemmende.
Figur 6.2.2: Bilder fra Brådalssvingen som viser både god terrengtilpasning og gode form- og materialvalg.
Det er laget estetisk veileder for planområdet, som skal sikre at området fremstår helhetlig slik
intensjonen var fra starten med Brådalsfjellet. Denne følger som vedlegg til
reguleringsbestemmelsene, og skal legges til grunn ved søknad og godkjenning av ny bebyggelse
innenfor området.
Takform
Det er i reguleringsbestemmelsene og estetisk veileder satt krav om at saltak med 25 graders vinkel
som hovedregel skal benyttes. I spesielt skrånende terreng hvor det er behov for terrengtilpasninger,
er det åpnet for at pulttak kan benyttes. Pulttak skal terrengtilpasses.
Gjerde
Det tillates ikke oppført gjerder med høyde over 1 meter.
6.2.3 Utnyttelsesgrad
Utnyttelsesgraden fra gjeldene reguleringsplan er videreført med BYA = 35 % for områdene der det
skal oppføres eneboliger. For områder der det skal oppføres rekkehus eller eneboliger i rekke, er
utnyttelsesgraden økt til BYA=40 %.
Frittliggende småhusbebyggelse BF1 – BF4
Maksimalt tillatt grad av utnyttelse er BYA = 35 %. Dette inkluderer også biloppstillingsplasser med
18 kvm per oppstillingsplass.
Konsentrert småhusbebyggelse BK1 – BK2
Maksimalt tillatt grad av utnyttelse er BYA = 40 %. Dette inkluderer også biloppstillingsplasser med
18 kvm per oppstillingsplass.
Side 14
Planbeskrivelse – reguleringsplan for delområdene B6 og B7 innenfor Brådalsfjellet 2
Garasjer tillates oppført med inntil 50 m2 bruksareal.
6.2.4 Terrengoppfylling
Innenfor planområdet er det stedvis store terrengforskjeller som oppleves som meget bratte. Det er
for bekkedalen vest i området lagt opp til at terrenget må heves og at dalen gjenfylles med ca. 3-4
meter fra opprinnelig terrenghøyde. Dette gjelder spesielt for områdene BK1, som er illustrert i figur
6.2.4. For området BK2 er det lagt opp til en oppfylling av terrenget slik at byggegrunnen blir liggende
på nivå ca. 0,5 meter over vegnivå.
Figur 6.2.4: Oppfylling av terreng der det i dag renner en bekk i dalbunnen.
Det er i reguleringsplankartet vist en bestemmelsessone som omfatter blant annet områdene BK1 og
FL1. Her kreves det utarbeidet en høydeplan før området kan bebygges. For området BK2 er det også
satt krav om en slik høydeplan for å sikre at uteområdet blir liggende noe høyere enn nivå på
kjøreveg.
6.3. Trafikksikkerhet og vegutforming
Atkomst med bil vil bli fra Fv. 427, via veien til Ulvedalsveien og videre inn Brådalsfjellet. For myke
trafikanter er det gode forhold, med gang- og sykkelveg langs Fv. 427, og fortau videre oppover
Brådalsfjellet. Reguleringsplanen legger opp til fortau langs samlevegen i området.
Side 15
Planbeskrivelse – reguleringsplan for delområdene B6 og B7 innenfor Brådalsfjellet 2
Intensjonen med samleveg KV2 i reguleringsplanen for Brådalsfjellet 2, er at antall direkteadkomster
skal begrenses i den grad det er mulig. Planforslaget legger opp til kun 2 boligtomter med
direkteadkomst til KV2.
KV1 skal overdras til kommunen som offentlig veg. KV1 har en reguleringsbrede på 8 meter og
samsvarer med vegklasse A1 i felles kommunal vegnorm. Vegen har vendehammer dimensjonert for
lastebil.
KV2 skal overdras til kommunen som offentlig veg. Eksisterende hovedveg i Brådalsfjellet er fra
tidligere regulert med en bredde på 12,5 meter. Dette er videreført for foreliggende reguleringsplan.
KV2 har derfor en reguleringsbredde på 12,5 meter, og dermed noe bredere enn kravet som stilles til
samleveg S2 i felles kommunal vegnorm.
KV3, KV4 og KV5 skal alle fungere som felles private adkomstveger og skal være i privat eie. KV5 skal
imidlertid foreløpig fungere som adkomstveg til en boligtomt, men kan tenkes utvidet senere dersom
det viser seg behov for en adkomstveg til deler av området B8 i fremtiden.
6.4. RPR for samordnet areal- og transportplanlegging
Planområdet befinner seg i nærheten av Fv. 427. Langs veien er det bussforbindelse. Planområdet
ligger i nærhet til øvrige boligområder som er utbygget de senere årene. Planforslaget vurderes å
være i tråd med de rikspolitiske retningslinjene.
6.5. Parkering
Parkeringskrav for frittliggende småhusbebyggelse BF1 – BF4
Det skal avsettes minimum 2 parkeringsplasser for bil per boligenhet, hvorav minimum 1 i garasje.
Det er også krav om dobbeltgarasje. For boliger med sekundærleilighet skal det i tillegg avsettes 1
parkeringsplass for bil per leilighet inne for den enkelte boligeiendom. Parkering foran egen
garasje/carport godkjennes som oppstillingsplass. Ved inngangsparti skal det avsettes
sykkelparkering.
Parkeringskrav for konsentrert småhusbebyggelse BK1 - BK2
Det skal avsettes minimum 2 parkeringsplasser for bil per boenhet, hvorav minimum 1 i garasje. I
tillegg skal det avsettes minimum 1 gjesteparkeringsplass per boenhet i felles gjesteparkering. Ved
inngangsparti skal det avsettes sykkelparkering.
6.6. Friområder F1 – F4
Det er lagt til rette for grøntkorridorer gjennom planområdet i form av friområder. Det sentrale
friområdet F2 i reguleringsplan for Brådalsfjellet 2, ligger i en kort avstand fra B6 og B7. Dette
friområdet gir muligheter for variert lek og opphold sommer og vinter, samtidig som det er sikret
gode gangforbindelser til tilliggende rekreasjonsområder. Ved utarbeidelse av reguleringsplan for
Brådalsfjellet 2, ble det lagt inn en trasé for en fremtidig skiløype fra Ask og opp til eksisterende
løypenett i Romeriksåsen. Denne var tenkt å passere like nord for B6. I etterkant har det vært vurdert
ulike nye traseer for skiløypa, uten at det er fattet noen beslutning om hvor denne skal ligge. For
friområde F3 og F4 i reguleringsplan for B6 og B7 er tanken å sikre gjennomgående grøntdrag som
kan opparbeides som blant annet turvei og allment uteoppholdsareal.
6.7. Hensynet til barn og unge
Planforslaget tar hensyn til barn- og unge i planleggingen. Lekeplasser er etablert med gode
adkomster. Fortau videreføres langs hovedvegen i området. Området er skjermet fra trafikk og
Side 16
Planbeskrivelse – reguleringsplan for delområdene B6 og B7 innenfor Brådalsfjellet 2
annen helsefare. Det vil være fortau og gang- og sykkelveg helt til Ask, hvor en finner skoler, butikker
og idrettsanlegg.
6.8. Tilgjengelighet og livsløpsstandard
I reguleringsplan for Brådalsfjellet 2 er det laget en kvalitetsavtale som skal fungere som
retningslinjer for utbyggingen. I denne heter det blant annet at minst 50 % av boligene skal bygges
med livsløpsstandard. Både dette og prinsippene for universell utforming skal også følges ved
utbygging av området så langt det er praktisk og teknisk mulig. Dette forhold er ivaretatt i
reguleringsbestemmelsene.
6.9. Folkehelse
Felles lekeplass og friområder kan fungere både som lekeplass for barn og en sosial møteplass for
voksne innenfor området. Sosiale møteplasser fremmer sosialisering av barn og voksne. Fysisk
aktivitet og sosialisering utendørs for alle aldersgrupper, er viktige bidragsytere til god fysisk og
psykisk helse.
6.10. Sol/skygge
Planområdet ligger på en høyde som i dag er dekket med skog. Området er i hovedsak nordøst-vendt
hvor det er god utsikt, og boligene vil bli orientert i denne retningen. Boligene vil derfor ha de beste
solforhold morgen og formiddag, selv om det også vil være mange boliger som vil få gode solforhold
både ettermiddag og kveld store deler av året. Det må etterstrebes å få størst mulige
uteoppholdsarealer mot sør og vest for å oppnå mest mulig optimale solforhold.
6.11. Støy
Vedtatte reguleringsbestemmelser pkt. 2.7 for gjeldende reguleringsplan for Brådalsfjellet 2, stiller
krav om at det skal foretas støyvurdering for tilliggende områder B1-B2. I reguleringsprosessen ble
øvrige områder vurdert til ikke å skulle omfattes av denne bestemmelsen. Vedrørende
uteoppholdsarealene for område B6 og B7, så vurderes disse å ligge i en såpass stor avstand fra Fv.
427, at det derfor ikke er foretatt noen støyvurderinger for dette området.
6.12. Biologisk mangfold
Det er som beskrevet i kapittel 5.2 ingen spesielle forhold i forhold til biologisk mangfold som tilsier
at området ikke kan bebygges til reguleringsplanen legger opp til.
6.13. Omdisponering av skogsareal
Planforslaget legger opp til å ta i bruk skogsareal, som i følge NGU har middels til høg bonitet, se figur
5.1.2.
6.14. Vann, avløp og overvann
VA- nettet legges i all hovedsak i vegene i planområdet. Det legges opp til at vann- og avløpsnett for
størstedelen av området påkobles eksisterende ledningsnett som ligger i veien i øst mot B4. For
enkelte tomter nord i planområdet må påkobling skje mot nord og til påkoblingspunkt i friområdet
nord for planområdet som er klargjort ved tidligere opparbeidelse av B5. Noen tomter må vurderes
nærmere med tanke om det er behov for lokal/privat pumpeløsning. Det kan også være aktuelt å
legge VA-ledning i tomtegrenser, noe som må sikres som rettighet ved tinglysing.
For dalen vest i området, se figur 6.2.4, er det planlagt oppfylling av terreng med ca. 3-4 meter opp til
terrenget treffer nivået til hovedvegen i området. Her vil eksisterende bekk måtte legges i rør og
påkobles overvannsledning som ligger i friområdet nord for planområdet mot B5.
Side 17
Planbeskrivelse – reguleringsplan for delområdene B6 og B7 innenfor Brådalsfjellet 2
6.15. Renovasjon
Det er i hovedsak tenkt at avfallsbeholdere skal plasseres ved den enkelte enebolig. For konsentrert
småhusbebyggelse vil det være naturlig at det opparbeides felles løsning for renovasjon. Det skal
benyttes avfallsløsninger som skal tilrettelegges for kildesortering, og de skal godkjennes av
kommunen før det kan gis brukstillatelse for bebyggelsen tilknyttet anlegget.
6.16. Energi
Bebyggelsen skal oppføres slik at energiklasse B oppnås. Det innebærer bruk av varmepumpe eller
lignende energibesparende tiltak for oppvarming.
6.17. Grunnforhold/geoteknikk
Området er til dels svært kupert, og derfor vil det være nødvendig med omarbeidelse og forflytning
av masser. For den enkelte eiendom må fundamenteringen prosjekteres av fagkyndige. Dette er
ivaretatt i reguleringsbestemmelsene. Dette skal sikre at det ikke oppstår utglidning av masser under
byggearbeidene, og at bebyggelsen blir fundamentert slik at setningsskader unngås.
6.18. Risiko, sårbarhet og beredskapsmessige hensyn
Grunnforhold/setningsskader:
- Det forutsettes fundamentering til stabile masser. Krav til dokumentasjon av
fundamenteringsmetode må følge byggesøknad. Krav til dette er ivaretatt i
reguleringsbestemmelsene.
Radon:
- Det må bygges slik at radonforekomsten i inneluft ikke overskrider 100 Bq/m3. Krav om dette
er ivaretatt i reguleringsbestemmelsene.
Ulykker ved anleggsgjennomføring
Det er stilt krav i reguleringsbestemmelsene om utarbeidelse og oppfølging av en plan for
sikring av skolevei og myke trafikanter i anleggsperioden ved innsending av søknad om
bygge- og anleggstiltak innenfor planområdet.
7. KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET
7.1.
Konsekvenser for natur og miljø
Planområdet er i dag et ubebygget areal, og er avsatt til annet byggeområde i kommuneplanens
arealdel. Området vil ved gjennomføringen av planforslaget bli utbygget i tråd med overordnet. Det
er ikke registrert biologisk mangfold av spesiell karakter eller spesielle naturtyper på eiendommen,
og tiltaket vil dermed ikke forringe slike kvaliteter.
7.2.
Konsekvenser for private og kommunen
Planforslaget medfører lite endringer for private utover at det bygges nye boliger i et ubebygd
skogsområde. Den største forandringen vil være direkte naboer til området, da deres tilliggende
naturområder omgjøres til et boligområde. Tiltaket forholder seg til gjeldende lover/forskrifter, og
anses dermed ikke å påføre nærområdene større endringer enn det som må påregnes der nye
boligområder etableres.
Det forutsettes kommunal overtakelse av vann- og avløpsnett.
Side 18