Transcript 1. gangs behandling av privat forslag til reguleringsplan for

Namsos kommune
Saksmappe: 2012/5384-12
Byggesak, kart og oppmåling
Namsos
Kjeld Erik Sandbakken
Saksbehandler:
Saksframlegg
1. gangs behandling av privat forslag til reguleringsplan for "Aglen
Hytteområde" som i kommuneplanens arealdel er avsatt til fritidsbebyggelse
- område B21 Aglen.
Utvalg
Namsos Plan, byggesak og teknisk drift
Utvalgssak
Møtedato
Rådmannens innstilling
Forslag til reguleringsplan for ”Aglen hytteområde” datert 30.08.12 og forslag til reguleringsbestemmelser av samme dato, sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn i perioden
13.03.13 – 24.04.13 ihht. plan- og bygningsloven §§ 12-10 og 12-11.
Uttalelse fra Mattilsynet skal foreligge før 2. gangs behandling av planforslaget.
Vann- og avløpsplan skal foreligge før 2. gangs behandling av planforslaget.
Hjemmel for vedtaket er:
Plan- og bygningsloven §§ 12-3, 12-10 og 12-11
Vedtaket er fattet med hjemmel i delegasjonsreglement for Namsos kommune – vedtatt av
kommunestyret 23.10.06, sist revidert og vedtatt av kommunestyret 16.12.10 – delegasjon til
Plan, byggesak og teknisk drift.
Dokumenter i saken
Type
Dato
I
I
30.05.2012 62/9 Merknad til reguleringsplan
01.06.2012 62/9 kommentar til oppstart av
reguleringsarbeide
18.06.2012 62/9 Aglen - Aglenvatnet, referat fra
oppstartsmøte plansaker
26.07.2012 Oppstart regulering hytteområde 62/9 Grova på Otterøya i Namsos
kommune
30.07.2012 Merknad til regulering av gnr. 62
bnr. 9 i Namsos kommune - kopi av
brev
09.08.2012 Reguleringsplan for hytteområde
Grova gnr 62 bnr 9 (kopi av brev)
13.08.2012 Oppstart regulering hytteområde gnr 62, bnr 9 - Grova på Otterøya
10.08.2012 Oppstart regulering hytteområde 62/9 Grova på Otterøya
20.08.2012 Forhåndsuttalelse til oppstart av
reguleringsplan for Grova
hytteområde på Otterøya 62/9
16.10.2012 1. gangsbehandling
reguleringsplanen Aglen
Hytteområde - saksdokumenter
19.10.2012 Geoteknisk vurdering
24.10.2012 1. gangs behandling av privat forslag
til reguleringsplan for "Aglen
Hytteområde" som i
kommuneplanens arealdel er avsatt
til fritidsbebyggelse - område B21
Aglen
05.11.2012 Diverse mangler
20.11.2012 Reguleringsplan, "Aglen
hytteområde" på Otterøya i Namsos
kommune
21.11.2012 Revidert plankart Aglen
hytteområde
20.11.2012 Reviderte plandokumenter
05.12.2012 62/9 Aglen Hytteområde
Uttalelse fra kommuneoverlegen
05.12.2012 Uttalelse fra kommuneoverlegen
03.01.2013 Aglen hytteområde, kommunelegens
uttalelse
15.01.2013 Reguleringsbestemmelser revidert
10.01.13
I
I
I
I
I
I
I
I
I
S
U
I
I
I
U
I
I
I
Tittel
Adressat
Arkitektkontoret Blom
Petter Andreas Devik
Roy Blom
Arkitektkontoret Blom AS
Gjermund Aglen
Nord-Trøndelag fylkeskommune
Statens Vegvesen
Reindriftsforvaltningen NordTrøndelag
Fylkesmannen i Nord-Trøndelag
Blom byggplanleggern
Multiconsult
Roy Blom
Arkitektkontoret Roy Blom
Blom Roy
Blom Roy
Kjeld Erik Sandbakken
Per Tvete
Roy Blom
Roy Blom
2
Vedlegg
1 Oversiktskart 1:20000
2 Forslag til reguleringskart datert 30.08.12
3 Forslag til reguleringsbestemmelser datet 30.08.12
4 Planbeskrivelse datert 10.09.12
5 ROS sjekkliste
6 Geoteknisk vurdering datet 10.10.12
7 Vurderingsskjema fra behandling av
kommuneplanens arealdel
Saksopplysninger
Arkitektkontoret Blom fremmer på vegne av grunneier Jon Rune Nyheim privat forslag til
regulering av "Agle hytteområde" på Otterøya. Namsos kommune mottok planforslaget den
16.10.12.
Planforslaget omfatter regulering av nytt område for fritidsboliger, med hjemmel i gjeldende
kommuneplan for Namsos kommune, område F21 på Aglen/ Otterøya.
Kommuneplanen arealdel stadfestet 25.11.10 og 27.01.11 åpner for regulering av inntil 11 hytter
i området. Grunneier er Jon Rune Nyheim som ønsker å regulere området for å gi tilleggsinntekt
til eiendommen.
Formålet med reguleringsarbeidet er å tilrettelegge for salg av hyttetomter etter en godkjent
reguleringsplan. Det legges opp til å begrense inngrep i området knyttet til veganlegg og
infrastrukturtiltak for øvrig, samtidig som noen veganlegg kan gi tilgjengelighet for annen
driftsmessig utnyttelse av utmarka på eiendommen.
Reguleringsarbeidet skal gjennomføres i tråd med PBL og krav satt i kommuneplanen for
Namsos kommune. Området er klimamessig og topografisk noe eksponert, og en søker derfor
gjennom reguleringen å tilrettelegge for at fremtidig bebyggelse skal ligge lavt i terrenget og ha
en materialbruk som tilpasses naturlandskapet i området. Planen tilrettelegger også for almen
ferdsel i området etter reguleringen.
Det er avholdt oppstartsmøte med Namsos kommune hvor utgangspunktet for
reguleringsarbeidet er gjennomgått med grunnlag i kommuneplanen. Aktuelle problemstillinger
er vurdert og dokumentasjonskrav er avklart.
Igangsetting av reguleringsarbeidet er kunngjort, og melding om oppstart av planarbeidet er
sendt til naboer og aktuelle sektorinteresser.
Oppstart av planarbeidet ble kunngjort som Grova Hytteområde, men er nå endret til
Aglen hytteområde. Dette gir en bedre beskrivelse av beliggenhet, og er mer i tråd
med PBL.
Beliggenhet og områdekarakter
Planområdet omfatter hele eiendommen gnr 62/ bnr 9 – Grova på Aglen/ Otterøya.
Området ligger ca. 35 km fra Namsos sentrum og 20 km fra Skomsvold. Området har
vegtilknytning fra fylkesveg 767 via eksisterende privat veg inn i planområdet.
3
Området er ikke tilknyttet strandområder og en søker derfor å etablere avtale mot allerede
eksisterende småbåtanlegg på ytre del av Otterøya.
Planområdet ligger i hovedsak i et delvis skrått berglendt og noe lett vegetert terreng, som
avgrenses ned mot et flatere parti bestående av et smalt jordbruksområde mot fylkesvegen.
Topografien består av grunnlendt mark/ fjell i dagen, uvegetert på topper og med skogsområder
ned mot jordbruksområde. Byggeområder anlegges på deler av en landskapsrygg ved et myrdrag
hvor topografien også er flatere, samt på noen paller under høydedrag.
Planområdet ligger sørvest-vendt med nær utsikt mot Aglenvatnet og horisont mot
sjøområder ute på Folla. Området kan være noe eksponert mot vind, men kan for øvrig
betraktes som et normalt Namdalsk kystklima.
Planen avgrenses naturlig langs eiendomsgrenser. Landbruksområde mellom planområdet
og fylkesvegen er ikke tatt med i planen, etter krav fra nabo/ eier av denne parsellen.
Innenfor planområdet er bygge-/ anleggs- og bruksområder arrondert i forhold til
topografien, med naturlige avgrensinger mot veger eiendomsgrenser, bonitetsgrenser og ulike
reguleringsformål.
Bebyggelse og anlegg
Det legges opp til en normal tomtestruktur hvor hytter er plassert tilpasset topografien innenfor
byggeområdene. Fritidsboligtomtene kan betraktes som mellomstore og er satt en øvre
begrensning på inntil 130 m² BYA samlet for hytte og bod/ anneks og andre måleverdige arealer
jfr. NS3940. Plassering av bygninger fastsettes innenfor PBL og skal i tillegg dokumenteres
med terrengsnitt.
Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur
Eksisterende avkjørsel og gårdsveg fra FV 767 til eiendommen Grova benyttes som
hovedatkomst til alle hyttene i området, og utgjør også atkomst til øvrige rettighetshavere på
eiendommen Grova. Det tilrettelegges også for ny avkjørsel og parkering i østre del av
området. Både eks. atkomst og nye driftsatkomst holder kravene 4/100 til frisikt iht. krav fra
Statens Vegvesen.
Tilkomstveg veg1 er felles for alle hytteeierne i planområdet og eiendommen Grova. Det
tilrettelegges for øvrig for en kombinasjon av driftsveg og ATV-veg videre frem til
byggeområder fra felles parkeringsplasser P2 og P3.
Det anlegges felles parkering P1 for besøkende til området ved gårdsveg. Her anlegges også
felles avfallshåndtering som kan tilknyttes gjeldende renovasjonsordning.
Området kan evt. tilknyttes lokalt vannverk hvis det er tilstrekkelig kapasitet, alternativt kan det
brønnbores etter grunnvann. Vanntilførsel til byggetomter og servicebygg legges fortrinnsvis i
veger og stier i byggeområder. Det beregnes kapasitet tilpasset installasjon for gråvannutslipp.
Det planlegges benyttet biologisk toalett/ forbrenningstoalett som ikke krever avløp.
Det forutsettes at det foreligger nødvendig tillatelse for avløp/ utslipp før det kan legges inn
vann i bygninger. Løsning for utslipp planlegges, dokumenteres og godkjennes gjennom søknad
om utslippstillatelse.
Overordnede føringer - sektorinteresser
Planområdet er hjemlet i tidligere planvedtak i Namsos kommune og sektoravklaringer er
foretatt som grunnlag for gjennomføring av reguleringsarbeidet.
Sektorinteresser er i hovedsak avklart gjennom kommuneplanprosessen, men følgende
innspill kom via kunngjøring om oppstart:
4
 Fylkesmannens landbruksavdeling har ingen merknader
 Fylkesmannens miljøvernavdeling kommenterer at planforslaget må ta hensyn til
miljøkvaliteter i området, og verdier for bla. biologisk mangfold og friluftsliv, samt at
prinsippene i naturmangfoldloven blir vurdert.
 Fylkesmannens kommunalavdeling minner om at nødvendige
samfunnssikkerhetshensyn, inkludert tilpasning til et endret klima, skal vurderes iht.
PBL. Det henvises for øvrig til egen veileder.
 Sametinget og Reindriftsforvaltningen i Nord-Trøndelag har ingen merknader.
 N-T Fylke Regional utvikling har gjennom arkeolog varslet behov for befaring vedr.
mulige fornminner i området.
 Statens vegvesen bemerker absolutte krav til fri sikt 4/100 meter i avkjørsel og mener
det er mulig å finne akseptabel løsning for avkjørsler i området.
 NVE henviser til www.ngu.no hvor kartbase viser at det er marine avsetninger innenfor
deler av planområdet, og anbefaler tiltakshaver å engasjere geoteknisk fagkyndig til å
planlegge aktuelle tiltak i forhold til sikkerhetskrav i kap 7 TEK 10.
Kommentar fra planarkitekt
Alle innspill/ og merknader er oversendt Namsos kommune.
I planarbeidet er det gjennomført en ROS-vurdering, i tråd med dagens plankrav. ROSvurderingen gir ingen momenter som har betydning for sikkerhet i bruk av området, utover
behov for en vurdering av mulig skredfare.
Plan arkitekt har gjennomført en egen vurdering av løsmasser, basert på befaringer og NVEs
løsmassekart, sammenholdt med reguleringsplanens anleggs- og byggeområder. Planområdet er
innskrenket etter at første kunngjøring om oppstart ble oversendt sektormyndigheter, og
jordbruksareal som er angitt som løsmasseområde er tatt ut av planområdet. Det er også
gjennomført fagkyndig vurdering fra Multiconsult as som bekrefter at det ikke foreligger rasfare
i området.
Det er ikke registrert kulturminner innenfor planområdet ifm. befaring eller søk i
kulturminnebasen, men Fylkesarkeologen har etter en dialog dokumenter og fastholdt behovet
for en befaring i planområdet. Befaring fra arkeolog er nå gjennomført uten at det er funnet spor
av kulturminner.
Sektorinnspill i forbindelse med kunngjøring av oppstart er dermed avklart før planen går til
1. gangs behandling og utlegging til off. ettersyn.
Planen ivaretar også nødvendige hensyn til naturlandskapet, og tilrettelegger for både privat og
allmenn bruk av området. Pga. topografien i området vil det ikke være mulig å tilrettelegge for
eller sette krav til universell utforming.
Naboforhold
Oppstart av planarbeidet er kunngjort i Namdalsavisa og har vært lagt ut på nettsiden til
Namsos kommune. Alle registrerte naboer er tilskrevet ihht naboliste.
Det er mottatt 3 innspill/ merknader fra naboer, den ene som en felles merknad fra flere
naboer. Det har i etterkant vært samtale mellom planarkitekt og kontaktperson for felles
naboklage. l forbindelse med arbeidet med kommuneplanen ble det holdt informasjonsmøter på
Aglen som grunnlag for informasjon og innspill til dette arbeidet.
5
Det er i nabomerknader ikke framkommet momenter som ikke har vært kjent gjennom tidligere
behandling av kommuneplanen, og planarkitekt har i samråd med kontaktperson for felles
merknad avklart at det ikke er behov for et felles møte/ avklaringer med naboer på dette
tidspunktet i planprosessen. Alle naboer tilskrives med plandokumenter i forbindelse med
utlegging av planen til offentlig ettersyn og har da mulighet til å komme med merknader basert
på mottatte plandokumenter.
Felles brev fra naboer datert 30.05.12
"Vi vil med dette oversende en klage/merknad i forbindelse med planlagt regulering av
hyttefelt på del av gnr 62 bnr 9, eiendommen på Aglen i Namsos kommune, heretter kalt
Grova. Det bemerkes for øvrig at det i annonsen for oppstart av reguleringsarbeidet ikke var
satt frister for eventuelle merknader.
Vi ser altså i en annonse i NA for noen uker siden at Grova tenkes regulert med inntil 10 nye
hytter med tilhørende anlegg, noe vi først nå har erfart står i kommunens arealplan av
2010/11. I forbindelse med ny arealplan ble det i 2008 avholdt et folkemøte på Otterøy skole
hvor bl.a. denne saken ble fremlagt og diskutert. Det viser seg at i dette møtet var det ikke
noen til stede fra Ytre Otterøy for å fremme saken som dette brevet dreier seg om, noe som er
sterkt beklagelig. På det tidspunktet var vi dessverre ikke klar over at vi burde ha kjent vår
besøkelsestid — vi var ikke klar over at en nabo hadde slike planer.
Det har de siste årene vært en utstrakt virksomhet av utbygging av hyttefelt fra Tømmervika
til og med Lyktodden, Devikmoen. Det er allerede oppført omtrent 80 hytter i dette området. I
tillegg er det et regulert hyttefelt på Finnanger som ikke er ferdig utbygd enda. Her gjenstår
det 6 tomter som er ubebygd. Videre er det i arealplanen et godkjent felt for ytterligere 30 - 40
hytter i et hyttefelt som ligger på Devikmoen. Dette er p.t. ikke påbegynt regulert. Det viser
seg altså nå at det er søkt om å opprette enda et hyttefelt på Ytre Otterøy nå på eiendommen
Grova, Aglen. Tidligere var det vedtatt at det ikke skulle bygges flere hytter i luftlinje fra
Lyktodden til Knappholman. I og med at det planlagte hyttefeltet ved Grova inngår i
arealplanen av 2010/11 forstår vi at dette vedtaket nå er omgjort; vi skulle gjerne visst når
dette skjedde, samt begrunnelsen for denne omgjøringen...?
Vi vil sterkt imøtegå planer om hyttefelt for den ytterste delen av Ytre Otterøy. Dette er den
siste utpost Namsos kommune har av fredet natur - og spesielt ut mot storhavet, Folla.
Området hyttefeltet er tenkt oppført i er innenfor det vernede område D7, som er et nedslagsfelt
for drikkevann. Vi stiller oss spørsmålet; med hvilken hjemmel kan kommunen da godkjenne
hytteutbygging i det området..? Etter vår vurdering av beliggenheten ser vi ikke hvordan dette
kan godkjennes jfr vernet område.
I referatet fra folkemøtet som ble avholdt på Otterøy skole i 2008 blir det sitert at "viktige
områder som ikke må utbygges er merket i kartet vårt", at "verneverdige områder er vist
kartet, men spesielt nevnes Tømmerviksundet/ øyene der, områder på Aglen og Håkilan", og
ikke minst at "det generelt er for mye hyttebygging på Otterøya", Til tross for disse
merknadene ble arealplanen med dette hyttefeltet inntegnet godkjent, og vi undrer igjen på
hvordan dette kunne skje. Vi ønsker som sagt at uberørt natur ikke skal bekles med hytter. Det
er som tidligere også nevnt mange hytter i Ytre Otterøy, og det er en smertegrense for antall
hytter i området vi mener denne forlengst er nådd. I tillegg har vi en eksisterende
campingplass med muligheter for leie av hytter, samt langtidsleie av campingvognplasser.
6
Flere gårdbrukere i Ytre Otterøy har jakt av hjort som tilleggsnæring, og hyttefeltet ved Grova
ligger midt i jaktområdet spesielt for en av disse. En evt. utbygging av hyttefelt vil ha en svært
uheldig innvirkning på gårdbrukernes muligheter for å drive med jakt som tilleggsnæring. Til
slutt vil vi nevne at det ikke er næringsvirksomhet som er lagt til grunn for tiltaket i Grova.
Med bakgrunn i de ovenstående merknadene vil vi meget sterkt imøtegå planer om å
igangsette regulering og bygging av hyttefelt Grova, Aglen."
Kommentar fra planarkitekt
Grunnlaget for planarbeidet er befestet gjennom en forutgående kommuneplanprosess med
informasjonsmøter hvor innspill på angitte området er synliggjort, vurdert og faglig godkjent.
Naboer har ikke tilkjennegitt sine merknader i forbindelse med kommuneplanprosessen, og det
er denne som gir akseptgrunnlag for gjennomføring av en reguleringsprosess. Generelle og
subjektiv betraktninger om at det har blitt nok hyttebygging i ytre del av Otterøya, burde også
vært tatt opp på dette tidspunktet. Synspunkt på at reguleringen ikke er næringsmessig rettet er
ukorrekt, da det er grunneierens intensjon og private rett å utnytte egen eiendom/ utmark
inntektsmessig.
Forholdet til hjortejakt på eiendommen er av privatrettslig karakter, og naboer kan ikke hevde
sin rett til jakt på området, eller at område skal utgjøre et beiteområde som tilrettelegger for jakt
på egen eiendom. Forholdet til beiteområder og bestand for hjortevilt er for øvrig avklart i
kommuneplanarbeidet.
Forholdet til nedslagsfelt for drikkevann er også tidligere vurdert. Det forutsettes brukt biologisk
toalett! forbrenningstoalett i hyttene, og ett evt. avløpsanlegg for gråvann skal godkjennes iht.
krav fra forurensningsmyndighet, og vil bli dokumentert gjennom senere søknad om
utslippstillatelse. Tilførsel av vann kan ordnes gjennom grunnvannsbrønn, hvis det ikke er
kapasitet i lokalt vannverk.
Brev fra Petter Andreas Devik datert 01.06.12
"Undertegnede er eier av naboeiendommen gnr 62 bnr 1 i Namsos. Jeg driver med melke- og
kjøttproduksjon på storfe. Det er jaktrettigheter for hjortevilt på eiendommen, noe som betyr
mye for meg, rekreasjonsmessig og økonomisk (leies delvis ut).
Jeg mener at videre utbygging av hytter rundt eiendommen vil redusere mine muligheter for
hjortejakt. Dette fordi flere hytter og dermed flere folk i marka vil påvirke hjorteviltet i området
ved at hjorten vil trekke unna og muligheten for jakt på min eiendom vil reduseres.
Det kan også nevnes at jeg har små muligheter for hyttebygging og annen aktivitet på egen
eiendom, da store deler av arealet i arealplanen har status som hensynssone der friluftsliv er
dominerende (N 13 Aglen)."
Kommentar fra planarkitekt
Forholdet til hjortejakt på eiendommen er av privatrettslig karakter, og naboer kan ikke hevde
sin rett til jakt på området, eller at område skal utgjøre skal utgjøre et beiteområde som
tilrettelegger for jakt på egen eiendom. Forholdet til beiteområder og bestand for hjortevilt er for
øvrig avklart i forbindelse med kommuneplanarbeidet
At nabo selv ikke kan utnytte egen eiendom til hyttetomter blir her ikke relevant.
7
Brev fra Gjermund Aglen datert 30.07.12
"Viser til deres brev av 24.7.2012, vedrørende oppstart av regulering av hytteområde på gnr. 62
bnr. 9 i Namsos kommune. Jeg registrerer ut fra kartet på s.2 i deres brev at grensen for det
foreslått regulerte området ikke følger eiendomsgrensen til gnr. 62 bnr. 9. Derimot følger reg.
grensen hovedveien, noe som innebærer at nærmere 20 da av undertegnedes eiendom gnr. 62
bnr. 7 omfattes av reguleringen. Dette er jeg verken forespurt eller orientert om før deres brev
av 24.07. Jeg finner det noe merkelig at deler av min eiendom foreslås regulert uten mitt
vitende, og langt mindre samtykke.
Jeg understreker på det sterkeste at jeg ikke under noen omstendighet godtar at deler av min
eiendom reguleres til dette formål, som etter min oppfatning er til stor ulempe for eiendommen
som sådan. Viser for øvrig til tidligere innsendte merknader fra samtlige naboer. Slik jeg forstår
det, er Arnljot Aglen forespurt om å være kon takt person for naboene, og har sagt seg villig til
det.
Slik jeg ser det, har denne saken hatt ett mildt sagt uheldig forløp så langt, da grunneier av bnr.
9 ikke har orientert noen naboer om sine planer. Det er særlig betenkelig at undertegnede, som
etter planene blir omfattet av reguleringen, ikke på noe tidspunkt er blitt forespurt eller
orientert av grunneier."
Kommentar fra planarkitekt
I første områdeutsnitt i forbindelse med kunngjøring ble aktuelle jordbruksareal mellom den
regulerte eiendommen og fylkesvegen arronderingsmessig medtatt. Dette jordbruksarealet er nå
tatt ut av planen i tråd med ønske fra nabo.
Når det gjelder informasjon er dette gjennomført på normal måte iht. PBL, ved innspill til
kommuneplanen/ informasjonsmøte på Aglen og ved senere offentlig kunngjøring og brev om
oppstart til naboer.
Uttalelse fra kommuneoverlegen datert 05.12.12
Det er bedt om uttalelse i forhold til planer om nytt hyttefelt på Aglen/ Otterøya i
reguleringsområde F21. Det planlegges inntil 11 hytter i området. Hyttene planlegges med
innlagt vann og mulighet for utslipp av gråvann i henhold til gjeldende retningslinjer og etter ny
søknad om godkjenning av utslipp. Det planlegges benyttet biologisk toalett/forbrenningstoalett
som ikke krever avløp.
Vannforsyning planlegges tilknyttet lokalt vannverk, alternativt at det brønnbores etter
grunnvann. Renovasjon forutsettes tilknyttet lokal renovasjonsordning.
Hytteområdet ligger innenfor klausulert område (tilsigsområde) til godkjenningspliktig
vannverk “Aglen vasslag” som forsyner bl.a Aglen Camping og 2 gårdsbruk med
melkeproduksjon. Det er tidligere vist gjennom vannprøver at kvaliteten av drikkevannet er
påvirket av tilsig fra Aglenvatnet. Vassverket henter vannet fra borebrønn (løsmasse) –ca 15 m
fra strandlinja. Vassverket har ingen ytterligere renseanlegg.
8
Kravet til sikring av hygienisk betryggende drikkevann framkommer av drikkevannsforskriften
§ 14. Det kreves minimum 2 hygieniske barrierer i vannforsyningssystemet, hvorav den ene skal
sørge for at drikkevann blir desinfisert på en annen måte for å fjerne, uskadeliggjøre eller drepe
smittestoffer. Aglen vasslag er godkjent under forutsetning hvor grunnvassopphentingen
vurderes som en kilde, og vern av nedslagsfeltet vurderes om en annen hygienisk barriere.
Det planlagte hyttefeltet innebærer en endret situasjon i forhold til klausulert område for
vassverket.
Vurdering
Det vises til drikkevannsforskriftens §4:
Bestemmelser om forbud mot forurensning av vannforsyningssystem
Det er forbudt å forurense vannforsyningssystem og internt fordelingsnett dersom dette kan
medføre fare for forurensing av drikkevannet.
Det lokale Mattilsynet kan forby eller sette vilkår for aktiviteter, som forurenser eller kan
medføre fare for forurensning av drikkevann i vannforsyningssystem og internt fordelingsnett på
land, innretninger til sjøs, luftfartøyer og skip. Før vedtak treffes skal det innhentes uttalelse fra
berørte kommuner om forhold som angår miljørettet helsevern og arealdisponering.
§ 5. Ansvar for vann som leveres og internkontroll
Vannverkseier skal påse at drikkevannet tilfredsstiller kravene til kvalitet, mengde og
leveringssikkerhet når det leveres til mottaker
Det er viktig å påpeke § 4 og forbud mot forurensing av drikkevann. Når det gjelder verning av
nedslagsfeltet er dette vassverkseiers ansvar.
En har tidligere påpekt at etablering av hyttefelt med utslippsmulighet innebærer en endret
forutsetning for tidligere gitte godkjenning av vassverket.
Tilråding
Kommuneoverlegen i Midtre Namdal samkommune konstaterer at hyttefeltet innebærer endrede
forutsetninger for godkjenningen av Aglen vasslag gjennom utbygging i nedslagsfeltet for
vassverket.
Kommuneoverlegen anbefaler at utbygger i samråd med vassverkseier søker Mattilsynet i
Namdal om en vurdering i forhold til konsekvenser hytteutbyggingen har for godkjenning av
vassverket. Etablering av renseanlegg kan i dette tilfelle være aktuell løsning.
Kommentar fra planarkitekt
"Viser til tidligere oppstartsmøte/ forhåndskonferanse før reguleringsarbeidet ble igangsatt, og
din henvendelse vedr. kommunelegens uttalelse. Tiltakshaver igangsatte planarbeidet med
aksept i gjeldende kommuneplanen, hvor emnet drikkevannskilde tidligere er vurdert og
forutsatt avklart på overordnet nivå.
I vår saksbehandling har vi ikke forutsatt at Aglen Vassverk er eneste aktuelle vannkilde, det
kan også være aktuelt å brønnbore etter vann. Dette er foretatt andre steder på Otterøya med
godt resultat, og vil også gi bedre vannkvalitet og mindre press på eks. vassanlegg. Dette vil
derfor kunne gi et positivt bidrag iht. eksisterende situasjon.
9
Når det gjelder forholdet til innlegging av vann i hyttene og evt. gråvannsutslipp forutsettes det i
plandokumenter at det planlegges og søkes utslippstillatelse til lokale forurensingsmyndigheter
når planen evt. er godkjent. Dette har vært normal praksis i tidligere reguleringssaker vi er
kjent med, og vi forutsetter at dette fremdeles er gjeldende praksis. Det finnes anerkjente
avløpsløsninger som gir tilstrekkelig sikkerhet mot forurensing, tilpasset aktuelle
krav/forurensingsnivå.
Planen har enda ikke gått til 1. gangsbehandling og utsending til offentlig ettersyn, og
kommunelegens uttalelse ville normalt har kommet ifm. høringsperioden. Tiltakshaver er
allerede pålagt utredninger og vesentlige kostnader vedrørende arkeologisk befaring og
geoteknisk dokumentasjon i forkant av planbehandling. Dette er akseptert fra grunneier.
Vi anmoder derfor om at planen nå går til 1. gangsbehandling og utlegging til offentlig ettersyn,
slik at en får mulighet til å vurdere evt. merknader til planen på et samlet grunnlag, etter at alle
høringsparter har gitt sine innspill. Så får evt. krav til videre utredninger eller dokumentasjon
komme som en følge av innspill ifm. høringsperioden, også når det gjelder kommunelegens
uttalelse.
Vi orienterer tiltakshaver om kommunelegens uttalelse, slik at det kan arbeides med en nærmere
orientering om valg av løsning for vann/ utslipp opp mot 2.gangsbehandling av planen, hvis det
blir påkrevet."
Vurdering
Planprosessen har fulgt lovens krav med hensyn til kunngjøring og forhåndsuttalelser.
Området for fritidsbebyggelse er i samsvar med fastlagt formål i kommuneplanens
arealdel 2010 – 2019 vedtatt 25.11.10 og 27.01.11. Det aktuelle byggeområdet er avsatt for
framtidig fritidsbebyggelse med betegnelsen B21 Aglen (Aglenvatnet).
Planen omfatter et større areal enn det som opprinnelig er avsatt i arealplanen men
områder utenfor "byggeområdet" vil ha samme arealformål som i dag.
10
Planområdet ligger i hovedsak i et delvis skrått berglendt og noe lett vegetert terreng, som
avgrenses ned mot et flatere parti bestående av et smalt jordbruksområde mot fylkesvegen.
Topografien består av grunnlendt mark/ fjell i dagen, uvegetert på topper og med skogsområder
ned mot jordbruksområde. Byggeområder anlegges på deler av en landskapsrygg ved et myrdrag
hvor topografien også er flatere, samt på noen paller under høydedrag.
Planområdet ligger sørvest-vendt med nær utsikt mot Aglenvatnet og horisont mot
sjøområder ute på Folla. Området kan være noe eksponert mot vind, men kan for øvrig
betraktes som et normalt Namdalsk kystklima.
I planarbeidet er det gjennomført en ROS-vurdering, i tråd med dagens plankrav. ROSvurderingen gir ingen momenter som har betydning for sikkerhet i bruk av området, utover
behov for en vurdering av mulig skredfare.
I følge DNs Naturbase framgår det at området ikke er underlagt vern eller inneholder prioriterte
naturtyper, kulturlandskap eller spesielle friluftsområde. Området ligger innenfor definert
område for vilt; hjortebestand. Dette forholdet er vurdert og avklart i forbindelse med arbeidet
med gjeldende kommuneplan i Namsos kommune hvor det ble konkludert med følgende;
"Området kommer ikke i konflikt med viktige kriterier men ligger i et relativt urørt område.
Området rundt Aglenvatnet er i gjeldende arealplan registrert som nedslagsfelt for drikkevann."
Etter at naturmangfoldloven trådte i kraft 01.07.2009 har kravet om å ivareta naturmangfoldet i
planleggingen blitt skjerpet. Saksbehandler har vurdert verdier innenfor planområdet
gjennom tilgengelige data i GiNT (innsynsløsning utarbeidet av Nord-Trøndelag
fylkeskommune og Fylkesmannen i Nord-Trøndelag) og artsdatabanken, jf. nml § 8. Det er ikke
registrert noen særskilte arter eller leveområder innenfor planområdet.
I følge artsdatabanken er arealet som foreslås regulert fritidsbebyggelse en mindre del av et
område som er beskrevet som beiteområde for hjort. Ut fra at hytteområdet omfatter bare en
liten del av det skraverte område, samt at store deler av Otterøya fungerer som hjortebeite,
vurderes reguleringsplanen som ikke å gi vesentlige negative konsekvenser.
Etter en samlet vurdering mener rådmannen at planlagte tiltak ikke vil medføre store
negative ulemper i forhold til biologisk mangfold, jf. nml. §§ 1, 10 og 12. Rådmannen mener det
foreligger tilstrekkelig dokumentasjon i saken, så nml. § 9 om ”føre-var-prinsippet” er lite
aktuelt en kan ikke se at det vil bli krav om avbøtende tiltak, jf. nml. § 11.
Det er gjennomført er vurderinger av løsmasser, basert på befaringer og NVEs løsmassekart,
sammenholdt med reguleringsplanens anleggs- og byggeområder. Planområdet er innskrenket
etter at første kunngjøring om oppstart ble oversendt sektormyndigheter, og jordbruksareal som
er angitt som løsmasseområde er tatt ut av planområdet. Det er også gjennomført fagkyndig
vurdering fra Multiconsult as som bekrefter at det ikke foreligger rasfare i området.
Det er ikke registrert kulturminner innenfor planområdet i forbindelse med befaring eller søk i
kulturminnebasen, men Fylkesarkeologen har etter en dialog dokumenter og fastholdt behovet
for en befaring i planområdet. Befaring fra arkeolog er nå gjennomført uten at det er funnet spor
av kulturminner.
11
Merknader fra naboer:
Naboer skriver i felles brev at de er av den oppfatning at det er nok hytter på ytre del av
Otterøya, og medgir i samme brev at de burde ha reagert i forbindelse med arealplanarbeidet og
fellesmøter i forbindelse med dette.
Grunnlaget for planarbeidet er befestet gjennom en forutgående arealplanarbeidet med
informasjonsmøter hvor innspill på angitte området er synliggjort, vurdert og faglig godkjent.
Naboer har ikke tilkjennegitt sine merknader i forbindelse med arealplanarbeidet, og det er
denne som gir hjemmel for gjennomføring av en reguleringsprosess. Generelle og subjektiv
betraktninger om at det har blitt nok hyttebygging i ytre del av Otterøya, burde også vært tatt
opp på dette tidspunktet. Synspunkt på at reguleringen ikke er næringsmessig rettet er ukorrekt,
da det er grunneierens intensjon og privat rett å utnytte egen eiendom/ utmark inntektsmessig.
Det er videre i felles brev fra beboere i området påpekt at det tidligere er vedtatt at det ikke
skulle bygges flere hytter i luftlinje fra Lyktodden til Knappholman. Rådmannen kjenner ikke til
dette, og er av den oppfatning at det er hensynssone N13 Aglen det vises til. Planforslaget
kommer ikke i konflikt med hensynssone N13.
Planområdet ligger innenfor hensynssone D7 som er sikringssone/ nedslagsfelt for drikkevann.
Forholdet til nedslagsfelt for drikkevann er også tidligere vurdert. Det forutsettes brukt biologisk
toalett/ forbrenningstoalett i hyttene, og ett evt. avløpsanlegg for gråvann skal godkjennes ihht
krav fra forurensningsmyndighet, og vil bli dokumentert gjennom senere søknad om
utslippstillatelse.
Kommuneoverlegen anbefaler at utbygger i samråd med vassverkseier søker Mattilsynet i
Namdal om vurdering i forhold til konsekvenser hytteutbyggingen har for godkjenning av
vassverket. Etablering av renseanlegg kan i dette tilfelle være aktuell løsning.
Rådmannen støtter kommuneoverlegens faglige tilrådning men anbefaler at planforslaget legges
ut til offentlig ettersyn. Hytteområdet ligger innenfor klausulert område (tilsigsområde) til
godkjenningspliktig vannverk “Aglen vasslag”, rådmannen foreslår derfor at det stilles krav om
at det må foreligge en faglig uttalelse fra Mattilsynet før 2. gangs behandling av planforslaget.
(Melding om vedtak sendes Mattilsynet).
12
Planbestemmelsene til kommuneplanens arealdel pkt. 3.1.4 innehar en bestemmelse om at:
"Løsninger for vei, vann og avløp skal være avklart gjennom reguleringsplanen."
Rådmannen foreslår at det stilles krav om at vann- og avløpsplan skal foreligge før 2 gangs
behandling av planen.
Miljømessig vurdering
En kan ikke se at planforslaget fører til vesentlige negative virkninger for miljø, naturressurser
og samfunn.
Konklusjon:
Ut fra en helhetsvurdering og med bakgrunn i saksutredningen, anbefaler rådmannen Drift å
fatte følgende vedtak:
13