Transcript Verdi- og lånetakst over

Ingar Hagen AS
Takstøkonom Ingar Hagen
Bjørn Stallares vei 21, 0574 Oslo
[email protected]
mob. 95168887
fax. 21946255
Org.nr: 985 661 359
Verdi- og lånetakst
over
Eiet seksjon i
Kjelsåsveien 56 A
0488 OSLO
Gnr. 75 Bnr. 85 Seksj.nr. 26
Eierbrøk: 70/5000
OSLO KOMMUNE
Utført av:
Takstøkonom Ingar Hagen MNTF
Bjørn Stallares vei 21, 0574 Oslo
[email protected]
Oppdrag 214010
/2r3 Befaringsdato: 03.02.2014
Ingar Hagen AS
Verdi- og lånetakst over
Eiet seksjon i
Kjelsåsveien 56 A
0488 OSLO
Gnr. 75 Bnr. 85 Seksj.nr. 26
Eierbrøk: 70/5000
OSLO KOMMUNE
Oppdrag og forutsetninger
Verditakst av eiet seksjon i Kjelsåsveien 56 A. Oppdraget ble rekvirert av eier og gikk ut på å avholde en verditakst
over eiendommen. Leiligheten/ boligen ble besiktiget med eier tilstede som viste og ga opplysninger. Taksten skal
reflektere markedsverdien i dagens prisnivå, det vil si den verdi takstmannen mener bør kunne oppnås for
eiendommen solgt på det åpne markedet i dag.
Denne rapporten er utarbeidet av en frittstående og uavhengig takstmann som ikke har noen bindinger til andre aktører
i eiendomsbransjen.
Verditaksten er utført iht. NTFs regler, NS 3451 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling som har NS 3940
som utgangspunkt. Taksten er kun basert på visuell befaring uten inngrep i byggverket, evt. supplert med enkle
målinger. Merk at en verditakst ikke er en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets tekniske tilstand.
Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes
feil/mangler som bør rettes opp. Låneverdi er en forsiktig ansatt markedsverdi som grunnlag for langsiktig belåning.
Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. Denne typen takst
gjelder ikke for rene forretnings- og næringsbygg.
Egne forutsetninger
Heftelsesanmerkninger er ikke vurdert med mindre det er angitt. Møbler og inventar er ikke flyttet av takstmannen
under befaringen. Dette kan medføre at skader som er tildekket/skjult ikke fremkommer i taksten. Takstmannen kan
ikke svare for slike forhold. Grunnforhold/settningskader er ikke kontrollert. Taksten må ikke forveksles med en
tilstandsrapport som beskriver byggets tekniske/vedlikeholdsmessige tilstand. Det er ikke observert eller gjort til
kjenne skader eller andre forhold som takstøkonomen har tatt i betraktning på takserings tidspunktet. Det må alltid
beregnes noe overflatebehandling ved et evt salg. Arealene er målt opp på stedet eller fra plantegninger i hht.
takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger, uten hensyn til byggeforskriftenes krav. Det er ikke utført
inngrep i konstruksjonen på befaringen. Det er ikke befart på fellesarealer. Varme og lydisolering er ikke konstatert i
konstruksjoner, men antas å være utført i hht byggeårets normer og krav. Det er ikke kontrollert om det er utført
arbeid i strid med plan- og bygningsloven. Det gjøres oppmerksom på at når taksten sendes elektronisk vil den kunne
bli eksponert for andre enn mottaker. De reguleringsmessige forhold, samt panteattest for eiendommen vil bli
undersøkt av megler, og derfor ikke sjekket av takstmannen. Når taksten sendes som e-post er den ikke signert.
Taksten er derfor ikke et rettslig gyldig dokument. For evt. signert kopi, kontakt megler/rekvirent.
Programmet kan kun brukes av NTFs medlemmer.
Vår ref:
Oppdr.nr:
Ingar Hagen AS Org.nr. 985 661 359
Ingar
214010
Bef.dato:
/2r3
03.02.2014
Side:
2 av 7
Ingar Hagen AS
Eiendom: Gnr. 75 Bnr. 85 Seksj.nr. 26 KOMMUNE OSLO
Adresse: Eiet seksjon i - Kjelsåsveien 56 A, 0488 OSLO
Sammenfattet beskrivelse
To roms eierseksjon beliggende i veletablert og populært boligområde på Grefsen, bestående av villa og
blokkbebyggelse. Kort avstand til offentlige kommunikasjonsmidler, skoler, barnehage, forretninger og servicetilbud.
Fine rekreasjonsmuligheter i skog og mark i nærområdet. Store opparbeidede fellesarealer med gressplener,
beplantning og asfalterte gang og kjørearealer. Parkering på egen plass i felles avlåst og oppvarmet garasjeanlegg
under blokk, asfaltert nedkjørsel med varmekabler i bakken. Sameiet disponerer gjesteparkeringsplasser.
Normalt godt vedlikeholdt sameie med bygningsmasse oppført i 1987, blant annet er ny taktekking lagt i 2006.
Leiligheten ligger i 3. etasje med flott utsikt fra vestvendt terrasse. Leiligheten har standard fra byggeår og framstår
som bra vedlikeholdt.
Fellesutgifter er for tiden kr. 2. 802.- pr. mnd. Beløpet fordeles med rene fellesutgifter kr 2. 308.- som inkluderer
felles forsikring, offentlig avgifter, kabel-tv, vakthold og vaktmestertjeneste I tillegg betales kr 239.- i særkostnader
fellesutgifter, kr 150 for garasjeplass og kr 105.- for trappevask.
På generelt grunnlag anbefales det alltid og sette seg inn i vedtekter, regnskap og husordensregler. Takstøkonomen
har ikke undersøkt/vurdert regulering eller andre forhold i bygningsetaten, forøvrig ingen spesielle forhold
takstøkonomen ble gjort kjent med på befaringen. Tomt og bolig er ikke kontrollert opp mot kommunens
byggemappe. Eventuelle kjøpere oppfordres til å ha med fagmann på befaring før et eventuelt kjøp. Fradrag for
utidsmessighet, elde og vedlikeholdsmangler er gitt ut fra takstmannens beregningskalkulator. Markedsverdien er satt
ut ifra hva som kan forventes på dagens marked tatt i betraktning: standard, størrelse og beliggenhet.
Markeds- og låneverdi
Takstmannen er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil og mangler som han ikke kunne ha oppdaget, etter
å ha undersøkt takstobjektet slik god skikk tilsier. Heftelsesanmerkninger er ikke vurdert med mindre det er angitt. Det
gjøres oppmerksom på at panteattest ikke er innhentet for eiendommen og at det derfor ikke er kjent om denne
inneholder opplysninger om forhold som har betydning for taksten.
Markedsverdi (normal salgsverdi):
Kr
3 200 000
Kr
2 730 000
Leiligheter i dette området har oppnådd gode priser i den siste tiden og bør være greit
omsettelig i dagens marked.
Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi):
Oslo, 07.02.2014
.....................................
Takstøkonom Ingar Hagen MNTF
Bjørn Stallares vei 21, 0574 Oslo
[email protected]
Programmet kan kun brukes av NTFs medlemmer.
Vår ref:
Oppdr.nr:
Ingar Hagen AS Org.nr. 985 661 359
Ingar
214010
Bef.dato:
/2r3
03.02.2014
Side:
3 av 7
Ingar Hagen AS
Eiendom: Gnr. 75 Bnr. 85 Seksj.nr. 26 KOMMUNE OSLO
Adresse: Eiet seksjon i - Kjelsåsveien 56 A, 0488 OSLO
Rekvirent
Rekvirert av:
Eva Marie Knutsen
Besiktigelse, tilstede
Dato: 03.02.2014
-
Eva Marie Knutsen Eier Tlf.: 99224362
Takstøkonom Ingar Hagen MNTF Takstmann
Dokumentkontroll
Dokumenter fremvist:
Andre dok./kilder:
Tidligere takst
Eier
Forretningsfører
EDR
Fremvist.
Viste og ga opplysninger på befaringen
Enqvist Eiendom pr tlf.
Opplysninger vedrørende hjemmel, gårdsnummer,
bruksnummer, seksjonsnummer,
eiendomsbetegnelser, eiet/festet tomt, tomteareal og
byggeår oppgitt ved elektronisk grunnbok, Norges
Eiendommer/infoland
Vedlegg
Nr
1
Dokument/beskrivelse
Planskisse, ikke målbar (kun ment
som bilag til taksten)
Ant. sider
Eiendomsdata
Matrikkeldata:
Sameiets navn:
Forretn.fører:
Fellesutg. pr mnd.:
Hjemmelshaver:
Tomt:
Formue/fellesgjeld:
Konsesjonsplikt:
Adkomst:
Vann:
Avløp:
Regulering:
Gnr. 75 Bnr. 85 Seksj.nr. 26
Grefsen Park Boligsameie
Enqvist Eiendom AS Tlf: 22 80 95 95
Kr 2 802
Eva Marie Knutsen
Eiet tomt. Areal 10 011,7 m² Andel fellesareal: 140 m² I følge EDR. Areal for hele
sameiet. Andel tomt/fellesareal er beregnet etter sameiebrøk
Andel formue 29 329 - Andel fellesgjeld: 65 260 pr. 31/12-2013
Nei
Offentlig
Offentlig
Offentlig
Regulert område.
Forsikringsforhold
Forsikringsselskap:
Kommentar:
Gjensidige Skadeforsikring AS. Avtalenummer: 71370119
Fellespolise for sameiet.
Bygninger på eiendommen
Terrassehus-Leilighet
Byggeår:
1987. Byggeår ifølge EDR
Garasjeplass nr. 26
Byggeår:
1987. Byggeår ifølge EDR
Programmet kan kun brukes av NTFs medlemmer.
Vår ref:
Oppdr.nr:
Ingar Hagen AS Org.nr. 985 661 359
Ingar
214010
Bef.dato:
/2r3
03.02.2014
Side:
4 av 7
Ingar Hagen AS
Eiendom: Gnr. 75 Bnr. 85 Seksj.nr. 26 KOMMUNE OSLO
Adresse: Eiet seksjon i - Kjelsåsveien 56 A, 0488 OSLO
Arealer og anvendelse
AREALBEREGNING
Arealmålingene i denne rapporten måles etter bransjestandarden ”Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger”. Retningslinjene har
NS 3940:2007 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning
og/eller verdisetting av boenheter. Ved motstrid mellom NS 3940:2007 og ”Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger” eller annen
tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i takstbransjens retningslinjer lagt til grunn. ”Takstbransjens retningslinjer for
arealmåling av boliger” utgis av Informasjonsselskapet Verdi og er også tilgjengelig på www.nitotakst.no og www.ntf.no.
De viktigste presiseringene er:
- Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted.
- Bruttoareal (BTA) er ved taksering definert som arealet som begrenses av omsluttende yttervegg i gulvhøyde og /eller til midt i skilleveggen til
annen bruksenhet og/eller fellesareal.
- Bruksareal (BRA) er bruttoarealet (BTA) minus arealet som opptas av yttervegger.
Måleverdige AREALER
Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i
åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med
byggeforskriftene selv om de er måleverdige.
MARKEDSFØRING
Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis.
Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM)
Denne rapporten viser hvilke rom som inngår i hver av de to kategoriene. Fordelingen er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En
bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører.
For beregning av bygningsarealer i forbindelse med tomters utnyttelse gjelder egne måleregler.
Terrassehus-Leilighet - arealer
Etasje
Bruttoareal
BTA m²
3. etasje
66
Bruksareal BRA m²
Primær
Sekundær
P-rom
S-rom
60
60
Sum bygning
66
60
Totalt
Anvendelse
Entré, vaskerom/wc, bad/wc, kjøkken, stue,
soverom
Arealer målt innvendig på stedet.
Innvendige vegger er medtatt primærareal.
60
Terrassehus-Leilighet - romfordeling
Etasje
3. etasje
Primærrom
Entré, vaskerom/wc, bad/wc, kjøkken, stue,
soverom
Sekundærrom
KONSTRUKSJONER OG INNVENDIGE FORHOLD
Terrassehus-Leilighet
Lokalisering
Terrassehus-Leilighet
Bygningsdel/beskrivelse
200
210
225
227
Bygning generelt
Seksjonert terrassert boligblokk med 4 etasjer og garasjeplan under bebyggelse.
Adkomst til leiligheten fra asfalterte gangveier.
Grunn og fundamenter, generelt
Grunnmur i støpt betong.
Yttervegger
Yttervegger i betongkonstruksjon med innfelt bindingsverk og spekkmurt
teglstensfasade, isolert med mineralull.
Takkonstruksjoner
Flatt tak i betongkonstruksjon, tekket med folie og innvendig nedløp.
Påkostninger:
Ny taktekking lagt i 2006.
Programmet kan kun brukes av NTFs medlemmer.
Vår ref:
Oppdr.nr:
Ingar Hagen AS Org.nr. 985 661 359
Ingar
214010
Bef.dato:
/2r3
03.02.2014
Side:
5 av 7
Ingar Hagen AS
Eiendom: Gnr. 75 Bnr. 85 Seksj.nr. 26 KOMMUNE OSLO
Adresse: Eiet seksjon i - Kjelsåsveien 56 A, 0488 OSLO
242
261
621
Gulvsystemer
Støpte etasjeskillere og støpt kjellergulv.
Trapper og ramper
Støpte trapper belagt med fliser og murvegger mellom etasjene.
Heiser
Eiendommen har personheis med adkomst garasje.
3. etasje
233
235
244
253
254
255
262
265
270
272
315
Vinduer
Vinduer med trerammer og isolerglass fra byggeår -86.
Ytterdører og porter
Brann- og lydklassifisert entrédør, B30/35dB med sikkerhetslås.
Innvendige dører
Hvite slette og profilerte innerdører.
Belegg/overflater på innvendige gulv, trapper og ramper inklusive gulvlister
Originale fliser på bad og vaskerom. Parkett i stue, entré, kjøkken og soverom.
Vedlikehold ol:
Normal standard med løpende vedlikehold på innvendige overflater. Badets
hovedkonstruksjon er fra byggetiden, og tilfredsstiller ikke dagens krav til
våtrom. Bruksslitasje på parkett.
Overflater på innside yttervegg og innvendige vegger
Fliser på bad. Tapetserte- og malte flater forøvrig i oppholdsrom.
Vedlikehold ol:
God standard med løpende vedlikehold på innvendige overflater. Det ble foretatt
enkle fuktsøk på tilgjengelige vegger i vegger bad med fuktmåler indikator
(Protimeter MMS). Ingen unormale verdier.
Overflater på innvendig himling
Malte betonghimlinger.
Balkonger
Adkomst til vestvendt delvis overbygd terrasse fra stue, ca 16m². Markise og
utebelysning. Betongheller.
Påkostninger:
Eier opplyste: det ble lagt ny membran og betongheller på terrassen i -11
Piper, plassbygde ildsteder m.v.
Peis med innsatts i stuen.
Vedlikehold ol:
Det anbefales alltid en kontroll av pipe/ ildsteder ved kjøp av ny leilighet.
Fast inventar, generelt
Garderobeskap i soverom og entré.
Kjøkkeninnredning
Profilert eikeinnredning med laminat benkeplate, dobbel oppvaskkum og
ettgrepskran. Integrerte komfyr med koketopp, opplegg for oppvaskmaskin.
Fliser mellom benk og overskap. Ventilator type Villavent.
Påkostninger:
Suplert med noe nyere innredning.
Utstyr for sanitærinstallasjoner
Sanitærutstyr består av:
Baderom med dusjkar med en glassvegg, servant i skapinnredning og toalett.
Vaskerom: Servant og toalett. Opplegg for vaskemaskin. Rustfri vaskekum.
Tørkeskap.
200 ltr. Høiax varmtvannsbereder fra -08.
Påkostninger:
Nyere bereder, dusjkar og glassvegg.
Programmet kan kun brukes av NTFs medlemmer.
Vår ref:
Oppdr.nr:
Ingar Hagen AS Org.nr. 985 661 359
Ingar
214010
Bef.dato:
/2r3
03.02.2014
Side:
6 av 7
Ingar Hagen AS
Eiendom: Gnr. 75 Bnr. 85 Seksj.nr. 26 KOMMUNE OSLO
Adresse: Eiet seksjon i - Kjelsåsveien 56 A, 0488 OSLO
320
360
400
540
900
Vedlikehold ol:
Under dusjkar er det et hull i gulvet etter avløpsrør for opprinnelig badekar, røret
er kuttet i gulvhøyde.
Varme, generelt
Leiligheten er elektrisk oppvarmet med panelovner samt gulvvarme på bad.
Luftbehandling, generelt
Mekanisk ventilasjon for kjøkken, bad og vaskerom.
Elkraft, generelt
Sikringsskap med automatsikringer, 6x16 og 1x20 Amp kurser. Hovedsikringer
og måler i felles skap i kjeller.
Alarm- og signalsystemer, generelt
Dørtelefon. Kabel-tv. Brannslukningsutstyr. Røykvarsler.
Annet
Leiligheten disponerer en bod i 1 etg/bodareale samt 1 bod i tilknytning til
leilighetens garasjeplass.
VERDIBEREGNING
Årlige kostnader
Årlige kostnader
Andel felleskostnader:
Ansatte vedlikeholdskostn.:
Sum kostnader Kr:
33 624
3 500
37 124
Teknisk verdi bygninger
Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg):
Terrassehus-Leilighet
Garasjeplass nr. 26
Sum normale byggekostnader:
2 020 000
180 000
2 200 000
Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeh.mangler, tilst.svekkelser, gjenst. arbeider):
Teknisk verdi bygninger:
350 000
1 850 000
Tomteverdi
Tomteverdi er en beregnet verdi for tomten slik den fremstår på befaringstidspunktet. Tomteverdien består av normal
tomtekostnad og en vurdert verdi for attraktivitet og beliggenhet. Normal tomtekostnad fremkommer ved å beregne
teknisk verdi for råtomt, inkl. tilknytning, infrastruktur på tomten samt opparbeiding / beplantning, arrondering terreng
etc. Markedstilpasning for attraktivitet / beliggenhet er en vurdering av tomtens og eiendommens beliggenhet.
Normal tomtekostnad:
480 000
Markedstilpasning for attraktivitet / beliggenhet:
870 000
Sum tomteverdi:
1 350 000
Markeds- og låneverdi
Markedsverdi:
Markedsverdi (normal salgsverdi) Kr:
Leiligheter i dette området har oppnådd gode priser i den siste tiden og
bør være greit omsettelig i dagens marked.
3 200 000
Låneverdi:
Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi) Kr:
2 730 000
Programmet kan kun brukes av NTFs medlemmer.
Vår ref:
Oppdr.nr:
Ingar Hagen AS Org.nr. 985 661 359
Ingar
214010
Bef.dato:
/2r3
03.02.2014
Side:
7 av 7