Transcript Salgsoppgave – Cliffhanger

Salgsoppgave – Cliffhanger
Adresse og matrikkelnummer
Trelastgata 27, 0191 Oslo.
Parsell av gnr. 234, bnr. 80 i Oslo kommune. Endelig matrikkelnummer tildeles senere.
Eier/ selger
Barcode 131 AS ved Oslo S Utvikling AS (OSU) står som selger av boligprosjektet OperaKvarteret –
Cliffhanger. OSU er eid med hhv. 1/3 av Rom Eiendom AS, 1/3 av Entra Eiendom AS og 1/3 av
Linstow AS.
Hjemmelshaver
Hjemmelshaver til den fremtidige parsellen av gnr. 234, bnr. 80 (bolig- og næringseiendommen) er
Barcode Hjemmel 11 AS
Tomt og grunnareal
Hele felt B13 har et areal på ca. 5 400 kvm. Tomten består av 6 tomtestriper A-F hvorav 4 er eller vil bli
bebygd med bolig, kontor, næring og barnehage. Eiendommen gnr. 234, bnr. 80 er og vil bli delt i flere
parseller, bl.a. kan barnehagen bli fradelt som egen eiendom. Størrelsen på eierseksjonssameiet er således
ikke fastlagt. Sameiets foreløpige tomtegrenser fremgår av situasjonsplan som ligger vedlagt
salgsoppgaven. Foreløpig tomtegrensen følger byggets fotavtrykk. Det tas forbehold om at grøntområder,
adkomstveier, ledninger, mv. innenfor felt B13 vil kunne bli etablert som egne matrikkelenheter og/eller som
realsameier mellom flere eiendommer (herunder sameiet) innenfor delområde B13, og at sameiets
rettigheter og plikter mht. bruk og vedlikehold av slike arealer vil fremkomme gjennom realsameienes
vedtekter, samt tinglyste erklæringer. Innenfor det enkelte eierseksjonssameie vil deler av fellesarealet være
forbeholdt henholdsvis boligseksjonene og næringsseksjonene.
Parkeringsplasser / Kjellerbod
Leilighetene selges uten rett til bruk av parkeringsplass. Alle leilighetene har bruksrett til en sportsbod på ca.
5 kvm i kjeller. Boder, parkeringsplasser og sykkelparkeringsplasser til boligene ligger i kjelleretasje K1, K2
og/eller K3, som inngår i en egen eiendom, gnr. 534 bnr. 3. Selger disponerer et begrenset antall
parkeringsplasser i kjellereiendom hvor bruksrettigheter kan selges etter nærmere avtale. Parkeringsplass
kan ikke selges ut av sameiet. Selger forbeholder seg retten til å foreta fordelingen av bod- og
parkeringsplasser.
Ovennevnte arealer befinner seg i kjelleretasjene, organisert i et eiendomsvolum utenfor sameiet med
Barcode Basement AS som eier.
Tinglyste servitutter (rettigheter og forpliktelser)
Følgende servitutter er tinglyst på eiendommen gnr. 234, bnr. 80:
• Erklæring/avtale om adkomst mm., dok.nr. 996793, tinglyst 10.12.2008.
• Erklæring/avtale med Hafslund Nett AS om trafostasjon m.m., dok.nr. 586787, tinglyst
18.07.2012.
• Erklæring /avtale bestemmelse om gatevarme dok.nr. 737873, tinglyst 03.09.2013
• Erklæring/avtale bestemmelse om sykkelparkering dok.nr. 1029677, tinglyst 27.11.2013
• Erklæring/avtale Barcode Kjøling dok.nr. 482360, tinglyst 13.06.2014 (gjelder næring).
Det gjøres oppmerksom på at det på Eiendommen vil bli tinglyst:
• Eksklusiv bruksrett (evt. tilleggsareal) for næringsareal på sameiets tomt.
• Avtale/erklæring om tjenestekjøp mellom sameiet/deler av sameiet og Barcode Basement
AS om kjøp av tjenester til nødvendig drift og vedlikehold mv. av bl.a. transportveier og
nedkjøringer, avfallshåndtering, miljøstasjon, mv.
Følgende servitutter er tinglyst på eiendommen gnr. 534 bnr. 2 og 3 (kjellereiendommen):
• Erklæring/avtale dok.nr. 531599, tinglyst 20.07.2009.
• Erklæring/avtale/adkomstrett dok.nr. 867757, tinglyst 09.10.2014.
www.operakvarteret.no
Informasjonssenter: Dronning Eufemias gate 16
Tlf.: 97 40 20 00 Faks: 21 04 33 85
Det vil bl.a. bli tinglyst nødvendige erklæringer om bruksretter i forbindelse med fradeling av arealer,
etablering av sambruksarealer (tekniske rom i sambruk mellom flere eiendommer) og seksjonering.
Tinglyste servitutter på eiendom gnr. 234, bnr. 80 og gnr. 534, bnr. 2 og 3 er i sin helhet tilgjengelig hos
megler.
Utinglyste forpliktelser
Det kan bli aktuelt å tinglyse en heftelse på eiendommen vedr. krav om infrastrukturbidrag. Dersom denne
heftelsen blir tinglyst, vil den slettes av Oslo kommune så snart infrastrukturbidraget er betalt av utbygger.
Det vil også kunne bli aktuelt å tinglyse bestemmelser om felles rettigheter og plikter mht. bruk og
vedlikehold av fellesarealer, felles grøntarealer, veier, ledninger, mv., samt øvrige fellestiltak til fordel for de
eiendommer som inngår i felt B13.
Selger kan tinglyse nødvendige erklæringer knyttet til gjennomføringen av prosjektet. Videre kan
eiendommen påheftes nye private og offentlige rådighetsinnskrenkninger dersom offentlige myndigheter
krever det. Kjøperen kan ikke motsette seg eller kreve prisavslag/erstatning for tinglysninger av nødvendige
erklæringer knyttet til gjennomføringen av prosjektet.
Byggemåte
Bygget fundamenteres til fjell med stålkjerne- og stålrørspeler. Bygningen utføres med
bærekonstruksjon i betong og stål. Et gjennomgående prinsipp for fasadene, er at de består
av et dobbelt sjikt. En indre klimavegg med vinduer og balkongdører, og et ytre sjikt i
semitransparent sjikt med åpninger for vinduer og balkongsoner. Innvendige vegger av
stålstendere kledd med gipsplater. Alle vegger av gips blir isolert. Skillevegger mot
naboleiligheter/felles gang består av betongvegger og lydvegger i stål/gips/mineralull.
Betongvegger mot heis/trappekjerne. Etasjedekker i betong. Netto romhøyde er i hovedsak
2,65 m som er 25 cm høyere enn normal standard. Nedsenket glatt gipshimling der det er
installasjoner som må skjules. Nedhimlinger i oppholdssoner gir fri høyde på ca. 2,40 m,
mens bi-rom kan få fri høyde ned mot 2,20 m enkelte steder.
Reguleringsplan og bestemmelser
Reguleringsbestemmelser og reguleringskart ligger som vedlegg til denne salgsoppgaven. Boligtrinn
VI ligger på felt B13 som er regulert til bolig, forretninger, kontor, hotell, bevertning, allmennyttige
formål. Reguleringsbestemmelser for felt B13 i Bjørvika er S-4356, vedtatt 27.02.2008, som er en del
av reguleringsplan S-4099. Felt B13 består i alt av 4 tomtestriper som skal bebygges, hvorav Tårn A
(boligtrinn IV) blir det første og det høyeste av disse, med en kotehøyde på +67, Tårn B vil være
plassert lengst syd ved Dronning Eufemias gate, kotehøyde + 50 (rekkverk). Tårn D (Cliffhanger) vil få
en kotehøyde på + 52 (rekkverk). Lengst øst på felt B13 vil det bli bygd et næringsbygg med
kotehøyde +46. Reguleringskart med bestemmelser finnes som vedlegg til salgsoppgaven eller hos
megler. For nærmere informasjon om byggenes beliggenhet og høyde, se snittegninger samt
situasjonskart.
Videre utbygging
Syd for Dronning Eufemias gate ligger felt B3 og B7 med reguleringsbestemmelse S- 4099, vedtatt
15.06.04 Gjeldende reguleringshøyde er kotehøyde +31 for felt B3, og kotehøyde +33 for felt B7.
Området øst for eiendommen (øst for Nordeng Bro) er under omregulering og vil bli bebygd.
Reguleringssaken kan følges på www.plan-og-bygningsetaten.oslo.kommune.no/saksinnsyn/, saksnr.
200511005.
Andre offentlige planer
Bjørvika og OperaKvarteret er et område under utvikling og det understrekes at endringer vil skje. Selger
(Oslo S. Utvikling AS) vil i samarbeid med Hav Eiendom AS videreutvikle eiendommene sør for Dronning
Eufemias gate. Selger har intet ansvar for evt. ulemper som følger av at utbyggingsplanene i området
endres. Det anbefales spesielt å følge med på de planer og prosesser som pågår for området via Oslo
kommune, Plan- og bygningsetaten. Se også www.prosjekt-fjordbyen.oslo.kommune.no,
www.vegvesen.no/Vegprosjekter/Bjorvika og www.haveiendom.no.
www.operakvarteret.no
Informasjonssenter: Dronning Eufemias gate 16
Tlf.: 97 40 20 00 Faks: 21 04 33 85
Videresalg
Ved overdragelse av kjøpekontrakten skal kjøper betale kr 25.000,- til selger for merarbeidet. Denne sum
kan trekkes av kjøpers eventuelle innbetalinger. Overdragelsen av kjøpekontrakten skal godkjennes av
selger og kan bare avslås med saklig grunn. Transportkontrakt må være selger i hende innen en måned før
varslet overtagelse.
Overtagelse
Leilighetene ventes klar for overtakelse Q4 2016/Q1 2017. Selgers frist til å ha eiendommen klar til
overtagelse fastsettes til 670 kalenderdager etter at forbeholdene er bortfalt (kontraktens forbehold vedr.
antall solgte enheter, offentlig godkjennelse etc.).
Ca. 2 måneder før ferdigstillelse vil selger skriftlig varsle kjøper om overtagelsestidspunkt.
Overtakelse kan skje inntil 4 måneder tidligere enn fristen, forutsatt at dette er varslet i henhold til
kjøpekontrakten. Dersom arbeidene forsinkes av forhold utenfor selgers kontroll har selger krav på
fristforlengelse jf. buofl. § 11. Selger skal informere kjøper dersom det kan påregnes endringer i forhold til
den planlagte perioden for overtagelse.
Avbestilling
Ved avbestilling vil det komme et avbestillingsgebyr som vil variere for hver enkelt leilighet og i samsvar med
buofl. kapittel VI.
Konsesjon
Kjøp av leilighet er ikke konsesjonspliktig.
Ferdigattest/brukstillatelse
Prosjektet ble rammesøkt 07.06.2011 og rammetillatelsen er gitt 23.01.2012. Endringsmelding datert
14.08.2014 er godkjent hos Plan- og bygningsetaten. Det er prosjektert og bygges i henhold til:
Byggeforskrift 2007, TEK 07. Selger har ansvaret for at det foreligger brukstillatelse på leiligheten senest ved
kjøpers overtagelse av leiligheten.
Etter pålegg fra Finanstilsynet rettet mot samtlige meglerforetak (ref. rundskriv 21/2011) informeres ved dette
om at det per dato for overtakelse av den enkelte boligseksjon ikke vil foreligge ferdigattest, samt at
ferdigattest først vil foreligge lang tid etter overtakelse. Bakgrunnen er at deler av de arbeider som er
påkrevet for å få ferdigattest, ikke vil være ferdig per dato for overtakelse av den enkelte boligseksjon. De
aktuelle arbeider refererer seg først og fremst til følgende:
- Selger er pålagt å utarbeide en felles plan for avfallshåndtering. Dokumentasjon nødvendig for
ferdigstillelse av avfallshåndteringsplanen vil ikke foreligge før hele felt B13 er ferdigstilt.
- Deler av arealene regulert til forretning, bevertning og kultur (FBK-arealene) vil trolig ikke være ferdigstilt
per dato for overtakelse av den enkelte boligseksjon.
- Mulighetene for ferdigstillelse av utomhusarealene vil avhenge av hvilken årstid den enkelte boligseksjon
overtas.
Under henvisning til at selger av den aktuelle boligseksjon er et selskap 100 % eid av Oslo S Utvikling AS (et
selskap som igjen er 2/3-deler eid av den norske stat), vurderer megler risikoen for manglende ferdigstillelse
av de gjenstående arbeidene samt risikoen for at ferdigattest ikke blir gitt, som liten. Det er i denne
sammenheng også lagt vekt på at forpliktelsen til å opparbeide Dronning Eufemias gate alene påligger
Statens Vegvesen.
Det presiseres at fremstillingen over ikke har noen innvirkning på selgers forpliktelse til å fremskaffe
ferdigattest eller konsekvensene av at ferdigattest ikke foreligger pr. overtakelse.
Kjøper oppfordres til å kontakte megler dersom det skulle foreligge spørsmål til ovennevnte.
www.operakvarteret.no
Informasjonssenter: Dronning Eufemias gate 16
Tlf.: 97 40 20 00 Faks: 21 04 33 85
Eier- og organisasjonsform
Leilighetene vil bli solgt som eierleiligheter og organisert som sameie og følger eierseksjonsloven av 23. mai
1997, nr. 31. Bygget er et kombinasjonsbygg med næring og bolig hvor man bl.a. har stemmerett etter
eierbrøk. Næringsarealene vil hovedsakelig ligge i 1. etasje og kjeller. Eierseksjonsloven kan i sin helhet fås
ved henvendelse til megler. Loven finner du også på www.lovdata.no.
Sameiet vil bli ledet av et styre som velges blant eierne. Styret skal ivareta alle saker av felles interesse for
sameierne. Selger vil på vegne av sameiet engasjere en forretningsfører/teknisk drifter, med varighet inntil 3
år som vil forestå driften av sameiet innenfor de rammer som sameiet vedtar. Selger vil på vegne av sameiet
inngå driftsavtaler med varighet inntil 3 år, eksempelvis avtale vedr. fibernett. Selger forbeholder seg derfor
retten til å dele opp felt B13 i flere eierseksjonssameier og/eller gårds- og bruksnumre, herunder å
omdisponere det enkelte areal innenfor felt B13 slik at areal som er godkjent til næringslokaler gjøres om til
ytterligere leiligheter, at boligarealer endres til næringsareal, eller at boligsammensetningen endres (f. eks
ved at leiligheter slås sammen eller deles). Selger forbeholder seg videre retten til å justere størrelsen på det
enkelte sameie i forhold til hva som er hensiktsmessig med hensyn til utbyggingstakt, fremtidig drift og
bruksrettigheter.
Vedtekter
Kjøper plikter å rette seg etter de til enhver tid gjeldende vedtekter for sameiet. Som vedlegg og som en del
av denne avtalen, følger foreløpige vedtekter som gjelder for sameiet. Likeledes plikter kjøper å betale sin
forholdsmessige andel av driftsutgiftene for eiendommene fra overtakelsestidspunktet. Budsjett over
driftsutgiftene samt vedtektene stadfestes av sameiet i ekstraordinært sameiermøte.
Regler for styring og drift av boligsameiet følger av Eierseksjonsloven.
Fellesutgifter
Fellesutgifter er stipulert til ca. kr. 35 pr. kvm BRA pr. måned og inneholder bygningsforsikring,
normale drifts- og vedlikeholdskostnader, renovasjon, kommunale avgifter og forretningsførsel. Det tas
forbehold om sameiets endelige fastsettelse av fellesutgiftene. I tillegg kommer fjernvarme og varmtvann
som er stipulert til ca. kr. 18,- pr kvm BRA pr. måned. Tv-pakke og fibernett kommer i tillegg, kostnaden er
stipulert til ca. kr. 500,- pr. leilighet pr. måned. Fellesutgiftene utgjør følgende for de ulike størrelsene: 2roms leilighet på 40 kvm kr. 2.620,-, 3-roms på 55 kvm kr. 3.415,-, 3-roms på 67 kvm kr. 4.051,-, 3roms på 76 kvm kr. 4.528,-. Kostnaden for biloppstillingsplass er ca. kr. 250,- pr. plass pr. måned.
Betalingsbetingelser
1) Det forutsettes at 10 % av kjøpesummen innbetales til meglers klientkonto senest 7 dager etter
anmodning fra megler. Kontantinnbetaling må være fri egenkapital. Påløpte renter tilfaller kjøper frem til
skjøte er tinglyst på kjøper, med mindre selger får disposisjonsretten over beløpet som en følge av at det
stilles garanti i medhold av buofl. § 47.
2) Eventuelle tilleggsbestillinger betales etter nærmere avtale med selger.
3) Resterende del av kjøpesummen betales 2 dager før overtagelse.
Kjøpers innbetalingsplikt er betinget av at garanti jfr. bustadoppføringsloven § 12 fra selger er mottatt.
Totalprisen på leiligheten er prisen iht. prisliste med tillegg av omkostninger.
Omkostninger
I tillegg til kjøpesummen betaler kjøper omkostninger som dokumentavgift og tinglysing av skjøte. Ved kjøp
av leilighet som ikke er tatt i bruk, beregnes 2,5 % dokumentavgift kun av andel tomteverdi.
Dokumentavgiften av tomteverdi utgjør ca. kr. 225,- pr. kvm. BRA. For tinglysing av skjøte betaler
kjøper tinglysningsgebyr med kr 525,-. For pantedokumenter som kjøper skal tinglyse på seksjonen i
forbindelse med lån, påløper kr 697,- i omkostninger pr. pantedokument. Det tas forbehold om endringer av
størrelsen på gebyrer og avgifter som er fastsatt av offentlig myndighet. Ved kjøp av parkeringsplass påløper
tinglysningsgebyr med kr. 525,-.
Arealer definisjoner
Arealene i prislisten er oppgitt i BTA bolig, bruksareal (BRA) og primærrom (P-rom). Arealene er
beregnet ut fra Norsk Standard 3940. BTA bolig er målt med yttervegg og til midt i vegg mot nabo og
gang. Bruksarealet angir leilighetens areal innenfor omsluttende vegger. Primærrom er BRA fratrukket
innvendig bod. Innvendig sjakter er medregnet i P-rom, men ikke i de oppgitte romarealene på
tegningene. De oppgitte arealer er å betrakte som cirka-arealer. Partene har ingen krav mot hverandre
dersom arealet skulle vise seg å være 5 % mindre/større en det oppgitte areal.
www.operakvarteret.no
Informasjonssenter: Dronning Eufemias gate 16
Tlf.: 97 40 20 00 Faks: 21 04 33 85
Bustadoppføringslova/ garantier
Kjøpet følger Bustadoppføringslova av 13. juni 1997 nr. 43. Loven regulerer forhold hvor selger er
profesjonell og kjøper er forbruker. Iht. loven plikter selger å stiller garanti som sikkerhet for oppfyllelse av
sine forpliktelser etter kjøpekontrakt. Garantien utgjør 3 % av kjøpesum frem til overtakelse. Beløpet økes til
5 % av kjøpesum og står 5 -fem-år etter overtakelsen jf. buofl. § 12, 3 ledd. Loven kan i sin helhet fås ved
henvendelse til megler. Loven finner du også på www.lovdata.no.
Forbehold
Selger kan kansellere inngått kjøpekontrakt frem til 02.03.2015 dersom ikke 50 % av seksjonene regnet i
verdi er solgt samt at selgers styre ikke beslutter byggestart. Videre kan selger kansellere dersom annen
nødvendig tillatelse fra kommunen ikke gis innen samme frist. Dersom kanselleringsretten benyttes får
kjøper tilbakebetalt innbetalt kjøpesum inkludert renter. For øvrig kan kjøper ikke fremme krav mot selger
som følge av kanselleringen.
Da prosjektet fortsatt er i en prosjekteringsfase, er alle opplysninger i leveransebeskrivelse gitt med forbehold
om rett til, uten forutgående varsel, å gjøre endringer som er hensiktsmessige og nødvendige, eksempelvis
pga. offentlige pålegg, byggesakskrav og lignende, uten at den planlagte generelle standard forringes i
nevneverdig grad. Videre kan størrelse på sjakter og veggtykkelse bli justert. Plassering og endelig størrelse
på radiatorer er ikke endelig bestemt. Også omfang av nedforete himlinger eller innkassinger kan justeres
ettersom detaljprosjekteringen gjennomføres.
Det tas forbehold om at fradelingen/sammenføyningen av tomteparsellene og den påfølgende
seksjoneringen kan bli forsinket på grunn av offentlige myndigheters saksbehandlingstid. Såfremt
tomtearronderingen og seksjoneringen av eiendommen ikke er gjennomført ved overtakelse, vil
overskjøting til kjøper skje så snart det praktisk lar seg gjennomføre.
Selger tar forbehold om tinglyst seksjoneringsbegjæring på overtagelsestidspunktet.
Selger forbeholder seg retten til å forestå fordelingen / plasseringen av sportsboder og eventuelle
parkeringsplasser.
Det tas forbehold om eventuelle feil i salgsoppgaven.
Tegninger og bilder i markedsføringsmateriell er kun illustrasjoner og kan avvike noe i forhold til plan –
og fasadetegninger som vedlegges. Selger leverer ikke; innredninger, lamper, øvrig belysningsutstyr,
markiser/solavskjerming, tepper, møbler og annet tilbehør, med mindre det fremgår av
leveransebeskrivelse samt kontraktstegninger.
Følgende dokumenter er en del av denne salgsoppgaven:
• Kjøpekontrakt
• Etasjeplan
• Fasader -og snittegninger
• Plantegning
• Leveransebeskrivelse
• Reguleringsplan og bestemmelser
• Situasjonsplan
• Foreløpig sameievedtekter
• Grunnboksutskrift
Energiattest
Før overtakelse vil det bli utstedt energiattest for den enkelte leilighet. Boligens varmetap og energibehov er
dimensjonert iht. Teknisk forskrift av 2007, TEK 07. Energimerkingen er beregnet til å ligge i kategori C. Det
tas forbehold for at avvik kan forekomme spesielt i leiligheter med mye vindusflate.
www.operakvarteret.no
Informasjonssenter: Dronning Eufemias gate 16
Tlf.: 97 40 20 00 Faks: 21 04 33 85
Likningsverdi
Likningsverdi for boligen vil være avhengig av om den er primærbolig eller sekundærbolig. Disse satsene vil
utgjøre henholdsvis 30 prosent av kvadratmeterprisene for primærboliger og 60 prosent for
sekundærboliger. Likningsverdien fastsettes med utgangspunkt i en kvadratmeterpris som beregnes av
Statistisk sentralbyrå sine årlige kvadratmetersatser. For beregning av likningsverdi, gå inn på:
https://www.skatteetaten.no/no/Person/Selvangivelse/Bil-ogbolig/Bolig/Likningsverdi/Boligkalkulator/Boligkalkulator/
Adgang til utleie
Leiligheten kan leies ut i sin helhet. Det gjøres oppmerksom på at utleie av leiligheten før
seksjoneringsbegjæringen er tinglyst, kan utløse kjøperett for leietager til redusert pris, jf. eierseksjonsloven
kap. III. Dette er kjøpers risiko. Se også utkast til vedtekter.
Hvitvasking
Eiendomsmeglere er underlagt Lov om hvitvasking. Megler er pliktig å gjennomføre identitetskontroll
av alle involverte parter. Dette innebærer at eiendomsmeglere har plikt til melde fra til Økokrim om
eventuelle mistenkelige transaksjoner.
Eiendomsmegler
Røisland & Co Prosjektsalg AS, org. 994 194 410
Dronning Eufemias gate 16
0191 Oslo
Eiendomsmeglers vederlag:
Vederlaget betales av Selger. Vederlaget er avtalt til 1% + mva. av kjøpesum. I tillegg betaler selger bonus
dersom boligtrinnet er utsolgt før første overtagelse, bonusen er ikke bestemt og avtales særskilt på det
enkelte boligtrinn.
Ansvarlig og utførende eiendomsmegler:
Ansvarlig megler i forbindelse med salget er Eiendomsmegler Andreas Øvsthus, han vil i selve salget
bli assistert av Eiendomsmeglerfullmektig Eskil Flakstad, Eiendomsmegler Beate Wik,
Eiendomsmeglerfullmektig Lars Bratseth, Megler Hege Andresen, Eiendomsmeglerfullmektig Karoline
S. Køber, Eiendomsmeglerfullmektig Martine Røisland og Medhjelper Per-Henrik Rolfsen.
Oslo, 22.10.2014, rev. 10.12.2014
www.operakvarteret.no
Informasjonssenter: Dronning Eufemias gate 16
Tlf.: 97 40 20 00 Faks: 21 04 33 85