Transcript Årsrapport 2013 - Om MøllerGruppen Eiendom

Årsrapport 2013
MøllerGruppen Eiendom AS
1
Årsrapport 2013
Om MøllerGruppen Eiendom
MøllerGruppen Eiendom eier, forvalter og utvikler
næringseiendommer i Norge, Sverige og Baltikum.
Porteføljen består av 105 eiendommer med til sammen
ca. 330.000 kvm bygningsmasse. 26 av eiendommene er
tomter hvor prosjekter er under utvikling.
MøllerGruppen Eiendom har ambisjon om å vokse
betydelig innenfor “ikke-bil”-relatert eiendom, særlig
innen kontor, varehandel og lager/logistikk. Ved utgangen av 2013 utgjør investeringsporteføljen drøye
72.000 kvm.
Eiendomsmassen er i kontinuerlig utvikling og eiendommer kjøpes, selges, bygges om og /eller utvikles til
andre formål. 80 % av porteføljen er knyttet til bilimport
og forhandlervirksomhet og leies ut til MøllerGruppen
Bil.
2
Årsrapport 2013
Nøkkeltall
3
Årsrapport 2013
STYRETS BERETNING 2013
VIRKSOMHETENS ART OG LOKALISERING
MøllerGruppen Eiendom er et eiendomskonsern eiet av
MøllerGruppen AS. MøllerGruppen Eiendom eier de
fleste anlegg knyttet til MøllerGruppen Bil sin virksomhet. Totalt utleid areal til MøllerGruppen Bil AS med
datterselskaper er på 257 900 kvm, fordelt på hhv 153
900 kvm i Norge, 73 000 kvm i Sverige og 31 000 kvm i
Baltikum. I tillegg har konsernet 72 100 kvm med annen
næringseiendom, hovedsakelig i Norge og Sverige.
Selskapets forretningssted er Oslo.
I 2010 ble det fastlagt en ny strategi, hvor målsettingen
er å bygge opp en vesentlig portefølje av næringseiendom også utenom bilrelaterte bygg. Tanken bak
dette er å skape et stabiliserende bein i tillegg til den
mer volatile bilvirksomheten, som samtidig skal bidra til
en langsiktig verdiskapning. For å realisere strategien er
det satt av betydelig kapital, og eiendomsorganisasjonen
er vesentlig styrket i løpet av perioden 2011 – 2013.
Møller Bil er konsernets største kunde, og kjøp, utvikling
og salg av bileiendommer er en integrert del av
virksomheten. En forutsetning for forhandleravtalene i
Møller Bil er at salg og service av nye biler finner sted i
lokaler
som
tilfredsstiller
Volkswagen-konsernets
standarder. Arbeidet med å oppgradere bileiendommene
pågår kontinuerlig, og betydelige investeringer er
gjennomført. I Norge og Baltikum er bilanleggene
hovedsakelig i henhold til påkrevd standard, slik at
investeringene de neste årene i hovedsak vil være
knyttet til nyetableringer. I Sverige står derimot
konsernet ovenfor omfattende ombyggingsprosjekter for
å tilpasse anleggene til dagens krav. Totalt ble det i 2013
investert 147,9 millioner kroner tilknyttet bilvirksomheten.
MAKROØKONOMI OG RAMMEBETINGELSER
Med hensyn til forretningsområdets fremtidige utvikling,
vil virksomheten avhenge av makroøkonomiske forhold.
Eiendomssektoren er kapitalintensiv og nøkkelen til et
eventuelt markedsskifte kan være investors tilgang på
fremmedkapital. Vi forventer en stabil utvikling i alle de
nordiske økonomiene, inkludert Baltikum, både på kort
og mellom-lang sikt. Et stabilt marked virker attraktivt
både for norske og internasjonale investorer, det avgjørende er å finne det riktige investeringsobjektet.
Konsensus er at rentenivået holdes lavt i hele regionen i
hele 2014.
Det har vært bra aktivitet i transaksjonsmarkedet i 2013,
men de store transaksjonene har uteblitt sammenlignet
med 2012. Med et volum i overkant av 40 milliarder
kroner ble omsetningen 10 milliarder kroner mindre enn
i 2012. Fra overgangen 2009/2010 har eiendommer i
CBD områder som Aker Brygge, Vika og Barcode i
Bjørvika gradvis steget i verdi som følge av synkende
nivå for prime yield og stigende markedsleienivåer.
Prime yield ved utgangen av 2013 var på 5,25 %, som er
på linje med 2012.
Norsk økonomi og etterspørselen i kontorleiemarkedet i
Oslo-området er påvirket av petroleumsindustrien. Flere
leietagere relatert til offshore-sektoren har valgt å flytte
til nye kontoreiendommer med bakgrunn i økt arealbehov. For årene 2012/2013 utgjør ferdigstillelsen av
kontorbygg for oljerelaterte leietagere i Oslo, Asker og
Bærum ca. 150.000 m².
Markedsleiene i Oslo har økt de siste to årene. Veksten
har imidlertid medført økte tilpasningskostnader og krav
fra leietakere som langt på vei har eliminert effekten av
økte leienivåer for mer ordinære kontorobjekter. Unntaket er eiendommer med korte kontrakter, men med
god beliggenhet. I tillegg har eiendomsselskaper og
industrielle investorer fokusert på kontorobjekter med
korte kontrakter som er velegnet for større ombygginger.
Disse eiendommene har økt markert i verdi det siste
året. Det er ventet at trenden med lav ledighet, lite
nybygg og økte markedsleier vil fortsette inn i 2014.
Det har vært bra aktivitet i det svenske markedet i løpet
av 2013, med bedre tilgang på fremmedkapital. Foreløpige tall for året viser et transaksjonsvolum på linje
med 2012 som endte på 110 mrd SEK. Markedet
domineres av institusjonelle investorer med fokus på
cash flow eiendommer innen segmentene kontor og
handel. Det er lav ledighet, lite nybygg og et stabilt
leienivå i CBD områdene på ca. SEK 4.500 per kvm. Det
ventes at BNP veksten vil ligge på 1,5–2,5 % i perioden
2013/2014 og prime yield for kontoreiendommer i
Stockholm ligger på 4,5 %.
Transaksjonsvolumet i de baltiske landene er fortsatt lavt
der en ubalanse mellom kjøpers og selgers forventninger
til markedspris begrenser antall transaksjoner. Med
innføringen av euro i Estland fra 01.01.2011 og Latvia fra
01.01.2014 er landene ventet å bli mer attraktive for
internasjonale investorer. Det ventes at BNP veksten vil
ligge på 2 -3 % i 2014.
MøllerGruppen Eiendom har mange prosjekter på
tegnebrettet og det forventes høy aktivitet i 2014.
Selskapet vil fortsette å vokse med hovedvekt på kontor
og handels- eiendommer.
REDEGJØRELSE FOR ÅRSREGNSKAPET
Resultat
Driftsinntektene til MøllerGruppen Eiendom var på 311,9
millioner kroner i 2013 mot 247,7 millioner i 2012.
Økningen skyldes nye investeringer, årlig husleieregulering samt en engangskompensasjon på 59,6
millioner kroner fra Møller Bil. Resultat etter skatt ble
4
Årsrapport 2013
14,1 millioner kroner i 2013 mot 26,6 millioner kroner i
2012. Resultatet er belastet med nedskrivning av eiendommer i Sverige og Baltikum på 80,7 millioner kroner i
2013, tilsvarende ble det nedskrevet for 21,8 millioner
kroner i 2012. For øvrig har personalkostnader økt med
3,7 millioner kroner som følge av nyansettelser. Dette
for å kunne realisere strategien om å vokse innenfor
ikke bilrelatert eiendom.
Samlet
positiv
kontantstrøm
fra
operasjonelle,
investerings- og finansieringsaktiviteter var på 24
millioner kroner i 2013. Kontantstrøm fra driften var på
114 millioner kroner. Netto utbetaling i forbindelse med
investeringer i eiendom og tilknyttede selskaper var på
193,5 millioner kroner. Netto opptak av ny langsiktig
gjeld var på 101 millioner kroner.
Investeringer
Fokuset i 2013 har i stor grad vært prosjektering og
regulering av konsernets utviklingseiendommer.
Det har også vært høy aktivitet knyttet til den bilrelaterte
delen av virksomheten. Nye skade- og lakk verksteder
har blitt ferdigstilt på Skedsmo og i Haugesund. Bilanlegget på Bjørkelangen ble solgt i juni. I Sverige ble
nye Audi anlegg i Örebro og Västerås ferdigstilt i
henholdsvis mai og september.
Pågående byggeprosjekter som ferdigstilles i 2014 er
ombygning for VW i Örebro, nybygg for Skoda i Västerås
og nybygg for VW i Vilnius, Litauen. I februar 2013
kjøpte vi 50 % av selskapet Fåbro Eiendom, som fører
opp to bilanlegg på Mustad.
Finansiering
MøllerGruppen Eiendom er i hovedsak finansiert
gjennom morselskapet, MøllerGruppen Eiendom AS.
Selskapet fungerer som internbank overfor datterselskapene gjennom en konsernkontoordning. Datterselskapene i Baltikum og noen datterselskaper i Norge
er finansiert direkte med ekstern gjeld.
Konsernet er finansiert med langsiktige pantelån på
totalt 1 527 millioner kroner. I tillegg er det inngått
avtale om pantesikrede trekkfasiliteter på til sammen 500
millioner kroner, hvorav 160 millioner kroner er trukket
pr. 31.12.2013. Trekkfasilitetene benyttes til løpende
drift, kjøp og utvikling av nye eiendommer. For kortsiktig likviditetsstyring er det etablert kassekreditt på 40
millioner kroner. Total netto rentebærende gjeld for
eiendomsvirksomheten er på 1 645,7 millioner kroner pr
31.12.2013.
Eiendomsfinansieringen
som gjør at konsernet
endringer i rentenivået
Denne risikoen sikres
er basert på flytende rente, noe
er utsatt for risiko knyttet til
i Norge, Sverige og Baltikum.
ved at det inngås langsiktige
renteswap-avtaler for deler av gjelden. Ved utgangen av
2013 var 57 % av konsernets gjeld sikret med renteswapavtaler.
MøllerGruppen Eiendom eier eiendommer i Sverige og i
de baltiske landene, hvilket medfører valutarisiko.
Finansieringen i de utenlandske datterselskapene gjøres
enten direkte i bank lokalt eller internt fra
MøllerGruppen Eiendom AS. Gjelden sikres ved at den
tas opp i lokal valuta og/eller ved bruk av terminkontrakter ved intern finansiering. Både interne fordringer
og terminkontraktene markedsvurderes løpende (markto-market). Ved årsskiftet var totalt sikret beløp 342
millioner SEK.
Eiendomskonsernet har betydelige leieinntekter fra
andre selskaper i MøllerGruppen samt eksterne leietagere. Det vil alltid være en risiko forbundet med
leietagernes evne til å innfri sine forpliktelser. Denne
risikoen søkes kontrollert via lange leieavtaler med
solide leietagere, samt i størst mulig grad diversifisering
på leietagere. Historisk har tap på krav vært lave.
Pr 31.12. 2013 utgjør egenkapitalen for konsernet 1 401
millioner kroner, tilsvarende 41,7 % av totalkapitalen.
MøllerGruppen Eiendom AS
Holdingselskapet, MøllerGruppen Eiendom AS, hadde
totale driftsinntekter i 2013 på 24,3 millioner kroner.
Inntektene består hovedsakelig av utfakturert management honorar til datterselskapene. Resultat etter skatt ble
på – 3,1 millioner kroner mot 47,2 millioner kroner i
2012. Nedgangen skyldes inntektsførte gevinster i forbindelse med salg av aksjer i 2012. Årets underskudd
foreslås disponert som følger:
Overført fra annen egenkapital
3,1 mill kr
Sum disponert
3,1 mill kr
Forutsetningen om fortsatt drift er lagt til grunn for
avleggelsen av regnskapet for 2013, og styret bekrefter
at denne forutsetningen er til stede for morselskapet og
konsernet som helhet. Etter styrets mening gir det
fremlagte resultatregnskap og balanse med tilhørende
noter fyllestgjørende informasjon om selskapets drift og
finansielle stilling pr. 31. desember 2013. Det har ikke
inntruffet forhold etter årets slutt som er av betydning
ved bedømmelsen av selskapet.
ARBEIDSMILJØ OG LIKESTILLING
MøllerGruppen Eiendom AS hadde pr 31.12.2013 13
ansatte, hvorav 2 kvinner. Arbeidsmiljøet i selskapet
ansees som godt. I 2013 har det totale sykefraværet vært
på 1,2 %, og det har ikke forekommet arbeidsulykker. I
5
Årsrapport 2013
selskapet, som i konsernet for øvrig, foretas en løpende
kartlegging av helse-, miljø og sikkerhetsforholdene i
samarbeid med bedriftshelsetjenesten. Det er ikke
gjennomført spesielle likestillingstiltak gjennom året.
YTRE MILJØ
Byggevirksomheten som MøllerGruppen Eiendom
utfører, påvirker i utgangspunktet det ytre miljø. I samråd med engasjerte parter legges det derfor stor vekt på
å avhjelpe eventuelle negative miljøeffekter i byggeprosjektene.
Eiendomskonsernet har gjennomført et enøk-prosjekt
som ble startet opp i 2009 og avsluttet 31.12.2013.
Målsetningen var å senke MøllerGruppens energibruk
med 7,5 gwh. Dette ble oppnådd og vi har fått full støtte
fra Enova.
Fra 1.1.2014 starter vi opp et nytt Enova-prosjekt som vil
vare i 3 år, hvor målet er å senke energiforbruket med
ytterligere 6 gwh. Fra årsskiftet 2013/2014 har vi innført
energioppfølgingssystem for samtlige eiendommer i
Norge og Baltikum. I Sverige vil systemet etter all sannsynlighet bli implementert i løpet av 2014.
Ved anbudsinnhenting på nybygg skal det innhentes
anbud på A-bygg og BREEAM “Very Good”, alternativt
med opsjon på B-bygg og BREEAM “Good”. Det skal
settes krav til entreprenør om at denne skal fremlegge
en plan for redusert energiforbruk i byggeperioden,
samt en plan for 80 % kildesortering av avfall fra byggeplass. BREEAM-rådgiver og ENØK-rådgiver skal medtas i
prosjektgruppen fra oppstart. I alle våre nybygg skal det
kun benyttes vannbåren oppvarming.
Oslo, 2. april 2014
I styret for MøllerGruppen Eiendom AS
6
Årsrapport 2013
RESULTATREGNSKAP
7
Årsrapport 2013
BALANSE pr 31.12
8
Årsrapport 2013
BALANSE pr 31.12
Oslo, 2. april 2014
I styret for MøllerGruppen Eiendom AS
9
Årsrapport 2013
KONTANTSTRØMOPPSTILLING
10
Årsrapport 2013
REGNSKAPSPRINSIPPER
Prinsipper for utarbeidelse av konsernregnskapet
Konsernregnskapet viser konsernets økonomiske stilling
når konsernselskapene betraktes som en regnskapsmessig enhet. Selskaper der MøllerGruppen Eiendom
har bestemmende innflytelse konsolideres. Det konsoliderte regnskapet omfatter morselskapet MøllerGruppen
Eiendom AS og de selskaper som fremgår av note 5,
samt deres datterselskaper. Datterselskaper blir konsolidert fra det tidspunkt kontrollen er overført til konsernet
(oppkjøpstidspunktet) og konsolideringen opphører når
kontrollen over datterselskapet opphører.
Eliminering av interne transaksjoner
Alle transaksjoner og mellomværende mellom konsernselskaper er eliminert. Driftsmidler er korrigert for
urealisert internfortjeneste.
Eliminering av aksjer i datterselskaper
Aksjer i datterselskaper er konsolidert etter oppkjøpsmetoden. Kostpris på aksjene i det enkelte datterselskap er
eliminert mot datterselskapets egenkapital på oppkjøpstidspunktet. De mer/mindreverdier som fremkommer,
tillegges de eiendeler og forpliktelser i balansen som
mer/mindreverdiene knytter seg til og periodiseres over
eiendelens gjenværende levetid. Mer/mindreverdier som
ikke kan henføres til aktuelle eiendeler eller forpliktelser
oppføres som goodwill/negativ goodwill i balansen og
avskrives/inntektsføres over økonomisk levetid.
Ved kjøp av datterselskaper med minoritet oppføres 100
prosent av identifiserbare eiendeler og gjeld i balansen,
mens det for goodwill bare er majoritetens andel som
oppføres.
Avhending av datterselskaper
Dersom konsernet selger seg ned til en eierandel på
50 % eller lavere, resultatføres gevinst/ tap som om hele
selskapet var solgt. Dette innebærer at den resterende
eierandel regnskapsføres til virkelig verdi.
Omregning av utenlandske datterselskaper
Balanseposter i utenlandske selskaper blir omregnet til
kursen på balansedagen, mens resultatet omregnes til
veid gjennomsnittskurs. Omregningsdifferanser vedrørende utenlandske datterselskaper føres mot egenkapitalen.
Minoritetsinteresser
Minoritetsinteressene er trukket ut som egne poster i
resultatregnskapet og balansen. I resultatregnskapet
beregnes og vises minoritetenes andel av resultatet etter
skatter.
Minoritetsinteresser i balansen representerer minoritetenes
andel av selskapenes egenkapital hensyntatt minoritetenes
andel av mer/mindreverdier og interne gevinster.
Tilknyttede selskaper og felleskontrollert virksomhet
Eierandeler i selskaper der konsernet eier mellom 20 og
50 prosent, og der konsernet har betydelig innflytelse og
investeringen er av langsiktig art, konsolideres etter
egenkapitalmetoden i konsernregnskapet. Dette innebærer at konsernets andel av resultatet etter skatt og
etter avskrivninger av eventuelle merverdier resultatføres
under finansposter og tillegges bokført verdi for
andelen. Internt salg av driftsmidler til tilknyttede selskap er korrigert for urealisert internfortjeneste.
Eierandeler i felleskontrollert virksomhet behandles etter
samme prinsipp.
Enkelte eierandeler i mindre selskap med begrenset
verdi og resultat, er behandlet som ordinære aksjeinvesteringer som vurderes til laveste verdi av kostpris
og virkelig verdi.
Periodiserings-, klassifiserings- og
vurderingsprinsipper
Grunnleggende regnskapsprinsipper
Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapslovens bestemmelser og god regnskapsskikk som er
basert på grunnleggende prinsipper om historisk kost,
sammenlignbarhet, fortsatt drift, kongruens og forsiktighet. Transaksjoner regnskapsføres til verdien av vederlaget på transaksjonstidspunktet. Inntekter resultatføres
når de er opptjent og kostnader sammenstilles med
opptjente inntekter.
Klassifisering av eiendeler og gjeld
Varer, kortsiktige fordringer og kortsiktig gjeld omfatter
poster som forfaller til betaling innen ett år etter
transaksjonstidspunktet, samt poster som knytter seg til
varekretsløpet. Kortsiktig del av langsiktig gjeld som
forfaller innen ett år er klassifisert som langsiktig gjeld.
Øvrige poster er klassifisert som anleggsmiddel eller
langsiktig gjeld.
Estimater
Ved vurdering av inntekter, kostnader, balanseposter og
øvrige forpliktelser hvor det ikke foreligger markedsverdier brukes estimater. Dette gjelder vurdering av
eiendommer, forpliktelser, pensjoner, goodwill og øvrige
langsiktige avsetninger. Fremtidige hendelser kan medføre at estimatene endres. Estimater og underliggende
forutsetninger vurderes løpende. Endringer i regnskapsmessige estimater regnskapsføres i den perioden
endringen oppstår.
11
Årsrapport 2013
Inntektsføring
Leieinntekter inntektsføres lineært over leieperioden.
Vedlikehold/påkostning
Anskaffelser til bygg kostnadsføres dersom det anses
som vedlikehold og aktiveres dersom det anses som en
påkostning. Normalt omfatter påkostninger standardheving eller tilbygg. Tekniske installasjoner aktiveres i
forbindelse med nyanskaffelse eller full utskiftning, men
kostnadsføres i forbindelse med vedlikehold av delkomponenter.
Varige driftsmidler og immaterielle eiendeler
Varige driftsmidler og immaterielle eiendeler er i
balansen oppført til kostpris med fradrag for ordinære
avskrivninger. Ordinære avskrivninger i resultatregnskapet er beregnet lineært og er basert på anslag over
driftsmidlenes økonomiske og tekniske levetid. Byggelånsrenter som påløper i byggeperioden aktiveres.
Ved indikasjon på at balanseført verdi av et anleggsmiddel er høyere enn virkelig verdi, foretas det test for
verdifall. Testen foretas for det laveste nivå av anleggsmidler som har selvstendige kontantstrømmer. Hvis
balanseført verdi er høyere enn både salgsverdi og
gjenvinnbart beløp (nåverdi ved fortsatt bruk/eie),
foretas det nedskrivning til det høyeste av salgsverdi og
gjenvinnbart beløp. Nedskrivninger reverseres i den
utstrekning grunnlaget for nedskrivning ikke lenger er til
stede.
Leieavtaler som ikke balanseføres (operasjonell leasing),
vises i regnskapet som driftskostnad og årlig leiebeløp er
vist i note 7. Leide (leasede) driftsmidler balanseføres
som driftsmidler hvis leiekontrakten anses å overføre
den vesentlige av den økonomiske risikoen knyttet til
driftsmiddelet.
Aksjer og andeler
Aksjer i datterselskaper av strategisk karakter og andre
langsiktige investeringer klassifiseres som anleggsmidler
og regnskapsføres til laveste verdi av kostpris og virkelig
verdi. Utbytte fra datterselskaper inntektsføres i samme
år som givende selskap foretar avsetningen. Utbytte fra
øvrige selskaper inntektsføres når utbytte utbetales.
Investeringer av kortsiktig karakter er klassifisert som
omløpsmidler og er vurdert til laveste verdi av kostpris
og virkelig verdi.
Kundefordringer og andre fordringer
Kundefordringer og andre fordringer er oppført i
balansen med fordringenes pålydende etter fradrag for
konstaterte og forventede tap.
Skatter
Årets skattekostnad består av betalbar skatt og endringer
i utsatt skatt. Betalbar skatt er fastsatt på grunnlag av
årets skattemessige resultat. Utsatt skatt i balansen
beregnes på grunnlag av midlertidige forskjeller mellom
skattemessig og regnskapsmessig verdi samt skattemessig underskudd til fremføring. Utsatt skattefordel
hvor det er usikkerhet knyttet til fremtidig bruk blir ikke
balanseført. Utsatt skatt og utsatt skattefordel er
presentert netto i balansen, når det er grunnlag for
nettoføring. Ved endret skattesats påfølgende år, legges
ny skattesats til grunn for beregning av utsatt skatt.
Utsatt skatt og utsatt skattefordel ved oppkjøp er
beregnet basert på forskjellen mellom virkelig verdi og
bokførte verdier i oppkjøpte selskaper på identifiserbare
eiendeler og forpliktelser. Det beregnes ikke utsatt skatt
på goodwill og merverdier på eiendommer ved oppkjøp. Ved kjøp av eiendommer skjer transaksjonen
gjennom kjøp av “single purpose selskaper” og
eventuelle fremtidige salg vil også normalt foretas som
aksjetransaksjoner, og ut fra dagens skatteregler vil dette
skje skattefritt.
Utsatt skatt på skatteøkende midlertidige forskjeller
knyttet til investeringer i datterselskap innregnes, med
unntak av når det er sannsynlig at den midlertidige
forskjellen ikke vil reversere i uoverskuelig fremtid.
Pensjoner
Norske selskaper har kollektive pensjonsforsikringer
(ytelses- og innskuddsbaserte) som er dekket i
forsikringsselskaper. I tillegg har konsernet usikrede
pensjonsforpliktelser, inklusive avtalefestet pensjon
(AFP), som aktuar beregnes og belastes direkte over
driften.
Selskaper i Sverige, Latvia, Litauen og Estland har ingen
ansatte og har dermed ingen pensjonsavtaler.
Ved beregning av pensjonskostnaden i ytelsesbaserte
avtaler benyttes en lineær opptjeningsprofil basert på
forventet sluttlønn. Planendringer amortiseres over
forventet gjenværende opptjeningstid. Det samme
gjelder estimatavvik i den grad de akkumulert overstiger
10 prosent av den største av pensjonsforpliktelsene og
pensjonsmidlene (korridor).
Innskuddspensjon kostnadsføres løpende i regnskapet
ved at konsernet innbetaler til forsikringsselskapet en
viss prosentandel av de ansattes lønn. Innskuddet
investeres i fond hvor de ansatte kan velge mellom ulike
spareprofiler. Ut over dette har konsernet ingen forpliktelser overfor de ansatte på denne ordningen.
12
Årsrapport 2013
Finansielle instrumenter
Ved sikring av fremtidige rentekostnader, hvor sikringsinstrumentene skal sikre konsernet mot variasjoner i
fremtidige kontantstrømmer, bokføres ikke sikringsinstrumentet i balansen så lenge sikringen er vurdert å
være effektiv. Gevinst eller tap resultatføres netto i takt
med resultatføringen av sikringsobjektet. Ved renteswapavtaler hvor sikringen ikke er vurdert å være
effektiv, bokføres sikringsinstrumentet til markedsverdi i
balansen. Endringer i markedsverdi føres løpende over
resultatet.
Ved valutaterminkontrakter som skal sikre eiendeler og
forpliktelser, hvor sikringen er vurdert å være effektiv,
vurderes både sikringsinstrumentet og sikringsobjektet til
virkelig verdi, og gevinst og tap resultatføres. Ved
sikring av nettoinvesteringer i utenlandsk valuta hvor
sikringen er vurdert som effektiv, er valutaterminkontrakten vurdert til virkelig verdi. Endringer i virkelig
verdi føres direkte mot egenkapitalen.
Utenlandsk valuta
Pengeposter i utenlandsk valuta vurderes til balansedagens kurs og tilhørende valuta gevinst/tap resultatføres som finanspost. Dette gjelder likvide midler,
fordringer og gjeld. For ikke pengeposter legges kursen
på transaksjonstidspunktet til grunn for anskaffelseskost
og regnes ikke om senere. Salg og kjøp av varer og
tjenester i utenlandsk valuta regnskapsføres til kursen på
transaksjonstidspunktet.
Konsernet har norske kroner som presentasjonsvaluta.
Konsernet er eksponert for kursendring i SEK og EUR.
Innen konsernet er det ytet lån i SEK og EUR.
Kontantstrømoppstilling
Ved utarbeidelse av kontantstrømoppstillingen er indirekte metode lagt til grunn. Likvider omfatter kontanter,
bankinnskudd, finansinvesteringer (pengemarkedsfond)
og trukket kassekreditt.
13
NOTER TIL REGNSKAPET
De påfølgende notene gjelder konsernregnskapet dersom ikke annet er angitt.
Beløpene er oppgitt i 1 000 kr.
Alle balansetall er pr 31.12.
Note 1 - Segmentinformasjon
Virksomheten består av utleie, forvaltning og utvikling av eiendommer i Norge, Sverige og Baltikum. Den norske virksomheten er delt inn i forretningsområdene
bileiendom og øvrig eiendom.
Forretningsområdene viser følgende hovedtall:
Øvrige
Bil Eiendom eiendommer
Norge
Norge
2013 Forretningsområder:
Driftsinntekter
Driftsresultat
Av- og nedskrivninger *
EBITDA
141
96
26
123
Inntekt på investering. i TS
Øvrige finansresultat
Resultat før skatt
624
640
832
472
51
22
11
36
2 815
(24 010)
1 498
(32 700)
63 940
Eiendeler
1 499 469
2012 Forretningsområder:
Driftsinntekter
Driftsresultat
Av- og nedskrivninger *
EBITDA
20
(13
27
13
467
416)
301
885
(3 772)
(17 188)
1 149 499
320 071
Øvrige
Bil Eiendom eiendommer
Norge
Norge
Bil Eiendom
Baltikum
133
83
25
109
Inntekt på investering. i TS
Øvrige finansresultat
Resultat før skatt
391
926
164
090
48
20
9
31
1 362 660
637
990
352
241
899
(17 863)
4 026
(33 404)
50 522
Eiendeler
015
693
336
844
Eiendom
Baltikum
1 190 326
18
(3
14
11
622
450)
710
260
(6 575)
(10 025)
278 401
Eiendom
Sverige
92
14
69
84
504
978
145
123
(6 607)
8 371
525 833
Bil Eiendom
Sverige
42
14
15
30
968
992
269
261
(8 805)
6 187
427 317
Morselskap
24
(10
1
(8
Elimineringer
Konsern
306
243)
255
988)
(17 997)
0
6 064
(4 179)
(12 430)
(12 430)
2 467 311
Morselskap
311
110
135
249
0
919
652
869
336
2 815
(73 455)
40 012
(2 603 461)
3 358 722
Elimineringer
Konsern
62 261
33 817
586
34 403
(58 200)
(43 898)
(43 898)
247
106
65
172
679
378
081
357
14 866
48 683
(18 100)
(61 998)
899
(69 881)
37 395
2 367 585
(2 471 717)
3 154 572
EBITDA er driftsresultat før av- og nedskrivninger, inkl resultat i TS.
Note 2 - Driftsinntekter
MøllerGruppen Eiendom AS
2013
17 997
6 309
24 306
2012
43 898
14 302
4 061
62 261
Andre driftsinntekter
Leieinntekter
Gevinst ved salg av konsernaksjer
Disponenthonorar
Andre driftsinntekter *
Sum
2013
235 966
Konsernet
2012
233 333
75 953
311 919
14 346
247 679
2013
18 348
2 951
763
1 374
23 436
Konsernet
2012
15 570
2 430
614
1 047
19 661
13
287
0
10
277
40
* Møller Bil i Sverige ble i forbindelse med ombygning / tilpasning av lokaler fakturert et engangsbeløp i 2013 på 59,6 millioner kroner.
Note 3 - Lønns- og andre personalkostnader
MøllerGruppen Eiendom AS
2013
16 565
2 573
763
737
20 638
13
287
2012
13 655
2 033
614
905
17 207
10
277
Personalkostnader
Lønninger
Arbeidsgiveravgift
Pensjonskostnader
Andre personalkostnader
Sum
Gjennomsnittlig antall ansatte
Lån til ansatte
Lån til ledende ansatte og styret
Lån til ansatte gjelder rentebærende billån hvor selskapene har pant i bil.
MøllerGruppen Eiendom AS
2013
146
2012
41
53
199
5
46
Adm. direktør
4 341
130
231
Styre
4 702
600
600
Honorarer til revisor (ekskl mva)
Revisjon
Andre attestasjonstjenester
Skatt
Annen bistand
Sum
2013
1 121
22
249
14
1 406
Ytelser til ledende personer
Lønn og bonus
Pensjonskostnader
Annen godtgjørelse
Styrehonorar
Sum
Administrerende direktør har 2,4 % eierandel i Møller MI AS.
Det er etablert bonusordninger hvor utbetalingens størrelse avhenger av oppnådd resultat for året samt andre kvalitative vurderingskriterier og hvor bonusen
ansees å være en del av normal avlønning innen denne type stilling. Administrerende direktør har på visse vilkår rett til to års etterlønn.
Konsernet
2012
532
689
1 221
Note 4 - Andre driftskostnader
MøllerGruppen Eiendom AS
2013
5 947
6 710
12 657
2012
3 453
7 198
10 651
Kostnader driftsmidler (husleie, strøm, vedlikehold, bilkostnader, med mer)
Adm.kostnader (IT-tjenester, honorarer, reisekost., gaver, tap på krav, mm)
Sum
2013
19 637
22 325
41 963
Konsernet
2012
29 861
26 698
56 559
Årsresultat
2013
54 088
264
(1 053)
53 299
Bokført
verdi
611 578
114 436
106 385
832 399
2013
12 430
12 430
2012
18 100
18 100
Note 5 - Inntekter på investeringer i datterselskaper
MøllerGruppen Eiendom AS
Investeringer:
Forretningskontor
Oslo
Oslo
Oslo
Oslo
Selskapets navn
Møller Eiendom Norge AS
Møller Eiendom Sverige AS
Møller Real Estate Baltic AS
Eier- /
stemme
andel
100 %
100 %
100 %
Egenkapital
31.12.2013
725 438
105 548
114 532
945 518
Inntekter:
Selskapets navn
MøllerGruppen Eiendom AS
Sum
Konsernbidrag fra Møller Eiendom Norge
Note 6 - Investeringer i tilknyttede selskap
Selskapets navn
A.L. Industrier AS, Oslo
Frysjaveien 31 AS , Oslo
Big Box Eiendomsinvest AS, Oslo
Fåbro Eiendom AS, Oslo
Rosenlund Bydelssenter AS, Lillehammer
Rosenlund Kontorbygg AS, Lillehammer
Sum
Stemmeandel /
eierandel
21,5 %
20,0 %
25,0 %
50,0 %
30,0 %
30,0 %
Andel av EK
i selskapet
31.12.13
17 672
8 250
7 297
60 503
7 833
9 377
110 932
Bokført
verdi
01.01.13
90 392
8 920
3 980
37 935
141 226
Resultatandel
etter skatt
2013
963
321
444
(272)
1 359
Tilgang /
avgang
(75 507)
(740)
4 500
96 483
(20 123)
20 123
24 736
2 815
Bokført
verdi
31.12.13
15 848
8 501
8 924
96 211
19 171
20 123
168 777
I konsernregnskapet er investeringene i tilknyttede selskap innarbeidet etter egenkapitalmetoden.
Det er gitt ansvarlige lån til Rosenlund Bydelsenter AS og Rosenlund Kontorbygg AS på til sammen 23,4 millioner kroner.
Rosenlund Bydelssenter AS fisjonerte ut en andel av sine eiendommer, rettigheter og forpliktelser til Rosenlund Kontorbygg AS med virkning fra 05.12.2013.
Note 7 - Varige driftsmidler, immaterielle eiendeler og goodwill
MøllerGruppen Eiendom AS
Varige
driftsmidler
4 615
Anskaffelseskost 01.01
Tilgang ved oppkjøp i år
Omregningsdifferanse
6 170
Tilgang
4 267
Avgang
6 518
Anskaffelseskost 31.12
597
Akkumulerte avskrivninger 01.01
Tilgang ved oppkjøp i år
Omregningsdifferanse
1 255
Årets av- og nedskrivning *
964
Avgang
888
Avskrevet 31.12
5 630
Bokført verdi 31.12
5 år
Lineær avskrivningsplan
Årlig leie av ikke balanseførte driftsmidler
Varighet på leie av driftsmidler
Konsernet
Biler, maskiner
og inventar
23 045
0
927
6 484
5 741
24 715
13 155
0
428
2 999
2 002
14 580
10 135
Bygg
2 242 777
5 131
48 888
215 559
14 729
2 497 626
465 124
2 753
5 782
114 968
7 976
580 651
1 916 975
Tomt
980 927
251
28 958
23 724
3 418
1 030 442
19 534
5 859
17 514
0
42 907
987 535
3-7 år
50 år
399
1 814
892
1-5 år
5-15 år
4-36 år
Anlegg under
utførelse
128 111
0
6 373
248 274
317 752
65 006
977
Goodwill /
Imat. eiendeler
8 725
0
515
(977)
111
388
2 095
1 105
6 040
0
65 006
2 095
7 145
2 701
Sum
3 383 585
5 382
85 661
494 041
343 735
3 624 934
501 491
2 753
11 203
135 869
12 073
639 243
2 985 692
10 år
3 105
Goodwill er knyttet til oppkjøp av nye selskap, samt goodwill i selskapsregnskapene.
Goodwill knyttet til strategiske investeringer som ligger innenfor konsernets kjernevirksomhet og hvor MøllerGruppen Eiendom har et langsiktig perspektiv avskrives
normalt over 10 år.
* Eiendommer i Sverige er nedskrevet med 59,6 millioner kroner knyttet til merkeseparering og omstrukturering av bilanlegg.
I Baltikum er tomter og bygg nedskrevet med 21,1 millioner kroner.
Nedskrivninger er et resultat av foretatte verdsettelser basert på omsetningsverdi og/eller neddiskonterte kontantstrømmer.
Note 8 - Goodwill
Spesifikasjon av goodwill ved oppkjøp:
Goodwill
Forretningsområde
Eiendom Baltikum
Sum goodwill
* Inkl omregningsdifferanse
Kjøpstidspunkt
Avskrivningsperiode
Anskaffelseskost
Akkumulerte
avskrivninger*
Bokført
verdi
Årets
avskrivninger
2011
10 år
4 145
4 145
1 105
1 105
3 040
3 040
389
389
Note 9 - Fordringer og gjeld konsern
MøllerGruppen Eiendom AS
2013
2012
51 743
1 543 959
1 595 702
1 415 224
1 415 224
Kortsiktig lån til konsernselskap
Kundefordringer
Fordring konsernbidrag
Kortsiktig fordring konsernselskap
54
12 430
12 484
84 415
503
18 100
103 018
Gjeld til konsernselskap konsernkontoordning
Langsiktig gjeld til konsernselskap
40 581
40 581
37 164
37 164
88
88
1 117
1 117
Langsiktig lån til konsernselskap
Fordringer på konsernselskap konsernkontoordning
Langsiktig fordring på konsernselskap
Leverandørgjeld
Kortsiktig gjeld til konsernselskap
MøllerGruppen Eiendom AS er administrator for konsernets konsernkontoordning. Selskapene i ordningen er solidarisk ansvarlig for nettogjelden som trekkes.
Note 10 - Pensjoner
Konsernet har virksomhet i Norge, Sverige, Litauen, Latvia og Estland. Alle ansatte er hjemmehørende i Norge og er ansatt i MøllerGruppen Eiendom AS. Det er følgelig kun
norske pensjonsavtaler.
Samtlige ansatte er med i en kollektiv pensjonsordning etter Lov om foretakspensjon. Selskapet har både ytelsesbasert og innskuddsbarsert pensjon. Ytelsesordningen ble lukket
for nye medlemmer pr. 01.01.2005. Ansatte som hadde ytelsesbasert avtale fikk anledning til å gå over til en innskuddsordning. Nye ansatte etter 01.01.2005 har
innskuddspensjon.
Innskuddsordningen kostnadsføres løpende i regnskapet ved at konsernet innbetaler til forsikringsselskapet et sparebeløp basert på lønnsnivået til den enkelte ansatte. I tillegg
betales en forsikringspremie for uførepensjon og barnepensjon. Det er ingen restforpliktelse på disse ordningene. De ytelsesbaserte avtalene gir, sammen med antatt pensjon fra
Folketrygden, rett til definerte fremtidige ytelser. Disse er i hovedsak avhengig av antall opptjeningsår og lønnsnivå. De sikrede ytelsesbaserte ordningene er finansiert ved
fondsoppbygging organisert i forsikringsselskap.
Selskapet er medlem av AFP-ordningen gjennom LO/NHO. Frem til 31.12.2010 kunne ansatte velge å gå av med førtidspensjon fra og med 62 år. Gjennom endringene i
pensjonsreformen ble AFP som førtidspensjonsordning avviklet. En gjenværende avsetning i regnskapet gjelder selskapets egenandel for personer som er førtidspensjonister i
den gamle ordningen. Ved avviklingen av den gamle AFP-ordningen viste det seg å være en betydelig underdekning i ordningen. Denne underdekningen må medlemsbedriftene
dekke opp gjennom fortsatt innbetaling av premier for de kommende fire årene. Selskapets andel av denne underdekningen er estimert og avsatt for i regnskapet.
Som erstatning for den gamle AFP-ordningen ble det etablert en ny AFP-ordning. Den nye AFP-ordningen er, i motsetning til den gamle, ikke en førtidspensjonsordning, men en
ordning som gir et livslangt tillegg til den ordinære pensjonen. De ansatte kan velge å ta ut AFP fra og med fylte 62 år. Den nye AFP-ordningen er en ytelsesbasert
flerforetakspensjonsordning og finansieres gjennom premier som fastsettes som en prosent av lønn. Det foreligger ingen pålitelig måling og allokering av forpliktelse og midler i
ordningen. Regnskapsmessig blir ordningen derfor behandlet som en innskuddsbasert pensjonsordning hvor premiebetalinger kostnadsføres løpende, og ingen avsetninger
foretas i regnskapet. Det er i 2013 innbetalt premie i den nye ordningen og premien er fastsatt til 2 % av samlede lønnsutbetalinger mellom 1 G og 7,1 G (estimert til 122 000
kroner). Det er ikke fondsoppbygging i ordningen og i takt med utfasing av premiebetaling i gammel AFP-ordning forventes det at premienivået for ny AFP-ordning vil øke de
kommende årene.
MøllerGruppen Eiendom AS
2013
2012
89
76
198
175
(167)
(197)
83
155
68
44
271
253
492
361
763
614
Pensjonskostnad
Nåverdi av årets pensjonsopptjening
Rentekostnad av pensjonsforpliktelsen
Avkastning på pensjonsmidler
Resultatført aktuarielt tap/(gevinst)
Administrasjonskostnader
Årets pensjonskostnad til sikrede og usikrede pensjoner samt AFP
Innskuddspensjon
Samlede pensjonskostnader
2013
89
198
(167)
83
68
271
492
763
Konsernet
2012
76
175
(197)
155
44
253
361
614
2013
500
2012
317
802
1 302
792
1 109
4
4
2013
(221)
2012
(394)
(14)
(235)
(15)
(409)
2013
4,40 %
4,70 %
3,50 %
0,00 %
2012
3,60 %
4,20 %
3,00 %
0,00 %
2013
500
2012
317
802
1 302
792
1 109
Balanseførte pensjonsmidler
Beregnede pensjonsforpliktelser
Pensjonsmidler (til markedsverdi)
Ikke resultatført aktuarielt tap /(gevinst)
Netto balanseført pensjonsmidler
4
4
Antall personer omfattet av ordningene
2013
(221)
2012
(394)
(14)
(235)
(15)
(409)
Balanseført pensjonsforpliktelse
Beregnede pensjonsforpliktelser
Pensjonsmidler (til markedsverdi)
Ikke resultatført aktuarielt tap/(gevinst)
Netto balanseført pensjonsforpliktelse
Økonomiske forutsetninger:
Avkastning på pensjonsmidler
Diskonteringsrente
Årlig lønnsvekst / årlig G-regulering
Årlig regulering av pensjoner
Som aktuarmessige forutsetninger for demografiske faktorer er det lagt til grunn vanlig benyttede forutsetninger innen forsikring, tilpasset konsernets aldersstruktur
og avgang. Alle pensjonsforpliktelser er inklusiv arbeidsgiveravgift.
Note 11 - Kundefordringer
MøllerGruppen Eiendom AS
2013
0
2012
0
Kundefordringer MøllerGruppen Bil konsern
Kundefordringer eksterne
Avsetning tap på fordringer
Sum
2013
89 717
2 569
(628)
91 658
Konsernet
2012
18 105
5 337
(609)
22 833
Note 12 - Andre fordringer
MøllerGruppen Eiendom AS
2013
397
6 633
287
7 318
2012
6 705
6 705
1 296
27 457
Konsernet
2012
13 790
18 059
26 000
1 138
58 987
B-aksjer
91
35 683
2 938
38 712
SUM
194
35 683
2 938
38 815
2013
23 955
528
832
25 314
Konsernet
2012
10 427
472
745
11 644
22 022
975
22 996
10 600
875
11 475
2013
9 539
13 438
13 564
1 638
45 946
24 318
108 443
Konsernet
2012
8 439
14 778
6 474
1 301
12 457
6 496
49 945
2013
6 974
19 187
Til gode merverdiavgift
Forskudsbetalte kostnader
Fordring konsernbidrag MøllerGruppen Bil konsern
Andre kortsiktige fordringer
Sum
Note 13 - Bankinnskudd
Konsernet har netto bankinnskudd på totalt 41,3 millioner kroner.
MøllerGruppen Eiendom AS har stillet garanti for skyldig skattetrekk med 3 millioner kroner.
Note 14 - Aksjekapital og aksjonærinformasjon
Aksjekapitalen i MøllerGruppen Eiendom AS består av 38 815 aksjer pålydende kr 678 og er fordelt som følger:
Aksjonærer i MøllerGruppen Eiendom AS
Jan H. Møller
MøllerGruppen AS
Møller MI AS
Sum aksjer
A-aksjer
103
103
Aksjeutbytte
* A-aksjer har rett til preferanseutbytte på 5 mill. kr samlet fra MøllerGruppen Bil AS og MøllerGruppen Eiendom AS.
* A -og B-aksjer har lik rett til utbytte pr. aksje for utbytte utover preferanseutbyttet.
MøllerGruppen Eiendom AS inngår i konsenet MøllerGruppen. MøllerGruppen AS er morselskap med forretningskontor i Oslo.
Konsernregnskapet er tilgjengelig på www.moller.no.
Note 15 - Andre finansinntekter og finanskostnader
MøllerGruppen Eiendom AS
2013
2012
23 765
10 522
189
23 954
754
11 276
Valutagevinst
Aksjeutbytte
Andre finansinntekter
Sum andre finansinntekter
22 011
866
22 876
10 642
775
11 417
Valutatap
Andre finanskostnader
Sum andre finanskostnader
Note 16 - Annen kortsiktig gjeld
MøllerGruppen Eiendom AS
2013
2012
7 546
6 129
7 234
7 172
7 244
769
1 412
1 119
23 436
15 189
Påløpte renter
Påløpte kostnader og forskuddsbetalte inntekter
Avsetning forpliktelser
Feriepenger og påløpt lønn
Avgitt konsernbidrag øvrige konsern
Annen kortsiktig gjeld
Sum
Note 17 - Nærstående parter
MøllerGruppen Eiendom sin hovedaksjonær er MøllerGruppen AS. Konsernet MøllerGruppen Eiendom har betydelige leiekontrakter med bilforhandlere i konsernet MøllerGruppen
Bil, importør samt holdingselskaper i Norge. Leiekontraktenes gjenværende løpetid er fra 3 til 13 år og indeksreguleres løpende.
Konsernet har en leieforpliktelse ovenfor tilknyttet selskap Frysjaveien 31 AS om leie av forretningseiendommen Frysjaveien 31 B. Forpliktelsen går frem til 31.12.2028.
MøllerGruppen Eiendom viderefakturerer øvrige brukere i bygget i henhold til fremleieavtaler med tilsvarende løpetid.
Møller MI AS ble opprettet i 2006 hvor ledende ansatte i konsernet samt styremedlemmer i MøllerGruppen eier 55,2% og MøllerGruppen Bil AS eier 44,8%.
I 2012 solgte Møller MI AS sine 9,9 % eierandeler i henholdsvis Møller Eiendom Norge AS, Møller Eiendom Sverige AS, Møller Real Estate Baltic AS,
Stavanger Næringsbygg AS og Lillehammer Næringsbygg AS. Selskapet kjøpte deretter 7,6 % av aksjene i MøllerGruppen Eiendom AS.
Transaksjonen ble gjort på forretningsmessige vilkår.
Transaksjoner med nærstående parter:
Selskap
Transaksjonsart
MøllerGruppen Bil og øvrige holdingselskaper i MøllerGruppen
Møller MI AS
Møller Synergi AS
Harald A. Møller AS
Frysjaveien 31 AS
Leieinntekter - eiendom
Kostpris aksjer
Kjøp av regnskapstjenester med mer
Kjøp av IT/telefoni tjenester
Husleie (eiendom sin andel)
2 013
2 012
164 920
130 763
126 485
1 674
458
374
2 975
421
560
Fordringer på nærstående parter:
Selskap
MøllerGruppen Bil og øvrige holdingselskaper i MøllerGruppen
MøllerGruppen Bil
Rosenlund Bydelssenter og Rosenlund Kontorbygg (TS)
Kundefordringer
Konsernbidrag
Langsiktig lån
2 013
89 717
23 353
2 012
18 103
26 000
14 043
Gjeld til nærstående parter:
Selskap
MøllerGruppen Bil og øvrige holdingselskaper i MøllerGruppen
MøllerGruppen Bil
2 013
440
45 946
2 012
1 538
12 457
Konsern 2013
Egenkapital 01.01.
Årets resultat
Årets utbytte
Konsernbidrag til selskaper utenfor MøllerGruppen Eiendom
Omregningsdifferanser i år
Justering majoritet/minoritet tidligere år
Øvrige poster (markedsverdi rentesikringer /endring minoritet med mer)
Egenkapital 31.12.13
Majoritet
1 385 685
10 470
Minoritet
13 717
3 654
(9 000)
Konsern 2012
Egenkapital 01.01.
Emisjon
Årets resultat
Årets utbytte
Konsernbidrag fra selskaper utenfor MøllerGruppen Eiendom
Omregningsdifferanser i år
Øvrige poster (markedsverdi rentesikringer /endring minoritet med mer)
Egenkapital 31.12.12
Majoritet
952 011
488 203
23 006
Leverandørgjeld
Konsernbidrag
Note 18 - Egenkapital
(35 838)
32 659
(5 043)
(306)
1 387 627
6 263
(9 731)
(74 067)
1 385 685
5 043
13 414
Minoritet
50 550
11 778
3 629
(3 500)
(48 740)
13 717
Totalt
1 002 561
499 981
26 635
(3 500)
6 263
(9 731)
(122 807)
1 399 402
Annen
egenkapital
630 948
(3 076)
627 872
Sum
1 249 533
(3 076)
1 246 457
Aksjekapital
26 317
Overkurs
592 268
26 317
592 268
Aksjekapital
19 927
6 389
Overkurs
98 676
493 592
26 317
592 268
47 213
630 948
Pantstillelser
Bokført gjeld som er sikret ved pant og lignende
2013
1 687 012
Konsernet
2012
1 542 924
Bokført verdi av eiendeler med panteheftelser:
Bygninger og tomter
Sum
2 371 920
2 371 920
2 043 677
2 043 677
2013
1 751 088
375 035
245 797
2 371 920
2012
1 472 750
376 337
194 591
2 043 677
MøllerGruppen Eiendom AS 2013
Egenkapital 01.01
Årets resultat
Egenkapital 31.12
MøllerGruppen Eiendom AS 2012
Egenkapital 01.01
Emisjon
Årets resultat
Egenkapital 31.12
Totalt
1 399 402
14 124
(9 000)
(35 838)
32 659
0
(306)
1 401 041
Annen
egenkapital
583 736
Sum
702 339
499 981
47 213
1 249 533
Note 19 - Pantstillelser, garantiansvar og forpliktelser
Land/geografisk område
Norge
Sverige
Baltikum
Sum
Panteobjekt
Bygg/tomt
Bygg/tomt
Bygg/tomt
MøllerGruppen Eiendom har en kommittert låneramme på totalt 500 millioner kroner. Pr. 31.12.2013 var det trukket 160 millioner kroner.
MøllerGruppen Eiendom har i tillegg en kassekredittramme på 40 millioner NOK som er sikret ved solidaransvar (konsernkontoordning). Pr. 31.12.2013 var det
trukket 11,3 millioner kroner på kassekreditten.
Note 20 - Langsiktig gjeld, finansiering og finansiell risiko
MøllerGruppen Eiendom AS
2013
2012
1 142 152
1 041 779
40 580
37 164
1 182 733
1 078 943
208 170
72 255
902 307
1 182 733
48 170
72 255
958 518
1 078 943
Nøkkeltall
Ubenyttede kommiterte lånerammer pr. 31.12
Veid effektiv lånerente pr 31.12
Langsiktig gjeld
Pantegjeld
Annen langsiktig gjeld
Sum
2013
1 687 012
5 757
1 692 768
Konsernet
2012
1 542 923
6 124
1 549 048
Forfall
Forfall under 2 år
Forfall mellom 2 og 5 år
Forfall over 5 år
Sum
425 219
79 958
1 187 591
1 692 768
75 369
381 287
1 092 391
1 549 048
340 000
4,5 %
185 000
4,8 %
MøllerGruppen Eiendom AS inngikk i juli 2011 en 10 års låneavtale på 800 millioner kroner. Selskapet har i tillegg kommiterte lånerammer på 200 millioner kroner og 300 millioner
kroner som løper frem til henholdsvis juli 2014 og april 2016 med to års forlengelsesopsjon. Totalt 160 millioner kroner var trukket av trekkrettighetene pr. 31.12.2013. I tillegg har
selskapet en kassekreditt på 40 millioner kroner.
Datterselskapene i Baltikum er finansiert med separate pantelån med garanti fra MøllerGruppen Eiendom AS. I tillegg har enkelte datterselskap i Norge separate pantelån uten garanti
fra morselskapet. Knyttet til pantegjelden er det stilt krav (covenants) til finansielle nøkkeltall vedrørende eiendomsverdi, egenkapital og kontantstrøm som er oppfylt pr. 31.12.2013.
MøllerGruppen Eiendom AS finansierer flesteparten av datterselskapene gjennom en konsernkontoordning. Lån fra konsernselskap er selskap som har netto innestående i
konsernkontoordningen. Denne gjelden anses å ha forfall utover fem år i sin helhet. Lån til konsernselskap er selskap som har netto utestående i konsernkontoordningen. Dette blir
presentert som en langsiktig fordring.
presentert som en langsiktig fordring.
Renterisiko
Konsern
MøllerGruppen Eiendom sin finansiering er basert på flytende rente. Det er inngått renteswap-avtaler hvor MøllerGruppen Eiendom har byttet flytende rente mot fast rente. Dette er
gjort for å sikre mer stabile rentebetalinger over flere år. Konsernet praktiserer sikringsbokføring i henhold til norsk standard for finansielle eiendeler og forpliktelser og anvender et
prinsipp der markedsverdien av derivatet ikke balanseføres og endring i markedsverdi ikke resultatføres. Tidspunkt for fastsettelse av det flytende renteelementet i sikringskontraktene
er tilpasset rulleringene av underliggende lån. Avtalene er inngått med den hensikt å løpe til forfall. Differansen mellom fast og flytende rente gjøres opp for hver periode og periodiseres
over renteperioden. Pr. 31.12.2013 er det inngått renteswap-avtaler på til sammen 970 millioner kroner til en gjennomsnittlig rente på 3,6 % og med en gjennomsnittlig gjenværende
løpetid på 4,8 år. Renteswap-avtalene sikrer 57 % av MøllerGruppen Eiendom sin gjeld ved årsskiftet. Gjennomsnittlig lånerente for konsernet er 4,5 % med rentedurasjon på 3,0 år pr.
31.12.2013.
Morselskapet
Av total rentebærende gjeld på 1 183 millioner kroner pr. 31.12.2013, er 700 millioner kroner sikret gjennom renteswapper med fast rente på 4,0 % og gjennomsnittlig veid gjenværende
tid til forfall på 5,7 år. Rentekostnader pantegjeld, inkludert rentesikring, utgjør 56,6 millioner kroner i 2013.
Valutarisiko
MøllerGruppen Eiendom eier eiendommer i Sverige og i de baltiske landene, hvilket medfører valutarisiko. Finansieringen i de utenlandske datterselskapene gjøres enten direkte i bank
lokalt eller internt fra MøllerGruppen Eiendom AS. Gjelden sikres ved at lokal gjeld tas opp i lokal valuta og ved bruk av terminkontrakter ved intern finansiering. Både interne fordringer
og terminkontraktene markedsvurderes løpende (mark-to-market). Ved årskifte var totalt sikret beløp 342 millioner SEK. Netto valutagevinst for 2013 var 1,8 millioner kroner, som i
hovedsak skyldes termintillegget på grunn av rentedifferanse mellom valutaene. Beholdningen av terminkontrakter lå i sin helhet i morelskapet pr. 31.12.13.
Kredittrisiko
MøllerGruppen Eiendom har betydelige leieinntekter fra andre selskap i MøllerGruppen og fra eksterne selskap. Det vil alltid være en risiko forbundet med leietagernes evne til å
overholde leiekontraktene. Denne risikoen søkes kontrollert via lange leieavtaler med solide leietagere, samt i størst mulig grad diversifisering på leietagere. Historisk har tap på krav
vært lave.
Likviditetsrisiko
MøllerGruppen Eiendom opererer i en kapitalkrevende bransje. Eksisterende eiendomsportefølje er finansiert med en solid egenkapitalandel og løpende leieinntekter dekker kostnader
med god margin. MøllerGruppen Eiendom AS går ikke inn i nye prosjekter uten at finansiering er avklart på forhånd. I tillegg har MøllerGruppen Eiendom AS en ubenyttet kommitert
trekkramme for å sikre tilgang på finansiering når behov oppstår. Likviditetsrisikoen anses derfor som lav.
Note 21 - Skatter
MøllerGruppen Eiendom AS
2013
2012
(4 179)
48 683
0
0
0
1 470
2013
40 012
Betalbar skatt Norge
Betalbar skatt utlandet
Sum betalbar skatt
Endring i utsatt skatt
Endring utsatt skatt i Norge - endret skatteprosent fra 28 til 27 %
Skattekostnad
Årsresultat
7 942
5 628
13 570
15 086
(2 767)
25 889
14 123
8 302
3 441
11 743
(983)
Effektiv skattesats
64,7 %
28,8 %
11 203
10 471
25 889
(14 686)
10 760
(289)
647
673
(788)
16 782
130
(238)
(252)
3 457
0
(1 147)
45
(1 102)
(3 076)
1 470
47 213
26,4 %
3,0 %
(1 170)
13 631
28 % av resultat før skattekostnad
(1 102)
(68)
1 470
12 161
Faktisk skattekostnad
Avvik skattekostnad
23
130
(12 291)
Permanente forskjeller
Gevinst, tap aksjer og utbytte 3 %
Resultat i TS
Avskrivning merverdi bygg/goodwill
Utenlandske selskap (lavere skattesats)
45
68
(12 161)
Konsernet
2012
37 395
Skatt i resultatregnskapet
Resultat før skattekostnad
10 760
26 635
2 041
(705)
(2 767)
(1 904)
14 684
(2 103)
289
2013
(100)
342 008
446
1 067
22 098
(13 082)
10 916
363 353
Konsernet
2012
(100)
318 644
(1 592)
699
19 093
(15 417)
12 411
333 738
Norge 27,0 %
Sverige 26,3 %
Litauen og Latvia 15,0 %
Estland 26,6 %
Netto utsatt skatt
74 716
9 850
4 628
2 904
92 098
71 741
7 726
4 774
3 301
87 542
Balanseført utsatt skatt skattefordel
Balanseført utsatt skatt gjeld
Balanseført netto utsatt skatt
(2 131)
94 229
92 098
0
87 542
87 542
Endret skattesats utsatt skatt i Norge
Øvrige poster
Sum
Skatt i balansen
Ved beregning av utsatt skatt er det tatt hensyn til følgende midlertidige forskjeller pr. 31.12.13:
MøllerGruppen Eiendom AS
2013
2012
424
(5 988)
1 067
433
(1 468)
699
(2)
(65)
(4 498)
(401)
(1 215)
(112)
(1 215)
(112)
(1 215)
(112)
(1 215)
(112)
Poster med midlertidige forskjeller
Kunder og andre fordringer
Varige driftsmidler
Kortsiktig og langsiktig gjeld
Pensjoner
Gevinst og tapskonto
Underskudd til fremføring
Latent utbytteskatt - Estland
Sum grunnlag utsatt skatt
Utsatt skatt er i balansen medtatt netto innen de ulike skattekonsern.
Det er ikke beregnet utsatt skatt på underskudd til fremføring i utlandet på 6,4 millioner kroner da det er knyttet usikkerhet til fremtidig bruk.
2013
(112)
2012
(1 582)
(1 102)
1 470
(1 215)
(112)
Endring utsatt skatt i balansen fremkommer som følger:
Utsatt skatt 01.01
Tilgang/avgang kjøpt /solgt selskap m.m.
Kursjustering
Årets endring utsatt skatt
Skatteeffekt konsernbidrag annet konsernselskap
Utsatt skatt netto 31.12
87 542
2 250
12 319
(10 013)
92 098
Betalbar skatt balanse fremkommer som følger:
Betalbar skatt
13 570
Skatt vedrørende tidligere år og forskuddsbetalt skatt utlandet
(6 525)
0
0
Skyldig betalbar skatt
7 043
Inntektsskatt i Norge, Sverige, Litauen og Latvia er henholdsvis 28, 26, 15 og 15 prosent. Estland har ikke inntektsskatt, men utbytteskatt.
Det er avsatt latent skatt for utbytte.
81 280
5 001
2 244
(983)
87 542
11 743
(8 944)
2 799
Note 22 - Betydelige transaksjoner i regnskapsåret
Transaksjoner i 2013
Det har ikke vært betydelige transaksjoner i regnskapsåret 2013.
Transaksjoner i 2012
Konsernet har kjøpt 100 prosent av følgende eiendommer/selskap: Harbitzalleen 3-7 på Skøyen, Møllergata 4 KS i Oslo, Bamble Handelsbygg AS,
Solbergkrysset Ås AS og Notodden Handelsbygg AS, samt 21,4 % av AL Industrier AS (TS andel).
I tillegg har konsernet kjøpt en handelseiendom i Sverige og eiendommen knyttet til kjøp av forhandlervirksomhet i Latvia.
Oppkjøp av selskap har hatt følgende effekt på konsernregnskapet:
Kontanter
Kundefordringer
Driftsmidler (inkl merverdier)
Andre eiendeler
Leverandørgjeld
Annen rentefri gjeld
Rentebærende gjeld
Netto identifiserbare eiendeler
2012
1 900
17
585 391
103 918
(4 833)
(24 262)
(132 270)
529 861
Overtatt gjeld
Goodwill ved oppkjøp
Omregningsdifferanse
Kjøpesum/salgssum
(147)
487 815
Betalt i kontanter
Overtatt/nedbetalt gjeld
Overtatte kontanter
Netto kontanter ut/(inn)
487 815
41 899
(1 900)
527 814
MøllerGruppenEiendom
AS
MøllerGruppen
(41 899)
Årsrapport 2013
Selskap i MøllerGruppen Eiendom pr. 31.12.2013
14