Transcript Reguleringsplan felt 2.

Nissedal kommune
I
nterkomm
Nqtrak hytteforening
vI
u
- Kviteseid kommune
nalt plan kontor
Øyvind Hauknes
Luksefjellveien 72
3721 SKIEN
MELDING OM VEDTAK
Dykkar ref:
Vår ref
201411377 -15
Saksbeh:
Sveinung Seljås,35048430
svein
u
Arkivkode:
Dato:
L12
05.03.2015
[email protected]. no
N - Reguleringsplan detaljregulering Naurak felt 2 - plan til høyring/offentleg
ettersyn - særutskrift
Her fylgjer særutskrift av formannskapssak 021115.
Planføresegnene er nå retta i samsvar med vedtaket.
Planforslag med tilhøyrande dokument vil ligge på kommunens heimeside, fyrstesida
- 23.04.201 5.
på
Høyringspartar som ikkje har internett-tilgang kan
førespurnad få tilsendt papirversjon av
plandokumenta. (Dette oversendingsbrevet er sendt elektronisk til fylkesmannen, fylkeskommunen, NVE og Statens vegvesen, jf melding av 13.05.13.)
www. nissedal. komm une. no i heile høyringsperioden 06. 03.
Frist for merknader/uttale til planforslaget er sett til 23.04.15-
Evt. uttale sendast: Nissedal kommune v/interkommunalt plankontor 3855 TREUNGEN.
-plansjef
Kopi til:
Planhuset AS
Ugstad Eiendom AS
3750
3490
Drangedalsvegen
lndustriveien 4
Postadresse: 3855 Treungen
E-post: [email protected]. no
DRANGEDAL
KLOKKARSTUA
Telefon: 35048400
Ba
Telefaks: 35048410
Org.
www.
n
issedal. komm
u
ne. no
n
kq
iro:
nr:
27
1
407 0001 6
964964343
Nrsseda I kommune
Nissedal kommune
Arkiv:
L12
Saksmappe:
2014t1377 -12
Sakshandsamar:
Sveinung Seljås
Dato:
13.02.2015
Saksframlegg
Utval
Utvalssak
Møtedato
Formannskapet
21115
26.42.2015
N - Reguleringsplan detaljregulering Naurak felt 2 - plan
til høyringloffentleg
ettersyn
Søkar: Finn Håkon Rype v/Planhuset as Drangedalsvn.l 3750 DMNGEDAL
Vedlegg:
-
Planomtale, mottatt 10.02.15.
Plankart, oversiktskart og arealtabell, mottatt 10.02.15.
Koordinatliste, mottatt 10.02.15.
Planføresegner, mottatt 10.02.15.
ROS-analyse, Planhuset AS, da1.06.02.15
Rapport skredfare, Planhuset AS, dat. 06.02.1S.
Sjekkliste frå forslagsstillar, Planhuset AS, dat. 1S.01 .1S.
Rapport arkeologisk registrering, Telemark fylkeskommune, dat. 12.01.15.
Fakta i saka:
Forslag til reguleringsplan for byggeområdet Naurak felt 2 omfattar 40 dekar. Arealet ligg i
kommuneplanen som byggeområde forfritidsbustader. Her blei det i 1997 godkjent ein
flatereguleringsplan, Nauraksoddanq inndelt i sju felt der det var krav om utbyggingsplanar før
utbygging kunne setjast i gang. (Dette er etter lovendringa i 2008 tolka til å bli reguleringsplan
(detaljplan)). Det er godkjent slike planar for nedre del av felt 1, og for felt 5, 6 og 7. For felt 6 er
utbyggingsplanen erstatta av ein reguleringsplan som også dekke øvre del av felt 1 (2006). Felt
2 ligg midt i dette byggeområdet mellom felt 5 og felt 6 langs og på vestsida av fylkesveg 514
(Fjonevegen), ca 7-8 km frå Treungen. Det er forslag til detaljreguleringsplan for dette feltet som
nå ligg føre.
Feltet er planlagt med 20 hyttetomter i storleiken 525-1350 m2 pluss noko areal som kan gå
som tilleggsareal til tomter i felt 6, i sum 18,5 dekar byggeområde, areal til vegføremål 10,6
dekar og areal tilfriluftsføremål 10,9 dekar. Feltet skal byggast ut med bilveg til kvar tomt, og i
høg sanitærteknisk standard, dvs innlagt vatn og avløp tilfelles reinseanlegg. Eksisterande
fritidsbustader (34+4) i nabofelta er knytt til Naurak reinseanlegg. Det vil også vere krav om ei
slik tilknyting for felt 2. Naurak reinseanlegg blei bygd og drive i privat regi, men frå 2014 er
dette overtatt av Nissedal kommune. Felt 2 vilfå avkøyring frå fylkesveg 514 i alt opparbeidd
avkøyring felles for felt 1, 5 og 6, og ved vidare utbyggingar av felt 3 og 4, også for desse.
Kvar tomt kan byggast ut med inntil to bygg, hovudbygg maks 1 5O m2 BRA og uisolert
bod/garasje på maks 30 m2 BRA. Parkeringsareal på tomta skal ikkje inngå i utnyttingsgraden
-2-
Nissedal kommune
med mindre dette er overbygd. Maksimal mønehøgde og gesimshøgde er høvesvis 7,0 m og
4,0 m.
Oppstart av planprosessen er varsla ved annonsering i lokalpressa, og ved brev til offentlege og
private faginstansar og naboar 06.1 1.14., med innspelsfrist 04.12.14. Det har kome innspel frå
fleire av dei varsla. Hovudpunkta i innspela er kort attgjevne i planomtalen, og med
kommentarar til kvart innspel.
Etter varselet er det gjennomført arkeologisk registrering av planområdet (15.-16.12). Det blei
ikkje registrert automatisk freda kulturminne som kjem i konflikt med tiltaket, jf vedlagte rapport.
Planen er drøfta med bornas representant i plansaker. Det er ikkje kjent at dette området
tidlegare har blitt nytta av born og unge. Avsett areal til friluftsføremål vil vere positivt for denne
aldersgruppa, men får neppe betydning for andre i denne gruppa enn dei som tilhøyrer hyttefamiliane.
I medhald av plan- og bygningslova § 12-11 skal kommunen snarast mogeleg, og seinast innan
12 veker ta eit privat reguleringsforslag opp til behandling. Kommunen kan sende forslaget
tilbake til forslagsstillar for ytterlegare avklaringar, be om justeringar, eller t.d. vedta å vente med
behandlinga til planen kan sjåast i ein større plansamanheng. Alternativt kan det bli vedtatt å
legge planen ut til offentleg ettersyn og sende han på høyring i samsvar med pbl § 12-10. BIir
planen lagt ut til offentleg ettersyn, har kommunen i hovudtrekk stilt seg bak planinnhaldet.
Formannskapet skal nå ta stilling til kva som vidare skal skje med planforslaget. Dersom planen
blir lagt ut til offentleg ettersyn/sendt på høyring, blirforslagsstillarfakturert eit behandlingsgebyr, kr 28 500 i samsvar med vedteke gebyrregulativ.
Kommunen har innført heimel etter pbl §17 til å kunne krevje utbyggingsavtale med privat
utbyggar før eventuell utbygging i samsvar med reguleringsplan, kan ta til. Ved planvarselet blei
det frå kommunens side signalisert at eit slikt krav kunne bli stilt her. Bakgrunnen for eit slikt
krav er å sikre medfinansiering til offentleg infrastruktur som t.d vassforsyning og avløpsanlegg.
Ein utbyggingsavtale må bygge på eit rekkefylgjekrav i planen. I referatet frå
førehandskonferansen er dette omtala slik:
Feltet skal byggast ut med høg sanitærteknisk standard. Vassforsyninga og avløpsnettet må
byggast ut etter godkjent plan. I dette området vil det bli kravd tilkopling til kommunalt avløpsnett. Rek4efylgjeføresegn i planen må klargjere at utbygginga ikkje kan ta tilfør dette er i orden.
Kommunen vil ha ansvaret for at det er/blir ført fram avløpsnett til feltgrensa. Kommunen har
heimeltil å be om utbyggingsavtale etter pbl §17 for å finansiere/delfinansiere ei slik utbygging.
Renovasjonsløysinga skal vere felles, og fylgje den til ei kvar tid gjeldande renovasjonsløysinga
forNr.ssedal kommune, i dag avfallsbuerfor kjeldesortering. Dersom avfallsbua blir liggande i
planområdet, skal det avsetjast nødvendig arealtil dette føremålet. Blir bua liggande utanfor
planområdet skal dette gå fram av planomtalen.
Vurdering:
Overordna vurderinq:
Planinnhaldet er i samsvar med overordna planar når det gjeld arealbruksføremåla. Det er tatt
omsyn til byggegrensa 30 m mot fylkesvegen. Området ligg ikkje i sone med særleg byggeforbod langs vassdrag, jf at offentleg veg (fylkesvegen) her avgrensar denne sona. Arealet er
som alt nemnd ein del av eit større område avsett til fritidsbustader. Utbygginga her har stått i
fare for å bli fragmentert. Ved utbygging også av felt 2 blir denne samanhengande. Det vil vere
fordelaktig med tanke på god utnytting av areal og infrastruktur.
Generelle vurderinqar:
Av innspela til planprosessen er det særleg to tilhøve som bør få merksemd. Det gjeld
utforminga av eksisterande felles avkøyring som også felt 2 skal nytte, og frisiktliner itilknyting til
denne, og eventuell skred/rasfare i området.
-3-
tVrsseda I kommune
Som føresegn 2.21) er det tatt inn rekkefylgjekrav om at byggeplanen for avkøyringa til fylkesvegen må godkjennast av Statens vegvesen. Avkøyringa må vere etablert i samsvar med denne
planen, før det kan bli gitt byggeløyve for fritidsbustader i feltet. Dette ser tilfredsstillande ut. I
planomtalen har likevel forslagstillar innvendingar (sjå punkt 6.4 og 13.3) om byggeplanen
resulterer i krav om t.d. siktsprenging. Planleggar meiner det vil vere urimeleg om reguleringsplanen for felt 2 utløyser dette kravet, og at feltet såleis må bere kostnadene her aleine. Dette er
spørsmål som ikkje kan avklarast nå. Uansett vil aldri ein reguleringsplan kunne avklare ei slik
kostnadsfordeling. Det kan derimot opplysast at det nå også er planendringsprosess i gang for
felt 5 (endring). Liknande krav om siktutbetring vil då også bli retta mot denne.
I NVE-atlas visast heile området som utløpsområde for snøskred, store delar som utløpsområde for jord/flaumskred og ein liten del i sørlvestre hjørne som utløpsområde for steinsprang. I arbeidet med planforslaget er det utarbeidd ein rapport om skredfaren. Konklusjonane
i denne er at området ikkje er rasutsett, det vere seg snøskred, steinsprang eller jord/ flaumskred. Planføresegnene har derimot i punkt 3.1 6) med eit punkt om at det må vurderast
avbøtande tiltak for steinsprang ved søknad om tiltak på tomt nr 7 og 8. Kommunen tek
rapporten til vitande, og har ik(e opplysingar som tilseier eit anna resultat.
Når det gjeld dei andre innspelstema, så som estetikk, universell utforming, tereng- og
byggtilpassingar, trafikktryggleik m.m. synes desse omsyna å vere godt innarbeidde i reguleringsføresegnene. For kommunen er det itillegg viktig gjennom rekkefylgjeføresegnene å
sikre at det blir ei forsvarleg gjennomføring av tiltaka planen legg opp til. Dette vil særle§ gjelde
felles infrastrukturforfeltet, så som veg, vatn, avløp og renovasjon. Rekkefylgjeføresegnene slik
desse er utforma, vil bidra til det, men dei må også supplerast med eit rekkefylgjekrav ihøve til
ei nødvendig oppgradering av Naurak reinseanlegg. Dette anlegget, bygd for
år sidan, og
er dimensjonert for ca 60 fritidsbustader. Ut frå alt detaljgodkjente tomter er dette taket alt nådd.
Nye tilkoplingar føreset difor ein utvida kapasitet. Ny rekkefylgjeføresegn må difor setje som
vilkår at Naurak reinseanlegg er opprusta og har fått utvida kapasitet får det kan bli gitt
mellombels bruksløyve eller ferdigattest på nye fritidsbustader i felt 2. Forslaget legg opp til at
eksisterande avfallsbu har tilstrekkeleg kapasitet, eller at kapasiteten kan utvidast.-Også dette
bør inn som eit rekkefylgjekrav.
lllA
Særleq vurderino etter Naturmanqfallslova §§ 8 til 12.
§ 8. Kunnskapsgrunnlaget.
Området ligg sentralt og må difor etter måten vere godt kjent med tanke på artars
bestandsituasjon, naturiype og økologisk tilstand. Omtalen konkluderer med at planen ikkje vil
påverke det biologisk mangfaldet, landskapet eller vegetasjonen nemneverdig. bet er ingån
registreringar av verna eller viktige naturtypar i Naturbasen eller Kilden (Skog og landskåp).
§ 9. Føre - var - prinsippet.
Ut frå arbeidet med reguleringsplanen meiner kommunen å ha eit såpass godt bilde av tiltaket,
med dei fylgjer dette får, at"tøre - var - prinsippet" ikkje er ei aktuell problemstilling.
§ 10. Økosystem - samla belastning.
Planområdet utgjer ein liten del av eit større, samanhengande økosystem. Sett på bakgrunn av
kor lite areal byggeområda i planen tek frå "sitt" økosystem er skadeverknadene avgrensa.
§ 11. Kostnader ved "ytre" miljøtiltak må berast av utbyggjar.
Dersom det oppstår situasjonar som krev "ytre" tiltak for å hindre eller avgrense skade på
naturmangfaldet, skal utbyggjar i prinsippet ta kostnadene med desse. Det er lagt opp til at det
ikkje skal oppstå noko som krev slike avbøtande tiltak.
§ 12. Miljøtorsvarlege driftsteknikkar og metodar.
Reguleringsplanen legg opp til at avløpsvatn blir ført til felles reinseanlegg. Ei slik etablering vil
føre til at punktutslepp ikkje (em over fastsette tålegrenser. Fritidsbustadene vil bli avgiftsobjekt i den kommunale renovasjonsordninga med krav m.a. om kjeldesortering.
-4-
Nissedal kommune
Rådmannen si tilråding:
Formannskapet legg imedhald av pbl §12-10 forslag til reguleringsplan, detaljregulering Naurak
felt 2, ut til offentleg ettersyn og sender det på høyring til aktuelle høyringsinstansar og naboar til
planområdet. Utsendinga skjer når planføresegn 2.2 Rekkefygjekrav har fått desse tillegga:
2.2 4) Før det kan bli gitt midlertidige bruksløyver eller ferdigattest på nye fritidsbaliger i felt 2,
må kapasiteten ved Naurak reinseanlegg utvides i samsvar med utarbeidd opprustingsplan.
2.2 5) Før det kan bli gitt byggeløyverforfritidsboliger ifelt 2, må avfallsbu med tilstrekkelig
kapasitet være etablert, eventuelt som utvidelse av eksisterende- eller bygging av ny bu.
Ettersynsperioden blir sett til 03.03.-21 .04.15 og med høyringsfrist21.A4ft.
Kommunen vil i ny sak varsle oppstart av forhandlingar om utbyggingsavtale etter pbl §17.
Saksprotokoll i Formannskapet - 26.02,201 5
Votering: samrøystes for rådmannen si tilråding.
Vedtak:
Formannskapet legg i medhald av pbl §12-10 forslag til reguleringsplan, detaljregulering Naurak
felt 2, ut til offentleg ettersyn og sender det på høyring til aktuelle høyringsinstansar og naboar til
planområdet. Utsendinga skjer når planføresegn 2.2 Rekkefygjekrav har fått desse tillegga:
2.2 4) Før det kan bli gitt midlertidige bruksløyver eiler ferdigattest på nye fritidsboliger i felt 2,
må kapasiteten ved Naurak reinseanlegg utvides isamsvar med utarbeidd opprustingsplan.
2.2 5) Før det kan bli gitt byggeløyver for fritidsboliger i felt 2, må avfallsbu med tilstrekkelig
kapasitet være etablert, eventuelt som utvidelse av eksisterende- eller bygging av ny bu.
Ettersynsperioden blir sett til 03.03.-21 .04.15 og med høyringsfrist21.04.15.
Kommunen vil i ny sak varsle oppstart av forhandlingar om utbyggingsavtale etter pbl §17.
5-