Transcript Konkurranseutsetting og tilbudsgrunnlag Bjørn Garberg.pdf

BONDEN SOM BYGGHERRE
ENTREPRISEFORM, TILBUDSGRUNNLAG
OG KONTRAKT
SKJETLEIN GRØNT KOMPETANSESENTER
05.02.15
Bjørn Garberg– rådgiver landbruksbygg
1
Prosess
ENTREPRISEFORMER
• Entrepriseform er en modell for organisering av forholdet mellom de
tre hovedaktørene i et prosjekt byggherren, prosjekterende og
entreprenørene og danner den prinsipielle strukturen for fordeling av
risiko og ansvar.
Byggherre
Risiko
og
ansvar
Entreprenører
Prosjekterende
3
Entrepriseformer
• Utførelsesentreprise
• Totalentreprise
4
Entrepriseformer
• Forskjellen mellom utførelsesentreprise og
totalentreprise ligger i hvor prosjekteringen er
plassert.
– Totalentreprise: Prosjektering og utførelse
– Utførelsesentreprise: Utførelse. Byggherre har
ansvaret for prosjekteringen.
• Begrepet ”utførelsesentreprise” finnes ikke i
tradisjonell litteratur men dekker ;
generalentreprise, hovedentreprise og delt
byggeherrestyrt entreprise.
5
Entrepriseformer
VALG AV ENTREPRISEFORM
Totalentreprise:
Entreprenøren har ansvar for prosjekteringen, gjennomføringen og valg av
materialer og utførelser for å levere et mer eller mindre spesifisert
bygg/del av et bygg.
Fordeler:
–
–
–
–
Risiko overføres til totalentreprenøren – mot risikotillegg i pris
Større sikkerhet for pris, forutsatt liten endringsmengde
Unngår grensesnitt mot byggherrens rådgivere/planleggere under gjennomføring.
(Forenkler byggeadministrasjonen hos byggherre.)
Ulemper:
–
–
–
Liten påvirkning av utførelse og kvalitet etter kontraktsinngåelse, krever godt formulert
konkurransegrunnlag
Vedlikeholds- og drifts hensyn kan bli underfokusert i prosjekteringen
Risikotillegg i pris
Totalentreprisen velges der tiltakshaverne vil ha minst mulig risiko, og kan være
fordelaktig når prosjektet lar seg beskrive gjennom funksjonskrav, evt. et ukomplisert
bygg, hvor suksessen ligger i god gjennomføringsevne.
6
Modell totalentreprise en entreprenør
Planlegger(e)
Byggherre
Funksjonsbeskrivelse
Tegninger
Totalentreprenør
Planlegger(e) Byggeledelse
Underentreprenør 1
U2
U3, U4 osv
NB. Ved bruk av flere
totalentreprenører vil det
være behov for ekstern
byggeledelse
Entrepriseformer
VALG AV ENTREPRISEFORM
Utførelsesentreprise - Hovedentreprise.
Byggherren samler de bygningsmessige entreprisene i èn kontrakt med
hovedentreprenøren og har egne kontrakter for de øvrige (tekniske) fagene.
Hovedentreprenøren får ansvar for rigg og for koordinering av arbeidene
mellom alle (side)entreprenørene. Prosjektering inngår ikke i
entreprenørens kontrakt og må ivaretas av prosjekterende kontrahert av
byggherre.
Fordeler:
–
–
–
Relativt lavt antall entreprenører
Relativt enkel administrasjon av arbeider og kostnader
Mindre risiko for byggherre enn delte entrepriser
Ulemper
–
Kan utelukke mindre entreprenører
Denne entreprisen kan være aktuell i prosjekter hvor hovedarbeidsomfanget
er definert, men hvor enkeltfag kan ha større usikkerhet.
8
Modell – Hovedentreprise
Byggherre
Planlegger(e)
Mengdebeskrivelse
Detaljtegninger
Byggeleder
Entreprenør grunn
Betong og
overbygg
Rør
El
I-mek
Entrepriseformer
VALG AV ENTREPRISEFORM
Utførelsesentreprise - Generalentreprise.
Hele entreprisen leveres av en entreprenør med rigg og koordinering
inkludert. Han engasjerer alle leverandører som underentreprenører og har
det fulle ansvar for utførelsen av alle arbeider.
Prosjektering inngår ikke i entreprenørens kontrakt og må ivaretas av
prosjekterende kontrahert av byggherre.
Fordeler
–
–
En entreprisekontrakt og mindre administrasjon for byggherre
Klare ansvarsforhold og relativt lav risiko for byggherre
Ulemper
–
Høyt administrasjonspåslag
Generalentreprise kan være fordelaktig i prosjekter hvor alle fagene er godt
definerte, hvor byggherre har sett fordel i å gjennomføre all prosjektering på
forhånd.
10
Modell - generalentreprise
Planlegger(e)
Byggherre
Mengdebeskrivelse
Detaljtegninger
Generalentreprenør
Byggeledelse
Underentreprenør 1
U2
U3, U4, U5 osv
ENTREPRISEFORMER
VALG AV ENTREPRISEFORM
Utførelsesentreprise - Delt byggherrestyrt entreprise.
Her inngår byggherren separate avtaler med en rekke entreprenører for de
ulike fagområder .(grunn, betong, tømrer, elektro, osv….)
Prosjektering ivaretas av prosjekterende kontrahert av byggherren.
Byggherren, ofte i samarbeid med en engasjert byggeleder, har ansvaret for
å styre og koordinere alle aktørene i prosjektet.
Fordeler
–
–
–
–
–
Full nytte av konkurransen mellom entreprenører
Åpner opp for mindre entreprenører
Tettere dialog mhp å endre og påvirke de etterfølgende arbeider
Tettere dialog mhp å kunne påvirke kostnadsutviklingen
Lave totale påslag og administrative kostnader hos entreprenører
12
ENTREPRISEFORMER
VALG AV ENTREPRISEFORM
Utførelsesentreprise - Delt byggherrestyrt entreprise.
Ulemper
–
–
–
–
–
Økt krav til prosjektledelseskompetanse hos byggherre
Nødvendig med solid byggadministrasjon /byggeledelse
Stort omfang av koordinering av grensesnitt med påfølgende risiko for ventetid med
kostnadskonsekvenser.
Økt risiko for kontraktuelle problemstillinger mellom entrepriser
Størst risiko for byggherre sammenlignet med de øvrige vanlige entrepriseformene
Delte entrepriser kan være fordelaktig ved oversiktlige prosjekt med klare
grensesnitt og enkle konstruksjoner.
13
Modell – byggherrestyrt
sideentreprise
Byggherre
Planlegger(e)
Mengdebeskrivelse
Detaljtegninger
Byggeleder
Entreprenør 1
E2
E3, E4, E5 osv
ENTREPRISEFORMER
VALG AV ENTREPRISEFORM
Regningsarbeid.
Entreprenøren gjør arbeidet byggherren spesifiserer og avregner etter
medgått tid og materiell. Det avtales timepriser og påslag for innkjøpt
materiell.
15
ENTREPRISEFORMER
VALG AV ENTREPRISEFORM
Byggherrenes dilemma!!.
•
•
•
Byggherrestyrte utførelsesentrepriser
Fare for udekkede grensesnitt mellom de ulike entreprenørene
Krever svært detaljert planleggingsarbeide
Krever ”vanntett” anbudsunderlag .
Manglende poster kan gi store overskridelser og dissens
Gir sterk konkurranseeffekt – adgang til å delta for mindre bedrifter.
Lett å sammenligne tilbud.
Krav til entreprenørene må tydelig gå fram i konkurransegrunnlaget.
Krever byggeledelse / koordinering – utgifter til byggeleder.
16
ENTREPRISEFORMER
VALG AV ENTREPRISEFORM
Totalentreprisen
Gir byggherren lavere risiko
Byggherren betaler en risikopremie for tryggheten, da entreprenøren(e)
normalt vil ha et visst risikopåslag
Det er ingen grunn til å anta at denne entrepriseformen gir en lavere
totalkostnad for byggherren.
Ved totalentreprise – pass på!
Totalentreprenøren har rett til å velge materialer og utførelser.
Enkle og minimalistiske løsninger - høye drift/levetidskostnader.
Spesifiser tilbudsgrunnlaget nøye slik at entreprenørens anbud
inkluderer de utførelser byggherren ønsker. (letter også sammenligning)
17
ENTREPRISEFORMER
VALG AV ENTREPRISEFORM – KONKLUSJON
Byggherren må treffe valg ut fra en vurdering av egen kompetanse og
tilgjengelige ressurser til styring og oppfølging av prosjektet.
Uansett entrepriseform er det viktig med god oppfølging underveis for å
sikre at prosjektforutsetningene blir ivaretatt.
Grunnlaget for suksess eller fiasko legges i planleggingsfasen.
Påstand :
90 % av premissene for suksess er lagt når 10% av kostnadene
er påløpt.
18
ANBUD NY DRIFTBYGNING Øya videregående skole
Grunnarbeid
Bet.arbeid
Bet.element
Tre-arbeid
VVS-arbeid
El-arbeid
Maling/flis
I-Mek
Andre arb.
m/vindu-dører
1000000
1010000
495900
1794500
1206525
337950
669000
831700
1460000
720840
1050000
87000
158000
1881500
158000
145629
1050000
87000
1460000
720840
2073000
1373000
2069000
175000
85000
1557735
BILLIGST
794766
1367430
155000
5200029 +mva
TOTAL ENTREPRISE (NØKKELFERDIG)
6343900
6325331
19
TILBUDSGRUNNLAG
Når entrepriseform er valgt og forprosjektet fullført kan prosjektet settes ut i
en tilbudskonkurranse.
VIKTIG UANSETT ENTREPRISEFORM!
•
•
•
•
•
•
Bruk anerkjente konkurranseregler og respekter disse
Oppgi hvilke kontrakts bestemmelser som gjelder
Alle utførelser og ytelser er medtatt i konkurransegrunnlaget slik at
innkomne tilbud representerer prisen på en komplett utførelse.
Sørg for å ivareta grensesnittene mellom entreprenørene i delte
entrepriser.
Dokumentene angir entydig ønskede utførelser og kvaliteter slik at
tilbudene kan sammenliknes kun ut fra tilbudssum.
NB: En plantegning er sjelden et godt nok grunnlag for å innhente
tilbud fra entreprenørene på. RISIKOPREMIE!
20
TILBUDSGRUNNLAG
Komplett tilbudsgrunnlag
– Bok 0, Generelle
tilbudsbestemmelser
– Bok 1, Tilbudsspesifikasjoner
(kravspek)
– Bok 2, Tilbudsdokument
21
VALG AV ENTREPRENØR
•
•
Entreprenør velges på grunnlag
av de tildelingskriterier som er
angitt i tilbudsdokumentene.
-Gunstigste pris ?
-Byggetid ?
-Mest fordelaktige tilbud ?
-Kompetanse i bedriften ?
Osv………………….
Formell behandling er nødvendig
for å unngå juridisk etterspill.
Bruk standardiserte tilbudsregler
og følg dem.
22
VALG AV ENTREPRENØR
• Ha respekt for entreprenørene som har brukt
mye ressurser på å delta i konkurransen.
Avslutt konkurransen som forutsatt i
tilbudsgrunnlaget – på en rettferdig måte.
• Ny tilbudsstandard gir muligheter for
forhandlinger etter tilbudsåpning (NS 8410)
23
KONTRAKT MED ENTREPRENØR
Tilbudsdokument skal angi hvilken
entrepriseform / type kontrakt som
skal legges til grunn.
Bruk standardiserte
kontraktsbestemmelser
NS 8405 – Utførelsesentreprise
NS 8406 – Utførelsesentreprise
(forenklet )
NS 8407 - Totalentreprise
24
KONTRAKT MED ENTREPRENØR
Kontraktsdokumenter.
Er ikke annet avtalt inngår følgende dokumenter i kontrakten.
a) Avtaledokument
b) Eventuelle referater eller skriftlig materiale fra oppklarende
drøftelser eller forhandlinger avholdt etter at tilbud ble inngitt ,
som er godkjent av begge parter.
c) Entreprenørens tilbud.
d) Skriftlige avklaringer og eventuelle referater eller skriftlig
materiale fra befaringer eller konferanser - før tilbud ble inngitt
e) Tilbuds – eller konkurransegrunnlaget
f)
Standard kontraktsbestemmelse.
Ved motstrid gjelder rekkefølgen – utførelse som kun vises på
tegning er ikke en del av kontrakt – beskrivelse gjelder foran tegning
25
KONTRAKT MED ENTREPRENØR
Forhold på byggeplassen
Entreprenøren skal holde god orden -regelmessig opprydding etter eget
arbeid og fjerne avfall etter dette - opprydding for entreprenørens regning
etter varsel.
Stillaser og ubetjente heiser skal vederlagsfritt kunne benyttes av andre
entreprenører og byggherren så fremt det ikke skjer til fortrengsel for
entreprenøren.
Bruk av underentreprenør
Entreprenøren har rett til å sette bort deler til UE. Entreprenør skal varsle
byggherren om hvilke deler – nektelse kun dersom saklig grunn
Framdrift
Entreprenøren skal utarbeide og legge fram framdriftsplan for egne arbeide
Om nødvendig inngår også revisjon av framdriftsplanen.
26
KONTRAKT MED ENTREPRENØR
Endringer.
Byggherren kan skriftlig pålegge entreprenøren endringer – ikke av
vesentlig annen art enn det kontrakten omfatter – sum inntil 15% av netto
tillegg av kontraktssum.
Partene har krav på justering av vederlaget og tidsfrister endringen
medfører.
Avvik i forhold til kontraktens mengdeangivelse på poster som skal
avregnes etter enhetspriser utgjør ingen endring – så fremt det ikke
vesentlig overstiger det entreprenøren burde ha tatt i betraktning
Entreprenøren har plikt til å utføre alle pålegg han får fra byggherrens
representant - entreprenøren har selv ansvaret for å varsle om han mener
pålegget gir grunnlag for ekstra oppgjør eller fristutsettelse.
27
KONTRAKT MED ENTREPRENØR
Fakturering, betaling og indeksregulering
•
•
•
•
•
Entreprenøren kan kreve betalt månedlige avdrag - verdien av utført arbeid
er fakturagrunnlaget.
Det skal trekkes 10% (totalentreprise 7,5%) av avdragsgrunnlaget til
innestående beløp har nådd 5 % av kontraktssummen. Etter dette skal det
faktureres uten fradrag. Innestående beløp faktureres i sluttfakturaen. (NB
FDV og opplæring)
Generell betalingstid på faktura er 28 dager.
Endringsarbeid betales når byggherre, etter forlangende, er varslet og er
klar over de økonomiske konsekvensene med endringene.
Hvis ikke annet er avtalt , indeksreguleres kontraktssummen i henhold til
bestemmelser i NS 3405.
NB: Ingen fakturaer skal betales før forsikringsdokument og evt.
bankgaranti er framlagt for byggherre.
28
KONTRAKT MED ENTREPRENØR
Overtakelse
•
•
•
•
•
Kontraktsarbeidet overtas av byggherren ved overtakelsesforretning.
Entreprenøren skal skriftlig innkalle - 14 dagers frist.
Partene har plikt til å møte - unnlater en av partene kan den andre parten
gjennomføre alene.
Partene skal i felleskap gjennomføre en aktsom befaring. Det skal føres
protokoll
Minimum innhold:
- Hvem som er til stede
- Mangler som måtte påvises.
- Frist for utbedring av mangler og tidspunkt for evt. etterbefaring
- Hvorvidt kontraktsarbeidet overtas eller nektes overtatt.
Ved nektelse skal årsaken begrunnes i protokollen - det samme ved
uenighet om en påstått mangel - protokollen skal signeres
29
KONTRAKT MED ENTREPRENØR
Overtakelse fortsettelse
Byggherren kan nekte å overta dersom det påvises slike mangler at
disse eller utbedringen av dem kan hindre den forutsatte bruken av
kontraktsarbeidet.
•
•
•
•
•
•
Virkninger av overtagelse.
a) Eventuell dagmulkt slutter å løpe.
b) Risikoen for kontraktsarbeidet går over til byggherren.
c) Entreprenørens forsikringsplikt opphører
d) Reklamasjonsfristen begynner å løpe
e) Entreprenøren skal sende sluttoppstilling og sluttfaktura.
f) Sikkerhet (bankgarantier) nedtrappes.
30
KONTRAKT MED ENTREPRENØR
Sluttoppgjør
•
•
Entreprenøren sender byggherren en sluttoppstilling innen 2 mnd fra
overtakelsen.
Sluttoppstillingen skal gi en fullstendig oversikt over partenes
mellomværende med følgende innhold:
–
–
–
–
•
•
Alle fakturerte og betalte krav
Alle fakturerte krav som ikke er betalt
Alle avviste krav fra byggherre som entreprenøren opprettholder
Alle krav som entreprenøren mener å ha som enda ikke er fakturert.
Krav som ikke er medtatt i sluttoppstillingen kan ikke fremsettes etter 2 mnd
fra overtakelse (unntak for arbeid som skal utføres etter overtakelsen, krav
på innestående, evt indeksregulering)
Byggherren skal betale innen 2 mnd regnet fra mottakelsen av
sluttoppstillingen vedlagt sluttfakturaen. Eventuelle innsigelser eller krav
mot entreprenøren må fremsettes innen betalingsfristen, hvis ikke mister
byggherren denne muligheten.
31
KONTRAKT MED ENTREPRENØR
Forsinkelse
•
•
Sluttfristen for kontraktsarbeidene er dagmulktbelagt. Andre frister er bare
dagmulktbelagt dersom dette er presisert i kontrakten.
Dagmulkten pr hverdag skal utgjøre:
–
–
•
•
1 promille av kontraktssummen ved overskridelse av sluttfristen, men ikke mindre enn 1.500.
1 promille av kontraktssummen for den del av kontraktsarbeidet som skal være ferdigstilt til
en dagmulktbelagt delfrist, men ikke mindre enn 750.
Dagmulktansvaret er begrenset til 10 % av kontraktssummen
Byggherren kan ikke kreve erstatning i stedet for dagmulkt.
32
KONTRAKT MED ENTREPRENØR
Mangler
Det foreligger en mangel dersom kontraktsarbeidet ved overtakelsen
ikke er i den stand byggherren har krav på etter kontrakten.
Entreprenøren har rett og plikt til å utbedre en mangel med mindre
utbedringene vil bli uforholdsmessig store i forhold til det som
oppnås.
Byggherren skal sette en rimelig frist for utbedring - ikke rettet innen
fristen - entreprenøren betaler utbedring utført av andre –
forhåndsvarsel kreves. Prisavslag kan kreves i stedet for utbedring
Reklamasjon kan ikke framsettes senere enn (3) 5 år etter
overtagelsen
33
KONTRAKT MED ENTREPRENØR
Dagmulkt.
Byggherren kan kreve dagmulkt - på del - frister kun dersom det er avtalt
Dagmulktssats 1 promille pr hverdag - maks 10 % av kontraktssum.
Byggherren kan ikke kreve erstatning i stedet for dagmulkt
.
Mangler.
Det foreligger en mangel dersom kontraktsarbeidet ved overtakelsen ikke er
i den stand byggherren har krav på etter kontrakten.
Entreprenøren har rett og plikt til å utbedre en mangel med mindre
utbedringene vil bli uforholdsmessig store i forhold til det som oppnås
Byggherren skal sette en rimelig frist for utbedring - ikke rettet innen fristen entreprenøren betaler utbedring utført av andre – forhåndsvarsel kreves.
Prisavslag kan kreves i stedet for utbedring
Gårdbrukeren skal lykkes!
Reklamasjon kan ikke framsettes senere enn (3) 5 år etter overtagelsen
34