Transcript Saksframstilling - Nittedal kommune

SAKSDOKUMENT
Arkivsaknr.:
Arkivkode:
Saksbehandler
13/00596-14
0
Astrid Slettemoen
Saksgang
Formannskapet
Møtedato
10.06.2014
1. GANGS BEHANDLING AV FORSLAG TIL
DETALJREGULERINGSPLAN FOR FELT B12 I KRUTTVERKET
SAMMENDRAG:
Rambøll AS har på vegne av grunneier NCC utarbeidet forslag til
detaljreguleringsplan for felt B12 i Kruttverket. Detaljplanen er en oppfølging av
plankravet i reguleringsplan for Kruttverket.
RÅDMANNENS INNSTILLING:
I medhold av plan- og bygningsloven av 2008 § 12-11 legges forslag til
detaljreguleringsplan for felt B12 i Kruttverket ut til offentlig ettersyn, med plankart
datert 09.04.2014, planbestemmelser revidert 20.05.2014 og planbeskrivelse revidert
20.05.2014
RÅDMANNEN I NITTEDAL
Anne-Birgitte Sveri
Godkjent og ekspedert uten underskrift
1
Vedlegg:
1. Forslag til plankart, datert 09.04.2014. Fil: Forslag til plankart for felt B12
Kruttverket.pdf
2. Forslag til planbestemmelser, datert 11.03.2014, revidert 20.05.2014. Fil: Ddok -002 Forslag til planbestemmelser for felt B12 Kruttverket
3. Forslag til planbestemmelser, datert 27.02.2014, revidert 20.05.2014. Fil: Ddok -001 Forslag til planbeskrivelse for felt B12 Kruttverket
4. ROS-analyse: Fil: Vedlegg 1, ROS-analyse felt B12 Kruttverket
5. Naturkartlegging. Fil: Vedlegg 2, Naturkartlegging
6. Landskapsanalyse, Fil: Vedlegg 3, Forslag til landskapsanalyse felt B12
Kruttverket
7. Grunnundersøkelser Fil: Vedlegg 4, Grunnundersøkelser
8. Trafikkanalyse, Fil: Vedlegg 5, Trafikkanalyse og støyforhold
9. Forprosjekt vei Fil: Vedlegg 6, Forprosjekt vei
10. VA-plan. Fil: Vedlegg 7, VA-plan
11. Oppsummering av innkomne merknader ved varsel om oppstart av planarbeid.
Fil: Vedlegg 8, Innkomne merknader
12. Støyanalyse. Fil: Vedlegg 9, Støyanalyse
13. Analyse av alternativ utnytting med 5 eller 6 blokker Fil: Vedlegg 10, Analyse
av alternativ utnytting med 5 eller 6 blokker
14. Bildebok med alternativ utnyttelse, Fil: Vedlegg 10A revisjon:
Andre dokumenter (ikke vedlagt):
Utrykte vedlegg fås ved henvendelse til ordførerens sekretær
SAKSFRAMSTILLING:
Bakgrunn for saken:
Rambøll AS har på vegne av grunneier NCC utarbeidet forslag til
detaljreguleringsplan for felt B12 i Kruttverket. Detaljreguleringsplanen er en
oppfølging av plankravet i reguleringsplan for Kruttverket.
Saksopplysninger
Planformålene
Bebyggelse og anlegg;
Formålet omfatter arealer der formålet boligbebyggelse er det dominerende innslaget
i arealbruken. I dette planforslaget legges til rette for bygging av ca. 90-100
boenheter. Boenhetene har variert størrelse og er fordelt på 5 småblokker, 3 blokker
med 4 etasjer og 2 med henholdsvis 5 og 6 etasjer. BYA er foreslått til 40 % mot 35
% i gjeldende reguleringsplan.
Det skal etableres en stor felles lekeplass /ballplass på ca. 1.5 daa, på et solrikt og
lunt område. Det er også plass for noen mindre lekeplasser /sandlekeplasser og
hager. Det er vist området for fellesrenovasjonsanlegg samt område for
energianlegg.
2
Samferdselsanlegg og infrastruktur
Samferdselsanlegg dekker alle former for areal til transport og traseer for teknisk
infrastruktur (vann- og avløpsledninger, energiforsyning og telekommunikasjon).
I planforslaget vil eksisterende hovedveisystem opprettholdes. Det bygges nye
interne kjøreveier og gangarealer på feltet. Nye veger bygges i samsvar med
kommunale normer og all nødvendig teknisk infrastruktur for boenheter bygges før
det gis tillatelse til disse nye boenheter. Det er vist eksisterende energinett (trafo).
Grønnstruktur
Planforslaget regulerer turdrag og område for vegetasjonsskjerm/fordrøyning.
Turdrag skal koble planområdet med grøntområde FG11 og legge til rette for en god
adkomst til Marka for gående.
Hensynssone
Hensynssone er en restriksjonssone som er fastsatt i arealplaner. I dette
planforslaget er det tegnet inn en sikringssone som angir områder der det er
nødvendig med restriksjoner av hensyn til trafikksikkerhet og et fareområde med
restriksjoner av hensyn til stråling.
Alternativer for utbygging:
Alternativ for utbygging av felt B12 har vært vurdert i to alternativer mht antall blokker
og antall etasjer.
Variant 1)- Seks blokker på 4 etasjer (i samsvar med gjeldende reguleringsplan)
Variant 2)- Fem blokker-« tun -løsning»- (tre på 4 etg. , en på 5 etg. og en på 6 etg.)
ikke helt i samsvar med gjeldende reguleringsplan)
Forslagsstillers og begrunnelse for valgt prosjekt:
Attraktiv beliggenhet med de fleste fasiliteter innen kort avstand til butikksenter,
barnehager, skoler, turløypene i marka og idrettsanlegg. Fra Kruttverket er det
gangavstand til togstasjonen, og derfra bruker toget 20 min til Nydalen og 30 min til
Oslo S. Det er også gode bussforbindelser til Oslo, Lillestrøm og Strømmen. Det skal
etableres nye, moderne leiligheter i varierende størrelse, på et rolig område, nær
marka.
Hovedprinsipper i planarbeid er:
• beholde lokale bokvaliteter og områdets landskapskvaliteter
• optimal terrengtilpasning
• å etablere en større lekeplass/ballplass på relativt flat og sentralt område som
betjener alle nabofeltene likt/ lik avstand fra nabofelter
• ikke være til hinder for felt B8 og B11
3
• optimale sol- og skyggeforhold
• å etablere passasjer/innsynskorridorer gjennom området
• to separerte adkomstkryss, mulig utbygging i to trinn
• tilpassing til framtidig infrastruktur (særlig hensyn til VA-nett)
• optimale vannhåndtering
For at planen blir gjennomførbar må det bygges antall boenheter som sikrer økonomi
i prosjektet. Det er konkluder at 90 opp til 100 boenheter gir resultatene som sikrer at
området kan utbygges i riktig standard og i samsvar med alle de stilte kravene.
Det er beregnet at man med fire etasjer vil trenge 6 blokker for å nå dette antallet.
Etter grundig prosjekteringsarbeid var det konkludert at området blir for tungt fortettet
med 6 blokker, og at de ville bli til hinder for felt B8, og medføre dårlig solforhold inne
på feltet. Det var derfor ønskelig å finne en bedre løsning.
Det er vurdert to «hovedvarianter». Variantene fokuserte på best terrengtilpasning og
minst mulig terrenginngrep. Variantene er grundig omtalt og sammenlignet i eget
landskapsnotat (vedlegg 10).
Forhold til eksisterende plandokument
Planområdet ligger i midt-søndre del av Reguleringsplanen for Kruttverket med
Sylling, plan ID 237. Forslag til planformål er i tråd med gjeldende reguleringsplan for
Kruttverket, men avviker mht utnyttelse og høyde for 2 av blokkene. Det foreslås at
planen skal tillate 4 etg. for 3 blokker, 1 blokk med 5 etg og 1 blokk med 6 etg. Dette
er spesielt vurdert av forslagsstiller i vedlegg 13. Alternativ utnytting er illustrert i
bildebok i vedlegg 14.
Økonomiske konsekvenser
Gjennomføring skal ikke ha økonomiske konsekvenser for Nittedal kommune. VAanlegg og interne veier er private og overtas ikke av kommunen.
Miljøkonsekvenser
Energi
NCC Utvikling AS planlegger etablering av småblokker på Kruttverket B12. Punkt 10.
i gjeldende utbyggingsavtale legges til grunn vdr. energi/varmeløsning. NCC Utvikling
AS må som utvikler og selger av leilighetene sørge for at bestemmelsene i pkt. 10 blir
et forpliktende vilkår.
Landskap
Området er avgrenset av Laboratorievegen mot øst og nord. Planområdet ligger i et
kupert og åpent skoglandskap, som avgrenses av større skogsområder med tett
skog. Landskapet i området i dag er lite påvirket av utbygging, men dette vil endre
seg fort med utbygging av områdene rundt.
Ny bebyggelse bør plasseres best mulig terrengtilpasset. Veiføring er tilpasset
eksisterende terreng på best mulig måte for å unngå store skjæring- og fyllings
skråninger og eksisterende infrastruktur. Det er satt begrensning på fyllingshøyde i
planbestemmelsene. Det er satt krav om at de nye bygningene bør plasseres på en
4
god måte med tanke på terrengtilpassing. Plasseringen og antall blokker er vurdert
og omtalt i vedlagte landskapsanalyse.
Området B12 er relativt flatt. Terrenget skrår ned mot Laboratorievegen. B12 ligger
mellom kote +207 og +216 med helning sør – nord i hht. beskrivelsen.
Naturmangfold
Planområdet har opprinnelig vært dekket av skog av høy bonitet, som en del av
Nordmarka. Området pr i dag har ikke lenger trær eller busker.
Forslagsstiller har gjennomført en utsjekk av kjente registreringer for vern, artsdata,
naturtyper, friluftsområder og andre registreringer for ivaretakelse av bestemmelsene
i naturmangfoldlovens §§ 8-12, se vedlagte rapport vedlegg 5. I følge rapporten er
det ikke funnet viktige naturtyper i henhold til de føringer som er gitt i Direktoratet for
naturforvaltning (DN) sin håndbok nr. 13. Det er ikke registrert viktige naturområder,
«Natur uten inngrep», prioriterte naturtyper, verneforslag eller prioriterte og/eller
truede arter. Det er likevel utarbeidet en fagrapport – naturmangfold, se vedlegg.
Det er i rapporten konkludert at det er lite sannsynlig at arealene som berøres av
reguleringsplanen huser viktige naturtyper, jf. naturmangfoldloven §§ 8 og 9. Tiltaket
vil ikke føre til negative konsekvenser for natur eller naturtyper på felt B12.
Ift at det er usikkerhet knyttet til forekomst av svartelistede arter i området, skal alle
masser i planområdet behandles som «infisert». Det innebærer at de ikke skal
fraktes ut av området på grunn av fare for spredning av svartelistede arter. Dersom
ikke overskuddsmassene kan behandles lokalt, må de leveres til godkjent mottak.
Dette er beskrevet i planbeskrivelse og vurderes ivaretatt i planbestemmelser.
Friluftsliv
Tilrettelegging av turdrag skal gi gode muligheter til å ferdes på tvers i området og gi
enkel tilgang til gangveisystemet i Kruttverket og til friområder/Marka.
Trafikk/Støy
Det er utarbeidet en faglig trafikkberegning for felt B12 og hele Laboratorievegen,
fagnotatet er vedlagt. Notatet konkluderer med at tiltaket ikke vil føre til særlige
negative konsekvenser for trafikkforholdene i området.
Hovedkilden til støy i planområdet blir støy fra vegtrafikk, se vedlagte rapport. Det er
gjort en støyvurdering for felt B12 og for hele Laboratorievegen, denne viser at B12
ikke havner ikke i ”gul eller rød sone”
Risiko- og sårbarhetsanalyse (beredskap)
Det er gjennomført en geoteknisk vurdering av planområdet av Løvlien Georåd, se
vedlegg. Det er tatt to prøver på området B12. Rapporten konkluderer med at torv og
masser har høyt organisk innhold og må fjernes og erstattes med andre masser som
egner seg bedre til boligformål, det er dermed behov for masseutskifting under
byggefasen.
Det beskrives at det forventes behov for geoteknisk bistand under prosjekteringsfase
og byggefasen.
5
Overflatevannshåndtering er også omtalt i rapporten. Det er viktig å sørge for gode
og sikre løsninger for håndtering av vann- og avløp for å unngå å gjøre unødig
skader i nærområder.
Konsekvenser for universell utforming (Diskriminerings og
tilgjengelighetsloven)
All ny bebyggelse skal tilrettelegges etter prinsippene om universell utforming i
henhold til TEK 10, og gjeldende utbyggingsavtale. I planbestemmelser er det stilt
krav til fremkommelighet for alle uavhengig av funksjonshemming.
Konsekvenser for forebygging av kriminalitet
Planbeskrivelsen beskriver at området planlegges på en slik måte at det tar hensyn
til forebygging mot uønsket adferd. Erfaringsmessig skaper alle skjermede områder
uten innsikt gode forhold til kriminell virksomhet, eksempler på slike er
parkeringsområder/garasjeanlegg og områder som ikke er opplyst nattetid.
Tilstrekkelig belysning er et viktig element for å hindre at det blir et tilholdssted for
personer med uønsket adferd på Kruttverket. Det legges opp til god belysning i hele
planområdet. Gang- og sykkelvei langs Laboratorievegen, intern gang- og sykkelvei
og ikke minst lekeplass blir belyst.
Vurdering av konsekvenser for folkehelse og barn og unges interesser
Barn og unges interesser i området er i plandokumentene i hovedsak vurdert å være
knyttet til friluftsmulighetene. Det er ikke opparbeidet, eller registrert, lekeområder
innenfor planområdet i dag. Det skal opparbeides en felles moderne lekeplass som
skal dekke behov for lek og uteopphold for aldersgruppen samt etablere gode
tverrforbindelser til naboområder og friområder.
Rådmannens vurdering
Hovedfokus i denne planbehandlingen har vært maks antall etasjer, landskapsvirkninger samt solforhold for omkringliggende felt og internt på B12.
Det har vært vurdert to alternative utbyggingsforslag, 6 blokker med 4 etasjer og 5
blokker med 4-6 etasjer. Det er satt krav om at de nye bygningene bør plasseres på
en god måte med tanke på terrengtilpassing, men 6 etasjer vil uansett bli godt synlig
både for nærliggende bebyggelse som fjernvirkning. Plasseringen og antall blokker
er illustrert og vurdert i vedlagte landskapsanalyse.
Spørsmålet har vært om dette er et felt der det kan tillates 5 og 6 etasjer fremfor
nabofeltet B8, slik det opprinnelig var tenkt i opprinnelig reguleringsplan for
Kruttverket. B8 hadde rom for 4, 5 og 6 etg. hvor ¼ av blokkene kunne ha 6 etg, ¼
kunne ha 5 etg. og resten 4 etg. Utbygger endte her opp større andel lavere utnytting
og færre høye blokker. B8 er også et større felt på 22 daa, og kunne i prinsippet ha
rommet flere 6-etasjesblokker, dvs. opprinnelig plan for Kruttverket la opp til en
kraftigere fjernvirkning enn tilfellet blir nå.
Rådmannen vurderer at planforslaget er i tråd med kravene til framstilling av planer i
plan- og bygningsloven med forskrifter, samt tilstrekkelig grunnlagsdokumenter i
forhold til diskusjon omkring etasjehøyder. Rådmannen kan anbefale at planforslaget
legges ut til offentlig ettersyn.
6
Forslag til alternativer
Ingen
Konsekvenser
Ingen
7