Transcript Saksfremstilling - Flekkefjord kommune

FLEKKEFJORD KOMMUNE
Saksfremlegg
Saksbehandler:
Petter Rappe
Arkivsaksnr: 14/1699
Arkiv: L12, 101/1
SAKSGANG
Styre, utvalg, komite m.m.
Møtedato
Saksnr.
Saksbehandler
Utvalg for samfunn
16.12.2014
102/14
PRA
Søknad om samarbeid for områderegulering av Solåsen
Saksdokumenter:
1. Forslag til planprogram
US-102/14
Vedtak:
Utvalg for samfunn gir i henhold til plan- og bygningslovens § 12 – 8 sin tilslutning til at det
igangsettes områderegulering av Solåsen med tanke på utbygging til fritidsbebyggelse.
I henhold til plan- og bygningslovens § 12 – 2 gis administrasjonen fullmakt til å inngå
samarbeid med grunneiere ved Solås om å utarbeide forslag til områderegulering.
Saksopplysninger:
På vegne av grunneiere i området Solåsen ved Nuland og Tjersland søker Kristiansen &
Selmer-Olsen AS i brev av 31.10.2014 kommunen om et samarbeid for å gjennomføre en
områderegulering med tanke på utvikling av et hytteområde. Det vil være krav om
detaljregulering før utbygging kan skje. I henhold til plan- og bygningslovens § 12-2 er det
kommunen som skal stå for utarbeidelsen av områdereguleringer. Samme paragraf åpner
imidlertid for at kommunen kan la private utarbeide forslag til områderegulering.
Planens formål beskrives i hovedsak å være:
• Samkjøre effektiv og skånsom arealbruk for hyttetomter på flere eiendommer.
• Samle avkjørsel og adkomst til eksisterende og nye boliger.
• Avklare avgrensing og avkjørsel til E39.
• Avklare mulig undergang ved Tjersland/Mauråsen.
• Tilpasse Statnetts plassering av veger, slik at disse kan brukes som adkomst til
hyttefelt.
I henhold til Kommuneplanens arealdel, vedtatt 29.8.2002, har aktuelt område status som
LNF-område. Forslag om å tilrettelegge området for fritidsbebyggelse er med andre ord i
strid med gjeldende kommuneplan. I henhold til § 2 d) i Forskrift om konsekvensutredninger
etter plan- og bygningsloven utløser områderegulering som innebærer utlegging av nye
områder til utbyggingsformål, konsekvensutredning. Dette innebærer at det må utarbeides
planprogram som må legges ut til offentlig ettersyn og siden vedtas før et konkret planforslag
kan tas opp til behandling.
Det er innenfor området registrert artsforekomster av storfugl, dvergspett og hvitryggspett.
Ingen av disse artene er rødlistede.
Nærmeste fornminne er registrert ved Mørketjødnåsen sør for Solåsen.
Solåsen er i kartleggingen av regionale friluftsområder i Vest-Agder klassifisert som viktig.
Tilstøtende områder som Raulifjellet, Simonskjerka og Selura er her klassifisert som svært
viktige friluftsområder.
I forbindelse med oppstartsmelding av kommuneplanens arealdel ble området Solåsen spilt
inn som byggeområde for fritidsbebyggelse i 2011. Arbeidet med kommunens overordnede
planlegging ble siden omprioritert slik at arbeidet med kommuneplanens arealdel ble stilt i
bero. Forslagstiller har derfor tatt initiativ til å gjennomføre en regulering av området.
Det ble den 31.10.2014 gjennomført en forhåndskonferanse med tanke på regulering av
Solåsen til fritidsbebyggelse. Referatet herfra konkluderer med at oppstart av
reguleringsarbeid kan anbefales.
Vurdering:
Siden Solåsen ble spilt inn som forslag til nytt hyttefelt i forbindelse med oppmelding av
arbeidet med kommuneplanens arealdel i 2011 har forslagstiller vært i kontakt med
kommunen ved flere anledninger. Konklusjonen har fra administrasjonen sin side vært at
kommunen kan stille seg bak et slikt forslag. Om det i tillegg er politisk enighet om dette er
det i dette tilfellet lite som taler for at en innstilling til ny arealdel ville innebære en annen
vurdering. Med henvisning til at konfliktnivået mellom motstridende arealinteresser fremstår
som lavt vil administrasjonen anbefale at utvalget for samfunn i henhold til plan- og
bygningslovens § 12-8 gir sin tilslutning til at regulering av området Solåsen igangsettes.
Registreringer og kartlegging i området Solåsen avslører ikke sårbare arter eller verdifulle
areal i forhold til jordbruk og skogbruk. Viktige naturverdier vurderes derfor ikke å settes på
spill i tilfellet det etableres fritidsbebyggelse i området. Samtidig er området registrert som et
regionalt viktig friluftsområde. For å opprettholde kvaliteten og attraktiviteten til området
anbefales det derfor i størst mulig grad å ta hensyn til naturkvalitetene for å opprettholde noe
av attraktiviteten i forhold til friluftslivet og som en kvalitet for hytteområdet.
Kommuneplanens arealdel har ikke retningslinjer knyttet til utarbeidelse av reguleringsplaner.
Den har derimot bestemmelser knyttet til lokalisering av bygninger innenfor LNF-områder
åpnet for spredt bebyggelse. Disse bestemmelsene vurderes derfor ikke å være direkte
anvendbare i detalj i forbindelse med regulering av et byggefelt. Det er forskjell på å bygge
enkelte bygg i et landskap i forhold til regulering av et større område hvor flere elementer kan
ses i en større sammenheng. I forbindelse med utarbeidelsen av en reguleringsplan
involveres også flere parter og instanser som ivaretar sine særinteresser. Bestemmelsene
tilknyttet kommuneplanens arealdel sier likevel noe om kommunens prioriteringer og bør
anvendes som retningslinjer i den grad de er relevante for en feltutbygging.
Kommuneplanens bestemmelser lyder blant annet som følger:
• Det skal ikke bygges på dyrket mark eller høyproduktiv skogmark. Avstand til dyrket
mark skal være 30 meter.
• Det skal ikke bygges i strid med registrerte fornminner.
• Bygninger kan ikke oppføres nærmere vann eller vassdrag enn 50 meter.
• Bygninger kan ikke oppføres nærmere viktige viltområde/vilttrekk enn 50 meter.
• Bygninger kan ikke oppføres nærmere områder som har verdi for truet eller sårbart
biologisk mangfold enn 50 meter.
• Bebyggelse langs riks- og fylkesveg skal lokaliseres i samsvar med rammeplan for
avkjørsler.
• Hytter skal plasseres slik at de ikke er til hinder eller ulempe for allmenn ferdsel på
stier og turveier.
•
Bolig- og hyttebebyggelse bør plasseres i god avstand fra karakteristiske
landskapstrekk, for eksempel topper og skrenter der faren for uheldig silhuettvirkning
er til stede, likeså utenfor områder med åpen og oversiktlig landskapskarakter, der
enkelthytter vil kunne punktere landskapet.
Hovedutfordringen i planarbeidet vurderes likevel å være landskapstilpasning. Solåsen ligger
svært eksponert til i forhold til E39 ved Trøngsla. Eksponeringen blir forholdsvis kort for de
som kjører bil, men blir til gjengjeld sett av mange. Solåsen vil derfor kunne være med å
prege manges inntrykk av Flekkefjord. I tillegg ligger planområdet eksponert til sett fra
Rauliheia, Simonskjerka og Selura som er registrert som svært viktige regionale
friluftsområder. Dette er friluftsområder som ligger nær byen og som er mye brukt. Nærhet til
byen innebærer også at friluftslivet ikke foregår i miljø helt skjermet for tekniske inngrep. En
av opplevelse med en lokal topptur kan gjerne være å lokalisere eget hjemsted sett i et
fugleperspektiv. Utbygging i området frarådes derfor ikke på dette grunnlaget, men god
landskapstilpasning av bygg og anlegg vurderes å være viktig i planleggingen av et nytt
hyttefelt på Solåsen. Bestemmelsen i kommuneplanens arealdel knyttet til
landskapstilpasning bør derfor gjøres gjeldende. Kravet som er foreslått som bestemmelse i
kystsoneplanen om ikke å tillate bebyggelse i terreng brattere enn 1:4 bør også gjøres
gjeldende her. Bygge i terreng brattere enn 1:4 gir svært eksponerte bygningsfasader som
ikke er forenelig med god landskapstilpasning. Dette av hensynet til friluftsliv og
totalopplevelsen av landskapet som omgir byen, men også for at et nytt byggefelt for
fritidsboliger kan fremstå som attraktivt også sett utenifra.
Med disse prinsippene lagt til grunn anbefales Utvalg for samfunn å gi sin tilslutning til at det
igangsettes områderegulering av Solåsen. Videre anbefales det at administrasjonen gis
fullmakt til å inngå avtale med forslagstiller om utarbeidelse av en områderegulering for
området Solåsen slik det er foreslått avgrenset av forslagstiller i forslag til planprogram. I
avtalen skal det blant annet inngå avtale om ansvars- og kostnadsfordeling. Tiltakshaver må
påta seg kostnadene ved utarbeidelsen av planprogram, konsekvensutredning, eventuelle
nødvendige tilleggsutredninger og planfremstilling. Kommunen skal bidra med veiledning og
saksbehandling inkludert annonsering og utsendelser. Det er allerede utarbeidet forslag til
planprogram. Planprogrammet vurderes som tilfredsstillende og kan legges ut til offentlig
ettersyn samtidig med at oppstart av planarbeid meldes. Kommunen har ikke anledning til å
ta saksbehandlergebyr i forbindelse med områderegulering som etter loven er et kommunalt
ansvar.
Rådmannens forslag til
vedtak:
Utvalg for samfunn gir i henhold til plan- og bygningslovens § 12-8 sin tilslutning til at det
igangsettes områderegulering av området Solåsen med tanke på utbygging til
fritidsbebyggelse.
I henhold til Plan- og bygningslovens § 12-2 gis administrasjonen fullmakt til å inngå
samarbeid med grunneierne ved Solås om å utarbeide forslag til områderegulering.
Følgende premisser skal i utgangspunktet legges til grunn for planarbeidet:
1. Naturverdiene i området søkes hensyntatt på en slik måte at de også blir en kvalitet
for hyttefeltet som skal planlegges.
2. Bolig- og hyttebebyggelse bør plasseres i god avstand fra karakteristiske
landskapstrekk, for eksempel topper og skrenter der faren for uheldig eksponering og
silhuettvirkning er til stede.
3. Bygging i terreng brattere enn 1:4 skal unngås.
4. Bestemmelsene i kommuneplanens arealdel gjeldende for LNF-områder åpnet for
spredt bebyggelse anbefales som retningslinjer og anvendt i den grad de kan
tilpasses en feltutbygging.
5. Planbeskrivelsen må redegjøre for hvordan premissene er hensyntatt.
16.12.2014 Utvalg for samfunn
Behandling:
Frp v/Ivar Larsen Fidje fremsatte følgende forslag:
«Utvalg for samfunn gir i henhold til plan- og bygningslovens § 12 – 8 sin tilslutning til at det
igangsettes områderegulering av Solåsen med tanke på utbygging til fritidsbebyggelse.
I henhold til plan- og bygningslovens § 12 – 2 gis administrasjonen fullmakt til å inngå
samarbeid med grunneiere ved Solås om å utarbeide forslag til områderegulering.»
Ved alternativ votering mellom rådmannens innstilling og Frps forslag ble Frps forslag vedtatt
med 6 mot 3 stemmer (Hans Gregers Aarenes (Ap) Rita Log (Sv) Ellen Matsen (H)).