Transcript NR 3 / 2012 - Norske Inkassobyråers Forening

nr. 3. 2012
16.10.2012
14. årgang
NIFnytt
Elektronisk medlemsblad
fra
Norske Inkassobyråers Forening
Generalsekretæren har ordet side 2
Nytt fra styremøtene side 5
Nytt fra Inkassoklagenmndas møter side 7
Tvangssalg fast eiendom – en oversikt over prosessen
(medhjelpersalg) side 11
Side 1 av 19
NIFnytt
nr. 3. 2012
16.10.2012
14. årgang
av generalsekretær
Thor A. Andersen
Leder
Prop. 150 L – Endringar i forseinkningsrentelova mv.
Da er proposisjonen oversendt justiskomiteen. De mottok proposisjonen den 5.
oktober, med frist for avgivelse av innstilling den 27. november. Nå ser jeg av
komiteens hjemmeside at de har satt opp 4. desember som foreløpig dato for
behandling i Stortinget. Det betyr at vi har noen uker på oss til å kommunisere med
justiskomiteen. De som har lest proposisjonen har nok merket seg at det omstridte
forsinkelsesrentegebyret på 40€ og forholdet til eventuelle senere
inndrivingskostnader er veldig vagt beskrevet. §3 a fjerde ledd er foreslått som følger:
”Departementet kan i forskrift gi regler om forholdet til inkassoloven, herunder at
kompensasjonen skal komme til fradrag i erstatning for utenrettslige
inndrivelseskostnader etter inkassoloven”.
Vi har derfor tatt de innledende skritt for kommunikasjon med justiskomiteen og vi vil
måtte komme tilbake til medlemmene med mer informasjon etter hvert.
Prop. 127 L – Lov om Statens Innkrevingssentral
De fleste har vel fått med seg styreleders innlegg i forrige NifNytt. Vi kan informere
om at vi i løpet av de siste ukene har vært i dialog med representanter i
Finanskomiteen. I første omgang har dette vært representanter fra FrP og Høyre. Vi
arbeider imidlertid med å komme i dialog med de andre partiene også. Problemet i
dag er at de fleste er opptatt med Statsbudsjettet.
Statistikk/bransjetall
Etter hver halvårsrapport vil vi nå legge ut utvalgte tall fra rapportene. I tillegg vil vi
også gjøre en enkel, ferdig analyse tilgjengelig.
Tallene vil være totaler som vi har fått opplyst fra Finanstilsynet samt totaler fra våre
medlemsbedrifter. De første tallene er allerede publisert på ”Medlemsservice”.
fortsetter…
Side 2 av 19
NIFnytt
nr. 3. 2012
16.10.2012
14. årgang
Nye spalter i NIfNytt
To nye spalter er det snakk om; den første vil vi benytte til å referere kort fra
styremøtene, den andre vil vi benytte til å gi dere et resyme fra Inkassoklagenemndas
møter. Vi vil forøvrig arbeide med å spisse innlegg og artikler enda mer mot inkasso.
Stoff tas selvfølgelig i mot med takk!
Ha en fortreffelig høst!
Vil du ha inn en kunngjøring, noe du vil dele med andre, en
annonse eller annet i NIFnytt?
Ta kontakt med oss pr. telefon 33 46 95 60, eller send oss en
e-post: [email protected]
Side 3 av 19
NIFnytt
nr. 3. 2012
16.10.2012
14. årgang
Innholdsfortegnelse:
Leder………………………………….…..…...….……..................................side 2
Møtekalender 2012 ………….………...……………….................................side 4
Kurskalender 2012.….….………………………..…………………….…... side 4
Nytt fra styremøtene………………………………..…………………….….side 5
Nytt fra Inkassoklagenemndas møter…………… …………………….…side 7
VIRKE: Om retten til ferie……………………………..…….……………...side 9
Tvangssalg fast eiendom – en oversikt over prosessen (medhjelpersalg)…side. 11
EVRY sin spalte…………………………..………………………………..…side 18
Litt av hvert………………………………………………………………..… side 19
Møtekalender 2012
World Congress og AGM FENCA, Madrid
Budsjettmøte/bransjetreff, Holmenkollen, Oslo
Styremøte
Lovutvalget
Styremøte
17. - 21. oktober
29. - 30. oktober
06. november
13. november
12. desember
Kurskalender 2012
Kurs II
13. - 16. november
Kurs III
27. september
Tvistehåndteringskurs, Oslo (invitasjon kommer)
26. november
Side 4 av 19
NIFnytt
nr. 3. 2012
16.10.2012
14. årgang
Nytt fra styremøtene
Siste møte, 17. september åpnet møtet med et besøk fra den nye programkomiteen.
Hanne Riksheim redegjorde for komiteens tanker om det fremtidige møtekonseptet.
Dette skal presenteres på Bransjetreffet i oktober og følges opp med en
medlemsundersøkelse.
Styret har i en lengre periode arbeidet med sin strategiplan. Styreleder konkluderte
med at styret og administrasjonen har tre fokus/stakeholders: ”Samfunnet” –
”Foreningen” – ”Medlemmene”.
Fra styreprotokollen:
”Førstnevnte ble delt opp i fire delmål: ”Politikerne”, ”Media”, ”Skyldner” og ”Det
offentlige”. Styret vare enige om at det å være høringsinstans samt drive med
lobbyvirksomhet var viktig i forhold til politikerne. Når det gjaldt skyldnerne var
informasjonsvirksomhet og formidling av gjeldsforespørsler greit for styret. De ønsket
imidlertid å begrense informasjonsdelen til aktiv informasjon via hjemmesidene og
ikke pr. telefon. På hjemmesidene kan det legges ut informasjon som er felles for
bransjen og som medlemmene kan legge link til fra sine hjemmesider. I forhold til
media mente flere at det var bortkastede ressurser med informasjonsformidling og
tall/statistikker og at man i stedet skulle satse på beredskap ved eventuelle
forespørsler. Når det gjelder det offentlige vil fortsatt kontakt med forliksråd,
namsmenn, departementene og Politidirektoratet være viktig. Dialog med
Forbrukerråd og Forbrukerombud likeså.
Nr. 2, foreningen er også delt opp i fire delmål: ”Inkassoklagenemnda (IKN)”,
”Ansatte”, Finanstilsynet” og ”Datatilsynet”. Når det gjelder IKN er det viktig å
opprettholde en effektiv drift. I dag bistår Lise med registrering og utsendelse av
førstegangsbrev til de innklagede byråene. Noe som overfører en del arbeid til
byråene det gjelder og som nok vil være et aktuelt spørsmål fremover; hvem skal
foreta den første gjennomgang og utredning? Nemndas sekretariat eller byrået? På
delmål ”ansatt” vil det være viktig at det til enhver tid er klart definerte
arbeidsoppgaver. I forhold til tilsynene må det fortsatt satses på faglig kontakt og god
kommunikasjon. I forhold til Finanstilsynets intensjoner om å lage samling for
faktiske ledere må dette følges opp.
Nr. 3, medlemmene er delt opp i to delmål; ”Byråene” og ”Ansatte (byråenes
ansatte)”. Foreningens oppfølging av medlemsbyråene skal være tuftet på to ting:
”Analyse” og ”Verdiskapning”. Foreningen bygger opp en statistikkbase som legges
ut på de passordbeskyttede medlemssidene. Materiell i forhold til verdiskapning kan
også publiseres der. Oppfølging av byråenes ansatte vil bestå av å være et
kompetansesenter hvor de kan få faglig informasjon og hvor det tilbys gode kurs og
oppdateringsmuligheter. Autorisasjonsordningen er også en del av dette.”
fortsetter…
Side 5 av 19
NIFnytt
nr. 3. 2012
16.10.2012
14. årgang
Videre diskuterte styret en henvendelse om begrensninger i skyldners mulighet til å
bruke Visa debetkort eller tilsvarende til betaling av inkassosak (bruk av
betalingsterminal). Man ble enige om at Generalsekretæren skulle rette en
henvendelse til aktuelt selskap.
En veldig aktuell sak for tiden er ”Lov om Statens Innkrevingssentral”. Styreleder og
generalsekretær, i samarbeid med Virke har lagt opp til en rekke møter med aktuelle
politikere i Stortingets finanskomite. De hadde på dette tidspunkt allerede avviklet et
møte med FrP s representanter i komiteen og hadde et tilsvarende møte med Høyres
representanter på agendaen. Førstnevnte møte gikk meget bra.
Styret tok også opp problemet med at Finanstilsynet ikke ønsker at avsluttede saker
slettes, kun anonymiseres. Dette medfører en stor kostnad og et massivt merarbeid for
byråene. Byråene følger i hovedsak foreningens ”Bransjenorm for håndtering av
personopplysninger i den norske inkassobransjen” – som innebærer sletting etter gitte
kriterier. Styret ba derfor generalsekretæren å kontakte tilsynene og se om de ikke kan
samkjøre dette – eventuelt komme tilbake med en felles forståelse av regelverket.
Styret ble informert om forsinkelse i utviklingen av den automatiske håndteringen av
gjeldsforespørsel. Innehaver og sentral person i utviklingsselskapet hadde gått bort i
løpet av sommeren. Generalsekretær og prosjektleder arbeider med alternative
løsninger.
Side 6 av 19
NIFnytt
nr. 3. 2012
16.10.2012
14. årgang
Nytt fra Inkassoklagenemndas møter
Inkassoklagenemnda hadde møte 10. september. Til behandling lå hele 13 saker. To
av vedtakene er i skrivende stund ikke ferdigstilt, og vil bli tatt med på neste
orientering.
Nemnda har blant annet vurdert hvorvidt hhv purring og inkassovarsel anses som
betryggende avsendt der kopi av varslene ikke er fremlagt for nemnda. Nemnda har
også vurdert to saker der det er krevd erstatning for egne kostnader. Hvilke krav
gjelder til fremsendt innsigelse er også noe nemnda har vurdert. Avslutningsvis
bemerkes det at det fortsatt er en del saker rundt «kan/vil» problematikken, noe
nemnda nå mener bør være unødvendig.
230-2011:
Om rett til å få saken behandlet av nemnda når krav på inkassoomkostninger er frafalt.
Om innklagedes plikt til å dekke nødvendige kostnader for klager. Vedtak: 1) Klagen
avvises 2) Kravet om tilkjennelse av sakskostnader tas ikke til følge
235-2011:
Sammenslåing av krav og om kravene er korrekt varslet. Vedtak: Klager gis medhold
og plikter ikke å erstatte noen del av inkassoomkostningene.
272-2011:
Om klager i tide har fremmet innsigelse hun burde fått vurdert før inkasso ble
iverksatt. Om kravet er korrekt varslet. Om beregning av purregebyr og om kravet til
dokumentasjon. Vedtak: Klager gis ikke medhold.
16-2012:
Om kravet på inkassosalær er rettmessig. Om varslingsregler ved sammenslåing av
krav. Vedtak: Klager gis medhold og plikter ikke å erstatte noen del av
inkassoomkostningene.
40-2012:
Om klager i tide har fremmet innsigelse han burde fått vurdert før inkasso ble
iverksatt, og om inkassovarselet er i strid med inkassoloven § 9. Vedtak: Klager gis
medhold og har krav på tilbakebetaling av inkassokostnadene.
42-2012:
Om kravet er korrekt varslet og om påførte kostnader er rettmessige. Om nemndas
kompetanse. Vedtak: Klager gis medhold og plikter ikke å erstatte noen del av
inkassoomkostningene.
fortsetter…
Side 7 av 19
NIFnytt
nr. 3. 2012
16.10.2012
14. årgang
62-2012:
Om klager har saklig interesse i å få saken behandlet i nemnda når kravet på
inkassoomkostningene er frafalt. Om erstatning for kostnader til hjelpeverge.
Vedtak: 1). Klagen avvises. 2). Kravet om tilkjennelse av sakskostnader tas ikke til
følge.
65-2012:
Om klager i tide har fremmet innsigelse hun burde fått vurdert, om plikt til å
dokumentere at varsler er sendt. Vedtak: Klager gis medhold, og plikter ikke å betale
inkassokostnader i saken.
79-2012:
Om klager i tide har fremsatt innsigelse som han hadde krav på å få vurdert.
Vedtak: Klager gis medhold, og plikter ikke å betale inkassokostnader i saken.
89-2012: Om klager i tide har fremsatt innsigelse som han hadde krav på å få vurdert.
Vedtak: Klager gis ikke medhold og plikter å betale inkassokostnader i saken.
104-2012: Om klager i tide har fremmet innsigelse han burde fått vurdert. Om kravet
er korrekt varslet og i samsvar med gjeldende regelverk. Vedtak: Klager gis medhold
og plikter ikke å betale inkassokostnader i saken.
Side 8 av 19
NIFnytt
nr. 3. 2012
16.10.2012
14. årgang
VIRKE - Om retten til å overføre ferie
Ferieåret 2012 nærmer seg slutten. Hva skjer med ferien arbeidstaker ikke har
avviklet? I følge ferieloven har arbeidsgiver en plikt til å påse at arbeidstakeren
avvikler ferie hvert ferieår, samtidig som arbeidstaker har en selvstendig plikt til å
gjennomføre ferie.
Hva skjer med de feriedagene som arbeidstaker har utestående ved årsskifte?
I henhold til ferieloven har alle arbeidstakere rett til feriefritid i 25 virkedager (4 uker
pluss en dag) hvert år. Arbeidsgiver bestemmer tiden for ferie, men dette skal først
skje etter å ha drøftet tidspunktet med arbeidstaker. Arbeidstaker kan imidlertid kreve
å få underretning om feriefastsettingen senest 2 måneder før ferien tar til, såfremt ikke
særlige grunner er til hinder for dette.
Arbeidstaker har rett på 18 virkedager fri i sammenheng i hovedferieperioden; 1. juni
til 30. september. Med virkedag menes alle dager som ikke er søndag eller
lovbestemte helge- eller høytidsdager. Det kan avtales mellom arbeidsgiver og
arbeidstaker å legge hovedferien tidligere eller senere enn hovedferieperioden.
Det kan skriftlig avtales at inntil 12 virkedager ferie skal overføres til det påfølgende
ferieåret. Ingen av partene kan ensidig kreve overføring, unntatt ved sykdom eller
permisjon hvor det ytes foreldrepenger. I disse tilfellene kan arbeidstaker kreve
overførsel. For virksomheter som har avtalefestet ferie utover ferielovens 25
virkedager (totalt 5 uker), kan også de ekstra feriedagene ved enighet avtales overført
til det påfølgende ferieåret. Andre ordninger kan følge av eventuell tariffavtale.
Ferielovens hovedregel er at feriepenger skal utbetales når ferie tas. Ved overførsel av
feriedager skal tilsvarende del av feriepengene overføres til det påfølgende året.
Feriepenger utbetalt i opptjeningsåret er ikke med i feriepengegrunnlaget.
fortsetter…
Side 9 av 19
NIFnytt
nr. 3. 2012
16.10.2012
14. årgang
Hva skjer dersom man ikke har avtalt overføring av lovfestet ferie, og arbeidstaker
ved årsskifte har ferie til gode?
I henhold til ferieloven § 7 nr. 3 annet ledd, skal ferie som ikke er avviklet ved
ferieårets utløp overføres til det påfølgende ferieår. Det innebærer brudd på ferieloven
dersom arbeidsgiver ikke sørger for at ferie blir avviklet. Blir ferien heller ikke
avviklet i det påfølgende året, blir denne automatisk overført videre. Dette betyr at
den lovfestede ferien ikke kan strykes ved årsskiftet og utbetales, unntatt der sykdom
eller foreldrepermisjon er årsaken til at den lovfestede ferien ikke er tatt. Skyldes
manglende ferieavvikling arbeidsgiver, kan arbeidstaker i tillegg til overføring kreve
erstatning. For arbeidstakere som også har avtalefestet ferie, vil det være opp til
partene å bli enige om hvordan de ekstra feriedagene skal håndteres. Dersom
eventuell tariffavtale ikke sier noe annet, kan man avtale økonomisk kompensasjon
for manglende avvikling av avtalefestet ferie.
Har arbeidstakerne feriedager til gode i inneværende år, bør avviklingen av disse
avklares med det første. Oppnås ikke enighet, bestemmer arbeidsgiver når feriedagene
skal tas.
Annecke Brantsæter Jenssen
Advokat Virke
Arbeidsrett og HR
Tlf: 22541788
E-post: [email protected]
Side 10 av 19
NIFnytt
nr. 3. 2012
16.10.2012
14. årgang
Tvangssalg fast eiendom – en oversikt over prosessen
(medhjelpersalg)
Av advokat Rune Stavenes
Advokatene Andersen Laastad Stavenes
I. INNLEDNING
I tvangsfullbyrdelseslovens kapittel 11, finner vi regler om tvangsdekning i
formuesgoder som er registrert i et realregister.
Et realregister er bl.a. den faste eiendoms grunnbok og registeret for borettsandeler.
II. SALGSOBJEKTET
Kapittel 11 omhandler samtlige formuesgoder som er
registrert i et realregister, herunder skip, luftfartøy
med mer. Alle paragrafhenvisninger i denne
artikkelen er fra tvangsfullbyrdelsesloven. Det
anbefales derfor at leser kjører ut kapittel 11, og ser
hen til bestemmelsene her ved gjennomlesing.
Advokat Rune Stavenes
Foto: Veronica Strømme, Bergen
Jeg velger her å ta utgangspunkt i tvangssalg fast eiendom og borettsandeler, og disse
to salgsobjektene blir behandlet under ett, idet reglene er identiske.
III. TVANGSGRUNNLAG
Tvangsgrunnlagene for denne dekningsmåten, fremkommer av § 11-2 som lyder slik:
§ 11-2. Tvangsgrunnlag
Grunnlag for tvangsdekning etter dette kapitlet er foruten de alminnelige
tvangsgrunnlag.
(a)
registrert avtalepant, registrertskadesløsbrev likevel bare når kravets omfang
er fastsatt ved dom eller annet tvangsgrunnlag,
(b)
registrert utlegg,
(c)
lovbestemt panterett for skatt eller avgifter til stat eller kommune, for sameiets
krav etter sameieforholdet i seksjonssameier, lovbestemt pant etter
akvakulturloven § 20, og for borettslagets krav etter andelslagsforholdet i
borettslag,
(d)
registrert lovbestemt panterett,
(e)
registrert internasjonal sikkerhetsrett i mobilt løsøre, jf. lov om internasjonale
sikkerhetsretter.
For utlegg etter første ledd bokstav b som er stiftet av namsmyndighetene, kan
dekning begjæres uten forutgående varsel etter § 4-18, men ikke før to uker etter at
fortsetter…
Side 11 av 19
NIFnytt
nr. 3. 2012
16.10.2012
14. årgang
underretning om utlegget ble sendt saksøkte. Dersom tvangsgrunnlaget for utlegget
er et alminnelig tvangsgrunnlag, må dessuten dette grunnlaget ha blitt rettskraftig.
Selv om vilkårene ikke er oppfylt kan dekning begjæres dersom fullbyrdelsen ellers
ville bli vesentlig vanskeliggjort.
Det er verd å merke seg at § 11-2 a, b og c omhandler de vanligste typer pant, som
danner grunnlaget for et medhjelpersalg.
Forutsetningen er imidlertid at pantet er gyldig stiftet, og for avtalepant og
utleggspant, er det en forutsetning at pantet er tinglyst.
IV. BEGJÆRINGEN
Begjæringen om tvangssalg rettes mot den tingrett i den rettskrets hvor
eiendommen/andelen er registrert.
Den skal rettes mot den som er hjemmelshaver, eventuelt i tillegg mot den som er
skyldner, typisk i tilfeller hvor det er stiftet realkausjon.
Begjæringen skal deretter forelegges for de saksøkte før retten fatter sin beslutning.
Dette fremkommer av § 11-7, hvor også saksøkte får en oppfordring på 1 måned til å
uttale seg om forhold av betydning for gjennomføring av tvangsdekningen. Sjelden
ser vi at søksøkte ytrer seg til tingretten, også i forhold til det som angår krav om
erstatningsbolig.
Det er også bestemt at retten kan forkynne underretning for andre enn de som helt
eller delvis antar å være eiere til eiendommen, dette kan være ektefellen dersom denne
ikke allerede har fått forkynt begjæringen som saksøkt, eller andre myndige personer i
saksøkers husstand som retten kjenner til.
I enkelttilfeller kan det også være nødvendig å varsle sosialkontoret.
Etter dette beslutter retten om tvangssalg skal gjennomføres eller ikke. Herunder
beslutter tingretten på hvilken måte tvangsdekningen skal gjennomføres.
Er det begjært tvangsdekning ved medhjelper, vil retten i alminnelighet beslutte dette,
men mindre helt spesielle hensyn taler mot.
En anbefaler også at den som begjærer tvangssalg, begjærer inntrede, dvs. at dersom
det allerede er besluttet tvangssalg fra før, så trer siste kreditor inn som saksøker i det
allerede besluttede tvangssalg.
fortsetter…
Side 12 av 19
NIFnytt
nr. 3. 2012
16.10.2012
14. årgang
V. GJENNOMFØRING AV TVANGSSALG
Etter §11-12, så vil retten avgjøre hvordan gjennomføringen skal skje, etter hva som
forutsetningsvis gir best utbytte.
Meningen med medhjelpersalget er jo at salget skal bli mest mulig likt et vanlig salg
på det frie marked. Selv om en beslutter gjennomført medhjelpersalg, er det ingen ting
i veien for at saksøkte/eiere iverksetter et frivillig salg med egen engasjert megler eller
lignende. Utfordringen som da foreligger for denne, er at man jo skal levere et
heftefritt skjøte til den som skal kjøpe eiendommen. Dersom da kjøpesummen på det
frivillige salget, ikke er stor nok til å dekke samtlige heftelser, så er man avhengig av
at kreditorene som har pant, frivillig sletter uten å få full/noe dekning. Dette er noe
som panthaverne selv må vurdere om de vil bidra til. Jeg erfarer at den aktsomme
megler i disse sakene, er påpasselig med å informere kreditorene på forhånd, og
dokumentere at den prisen som er oppnådd, er markedets beste. Dersom en kreditor
føler seg overbevist om at så er tilfellet, så er det jo ingen hensikt i å nekte å slette. Et
gjennomført tvangssalg ville antakeligvis neppe gi høyere pris.
Dette er imidlertid en konkret vurdering, og det er å understreke, at ingen kreditor har
en rettslig plikt til å slette pant utenfor tvangssalgene.
Etter et gjennomført tvangssalg, vil derimot pantet bli slettet, uaktet om den enkelte
panthaver aksepterer dette eller ikke.
VI. KRAV INNSENDES MEDHJELPER
Rettighetshaverne skal tilskrives ettes § 11-16, og varsles om tvangssalget.
Medhjelper må på bakgrunn av pantekravene og opplysninger om eiendommens
verdi, vurdere om tvangssalget kan gjennomføres etter det såkalte dekningsprinsippet.
Dette går ut på at det laveste bud som kan aksepteres må gi full dekning til de krav
som har prioritet foran saksøkers krav. Dette følger av § 11-20 som lyder slik:
§ 11-20. Forholdet til bedre prioriterte heftelser.
Salget kan bare gjennomføres dersom alle heftelser med bedre prioritet enn
saksøkernes krav blir dekket. For beregning av foranstående pengeheftelser gjelder §
11-36 annet og tredje ledd tilsvarende. Lovbestemt pant tas det bare hensyn til i den
utstrekning det er klart at kravet består. Foranstående heftelser som ikke er
pengeheftelser, skal overtas av kjøperen utenfor kjøpesummen.
fortsetter…
Side 13 av 19
NIFnytt
nr. 3. 2012
16.10.2012
14. årgang
Dersom medhjelperen mener at det ikke kan oppnås bud som tilfredsstiller første ledd,
skal medhjelperen underrette saksøkeren og tingretten. I underretningen skal det
opplyse om at innsigelser mot at saken heves, må fremsettes direkte for tingretten
innen to uker fra avsendelsen av underretningen. Etter utløpet av fristen skal retten
heve saken dersom den finner det klart at det ikke kan oppnås bud som tilfredsstiller
første ledd.
Det fremgår av nevnte bestemmelse, at dersom utsiktene til å dekke foranstående ikke
er tilstede, så skal tingretten underrettes, og saken skal heves dersom retten finner det
klart at det ikke kan oppnås bud som tilfredsstiller dekningsprinsippet.
VII. HEFTELSER MED SAMME ELLER DÅRLIGERE PRIORITET
Pengeheftelser som har prioritet ved siden av, eller etter, saksøkers krav, dekkes så
langt budet rekker. Dvs. at dersom budet, forutsatt at dekningsprinsippet er oppfylt, vil
bli fordelt blant rettighetshaverne så lang kjøpesummen rekker. Her må også
salgsomkostningene hensyntas. Man skal levere heftefritt skjøte, dvs. at samtlige
heftelser som ikke er positivt overtatt av kjøper, skal slettes fra grunnboken.
Når det gjelder de såkalte ikke-pengemessige heftelser, boretter med mer, skal disse i
utgangspunktet overtas utenfor kjøpesummen, dersom de ikke blir satt til side. Satt til
side blir de, dersom dette er nødvendig for å oppnå bud som gir dekning for heftelser,
som har bedre eller lik prioritet med den aktuelle heftelse.
Da kan medhjelper innhente bud med og uten overtakelse av nevnte heftelse, og se
hvordan interessentene gir bud i forhold til dette.
Dersom den ikke-pengemessige heftelse skal settes til side, så skal dette fremgå av
foreleggelsen etter § 11-29, jfr. 1. ledd bokstav d. Den tilsidesatte heftelse slettes, men
kan oppnå pengeerstatning dersom budet er stort nok til å dekke denne heftelsen etter
sin prioritet.
Når det gjelder forkjøpsretter, så fremgår det av § 11-23 at disse også kan settes til
side, jfr. § 11-21, 2. ledd. Men dersom de ikke blir satt til side, så vil forkjøpsretten
ikke få innvirkning på selve tvangssalget i den forstand at tvangssalgskjøperen skal
gjøre opp budet utaktet forkjøpsretter. Dette betyr at kjøper på tvangssalg hvor det er
en aktiv, ikke tilsidesatt, forkjøpsrett, risikerer at forkjøpsrettsberettigede slår til seg
eiendommen etter at stadfestelseskjennelsen er rettskraftig.
Særlig risikofylt er dette for kjøper, dersom den forkjøpsberettigede har rett til å
overta eiendommen til en bestemt (lavere) pris.
fortsetter…
Side 14 av 19
NIFnytt
nr. 3. 2012
16.10.2012
14. årgang
Den aktsomme kjøper på tvangssalget innretter sine bud etter dette. Dette skal også
opplyses om i salgsoppgaven, som sendes ut til interessentene.
Salgsoppgaven skal utformes skriftlig, og skal bl.a gi opplysning om
tvangssalgsprosessen, og uttrykkelig inneholde opplysninger om at kjøper har
begrensede muligheter til å gjøre mangler gjeldende, og at han har risiko for
konsesjon og odel, dersom eiendommen er konsesjonspliktig eller det hefter odel på
eiendommen jfr. § 11-24.
VIII. SALG
Eiendommen annonseres, det avholdes visninger, og det inngis bud. Det spesielle for
tvangssalg, er at budene skal ha 6 ukers bindingstid, dog slik at man med rettens
samtykke kan ta hensyn til bud med kortere bindingstid, ned til 15 dager. Dette
fremgår av § 11-26.
Her foreligger en av de største forskjellene mellom tvangssalg og vanlige salg.
I min praksis som medhjelper, opplever jeg at veldig mange synes bindingstiden er for
lang. Rådet fra meg til disse er at man ikke byr på andre eiendommer dersom man
også byr på tvangssalg.
Når et bud, som medhjelper finner er markedets høyeste, foreligger, så henvender han
seg til saksøkeren og ber om saksøkers begjæring om stadfestelse av bud.
Her er det verd å merke seg at saksøkeren etter denne henvendelsen fra medhjelper,
snarest mulig skal underrette medhjelperen om stadfestelse begjæres. Dersom
stadfestelse ikke begjæres, skal dette grunngis, og dersom denne grunngivelsen ikke
finnes akseptabel av retten, blir saken å heve, jfr. 11-28.
Dersom nå saksøker begjærer stadfestelse, så skal medhjelperen sende ut en
foreleggelse av bud med mer for samtlige rettighetshavere og tingretten, jfr. § 11-29.
Her er det verd å merke seg at foreleggelsen har to hovedkomponenter. For det første
så vedlegges budet, og rettighetshaverne skal ta stilling til dette, herunder om man
finner dette er tilfredsstillende i forhold til eiendommens antatte verdi. Har man
innvendinger mot dette, må man skriftlig henvende seg til tingretten innen den frist
som fremgår av bestemmelsen.
Den andre komponenten, er at det vedlagt foreleggelsen, ligger et utkast til
fordelingskjennelse, med andre ord et forslag fra medhjelper til hvordan budet skal
fordeles.
fortsetter…
Side 15 av 19
NIFnytt
nr. 3. 2012
16.10.2012
14. årgang
Her må den aktsomme rettighetshaver, eventuelt dennes inkassoforbindelse, lese nøye
gjennom, og se om budet etter dennes oppfatning er riktig fordelt. Dette gjelder både
hvordan et eget krav er stilt opp og dekket, og hvordan foranstående er dekket, dersom
ens eget krav ikke får fullt oppgjør.
Herunder er det svært viktig å kunne lese hvordan rentene er dekket inn til
foranstående. Man må da hensynta bestemmelsen i panteloven § 1-5, særlig a og b,
dersom panthaver krever dekning utover pantets pålydende.
Av utkast til fordelingskjennelse skal det være mulig å lese for hvilken periode renter
er beregnet, for derigjennom å sjekke ut at rentedekningen er i samsvar med § 1-5,
litra b.
Etter utløpet av 14 dagers fristen så vil retten kunne avsi kjennelser for stadfestelse av
budet, og fordelingen av budet. Stadfestelsen har også den virkning at ved
oppgjørsdagen, så blir kjøper eier av formuesgodet når han betaler, og overtar risikoen
fra samme tidspunkt, jfr.§ 11-31.
Oppgjørsdagen fremgår av § 11-27, og den fastsettes til 3 måneder fra den dagen
budet forelegges rettighetshaverne etter § 11-29, jfr. ovenfor.
Når man så setter opp utkast til fordelingskjennelse, så skal man også hensynta, og
beregne, at oppgjør skal finne sted 3 måneder senere. Dette betyr at alle krav som skal
dekkes, beregnes 3 måneder frem i tid. Ikke-forfalte poster må avsettes, tilsvarende
med uavklarte poster.
Både stadfestelseserkjennelsen og fordelingskjennelsen kan angripes med anker, dette
fremgår av henholdsvis § 11-34 og § 11-37.
Når rettskraft er kommet for stadfestelsen og kjøper har betalt, dvs. blitt eier, skal
skjøtet utestedes. Dette er det tingretten som gjør etter anmodning fra kjøper eller
medhjelper.
Når skjøtet utstedes, så vil medhjelper i praksis ofte være den som foretar selve
overskjøtingen, dvs. sender tvangssalgsskjøte, sammen med kjøpers eventuelle
pantesikring, inn til Statens Kartverk for tinglysing.
Når tvangssalgskjøtet og avtalepant som sikrer kjøpers lån, tinglyses samme dag, så
har dette pantet fortrinnsrett foran alle andre rettsstiftelser som utledes fra kjøperen
uansett når disse er tinglyst. Dette følger av § 11-33, 2. ledd.
fortsetter…
Side 16 av 19
NIFnytt
nr. 3. 2012
16.10.2012
14. årgang
Kjøpesummen utbetales når fordelingskjennelsen og stadfestelseskjennelsen er
rettskraftige, da fordeles budet iht. det som er fastsatt i fordelingskjennelsen. Dette
fremgår av § 11-38.
I noen tilfeller overtas eiendommen før fordelingskjennelsen er rettskraftig. Da vil det
innbetalte beløp være rentebærende på medhjelpers konto, og disse vil bli fordelt til de
berettigede etter fordelingskjennelsen.
IX. AVSLUTNING
Selv om medhjelpersalget avviker fra frivillig salg på noen områder, så erfarer man at
der oppnås priser som er markedsmessige, særlig på kurante salgsobjekter. I andre
tilfeller, særlig hvor tilstanden på eiendommen, eller særlige rettslige forhold er
negative momenter for en kjøper, så opplever man nok at tvangssalg er mer
prisdempende enn frivillige salg.
Det er derfor viktig at alle som kan bidra med opplysninger om salgsobjektet gjør det,
slik at usikkerhetsmomenter rundt salgsobjektet bli eliminert i størst mulig grad.
For medhjelper er det også en utfordring å få saksøkte til å medvirke til visninger med
mer, slik at man oppnår optimal løsning både for saksøkte og rettighetshaverne.
Side 17 av 19
NIFnytt
nr. 3. 2012
16.10.2012
14.årgang
NYHET!
EVRY har nå sørget for forenkling av vask og automatisering av informasjon fra
Eiendomsregisteret Disse nye tjenestene gir dere mange fordeler i forbindelse med
inndrivelse av inkassosaker.
Informasjonsinnhenting fra Eiendomsregisteret har aldri vært enklere.
Vi tilbyr nå nye tjenester som automatisk henter informasjon fra Eiendomsregisteret, og som
gjør at dere kan frigjøre tid på manuelle oppslag. Nå kan du få påført informasjon automatisk,
samme dag som det er tinglyst!
Vask og påføring av informasjon fra EDR
- Eier bolig: Ja/nei vask
- Hjemmelsvask
Overvåkingstjenester
- Ja/nei overvåking (endring i hjemmelsbildet på personnivå)
- Overvåking matrikkel (hvem er hjemmelshaver på aktuell eiendom)
- Endring heftelser (ny, endret, eller utgått heftelse)
Fordeler tjenesten gir deg som kunde
- Automatiserer informasjonsinnhenting på skyldner
- Bli raskere oppdatert på endringer i forhold til skyldner
- Gjenåpning av eldre saker med bakgrunn i ny status
- Effektivisering av arbeidsprosessene
- Høyere oppklaringsprosent
Det var jammen på tide,
om vi selv skal si det.
I eiendomsregisterets dype myr
EVRY nå eiendomsvask tilbyr.
Nå kan kreditor i en vask
finne eiendom og borett til enhver slappedask
NYHET:
I slutten av oktober kommer vi med et nytt produkt i Eiendomsregisteret. Vi vil vise tidligere
eiendommer en person har eid. Historikken går tilbake til ca 1990 på fast eiendom og 2006
på borettslagsleiligheter. Vi kan vise dette på neste NIF-treff på Holmenkollen.
Hilsen NIF-teamet i EVRY
Terje S, Terje M, Per S, Dag R, Anne, Ole J og Per F
Side 18 av 19
NIFnytt
nr. 3. 2012
16.10.2012
14. årgang
Kursønsker
Dersom DU skulle ha ønske om temaer for kurs, eller om det er noe spesielt du
lurer på i den sammenheng, ikke nøl med å ta kontakt med oss!
Vi er åpen for nye innspill og ingenting er umulig!
Første betingelsen er bare å komme med ønskene!
NIFnytt, Postboks 311, 3201 Sandefjord
Besøksadresse: Thor Dahls gt. 1a, tlf.: 33 46 95 60, fax: 33 46 93 13
Redaktør: Lise Kristiansen, e-mail: [email protected]
Ansvarlig redaktør: Thor A. Andersen
Side 19 av 19