Transcript Kjære beboer! - Bolerskogen2.no

1
Bølerskogen II Brl
Kjære beboer!
Vi ønsker deg velkommen til ordinær generalforsamling.
Innkallingen du holder i hånden inneholder borettslagets årsberetning og regnskap for
2011. Styret har lagt ned mye arbeid i å gjøre årsberetningen og regnskapet så
komplett og forståelig som mulig. Vårt ønske er derfor at du leser nøye igjennom heftet
og viser din interesse for borettslaget ved å møte opp på generalforsamlingen. Dette
er god anledning til å delta i diskusjonen og velge det styret som skal forvalte ditt
bomiljø i det kommende året.
Hvem kan delta på generalforsamlingen?






Alle andelseiere har rett til å være med i generalforsamlingen med forslag-, taleog stemmerett.
Det er kun én stemme pr. andel.
Andelseierens ektefelle, samboer eller et annet medlem av andelseierens
husstand har rett til å være til stede og til å uttale seg.
Styremedlemmer, forretningsfører og leier av bolig i borettslaget har også rett til å
være til stede i generalforsamlingen og til å uttale seg.
En andelseier kan ta med en rådgiver til generalforsamlingen. Rådgiveren har
bare rett til å uttale seg dersom generalforsamlingen tillater det.
En andelseier kan møte ved fullmektig. Ingen kan være fullmektig for mer enn én
andelseier, men der flere eier en andel sammen kan de ha samme fullmektig. En
fullmakt kan trekkes tilbake når som helst.
Registreringsblanketten leveres i utfylt stand ved inngangen.
Side 2
Bølerskogen II Brl
Innkalling til ordinær generalforsamling 2012
Ordinær generalforsamling i Bølerskogen II Brl avholdes onsdag 9.5.2012
kl. 18 på Ulsrud videregående skole.
Til behandling foreligger:
1. KONSTITUERING
A) Valg av møteleder
B) Opptak av navnefortegnelse
C) Valg av referent og minst en andelseier til å underskrive protokollen
D) Spørsmål om møtet er lovlig kalt inn
2. ÅRSBERETNING OG REGNSKAP FOR 2011
A) Årsberetning og regnskap for 2011
B) Styret foreslår overføring av årets resultat til egenkapital
3. GODTGJØRELSE TIL STYRET
4. INNKOMNE FORSLAG
A) Forslag om tinglysning av seksjonering av borettslaget.
Innkomne forslag er tatt inn som egne vedlegg.
5. VALG AV TILLITSVALGTE
A) Valg av styreleder for 1 år
B) Valg av 2 styremedlemmer for 2 år
C) Valg av 2 varamedlemmer for 1 år
D) Valg av valgkomité
Oslo, 28.03.2012
Styret i Bølerskogen II Brl
Mekonnen Germiso /s/
Per Magnus Selstø Hatlehol /s/
Ida Maria Sætre /s/
Eivind Klubbenes /s/
Sissel Sanders /s/
Side 3
Bølerskogen II Brl
ÅRSBERETNING FOR 2011
Tillitsvalgte
Siden forrige ordinære generalforsamling har borettslagets tillitsvalgte vært følgende:
Leder
Mekonnen Germiso
Bølerskogen 2 Leil. 10201
Styremedlem
Styremedlem
Styremedlem
Styremedlem
Per Magnus Selstø Hatlehol
Eivind Klubbenes
Ida Maria Sætre
Sissel Sanders
Bølerskogen 14 Leil. 9408
Bølerskogen 10 Leil 9403
Bølerskogen 11 Leil. 2210
Bølerskogen 19 Leil. 2302
Varamedlem
Varamedlem
Ruth Synnøve Gulseth
Stian Torp
Utmarkveien 12 Leil. 5201
Utmarkveien 14 Leil. 5304
Valgkomiteen
Valgkomite
Valgkomite
Johanne Grønning Mikalsen
Olav Vik
Utmarkveien 12 Leil. 5203
Bølerskogen 3 Leil. 3307
Styrets medlemmer består i dag av 2 kvinner og 3 menn. Borettslaget sørger for at det
ikke forekommer forskjellsbehandling på grunn av kjønn ved valg og ansettelser.
Generelle opplysninger om borettslaget
Borettslaget består av 340 andelsleiligheter.
Borettslaget er registrert i Foretaksregisteret i Brønnøysund med organisasjonsnummer
850311552, ligger i bydel 13 Østensjø i Oslo kommune og har adresse:







Bølerskogen 1, 3, 5, 7, 9 og 11
Bølerskogen 11, 13, 15, 17 og 19
Bølerskogen 21, 23 og 25
Utmarkveien 8 og 10, samt 12 og 14
Utmarkveien 11 og 13, samt 15,17,19 og 21
Utmarkveien 23, 25, 27, 29 og 31
Bølerskogen 2, 4 og 6, samt 8, 10,12 og 14
Borettslaget har gårds- og bruksnummer 164 - 21
Borettslagets hovedformål er å gi andelseierne borett til egen bolig i borettslaget.
Borettslaget følger arbeidsmiljølovens bestemmelser og tilstreber et godt arbeidsmiljø.
Borettslaget har ingen ansatte.
Borettslaget driver ikke med forsknings- og utviklingsaktiviteter.
Side 4
Bølerskogen II Brl
Styret er ikke kjent med at det ytre miljø forurenses i alvorlig grad. Den største direkte
miljøpåvirkningen anses å være utslipp til luft fra borettslagets oljefyr. Oljefyren er i god
stand og etterses jevnlig, slik at effekten på lokal luftforurensing er begrenset. Men
oljefyring gir utslipp av klimagassen CO2.
Som ledd i arbeidet med å få oversikt og redusere energikostnadene, har styret fått
utarbeidet et energiregnskap. Dette beregner også CO2-utslippene fra oljefyringen, og
borettslagets indirekte påvirkning på CO2-utslipp fra produksjon av strøm.
Styrets arbeid med å redusere borettslagets energiforbruk og miljøkonsekvensene av
dette, presenteres under «Styrets arbeid» nedenfor.
Forretningsførsel og revisjon
Forretningsførselen er i henhold til kontrakt utført av OBOS Eiendomsforvaltning AS.
Autorisert regnskapsfører (oppdragsansvarlig) er Egil Havre, regnskapssjef i OBOS.
Borettslagets revisor er BDO AS.
Vaktmestertjeneste
Borettslaget har avtale om vaktmestertjeneste med Oppsal vaktmestersentral, som kan
kontaktes på telefon 22 76 28 80.
Dersom oppdraget ikke åpenbart faller under borettslagets drifts- og vedlikeholdsansvar,
og oppdraget ikke er avtalt med styret på forhånd, må andelseier påregne å betale for
tjenesten selv.
Renhold
Borettslaget har avtale med Det norske Renholdsbyrå AS om renhold av Borettslagets
fellesarealer fram til 31.7.2012. Det er inngått ny avtale med 2clean AS, som overtar
1.8.2012. I tillegg til dagens renhold, vil kjellergulvene bli vasket to ganger pr år, og det blir
lagt ut matter i inngangspartiene fra november til april. Disse vil bli byttet hver 14.dag.
Side 5
Bølerskogen II Brl
Parkering
Borettslaget har parkeringsplasser som leies ut etter ventelister. Beboere som ønsker
plass kan ta kontakt med styret. Forøvrig er det parkering forbudt på borettslagets område.
Stans er tillatt for synlig av- og pålessing i inntil 15 minutter. Området er skiltet. Det
kontrolleres fra 1.april 2012 av Smart Security AS. Midlertidig p-tillatelse til flytting og
lignende fås ved henvendelse til Oppsal vaktmestersentral eller styret.
Bruksoverlating (fremleie)
Det er ikke tillatt å overlate bruken av boligen til andre uten styrets samtykke og
godkjennelse av bruker. Ulovlig overlating av bruk kan føre til salgspålegg av boligen.
Søknadsskjema for bruksoverlating fås ved henvendelse til forretningsfører.
Forsikring
Borettslagets eiendommer er forsikret i If Skadeforsikring med polisenummer 1637728.
Forsikringen dekker bygningene, fellesareal og boliger med veggfast utstyr. Den dekker
også bygningsmessige tilleggsinnretninger og forbedringer i den enkelte bolig.
Oppstår det skade i leiligheten, skal beboer sørge for å begrense skadeomfanget mest
mulig og prøve å kartlegge årsaken til skaden. Skaden meldes til forsikringsavdelingen i
OBOS på telefon 02333, eller e-post [email protected].
Forsikringsavdelingen melder skaden til forsikringsselskapet, bestiller om ønskelig
håndverker for reparasjon og sørger for at kostnader knyttet til skaden blir refundert eller
betalt av forsikringsselskapet.
Ved skader som dekkes av borettslagets bygningsforsikring, krever forsikringsselskapet en
egenandel på kr 6 000. Selv om borettslagets forsikring brukes, kan andelseier belastes
hele eller deler av egenandelen dersom forholdet ligger innenfor andelseiers ansvar.
Merk at integrerte hvitevarer faller inn under dette. Vi har hatt flere tilfeller der andelseier
ikke får dekket integrerte hvitevarer av sin standard private innboforsikring. De dekkes av
borettslagets bygningsforsikring, fortsatt med en egenandel på 6000 kroner.
Generelt gjelder at den enkelte andelseier selv må sørge for å ha hjemforsikring som
dekker innbo og løsøre.
Brannsikringsutstyr
I følge forskrift om brannforebyggende tiltak og branntilsyn skal alle boliger ha minst en
godkjent røykvarsler, samt manuelt slokkeutstyr i form av pulverapparat eller brannslange.
Det er borettslagets ansvar å skaffe og montere utstyret. Alle leiligheter har fått utdelt
pulverapparat. Det er andelseiers ansvar å sørge for tilsyn og kontrollere at utstyret er i
orden. Dersom utstyret er defekt, meldes dette til styret.
Det er installert sentralt brannvarslingsanlegg i alle leiligheter og fellesarealer i alle
blokkene, med sentraler nederst i alle oppganger. Dette etterses og vedlikeholdes av
borettslaget. Anlegget detekterer og varsler røyk / brann i hele blokka, men varsler ikke
brannvesenet automatisk. Ring 110 dersom det brenner.
Trappeoppgangen er godkjent rømningsvei, og utstyrt med nødlysanlegg, i likhet med
kjellerganger og vaskeriet. Er trappen sperret av røyk eller brann, skal beboer gå til
Side 6
Bølerskogen II Brl
balkongen, eventuelt vindu, og påkalle oppmerksomhet derfra. Balkong/vindu kan nås
med brannvesenets stiger, og er godkjent som alternativ rømningsvei.
HMS
Forskrift om systematisk helse-, miljø- og sikkerhetsarbeid i virksomheten
(Internkontrollforskriften) ble fastsatt ved kgl.res. 6. desember 1996 med virkning
fra 1. januar 1997. Forskriften stiller krav til at den enkelte virksomhet skal systematisere
arbeidet med å etterleve bestemmelsene i lover og forskrifter gitt av det offentlige.
Boligselskap er definert som virksomhet og skal derfor ha internkontrollsystem. Dette
omfatter blant annet kontrollsystem og oppfølging av brannvern, byggherreforskrifter ved
bygge- og anleggsarbeid, lekeplasser og elektrisk anlegg og elektrisk utstyr hvor fordeling
av ansvaret er gitt en slik tolkning: Borettslaget er ansvarlig for at det elektriske anlegget
og utstyret i fellesarealet til enhver tid er i orden. I forhold til anlegg og utstyr i den enkelte
boenhet er det styrets plikt å gjøre eier og/eller bruker av den enkelte leilighet
oppmerksom på det ansvar som de har for å holde elektrisk utstyr i orden etter gjeldende
lov og forskrift.
Styret har etablert Internkontrollsystem for HMS med definerte oppgaver for det enkelte
styremedlem. Oppsal vaktmestersentral fører tilsyn med lekeplassene etter eget system.
HMS-arbeidet ved større bygge- og vedlikeholdsprosjekter er mer krevende, og styret har
derfor valgt å kjøpe ekstern bistand til dette.
Kabel-TV og bredbånd
Get er borettslagets leverandør av kabel-TV, og en bredbåndstjeneste (begrenset
hastighet). Spørsmål knyttet til utlevering/innlevering av dekodere, modem, brukerstøtte og
eventuelle tilleggstjenester rettes til Gets kundetjeneste på telefon 02123, eller via deres
hjemmeside www.get.no. Gjør da kundetjenesten oppmerksom på at du bor i Bølerskogen
Brl. II, og at borettslaget har fellesavtale med Get.
Ingen må gjøre inngrep i TV-anlegget som å skru av dekselet på antennekontakten eller
foreta om- eller tilkoblinger. Slike inngrep vil kunne forårsake forstyrrelser på signalene til
andre beboere og kan i verste fall skade anlegget.
Avtale om olje-og strømleveranse til borettslagets fyrkjeler
Borettslaget har avtale med Shell om fyringsolje til rabatterte priser. Vi har tidligere
sammenlignet prisen, og funnet ut at den er gunstig. Shell leverer også strømmen til elkjelene, som står for det meste av varmeproduksjonen. Dette er en spotprisavtale med et
påslag på kun 0,4 øre pr kWh. Spotpris varierer relativt mye gjennom året, men er den
rimeligste avtaleformen over året i gjennomsnitt.
Avtale om leveranse av elektrisk kraft til fellesområder
Dette gjelder kun strøm til fellesområde og ikke privatabonnement for den enkelte leilighet.
Borettslaget er tilsluttet en avtale gjennom OBOS, der Alpiq Norway AS er rådgiver og
forvalter og LOS (Agder Energi AS) står for kraftleveransen. Denne strømmen går til
kjellere, trapper, vaskeri, uteanlegg og tilleggsvarming av vann i varmtvannsberederne i de
enkelte blokkene. Dette utgjorde 12 % av borettslagets energiforbruk i 2011.
Avtalen har ett av markedets laveste administrative påslag: 0,775 øre pr. kWh og gir
elektrisk kraft til spotpris kombinert med daglig prissikring av et fastsatt volum som gir
Side 7
Bølerskogen II Brl
gunstige strømpriser. Den gir også rabattert kraft via kjøp fra energigjenvinningsanlegg
hos Elkem ASA og Eramet AS. For 2011 har tidligere kraftforvaltningsportefølje fulgt
markedsprisen gjennom hele året, og strømkostnadene for fellesområdene for 2011 kan
sammenlignes med en spotprisavtale.
Borettslagets energiforbruk
Når man justerer for utetemperaturen, har Bølerskogen 2 borettslag hatt et relativt jevnt
energiforbruk de siste fire årene. Mengden innkjøpt energi varierer mer år for år, alt etter
hvor kaldt det er, og på hvilken side av nyttår man fyller den siste/første tankbilen med
olje. Kostnaden pr kWh varierer sterkt, i takt med de internasjonale/nordiske
markedsprisene på olje og strøm.
Sammenliknet med andre sammenlignbare borettslag, det vil si fra ca. samme byggeår, og
med sentralfyring uten individuell måling, er forbruket i Bølerskogen Borettslag II normalt.
Energimerking
Fra og med 1.7.2010 ble det obligatorisk med en energiattest for alle boliger som skal
selges eller leies ut. På www.energimerking.no kan andelseieren utarbeide energiattest for
sin bolig.
Styrets arbeid
Det ble avholdt 12 styremøter i 2011, med behandling av til sammen 96 saker.
Styret laget ni informasjonsskriv i 2011. Disse ble omdelt i alle postkassene i borettslaget. I
tillegg ble det produsert egne informasjonsskriv og avholdt informasjonsmøte om
balkong/fasade og rør/våtromsprosjektet på våren og forsommeren. Fra våren 2012
publiseres informasjonsskrivene også på borettslagets hjemmeside www.bolerskogen2.no.
Side 8
Bølerskogen II Brl
Det ble i 2011 opprettet et eget telefonnummer til styret, med fast telefontid kl. 18-20 hver
mandag og torsdag. Borettslagets hjemmeside har et eget skjema for henvendelser fra
andelseierne. Styret besvarer også henvendelser som kommer på e-post og papirbrev.
Henvendelser av administrativ art, knyttet til giroer for felleskostnader, kjøp og salg av
andeler m.m. håndteres av forretningsfører. Oppsal vaktmestersentral tar imot og
håndterer henvendelser om drift og vedlikehold av bygninger og uteanlegg.
Det ble avholdt ekstraordinær generalforsamling om balkonger, fasader, rør og bad 8,juni
2011. Det ble der vedtatt å utsette sakene til en senere generalforsamling, i påvente av
ytterligere utredning.
Det ble avholdt dugnad for alle blokkene på våren, fordelt over to dager. Borettslaget stilte
med utstyr, drikke og litt å bite i, og beboerne gjorde en god innsats med vedlikehold av
utemøbler, bed og grøntanlegg til 17.mai.
I 2011 ble det engasjert ny gartner, Ronny Løset Anleggsgartnerservice, som steller bed
og busker vår og høst.
Lekeplassen med lekestativ og sandkasse mellom Bølerskogen 6 og 8 ble etablert, som
vedtatt på generalforsamlingen. Gjerdet mot gaten ble forlenget på samme sted. Hull i
asfalten på stikkveier foran inngangspartier og på parkeringsplasser ble reparert, samtidig
som noen sykkelparkeringsplasser ble asfaltert. Foran Utmarkveien 11-13 var dekket så
dårlig at det ble asfaltert i sin helhet. De siste trærne som ble vurdert som risikable ved
Bølerskogen 8 – 14 ble felt, med tillatelse fra Oslo kommune v/Bymiljøetaten.
Malermester Thorendahl AS ble våren 2012 engasjert for å male fellesvaskeriet i
Utmarkveien 15 innvendig, feste løse skiferheller i inngangspartiene, samt reparere skader
etter elektroprosjektet og fem år med daglig bruk og flytting i oppgangene siden disse ble
malt i 2008.
Styrets arbeid med energikostnader og miljø
Styret fikk i 2010 utarbeidet en enøkanalyse som forberedelse til forhandlinger med
Hafslund om fjernvarme. Halvparten av kostnaden for analysen ble refundert av
Enøketaten, Oslo kommune. Borettslaget forhandlet sammen med de fleste av lagene i
Oppsal vaktmestersentral, og kom så langt at vi fikk et foreløpig tilbud i 2011, med en
fordelaktig pris. Hafslund trakk deretter tilbudet til oss på Bøler. Begrunnelsen var at flere
andre lag på Bøler hadde valgt pelletsfyring, og at kundegrunnlaget ble for lite til å legge
rør hit. Til Oppsal er det nå lagt rør opp fra hovedledningen ved Østensjøvannet, og de
fleste av lagene som forhandlet sammen med oss der er nå koblet på.
Styret har fått tilbud fra to firma om bioolje og pellets. Bioolje ble for dyrt, mens pellets kan
være interessant. Det er ikke tatt noen avgjørelse i saken. Alle energiformer koster penger
og ingen framstår som veldig billige. Enova og andre eksperter anbefaler på generelt
grunnlag å først se på muligheter for å redusere energiforbruket, deretter å bytte
energikilde. Styret foreslo i den sammenheng våren 2011 at borettslaget skulle gå over til
individuell betaling for varmtvann istedenfor at dette skal betales over felleskostnadene, da
dette erfaringsmessig pleier å gi en besparelse i energiforbruket. Saken ble vedtatt utsatt.
Av andre enøktiltak foreslo analysen kun etterisolering av loftene på 4.-etasjeblokkene
som noe særlig økonomisk interessant.
Side 9
Bølerskogen II Brl
Rørutskiftingen vil være en god anledning til å minimere kostnadene til å få installert
varmtvannsmålere. Måling av radiatorene kan inkluderes i samme system uten at det
koster noe særlig ekstra. En slik overgang krever 2/3 flertall på generalforsamling. Vi har
snakket med flere ulike leverandører av slike tjenester, og fått inn et interessant tilbud. Vi
har imidlertid utsatt saken for å gi den mulighet til å utredes bedre og informeres bedre
om. Dette både av hensyn til styrets arbeidskapasitet og til hvor mye andelseierne har
måttet forholde seg til på en gang. Vi oppfordrer styret som velges i 2012 til å se videre på
saken, og vurdere om individuell måling av varmtvann, eventuelt og så varme, bør
fremmes for generalforsamling i tide til å kunne inkluderes i rørprosjektet hvis det blir et javedtak.
Rørutskiftingen forventes i seg selv å gi en viss besparelse av varmtvann som følge av
installasjon av tilbakeslagsventiler og mulighet for bedre rørisolering. Overgang fra
radiatorer til varmekabler på badene reduserer også forbruket av fellesvarme noe, og gir
den enkelte mulighet til selv å bestemme for stort varmeforbruk man vil betale for på dette
rommet.
Større vedlikeholdsarbeider i 2011
Etter arbeidene med tak, takvinduer og utskifting av de gamle kjellerdørene i 2010, har
fokuset i 2011 vært på elektroarbeider. Både brannvarslingsanlegget og porttelefoner var
blitt gamle, uten mulighet til å få tak i essensielle reservedeler når de sviktet. Alle
oppgangene har nå porttelefonanlegg av samme modell, og brannvarslingsanlegg med
felles varsling pr. blokk. I tillegg har man benyttet anledningen til å få utstyrt trapper og
andre fellesarealer med nødlysanlegg, skifte til automatiske, strømbesparende
lysarmaturer i trappene og forbedre belysningen i og ved de utvendige sykkelbodene.
Styret mottar ikke lenger klager fra konflikter mellom beboere der noen ville ha lyset av for
å spare strøm, mens andre ble utrygge i mørke trappeoppganger kvelds- og nattestid.
Større vedlikeholdsarbeider i 2012 og utover
Det jobbes nå med å få til en enklere fasaderehabilitering etter at balkong- og
fasadeprosjektet ble lagt til side. En anbudsrunde er i gang. Vinduer, balkongdører,
trepaneler, vindskier og balkonger vil bli skrapt/rengjort og malt for å forlenge levetiden og
forbedre utseendet. Øvrige deler av fasaden vil bli rengjort for grønske og skitt. Styret ser
for seg at arbeidet gjøres på en eller et par blokker om gangen, og at det i borettslaget
som helhet fordeles over to eller tre år for å passe inn i det ordinære
vedlikeholdsbudsjettet.
Alternativ 1 Nye rør og bad ble vedtatt med mer enn 2/3 flertall på ekstraordinær
generalforsamling 18.april 2012. Styrets oppgave i tiden som kommer blir å sørge for at
prosjektet blir planlagt og gjennomført på en god måte. Vi regner med at anleggsarbeidene
kan komme i gang på våren / forsommeren 2013.
Regulering av felleskostnader
Felleskostnadene ble satt opp med 10 % fra 1.1.2012. Det ble gitt et avslag på 1000 kr i
månedene januar og februar som kompensasjon for skader på overflater i leilighetene fra
installering av nytt brannvarslingsanlegg og porttelefoner.
Som følge av den nylig vedtatte rehabiliteringen av rør og bad er det planlagt å øke
felleskostnadene med 20 % fra 1.1.2013, og en ny runde på anslagsvis 12 % fra 1.1.2014.
Nøyaktig hva den siste økningen blir, må bestemmes etter at man har mer sikkerhet
omkring anleggskostnader og oppnådd rentenivå på finansieringen.
Side 10
Bølerskogen II Brl
ÅRSREGNSKAPET FOR 2011
Styret mener at årsregnskapet gir et rettvisende bilde av borettslagets eiendeler og gjeld,
finansielle stilling og resultat. Informasjon om borettslagets forventede økonomiske
utvikling er omtalt i årsberetningens punkt om budsjett for 2012.
Forutsetningen om fortsatt drift er til stede, og årsregnskapet for 2011 er satt opp under
denne forutsetning.
Styret mener at det gjennomførte vedlikeholdet er tilstrekkelig for å oppveie
verdiforringelse av bygningene og at virkelig verdi av bygningene er høyere enn den
bokførte verdien som står oppført i regnskapet.
Inntekter
Inntektene i 2011 var til sammen kr 11.700.211,Andre inntekter består i hovedsak av vaskeriinntekter.
Kostnader
Driftskostnadene i 2011 var på kr 14.135.388,Konsulenttjenester ble budsjettert med kr 255.000,- mens regnskapet viser kr 479.599,Årsaken til avviket skyldes forprosjekter knyttet til rør-/våtromsrehabilitering og balkonger
som ble videre utredet i 2011. Borettslaget engasjerte også Sintef for en tilstandsvurdering
av rør som også er kostnadsført under denne posten.
Drift og vedlikehold ble budsjettert med kr 8.530.000,- mens regnskapet viser
kr 5.828.330,- Hovedårsaken til avviket skyldes at borettslaget ikke har igangsatt alle
planlagte vedlikeholdsoppgaver i 2011.
Resultat
Årets resultat på kr -2.819.639,- foreslås overført til egenkapital.
Disponible midler
Borettslagets disponible midler pr. 31.12.2011 utgjorde kr 3.743.431,For øvrig vises det til de enkelte tallene og notene i regnskapet.
Styret er ikke kjent med hendelser etter 31.12.2011 som påvirker regnskapet i
vesentlig grad.
BUDSJETT FOR 2012
Til orientering for generalforsamlingen legger styret fram budsjettet for 2012.
Tallene er vist som egen kolonne til høyre i resultatoppstillingen.
Kommunale avgifter i Oslo kommune
Vann- og avløpsavgiften øker med 9 %, mens renovasjonsavgiften reduseres med 3 %.
Feieravgiften øker med 18 %.
Energikostnader
Energikostnadene har historisk sett vært variable og vanskelige å anslå. I tråd med
estimater fra aktuelle leverandører har styret budsjettert med samme energikostnader som
for 2011.
Side 11
Bølerskogen II Brl
Forsikring
Forsikringspremien for 2012 har økt med kr 30.843,- Premieendringen reflekterer
byggekostnadsindeksen som har økt med 6,9 % samt forsikringsselskapets individuelle
prisjustering basert på borettslagets skadehistorikk.
Lån
Borettslaget har lån i Terra Boligkreditt.
For opplysninger om opprinnelig lånebeløp og restsaldo henvises til note i regnskapet.
Innskuddsrente (pr. 1.1.2012)
Renter på driftskonto: 0,40 % for alle innskudd
Renter på sparekonto: 3,50 % for innskudd under kr 500 000
3,55 % for innskudd fra kr 500 000 til kr 2 000 000
3,60 % for innskudd over kr 2 000 000
Felleskostnader
Budsjettet er basert på 10 % økning av felleskostnadene fra 01.01.12.
I budsjettet er det tatt hensyn til de forhold som er nevnt foran. For øvrig vises til de
enkelte tallene i budsjettet.
Oslo, 28.03.2012
Styret i Bølerskogen II Brl
Mekonnen Germiso /s/
Per Magnus Selstø Hatlehol /s/
Ida Maria Sætre /s/
Eivind Klubbenes /s/
Sissel Sanders /s/
12
Tlf: +47 23 11 91 00
Fax: +47 23 11 91 01
www.bdo.no
Org.nr. 993 606 650 MVA
Bølerskogen II Brl
BDO AS
Postboks 1704 Vika
Munkedamsveien 45
0121 Oslo
Til generalforsamlingen i
Bølerskogen 2 Brl
REVISORS BERETNING
Uttalelse om årsregnskapet
Vi har revidert årsregnskapet for Bølerskogen 2 Brl som viser et underskudd på kr 2 819 639,-.
Årsregnskapet består av balanse per 31. desember 2011, resultatregnskap, oppstilling over endring av
disponible midler for regnskapsåret avsluttet per denne datoen, og en beskrivelse av vesentlige
anvendte regnskapsprinsipper og andre noteopplysninger.
Styret og forretningsførers ansvar for årsregnskapet
Styret og forretningsfører er ansvarlig for å utarbeide årsregnskapet og for at det gir et rettvisende
bilde i samsvar med regnskapslovens regler og god regnskapsskikk i Norge, og for slik intern kontroll
som styret og forretningsfører finner nødvendig for å muliggjøre utarbeidelsen av et årsregnskap som
ikke inneholder vesentlig feilinformasjon, verken som følge av misligheter eller feil.
Revisors oppgaver og plikter
Vår oppgave er å gi uttrykk for en mening om dette årsregnskapet på bakgrunn av vår revisjon. Vi har
gjennomført revisjonen i samsvar med lov, forskrift og god revisjonsskikk i Norge, herunder
International Standards on Auditing. Revisjonsstandardene krever at vi etterlever etiske krav og
planlegger og gjennomfører revisjonen for å oppnå betryggende sikkerhet for at årsregnskapet ikke
inneholder vesentlig feilinformasjon.
En revisjon innebærer utførelse av handlinger for å innhente revisjonsbevis for beløpene og
opplysningene i årsregnskapet. De valgte handlingene avhenger av revisors skjønn, herunder
vurderingen av risikoene for at årsregnskapet inneholder vesentlig feilinformasjon, enten det skyldes
misligheter eller feil. Ved en slik risikovurdering tar revisor hensyn til den interne kontrollen som er
relevant for borettslagets utarbeidelse av et årsregnskap som gir et rettvisende bilde. Formålet er å
utforme revisjonshandlinger som er hensiktsmessige etter omstendighetene, men ikke for å gi uttrykk
for en mening om effektiviteten av borettslagets interne kontroll. En revisjon omfatter også en
vurdering av om de anvendte regnskapsprinsippene er hensiktsmessige og om regnskapsestimatene
utarbeidet av forretningsfører er rimelige, samt en vurdering av den samlede presentasjonen av
årsregnskapet.
Etter vår oppfatning er innhentet revisjonsbevis tilstrekkelig og hensiktsmessig som grunnlag for vår
konklusjon.
Konklusjon
Etter vår mening er årsregnskapet avgitt i samsvar med lov og forskrifter og gir et rettvisende bilde av
den finansielle stillingen til Bølerskogen 2 Brl per 31. desember 2011 og av resultater og endringer i
disponible midler for regnskapsåret som ble avsluttet per denne datoen i samsvar med regnskapslovens
regler og god regnskapsskikk i Norge.
Andre forhold
Budsjettallene som fremkommer i årsregnskapet er ikke revidert.
13
Bølerskogen II Brl
Uttalelse om øvrige forhold
Konklusjon om årsberetningen
Basert på vår revisjon av årsregnskapet som beskrevet ovenfor, mener vi at opplysningene i
årsberetningen om årsregnskapet, forutsetningen om fortsatt drift er konsistente med årsregnskapet og
er i samsvar med lov og forskrifter.
Konklusjon om registrering og dokumentasjon
Basert på vår revisjon av årsregnskapet som beskrevet ovenfor, og kontrollhandlinger vi har funnet
nødvendig i henhold til internasjonal standard for attestasjonsoppdrag (ISAE) 3000
«Attestasjonsoppdrag som ikke er revisjon eller forenklet revisorkontroll av historisk finansiell
informasjon», mener vi at styret og forretningsfører har oppfylt sin plikt til å sørge for ordentlig og
oversiktlig registrering og dokumentasjon av borettslagets regnskapsopplysninger i samsvar med lov og
god bokføringsskikk i Norge.
27. april 2012
BDO AS
Merete Otterstad Sandsnes/s/
statsautorisert revisor
Side 14
Bølerskogen II Brl
1263 BØLERSKOGEN II BRL
INFORMASJON OM ÅRSREGNSKAPET
Borettslagets årsregnskap er satt opp i samsvar med regnskapsloven og god regnskapsskikk
for små foretak, samt forskrift om årsregnskap og årsberetning for borettslag.
Regnskapsloven stiller strenge krav til hvordan et regnskap skal føres og presenteres. I tillegg
krever forskriften om årsregnskap og årsberetning i borettslag at man må gi mer informasjon.
Dette innebærer blant annet at man må gi informasjon i form av noter, og utarbeide en oversikt
over de disponible midlene i årsregnskapet. Det vil også være informasjon om borettslagets
økonomi i styrets årsmelding. På de neste sidene presenteres borettslagets resultatregnskap,
balanse og tilhørende noter.
Årsregnskapet gir imidlertid ikke en fullstendig oversikt over borettslagets disponible midler ved
årsskiftet. I resultatregnskapet presenteres det en oversikt over borettslagets inntekter og
kostnader. Det regnskapsmessige overskuddet tar ikke hensyn til en del viktige økonomiske
forhold som påvirker borettslagets disponible midler. Dette gjelder for eksempel avskrivninger,
opptak og avdrag på lån, samt kjøp og salg av anleggsmidler. Borettslagets disponible midler er
de økonomiske midlene som borettslaget har til rådighet, og de defineres som omløpsmidler
fratrukket kortsiktig gjeld. Størrelsen på de disponible midlene kan blant annet benyttes til å
vurdere om det er nødvendig å endre størrelsen på innkrevde felleskostnader som den enkelte
beboer betaler, og om det er behov for å ta opp lån eller om det er mulighet til å betale ned
ekstra på eksisterende gjeld.
A. DISP. MIDLER PR. 01.01
Regnskap
2011
1 885 240
Regnskap
2010
-301 228
Budsjett
2011
1 885 240
Budsjett
2012
3 743 431
B. ENDRING I DISP. MIDLER:
Årets resultat (se res.regnskap)
Tillegg for nye langsiktige lån
17
Reduksjon andel langsiktig gjeld
Fradrag for avdrag på langs. lån
17
Reduksjon andel anleggsmidler
B. ÅRETS ENDR. I DISP. MIDLER
-2 819 639
4 972 065
-177 197
-232 708
115 670
1 858 191
-2 165 602
9 661 935
10 217
-5 309 866
-10 217
2 186 467
-6 470 556
0
0
0
0
-6 470 556
-3 384 594
0
0
0
0
-3 384 594
3 743 431
1 885 239
-4 585 316
358 837
SPESIFIKASJON AV DISPONIBLE MIDLER:
Omløpsmidler
5 381 527
Kortsiktig gjeld
-1 638 096
C. DISPONIBLE MIDLER PR. 31.12
3 743 431
3 553 609
-1 668 369
1 885 240
Note
C. DISP. MIDLER PR. 31.12
Side 15
Bølerskogen II Brl
1263 - BØLERSKOGEN II BRL
RESULTATREGNSKAP
Regnskap
2011
Regnskap
2010
Budsjett
2011
Budsjett
2012
2
3
11 647 921
52 200
90
11 700 211
11 053 971
0
141 832
11 195 803
11 095 944
30 000
50 000
11 175 944
12 037 406
50 000
0
12 087 406
4
5
6
-29 610
-210 000
-17 713
-411 375
-479 599
-5 828 330
-375 349
-455 762
-1 230 176
-2 480 998
-884 942
-1 731 536
-14 135 388
-29 610
-210 000
-17 014
-392 160
-459 926
-3 666 196
-347 399
-455 762
-1 128 796
-3 431 348
-849 250
-2 122 090
-13 109 552
-30 000
-210 000
-15 000
-400 000
-255 000
-8 530 000
-380 000
-460 000
-1 267 000
-3 000 000
-850 000
-1 765 500
-17 162 500
-30 000
-300 000
-15 000
-420 000
-150 000
-6 000 000
-390 000
-460 000
-1 282 000
-3 200 000
-935 000
-1 855 000
-15 037 000
-2 435 177
-1 913 749
-5 986 556
-2 949 594
47 139
-431 601
-384 462
30 071
-281 924
-251 853
75 000
-559 000
-484 000
0
-525 000
-525 000
ÅRSRESULTAT
-2 819 639
-2 165 602
-6 470 556
-3 474 594
Overføringer:
Fra opptjent egenkapital
-2 819 639
-2 165 602
Note
DRIFTSINNTEKTER:
Innkrevde felleskostnader
Vaskeri
Andre inntekter
SUM DRIFTSINNTEKTER
DRIFTSKOSTNADER:
Personalkostnader
Styrehonorar
Revisjonshonorar
Forretningsførerhonorar
Konsulenthonorar
Drift og vedlikehold
Forsikringer
Festeavgift
Kommunale avgifter
Energi/ fyring
Kabel- / TV-anlegg
Andre driftskostnader
SUM DRIFTSKOSTNADER
7
8
9
10
11
DRIFTSRESULTAT
FINANSINNTEKTER/-KOSTNADER:
Finansinntekter
12
Finanskostnader
13
RES. FINANSINNT./-KOSTNADER
Side 16
Bølerskogen II Brl
BALANSE
Note
2011
2010
14
22
15
16
33 388 348
61 527
4 200
150
33 454 224
33 388 348
177 197
4 200
150
33 569 894
26 450
2 000
0
2 084 510
66 014
3 075 962
126 591
5 381 527
37 587
2 000
8 154
1 899 014
65 948
1 540 906
0
3 553 609
SUM EIENDELER
38 835 751
37 123 503
EGENKAPITAL OG GJELD
EGENKAPITAL
Innskutt egenkapital 340 * 100
Opptjent egenkapital
SUM EGENKAPITAL
34 000
20 607 262
20 641 262
34 000
23 426 901
23 460 901
14 308 593
2 247 800
0
16 556 393
9 569 236
2 247 800
177 197
11 994 233
301 381
1 136 154
19
188 118
12 423
1 638 096
479 259
1 166 802
19
0
22 290
1 668 369
38 835 751
37 123 503
EIENDELER
ANLEGGSMIDLER
Bygninger
Andel anleggsmidler i fellesanlegg
Varige driftsmidler
Aksjer og andeler
SUM ANLEGGSMIDLER
OMLØPSMIDLER
Restanser felleskostnader
Kundefordringer
Kortsiktige fordringer
Driftskonto i OBOS
Innestående bank
Sparekonto i OBOS
Andel omløpsmidler i fellesanlegg
SUM OMLØPSMIDLER
GJELD
LANGSIKTIG GJELD
Pante- og gjeldsbrevlån
Borettsinnskudd
Andel langsiktig gjeld i fellesanlegg
SUM LANGSIKTIG GJELD
KORTSIKTIG GJELD
Forskuddsbetalte felleskostnader
Leverandørgjeld
Skyldig offentlig myndigheter
Andel kortsiktig gjeld i fellesanlegg
Annen kortsiktig gjeld
SUM KORTSIKTIG GJELD
SUM EGENKAPITAL OG GJELD
22
17
18
19
22
20
Side 17
Pantstillelse
Garantiansvar
Bølerskogen II Brl
21
22
21 197 800
2 200 704
21 197 800
2 072 950
OSLO, 28.03.2012, 31.12.2011
STYRET FOR BØLERSKOGEN II BRL
MEKONNEN GERMISO
PER MAGNUS S. HATLEHOL
IDA MARIA SÆTRE
EIVIND KLUBBENES
SISSEL SANDERS
NOTE: 1
REGNSKAPSPRINSIPPER
Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapsloven og god regnskapsskikk for små
foretak, samt forskrift om årsregnskap og årsberetning i borettslag. Inntektsføring av innkrevde
felleskostnader skjer månedlig.
OBOS konsernet disponerer egen skattetrekkskonto i DNB som er opprettet i henhold til
Skattebetalingsloven § 5-12. Forskuddstrekk blir overført denne kontoen ved utbetaling av
styrehonorar, lønn og andre trekkpliktige ytelser.
NOTE: 2
INNKREVDE FELLESKOSTNADER
Felleskostnader
Parkeringsleie
Seksjonsutgifter
Felleskostnader
Trappevask
Internett
SUM INNKREVDE FELLESKOSTNADER
9 753 921
166 140
183 828
916 260
346 663
282 279
11 649 091
REDUKSJON GRUNNET TOMME LEIEFORHOLD
Parkeringsleie
SUM INNKREVDE FELLESKOSTNADER
-1 170
11 647 921
NOTE: 3
ANDRE INNTEKTER
Vaskeripenger
Opprydning reskontro
SUM ANDRE INNTEKTER
52 200
90
52 290
NOTE: 4
PERSONALKOSTNADER
Arbeidsgiveravgift
-29 610
SUM PERSONALKOSTNADER
-29 610
Det har verken vært ansatte eller lønnsutbetalinger i selskapet gjennom året. Selskapet er
derav ikke pliktig til å ha tjenestepensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon.
Side 18
Bølerskogen II Brl
NOTE: 5
STYREHONORAR
Honorar til styret gjelder for perioden 2010/2011, og er på kr 210 000.
I tillegg har styret fått dekket servering for kr 7 312 jfr. note 11.
NOTE: 6
REVISJONSHONORAR
Revisjonshonoraret er i sin helhet knyttet til revisjon og beløper seg til kr 17 713.
NOTE: 7
KONSULENTHONORAR
Juridisk bistand, OBOS
OBOS Eiendomsforvaltning AS
OBOS Prosjekt AS
Solheim + Jacobsen Arkitekter AS
Stiftelsen SINTEF
SUM KONSULENTHONORAR
-13 125
-60 274
-366 975
-369
-38 856
-479 599
NOTE: 8
DRIFT OG VEDLIKEHOLD
OBOS Prosjekt AS
-362 500
Totaltek AS
-4 043 123
DVS Entreprenør AS
13 400
SUM STØRRE BYGNINGSMESSIGE VEDLIKEHOLD
-4 392 223
Drift/vedlikehold bygninger
-580 747
Drift/vedlikehold VVS
-112 204
Drift/vedlikehold elektro
-37 530
Drift/vedlikehold utvendig anlegg
-352 072
Drift/vedlikehold fyringsanlegg
-79 448
Drift/vedlikehold brannsikring
-231 250
Drift/vedlikehold vaskerianlegg
-12 766
Drift/vedlikehold ventilasj.anl.
-9 611
Egenandel forsikring
-18 000
Kostnader dugnader
-2 479
SUM DRIFT OG VEDLIKEHOLD
-5 828 330
Styret mener at det gjennomførte vedlikeholdet er tilstrekkelig for å oppveie verdiforringelse av
bygningene.
NOTE: 9
KOMMUNALE AVGIFTER
Vann- og avløpsavgift
Feieavgift
Renovasjonsavgift
SUM KOMMUNALE AVGIFTER
-762 589
-1 849
-465 738
-1 230 176
Side 19
Bølerskogen II Brl
NOTE: 10
ENERGI / FYRING
Elektrisk energi
Olje
Strøm oljefyr el.bereder
Andre fyringskostnader
SUM ENERGI / FYRING
-490 527
-477 828
-1 481 966
-30 677
-2 480 998
NOTE: 11
ANDRE DRIFTSKOSTNADER
Lokalleie
Container
Skadedyrarbeid/soppkontroll
Diverse leiekostnader/leasing
Driftsmateriell
Vaktmestertjenester
Renhold ved firmaer
Andre fremmede tjenester
Kontor- og datarekvisita
Trykksaker
Aviser, tidsskrifter, faglitteratur
Møter, kurs, oppdateringer mv
Andre kostnader tillitsvalgte
Andre kontorkostnader
Telefon/bredbånd
Porto
Forsikringer, avgifter biler
Gaver
Bank- og kortgebyr
Velferdskostnader
SUM ANDRE DRIFTSKOSTNADER
-5 361
-51 226
-5 704
-2 877
-2 881
-1 164 488
-429 680
-5 491
-4 439
-9 799
-800
-6 559
-7 312
-2 776
-529
-23 520
-2 889
-510
-3 565
-1 130
-1 731 536
NOTE: 12
FINANSINNTEKTER
Renter av driftskonto i OBOS
Renter av sparekonto i OBOS
Renter av for sent innbetalte felleskostnader
Andel renteinntekter Oppsal vaktmestersentral
SUM FINANSINNTEKTER
NOTE: 13
FINANSKOSTNADER
Renter lån i Terra
Gebyr lån i Terra
Renter leverandørgjeld
Andel rentekostnader Oppsal vaktmestersentral
SUM FINANSKOSTNADER
7 046
35 122
4 661
311
47 139
-430 400
-600
-591
-10
-431 601
Side 20
Bølerskogen II Brl
NOTE: 14
BYGNINGER
Kostpris/Bokf.verdi
11 952 894
Kostpris/Bokf.verdi 19
21 435 453
SUM BYGNINGER
33 388 348
Tomten er festet til Oslo kommune i 90 år fra 1958. Gnr.164/bnr.21
Festeavgiften ble sist regulert 01.01.2005 i henhold til tomtefesteloven av 1996.
Tjenesteleilighet hvor innskudd er beregnet: Nr. 7102 og 7202
Bygningene er ikke avskrevet, styret har i stedet vurdert at tilstrekkelig vedlikehold er
gjennomført, jfr. note om drift og vedlikehold.
NOTE: 15
VARIGE DRIFTSMIDLER
Garasjeanlegg
Kostpris
4 200
4 200
4 200
SUM VARIGE DRIFTSMIDLER
SUM ÅRETS AVSKRIVNINGER
0
NOTE: 16
AKSJER OG ANDELER
1 andel i Bøler Samfunnshus
SUM AKSJER OG ANDELER
NOTE: 17
PANTE- OG GJELDSBREVLÅN
Terra Boligkreditt
Lånet er et annuitetslån med flytende rente.
Renter 31.12.11: 3,95%, løpetid 30 år
Opprinnelig 2010
Utbetalt 2011
Nedbetalt tidligere
Nedbetalt i år
SUM PANTE- OG GJELDSBREVLÅN
NOTE: 18
BORETTSINNSKUDD
Opprinnelig
SUM BORETTSINNSKUDD
NOTE: 19
SKYLDIG OFFENTLIGE MYNDIGHETER
Skyldig arbeidsgiveravgift
SUM SKYLDIG OFFENTLIGE MYNDIGHETER
150
150
-9 661 935
-4 972 065
92 699
232 708
-14 308 593
-14 308 593
-2 247 800
-2 247 800
-19
-19
Side 21
NOTE: 20
ANNEN KORTSIKTIG GJELD
Oppsal vaktmestersentral
SUM ANNEN KORTSIKTIG GJELD
Bølerskogen II Brl
-12 423
-12 423
NOTE: 21
PANTSTILLELSE
Av anleggets bokførte gjeld er kr 16 556 393,- sikret ved pant.
Eiendommen som er stillet som sikkerhet hadde pr. 31.12.2011
en bokført verdi på kr 33 388 348,NOTE: 22
GARANTIANSVAR
Borettslaget eier 8,55 % Sameiet Oppsal Vaktmestersentral.
Borettslaget har solidaransvar for den samlede gjeld i Sameiet Oppsal vms, og garantiansvar
refererer seg til den samlede gjeld i Oppsal vms og utgjør kr 2 200 704.
Borettslagets andel i Oppsal vms vises i balansen både under eiendels- og gjeldssiden
under posten "andel anleggsmidler i fellesanlegg", "andel omløpsmidler i fellesanlegg" og
"andel kortsiktig gjeld i fellesanlegg".
Selskapets andel av driftkostnader i Oppsal vms er inntatt i
resultatregnskapet under posten "andre driftskostnader".
Til orientering vedlegges sentralens regnskap.
Side 22
Bølerskogen II Brl
Forslag A)
Innkommet forslag fra Raoufa Mekhdieva Hatle, Utmarkveien 10
”a) Omgjøring av BRL til tingrettslig sameie gjennom seksjonering, og kjøp av tomt
Oslo-kommunes tilbud fra 2001 om kjøp av BRL`s tomt aksepteres av andelseiere.
Jeg viser til Borettslagslovens, kap.11 § 11-13 om oppløsning, som sier at
generalforsamlineng kan fatte et slikt vedtak hvis halvparten av andelseiere stemmer
for det.
Styret kom med et forslag om endring av vedtektene – fra BRL til samvirkeforetak, noe
som medfører at vårt BRL må anses som oppløst.
b) Subsidiert, de andelseierne (med leiekontrakter) som er imot endring av vedtektene
og ”rehabiliteringen” på kr.150 mln., blir løst ut.”
Styret ber generalforsamlingen avvise begge delene av forslaget, av følgende
grunner:
Til del a) av forslaget: Det er litt seint nå å vedta å akseptere et tilbud borettslaget fikk i
2001. Det foreligger ikke per i dag noe tilbud fra Oslo kommune om kjøp av
borettslagets tomt (omgjøring fra festetomt til selveiertomt). Det ville være uklokt å
vedta å kjøpe tomten før man eventuelt vet hva prisen blir. Uten at vi har loddet
stemningen, antar vi også at andelseierne ikke er veldig interessert i at borettslaget
skal låne mer penger for å kjøpe tomten akkurat nå, som det er vedtatt et
rehabiliteringsprosjekt som kan øke fellesgjelden med i overkant av 60 millioner.
Forslagsstilleren påstår at borettslaget må anses som oppløst. Slik er det ikke. Det
skjer kun hvis generalforsamlingen vedtar det, og det har den ikke gjort. Dette fikk
andelseierne (inkludert forslagsstilleren) opplyst også i 2011, både gjennom skriv i
postkassene og muntlig på generalforsamlingen i 2011.
Saksopplysning til del a): Forslagsstilleren henviser til feil paragrafer i
borettslagsloven. Kapittel 11 § 11-12 omhandler eventuelle overskudd eller fellesgjeld
etter en oppløsning. § 13 regulerer hva man gjør hvis andelseierne angrer på et
oppløsningsvedtak: Oppløsningen kan annulleres dersom halvparten av andelseierne i
laget stemmer for det. Forslag om oppløsning av borettslaget er derimot en mer
alvorlig sak. Det må behandles etter § 1 i samme kapittel. For en oppløsning kreves at
to tredjedeler av alle andelseierne i laget stemmer for oppløsning på to påfølgende
generalforsamlinger med minst 4 ukers mellomrom.
Til del b) av forslaget: Utløsning av en andelseier er det samme som at borettslaget
kjøper andelseierens leilighet. Dette reguleres av § 4-10 i borettslagsloven. Dersom
forslagsstilleren ønsker dette, mener vi at loven tilsier at kravet må fremmes for Oslo
tingrett, ikke for generalforsamlingen. Vi kan imidlertid ikke se at det på noe punkt har
skjedd noe som er i nærheten av å kvalifisere til at tingretten vil pålegge borettslaget
dette.
Saksopplysninger til del b): Det er ingen andelseiere som har leiekontrakter. Alle
andelseierne eier sin andel, og betaler sin andel av felleskostnadene. Det er ikke
foreslått noen endring av vedtektene til denne generalforsamlingen. Summen på den
tidligere foreslåtte rehabilitering og oppgradering av rør/bad og fasade/balkonger var
Side 23
Bølerskogen II Brl
ikke på 150 millioner kroner. Den hadde en prosjektkostnad på til sammen 120,6
millioner. Forslaget om balkongene er nå lagt bort, og rør/bad prosjektet er revidert.
Den nå planlagte rehabiliteringen er budsjettert med inntil 62,7 mill (66 millioner
inkludert finansiering) og vedtatt med mer enn 2/3 flertall på generalforsamling.
HUSORDENSREGLER FOR BØLERSKOGEN BORETTSLAG II
1) Formålet med husordensreglene er å skape et best mulig bomiljø for beboerne og
sikre en god forvaltning av borettslagets ressurser.
2) Åpningstidene for vaskeriet vil følge av rundskriv og oppslag. Alle felles
innretninger i vaskeriet brukes etter tur i samsvar med de oppsatte listene.
Maskinene må rengjøres etter bruk. Vaskeriet skal være røykfritt. Barn under 16
år har bare adgang til vaskeriet sammen med foresatte.
3) Banking, risting eller børsting av sengeklær, tepper, puter, tøy eller lignende fra
balkong eller vindu er forbudt. Det skal ikke henges opp klær på balkonger eller
i vinduer dersom dette er synlig fra vei eller gate. Lufting av leiligheter skal skje
gjennom vinduer og ikke gjennom entrédør til oppgang.
4) Beboerne må benytte kildesortering ved kast av avfall. Avfall skal pakkes inn
før det kastes i søppelhusene. Det henvises til infoskriv for eventuelle andre
instrukser.
5) Det er anledning til å sette barnevogner i kjellerhalsen under trappen. Rullatorer, rullestoler
og hjelpemidler for handikappede kan plasseres ved inngangspartiet dersom de ikke hindrer
fri ferdsel.
Det må ikke settes andre gjenstander av noen art i trappe- og kjellerganger. Leieboer plikter
straks å fjerne gjenstander på oppfordring fra styret eller vaktmester. Følges ikke
oppfordringen, vil gjenstandene bli fjernet for eiers regning.
Sykkelboder skal ikke brukes til å sette andre ting i enn sykler, ski, sparkstøttinger eller
lignende.
Styret kan etter søknad gi dispensasjon fra ovenstående bestemmelser i dette punkt.
Gjenstander med særlig skadepotensial ved brann, som bildekk, brann- og
eksplosjonsfarlige væsker, gassbeholdere og lignende, eller gjenstander som blokkerer
rømningsveier, fjernes for eiers regning øyeblikkelig og uten varsel.
6) Det må ikke settes opp skilter, markiser, (parabol)antenner, flaggstenger o.l. uten
styrets samtykke og anvisning. Det må heller ikke foretas andre endringer på
fasaden uten samtykke.
7) Leier er ansvarlig for enhver skade på fast inventar i leiligheten. Knuses ruter i
leiligheten må leier straks sørge for at ny rute settes inn for egen regning.
Leiers ansvar gjelder uavhengig av hvem som har forvoldt skaden.
8) Leier må sørge for at vasker, rør og WC ikke tilstoppes. Leier plikter å sørge for
at kraner ikke lekker. Skade som uaktsomt forårsakes av vann som renner ned
gjennom etasjene må i sin helhet erstattes av leieren. Dersom skade oppstår må
vaktmester varsles straks.
Bølerskogen borettslag II
Boligmappen
27.04.2012
9) Dersom leier oppdager skade, feil eller mangler han ikke mener at han er
forpliktet til å utbedre, plikter han straks å kontakte vaktmester eller
forretningsfører.
10) Dyrehold er ikke tillatt. Dyr kan likevel holdes dersom gode grunner taler for det og
dyreholdet ikke er til ulempe for de andre brukerne av eiendommen. Før anskaffelse av dyr
må det søkes om styrets forutgående samtykke”.
11) Dersom det oppdages veggdyr i leiligheten skal forretningsfører eller vaktmester
straks varsles. Leier må øyeblikkelig sørge for forskriftsmessig utryddelse av
veggdyrene
12) Røyking eller bruk av åpen ild er forbudt i oppgang, kjeller, kott og boder.
Enhver må sørge for at lys slukkes og dører låses når kjeller forlates. Av hensyn
til brannforskriftene må bodene til enhver tid holdes rene og i orden.
13) Parkering skal skje på oppmerkede plasser. Det er forbudt å parkere på stikkveier
og foran blokker. Dersom det skulle være behov for midlertidig parkering kan
tillatelse innhentes fra vaktmester.
Borettslaget leier ut parkeringsplasser. Plassene tildeles etter ansiennitet på
venteliste. Leietaker og utleier har en gjensidig oppsigelsesfrist på 14 dager.
Det er kun tillatt å parkere personbiler på parkeringsplassene. Parkering skal skje
slik at det ikke er til ulempe for andre biler eller hindrer sikt ved inn og utkjøring.
Kun styrets medlemmer har anledning til å rekvirere bort tauing av feil parkerte
kjøretøy.
14) Opphold på fellesområder skal ikke virke sjenerende på andre leieboere.
Fotballsparking, ballslåing og lignende må ikke foregå i nærheten av byggene.
15) Alle beboere har til enhver tid ansvar for at trapper og kjellerganger ikke tilsøles.
16) Leieboer må alltid sørge for at leiligheten brukes slik at det ikke er til sjenanse
for naboene. Det skal være nattero mellom kl. 23.00 og 07.00. (Eksempelvis
skal det ikke spilles høy og sjenerende musikk eller brukes vaskemaskin i dette
tidsrommet.) Håndverksarbeid som er til sjenanse for de andre beboerne (f.eks.
boring eller banking i vegger o.l.) må ikke utføres etter kl. 21.00 på hverdager,
etter kl. 18.00 på lørdager eller på søndager og helligdager. Ved selskapeligheter
skal naboer varsles, og oppslag henges opp slik at oppgangen og tilstøtende
oppganger blir orientert i god tid. Musikk- og sangundervisning kan bare drives
etter avtale med styret. Dersom en plages av støy fra naboleilighet, bør leieboer
selv ta kontakt med de som er i den leiligheten hvor støyen kommer fra.
17) Framleie av leilighet, helt eller delvis, er forbudt uten styrets skriftlige samtykke.
18) Eventuelle klager for brudd på husordensreglene rettes skriftlig til styret.
Husordensreglene er en del av leiekontrakten. Alvorlige eller gjentatte brudd på
disse gir styret rett til å si opp avtalen med andelseier.
Bølerskogen borettslag II
Boligmappen
27.04.2012
19) Skilt til postkasse og callinganlegg bestilles gjennom vaktmester. Det er ikke
tillatt med lapper eller håndskrevne navn på postkassene/callinganlegget.
20) Husordensreglene trer i kraft fra det tidspunkt de er gjort kjent for andelshaverne.
Bølerskogen borettslag II
Boligmappen
27.04.2012
Vedtekter
for Bølerskogen Borettslag II (org.nr. 850 311 552)
vedtatt på ordinær generalforsamling 9. mai 2006.
Sist endret på ordinær generalforsamling 11.05.11
1. Innledende bestemmelser
1-1 Formål
Bølerskogen Borettslag II er et samvirkeforetak som har til formål å gi andelseierne
bruksrett til egen bolig i foretakets eiendom (borett) og å drive virksomhet som står i
sammenheng med denne.
1-2 Forretningskontor
Borettslaget har forretningskontor i Oslo kommune.
2. Andeler og andelseiere
2-1 Andeler og andelseiere
(1) Andelene skal være på kroner 100,-.
(2) Når ikke annet følger av vedtektene eller lov om borettslag, kan bare fysiske
personer være andelseiere i borettslaget. Ingen fysiske personer kan eie eller ha
eierandel i mer enn en andel. Bare personer som bor eller skal bo i boligen kan eie en
andel sammen.
(3) Følgende juridiske personer kan til sammen eie andel eller andeler som gir rett til
minst en bolig og opp til ti prosent av boligene i laget:
1. stat,
2. fylkeskommune,
3. kommune,
4. selskap som har til formål å skaffe boliger og som blir ledet og kontrollert av
stat, fylkeskommune eller kommune,
5. stiftelser som har til formål å skaffe boliger og som er opprettet av staten, en
fylkeskommune eller kommune,
6. selskap, stiftelse eller andre som har inngått samarbeidsavtale med stat,
fylkeskommune eller kommune om å skaffe boliger til vanskeligstilte.
(4) En kreditor kan eie en eller flere andeler i opp til to år for å berge krav som er
sikret med pant i andelen eller andelene.
(5) En andelseier skal ved forespørsel få utlevert et eksemplar av borettslagets
vedtekter.
2
Brl
2-2 Overføring av andel og godkjenning av ny andelseier
(1) En andelseier har rett til å overdra sin andel.
(2) Ved ethvert eierskifte må erverver godkjennes av styret for å få rett til å bruke
boligen.
(3) Styret kan nekte godkjenning når det er saklig grunn til det og skal nekte
godkjenning dersom ervervet vil være i strid med kap. 2 i disse vedtektene.
(4) Nekter styret å godkjenne erverver som bruker, må melding om dette komme frem
til erverver senest 20 dager etter at søknaden om godkjenning kom frem til
borettslaget. I motsatt fall skal godkjenning regnes som gitt.
(5) Erverver har ikke rett til å bruke boligen før godkjenning er gitt eller det er
rettskraftig avgjort at erverver har rett til å erverve andelen.
(6) Den forrige andelseieren er solidarisk ansvarlig med en eller flere nye erververe
for betaling av felleskostnader frem til ny andelseier er godkjent, eller det er
rettskraftig avgjort at en ny andelseier har rett til å erverve andelen.
3. Forkjøpsrett
3-1 Forkjøpsrett
Forkjøpsrett gjelder ikke i borettslaget.
4. Borett og overlating av bruk
4-1 Borett
(1) Hver andel gir enerett til å bruke en bolig i borettslaget og rett til å bruke
fellesarealene til det de er beregnet eller vanlig brukt til, og til annet som er i samsvar
med tiden og forholdene.
(2) Andelseier kan ikke benytte boligen til annet enn boligformål uten styrets
samtykke.
(3) Andelseier skal behandle boligen, andre rom og annet areal med tilbørlig
aktsomhet. Bruk av boligen og fellesarealene må ikke på en urimelig eller unødvendig
måte være til skade eller ulempe for andre andelseiere.
(4) Generalforsamlingen kan fastsette vanlige ordensregler for eiendommen.
4-2 Overlating av bruk
(1) Andelseier kan ikke uten godkjenning fra styret overlate bruk av boligen til andre.
Med styrets godkjenning kan andelseier overlate bruk av hele boligen dersom:
- andelseier selv eller en person som nevnt i brl. § 5-6 første ledd har bodd i
boligen i minst ett av de siste to årene. Andelseier kan i slike tilfeller overlate
bruk av hele boligen for opp til tre år,
3
-
Brl
andelseier er en juridisk person,
andelseier skal være midlertidig borte som følge av arbeid, utdanning,
militærtjeneste, sykdom eller andre tungtveiende grunner,
et medlem av brukerhusstanden er andelseiers ektefelle eller slektning i rett
opp- eller nedstigende linje eller fosterbarn av andelseier eller ektefelle,
det gjelder bruksrett til noen som har krav på det etter ekteskapslovens § 68
eller husstandsfellesskapsloven.
Godkjenning kan i disse tilfellene bare nektes dersom brukers forhold gir saklig
grunn til det. Godkjenning kan nektes dersom bruker ikke kunne blitt andelseier.
(2) Har borettslaget ikke sendt svar på skriftlig søknad om godkjenning av bruker
innen en måned etter at søknaden har kommet frem til borettslaget, skal bruker regnes
som godkjent.
(3) Andelseiere som bor i boligen selv, kan overlate bruk av deler av boligen til andre
uten godkjenning.
(4) Dersom flere eier en andel sammen, skal det regnes som overlating av bruk hvis
en eller flere av sameierne ikke bor i boligen.
(5) Overlating av bruk reduserer ikke andelseiers plikter overfor borettslaget.
(6) Borettslaget kan kreve kostnader forbundet med behandling og eventuell
oppfølging av en søknad om overlating av bruk dekket av andelseier, se pkt. 6-1(3).
4-3 Bygningsmessige arbeider
(1) En andelseier kan med styrets godkjenning gjennomføre tiltak på eiendommen
som er nødvendige på grunn av funksjonshemming hos en bruker av boligen.
Godkjenning kan ikke nektes uten saklig grunn.
(2): Forandringer som skjer i strid med de til enhver gjeldende bygningsforskrifter og andre
offentlige bestemmelser er ikke tillatt. Forandringer som berører bygningsmessige
konstruksjoner, sluk, felles rør og luftekanaler, eksteriør og annet som omfattes av
borettslagets vedlikeholdsansvar, samt oppsetting av utvendige radio- og TV-antenner,
paraboler, markiser mv. er ikke tillatt uten styrets forutgående samtykke.
(3): Det er ikke tillatt å montere mekanisk avtrekksvifte til veggventil eller felles luftekanaler
fra bad og kjøkken, da det skaper ubalanse i avtrekkssystemet, og kan spre matos til
naboleiligheter. Veggventiler og ventilasjonsåpninger til felles luftekanaler fra kjøkken og
bad skal ikke forblendes eller på annen måte tettes.
5. Vedlikehold
5-1 Andelseiers vedlikeholdsplikt
(1) Den enkelte andelseier skal holde boligen, og andre rom og annet areal som hører
boligen til, i forsvarlig stand og vedlikeholde slikt som dører og vinduer innvendig,
kraner, sikringsskap fra og med første hovedsikring/inntakssikring, elektriske
4
Brl
ledninger med tilbehør, varmekabler, låser, nøkler, inventar, innvendige flater (tak,
vegger og gulv), overflatevedlikehold av balkonger/terrasser, sanitærutstyr inklusive
vannklosett, vasker, installasjoner (slik som oppvaskmaskiner/vaskemaskiner),
brannslukkingsutstyr. Våtrom må brukes og vedlikeholdes slik at lekkasjer unngås.
(2) Vedlikeholdet omfatter også nødvendige reparasjoner og utskiftning av slikt som
rør som ikke omfattes av borettslagets vedlikeholdsplikt, kraner, sikringsskap fra og
med første hovedsikring/inntakssikring, elektriske ledninger med tilbehør,
varmekabler, låser, nøkler, inventar, sanitærutstyr inklusive slikt som vannklosett,
vasker, installasjoner (slik som oppvaskmaskiner/vaskemaskiner),
brannslukkingsutstyr, tapet, gulvbelegg, vegg, gulv- og himlingsplater, skillevegger,
listverk, skap, benker og innvendige dører med karmer.
(3) Andelseier har også ansvaret for oppstaking og rensing av innvendige
avløpsledninger både til og fra egen vannlås/sluk og fram til borettslagets felles/hovedledning. Andelseier skal også rense eventuelle sluk på verandaer, balkonger og
lignende.
(4) Andelseier er selv ansvarlig for at installasjon og oppbevaring av brann- og
eksplosjonsfarlige stoffer skjer i betryggende former og i henhold til gjeldende lover
og forskrifter.
(5) Andelseier skal holde boligen fri for insekter og skadedyr.
Ved mistanke om innsekter og skadedyr plikter andelseier straks å melde fra skriftlig
til borettslaget.
(6) Vedlikeholdsplikten omfatter også utbedring av tilfeldig skade.
(7) Egenandel etter forsikringsskade som har sin opprinnelse innenfor andelseiers
bruksenhet eller i utstyr som ligger under andelseiers vedlikeholdsplikt, pliktes dekket
av andelseier.
(8) Oppdager andelseier skade i boligen som borettslaget er ansvarlig for å utbedre,
plikter andelseier straks å melde fra skriftlig til borettslaget.
(9) Ny eier av andelen har plikt til å utføre vedlikehold medregnet reparasjon og
utskifting i boligen selv om det skulle ha vært utført av den forrige andelseieren.
5-2 Borettslagets vedlikeholdsplikt
(1) Borettslaget skal holde bygninger og eiendommen for øvrig i forsvarlig stand så
langt plikten ikke ligger på andelseierne. Vedlikeholdsplikten omfatter også utvendig
vedlikehold av vinduer.
(2) Felles rør, ledninger, kanaler og andre felles installasjoner som går gjennom
boligen, skal borettslaget holde ved like. Borettslaget har rett til å føre nye slike
installasjoner gjennom boligen dersom det ikke er til vesentlig ulempe for andelseier.
(3) Borettslagets vedlikeholdsplikt omfatter også utskifting av vinduer, herunder
nødvendig utskiftning av termoruter, og ytterdører til boligen eller reparasjon eller
utskiftning av tak, bjelkelag, bærende veggkonstruksjoner, sluk og rør eller ledninger
5
Brl
som er bygd inn i bærende konstruksjoner, med unntak av varmekabler. Borettslagets
vedlikeholdsplikt omfatter likevel varmekabler som er originalt installert i stedet for
vannbåren varme. Borettslaget har også vedlikeholdsplikt for originalt installerte
ventilasjonsavtrekk. Andelseier har ansvar for renhold av ventilasjonsavtrekket.
(4) Andelseieren skal gi adgang til boligen slik at borettslaget kan utføre sin
vedlikeholdsplikt, herunder ettersyn, reparasjon eller utskifting. Ettersyn og utføring
av arbeid skal gjennomføres slik at det ikke er til unødig ulempe for andelseier eller
annen bruker av boligen.
5-3 Utbedringsansvar og erstatning
(1) Fører en andelseiers mislighold til skade på borettslagets eiendom eller på annen
andelseiers bolig eller fastmontert inventar som naturlig hører boligen til, skal skaden
utbedres av borettslaget.
(2) Skade på innbo og løsøre skal utbedres av skadelidte andelseier. Borettslaget
hefter ikke for eventuelle skader på skadelidtes innbo og/eller løsøre.
(3) Borettslaget og skadelidte andelseiere kan kreve erstatning for tap som følger av at
andelseier misligholder sine plikter, jf. brl. §§ 5-13 og 5-15.
(4) Andelseier kan kreve erstatning for tap som følge av at borettslaget ikke oppfyller
sine plikter, jf. brl. § 5-18.
6. Felleskostnader og pantesikkerhet
6-1 Felleskostnader
(1) Den enkelte andelseier er ansvarlig for felleskostnader etter en nøkkel fastsatt ved
stiftelsen av borettslaget. Nøkkelen ligger fast og kan bare endres etter brl. § 5-19,
med tilslutning fra de berørte andelseiere .
(2) Når særlige grunner taler for det skal en kostnad likevel fordeles etter nytten for
den enkelte bolig eller etter forbruk.
(3) Borettslagets kostnader til behandling og eventuell oppfølging av søknad om
overlating av bruk betales av den andelseier som har søkt, se pkt. 4-2(6).
6-2 Betaling av felleskostnader
(1) Felleskostnader forfaller til betaling den 1. i hver måned. Borettslaget kan endre
felleskostnadene med en måneds skriftlig varsel.
(2) For felleskostnader som ikke blir betalt ved forfall, svarer andelseier den til en
hver tid gjeldende forsinkelsesrente etter forsinkelsesrenteloven.
6-3 Borettslagets pantesikkerhet
For krav på dekning av felleskostnader og andre krav fra lagsforholdet har
borettslaget en lovbestemt panterett i andelen foran alle andre heftelser. Pantekravet er
begrenset til en sum som svarer til to ganger folketrygdens grunnbeløp på tidspunktet
tvangsdekning besluttes gjennomført.
6
Brl
7. Mislighold, salgspålegg og fravikelse
7-1 Mislighold
Andelseiers brudd på sine forpliktelser overfor borettslaget utgjør mislighold. Som
mislighold regnes blant annet manglende betaling av felleskostnader, forsømt
vedlikeholdsplikt, ulovlig bruk eller overlating av bruk og brudd på husordensregler.
7-2 Pålegg om salg
Hvis en andelseier til tross for advarsel vesentlig misligholder sine plikter, kan
borettslaget pålegge vedkommende å selge andelen, jf. brl. § 5-22 første ledd.
Advarsel skal gis skriftlig og opplyse om at vesentlig mislighold gir borettslaget rett
til å kreve andelen solgt.
7-3 Fravikelse
Medfører andelseiers eller brukers oppførsel fare for ødeleggelse eller vesentlig
forringelse av eiendommen, eller er andelseiers eller brukers eller dennes husstands
oppførsel til alvorlig plage eller sjenanse for eiendommenes øvrige andelseiere eller
brukere, jf. brl. §§ 5-9 og 5-23, kan styret kreve fravikelse fra boligen etter
tvangsfullbyrdelseslovens kapittel 13. Fravikelse overfor andelseier, jf. brl. § 5-23,
kan tidligst kreves samtidig med pålegg om salg.
8. Styret og dets vedtak
8-1 Styret
(1) Borettslaget skal ha et styre som skal bestå av en styreleder og 4 styremedlemmer
med 2 varamedlemmer.
(2) Funksjonstiden for styreleder og de andre medlemmene er to år hvis ikke annet
blir bestemt av generalforsamlingen. Varamedlemmer velges for ett år.
Styremedlemmer og varamedlemmer kan gjenvelges.
(3) Styret skal velges av generalforsamlingen. Generalforsamlingen velger styreleder
ved særskilt valg.
8-2 Styrets oppgaver
(1) Styret skal lede virksomheten i samsvar med lov, vedtekter og
generalforsamlingens vedtak. Styret kan ta alle avgjørelser som ikke i loven eller
vedtektene er lagt til andre organer, herunder ansette forretningsfører og andre
eventuelle funksjonærer.
(2) Styreleder skal sørge for at styret holder møte så ofte som det trengs. Et
styremedlem eller forretningsfører kan kreve at styret sammenkalles.
(3) Styret skal føre protokoll over styresakene. Protokollen skal underskrives av de
frammøtte styremedlemmene.
7
Brl
8-3 Styrets vedtak
(1) Styret er vedtaksført når mer enn halvparten av alle styremedlemmene er til stede.
Vedtak kan treffes med mer enn halvparten av de avgitte stemmene. Står stemmene
likt, gjør møtelederens stemme utslaget. De som stemmer for et vedtak som innebærer
en endring må likevel utgjøre minst en tredjedel av alle styremedlemmene.
(2) Styret kan ikke uten at generalforsamlingen har gitt samtykke med minst to
tredjedels flertall fatte vedtak om:
1. ombygging, påbygging eller andre endringer av bebyggelsen eller tomten som
etter forholdene i borettslaget går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold,
2. å øke tallet på andeler eller å knytte andeler til boliger som tidligere har vært
benyttet til utleie, jf. brl. § 3-2 andre ledd,
3. salg eller kjøp av fast eiendom, eller av andelsbolig som borettslaget eier,
4. å ta opp lån som skal sikres med pant med prioritet foran innskuddene,
5. andre rettslige disposisjoner over fast eiendom som går ut over vanlig
forvaltning, eller
6. andre tiltak som går ut over vanlig forvaltning, når tiltaket fører med seg
økonomisk ansvar eller utlegg for borettslaget på mer enn fem prosent av de
årlige felleskostnadene.
8-4 Representasjon og fullmakt
Styrets leder og ett styremedlem representerer i fellesskap borettslaget utad og tegner
dets navn.
9. Generalforsamlingen
9-1 Myndighet
Generalforsamlingen er øverste myndighet i borettslaget.
9-2 Tidspunkt for generalforsamling
(1) Ordinær generalforsamling skal holdes hvert år innen utgangen av juni.
(2) Ekstraordinær generalforsamling holdes når styret finner det nødvendig, eller når
revisor eller minst to andelseiere som til sammen har minst en tiendedel av stemmene
krever det og samtidig oppgir hvilke saker de ønsker behandlet.
9-3 Varsel om og innkalling til generalforsamling
(1) Forut for ordinær generalforsamling skal styret varsle andelseierne om dato for
møtet og om frist for innlevering av saker som ønskes behandlet.
(2) Generalforsamlingen skal innkalles skriftlig av styret med et varsel som skal være
på minst 8 og høyst 20 dager. Ekstraordinær generalforsamling kan om nødvendig
kalles inn med kortere varsel som likevel skal være på minst 3 dager. I begge tilfeller
skal det gis skriftlig melding til forretningsfører.
(3) I innkallingen skal de sakene som skal behandles være bestemt angitt. Skal et
forslag som etter borettslagsloven eller vedtektene må vedtas med minst to tredjedels
flertall kunne behandles, må hovedinnholdet være angitt i innkallingen. Saker som en
8
Brl
andelseier ønsker behandlet på ordinær generalforsamling skal nevnes i innkallingen
når styret har mottatt disse skriftlig innen fristen i 1.ledd.
9-4 Saker som skal behandles på ordinær generalforsamling
- Godkjenning av årsberetning fra styret
- Godkjenning av årsregnskap
- Eventuelt valg av revisor
- Eventuelt behandling av budsjett
- Fastsetting av godtgjørelse til styremedlemmer
- Valg av styremedlemmer og varamedlemmer
- Andre saker som er nevnt i innkallingen
9-5 Møterett
Alle andelseiere har rett til å møte på generalforsamlingen med forslags- tale- og
stemmerett. Andelseierens ektefelle, samboer eller et annet medlem av andelseierens
husstand og eventuelle leiere av bolig har rett til å være til stede og til å uttale seg.
Hver andelseier kan ta med en rådgiver til generalforsamlingen. Rådgiveren har bare
rett til å uttale seg dersom generalforsamlingen tillater det.
9-6 Møteledelse og protokoll
Generalforsamlingen skal ledes av styreleder med mindre generalforsamlingen velger
en annen møteleder. Møteleder skal sørge for at det føres protokoll over alle saker
som blir behandlet i generalforsamlingen, og alle vedtak som blir gjort der.
9-7 Stemmerett og fullmakt
Hver andel gir rett til en stemme på generalforsamlingen. Andelseier som eier mer
enn en andel har allikevel bare en stemme. For en andel med flere eiere kan det bare
avgis en stemme. Andelseier kan møte ved fullmektig på generalforsamlingen, men
ingen kan være fullmektig for mer enn en andelseier.
9-8 Vedtak på generalforsamlingen
(1) Foruten saker som nevnt i pkt. 9-4 i vedtektene kan ikke generalforsamlingen fatte
vedtak i andre saker enn de som er bestemt angitt i innkallingen.
(2) Med de unntak som følger av borettslagsloven eller vedtektene her fattes alle
beslutninger av generalforsamlingen med mer enn halvparten av de avgitte stemmer.
Ved valg kan generalforsamlingen på forhånd fastsette at den som får flest stemmer
skal regnes som valgt.
(3) Ved stemmelikhet avgjøres saken ved loddtrekning.
10. Inhabilitet, taushetsplikt og mindretallsvern
10-1 Inhabilitet
(1) Et styremedlem må ikke delta i styrebehandling eller avgjørelse av noe spørsmål
der medlemmet eller nærstående har en framtredende personlig eller økonomisk
særinteresse i.
9
Brl
(2) Ingen kan selv eller ved fullmektig eller som fullmektig delta i en avstemning på
generalforsamlingen om avtale med seg selv eller nærstående eller om ansvar for seg
selv eller nærstående i forhold til borettslaget. Det samme gjelder avstemning om
salgspålegg eller krav om fravikelse etter brl. §§ 5-22 og 5-23.
10-2 Taushetsplikt
Tillitsvalgte, forretningsfører og ansatte i et borettslag har plikt til å bevare taushet
overfor uvedkommende om det de i forbindelse med virksomheten i borettslaget får
vite om noens personlige forhold. Dette gjelder ikke dersom ingen berettiget interesse
tilsier taushet.
10-3 Mindretallsvern
Generalforsamlingen, styret eller forretningsfører kan ikke treffe beslutning som er
egnet til å gi visse andelseiere eller andre en urimelig fordel til skade for andelseiere
eller borettslaget.
11. Vedtektsendringer og forholdet til borettslagsloven
11-1 Vedtektsendringer
Endringer i borettslagets vedtekter kan bare besluttes av generalforsamlingen med
minst to tredjedeler av de avgitte stemmer.
11-2 Forholdet til borettslagsloven
For så vidt ikke annet følger av vedtektene, gjelder reglene i borettslagsloven.
10
Brl