Transcript Klikk her for å lese dommen

NORDRE VESTFOLD TINGRETT
Avsagt:
19. mars 2014
Saksnr.:
13-026944TVt-NOVE
Dommer:
Tingrettsdommer
Saken gjelder:
Avhendingsloven
Krav om heving og prisavslag pga mangler
Motkrav om erstatning pga forsinket betaling
Hege Tyssø Bergan
Per-Roar Berntsen
Advokat Rino Sander Jørgensen
mot
John Rune Randsborg
Advokat Glenn Ulrik Halvorsen
v/advokatfullmektig Tine Beate Eriksen
lngen begrensninger i adgangen til offentlig gjengivelse
DOM
og motkrav
Saken gjelder krav om heving, subsidiært prisavslag, etter avhendingsloven
om erstatning for forsinket betaling'
Fremstilling av saken
67 i Ramnes,
Saksøkte John Rune Randsborg (selger) la ut sin enebolig i Prestegårdsveien
gnr 280 bnr 3 i Re kommune, til salgs via DNB Eiendom AS, Tønsberg, med
salgsoppgavedato 13, juni2012. Prisantydning var
i
600 000,-'
sammen med ei
Saksøker Hege Tyssø Bergan (kjøper) var på visning påfølgende søndag,
juni ble det budrunde og
venninne. Kjøper innga 18. juni et bud på kr 1 000 000,-' Den l9'
som ble
1 500 000,-, kI 1 650 000,-, og til slutt på kr I 750 000,-,
innga bud pä
k
hun
akseptert av selger samme dag.
kjøper, og hvor
Aksept av bud ble bekreftet i eiendomsmeglers brev av samme dag til
overtagelse den 5' august'
kontraktsmøte ble berammet til27.juni kl. 1200, og med avtalt
Etter avtale ble kontraktsmøtet utsatt til 17' juli'
juli og hun ble da opplyst orn
Kjøper befarte boligen sammen med en entreprenør den 4'
anlegget'
betydelig risiko for fuktskader og også om mangler ved det elektriske
løst fra avtalen mot å betale
I to E-poster til eiendomsmegler den 9. juli ba kjøper om å bli
hun ikke hadde
kf 50 000,-, som var differansen mot nest høyeste bud, begrunnet med at
økonomi til å gjøre omfattende utbedringer'
ikke akseptert av
Kjøper møtteikke til kontraktsm øte 17 ,juli. Ä bli løst fra avtalen ble
juli til kjøper, hvor hun ble informert om at hun
selger, jfr. eiendomsmeglers brev av 17'
den 20' juli'
ble ansett for å ha trukket seg hvis hun ikke møttetil nytt kontraktsmøte
for'
Hun ble også informert om hva hun i så fatl ville bli holdt ansvarlig
I brev av
18.
juli til
bli fritatt
selger, fra kjøpers prosessfullmektig, ble ønsket om å
fra
ikke var aktuelt før
budet gjentatt, samtidig som det ble gjort klart úkontraktsmøte
ytterligere undersøkelser var gi ort'
sitt syn, som ble redegjort
I brev av 26.juli fra selgers prosessfullmektig, fastholdt selger
for,
250 000,- for å bli løst fra avtalen'
Kontraktsmøte ble holdt 15. august. Kjøper tilbød da kr
men dette ble avslått av selger'
2
13-026944TV1-NOVE
Kjøpekontrakt ble undertegnet 20. august og overtagelseserklæring ble undertegnet den
24. august. oppgjøret kom inn på meglers konto den27. august 2012.
8' mars.
Stevning in¡kom tingretten 1 1. februar 2013 og tilsvar med motkrav innkom
rapport'
fra saksøker har saken vært stilt i bero i påvente av sakkyndige undersøkelser og
Hovedforhandling ble holdt i dagene 10. og I L februar 2014'
S alrs
øker
e
ns p ås t ands gr unnl a g
det mangler etter
Selv om eiendommen er solgt med forbeholdet "som den er" foreligger
og gir rett til
avhendingsloven (avh) $ 3-9, jfr. $$ 3-7 og 3-8. Manglene er vesentlige
heving etter $ 4-13, subsidiært prisavslag etter $ 4-12'
etasje og deler av
Feilene som påberopes eI store konsentrasjoner av muggsopp i første
ikke opplyst' Med
kjeller. Dette innebærer også helserisiko og må utbedres. Muggsopp er
om muggsopp' selv
hensyn til undersøkelsesplikten etter $ 3-10 er det ingen forventning
Kjøper har ikke
om det er råte til stede. Ä oppdage muggsopp krever spesialkompetanse'
noe slik kompetanse, mens selgeren er tømrer'
være i orden' Betydelige
Det er også avdekket feil ved det elektriske anlegget, som skal
må foretas ellers'
kostnader her kommer også på grunn av den utbedringen som
tross for at det er opplyst at
Det anføres også at det fortsatt er mus til stede i huset. Dette til
til dette'
dette er utbedret, jfr. også tidligere forsikringsutbetaling
av kiøpesummen' Denne andelen
Samlet utbedringskrav er kr 732 731,-, hvilket er ca 42 Yo
selv om det også skal foretas en
er tilstrekkelig for at det kan foreligge vesentlig mangel,
samlet vurdering.
Det erkjennes en viss standardheving' anslagsvis ca l0 %'
Saksøker motsetter seg advokatutgifter
til gjennomføringav kjøpet' Dette
ivaretas av
megler.
Sal<søkerens Påstand
heves'
Prinsipalt: Avtalen om kjøp av Prestegårdsveien 67 i RelRamnes
Bergan prisavslag oppad begrenset
2. Subsidiært: Rune Randsborg skal betale til Hege
tilkr 732 731,-.
3, Hege Bergan frifinnes for motkravet'
4. Rune Randsborg skal betale sakens omkostninger'
1.
3
13-026944TV1-NOVE
S alrs ø la e s
p ås tands grunnl ag
Det foreligger ikke mangler etter avh $S 3-7 eller 3-8, Det foreligger heller ikke
mangelsansvar etter $ 3-9, heller ikke etter annet punktum. Eiendommen er solgt med "as
is" klausul. Dette er det behov for ved salg av et så gammelt hus og dette har reell
betydning for risikoen. Eiendommen er ikke i vesentltgere
er ikke
hadde grunn til å regne med å få, ut fra kjøpesummen og forholdene ellers. Det
grunnlag for heving eller prisavslag.
Med hensyn til kostnadene for påberopte mangler må det ved den kvantitative vurderingen
I tillegg til
først gjøres ftadragfor opplyste feil, planlagte utbedringer og standardheving.
gin en rekke
husets alder er det i selgers egenerklæring og i boligsalgsrapporten
var det
risikoopplysninger om husets tilstand. Ut fra disse opplysningene og befaring
fører her til
åpenbart at det måtte gjøres utbedringer. Alle nødvendige utbedringer
tomteverdien og
standardheving. Videre er verdien av bolighuset lav, sammenlignet med
garasjen. Prospektet fokuserer på beliggenhet og også den nye dobbeltgarasjen'
gjøres en kvalitativ
Utbedringskostnadene er uansett bare en veiledning. Det skal også
anførte feil er
vurdering, dvs. en konlret, objektiv helhetsvurdering. Det anføres at de
herunder
påregnelige ut fra husets alder, de opplysninger som er gitt om risiko,
og muligheter for
uinspiserbar krypkjeller, visuell tilstand, oppfordringer til undersøkelser
å ta forbehold.
om at dette skulle
Vedrørende det elektriske anlegget var det ikke gitt noen opplysninger
vesentlige delene av
være oppgradert og det var fullt synlig at dette var gammelt' De
uansett var nødvendig på
kostnadene her knytter seg til oppgraderingen av huset, som
i tillegg er ikke
grunn av råteangrepene som det var opplyst om. At det var muggsopp
avgjørende for disse kostnadene'
slitasje og feil ved
Fukt- og vanninnsig i kjeller, råteskader i etasjeskiller og trebjelkelag,
før inngivelse av bud, jfr' avh
det elektriske anlegget var eller burde være kjent for kjøper
$ 3-10.
ikke sannsynliggjort at
selger har ikke tilbakeholdt informasjon, jft. avh $ 3-7. Det er
Selger kjente ikke eller
selger har opptrådt grovt uaktsomt og kjøper har bevisbyrden'
av særlig sakkyndig etter
burde ikke kjenne til muggsoppen. Dette ble først avdekket
inngrep i konstruksjonen.
har i egenerklæringen
Det er ikke dokumentert at det fortsatt er museplager i huset. Selger
Han har ikke vært plaget etter
opplyst om de tidligere museplagene og at dette er utbedret'
jfr. avh $ 3-8.
utbedringen. Selger har ikke gitt uriktige opplysninger,
4
13-026944TV1-NOVE
Motk¡avet etter avh $ 5-4 (1) gjelder erstatning for advokatbistand for gjennomføttng av
kjøpet, ekstra renter på boliglån og forsinkelsesrenter'
Hovedsøksmål:
Prinsipalt:
1.
John Randsborg frifinnes.
Subsidiært, i tilfelle saksøker for gjennomslag for krav på prisavslag:
2.HegeTyssøBerganskravpåprisavslagmotregnesmotJohnRune
Randsborgs krav På erstatning.
I begge tilfeller:
3.
Hege Tyssø Bergan dømmes
omkostninger'
til
å betale sakens
til
å betale erstatning
Motsøksmålet:
1.
Hege Tyssø Bergan dømmes
til
John Rune Randsborg
av lovens
oppad begrenset etter rettens skjønn med kr 42 666,- med tillegg
2.
forsinkelsesrente fra forfall til betaling skjer'
Hege Tyssø Bergan dømmes til ä betale sakens omkostninger.
Rettens vurdering
en selveiertomt med et
Eiendommen ligger landtig til i Ramnes i Re kommune, Dette er
av en nyefe
areal oppgilItil2I22kvm. Foruten bolighuset består bygningsmassen
dobbeltgarasje og et eldre uthus/hundehus/brakke'
Det opprinnelige
Bolighuset, som saken dreier seg om, er opprinnelig bygd i 1876/1878'
med vestlandskledning' Her er
huset er av laftet tømmer, som senere er blitt utvendig kledd
er det krypkjeller' Deler
det grunnmur i betong med sparestein. under denne gamle delen
tsrreng, med fall mot
av krypkjelleren er ikke tilgjengelig. Huset ligger i skrånende
langsiden av det gamle huset, som her ligger lavt i terrenget.
av gaîg,kjøkken og to stuer, hvorav den ene i tilbygget' som eI oppført
lg73.I annen etasje er det to soverom. I kjelleren er det i den gamle
Første etasje består
med ferdigattest i
I kjelleren er det også innredet
delen et uinnredet rom med vanninntak og varmtvannstank.
Husets bruttoareal er oppgitt til
et bad med wc, og også ef tørkeromJlagerrom i tilbygget.
148 kvm.
og at den heller ikke er
prospektel er opplyst at eiendommen er knyttet til privat vannverk
karakter
kn¡tet til offentlig avløp.Energiattesten viser energikarakter G, som er darligste
I
"lite energieffektiv".
utfylt egenerklæringsskiema 3. juni. Han har i pkt. 1, vedrørende våtrom opplyst
,,sprekkiflis-noe jordslag". Ipkt.5 eropplyst"noeinnsigieldredel",jft' ogsåpkt' 17
Selger har
5
13-026944rV1-NOVE
hvor selger opplyser "noe yanninnsig i kieller". Han har i punktene 7 og8 opplyst om
"skjeve gulv" og"har hatt mus i vegger, er blitt utbedret" og"gammel råte i kjeller" '
salssrapport er daþrt 12. iuni z}l2,etter befaring dagen før' Takstmann Helge Semb
opplyser at han også befarte huset i
De fleste vurderingspunktene har fätt tilstandsgrad (TG) 2, "middels kraftige symptomer".
Kun taktekking, takrenner m.v. og kjøkken og div' har TG:1, "svake symptomer"'
(også
For rubrikk en Etasjeskillere er det imidlertid satt TG:3, "Kraftige symptomer
sammenbrudd og total funksjonssvikt)". Her skrives også følgende:
"Angrep av borebiller i þellerhimling og gulvbjelker'
Deler av bjelkelaget i gammel del er angrepet av råte og borebiller. I tillegg er det
tidligere vært angrep av stokkmaur. Bjelkelaget er imidlertid understøttet under
stuen, men enkelte støtter har råteskader. Utbedringer må påregnes omgående'
Tydetige skievheter i etasjeskillene i byggets gamle del'
ikke er
Deler av bjelkelaget under þøkken og gang er bygget over lvypkieller som
tilgiengelig. Denne delen av bjelkelaget er ikke vurdert'"
I rapporten opplyses at kjellermuren enkelte
steder har gjennomgående sprekker'
Under rubrikken Drenering er gitt følgende vurdering:
,,Fukt trenger inn i kjelleren under stuen. Dette slqtldes at dreneringen rundt huset
må monteres på
ikke fungerer tilfredsstillende. Ny drenering og ny grunnmurplate
stoppes'
utsiden av kiellermuren omfuktinntrengningen til þelleren skal
er
Deler av gulvene under første etasje er bygget over lrryprom som ikke
tilgiengelige og er følgelig ikke vurdert'"
i
Redusert effekt av dreneringen og fukt i krypkjeller er også bemerket
rapportsammendraget innledningsvis i rapporten'
fukt i nedre del av
vedrørende badet i kjelleren bemerkes i rapporten at det er målt noe
veggen mot dusjen og at det er kondensproblemer i rommet'
med seg en
Kort etter at kjøper var på visning og innga budet, hadde hun til huset
ba om å bli fristilt'
fagkyndig, som forsto betydningen av det han så, hvoretter kjøper
ved det elektriske anlegget'
Feilene som er påberopt er råteskadel og muggsopp, samt feil
I ettertid har en fuktskadetekniker og to takstmenn/byggmestere befart
huset og en
elektriker har vurdert det elektriske anlegget'
b
13-026944TV1-NOVE
har befart
Fuktskadetekniker Ernst Wannemacher i Norsk Muggsopp & Bakteriekontroll
huset 29. august 2012 og30. april 2013, siste gang sammen med byggmester/takstmann
Sturla Teisbekk i Tønsberg Taksering AS'
Wannemacher foretok ved første befaring ingen inngrep og
det i rapporten at
baserer seg på visuelt inntrykk samt fuktmålinger' Utvendig bemerkes
,,Huset ligger i skrånende terreng som normalt tilfører vannpress mot fundamenter
Inr:vendig bemerker Wannemacher først at
,,Straks man går inn i huset kan kjennes (for fagmann) tydelig lukt av mikrobielle
e ks t r a fr e mtr e de nde. "
fo r e koms t e r. I unde r et asi en e r dett e
Videre skriver han blant annet:
synlige alvorlige
"Videre er det i den delen av kjelleren som lar seg inspisere
i bærende
råteskader som til dels er totale i en slik grad at det er fare for kollaps
konstruksjoner."
,,lnne i den delen av kjelleren som er innredet til botigformål er det også synlige
g p åb e gynt r åt e' "
fukt s køde r, mu g g s oppfo r e ko m s t e r o
,,Det må påregnes at det er tilsvarende skqder i tukkede konstrul<sjoner som vegger
og kledde gulv .'.."
at
,,1
deler av krypkjelleren kan man se åpent v^nn, noe som dokumenterer
er så lav at det ikke
vannpresset og innsiget er ute av kontroll' Deler av krypkjelleren
innsyn."
er mulig å inspisere dette arealet annet enn ved begrenset
avsnitt i sin konklusjon'
Basert på den visuelle befaringen skriver wannemacher i første
side 6:
,,Innledningsvis må vi anmerke at skadebildet er så omføttende at det ikke er mulig å
dette oppdraget'
kartlegge dette i sin helhet på en slik beforing som var mandatet for
i den laveste delen av
Dette både grunnet manglende tilgiengelighet (ref' arealet
med omfattende
tcrypkjeller/ringmur) og ogsåfordi det vil være nødvendig
destruktiveinngrepforåkartleggeskadeneisinhelhet.
30' april' skriver
I rapport av 1L mai2Ol3, etter befaring sammen med Teisbekk den
'Wannemacher innledningsvis, midt på side 2:
gjennomgang av det som
"Før öpningsarbeidene ble startet foretok vi en visuell
kunne insPiseres uten inngreP'
blitt utført til
Manfår et klart inntrykk av at både utvidelser og reparasjoner har
store intervaller imellom'
forskjeltige tidsperioder med til dels
der det er
Når det gjelder bærende deler som er synlige i den delen av þelleren
utbedringer etter
tilgang, kan man se minst 3, muligens 4 forskjellige tidsperioder for
med runde helstokker' På et
hvert som råte har skadet disse. Første del er bygget
i muren' Disse er så
tidspunl| er disse helt oppspist av råte der de har vært foranlçret
7
13-026944ÏVl-NOVE
firkantsagete bjelker som er montert ved siden
av. Også disse har så delvis blitt helt oppspist av råte i anleggsflatene mot muren,
hvorpå de er forsterket med mer moderne "høvlete" materialer. Enten samtidig med
dette eller senere er det så blittforetatt "oppstempling" for å understøtte bæreevnen.
Ikke usannsynlig som et resultat av at man har merlcet at
gi etter. Dette gulvet er også i dag meget skjevt i den grad qt man kan se det med det
blotte Øyet og ikke trenger å kontrollere med instrumenter, rullende kuler eller
ikke JJernet men
blitt "erstdttet"
med
lignende.
Man kan også se at deler qv murarbeidene i lcjelleren er fra forskjellige tidsperioder
qv mer moderne
ved at man ser forskjeltig betongkvaliteter og at deler også består
Lecablokker,
plassert Platonmatte innvendig i den opprinnelige
kjelleren mot nyere mur som danner base for utvidelsen i retning bad og bod. Dette
åpenbart for å hindre vann som man den dag i dagfortsatt kan se renner innvendig i
lcjelleren mot denne muren. Denne fuktsikringen er imidlertid ikke tilstrekkelig
vellykket da man kanfinne betydeligfukt ogfuloskader i området der trappen
kommer ned. I titlegg til denne problematikkenforverrer det ogsåfukttilstandene i
I forbindelse med utbygging er det
den opprinnelige kjelleren ved at øvrenningen av det vannet som kommer innfra det
slcrånende tercenget på utsiden mot den delen av huset, blir forsinket slik at
tuftfuktigheten somforplanter seg til trekonstruksjonene blir vesentlig høyere-"
Wannemacher og Teisbekk åpnet deretter to steder. Det ble skåret ut en åpning i gulvet i
gangen, ned mot den delen av krypkjelleren som er utilgiengelig. Det var her giort
utbedringsarbeider, men det oppfattes slik at bjelkene for gulvet her i realiteten ligger mot
bakken, uten fuktsikring. Fuktnivået ble målt til over skadegrensen i trekonstruksjonene,
og det var her et massilt angrep av muggsopp. Det ville her igjen utvikle seg råte.
Det ble også skåret ut et parti av ytterkledningén på øverste langvegg. Bunnstokken var her
erstattet av lecablokker. Det var imidlertid ikke lagt fuktsikring mot blokkene' Opprinnelig
stokk nummer to nedenfravar fullstendig skadet av råte ogieller insekter. Også nedre deler
av neste stokk var i fase av fullstendig råte'
Man skar også ut en del av nederste stokk og man kunne "visuelt se at den innvendige
originalkledningenfortsatt var der. Den var ogsåfullstendig oppspist av råte og er bygget
inn bak nåværende innerkledning'"
Fuktmålinger viste et nivå over skadegrensen for utvikling av muggsopp og råte i nedre del
av denne veggen.
-8
13-026944rV1-NOVE
utbedringsarbeidene er svært omfattende, enten man velger oppbygging med
justerte sine prisoverslag i
trekonstruksjon, som nå, eller støping, som anbefalt. Teisbekk
000,- for
retten til ca kr 437 000,- for alternativet med trekonstruksjon, og til ca kr 470
alternativet med støPing.
var
Takstmann Knut Røer ga uttrykk for at huset bar tydelig pleg av fuktskader' Det
var
tydelig å se de betydelige råteskadene, særlig i bjelkelaget i kjeller, hvor det også
plassering i
synlige utslag av skadedyr. Han påpekte også problemene med husets lave
krypkjeller' Det
skråterrenget, dårlig drenering og fukt fra grunnen, samt ringmur og lav
pä spørsmålet
han så innebar ingen overraskelser på et slikt gammelt hus. Han svarte "ia"
det ville oppstå
om han mente skadene var påregnelige, og la til at "det var ingen tvil om at
råteskader her".
også i sine
Under befaringen påviste Wannemacher, og de to takstmennene bemerket
på oversiden
forklaringer, at huset lå svært lavt i skråteffenget' Bjelkelaget på langveggen
av hus' Med
ligger svært lavt. De påpekte viktigheten av dreneringen ved slik plassering
risiko for
ringmur og lav krypkjeller som her er utlufting vanskelig, og dette medfører
var det heller
fuktskader og at slike skader ikke er uvanlig. Deler av den lave krypkjelleren
at dette gamle huset
ikke tilgang til, uten å åpne med "destruktive tiltak". I tillegg kommer
må antas å ikke ha fuktsikring mot grunnen'
forsøkt utbedret' Det
Under rettens befaring kunne ses at mufen ved langveggen Øverst er
Det Wannemacher
helt tydelig er vanninnsig i kjelleren, særlig der trappa kommer ned'
ligger også helt åpent og
beskriver om fonåtnelsen av bærebjelkene og angrep av skadedyr
ble gitt'
er fullt synlig, slik det også var under kjøpers befaring før budet
Det kan ikke ses at selger har
Etter rettens vurdering kommer avh $ 3-8 ikke til anvendelse.
om museplager'
gitt uriktige opplysninger om eiendommen, Dette gjelder også anførselen
at han deretter ikke hadde
Selger har opplyst om dette og om utbedringen, og forklarte
er det ikke dokumentert
museplager. Selv om det ennå kan finnes museganger og avføring
det ikke er upåregnelig med
at det fortsatt er museplager i huset. Det bemerkes generelt at
mus i eller ved gamle hus, med en slik landlig beliggenhet.
Det kan ikke ses at
Etter rettens vurdering kommer heller ikke avh $ 3-7 til anvendelse.
om husets alder' Selger
selger har gitt mangelfulle opplysninger om huset. Det er opplyst
og skjeve gulv'
har i egenerklæringen opplyst om vanninnsig, jordslag og råte i kjeller
av borebiller og tidligere
Boligsalgsrapporten bekrefter dette og opplyser også om angrep
Det er også påpekt at
også av stokkmaur, og at utbedringer må foretas omgående.
"deler av gulvene under
dreneringen ikke fungerer tilfredsstillende. Det er også uttalt at
er følgelig ikke vurdert"'
første etasje er bygget over kryprom som ikke er tilg¡engelige og
I
13-026944IV1-NOVE
Den massive forekomsten av muggsopp ble først avdekket av spesialist etter "destruktivt"
gi
inngrep i konstruksjonene. Det er ikke sannsynliggjort at selger har unnlatt å
opplysninger om noe han kjente eller måtte kjenne til'
ysrunger om
Det er heller ikke gitt uriktige eller mange
Anlegget fremstår som gammelt, herunder sikringsskapet med gamle skrusikringer'
den var ved
Det fremgår av kjøpekontrakten punkt 7 at eiendommen er solgt i den stand
kjøpers besiktigelse, jf. avhl $ 3-9, hvoretter bestemmelsen også er forklart.
til kjøper.
Hensikten med bestemmelsen er å overføre risikoen for skjulte feil og mangler
Dette gielder ikke
Det er akseptert av lovgiver at det kan være et legitimt behov for dette.
minst ved gamle hus som her'
blir om det foreligger mangel etter avh $ 3-9 annet punktum, dvs' om
grunn til å regne med ut fra
eiendommen v¿¡ i vesentlig darligere stand enn kjøperen hadde
Spørsmålet
kjøpesummen og forholdene ellers.
kvantitative og
Det skal foretas en skjønnsmessig helhetsvurdering, hvot både såkalte
kjøperen kunne regne
kvalitative vilkår inngår. Misforholdet mellom husets tilstand og det
slik at klanderverdig
med må være utvilsomt. Dette er en objektiv risikobestemmelse
forhold fra selger ikke er en betingelse'
som ef utgangspunkt at
For at misforholdet skal anses som utvilsomt legges til grunn
til å oppfylle
utbedringskostnader på 5 - 6 Yo av kjøpesummen er tilstrekkelig
Høyesterett i punkt (47):
vesentlighetskriteriet, jfr. Rt-2010-113. I samme dom skriver
,,Etter min oppfatning ligger det i sakens natur at forventningene til feilfrihet - og
ved overtakelse av en ny bolig
dermed tit besþedne utbedringskostnader - er større
er bygget på et tidspunlct
av høy standqrd ennved overtakelse av et eldre hus som
Hvor nivået bør
med andre byggetekniske krav og med en annen håndverlcsskikk'
tigge i de ulike tilfellene, kan imidlertid by på usikkerhet'"
som ef fta 1876'
I vår sak er utbedringskostnadene knyttet til den delen av boligen
og fullt synlig' Det er
Huset er gammelt og har ikke høy standard. Dette var vel kjent
feil og risikomomenter, som også er synlige, og det er også opplyst at
videre påpekt
klart i retning av at
utbedringer må påregnes omgående i bjelkelag. Dette taler
i det området Høyesterett
utbedringskostnadene i vår sak i det minste må være helt øverst
omtaler som et utgangsPunkt'
opplyste feil' planlagte
Ved vurderingen av utbedringskostnadene må gjøres îradragfor
arbeider og standardheving'
10 -
13-026944TV1-NOVE
også for
Den eneste feilen det ikke er opplyst konkret om er muggsopp' Denne var skjult,
Planlagte
selger, og ble først oppdaget av spesialist etter inngrep i konstruksjonene'
av bjelkelaget,
arbeider vil omfatte utbedringel som må påregnes omgående i synlige deler
lige skjevheter bemerkes og hvor det også
hvor o
uttrykkelig sies at bjelkelaget i util
KKE Ef
lge o
råte og
som er varslet og som uansett anses å måtte gjøres i huset på grunn av fukt,
Behovet
insektskader, vil samtidig i vesentlig grad også omfatte utbedring av muggsoppen'
for utbedringer på grunn av råteskadene er beskrevet slik av sakkyndige Wannemacher:
,,Videre er det i den delen av
þelleren som lar seg inspisere synlige alvorlige
bærende
råtesknder som til dels er totale i en slík grad at det er fare for kollaps i
konstruksj oner. "
Kostnadene
Utbedringskostnadene på grunn av muggsopp må derfor reduseres vesentlig'
kjøpsrettslige
knyttet til utbedring av det elektriske anlegget ses bort fra. Dette er ikke
utbedringene som
mangler i dette tilfellet, og er uansett i det vesentligste knyftet til de
for museplager tas i
måtte gjøres uansett muggsoppen. Heller ikke de anlørte kostnader
betraktning.
kostnaden ca25
Hvis ca laveste utbedringskostnad (437 000,-) legges til grunn utg¡ør
og etter rettens skjønnsav kjøpesummen. Kostnaden må imidlertid reduseres vesentlig,
vil dermed i alle fall være
messige vurdering til i alle fall godt under halvparten, Prosenten
o/o
i området under ca I0
%o.
dette med anslagsvis
I tillegg kommer fradrag for standardheving. Saksøker har akseptert
i dette
ca l0 Yoav utbedringskostnaden. Etter rettens vurdering vil standardhevingen
det, både med hensyn
tilfellet være langl høyerc. Huset er bygget i 1876 og bærer preg av
et nyff hus'
til byggemåte og vedlikehold. Utbedringene vil i realiteten nærmest ûøretll
levetid enn nåværende
med ny standard i konstruksjoner og ellers, og med en helt annen
Standardhevingen vil være
med blant annet "far for kollaps i bærende konstruksjoner".
nærmest total.
ävære lavere enn øvre skikt
Utbedringskostnadene på grunn av muggsopp anses etter dette
dette huset'
i det foran omtalte spenn (6 %), som må anses nødvendig med hensyn til
Retten legger
til grunn at prosenten skal legnes ut fra kjøpesummen
på hele eiendommen
og ikke boligdelen isolert'
selv, men er et veiledende
Derure prosentregningen er imidlertid ikke avgiørende i seg
moment i helhetsvurderingen'
Dette innebærer i seg i selv
Den delen av huset som saken dreier seg om er bygget i 1876'
også skjulte feil' Det er
at det er en betydelig risiko for diverse feil. Feil er påregnelig,
-11
13-026944TV1-NOVE
nettopp i en slik situasjon at selger har særlig behov for "as is" klausulen, som er legitim.
Klausulen har reell betydning for risikoen. Husets alder, tilstand, gitte opplysninger,
sammenholdt med denne klausulen, gSør atkjøper må se seg særlig godt for, noe kjøper
Kjøper har opplyst om vanninnsig, jordslag og råte i kjeller. I boligsalgsrapporten opplyses
om gjeruromgående sprekker i grunnmuren, at dreneringen ikke fungerer tilfredsstillende,
at det er vanninnsig i kjelleren, at det har vært angrep av borebiller og stokkmaur og at det
er råteskader i den synlige delen av kjelleren. Det presiseres også at deler av krypkjelleren i
den gamle delen ikke er tilgjengelig og at konstruksjonene der ikke er vurdert. Alt dette var
også fullt synlig ved befaringen. Çøper undersøkte ikke noe i det området som ikke var
tilgengelig.
som allment kjent at der hvor det har vært fuktproblemer, er det
betydelig fare for både mugg og råte. Her forelå fuktproblemene fortsatt og råteskadene var
store. Problemet har helt tydelig vært til stede i mange år. Påregneligheten for muggsopp er
Det må legges
til grunn
klart til stede. Risikoen er stor i en konstruksjon med ringmur rundt en åpenbart svært lav
krypkjeller, uten tilgang. Det var nettopp her muggsoppen ble funnet. En annen fullt synlig
risiko ved huset er også den lave beliggenheten i terrenget, særlig der det er vannsig mot
huset, nettopp der det viste seg også å være råte og fare for muggsoppdannelse'
Slik huset fremstår og i boligopplysningene fremgår klart opplysninger om tilstand og også
om feil som gir grunn til alvorlige bekymringer. Av synlige forhold og de gitte
opplysningene fremgår klart at det i mange år har vært og at det fortsatt er fuktproblemer i
huset. Det er betydelig påregnelighet for skader som skyldes fukt, dvs. særlig neffopp
mugg og råte. Det er sagt tydelig fra om at utsatte deler av huset, den lave utilgiengelige
krypkjelleren, ikke er inspisert. Det er eksplisitt sagt fra om at skadene på huset, som
skyldes fuktproblemene, gjør at utbedringer må foretas omgående. Det er åpenbart at dette
er omfattende utbedringer til en betydelig kostnad.
"As is"-klausulen er forklart og kjøper er også oppfordret til å undersøke. Både
opplysningene om huset og klausulen tilsa at dette burde vært gjort, men kjøper foretok
ingen undersøkelse ut over sin egen visuelle befaring. Hun tok heller ingen forbehold'
Etter rettens vurdering har kjøperen overtatt og må selv bære risikoen for at det også var
muggsopp, Dette var klart påregnelig, i tillegg til råten. Det kreves neppe omfattende
spesialistarbeid for å konstatere mugg, selv om omfanget kan være usikkert. Det minnes
også om at råteutviklingen de samme stedene uansett krever omfattende utbedringer.
Hvis det var slik at familien på grunn av astma var særlig utsatt for sannsynlige
konsekvenser av vanlige fuktproblemer, som typisk mugg er, burde det gitt en særlig grunn
for kjøperen til å se seg litt bedre for. Dette ansvaret kan ikke overføres til selger.
-12-
'13-026944TVt-NOVE
Heller ikke kjøpesummen g¡ør at huset kan anses ähavært i vesentlig darligere stand enn
kjøperen hadde grunn til å regne med. Retten bemerker at bolighuset i seg selv ikke
spesielt er fremhevet i prospektet. Det er lagt vel så stor vekt på "tun med usjenert
de skiglade med distriktets beste oppkjørte løypespor" og også "stor garasje". Det må
legges til grunn at kjøpesummen ikke bare kan kn¡tes til boligen, men også til
tomteverdien, og dessuten noe til den nyere store garasjen. Dette har en viss betydning ved
vurderingen av hva kjøper hadde grunn til å regne med for så vidt gjelder huset, ut fra
kjøpesummen og forholdene ellers. Det bemerkes også at eiendommen ble lagt ut for salg
med en prisantydning på 1 600 000,-. I budrunden bød kjøper to ganger over antydningen,
til hun fikk tilslaget på kr 1 750 000,-.
Retten kan ikke se at huset var i vesentlig darligere stand enn det kjøperen hadde reell
grunn til å regne med, ut fra kjøpesummen eller forholdene ellers.
Etter ovenstående mener retten at kjøperen heller ikke har overholdt avh $ 3-10 om
undersøkelse. En undersøkelse eller et forbehold om det ville vært forholdsvis enkelt' Det
foreligger ikke grov uaktsomhet, uærlighet eller noen handling i strid med god tro.
Motlcravet
De generelle betingelsene for erstatningskravet foreligger. Kostnader på grunn av forsinket
betaling av kjøpesum og ekstra renter på boliglån (stipulert til kr 2 500'-) anses
dokumentert og er ikke motsagt av kjøper. Kjøper har protestert på nødvendigheten av
selgers utgifter
til advokat for å få gjennomført salget'
jfr'
Etter rettens vurdering må også slike utgifter i prinsippet her dekkes av kjøper,
avh g 5-4, jfr. $ 7-1 og7-3. Det var kjøper som ikke ville stå ved avtalen. Dette har ikke
ført frem. Megler anbefalte partene å søke advokatbistand i sitt brev av lT.juli 2012.
Kjøper engasjerte deretter advokat, som i sitt brev av 18. juli 2012hok opp flere faktiske og
juridiske spørsmål og hvor rettssak mer erur antydes, herunder forespørres selger direkte
om han representeres av advokat. Kjøpers advokat har også i brev av 16. august 2012bedt
megler om å holde tilbake en del av kjøpesummen' til dekning av mangler'
Advokatkravet på kr 30 000,-, forutsetningsvis inkl. mva., synes imidlertid noe høyt og
reduseres skjønnsmessig noe. Forsinkelsesrentene reduseres da også noe' Samlet
erstatningskrav fastsettes til kr 30 000,-.
Sal<.somkostninger
full erstatning for sine saksomkostninger fra
saksøker, jfr. tvisteloven $ 20-2 (1) og (2). Etter rettens vurdering får saksøkers tilbud om
betale seg fri fra forpliktelsene ikke betydning. Etter rettens vurdering foreligger ikke
(3).
tungtveiende gnmner som gjør det rimelig å anvende unntaksbestemmelsene i $ 20-2
Saksøkte har vunnet saken og har krav på
- 13 -
å
13-026944TV1-NOVE
på 89 timer á kr 1 600,-,
Saksøktes prosessfullmektiger har opplyst et timeforbruk
12 000,r¿c- Þ'-ly'?-4oo tmva I tilless kommer utgifter til vitne/takstmann med kr
=
pluss mva.
jfr' tvisteSaksomkostningene skal dekke partens nødvendige og rimelige omkostninger,
for bistand til
loven $ 20-5 (1). Etter rettens vurdering er et timeforbruk på 89 timer
i denne saken' Det er krevet
saksøkte for høyt til at det kan anses nødvendig og rimelig
at prosessfullbetaling for T2timer i forkant av hovedforhandlingen' I tillegg kommer
og juridisk, gjennom
mektigene allerede hadde betydelig kunnskap om saken, faktisk
særskilt' Hverken sakstypen
arbeidet med å få gjennomført salget, og som kreves dekket
krever saksøkers prosesseller denne konkrete saken er spesiell. Til sammenligning
fullmektig dekning for 55 timer (kr 82 500,- + mva')'
omkostningsansvar
Ut fra hva som anses nødvendig og rimelig i saken begrenses saksøkers
mva'
til kI 100 000,-, inklusive utgifter til vitne/takstmann, med tillegg av
Saksøker må selv dekke rettsgebyr'
Krav på forsinkelsesrente fremgår av loven'
redegjort for innledningsvis og i
Dommen er ikke avsagl innen lovens frist. Grunnen er
tillegg kommer stor arbeidsbelastning'
14-
13-026944-lV l-NOVE
DOMSSLUTNING
John Rune Randsborg frifinnes'
erstatning til John Rune Randsborg med kr 30 000,- -trettitusen-'
av dommen å betale
3. Hege Tyssø Bergan dømmes til innen to uker fra forkynnelsen
med tillegg av mva'
saksomkostninger til John Rune Randsborg med kr 100 000,-
Tìi-ii r'r,i'j l.cllrciic;
\:-.: '-)'(^
'
\:.- j-:. \ '.-:Ì'l'
Rettledning om ankeadgangen i sivile saker vedlegges'
l5-
13-026944TV1-NOVE
Rettledning om ankeadgangen i sivile saker
Reglene i tvisteloven kapitler 29 og 30 om anke til lagmannsretten og Hpyesterett regulerer
den adgangen partene har til äfä avg¡ørelser overprØvd av hgyere domstol. Tvisteloven har
Ankefristen er én måned fra den dagen avgjørelsen ble forkynt eller meddelt, hvis ikke noe
aruret er uttrykkelig bestemt av retten. Ankefristen avbrytes av rettsferien. Rettsferie er
fglgende: Rettsferiene varer fra og med siste l6dagfør palmesøndag til og med aruLen
påskedag, fra og med 1. juli til og med 15. august og fra og med 24. desember til og med
3. januar, jf domstolloven $ 140.
Den som anker må betale behandlingsgebyr. Den domstolen som har avsagt avgjørelsen
kan gi næÍnere opplysning om stØrrelsen på gebyret og hvordan det skal betales.
Anke til lagmannsretten over dom i tinqretten
Lagmannsretten er ankeinstans for tingrettens avgjørelser. En dom fra tingretten kan ankes
på grunn av feil i bedømmelsen av faktiske forhold, rettsanvendelsen, eller den
saksbehandlingen som ligger til grunn for avgjørelsen.
Tvisteloven oppstiller visse begtensninger i ankeadgangen. Anke over dom i sak om
formuesverdi tas ilke under behandling uten samtykke fra lagmannsretten hvis verdien av
ankegjenstanden er under 125 000 kroner. Ved vurderingen av om samtykke skal gis skal
det blant annet tas hensyn til sakens karakter, partenes behov for oveqprpving, og om det
synes ävære sval*reter ved den avgjørelsen som er anket eller ved behandlingen av saken.
I tillegg kan anke - uavhengig av verdien av ankegjenstanden - nektes fremmet når
lagmannsretten finner det klart at anken ikke vil füefram. Slik nekting kan begrenses til
enkelte krav eller enkelte ankegrunner.
Anke framsettes ved skriftlig ankeerklæring til den tingretten som har avsagt avgjørelsen.
Selvprosederende parter kan inngi anke muntlig ved personlig oppmøte i tingretten. Retten
kan tillate at også prosessfullmektiger som ilke er advokater inngir muntlig anke.
I ankeerklæringen skal det særlig påpekes hva som bestrides i den avgjørelsen som ankes,
og hva som i tilfelle er ny faktisk eller rettslig begrunnelse eller nye bevis.
Ankeerklæringen skal angi:
1. ankedomstolen
2. navn og adresse på parter, stedfortredere og prosessfullmektiger
3. hvilken avgjørelse som ankes
4. om anken gjelder hele avgjørelsen eller bare deler av den
5. detkrav ankesaken gjelder, og en påstand som angir det resultatet den ankende
parten krever
6. de feilene som gjøres gjeldende ved den avgjprelsen som ankes
7. den faktiske og rettslige begrunnelse for at det foreligger feil
8. de bevisene som vil bli ført
9. grunnlaget for at retten kan behandle anken dersom det har vært tvil om det
10. den ankende parts syn på den videre behandlingen av anken
1
13-026944TVt-NOVE
Anke over dom avgjøres normalt ved dom etter muntlig forhandling i lagmannsretten.
Ankebehandlingen skal konsentreres om de delene av tingrettens avgjprelse som er
omtvistet og tvilsomme når saken står for lagmarursretten.
Anl¿e tíl Inotnnnnrraflan nttar lriamnolcor no hoslttîøinoow i finov¿ti¿ø
Som hovedregel kan en kjennels¿ ankes på grunn av feil i bevisbedømmelsen,
rettsanvendelsen eller saksbehandlingen. Men dersom kjennelsen gjelder en
saksbehandlingsavgjØrelse som etter loven skal treffes etter et skjønn over hensiktsmessig
og forsvarlig behandling, k¿¡ avgjØrelsen for den skjØnnsmessige avveiningen bare
angripes på det grunnlaget at avgjørelsen er uforsvarlig eller klart urimelig.
Enbeslutningkanbare ankes på det grunnlaget at retten har bygd på en uriktig generell
lovforståelse av hvilke avgjgrelser retten kan treffe etter den anvendte bestemmelsen, eller
pä aÍ. avglØrelsen er åpenbart uforsvarlig eller urimelig.
Kravene
til i¡¡holdet i ankeerklæringen er som hovedregel
som for anke over dommer.
Etter at tingretten har avgjort saken ved dom, kan tingrettens avgjØrelser over
saksbehandlingen ilke ankes særskilt. I et slikt tilfelle kan dommen isteden ankes på
grururlag av feil i saksbehandlingen.
Anke over kjennelser og beslutninger settes fram for den tingretten som har avsagt
avgjørelsen. Anke over kjennelser og beslutninger avgjgres normalt ved kjennelse etter ren
skriftlig behandling i lagmannsretten.
Anke til HØttesterett
H@yesterett er ankeinstans for lagmannsrettens avgj grelser.
Anke til H6yesterett over dommerkrever alltid samtykke fra Hlyesteretts ankeutvalg. Slikt
samtykke skal bare gis når anken gjelder spØrsmål som har betydning utenfor den
foreliggende saken, eller det av andre grunner er særlig viktig å få saken behandlet av
HØyesterett. - Anke over dommer avgjøres normalt etter muntlig forhandling.
Hlyesteretts ankeutvalg kan nekte å ta til behandling anker over kjennelser og beslutninger
dersom de ikke reiser spørsmål av betydning utenfor den foreliggende saken, og heller ikke
andre hensyn taler for at anken bBr prpves, eller den i det vesentlige reiser omfattende
bevisspgrsmål.
Når en anke over kjennelser og beslutninger i tingretten er avgiort ved kjennelse i
lagmannsretten, kan avgjørelsen som hovedregel ikke ankes videre til H@yesterett.
Anke over lagmannsrettens kjennelse og beslutninger avg¡øres normalt etter skriftlig
behandling i Hpyesteretts ankeutvalg.
-2-
13-026944rvt-NOVE