Transcript Les artikkel og se oversikt over formuleringer som

18
ONSDAG 23. JANUAR 2013 DAGENS NÆRINGSLIV
PRIVAT
Skumle
ord for
boligg
kjøpere
«Sprekk i flis»: Bak nøye uttenkte formuleringer i takster og eiendomsprospekter
ligger det gjemt mer informasjon om risiko
enn mange boligkjøpere er klar over.
EIENDOM
LARS-ERIK NYGAARD
OSLO
yoppusset
bad»,
skriver eiendomsmegleren i prospektet.
«Støpejernsluk» supplerer takstmannen. Opplysning om hvilket
materiale sluket er laget av innebærer at kjøperen ikke kan vente
seg et bad etter dagens standard
– selv om det er aldri så nyopppusset.
– I dag benyttes plastsluk. Det
er lite sannsynlig at fagfolk har
pusset opp et bad i løpet av de
siste 20 årene og latt sluket være
igjen, fordi overgang mellom
membran og sluk er et kritisk
punkt ved baderommet. Her blir
det lekkasje, sier advokat Dag
Are Børresen i Help forsikring.
Voldsomme implikasjoner av
beskjeden formulering? Det
synes ikke norske domstoler.
Fuktige overraskelser, særlig
bak vegger og gulv på bad og i
kjellere topper statistikken for
årsaker til klager fra boligkjøpere. Mange av overraskelsene
burde ikke ha kommet som over-
«N
TRØBBEL AS-IS
Q De fleste boliger selges i dag med
en «As is» («som den er»)-klausul.
Q Klausulen, opprinnelig ment brukt
i unntakstilfeller da Avhendingsloven
ble skrevet, innebærer at kjøper overtar risiko for skjulte mangler.
Q Unntak når selger ikke har gitt opplysninger om forhold han kjente eller
burde kjent til, eller har gitt gale opplysninger.
Q Unntak når tilstanden på boligen
er vesentlig dårligere enn kjøper hadde grunn til å forvente ut ifra prisen
og forholdene ellers.
raskelser,
mener
norske
domstoler. For gjemt bak nøye
uttenkte formuleringer i takster
og
markedsføringsmateriell
ligger mer informasjon om
risiko enn mange boligkjøpere er
klar over.
Ordkløyveri
Boligkjøpere kolliderer stadig
med selgere og eierskifteforsikringsselskaper over innhold i
ord og formuleringer i retten.
Innholdet er
ikke klart
definert. «Nyere»?
Hva vil det si?
Merete Bernau,
Protector Forsikring
– «Totalrenovert», oppusset»,
«rehabilitert»? Innholdet er ikke
klart definert. «Nyere»? Hva vil
det si? spør direktør Merete
Bernau i Protector Forsikring
som gjennom eierskifteforsikring
overtar boligselgeres ansvar
overfor boligkjøpere.
Hun sier sprikende formuleringer også er en tilbakevendene
kilde til konflikter.
– Takstmannen omtaler for
eksempel negative forhold for
deretter å friskmelde det i neste
setning. Typisk: «Det er målt
fukt på bad. Forutsatt riktig
membran vurderes fukten å
være uten betydning».
Rene ord
Både Protector og Help forsikring har bidratt til DNs liste over
skumle ord og formuleringer i
Q
KRANGLER OM ORD.
Advokat Dag Are Børresen i
Help forsikring hjelper boligkjøpere med å overbevise
domstoler om hva som må
tolkes inn i ord og formuleringer. Foto: Per Thrana
takster og prospekter. Bernau i
Protector anbefaler boligselgere
å droppe slike formuleringer
som kan skape usikkerhet;
– Fortell hva som faktisk er
gjort i stedet for å skrive «nyopppusset» og lignende.
– Boligkjøpere bør stille
spørsmål ved konsekvensen av
opplysninger selgeren gir, sier
advokat Børresen i Help forsikring. Han anbefaler boligkjøpere
å stille seg spørsmål om hvorfor
enkelte opplysninger er tatt
med, og hva den naturlige konse-
kvensen er av de ulike opplysningen er.
– Tilsynelatende ubetydelige
bemerkninger gir signal om
risiko. Ved bolighandel overtar
kjøper denne risikoen, selv om
de ikke innså rekkevidden av
formuleringen, sier Børresen, og
viser til domspremisser med
som
standardformuleringer
«Opplysningene burde foranlediget spørsmål og undersøkelser».
[email protected]
DAGENS NÆRINGSLIV ONSDAG 23. JANUAR 2013
«
19
Obs, obs for obligasjoner
NESTE SIDE
Formuleringene som
skaper krangel
Formelle forhold
Betyr gjerne
Midlertidig brukstillatelse foreligger
Mulighet for utleie, garasje, fradeling
av tomt
Ferdigattest foreligger ikke
Plassen er der, men det er ikke sikkert at
Forbehold om godkjenning av
tomteutskillelse
Ikke sikkert at det går
Boden er tatt i bruk som vaskerom,
kjeller er tatt i bruk som utleiedel
Rom brukes til noe annet enn forutsatt
«Innredet» kjellerstue, loft etcetera
Boligen er under seksjonering
Målbart areal, men ikke nødvendigvis
godkjent etter «Plan og bygningsloven»
Bruksendring som krever søknad foretatt
Boligen eksisterer ikke formelt
Lovlig som lagerplass
Disponibelt rom/soverom
Praktikantdel
Hybelleilighet
Hybel
Lovlig til varig opphold
Godkjent som egen boenhet
Godkjent som egen boenhet
Ikke nødvendigvis godkjent som egen
boenhet
Ikke tilstrekkelig rømningsvei i henhold
til gjeldende forskrifter
Lovlig som lagerplass
For små vinduer etter dagens krav
Rom ikke tillat brukt som innredet
Bygningstekniske forhold
Still de riktige spørsmålene
OSLO: Spør først, etterpå er blir
det dyrt å grave. Rådet fra boligkjøper-advokater er klart:
– De finurlige formuleringene
i markedsføringsmateriellet,
hva innebærer formuleringene
egentlig? Og still spørsmål ved
ting som ikke er nevnt. Fravær
av opplysninger som kan
indikere risiko for feil, betyr
ikke at risikoen er sjekket og
ikke funnet, sier Dag Are
Børresen, advokat i Help
forsikring.
Det er gjerne en grunn til at
tilsynelatende uviktige detaljopplysninger er tatt med i
takster og prospekt.
Dersom megler skriver at
badet er «nyoppusset» og takstmannen skriver at badet har
støpejernssluk, betyr det at
kjøper vil slikte med å få en
domstol med på at badet må
regnes «som nytt».
– Boligkjøpere bør sørge for å
få skriftlig alt selger gir av
positiv informasjon, i tilfelle
selger har snakket over seg. All
negativ informasjon er i selgers
egeninteresse å få skrevet ned,
sier forbrukeradvokat Ola
Fæhn.
myndighetene er enige
Betyr gjerne
Boligen er påbygd/ ombygd/ restaurert/
renovert (i flere omganger)
Sprik bygningsteknisk i standard
«Sprekk i flis»
«Riss i flisfuge i våtsone»
Saltutslag på vegg i kjellerstue
«Enkelte skjolder på kjellervegg»
Bygget etter våtromsnormen
Mulig fuktskade bak flisene
Mulig fuktskade bak flisene
Mulig sviktende drenering
Mulig sviktende drenering
Usikker tilstand. «Ingen» bad bygges helt
etter normen.
Det er registrert fukt under flis. Dette er
normalt og antas ikke å ha betydning
dersom underliggende membran er tett.
Mulig fuktskade bak flisene
Egeninnsats
Godkjent av fagmann
Amatørarbeid
Fagmann har ikke gjort jobben selv, bare
sett på resultatet
«Kombinasjon egeninnsats og fagfolk»
Bad fra byggeår
Blanding av amatørarbeid og fagarbeid
Standard kan ikke vurderes etter
hvordan ting ser ut
Oppusset
Standard kan ikke vurderes etter
hvordan ting ser ut
Oppgradert, (total)rehabilitert,
modernisert
Standard kan ikke vurderes etter
hvordan ting ser ut
Nyere
Nytt
Tilstandsgrad 1 «ut fra alder»
Drenering «antas å ivareta sin funksjon»
Drenering fra byggeåret
Nytt tak
Multimur
Krypkjeller
Utforede vegger
Støpejernssluk
Mangelfull ventilasjon
Fall mot grunnmur
Liten helling på tak
Litt fukt tidligere
Normalt ut fra alder
Oppussingsobjekt
Ikke nytt
Oppfyller dagens standard
Ikke «Tilstandsgrad 1»
Takstmannen har ikke sjekket
Takstmannen har ikke sjekket
Alle deler erstattet med nytt
Kostbar feilkilde
Kostbar feilkilde
Mulig fukt i kjellervegg
Badet er neppe nytt, det bare ser sånn ut
Mulig fuktproblemer
Mulig sviktende drenering
Trøbbel om vinteren
Mulig kilde til fremtidige fuktskader
Ikke normalt ut fra dagens standard
Det skal mye til for å at mangler gjør at
tilstanden er «vesentlig dårligere enn det
var grunn til å regne med»
Velholdt
Fradrag for utidsmessighet/elde
Ikke alt behøver å være velholdt
Stort fradrag gir grunnlag for beskjedne
forventninger
Selger har selv ikke bodd i boligen
Lavere krav til hva selger kan forventes å
vite om
20©12
grafikk/Kilde: Forbrukeradvokaten/Help forsikring/Protector forsikring