Transcript Daglig leder i Takstingeniørene, Jon Kristian Klausen intervjues av

tema:
boligkjøp
Boligkjøpere er
– Boligkjøpere i dag er for lite sikret.
Avhendingsloven er for dårlig og alt for mange
er misfornøyde med tjenestene takstbransjen
leverer, sier erfaren takstingeniør.
6
huseierinfo nr 5 2012
for dårlig sikret
En lovendring vil gi lysere tider for boligkjøpere, og de stiller sterkere i en eventuell boligtvist.
huseierinfo nr 5 2012
7
tema:
boligkjøp
En boligtvist grunnet feil og mangler som oppdages etter kjøpet, kan i tillegg sette ekteskap
på prøve.
Tekst og foto: Helene Aarnes - [email protected]
A
vhendingsloven er for dårlig. Den
bør fokusere mer på opplysningsplikt enn undersøkelsesplikt,
konstaterer takstingeniør Jon Kristian
Klausen.
Tvistesaker
Etter mange år i bransjen har han lang
erfaring med boligkjøpere som ender
opp i tvistesaker i etterkant av en eiendomshandel. Klausen sier at boligkjøper
står mye svakere juridisk enn selger i en
tvistesak.
– Jeg blir ikke lenger overrasket over
dommene, som i de aller fleste tilfellene
går i favør til selger, og hvor kjøper ender
opp med å tape masse penger. Jeg opplever i retten at kjøpere som etter min mening rettmessig krever 1,5 millioner i erstatning, blir avspist med 3-400 000
kroner. Og når saksomkostninger er betalt, sitter de ofte igjen med ingenting,
sier han til Huseierinfo.
– Alt henger sammen, og slik har det
vært gjennom mange år. Nå er det på tide
8
huseierinfo nr 5 2012
med en endring. I tvistesaker slår dommerne stort opp at kjøper ikke hadde en
bygningskyndig hjelper med på visning.
Men hvordan skal de få tid til det i dagens hete boligmarked? Kjøper svarer
ofte oppgitt at den tiden det tar å få med
en bygningskyndig med på visning, så er
budrunden over og boligen solgt, forteller Klausen.
Store konsekvenser
Når boligtvisten først er et faktum, blir
ofte konsekvensene for boligkjøperen
større enn tapet av penger.
– Mange av disse dommene oppleves
som urettferdige, og ender for mange i
nedsatt livskvalitet, jeg kjenner til og
med saker som har endt i skilsmisse. For
sakene drar ofte ut i langdrag, og det kan
være krevende å holde sammen i de
tunge tidene. Ofte må man bo i boligen
tvisten står om, og som ikke sjelden er i
dårlig forfatning. Da er det er lett å føle
at man har blitt skikkelig lurt, sier Klausen.
Alt for mange boligkjøpere havner i
dette uføret. Det har dels sammenheng
med for dårlige undersøkelser av eien-
Fakta
Jon Kristian Klausen:
Bygningsingeniør, økonom og
daglig leder i Takstingeniørene
AS. Har mange års erfaring med
verdi- og skadetaksering av
boligeiendom og næringsbygg.
I tillegg er han spesialist på
skade- og tilstandsvurderinger,
både teknisk og juridisk, herunder
avhendingsloven, bustadopp­
føringsloven og plan- og bygnings­
loven. Han arbeider mye med
tvistesaker som oppstår i etterkant
av eiendomshandel.
Norske boligkjøpere står svakere enn selger når
tvister oppstår. Derfor bør avhendingsloven endres,
sier den erfarne takstingeniøren Jon Kristian
Klausen. (Foto: privat).
dommen i forkant av bolighandelen, og
dels det faktum at rettens tolkning av dagens avhendingslov favoriserer selgers
interesser, sier Klausen
Grundigere dokumentasjon
Gleden ved å flytte inn i et nytt
hus, er stor for de aller fleste.
Derfor er det viktig med en
lovendring slik at vernet til
boligkjøpere blir bedre.
(Alle ill. foto: iStockphoto).
– Jeg velger å tro at det hører til sjeldenhetene at opplysninger om eiendommen
bevisst er utelatt. I de fleste tilfellene
dreier det seg nok om at dokumentasjonen som fremlegges på en eiendom som
skal selges, ofte er for dårlig til å kunne gi
boligkjøpere et riktig beslutningsgrunnlag.
– Takstdokumentene som beskriver
eiendommen har generelt for lav undersøkelsesgrad, dels på grunn av at det ikke
er lovpålagt med tilstandsvurdering, dels
på grunn av mangel på kompetanse i
takstbransjen, sier den erfarne takstingeniøren.
Klausen er skeptisk til om obligatorisk
boligsalgsrapport vil ha den tilsiktede
virkningen.
– Jeg har dessverre sett flere eksempler på boligsalgsrapporter som ikke holder mål. Dersom det tas mange nok forbehold, tilstandsgradene settes med
autopiloten på og levetidsbetraktningene
ukritisk består av klipp og lim fra Sintefs
tabeller, blir en boligsalgsrapport raskt
like intetsigende som en verditakst, sier
han
Rapporter hvor det er tatt forbehold
om alle feil og mangler som potensielt
kan oppstå, selv om det ikke er tegn til
slike feil og mangler ved befaringen, mister totalt sin funksjon.
– Kjøperen blir i slike tilfeller igjen
den tapende part ved at enhver skjult feil
og mangel som oppdages i ettertid, kan
påstås dokumentert på forhånd, sier
Klausen.
Klausen mener også at det er uheldig
dersom en spesiell rapportform skal få
dominere markedet gjennom et påbud.
– Boligsalgsrapporten er jo ikke annet
enn en tilstandsrapport på lik linje med
mange andre varianter. De blir ikke
bedre enn undersøkelsene og kunnskapene som ligger til grunn for den enkelte
rapport. Dersom noe skal gjøres obligatorisk, bør det være et overordnet krav til
hvilke kvaliteter og innhold en tilstandsrapport ved boligsalg skal ha, sier den
erfarne takstingeniøren.
Krav om skolering
Klausen mener også det er på tide at
kunnskapsnivået i takstbransjen heves.
Han sier det er et tankekors at eiendomsmegleren som skal stå for markedsføring
og salg av boligen, har krav om tre-årig
høyskoleutdannelse, mens det ikke kre-

huseierinfo nr 5 2012
9
tema:
boligkjøp
ves noen formell utdanning for takst­
ingeniører. De har ofte bakgrunn som
mur-, maler- og tømmermestere eller ingeniører, og mange tar kurs som holdes i
regi av takstorganisasjonene.
– Det er mange flinke folk i takstbransjen, både blant fagutdannede mestere
og høyskoleutdannede ingeniører. Jeg
mener likevel tiden er moden for å vurdere et krav om høyskoleutdanning, slik
som i mange andre kompetansekrevende
bransjer, sier Klausen.
– I NITO (Norges ingeniør- og teknologiorganisasjon) så er det omlag 40-45
prosent av takstingeniørene som er høyskoleutdannede. I NTF (Norges takseringsforbund) er tallet lavere.
Lovendring gir konkurranse
– Ved en endring av avhendingsloven
slik at den bedre ivaretar kjøpers rettigheter, som den opprinnelig var ment for,
vil selger kreve bedre rapporter. Jeg
mener kravet om obligatorisk tilstandsrapport er for ensidig. Mitt syn er at fokuset må være på loven, konstaterer han.
– Kommer vi oss dit at en rasjonell boligselger virkelig har noe å tjene på å etterspørre tilstandsrapporter, og ikke
Avhendingsloven bør ivareta boligkjøpers rettigheter bedre.
minst tilstandsrapporter av høyest mulig
kvalitet, blir det sannsynligvis konkurranse om aktørene som leverer de beste
rapportene. Da tror jeg en kompetanseheving i takstbransjen vil tvinge seg frem
av seg selv, sier Klausen.
Han er forundret over at takstbransjen
fokuserer så lite på loven som de gjør.
– En lovendring vil være til fordel for
bransjen ved at boligselger sannsynligvis
vil bli mindre opptatt av rapportens pris
og mer opptatt av rapportens kvalitet. ❚
Boligbudsjettet for 2013
Eier du mer enn én bolig bør du deppe etter framleggelsen av statsbudsjettet.
R
egjeringen har lagt fram flere forslag som får betydning for både
dem som eier boliger og dem som
er på boligjakt. Regjeringen forslår at alle
som eier mer enn en bolig bør få en skatteskjerpelse, skriver NA24.
Regjeringen ønsker derfor å øke ligningsverdiene for bolig nummer to og næringseiendom fra 40 til 50 prosent av anslått markedsverdi. Målet er å dempe
insen­tivene til å investere penger i eiendom.
– De som investerer i fast eiendom,
har over lengre tid hatt en betydelig rabatt i formuesskatten. I 2013-budsjettet
foreslår vi å redusere denne rabatten noe
10
huseierinfo nr 4 2012
for sekundærbolig og næringseiendom.
Det gir rom for å øke bunnfradraget
ytter­ligere. 50 000 færre vil betale formuesskatt enn i dag, sier finansminister
Sigbjørn Johnsen.
Regjeringen foreslår derimot en kraftig nedsettelse av gebyrene for tinglysing
av fast eiendom. Satsen for tinglysing av
pantedokument i fast eiendom er i dag
1 935 kroner, mens det alminnelige tinglysingsgebyret som gjelder skjøte, hjemmelserklæring mv. i fast eiendom er
1 548 kroner. Begge kuttes til 1 060 kroner. Dette gir en samlet lettelse på om lag
400 millioner kroner.
Regjeringen styrker også Husbanken
med fem milliarder kroner, noe som
betyr at enda flere nordmenn som ikke
får lån i vanlig bank, kan få oppfylt boligdrømmen via startlån i Husbanken. I tillegg økes bostøtten til vanskeligstilte og
tilskuddene til kommunale utleieboliger
går opp.
Men til stor skuffelse for mange ungdommer som sparer til bolig, blir det
ingen økning av det maksimal sparebeløpet innenfor BSU-ordningen. ❚
(ANB)