Transcript dans le bulletin 75 de notre association

Présidents d’honneur : Bernard Maire et Robert Lamouline
Siège social : 16 rue Alphand, 75013 PARIS
Association 1901 créée le 30 mai 1985 au J.O. du 19 juin 1985
BULLETIN N° 75
Juillet 2014
SOMMAIRE
Le mot de la Présidente
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Rappel des épisodes précédents
Une lente désintégration et une lutte acharnée
4
Un an après…
Bientôt la conclusion ?
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Une amorce de calendrier
7
L’association existe toujours
Votre cotisation 2014 nous est indispensable
7
Et maintenant ?
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Le mot de la Présidente
Il y a un an, la SC Megève Rochebrune était officiellement dissoute par décision de
l’Assemblée Générale Extraordinaire prise à la majorité des deux tiers. Ces deux
tiers étaient essentiellement constitués des parts de la SCI du Cotentain, qui a ainsi
pu voter toutes les résolutions qu’elle souhaitait, et en particulier désigner le
liquidateur et décider de la fermeture des immeubles à compter du 1 er juillet, lésant
ainsi les associés de l’été.
Nous vous avons informés par le Bulletin n° 74 du lancement d’une assignation
contre la SC Megève Rochebrune (devenue le principal adversaire des associés
minoritaires que nous étions) visant à faire annuler la dissolution. Nous avions été
soutenus dans cette décision par une grande majorité d’entre vous qui avaient
retourné un petit formulaire joint au précédent bulletin.
Certains d’entre vous se sont étonnés de ne plus recevoir d’informations ni par
courrier, ni par le biais de notre site Internet. Quelques rares adhérents ont même cru
que l’association n’existait plus…
Statutairement, l’association peut survivre plusieurs années à la dissolution de la SC,
dans la mesure où des actions sont en cours, ce qui est le cas.
Mais une procédure est longue, et il était sans intérêt de reproduire les différentes
« conclusions » et « conclusions en réplique» échangées par les avocats sans que
nous sachions à quoi elles allaient aboutir et sans que nous ayons une date
d’audience..
Maintenant que vous avez tous été informés de l’évolution de la situation, ce Flash
Info va vous donner quelques précisions.
Rappel des épisodes précédents
L’entrée progressive de Sofilot dans la SC Megève Rochebrune
Un certain M. Moreux, gérant de la société Sofilot dont nous n’avions jamais entendu
parler – mais dont nous avons su plus tard qu’il n’en était pas à son coup d’essai –
était porteur de parts de la SC Megève Rochebrune à titre personnel. Comme l’y
autorisait la loi de 2009, il a demandé la liste des associés et il lui a ensuite été facile
de transférer cette liste à sa société (en toute illégalité) pour recruter des
négociateurs et contacter les associés. Quelques ventes à Sofilot ont été
enregistrées par Clubhotel dès janvier 2010, mais la plupart des premières cessions
datent du dernier trimestre 2010, à des prix pouvant descendre à 40 €/part. Il
s’agissait généralement de personnes âgées, propriétaires de périodes difficiles à
louer et à vendre et qui n’ont pas cherché à négocier les tarifs.
Nous avons alors appris que plusieurs sociétés civiles gérées par Clubhotel faisaient
déjà l’objet des convoitises de Sofilot : Les Arcs, Villard de Lans, Nice, Menton,
Cannes Marina, Chamrousse… Mais le groupe Immo Vauban (holding de Sofilot)
avait déjà finalisé des opérations sur d’autres SC non gérées par Clubhotel
Multivacances.
Sofilot tardant à réunir les 2/3 des parts qui lui étaient nécessaires pour remplir son
objectif assumé de dissolution de la SC dans un délai d’un an, les prix proposés par
courrier ont progressivement monté de 91€/part fin 2010 à 230 €/part fin 2011. Mais
le compte n’y était toujours pas, Sofilot s’acquittait de lourdes charges et manquait
de liquidités. Après avoir proposé 300 € début 2013, Sofilot a revendu la majeure
partie de ses parts à la SCI du Cotentain, dont le gérant Charles Giscard d’Estaing
n’était pas un inconnu pour le conseil de surveillance puisque Sofilot avait tenté
d’imposer sa candidature en tant que membre de ce conseil (il était alors gérant de
Sofilot). Les dernières parts qui manquaient encore à la SCI du Cotentain ont été
acquises à 450 €.
Il est à noter que Clubhotel, non seulement ne s’est pas opposée aux premières
acquisitions de la SCI du Cotentain comme l’exigeait l’article 12 des Statuts, mais
n’en a pas informé le conseil de surveillance, qui l’a découvert tardivement.
Le jour de l’AGO, il ne restait à Sofilot que 0,18 % des parts mais elles étaient
indispensables au maintien au conseil de surveillance de son représentant M. Féger,
qui n’aurait pas pu autrement disposer des pouvoirs de la SCI du Cotentain.
Les actions entreprises par Assitemp Rochebrune
Dès que nous avons eu connaissance des menaces qui pesaient sur notre SC,
l’association a fait le maximum pour qu’elles n’aboutissent pas.
Expertise des immeubles
L’association a demandé en 2011 à la société DTZ de procéder à une évaluation de
nos immeubles. Cette expertise a abouti à une valeur de 25 600 000 euros en cas de
vente en bloc (soit 425 €/part). Ces chiffres ont naturellement été contestés par le
représentant de Sofilot.
Constitution d’un « noyau dur » d’associés prenant l’engagement de ne pas
vendre à Sofilot pendant 18 mois ou, s’ils se trouvaient dans l’obligation de vendre,
de ne pas vendre à Sofilot. Le but était d’atteindre les 34 % nécessaires pour bloquer
la dissolution de la SC. Le noyau dur avait progressivement dépassé les 32 % mais
les offres de plus en plus alléchantes de Sofilot ont convaincu certains des
« résistants ». Cet engagement n’avait malheureusement aucune valeur juridique
Rencontres et correspondances avec Mme la Maire de Megève
Toutes ont été dans le même sens : la Mairie est désolée de ce qui se passe puisque
cela va produire des « lits froids » ou « volets clos », c’est-à-dire des appartements
inoccupés la majeure partie de l’année, ce qui lésera également les commerçants
de proximité. Mais elle ne peut rien faire car la destination (habitation) des
immeubles ne changera pas et la municipalité n’a pas les moyens financiers
d’investir au niveau requis pour la préemption.
Action auprès des élus
L’objet de cette action était de porter à 75 % la majorité requise pour les sociétés en
multipropriété. Un certain nombre d’associés ont écrit à leur député et /ou sénateur.
Cette action a eu un effet, puisqu’un élu d’Eure & Loir (J.P. Gorges) a déposé le 19
décembre 2012 à l’Assemblée Nationale une proposition de loi co-signée par une
quarantaine de ses collègues de l’UMP. La même proposition de loi a été déposée au
Sénat par M. Robert Tropeano, et un certain nombre d’élus ont posé des questions
écrites tout au long de l’année 2012 à différents ministres, principalement Cécile
Duflot et Christiane Taubira. L’association a, de son côté, écrit au Premier Ministre
ainsi qu’à Mmes Duflot, Pinel et Taubira et MM. Moscovici et Vidalies.
Malheureusement, la proposition de loi n’a jamais été soumise au vote. Il faut dire
que notre tentative de lobbying a été torpillée par une « association des propriétaires
adhérents francophones de vacances à temps partagé » (APAF-VTP), dont nous
n’avions jamais entendu parler mais qui avait apparemment été consultée lors de la
révision de la loi sur la multipropriété de 2009… Cette association défendait, de son
côté, une refonte du système passant par la dissolution des sociétés existantes.
Information des associés
Immédiatement après le Conseil de Surveillance du 14 mai portant sur la définition
des résolutions à présenter en AGE, résolutions sur lesquelles aucun accord (mise à
part la n° 3) n’a pu être trouvé avec le représentant de Sofilot, Assitemp Rochebrune
a préparé un courrier à l’intention de l’ensemble des associés (et non seulement de
ses adhérents) car cette présentation des résolutions était très difficile à comprendre.
Ce courrier et son annexe ont également été traduits en italien.
Communication via la presse
Plusieurs articles ont paru dans Que Choisir, Le Revenu Français, le Dauphiné
Libéré… et des interviews ont été données courant 2013 à TV8 Mont-Blanc et FR3
Grenoble.
Assignation
Comme annoncé dans le Bulletin n° 74, l’association a confié les intérêts de ses
adhérents à la société d’avocats Bouyeure, Baudouin, Kalantarian, Daumas,
Chamard. C’est Madame Taubira, alors Garde des Sceaux, qui nous avait conseillé
de lancer une procédure en abus de majorité visant à l’annulation de la dissolution.
Nos avocats ont estimé que cette procédure pouvait aboutir et ont entamé la
procédure le 24 juillet 2013. Dans un premier temps, notre adversaire était la SC
Megève Rochebrune via son liquidateur, puisque c’était elle qui avait voté la
dissolution, mais la SCI du Cotentain est intervenue volontairement en novembre
2013.
Un an après…
Depuis le 1er juillet 2013, nos immeubles sont fermés et Thierry Douvaine, l’ancien
technicien de Clubhotel, en assure le gardiennage.
Le liquidateur, Maître Thierry Bensaude, n’a jamais appelé les charges qui incombent
encore aux associés : charges de copropriété, impôts locaux, assurances, etc… et
l’emprunt dont il restait les annuités 2014-2015-2016 à payer. Il a laissé la
comptabilité chez Clubhotel à Annecy, et la SCI du Cotentain a assuré les règlements
urgents, en particulier l’échéance 2014 de l’emprunt.
Les appels d’offres lancés par Maître Bensaude (et dont la réalité a été vérifiée) n’ont
pas attiré les soumissionnaires, et ceux qui se sont manifestés ont proposé des prix
d’achat nettement inférieurs à la valeur « plancher » de 18 M€ fixée dans les
résolutions de l’AGE. La plus faible (dont l’association a reçu copie) était de 10 M€.
Malgré les arguments développés par la SCI du Cotentain au cours de la procédure,
elle savait parfaitement que l’issue d’un procès n’est jamais certaine. Il en allait de
même pour nos, bien que nous ayons de notre côté des arguments solides. Et
comme nous demandions des dommages-intérêts, la SCI du Cotentain a répliqué en
nous réclamant une somme exorbitante au motif que notre procédure bloquait la
vente des immeubles et en brandissant la menace d’une liquidation judiciaire – alors
que nos dettes étaient imputables à la passivité du liquidateur, ce que nos avocats
n’ont pas manqué de souligner (Assitemp avait adressé à Maître Bensaude un
courrier recommandé à ce sujet en janvier 2014).
Une première tentative de négociation a échoué en février car l’accord proposé était
inacceptable. Mais un nouveau protocole d’accord faisant cette fois état d’une offre à
20 M€ nous a été soumis, et nos avocats, après avoir demandé des garanties, nous
ont conseillé de l’accepter sous conditions, à savoir que la procédure en cours ne
serait que suspendue et non clôturée jusqu’à la signature de l’acte authentique de
vente. Dans ce protocole, les parties renoncent réciproquement à toutes demandes
de dommages-intérêts et à toutes procédures ultérieures. Il nous est également
demandé de communiquer au minimum sur les détails de ce protocole (par exemple
à la presse…).
Comme nous l’avions indiqué dans le Bulletin n° 74, nous avions peu d’espoir quant
à la réouverture de la résidence (qui aurait racheté les 67 % de la SCI du
Cotentain ?), mais nous espérions une compensation financière. Nous avons dû
renoncer à notre demande de dommages-intérêts car si nous avions perdu, nous
étions dans l’incapacité de faire face aux montants demandés et les finances de
l’association ne lui permettait pas non plus de faire appel.
Toutefois, notre ténacité a eu un résultat positif : la différence de 2 M€ par rapport à
la « valeur de réserve » permettra de régler les charges sans entamer le « boni de
liquidation » qui revient aux associés.
Et maintenant ?
Il est impossible à l’heure actuelle de donner un calendrier pour la clôture de la
liquidation.
Mais nous avons eu confirmation de la signature du compromis de vente entre le
liquidateur et le nouvel acquéreur, une société dénommée « Rochebrune Estate »
qui a probablement été constituée « ad hoc ».
Il s’écoule normalement 3 mois entre la signature d’un compromis de vente et celle
de l’acte de vente. Compte tenu de la période de congés, celle-ci n’interviendra
probablement pas avant octobre prochain.
Le liquidateur devra alors arrêter les comptes et convoquer une nouvelle Assemblée
Générale Extraordinaire qui les approuvera - compte tenu de la majorité détenue par
la SCI du Cotentain, ils seront forcément approuvés, mais la mobilisation des
associés sera indispensable car si l’AGE devait être ajournée faute de quorum, la
répartition du produit de la liquidation entre les associés serait retardée d’autant.
Le liquidateur procédera ensuite à la répartition du produit net de la liquidation entre
les associés proportionnellement au nombre de parts possédées par chacun d’eux
(article 34 des Statuts de notre SC).
Que deviendra l’association ?
Conformément à ses Statuts, l’association continue à exister jusqu’à l’extinction de
toutes actions en cours.
Si les choses se passent comme prévu, l’association devrait donc se dissoudre en
2015 et les adhérents seront convoqués à une assemblée générale extraordinaire
pour en décider.
Mais cette année, nous avons encore besoin de vous pour régler les
honoraires de nos avocats. Merci à ceux d’entre vous qui n’ont pas encore
régularisé la cotisation 2014 de bien vouloir l’adresser à notre trésorière,
Josiane Lhuillery !