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～学びて富み、富みて学ぶ～ 第８回 元祖「金持ち大家塾」 講師：浦田 健 株式会社ＦＰコミュニケーションズ 不動産コンサルタント http://www.superfp.com © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 元祖、金持ち大家塾 理念 「資産形成を通じ、塾生の親、兄弟、そして家族全員が、よ り豊かで明るいライフプランを実現していくために、資産形 成の正しい知識と、資産を徹底的に稼動させる革新的なノ ウハウを伝授していくこと」 © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 2 第８回金持ち大家塾で学ぶこと 相続対策の総仕上げ • • • • 原則的な相続税の計算方法を学ぶ 「圧縮」「納税資金」「分割」３つの相続対策法を学ぶ 相続時精算課税制度による分割対策手法を学ぶ 事業用資産の買換え特例を活用した土地活用（資産圧縮） 手法を学ぶ ここまでマスターすれば、相続対策の知識はほぼ完ぺき。迷いのない 相続対策ができるようになるだけでなく、より最適な土地活用手法を導 きだすこともできるようになる！ © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 3 原則的な相続税の計算① 課税遺産総額 ① 相続税がかかる財産の合計 被相続人が 死亡時に所有 ＋ していた財産 みなし 相続財産 ＋ 死亡前 ３年以内の 贈与財産 ＋ 葬式費用 ＋ 相続時 精算課税 適用財産 ② 相続財産からの控除額 非課税財産 ＋ 債 務 ③ 課税価格合計額（課税遺産総額） ① － ② － © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 基礎控除額 4 原則的な相続税の計算② 相続税計算 © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 5 相続税の速算表 （平成26年12月31日までの相続について） 平成23年6月30日現在 相 続 税 の 速 算 表 法定相続人の取得金額 税率（％） 0～ 1,000万円以下 １０ ０万円 1,000万円超～ 3,000万円以下 １５ 50万円 3,000万円超～5,000万円以下 ２０ 200万円 5,000万円超～ １億円以下 ３０ 700万円 １億円超～ ３億円以下 ４０ 1,700万円 ３億円超 ５０ 4,700万円 © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 控除額 6 相続税の加算制度 加算制度 ２割加算制度 内 容 相続や遺贈によって以下の（1）（2）でない人が財 産を相続した時 （1）配偶者 （2）一親等の血族 （父母、子、代襲相続の孫、養子、養親） （例） 養子縁組の孫（孫養子） 兄弟姉妹、おい・めい © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 7 相続税の軽減制度 軽減・控除 暦年課税分の 贈与税額控除 配偶者の 税額軽減 未成年者控除 障害者控除 相似相続控除 相続時精算課税の 贈与税額控除 内 容 相続開始３年以内に贈与を受けた財産の贈与税額 法定相続分以下、1億6,000万円以下は税額は0 法定相続人が２０歳未満のとき 法定相続人のうち、心身に障害がある７０歳未満の人 １０年以内に２度以上相続があった時の一定額 生前贈与を受けて相続時精算課税制度により贈与税が 課税されていた場合 © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 8 相続税対策① 資産圧縮 法定相続人を増やす（養子縁組） • 実子がいる場合は１人、いない場合は２人まで 資産を圧縮する • 土地の評価額が約１８％程下がる（貸家建付地） • 建築費の借入で大幅な評価減になる • 賃貸収入を納税資金や生活費にあてることができる 結局、アパ･マン経営は一石三鳥の節税対策 © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 9 アパ・マンで資産が圧縮できる理由 更 建築費４億円 地 貸家建付地 土地１５００㎡ 路線価２０万 評価額３億 ①貸家建付地の評価額 ３億×（１－６０％×３０％）＝２４６百万 借地権割合６０％ ②借入金 借家権割合３０％ ③マンション評価額 相続人 妻 1人、子供2人 ・相続税評価格 3億円 ・早見表より → 2,300万円 ▲４００百万 ４億×６０％×（１－３０％） ＝１６８百万 ④相続税評価額①＋②＋③ ＝1,400万 基礎控除内につき相続税はかからない！ © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 10 中古収益物件を買い相続評価を下げる 中古マンションを 現金1億円で購入 • 現金はそのままの評価と なってしまう・・・ • 土地5,000万円×82％＝4,100万円 • 建物5,000万円×42％＝2,100万円 • 土地+建物＝6,200万円となり、 3,800万円の圧縮効果 • マンションからの家賃収入 現金1億円 © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 11 土地を３つに色分けする 地価高い 自宅などで維 持する土地 有効利用し収 益を得る土地 低稼働 高稼働 売却する可能 性のある土地 安い © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 12 相続税対策② 納税資金対策 資産を売却し納 税資金を確保 事業収入に より納税資 金を確保 © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 生命保険金 で納税資金 を確保 13 生命保険は即効性のある相続対策 法定相続人4人、死亡保険金2,000万円、一時払い保険料 1,500万円に加入した場合 （非課税枠500万×4人） 生命保険は節税対策と納税資金対策を同時に行える！ © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 14 物納申請財産の種類と順位 相続税の納税は金銭一括納付が原則。これが困難な場合 に限り延納ができ、延納も困難な場合に物納が認められる 順 位 物納申請財産の種類と順位 第 1 順位 国債、地方債、不動産、船舶 第 2 順位 社債、株式、貸付信託、証券投資信託 第 3 順位 動産 © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 15 相続税対策③ 分割対策（遺言） ○長所 ・証人が不要 ・自宅で作成できる ・費用がかからない ・遺言を作ったことを秘密にできる ×短所 ・相続財産について全て明記する必要がある ・無効な遺言とされる場合がある ・破棄される恐れがある ・家庭裁判所の検認が必要 ○長所 ・法的に有効な遺言書が作成できる ・家庭裁判所の検認が不要 ・偽造や隠蔽の危険がない ・公証人役場に20年間保管 ×短所 ・証人が２人必要 （友人、行政書士、弁護士） ・手数料がかかる ① 自筆証書遺言 ② 公正証書遺言 ○長所 ③ 秘密証書遺言 ×短所 ・公証人に遺言書が封入していることを証明してもらえる ・偽造の危険がない ・遺言書の存在を相続人が分からない可能性がある ・内容の公証はしないので後で揉め事になる可能性がある ・家庭裁判所の検認が必要 ※ 通常は ② 公正証書遺言が望ましい © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 16 生前贈与（暦年贈与）のメリットデメリット メリット デメリット • 相続時の評価額が増加 しても相続財産に影響が ない • 孫への贈与は相続を１回 飛ばすことができる • 相続時の争いがなくなる • 贈与税は相続税より税率 が高い • 控除が年１１０万円しか ない。 • 控除内での贈与移転を 行う場合、中長期的な判 断が必要 そこで相続時精算課税制度を活用する！ © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 17 贈与税の計算方法 （平成26年12月31日までの贈与について） 贈与税額 ＝ （贈与額 － 基礎控除110万円） × 税率 － 控除額 平成25年4月1日現在 贈 与 税 の 速 算 表 基礎控除後の課税価格 税率（％） 0～200万円以下 １０ ０万円 200万円超～300万円以下 １５ 10万円 300万円超～400万円以下 ２０ 25万円 400万円超～600万円以下 ３０ 65万円 600万円超～1,000万円以下 ４０ 125万円 1,000万円超 ５０ 225万円 © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 控除額 18 相続時精算課税制度を分割対策に活用 相続時精算課税制度とは？ • 贈与者65歳以上の親から20歳以上の子供への贈与 ※平成27年1月1日以降贈与分は、「65歳」→「60歳」に適用条件が変わる。 ※平成27年1月1日以降贈与分は、「20歳以上の子および孫」に適用条件が変わる。 • 累計2,500万円までは非課税 • 2,500万円超えた部分の贈与税率は一律20％ • 贈与財産は相続時に相続財産として加算されるが、既 に支払った贈与税は相続税から差し引くことができる • 贈与者が異なるごとに選択可（父2,500万円+母2,500 万円＝5,000万円） • 相続時の争いがなくなるので分割対策に有効な方法 © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 19 相続時精算課税制度のメリット・デメリット メリット • ２５００万円まで無税で贈与 ができる • 贈与者が異なるごとに選択 ができる • 税率は一律２０％ • 孫への贈与は相続を１回飛 ばすことができる • 相続時の争いがなくなる デメリット • 相続時に贈与財産を遺産と して加算される。評価は贈与 時の価格。（ただし既に支 払った贈与税額は控除され る） • 一度この制度を選択すると、 「暦年課税」の適用をうけるこ とができなくなる 将来、値上がりする財産を贈与する！ © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 20 賢い贈与の方法とは？ 更地をそのまま贈与するのではなく、アパートを新築して 土地建物を贈与した方良い！ © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 21 相続税の還付 更正の請求 • 申告した税額が多かった時 • 申告期限より １年以内 更正の嘆願 • 「更正の請求」 期限を過ぎた後 • 申告期限より ５年以内 • 「嘆願」なので時間がかかる、認められな い場合がある © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 22 特定事業用資産の買換え特例とは？ 従前の事業用資産を売却し、新たに事業用資産に買換え た時、売却資産の譲渡益の８０％を無かったものにしてくれ る特例（売却資産≦買換え資産の場合） 特例の適用を受けない場合（長期譲渡の場合） • 譲渡所得：譲渡価格１億円－取得費3,000万円＝譲渡益7,000万円 • 所得税等： 譲渡益7,000万円×20%＝1,400万円 © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 23 特定事業用資産の買換特例（１） 譲渡収入金額 ≦ 買換資産の取得価格のケース 取得費・譲渡費用3,000万円 → 1億円で売却 → 買換資産1億円 イ. 譲渡資産の譲渡価格×０.２ = 収入金額 ロ. （譲渡資産の取得費＋譲渡費用）×０.２ = 必要経費 ハ. 収入金額－必要経費＝課税される譲渡所得の金額 譲渡資産１億円 7,000万円 3,000万円 買換資産１億円 譲渡利益 取得費・譲渡費用 1,400 万円 5,600万円 ↓ 0 3,000万円 譲渡所得（１億円×０.２）－（３,０００万円×０.２） =1,400万円 所得税額 1,400万円×20%＝280万円 ※ 譲渡利益7,000万円のうち２０％相当分（1,400万円）が課税される © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 24 特定事業用資産の買換特例（２） 譲渡収入金額 ＞ 買換資産の取得価格のケース 取得費・譲渡費用3,000万円 → 1億円で売却 → 買換資産9,000万円 イ. 譲渡資産の譲渡価格－買換資産の取得価格×０.８ = 収入金額 ロ. （譲渡資産の取得費＋譲渡費用）×（収入金額÷譲渡資産の価格）=必要経費 ハ. 収入金額－必要経費 = 課税される譲渡所得の金額 譲渡資産１億円 買換資産9,000万円 7,000万円 譲渡利益 3,000万円 取得費・譲渡費用 1,260 万円 5,040 万円 700 万円 540 万円 2,160 万円 300 万円 9,000万円 譲渡所得（1億円－9,000万円×0.8）－3,000万円×｛（1億円－9,000万円×0.8）÷1億円｝=1,960万円 所得税額 1,960万円×20%＝392万円 ※ 譲渡利益７,０００万円のうち買換をしなかった部分の譲渡利益（７００万円）と買換をした部分の譲渡利益 （６,３００万円）の２０％相当分（１,２６０万円）の合計額が課税される © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 25 特定事業用資産の買換え特例の要件 売る資産、買う資産は共に事業用である 譲渡の年の1月1日時点で10年を経過 資産を譲渡した年か、その前年中、あるいは譲渡した年の翌年中に 買換え資産を取得する 事業用資産を取得した日から1年以内に事業に使わなければならない 適用期限 （1）既成市街地等内から3大都市圏への買換えの場合 平成29年12月31日まで （2）（1）以外の買換えの場合 平成26年12月31日まで ※細かい適用要件にすべて当てはまることが必要。 特例利用の場合は、担当税理士と相談して進めることが大切です。 © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 26 特例適用事業の判定基準 売却資産が事業に準じる貸付かどうかの判定チャート ※青空駐車場については、概ね５０台以上のものが事業的規模となる © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 27 ～学びて富み、富みて学ぶ～ 第８回 元祖「金持ち大家塾」資料編 講師：浦田 健 株式会社ＦＰコミュニケーションズ 不動産コンサルタント http://www.superfp.com © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved.