Transcript 相続税評価額
～学びて富み、富みて学ぶ～ 第７回 元祖「金持ち大家塾」 講師：浦田 健 株式会社ＦＰコミュニケーションズ 不動産コンサルタント http://www.superfp.com © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 元祖、金持ち大家塾 理念 「資産形成を通じ、塾生の親、兄弟、そして家族全員が、よ り豊かで明るいライフプランを実現していくために、資産形 成の正しい知識と、資産を徹底的に稼動させる革新的なノ ウハウを伝授していくこと」 © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 2 第７回金持ち大家塾で学ぶこと 相続税の基礎知識を学ぶ 誰でもできる遺産総額の試算方法を学ぶ カンタンな相続税額の算出方法を学ぶ 資産を守るためには、相続税の知識が絶対に不可欠！これを学べ ば、バランスのとれた相続対策ができるようになり資産を効率的に 増やすこともできるようになる！ © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 3 なぜ、相続が起きると資産が減るのか？ 富の再分配（特定の人に集中した財産を社会に還元） 所得税の補完機能（被相続人の一生の税金の清算を行う） 相続税法は超厳しい（恩赦的発想は全く無い） 相続財産の約６割が換金性の低い不動産 ＜親の代＞ ＜自分の代＞ １/３ １/３ １/３ １/３ ＜子供の代＞ ３代続くと資産は無く なる！ １/３ １/３ 法定相続人３人 法定相続人３人 © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 4 不動産は絶対に共有にするな！ 土地活用の話が前に進まなくなる 売りたくても、売れなくなる リフォームもしずらくなる なぜなら・・・ 共有人全員の同意が必要だから こうして、資産が「死産」になってしまうのです © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 5 相続対策には３つの対策がある！ ①分割対策 では質問です • 遺言、生前贈与 • 相続時精算課税制度 今、いくら資産があるか 「そら」で言えますか？ ②納税対策 ③圧縮対策 • 資産圧縮（アパー ト経営など） • 資産３つの色分 け • 生命保険 • アパマン経営 © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. NO まずは資産の健康診断 （資産分析）をすることが 先決！ 6 相続税の基本知識① 申告・納税期限 １０ヶ月以内に相続税の申告・納税をする • • • • • いつから？⇒相続開始を知った日から いつまで？⇒１０ヶ月以内までに どこに？⇒もちろん税務署 誰が？⇒相続人全員 相続税が発生しない場合⇒申告も納税も必要なし © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 7 相続開始から申告までは１０ヶ月 © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 8 相続税の基礎知識② 法定相続分 相続人 第一順位 子と配偶者 直系尊属（父母） と配偶者のとき 兄弟姉妹と配偶 第三順位 者のとき 第二順位 配偶者の相続分 血族の相続分 ２分の１ ２分の１ ３分の２ ３分の１ ４分の３ ４分の１ ※配偶者がいない場合は血族者が全財産を相続する 配偶者は常に相続人となる 上位の順位者がいる場合、下位の順位 者は相続人になれない 配偶者の相続分を差引き、残りを同順 位の法定相続人で等分する 養子は実子がいる場合1人、いない場 合2人まで（非摘出子は1/2となる） © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 9 相続税の基礎知識③ 基礎控除 基礎控除５，０００万円＋法定相続人１人あたり １，０００万円までは相続税はかからない • 【例】妻１人、子１人の場合 • ５，０００万円＋１，０００万円×２＝基礎控除７，０００万円 • つまり、遺産総額が７，０００万円以下であれば、相続税はかか らない © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 10 相続税の基礎知識④ ２つの特例と要件 １０ヶ月以内に遺産分割協議がまとまると次の２つの大きな特例が使える！ １、配偶者の税額軽減 • 配偶者は、配偶者の法定相続分（相続人が妻、子の場合は１/２）もしくは、 １億６，０００万円までの財産を相続しても相続税額はゼロ！ ２、小規模宅地の特例 • 相続人の生活や事業を守る観点から、一定の部分について、評価額を軽 減する特例（自宅の場合＝３３０㎡まで８０％減、アパートの場合＝２００ ㎡まで５０％減となる） 遺産分割協議が整わないと莫大な相続税がかかってくる 恐れがあります！ ⇒要分割対策 © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 11 相続税の基礎知識⑤ 分割対策 必ず遺言をすること！ • 遺言の方法は色々あるが公正証書遺言が一番！ しかし、遺言をしても遺留分の問題がある！ • 遺留分とは最低限の相続権利のこと。 • 法定相続分×１/２ = 遺留分 ※直系卑属の場合 相続時精算課税制度などを利用して生前贈与をしておけば、 絶対に争続は起きない！ © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 12 相続対策の具体的手順 おおよその相続税額を知り、生前に対策を行なっておくことが重要 ①相続財産と相続税額の把握 資産の評価 概算相続税額の把握 収益性の把握 ②土地を３つに色分けする 積極活用する土地 売却予定の土地 自宅として維持する土地 ③納税資金対策 アパマン事業で資金を稼ぐ 生命保険活用 資産の売却 ④分割対策 遺言書の作成 © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 相続時精算課税制度での贈与 13 相続税計算3つのステップ ①課税遺産総額を計算する ②法定相続分どおり相続したとして相続税の合計額を計算する ③各相続人の相続税額を実際の配分に基づいて計算する © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 14 カンタン相続税額算出法TM① 基礎控除 STEP１ 基礎控除額の把握 基礎 控除額 死亡 保険金 死亡 退職金 非課税 金額 基礎控除額 • 5,000万円＋（1,000万円×法定相続人の数） • 配偶者と子供1人 → 7,000万円 まで相続税無 • 配偶者と子供2人 → 8,000万円 まで相続税無 死亡保険金 • 非課税金額＝500万円×法定相続人の数 • 配偶者と子供2人 → 1,500万円 • 基礎控除に加算 ※本編で説明している非課税枠の縮小は平成25年度税制改正で見送られました。 死亡退職金 • 非課税金額＝500万円×法定相続人の数 • 配偶者と子供2人 → 1,500万円 • 基礎控除に加算される © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 15 相続税の増税（27年1月〜） © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 16 債務及び葬式費用の控除 控除できるもの 債 務 葬 式 費 用 控除できないもの ・借入金 ・未払医療費 ・未払所得税 ・住民税、固定資産税等 ・アパ・マンの預り敷金 ・墓地購入未払金 ・保証債務 ・遺言執行費用 ・弁護士、税理士費用 ・通夜費用 ・本（密）葬費用 ・葬式前後に生じる通常必 要な費用 ・香典返戻費用 ・葬式後の法会費用 © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 17 カンタン相続税額算出法TM② 相続評価 STEP２ 相続財産の把握 プラス財産ーマイナス財産ー基礎控除＝課税評価額 プラス財産 マイナス財産 • 更地＝路線価の１００％ • 自用地＝小規模宅地の特例（３３０㎡まで路線価の８０％減） • 貸家建付地＝路線価×（１－借地権割合×借家権割合×賃貸割合） • 自宅＝固定資産税評価額 • 貸家＝固定資産税評価額×（１－借家権割合×賃貸割合） • 預貯金、有価証券＝時価 • 借入金 • 葬儀費用等 • ※抵当権、保証債務は負債としてカウントできない © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 18 土地・建物の相続評価一覧表 路線価 http://www.rosenka.nta.go.jp/ 借家権割合 全国一律３０％ 財産の種類 宅 土 地 評 価 方 式 地 家 敷地面積×路線価×補正率 路線価がない宅地 固定資産税評価額×倍率 貸宅地（底地） 路線価×敷地面積×（１－借地権割合） 貸家建付地 土地の権利 路線価がある宅地 路線価×敷地面積× （１－借地権割合×借家権割合×賃貸割合） 借地権 路線価×敷地面積×借地権割合 家 屋 固定資産税評価額 貸 家 固定資産税評価額×（１－ 借家権割合×賃貸割合） 屋 © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 19 小規模宅地等の評価減の特例 宅地の 利用区分 区分 範囲 評価 居住用 宅地 特 定 ３３０㎡迄 ８０％減 被相続人・親族が居住用として使用 事業用 宅地 特定 同族会社 ４００㎡迄 ８０％減 被相続人・親族が事業用として使用 ２００㎡迄 ５０％減 賃貸アパート・マンション等 その他の宅地 （不動産貸付用） 備 考 ※平成25 年度税制改正により、二世帯住宅であれば、内部で行き来が できるか否かにかかわらず、全体として二世帯が同居しているものとして、 その敷地に係る小規模宅地特例を適用することが可能となった。 © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 20 小規模宅地が混在する場合の評価方法 適用対象面積の上限が混在する場合 • 複数の宅地、それぞれの面積限度まで特例を受けることはできな い • 特定居住用、特定事業用、その他の宅地が、２つ、もしくは３つ混 在する場合は調整計算を行い、それぞれの面積限度を算定する 有利な調整計算の考え方 • 1㎡あたりの評価額の比較⇒より高い評価額の土地を優先する • 面積の限度を多くとれる宅地を優先する © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 21 相続財産の評価の仕方（１） 自用地 • 自用地評価 = 土地面積 × 路線価 4,000万円 = 200㎡ × 20万円 • 自用地評価 = 固定資産税評価額 × 評価倍率 3,000万円 = 2,500万円 × 1.2倍 • 小規模宅地評価＝土地面積 × 路線価×（１－８０％） 800万円 = 200㎡ × 20万円×20％ 貸家建付地 • 貸家建宅地評価 = 路線価×敷地面積× （１－借地権割合× 借家権割合×賃貸割合） 3,280万円 = 200㎡ × 20万円×（1－60％×30%×100%） © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 22 相続財産の評価の仕方（２） 貸宅地（底地） • 貸宅地（底地）= 敷地面積 × 路線価 × （１－借地権割合） 1,600万円 = 200㎡ × 20万円×（１－60%） 借地権 • 借地権評価 = 敷地面積 × 路線価 × 借地権割合 2,400万円 = 200㎡ × 20万円×60% 貸家 • 貸家評価 = 固定資産税評価額×（１－ 借家権割合×賃貸割合） 2,100万円 = 3,000万円×（１－30%×100%） © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 23 貸家の評価が下がる仕組み 貸家の相続税評価額 新築建物 評価が下がる 1､000万円 貸家になると・・・ 固定資産税評価額 420万円 固定資産税評価額×（１－借家権割合×賃貸割合）= 相続税評価額 １,０００万円×６０％×（１－３０％×１００％）= ４２０万円 （新築の場合） ※工事中に相続が発生した場合、支払った工事費の70％相当額 © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 24 カンタン相続税額算出法TM③ 税額計算 早見表を使って相続税額を求める 奥さんは法定相続分までは税金がかからない • 例）遺産総額６億、奥さん、子供２人で相続 • 奥さん ３億円 0円（税額軽減の特例） • 子供 １．５億×２人 合計7,850万円 但し、奥さんが亡くなったときの相続税額も必ず考えておく必要がある ２次相続対策が必要 © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 25 相続税の早見表 （平成26年12月31日までの相続について） 平成23年6月30日現在 （単位：万円） 遺産総額 配偶者がいる場合 子供1人 子供2人 子供3人 配偶者がいない場合 子供4人 子供1人 子供2人 子供3人 子供4人 10,000 175 100 50 0 600 350 200 100 15,000 600 462 350 287 2,000 1,200 900 700 20,000 1,250 950 812 675 3,900 2,500 1,800 1,450 25,000 2,000 1,575 1,375 1,237 5,900 4,000 3,000 2,400 30,000 2,900 2,300 2,000 1,800 7,900 5,800 4,500 3,500 35,000 3,900 3,175 2,750 2,500 9,900 7,800 6,000 5,000 40,000 4,900 4,050 3,525 3,250 12,300 9,800 7,700 6,500 45,000 5,900 4,925 4,400 4,000 14,800 11,800 9,700 8,000 50,000 6,900 5,850 5,275 4,750 17,300 13,800 11,700 9,600 60,000 8,900 7,850 7,025 6,500 22,300 17,800 15,700 13,600 70,000 11,050 9,900 8,825 8,250 27,300 22,100 19,700 17,600 80,000 13,550 12,150 11,075 10,250 32,300 27,100 23,700 21,600 © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 26 相続税早見表（27年1月〜） © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 27 カンタン相続税額算出法TM④ ２次相続 ２次相続とは？ １次相続 ３億円 妻 課税価格 ※配偶者税額軽減の特例 ２次相続 子2人 ３億円 ②税額5,800万円 ６億円 子2人 なんと、①+②合計で・・・ ３億円 ①税額7,850万円 相続対策は必ず１次、２次で考える！ © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 相続税総額 1億3,650万円 28 カンタン相続税額算出法TMワークシート © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 29