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環境都市計画９
住居地区
北村眞一
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目次
１．市街地の密度と環境
２．土地区画整理事業
３．コミュニティ
４．ニュータウン事業
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１．市街地の密度と環境
市街地密度の特性
宅地性：戸建住宅から集合住宅へ
日照と通風の確保：高層による日照
防災と駐車：避難地，駐車場の共有化
庭園と樹木と公園：緑地の共有化
戸建て
２Ｆテラス
集合
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市街地密度比較
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低密度
田園調布
Ｇ人口密度
70人／ha
Ｇ建ぺい率17%
Ｇ容積率22%
用途地域
低専１種
30/80
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中密度
天沼１，滝山６
Ｇ人口密度
250, 380人／ha
Ｇ建ぺい率33, %
Ｇ容積率51, N66%
用途地域
中高専２種
60/200
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高密度
京島３，赤羽台１
Ｇ人口密度
610, 750人／ha
Ｇ建ぺい率53, 20%
Ｇ容積率78, 111%
用途地域
準工，中高専２種
60/300, 60/200
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超高密度
大島６団地
Ｇ人口密度
1180人／ha
Ｇ建ぺい率23%
Ｇ容積率266%
用途地域
中高専２種
60/200
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２．土地区画整理事業
目的：山農村の市街化，宅地供給，
市街地改造災害復興（震災・戦災）
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土地区画整理事業の仕組み
・公共用地・売却用地の提供
・合理的設計のため土地の交換（換地）
・前後財産の調整・事業費（清算・地
価）
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減歩（げんぶ）
公共減歩：土地を公共へ提供する
保留地減歩：売却する保留地へ提供する
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減歩率：２０〜３０％
施行者
個人：１人もしくは数人で可能
土地区画整理組合：７人以上2/3以上同意
地方自治体：都道府県市町村
国土交通大臣：国の利害に影響する場合
公団等：都市機構，住宅供給公社など
＊都市機構：都市公団＋地域公団
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効果（土地面積の変化）
公共用地
道路
施行前（％）
5~6
施行後（％）
20~22
うち幹線道路
7~8
うち区画道路
13~14
0.3~0.4
4~6
公共施設
2~3
2~3
公共用地計
9~10
28~30
公園
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メリット・デメリット
面的整備：市街地効果．
民主的手続き：権利保護・期間の遅延
公共施設整備効果：公平配分効果
多様性：多様な事業へ応用可能
民間の自主性可能：組合施行可能
緩やかな市街化：宅地供給・残存農地
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略史
明治３０：土地区画改良に係る法律
明治３２：耕地整理法（旧）
明治４２：耕地整理法（新）
大正８：都市計画法で事業の位置付け
昭和２９：土地区画整理法
Ｔ12関東大震災復興，S20戦災復興，
神戸震災復興など
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市街化整備の主な事業
新市街地の整備：ニュータウン等
新住宅市街地開発事業
買収形式・土地収容・先買い権
既成市街地の整備：
特定土地区画整理事業
拠点整備土地区画整理事業
特殊：
沿道区画整理型街路事業
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３．コミュニティ
近隣住区論
C.Arther Perry
(1929) 6原則
１小学校区
通過交通ない
レク空間
学校等公共施設
近隣商店街
区画街路
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低密度モデル（ペリー）
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中密度モデル
・中心地区におけ
る近隣住区の提
案
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コミュニティ目安
種別
主な施設
隣保区
20-40戸
100-200人
近隣分区
400-500
2000-2500
近隣住区
1600-2000
10000人
幼児公園
街区公園
集会所
保育園
診療所
小学校
地区公園
病院・商業
数 敷 建 備考
地 築
１ ー ー 交通の安全，
静穏，
１ ー ー 日常生活の基
本
緊急時の連絡
１ ー ー 100haぐらい
生活の基本
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４．ニュータウン事業
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4.1港北ニュータウン
経緯
昭和３０４０年代首都圏への人口集中
山間部の宅地の造成の必要性
スプロールによる公共施設不足
横浜市の対応：
宅地開発指導要綱
高速道路，地下鉄，ＭＭ２１など一環
都市デザイン
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計画規模
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地区区分
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土地利用（公団）
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人口
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企業誘致
職住近接
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港北ニュータウン
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土地区画整理事業
港北第一，第二地区 1,317ha 220,000人
事業費：8,995億円
昭和49ー平成8
権利者：11000人
減歩率：37.5%
（公共 26.7% 保留地10.8%）
公園10.7% 保存緑地2.4% 計13.1%
道路率22.0%
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特徴
区画整理緩やかな人口増，4,400人／年
農業地区の形成
核家族化 世帯人数 2.9人
流出入人口 ＋17000人 ー10000人／年
課題
高次機能副都心，地区センター空洞化
自然の破壊後の育成，
少子高齢化，多様な生活，周りの育成
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4.2八王子ニュータウン事業
みなみ野シティ
都市機構（旧住宅都市・地域公団）
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開発の経緯
昭55． 3 用地買収
昭60．12 都市計画決定（土地区画整理事業）
昭63．10 事業計画認可
平 5. 8 用途地域の変更及び地区計画の決定
平 9． 3 街びらき
平 9. 4 八王子みなみ野駅開業
平13. 3 事業計画変更（第3回認可）
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計画諸元
（1）開発面積：394.3ha
（2）計画人口： 28,000人（70人/ha）
8,450戸
（3）事業期間：昭63〜平24
（4）減歩率 ：平均43.7％
（5）権利者等：土地所有者：1,673人
（6,598筆）（平16.1末）
家屋：438戸
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事業進捗
一次造成：327ha／338ha（97％）
(平17.3末)
二次造成：226ha／338ha（67％）(平17.3末)
建物移転：431戸／433戸（99％）(平17.1末)
使用収益開始（保留地処分含む）：
約 144ha ／ 236ha （ 61 ％） ( 平 17.3 末 )
地区内人口： 13,670 人、 4,770 戸
( 平 17.3 末 )
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関連事業進捗
JR 横浜線「八王子みなみ野駅」（平 9.4 開設）
乗降人員： 27,685 人／日（平 15 日平均）
西口駅前広場 平成12年5月開設
○ タウンセンター
八王子南郵便局平成 11年 9月開設
Mioみなみの（SC）平成 15年11月開設ほか
ヒルサイドクラブ迎賓館平成 16年11月開設
シャノン 21 平成 8 年 3月開設
リオン 平成 14年 8月開設 ほか
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土地利用計画
道路70.5ha(17.9%)
公園25.4(6.4%)
緑地56.6(14.4%)
河川水路3.4(0.8%)
小計155.9(39.5%)
施設89.5(22.7%)
住宅238.4(60.5%)
合計394.3(100%)
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用途地域
住居専用地域系
低層１種
中高層１種
住居１種
住居２種
準住居
近隣商業
商業
準工業
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地区計画
住宅地区の地区計画
・壁面線の位置
道路境界から1m以上
敷地境界から70cm上
・敷地の最低限度
165m2
・他八王子市による
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コンセプト
業務核都市八王子のアーバンビレッジ
・高度な都市性とリゾート性を持つ
・クラブ交流都市
趣味や地域に根ざした交流
・環境共生都市
地形を生かした雑木林公園
ホタルの水辺，水循環の再生
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クラブライフ都市
みなみ野シティクラブ：居住前情報
不動産販売の情報
みなみ野コミュニティ・サイト（有志）
情報交換：趣味グループ，施設
井戸端会議：投稿（休）
町内会報：
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環境共生都市
・水循環の再生
する土地造成
兵衛川
・緑地ネット
ワーク
・自然保全地区
としての谷戸
を残す
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地下水保全・兵衛川
・水循環のシ
ステムの保
全
・兵衛川河道
生物保全
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ホタル
・棚田再生
・カワニナ
・観察会
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地区の空間
・集合住宅地区
駅近くの利便性
・戸建て住宅地区
電線地中化
コミュニティ道路
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公園
栃谷戸公園
みなみ野自然塾
（みどりの都市賞）
丘の公園
展望と雑木林
根株移植工法
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