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Immobilien- und Bauökonomie
Sommersemester 2005
Einführung
Einführung
Programm der Vorlesung
Grundlegende Eigenschaften und Besonderheiten des
Schweizer Immobilienmarktes
Aktuelle Situation und wichtige Trends in Zahlen
Mythen oder Fakten?
12 Aussagen zum Immobilienmarkt
Lernziel der Einführung
Kenntnis der grundlegenden Eigenschaften des Immobilienmarktes und
der aktuellen Trends
Verständnis der grundlegenden Problemstellungen
Facts and Figures
Immobilien- und Bauökonomie Sommersemester
2005
Datum
Thema
Dozent
4.4.05
Einführung
P. Schellenbauer/
Fakten, Trends und Mythen.
Marco Salvi
Mietmarkt und Immobilienmarkt
P. Schellenbauer
11.4.05
Was treibt die Wohnraumnachfrage?
18.4.05
Immobilien- und Baumarkt
P. Schellenbauer
Wie spielen Mieten und Preise zusammen?
25.4.05
Hedonische Immobilienbewertung
Marco Salvi
Vom Wert der Sicht und anderer Dinge.
2.5.05
fällt aus (Seminarwoche)
9.5.05
Urban Economics
Wie die Ökonomen die Stadt erklären.
Marco Salvi
Immobilien- und Bauökonomie Sommersemester
2005
Programm II
16.5.05
fällt aus (Pfingstmontag)
23.5.05
Die Standortwahl
Marco Salvi
Banken in der City und Autohändler in Schlieren
30.5.05
Immobilienschätzung in der Praxis
Heinz Stecher
6.6.05
Kosten und Nutzen der Zersiedlung
Marco Salvi
Braucht es die Raumplanung?
13.6.05
Finanzierung
P. Schellenbauer
Wofür braucht es Banken?
20.6.05
Anlagen
Zu Risiken und Nebenwirkungen.
27.6.05
Fällt aus
P. Schellenbauer
Preise, Mieten und Renditen
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Schellenbauer/Salvi
Einführung
5
Urban Economics
 Die Stadtökonomie (urban economics) befasst sich mit
der ökonomischen Analyse der urbanen Räume.
 Die Stadt wird als räumlicher Ausdruck des Verhaltens
von rational handelnden Individuen verstanden, welche
auf Anreize reagieren.
 Die Wahl des Wohnstandortes der Konsumenten
(Mieter/Eigentümer) und des Produktionsstandortes von
Investoren und Unternehmen steht dabei im
Vordergrund.
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Einführung
6
Ein motivierendes Beispiel
 Im Artikel "Why Do Gay Men Live in San Francisco?" (J Urban Econ,
2000) untersuchen Black. et al. die Wohnortwahl von homosexuellen
Männern in den US.
 "Gay friendliness" der Stadt als soziologische Erklärung. Hafen und
Marinestützpunkt als historische Begründung.
 Ökonomische (Gegen-)hypothese: Homosex. Männer haben
tendenziell weniger Kinder als heterosex. und fragen ceteris paribus
weniger Wohnfläche nach. Somit werden sie mehr für die Qualität
der Lage ausgeben, wenn die Lage ein normales Gut ist.
 Empirische Überprüfung
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Einführung
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Überblick
 Hedonische Immobilienbewertung - vom Wert der Sicht und anderer
Dinge.
Wie lässt sich die Qualität einer Lage objektiv messen?
 Urban Economics - Wie die Ökonomen die Stadt erklären.
Das monozentrische Modell der Stadt
 Die Standortwahl - Banken in der City und Autohändler in Schlieren
"Jobs follow people" und umgekehrt
 Städtische Dichte contra Zersiedlung der Landschaft
Braucht es die Raumplanung?
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Einführung
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Grundlegende Eigenschaften und
Besonderheiten des Schweizer
Immobilienmarktes
• Wertmässig wichtiger Vermögenswert der Volkswirtschaft
• Grösster Teil der Immobilien ist in Privatbesitz
• Illiquider Handel, wenig Informationen und Transparenz
 Träge Anpassung an Veränderungen und neue Informationen
• Schweiz als Land der Mieter
• Wohnen als Grundbedürfnis, Nichtvermehrbarkeit von Boden:
 Starke Verpolitisierung des Miet- und des Immobilienmarktes
• Grosse regionale Disparitäten der Preise
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9
Aktuelle Situation und wichtige Trends in Zahlen
• Wiederentdeckung der Immobilien nach dem Platzen der New
Economy Blase (Presse, Analysen, Banken, Anlagen)
• Deutliche Zunahme des Wohneigentums seit der zweiten Hälfte der
Neunziger Jahre
• Schweizer Preise und Mieten von Wohnobjekten in sanftem
Aufwärtstrend, weltweite Immobilienblase?
• Deutliche Überkapazitäten bei den kommerziellen Flächen
• Bautätigkeit lange auf tiefem Niveau, seit 2003 aber stark steigend
• Bauwirtschaft in chronischer Strukturkrise (Margendruck)
• Tendenz zur Professionalisierung und Spezialisierung in der
Immobilienbranche
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Einführung
10
Wertmässig wichtiges Asset der
Volkswirtschaft
• Geschätzter Kapitalstock der Schweiz: ca. 10 Billionen Franken
• davon zirka 5 Billionen Humankapital und 5 Billionen physisches
Kapital
• Der geschätzte Wert aller Immobilien in der Schweiz beträgt
rund 2‘800 Mia Fr. (max. Substanzwert 2002)
 Gut die Hälfte des physischen Kapitals in der Schweiz
besteht aus Immobilien und Boden
• Zum Vergleich: Börsenkapitalisierung des Swiss Performance
Index (SPI) Ende 2004: 830 Mia Fr.
• Daraus wird deutlich, dass dem Immobilienmarkt eine grosse
volkswirtschaftliche Bedeutung zukommt.
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Substanz- und Versicherungswerte der
Schweizer Immobilien nach Nutzungsart
Nutzungsart
VERSICHER
UNGSSUBSTANZWERT SUBSTANZWERT
WERTE (est.) MINIMUM (est.) MAXIMUM (est.)
ANTEIL
in Mio. CHF
VERWALTUNGSGEBÄUDE UND ÖFF. GEBÄUDE
WOHNGEBÄUDE
LANDWIRTSCHAFT
VERKEHRSWESEN
HANDEL
INDUSTRIE UND GEWERBE
GASTGEWERBE
KLEINBAUTEN UND NEBENGEBÄUDE
TOTAL
14.4%
59.2%
7.2%
1.3%
3.7%
10.1%
2.3%
1.8%
in Mio. CHF
in Mio. CHF
230'400
947'200
115'200
20'800
59'200
161'600
36'800
28'800
331'200
1'361'600
165'600
29'900
85'100
232'300
52'900
41'400
403'200
1'657'600
201'600
36'400
103'600
282'800
64'400
50'400
100.0% 1'600'000
2'300'000
2'800'000
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Einführung
12
Bestand an Wohnimmobilien
4
1.8%
3.5
1.6%
3
1.4%
1.2%
2.5
1.0%
2
0.8%
1.5
0.6%
Wohnungsbestand
Immobilien- und Bauökonomie
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
0.0%
1993
0
1992
0.2%
1991
0.5
1990
0.4%
1985
1
1980
Millionen Einheiten
Schweiz
Zunahme
Schellenbauer/Salvi
Einführung
13
Verteilung der Wohnungsgrössen 1990 2000
100%
90%
80%
70%
6
5
4
3
2
1
60%
50%
40%
Zimmer +
Zimmer
Zimmer
Zimmer
Zimmer
Zimmer
30%
20%
10%
0%
1990
1991
1992
1993
1994
1995
Immobilien- und Bauökonomie
1996
1997
1998
Schellenbauer/Salvi
1999
2000
Einführung
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Liquidität des Marktes
• Im Vergleich mit Wertschriften (Aktien, Obligationen) sind
Immobilien eine sehr illiquide Anlageklasse, d.h. nur ein kleiner
Teil des Bestandes wird in einem bestimmten Zeitraum effektiv
gehandelt.
• Immobilienumsatz im Kanton Zürich 2001: 9.5 Mia Fr. bei ca.
750 Mia Fr. Marktwert (= ca. 1.2% pro Jahr)
• Der Eigenheimmarkt ist vergleichsweise liquid, es werden im Kt.
Zürich jährlich ca. 4% der bestehenden Objekte gehandelt. Ein
grosser Teil davon sind Neubauten.
• Im Vergleich dazu: Umsatz Swiss Market Index (SMI) 2001:
140% der Marktkapitalisierung
Immobilien- und Bauökonomie
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Einführung
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Marktliquidität
Wohneigentum Kanton Zürich
4000
3500
3000
2500
2000
1500
1000
500
0
4.5%
4.0%
3.5%
3.0%
2.5%
2.0%
1.5%
1.0%
0.5%
0.0%
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
in % des Bestandes
Anzahl Handänderung
Handänderungen Wohngebäude Kanton Zürich (Freihandverkäufe)
2002
Jahr
STWE
Gebäude (MFH + EFH)
Immobilien- und Bauökonomie
Anteil am Bestand in %
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Einführung
16
Tiefe Transparenz des Marktes
• Fehlende Liquidität bedeutet auch teure Marktinformation und
damit wenig Transparenz. Dies wiederum behindert die
Erhöhung der Liquidität.
• Der Markt ist darum ein ausgeprägter Expertenmarkt
(Treuhänder, Schätzer, Makler).
• Steuerregime (v.a. Grundstücksgewinnsteuer,
Handänderungssteuer ) behindert die Liquidität ebenfalls.
• Mangelnde Liquidität hält Investoren vom Immobilienmarkt fern:
• kleine Investoren infolge hoher Klumpenrisiken (Objekt,
Wiederverkauf)
• ausländische Investoren, da Informationen rar und teuer sind
• Die Situation verbessert sich zusehends, der Immobilienmarkt
ist zum Medienthema geworden
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Einführung
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Träge Anpassung von Immobilienmärkten
1000
100
Vontobel Aktienindex Schweiz
Altmieten BfS
Immobilien- und Bauökonomie
Q3 2004
Q1 2003
Q3 2001
Q1 2000
Q3 1998
Q1 1997
Q3 1995
Q1 1994
Q3 1992
Q1 1991
Q3 1989
Q1 1988
Q3 1986
Q1 1985
Q3 1983
Q1 1982
Q3 1980
Q1 1979
Q3 1977
Q1 1976
Q3 1974
Q1 1973
10
SN B Angebotsmieten
Schellenbauer/Salvi
Einführung
18
Wohneigentum in der Schweiz
• Schweiz als traditionelles Mieterland
• Wohneigentumsquote ist in den letzten 10 Jahren deutlich
gestiegen
• Stockwerkeigentum stark im Vormarsch
• Im internationalen Vergleich ist der Anteil der Wohneigentümer
noch immer sehr tief
• Eindeutige wissenschaftliche Erklärung steht bisher aus
• Ansätze:
• moderate Regulierung des Wohnungsmarktes
• späte Einführung des Stockwerkeigentums (1970)
• starke Urbanisierung
• illiquider Markt und damit tiefe Mobilität der Eigentümer
• absolut hohe Preise und damit Bindung eines (zu) grossen
Teils des Vermögens in der Immobilie
Immobilien- und Bauökonomie
Schellenbauer/Salvi
Einführung
19
Wohneigentümerquoten 1990 und 2000
Schweiz
70%
60%
50%
40%
30%
20%
Jahr 2000
VS
AI
JU
GL
UR
AG
SO
OW
GR
AR
SZ
TG
FR
SH
SG
NW
TI
BE
ZU
LU
VD
NE
ZH
GE
BS
CH
0%
BL
10%
Jahr 1990
Immobilien- und Bauökonomie
Schellenbauer/Salvi
Einführung
20
Wohneigentumsanteile im Vergleich
Stadt Basel
Stadt Zürich
Stadt Genf
W allis
Jura
Aargau
Schaffhausen
St. Gallen
Bern
Zug
Zürich
Basel-Stadt
Schweiz
Deutschland
Frankreich
USA
Grossbritanien
Italien
0
10
20
30
40
50
60
70
80
Home ownership rate, % of housholds (1 9 9 0 Census)
Immobilien- und Bauökonomie
Schellenbauer/Salvi
Einführung
21
Starke Verpolitisierung des Miet- und
Immobilienmarktes
•
•
•
•
•
•
•
Mieterschutz: Kostenmiete, Kündigungsschutz
Wohneigentumsförderung (WEF)
Lex Koller (eingeschränkter Grundstückerwerb für Ausländer)
Grundstücksgewinnsteuer, Handänderungssteuer
Raumplanung, Zonenplanung
Bauvorschriften
Heimatschutz
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Schellenbauer/Salvi
Einführung
22
Starke regionale Preisdisparitäten
Immobilien- und Bauökonomie
Schellenbauer/Salvi
Einführung
23
Preisatlas Einfamilienhäuser
Kanton Zürich
Immobilien- und Bauökonomie
Schellenbauer/Salvi
Einführung
24
Preisentwicklung von Wohneigentum
ZKB Immobilienpreisindex Kanton Zürich
20%
260
240
15%
220
10%
200
5%
180
160
0%
1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004
140
-5%
120
-10%
100
Veränderung EFH in %
Veränderung STW in %
Immobilien- und Bauökonomie
EFH Jahresindex
Schellenbauer/Salvi
STWE Jahresindex
Einführung
25
Preisentwicklung Wohneigentum
Schweiz (SNB/Wüest&Partner)
400
350
300
250
200
150
100
50
Stockwerkeigentum
Immobilien- und Bauökonomie
Einfamilienhäuser
Schellenbauer/Salvi
Einführung
26
2004
2002
2000
1998
1996
1994
1992
1990
1988
1986
1984
1982
1980
1978
1976
1974
1972
1970
0
Preise Renditeliegenschaften Wohnen
Schweiz
160
150
140
130
120
110
100
IAZI Price Index
Immobilien- und Bauökonomie
03
2Q
02
3Q
01
4Q
01
1Q
00
2Q
99
3Q
98
4Q
98
1Q
97
2Q
96
3Q
95
4Q
95
1Q
94
2Q
93
3Q
92
4Q
92
1Q
91
2Q
90
3Q
89
4Q
89
1Q
88
2Q
87
3Q
4Q
86
90
IAZI Performance Index
Schellenbauer/Salvi
Einführung
27
Mietmarkt Schweiz:
Ausgeprägte Segmentierung
600
500
400
300
200
100
Altmieten (BfS)
Mieten (SN B)
Immobilien- und Bauökonomie
04
20
02
20
00
20
98
19
96
19
94
19
92
19
90
19
88
19
86
19
84
19
82
19
80
19
78
19
76
19
74
19
72
19
19
70
0
N eubau-Mieten (SN B)
Schellenbauer/Salvi
Einführung
28
Wohnbautätigkeit, Leerziffern und Zinsen
Schweiz
60000
7%
55000
6%
50000
5%
45000
4%
40000
3%
35000
2%
30000
1%
20000
0%
19
80
19
81
19
82
19
83
19
84
19
85
19
86
19
87
19
88
19
89
19
90
19
91
19
92
19
93
19
94
19
95
19
96
19
97
19
98
19
99
20
00
20
01
20
02
20
03
20
04
25000
Baubewilligungen
Neuerstellte Wohnungen
Immobilien- und Bauökonomie
Leerziffer
Schellenbauer/Salvi
Hypozins (linke Skala)
Einführung
29
Bedeutung der Baubranche in der
Gesamtwirtschaft Schweiz
Chemie Metallprodukte
3%
2%
Landwirtschaft
1%
Rest
31%
Maschinen
3%
Präzisionsinstrumente
1%
Energieversorgung
2%
Bau
5%
Garagen
1%
Grosshandel
5%
Detailhandel
5%
Gastgewerbe
3%
Gesundheitswesen
5%
Landverkehr
2%
Unternehmens-DL
7%
Informatikdienste
Immobilien
2%
7%
Banken
11%
Versicherungen
3%
Immobilien- und Bauökonomie
Schellenbauer/Salvi
Einführung
30
Erosion der realen Baukosten
140
120
100
80
60
40
20
0
1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003
W ohnbaukostenindex Stadt Zürich
Konsumentenpreise
Immobilien- und Bauökonomie
Reale W ohnbaukosten Stadt Zürich
Schellenbauer/Salvi
Einführung
31
Wertschöpfung der Baubranche seit 1980
Schweiz
Mrd.
r eise
en P
f end
u lau
Fr. z
n
45
0
40
0
35
0
30
0
25
0
20
0
15
0
10
0
9%
8%
7%
6%
5%
4%
3%
2%
1%
0
0%
19
80
19
81
19
82
19
83
19
84
19
85
19
86
19
87
19
88
19
89
19
90
19
91
19
92
19
93
19
94
19
95
19
96
19
97
19
98
19
99
20
00
20
01
20
02
20
03
20
04
50
BIP Nominal
Wertschöpfung Bau Nominal
Immobilien- und Bauökonomie
Anteil der Bauwertschöpfung am BIP
Schellenbauer/Salvi
Einführung
32
Erwerbstätige in der Baubranche
Millionen
Schweiz
4.5
14.0%
4
12.0%
3.5
10.0%
3
2.5
8.0%
2
6.0%
1.5
4.0%
1
2.0%
0.5
0
0.0%
1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003
Erwerbstätige Bauwirtschaft
Erwerbstätige Schweiz
Immobilien- und Bauökonomie
Anteil Bau (rechte Skala)
Schellenbauer/Salvi
Einführung
33
Entwicklung der Produktivität in der
Baubranche der Schweiz
Immobilien- und Bauökonomie
Schellenbauer/Salvi
Einführung
34
Entwicklung der Rentabilität der Baubranche
Schweiz
140
1.0
Bau
0.9
120
0.8
100
0.7
0.6
80
0.5
60
0.4
0.3
40
0.2
20
Immobilien- und Bauökonomie
Schellenbauer/Salvi
0.1
0.0
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1992
1991
1990
0
1993
Price-Cost-Ratio, 1/ 1995=100, linke Skala
Produktivität (Output/ Arbeitsplatz), in 1000 CHF zu Preisen von 1995, linke Skala
Profit-Ratio (Profit/ W ertschöpfung), rechte Skala
Einführung
35
-3%
Immobilien- und Bauökonomie
Schellenbauer/Salvi
Einführung
GESAMTW IRTSCHAFT
Gesundheitswesen
-2%
Unternehmens-DL
-1%
Informatikdienste
Immobilien
Versicherungen
Banken
Landverkehr
Gastgewerbe
Detailhandel
Grosshandel
Garagen
Bau
Energieversorgung
Präzisionsinstrumente
Maschinen
Metallprodukte
Chemie
Landwirtschaft
Rentabilität des Baus im Branchenvergleich
Schweiz
3%
2%
1%
0%
Produktivität
Price-Cost-Ratio
Profitrate
Vergleich des Durchschnittsniveaus 2004-06 mit 2001-03
36
Strukturprobleme der Baubranche

relativ hohe Umsatzschwankungen
(=> Lücken werden mit Offerten zu Tiefstpreisen geschlossen)

Preisdruck von Seiten privater und öffentlicher Nachfrager, restriktivere
Umweltvorschriften, höhere Lohnkosten (Sozialabgaben,
Versicherungen), ausländische Konkurrenz

Branchenstruktur:
=> sehr viele kleine Kleinstunternehmen (82% < 10 Mitarbeiter)
=> Konzentration der mittleren und grossen U. auf riskantere Nischen

Zinsentwicklung:
Gute aktuelle Finanzierungsbedingungen haben grosse Krise
verhindert

langfristige demographische Entwicklung:
Branche wächst langsamer als Gesamtwirtschaft
Immobilien- und Bauökonomie
Schellenbauer/Salvi
Einführung
37
Tendenz zur Professionalisierung und
Spezialisierung im Neubau und Eigentum
• im Neubau wird die Wertschöpfungskette zunehmend in ihre
einzelnen Teile und Funktionen aufgebrochen:
Auftraggeber
Entwickler
Finanzierer
Generalunternehmer
Promotor (Vermarktung)
• Immobilienbesitzer tendieren zum Outsourcing ihrer klassischen
Funktionen:
Eigentümer
Verwaltung/Unterhalt
Facility Manager
Portfoliomanager
• Neben dem Direktbesitz wird Eigentum in verbriefter Form immer
wichtiger:
Immobilienfonds,
Immobiliengesellschaften,
Anlagestiftungen
Immobilien- und Bauökonomie
Schellenbauer/Salvi
Einführung
38
Mythen oder Fakten?
12 Aussagen zu Immobilien
Immobilien- und Bauökonomie
Schellenbauer/Salvi
Einführung
39
1. Unikate
Immobilien sind Unikate und deshalb nicht
vergleichbar. Jedes Objekt hat darum seinen
eigenen Markt.
Immobilien- und Bauökonomie
Schellenbauer/Salvi
Einführung
40
2. Zinsen
Steigende Zinsen verursachen steigende Mieten.
Immobilien- und Bauökonomie
Schellenbauer/Salvi
Einführung
41
3. Inflation
Immobilien sind Realwerte und schützen darum
vor Inflationsverlusten.
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Einführung
42
4. Lage, Lage, Lage
Kaufe und baue ausschliesslich an guten Lagen,
denn an guten Lagen ist das Risiko am tiefsten
und die Gewinnchanchen am besten.
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5. Immobilien als Anlageklasse
Das Risiko von Immobilienanlagen ist tiefer als
dasjenige von Aktien und Obligationen.
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6. Teure Schweizer Immobilien
Immobilien sind in der Schweiz im Vergleich zum
Ausland generell teuer.
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7. Immobilienpreisrisiko
Mit der richtigen Auswahl von guten Objekten lässt
sich das Risiko allgemein sinkender
Immobilienpreise vermeiden.
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8. Wohneigentum
Die Schweiz ist das Land der Mieter, weil Boden
knapp und darum teuer ist.
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9. Verdichtung
Dichteres Bauen in den Zentren führt zu tieferen
Mieten.
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10. Stadt Land
Wohnen in der Stadt ist zu teuer. Wer sich ein
Haus im Grünen kauft, spart Geld.
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11. Steuern
Es lohnt sich auf jeden Fall, in eine steuergünstige
Gemeinde zu ziehen.
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12. Marktmiete
Bei Einführung der Marktmiete steigen in jedem
Fall die Mieten.
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