Transcript bedrebolig_regulerende_lovgivning_1_faerdig2

Regulerende lovgivning 1
Vibeke Kragh, VIA University College februar 2014
Aftalegrundlag
Valg af kontraktsform
• Fagentreprise:
byggeriet udføres af en række – af hinanden
kontraktsmæssigt uafhængige – entreprenører, der hver udfører
arbejde inden for et enkelt fag (murer- tømrer - …)
• Hovedentreprise: Bygherren kontraherer alene med en
entreprenør, som over for bygherren har påtaget sig at udføre hele
byggeriet og derfor hæfter for såvel byggeriets færdiggørelse som
dets mangelfrihed.
• Totalentreprise: Entreprenøren påtager sig såvel en ikke uvæsentlig
del af projekteringsopgaven som udførelsen af byggearbejdet
Aftalegrundlag
Valg af kontrakt
Valg af organisationsform afhænger bl.a. af:
• byggeriets art
• bygherrens tekniske sagkundskab
• bygherrens evt. rådgiver
• økonomiske overvejelser.
• ”hæftelses”ønsker (betaling/mangler)
Aftalegrundlag
Valg af kontraktsform
Ingen samlet lov
•
Aftaleloven
•
Købelovens gælder ikke for fast ejendom (dog i analogi) + for
byggematerialer
•
Renteloven, forældelsesloven osv.
•
Byggeloven, miljøbeskyttelsesloven osv.
•
Tilbudsloven – v. offentlige/ offentligt støttede bygherrer og i øvrigt aftalt
•
Pris- og tidcirkulæret: statslige/statsstøttede bygherrer…. skal vedtages
-------------------------------------•
Agreed documents: AB 92, ABT 93, ABR 89 og AB -forbruger IKKE love –
skal aftales
Aftalegrundlag
Valg af kontraktsform
Husk:
Bygherre i et bedre Bolig projekt vil sædvanligvis
være FORBRUGER
Det betyder IKKE at AB-Forbruger skal anvendes
som aftale grundlag mellem bygherre og
entreprenør/håndværker, men det har indflydelse på
gennemsalgskraften af visse bestemmelse feks.
reklamationsreglen i AB 92 § 36 og
voldgiftsbestemmelsen
Aftalegrundlag
AB-Forbruger
Udviklet i 2010 af Energistyrelsen, Dansk Byggeri, Tekniq, Håndværksrådet og
Forbrugerrådet.
Der er udarbejdet en vejledning til ABF, som vil blive brugt som hjælp til fortolkning. Hvis
håndværker og forbrugerbygherre indgår individuel aftale (ikke bruge ABF) vil aftalen
sædvanligvis blive fortolket til fordel for forbrugeren, hvis der er tvivl om hvordan den skal
forstås og vilkåret ikke har været gjort til genstand for individuel forhandling.
Forskelle fra AB 92 (som stadig kan bruges, også hvor bygherren er
forbruger):
•
Priser skal angives incl. moms bortset fra dagbod
•
Det er op til parterne at aftale om der skal stilles sikkerhed. Hvis det aftales ophører den 1 år og 30 dage efter
aflevering
•
Hvis der ikke aftales tidsplan skal arbejdet være påbegyndt og afsluttet inden rimelig tid
•
Entreprenøren har vejledningspligt overfor forbrugeren
•
Entreprenøren har pligt til at spørge ind til særlige forhold vedr. grunden – servitutter, forurening os. Hvis der senere
dukker noget op skal forbrugeren betale evt. omkostninger som ekstraarbejde
•
Hvis et prisoverslag overskrides med mere end 15% skal forbrugerens stillingtagen indhentes. Hvis det ikke sker
skal forbrugeren ikke betale hvad han kunne have sparet hvis hans stillingtagen havde været indhentet
•
Udgangspunktet er at betaling skal ske når arbejdet er afleveret, men andet kan aftales
•
Arbejdet er afleveret når entreprenøren har meddelt at det er færdigt eller afleveringsforretning er afholdt. Ved
arbejder over 50.000 skal afleveringsforretning afholdes hvis en af parterne ønsker det. Entreprenøren har
bevisbyrden for at arbejdet er afleveret.
•
Mangelsbegrebet ligner AB 92 s mangelsbegreb, men det er præciseret at bygningsreglementet skal overholdes.
•
Reklameres over en mangel inden 2 måneder efter at bygherren har eller burde have opdaget den er reklamationen
rettidigt. Rettidigheden af en senere reklamation vurderes konkret.
•
Forældelse: 3 år fra opdaget eller burde opdaget mangel og max 10 år fra aflevering
•
1 års eftersyn afholdes vedr. arbejder over 500.000,-. For arbejder under grænsen holdes 1 års eftersyn hvis en af
parterne beder om det. Ingen 5 års eftersyn
•
Ingen voldgiftsbestemmelse
AB-Forbruger-standardkontrakt
Aftalegrundlag
Aftaleindgåelse
Kontraktsfrihed
U:
lovgivningen bestemmer andet: lejelov, forbrugerkøb osv
mundtlige aftaler lige så bindende som skriftlige
U:
Lovgivningen bestemmer andet: ægtepagter mv.
Bevisproblem ved mdtl. aftaler.
Hvad skal der til for at en aftale er indgået?
Aftalegrundlag
Den der giver et tilbud er bundet af sit tilbud fra det er
kommet til kundskab hos modtageren og indtil acceptfristen* er udløbet
En accept er rettidig hvis den er kommet frem til tilbudsgiver inden
acceptfristens udløb.
* Længden af acceptfristen følger af aftaleloven, anden lovgivning eller
konkret aftale
Aftalegrundlag
Hvordan beregnes acceptfristen, hvis den er fastsat i tilbudet?
Accepten skal være kommet FREM inden fristens udløb
Fristen regnes fra den dag, brevet er dateret, hvis det ikke er dateret fra
poststemplets dato.
Hvis mail fra afsendelsesdatoen.
Hvordan beregnes acceptfristen, hvis den ikke er fastsat i tilbudet?
Fristen er så lang som tilbudsgiver med rimelighed ville kunne forvente:
Transporttid = transporttid for fremsendelse af tilbudet + betænkningstid, der
afhænger af: varens art, aftalens økonomiske betydning, hvor komplicerede
vilkårene er osv.
Mundtlige tilbud skal accepteres straks, jf. § 3, stk. 2.
Aftalegrundlag
Hvorvidt binder en for sent fremkommet accept tilbudsgiveren?
HR: Kommer antagende svar for sent frem, anses det som nyt tilbud, jf. § 4,
stk. 1.
U:
Afsenderen af svaret går ud fra, at det er kommet frem i rette tid, og
tilbudsgiveren må indse dette, jf. § 4, stk. 2, 1. pkt.
I så fald skal denne, hvis han ikke vil godkende svaret, uden ugrundet ophold give
afsenderen meddelelse derom. Undlader han dette, anses aftale for sluttet, jf. § 4, stk. 2.
Aftalegrundlag
Hvorvidt binder et uoverensstemmende svar tilbudsgiveren?
HR Svar, som går ud på, at tilbud antages, men som på grund af tillæg,
indskrænkninger eller forbehold ikke stemmer med tilbudet, anses som
afslag i forbindelse med nyt tilbud, jf. § 6, stk. 1.
U
Afsenderen af svaret går ud fra, at det er overensstemmende med
tilbudet, og tilbudsgiveren må indse dette. I så fald skal denne, hvis han
ikke vil godkende svaret, uden ugrundet ophold give meddelelse derom.
Undlader han dette, anses aftale for sluttet med det indhold, svaret har,
jf. § 6, stk. 2.
Aftalegrundlag
Teglværket
sender et tilbud
på teglsten kr.
60.000 til
murermesteren
Kundskabs
øjeblikket
Murermesteren
modtager
tilbudet i
postkassen
Murermesteren
læser tilbudet –
Teglværket er
bundet af tilbudet
”kommet
frem”
Kundskabs
øjeblikket
Teglværket
læser accepten
=
Murermesteren
er bundet af
aftalen
”kommet
frem”
Afgørende for
om rettidig
accept – hvis
ja: teglværket
bundet
Murermesteren
(acceptanten)
sender sin accept
Aftalegrundlag
Teglværket
sender et tilbud
på teglsten kr.
60.000 til
murermesteren
Kundskabs
øjeblikket
Murermesteren
modtager
tilbudet i
postkassen
Murermesteren
læser tilbudet –
Teglværket er
bundet af tilbudet
”kommet
frem”
Tilbagekaldelse:
hvis Teglværket fortryder
tilbudet
kommet frem senest
samtidig med at tilbudet er
kommet til kendskab
(”kommet frem”øjeblikket)
Aftalegrundlag
Teglværket
sender et tilbud
på teglsten kr.
60.000 til
murermesteren
Kundskabs
øjeblikket
Murermesteren
modtager
tilbudet i
postkassen
Murermesteren
læser tilbudet –
Teglværket er
bundet af tilbudet
”kommet
frem”
Kundskabs
øjeblikket
”kommet
frem”
Afgørende for
om rettidig
accept – hvis
ja: teglværket
bundet
Murermesteren
(acceptanten)
sender sin accept
– vil kun give kr.
50.000
Teglværket læser accepten – den er ikke i
overensstemmelse med tilbudet = nyt tilbud
fra Murermesteren. Teglværket kan afvise
Murermesterens nye tilbud og er ikke
længere bundet af sit opr. tilbud.
Figurene inspireret af ”Juraens grundregler” Forlaget Drammelstrupgaard.
Aftalegrundlag
Hvorvidt binder et tilbud, hvori der er fejl?
HR Den, der har afgivet en viljeserklæring, som ved fejlskrift eller anden
fejltagelse fra hans side har fået et andet indhold end tilsigtet, er ikke
bundet ved erklæringens indhold, hvis den, til hvem erklæringen er
afgivet, indså eller burde indse, at der forelå en fejltagelse, jf. § 32.
UfR 2000.60 H – blev der lagt vægt på at lavestbydendes tilbud var en
halv million under det næstlaveste, som var på kr. 1.8. mio.
Kontaktinformation: Vibeke Kragh
Tlf. 87554164
[email protected]