Transcript ارزشیابی املاک و مستغلات Real Estate valuation

IRANIAN ECONOMY: STRUGGLE FOR
DEVELOPMENT
Hossein Abdoh Tabrizi
Istanbul, May 2014
IRANIAN ADMINISTRATIONS SINCE THE
REVOLUTION
Iran Iraq War (Imam Khomeini’s Era, Mussavi’s
Premiership (1980-1988)
 Rafsanjani Administration, AKA Reconstruction
Government (1989-1997)
 Khatami Administration, AKA Reform
Government (1997-2005)
 Ahmadinejad Administration, AKA Populist
Government (2005-2013)
 Current Administration (August 2013- )

Oil Revenue
Revenue
Tax Revenue
Other Revenues
Public Balance
Sheet
Current
Expenditures
Expenditure
Investment in
Infrastructure
Government exposure to natural resources was
volatile, though on average it had been more
than 50%.
Exposure to Natural Resources
100%
80%
60%
40%
20%
‫نفتی‬
‫سهم درآمد‬
Oil
‫سهم درآمد مالیاتی‬
Tax
‫درآمدها‬
‫سهم سایر‬
Other
1389
1387
1385
1383
1381
1379
1377
1375
1373
1371
1369
1367
1365
1363
1361
1359
0%
1357
o
In the last 30 years, around 75% of the
Government budget was in the category of
current expenditure.
Lack of Investment
100%
80%
60%
40%
20%
‫جاری‬current
‫سهم پرداختهای‬
‫سهم پرداخت¬های عمرانی‬
infrastructure
1389
1387
1385
1383
1381
1379
1377
1375
1373
1371
1369
1367
1365
1363
1361
1359
0%
1357
o
BUDGET DEFICIT
In the last 10 years, the budget deficit increased
dramatically.
50 000
0
-50 000
1357
1359
1361
1363
1365
1367
1369
1371
1373
1375
1377
1379
1381
1383
1385
1387
1389

-100 000
-150 000
-200 000
-250 000
)‫ ) (میلیارد لاير‬+( ‫) یا مازاد‬-( ‫کسری‬
Budget Deficit
o
As the main source of monetary policy, liquidity
grew without any discipline and unrelated to
economic growth.
Liquidity
Growth
‫‪MONEY BASE, HIGH-POWERED MONEY‬‬
‫پایه پولی (ميليارد لاير)‬
‫‪1200000,0‬‬
‫‪ 10.3‬برابر شدن پایه پولی‬
‫‪1000000‬‬
‫‪1000000,0‬‬
‫‪800000,0‬‬
‫‪600000,0‬‬
‫‪400000,0‬‬
‫‪200000,0‬‬
‫‪97184,8‬‬
‫‪0,0‬‬
‫‪1392‬‬
‫‪1391‬‬
‫‪1390‬‬
‫‪1389‬‬
‫‪1388‬‬
‫‪1387‬‬
‫‪1386‬‬
‫‪1385‬‬
‫‪1384‬‬
‫‪1383‬‬
‫‪1382‬‬
‫‪1381‬‬
‫‪1380‬‬
‫منبع‪ :‬بانک مرکزی ج‪.‬ا‪.‬ا‬
‫‪LIQUIDITY‬‬
‫نقدینگی (ميليارد لاير)‬
‫‪7000000,0‬‬
‫‪ 17.9‬برابر شدن نقدینگی‬
‫‪5752840,9‬‬
‫‪6000000,0‬‬
‫‪5000000,0‬‬
‫‪4000000,0‬‬
‫‪3000000,0‬‬
‫‪2000000,0‬‬
‫‪1000000,0‬‬
‫‪320957,2‬‬
‫‪0,0‬‬
‫‪1392‬‬
‫‪1391‬‬
‫‪1390‬‬
‫‪1389‬‬
‫‪1388‬‬
‫‪1387‬‬
‫‪1386‬‬
‫‪1385‬‬
‫‪1384‬‬
‫‪1383‬‬
‫‪1382‬‬
‫‪1381‬‬
‫‪1380‬‬
‫منبع‪ :‬بانک مرکزی ج‪.‬ا‪.‬ا‬
Central Bank of Iran had been highly dependent
to the Government and boosted the money supply
by political pressure.
Money Supply
800000
700000
600000
500000
400000
300000
200000
100000
0
0.5
0.4
0.3
0.2
0.1
0
1357
1359
1361
1363
1365
1367
1369
1371
1373
1375
1377
1379
1381
1383
1385
1387
1389
o
Money Supply
Growth
Net Foreign Assets (B IRR)
Net Governement Borrowing (B IRR) Banks
Borrowing (B IRR)
1389
1387
1385
1383
1381
1379
1377
1375
1373
1371
1369
1367
1365
Money Supply
700,000
600,000
500,000
400,000
300,000
200,000
100,000
0
-100,000
-200,000
1363
3)
1361
2)
1359
1)
Over supply of money was from 3 sources:
Budget deficit and lending to Government
Buying foreign assets (mainly oil revenue) from
Government.
Borrowing from banks
1357
o
‫‪DECOMPOSITION OF THE BASE MONEY‬‬
‫خالص بدهی بخش دولتی به بانک مرکزی(درصد)‬
‫خالص سایر(درصد)‬
‫خالص دارای ی های خارجی بانک مرکزی(درصد)‬
‫بدهی بانک ها به بانک مرکزی(درصد)‬
‫‪200,0‬‬
‫‪150,0‬‬
‫‪100,0‬‬
‫‪50,0‬‬
‫‪0,0‬‬
‫‪135713591361136313651367136913711373137513771379138113831385138713891391‬‬
‫‪-50,0‬‬
‫‪-100,0‬‬
‫منبع‪ :‬بانک مرکزی ج‪.‬ا‪.‬ا‬
Considering high inflation, the real rate of
interest for deposits was mostly negative.
Deposit Rate
30
20
10
-30
-40
)‫نرخ اسمی سپرده سرمایه گذاری پنج ساله (درصد‬
Nominal Rate
Real Rate
1389
1387
1385
1383
1381
1379
1377
1375
1373
1371
1369
1367
1365
1363
-20
1361
-10
1359
0
1357
o
Inflation is the main problem in all
sectors of Iranian economy.
Inflation
60
50
40
30
20
10
Inflation
1391
1389
1387
1385
1383
1381
1379
1377
1375
1373
1371
1369
1367
1365
1363
1361
1359
1357
0
CONSUMER PRICE INDEX (CPI) 1978-2014
Average Inflation Rate : 17.79 Percent
 Single Digit Inflation Rates: 2 Years
 Two Digit Inflation Rates: 34 years
 Inflation Rate over 20 Percent: 16 Years
 Inflation Rate over 30 Percent: 4 years
 Highest Inflation Rate: 49.4 Percent (1995)
 Lowest Inflation Rate: 6.9 Percent (1985)

‫ایران‬
‫عمان‬
Oman
Lebanon
‫لبنان‬
‫کویت‬
Kuwait
‫اردن‬
Jordan
‫بحرین‬
Bahrain
‫سو یه‬
Syria
‫ر‬
Iraq
‫عراق‬
Turkey
‫ترکیه‬
Turkmenist
‫ترکمنستان‬
an
‫پاکستان‬
Pakistan
‫امارات‬
UAE
‫افغانستان‬
Afghanistan
‫ارمنستان‬
Armenia
Azerbaijan
‫اذربایجان‬
IRAN
o
Iran has the second highest inflation rate in
the region.
Inflation
35
30
25
20
15
10
5
0
Young population is a key advantage for Iran.
40,000
Population
30,000
20,000
10,000
0
1357
1359
1361
1363
1365
1367
1369
1371
1373
1375
1377
1379
1381
1383
1385
1387
1389
o
Men (thousands)
Women (thousands)
More than 70% of the population are living in
cities.
Population Distribution
60,000
50,000
40,000
30,000
20,000
10,000
Urban
Willage
1389
1387
1385
1383
1381
1379
1377
1375
1373
1371
1369
1367
1365
1363
1361
1359
0
1357
o
Increasing unemployment rate; too many
university graduates and female job demand
)‫مناطق شهری (درصد‬
)‫مناطق روستایی (درصد‬
۱۳۸۹
۱۳۸۸
۱۳۸۷
۱۳۸۶
۱۳۸۵
۱۳۸۴
۱۳۸۳
۱۳۸۲
۱۳۸۱
۱۳۸۰
۱۳۷۹
۱۳۷۸
۱۳۷۷
۱۳۷۶
۱۳۷۵
۱۸
۱۶
۱۴
۱۲
۱۰
۸
۶
۴
۲
۰
Real GDP Shrinkage
o
GDP
12,000,000
10,000,000
8,000,000
6,000,000
4,000,000
2,000,000
GDP, fixed prices
GDP, current prices
2013
2011
2009
2007
2005
2003
2001
1999
1997
1995
1993
1991
1989
0
Following the sanctions, the GDP growth was
negative during last 2 years. However, it is
estimated to turn to positive figures in the
current year.
GDP Growth
25
20
15
10
5
-10
2013
2011
2009
2007
2005
2003
2001
1999
1997
1995
1993
-5
1991
0
1989
o
GDP per capita which indicates the welfare level,
did not change significantly over the past 3
decades.
GDP per capita
Fixed Prices
Current Prices
2013
2011
2009
2007
2005
2003
2001
1999
1997
1995
1993
1991
160,000,000
140,000,000
120,000,000
100,000,000
80,000,000
60,000,000
40,000,000
20,000,000
0
1989
o
Iranian trade balance fluctuated significantly.
During last 10 years, the exchange rate favored
more imports.
Import, % change
Export, % change
2013
2011
2009
2007
2005
2003
2001
1999
1997
1995
1993
40
30
20
10
0
-10
-20
-30
-40
-50
1991
Trade Balance
1989
o
OIL BOOSTED THE INCOME
The main source of Government income was from
oil & gas which provided wrong signal to decision
makers.
Income sources
)‫لاير‬
‫درآمد نفت‬
Oil‫میلیارد‬
&(gas
)‫لاير‬
‫درآمد مالیاتی (میلیارد‬
Tax
)‫لاير‬
‫سایر درآمدها (میلیارد‬
Others
1389
1387
1385
1383
1381
1379
1377
1375
1373
1371
1369
1367
1365
1363
1361
1359
500 000
450 000
400 000
350 000
300 000
250 000
200 000
150 000
100 000
50 000
0
1357

LAST THREE YEARS PERFORMANCE: STAGFLATION
Inappropriate Government Policies 
Unfriendly International Environment 
IMPOSED EMBARGOS ON IRAN
UN’s Security Council Embargos
 US Embargos
 EU Embargos
 Other Countries Embargos

ww
w.fi
nan
ce.ir
HARSHEST EMBARGOS IN HISTORY
Embargos on Products
 Embargos on Buyers
 Embargos on Sellers
 Embargos on Transport
 Embargos on Banks and other Financial
Institutions

ww
w.fi
nan
ce.ir
EMBARGOS: BARRIERS OF CONTRACTS
Product Embargos
 Insurance & Transportation Embargos
 Bank Embargos
 Self Determined Embargos

ww
w.fi
nan
ce.ir
PRODUCT EMBARGOS

1.
2.
3.
4.
5.
Products of Dual-Use:
Specific Alloys
Petrochemical Catalysts
Electronic Equipment's
Hellion Gas For MRI
Oxidized Water
ww
w.fi
nan
ce.ir
BEYOND PRODUCT EMBARGOS: BANK EMBARGOS
When
Payment Methods Become
Problematic, So Does Buying
and Selling
ww
w.fi
nan
ce.ir
INTERNATIONAL SANCTIONS
1.
2.
Approach: Mutual, Comprehensive, LongTerm, Step by Step and Coherent.
Context For Iran’s Nuclear Program: In
Keeping with Iran’s Proclamation of It’s
Commitment to Non-Military Nature of Its
Nuclear Program: A Purification Program
with Mutual Definition, Practical
Limitations and Clarifying Arrangements
Guaranteeing The Peaceful Nature of Iran’s
Nuclear Program Which Would Allow Iran
to Both Utilize Nuclear Energy and
Maintain Its’ Obligations to NPT.
ww
w.fi
nan
ce.ir
‫‪INFLATIONARY PRESSURES‬‬
‫‪‬‬
‫فروردین ‪1388‬‬
‫تیر ‪1388‬‬
‫مهر ‪1388‬‬
‫دی ‪1388‬‬
‫فروردین ‪1389‬‬
‫تیر ‪1389‬‬
‫مهر ‪1389‬‬
‫دی ‪1389‬‬
‫فروردین ‪1390‬‬
‫تیر ‪1390‬‬
‫مهر ‪1390‬‬
‫دی ‪1390‬‬
‫فروردین ‪1391‬‬
‫تیر ‪1391‬‬
‫مهر ‪1391‬‬
‫دی ‪1391‬‬
‫فروردین ‪1392‬‬
‫تیر ‪1392‬‬
‫مهر ‪1392‬‬
‫دی ‪1392‬‬
‫‪www.‬‬
‫‪finan‬‬
‫‪ce.ir‬‬
‫‪Hyperinflation: 2 Years Back over 5% a Month‬‬
‫‪۱۵۰‬‬
‫‪۱۰۰‬‬
‫‪۵۰‬‬
‫‪۰‬‬
‫‪۶%‬‬
‫‪۵%‬‬
‫‪۴%‬‬
‫‪۳%‬‬
‫‪۲%‬‬
‫‪۱%‬‬
‫‪۰%‬‬
‫رشد ماهیانۀ تورم‬
‫شاخص بهای کاال و خدمات (‪)1390=100‬‬
‫‪۲۰۰‬‬
‫تورم‬
INEVITABLE ENERGY REFORM
Cheap subsidized energy ended to high
consumption rate, and low productivity of
industries
‫ ميليون بشکه در سال‬700
×
$ 100
‫ ميليارد مترمکعب در سال‬180
×
$ 30
124 Million $
twice the size
of current year
budget
www.
finan
ce.ir
SUBSIDY REFORM
How it was implemented?
Coincided with sanctions 
Cash subsidies: poor implementation 
Devaluation problem 
Could not save the energy 
Adding to budget deficit 
Could not improve productivity 
PETROL PRICES: TARGETING SUBSIDIES
ENERGY PRICE VS EXCHANGE RATE
Energy price is not independent from
exchange rate
www.
finan
ce.ir
ENERGY PRICE & EXCHANGE REGIME
Formal vs Market Rate of Exchange: Rent
(payment to a factor of production in excess of its
opportunity cost) & Corruption
40 000
35 000
30 000
25 000
20 000
15 000
10 000
5 000
‫نرخ دالر در بانک مرکزی‬
‫نرخ دالر در بازار تهران‬
www.
finan
ce.ir
LAST THREE YEARS PERFORMANCE
CRUDE OIL PRODUCTION
‫‪RECESSION ESTEEMING FROM LESS‬‬
‫‪GOVERNMENT EXPENDING‬‬
‫کاهش بودجۀ دولت به ارقام واقعي‬
‫‪۲۵۰۰۰۰۰‬‬
‫‪۲۰۰۰۰۰۰‬‬
‫‪۱۵۰۰۰۰۰‬‬
‫‪۱۰۰۰۰۰۰‬‬
‫‪۵۰۰۰۰۰‬‬
‫‪۰‬‬
‫‪۱۳۹۳‬‬
‫‪www.‬‬
‫‪finan‬‬
‫‪ce.ir‬‬
‫‪۱۳۹۲‬‬
‫‪۱۳۹۱‬‬
‫‪۱۳۹۰‬‬
‫‪۱۳۸۹‬‬
‫بودجۀ تعدیلشده (‪)1392 = 100‬‬
‫‪۱۳۸۸‬‬
‫‪۱۳۸۷‬‬
‫‪۱۳۸۶‬‬
‫‪۱۳۸۵‬‬
‫بودجۀ عمومی دولت (میلیارد ریال)‬
‫‪۱۳۸۴‬‬
HOUSING MARKET
A lot of new projects; 750 units every year
and 30% in Tehran
۷۶۵
۷۵۶
۶۶۳
۴۵۹
۴۱۵
۳۷۶
۱۳۸۳
۱۳۸۴
۵۶۷
۱۳۸۲
۴۲۸
۴۷۸
۷۵۷
۱۳۹۱
۶۹۹
۱۳۹۰
۸۰۰
۱۳۸۹
‫پروانههاي ساختماني‬
۱۰۰۰
۶۰۰

۴۰۰
۴۶۳
۲۰۰
۱۳۸۸
۱۳۸۷
۱۳۸۶
۱۳۸۵
۱۳۸۱
۱۳۸۰
۰
)‫پروانههای صادره (هزار‬
www.
finan
ce.ir
HOUSING MARKET: SUPPLY SIDE
Built more than the plan: inappropriate distribution;
over-built in large cities
‫ظرفيت طرف عرضه در بازار مسکن‬
۱۰۰۰
۱۵۰%
۸۰۰
۱۰۰%
۶۰۰
۴۰۰
۵۰%
۲۰۰
۰%
۱۳۷۰
۱۳۷۱
۱۳۷۲
۱۳۷۳
۱۳۷۴
۱۳۷۵
۱۳۷۶
۱۳۷۷
۱۳۷۸
۱۳۷۹
۱۳۸۰
۱۳۸۱
۱۳۸۲
۱۳۸۳
۱۳۸۴
۱۳۸۵
۱۳۸۶
۱۳۸۷
۱۳۸۸
۱۳۸۹
۱۳۹۰
۱۳۹۱
۰
)‫هدف (هزار واحد‬
)‫عملکرد (هزار واحد‬
‫درصد تحقق‬
www.
finan
ce.ir
HOUSING MARKET: DEMAND SIDE
Still 1 million housing units in demand every year due

to household growth rate, high divorce rate, and
informal settlements
‫نياز ساليانۀ مسکن‬
)‫(ميليون واحد‬
۱,۴۰
۱,۳۰
۱,۲۰
۱,۱۰
‫نیاز سالیانۀ مسکن‬
۱۳۹۶
۱۳۹۵
۱۳۹۴
۱۳۹۳
۱۳۹۲
۱۳۹۱
۱۳۹۰
۱۳۸۹
۱۳۸۸
۱۳۸۷
۱۳۸۶
۱,۰۰
www.
finan
ce.ir
SOCIAL HOUSING: MASKAN MEHR
Starting to build 2.2 million social housing units in 2007 
Financing the project by borrowing from the central bank 
increasing M1 by 60%
It could not be finance like that any more 
Problem at hand 
Maskan Mehr
Current Labor Market
Reduction of labor participation rate 
3.5 million unemployed 
Major difference of male & female unemployment rates
Major difference of unemployment rates across age groups
5 million students: the army of unemployment



‫‪EXPORT‬‬
‫‪‬‬
‫‪Iranian Major Non-Oil Export Items‬‬
‫‪16000‬‬
‫‪14000‬‬
‫‪12000‬‬
‫‪10000‬‬
‫‪8000‬‬
‫‪6000‬‬
‫‪4000‬‬
‫‪2000‬‬
‫‪0‬‬
‫تجارت چمدانی‬
‫معدن‬
‫کشاورزی‬
‫فرش و صنایع دستی‬
‫سال ‪( 1391‬میلیون دالر)‬
‫‪www.‬‬
‫‪finan‬‬
‫‪ce.ir‬‬
‫صنعت‬
‫سال ‪( 1390‬میلیون دالر)‬
‫پتروشیمی‬
‫میعانات گازی‬
‫‪Growth Rate of Iranian Economy: Two Scenarios‬‬
‫نرخ رشد اقتصادی در سناریوی پایه(درصد)‬
‫نرخ رشد اقتصادی در سناریوی جایگزین(درصد)‬
‫‪8‬‬
‫‪5,7‬‬
‫‪5,7‬‬
‫‪5,4‬‬
‫‪2,4‬‬
‫‪2,3‬‬
‫‪2,3‬‬
‫‪6‬‬
‫‪4,3‬‬
‫‪4,2‬‬
‫‪2,3‬‬
‫‪2,3‬‬
‫‪4‬‬
‫‪2,7‬‬
‫‪2,2‬‬
‫‪1,5‬‬
‫‪2‬‬
‫‪0‬‬
‫‪2019/20‬‬
‫‪2018/19‬‬
‫‪2017/18‬‬
‫‪2016/17‬‬
‫‪2015/16‬‬
‫‪2014/15‬‬
‫‪2013/14‬‬
‫‪2012/13‬‬
‫‪-5,6‬‬
‫‪2011/12‬‬
‫‪-1,7‬‬
‫‪-2‬‬
‫‪-4‬‬
‫‪-6‬‬
‫‪-8‬‬
‫‪Inflation Rate Forecast: Two Scenarios‬‬
‫نرخ تورم سناریوی پایه در سناریوی پایه(درصد)‬
‫نرخ تورم در سناریوی جایگزین(درصد)‬
‫‪40‬‬
‫‪35,2‬‬
‫‪35‬‬
‫‪30,5‬‬
‫‪20‬‬
‫‪20‬‬
‫‪5‬‬
‫‪6,3‬‬
‫‪20‬‬
‫‪20‬‬
‫‪22‬‬
‫‪30‬‬
‫‪25‬‬
‫‪23‬‬
‫‪21,5‬‬
‫‪21,5‬‬
‫‪18‬‬
‫‪20‬‬
‫‪15‬‬
‫‪12,5‬‬
‫‪10‬‬
‫‪8,7‬‬
‫‪5‬‬
‫‪0‬‬
‫‪2019/2‬‬
‫‪0‬‬
‫‪2018/1‬‬
‫‪9‬‬
‫‪2017/1‬‬
‫‪8‬‬
‫‪2016/1‬‬
‫‪7‬‬
‫‪2015/1‬‬
‫‪6‬‬
‫‪2014/1‬‬
‫‪5‬‬
‫‪2013/1‬‬
‫‪4‬‬
‫‪2012/1‬‬
‫‪3‬‬
‫‪2011/1‬‬
‫‪2‬‬
‫‪Oil Production Forecast: Two Scenarios‬‬
‫تولید نفت خام در سناریوی جایگزین(میلیون بشکه)‬
‫‪4,3‬‬
‫‪4,3‬‬
‫‪4,2‬‬
‫‪2,3‬‬
‫‪2,4‬‬
‫‪2,5‬‬
‫‪4‬‬
‫‪2,6‬‬
‫تولید نفت خام در سناریوی پایه(میلیون بشکه)‬
‫‪4‬‬
‫‪3,8‬‬
‫‪2,6‬‬
‫‪3,2‬‬
‫‪2,7‬‬
‫‪3,2‬‬
‫‪2,8‬‬
‫‪5‬‬
‫‪4,5‬‬
‫‪4‬‬
‫‪3,5‬‬
‫‪3‬‬
‫‪2,5‬‬
‫‪2‬‬
‫‪1,5‬‬
‫‪1‬‬
‫‪0,5‬‬
‫‪0‬‬
‫‪2019/20‬‬
‫‪2018/19‬‬
‫‪2017/18‬‬
‫‪2016/17‬‬
‫‪2015/16‬‬
‫‪2014/15‬‬
‫‪2013/14‬‬
‫‪2012/13‬‬
‫‪2011/12‬‬