Transcript Standort
9 Länder. 1 Unternehmen. Steuerliche Rahmenbedingungen für Immobilieninvestitionen in Österreich Mag. Marion Kettler Györ, 24. März 2010 TPA Horwath Gruppe | Beratungsschwerpunkte Steuerberatung Wirtschaftsprüfung Unternehmens- und Finanzierungsberatung Seite 2 TPA Horwath Gruppe | Spezialkompetenzen Immobilienberatung (national und international) IFRS - Int. Rechnungslegungsvorschriften EU-, Förderungs- und Technologieberatung Patentbewertung Versicherungsmathematik Sanierungs- und Insolvenzberatung Seite 3 TPA Horwath Gruppe | Übersicht 9 Länder 24 Standorte rd. 950 MitarbeiterInnen Seite 4 Ihre Ansprechpartner | CEE Klaus Bauer-Mitterlehner Tel.: +43 1 588 35 206 [email protected] Sprachen: Deutsch / Englisch Leopold Kühmayer Tel.: +43 1 588 35 541 [email protected] Sprachen: Deutsch / Englisch Seite 5 Willkommen in ÖSTERREICH Standorte: Graz, Hermagor, Klagenfurt, Krems, Langenlois, Lilienfeld, Schrems, St. Pölten, Villach, Wien, Zwettl rd. 450 MitarbeiterInnen Seite 6 Willkommen in BULGARIEN Standort: Sofia 18 Mitarbeiter Thomas Haneder Tel.: +3592 981 66 45 [email protected] Sprachen: Deutsch / Englisch Seite 7 Willkommen in KROATIEN Standort: Zagreb 40 Mitarbeiter Reno Budic Tel.: +385 1 48 82 555 [email protected] Sprachen: Deutsch / Englisch / Kroatisch Seite 8 Willkommen in POLEN Standorte: Warschau, Posen 105 Mitarbeiter Wojciech Sztuba Tel.: +48 61 851 38 60 [email protected] Sprachen: Deutsch / Englisch / Polnisch Seite 9 Willkommen in RUMÄNIEN Standort: Bukarest 75 Mitarbeiter Jan Glas Tel.: +40 21 310 06 69 [email protected] Sprachen: Deutsch / Englisch / Rumänisch / Holländisch / Französisch Seite 10 Willkommen in der SLOWAKEI Standorte: Bratislava, Kosice 75 Mitarbeiter Peter Danovsky Tel.: +421 2 2067 89 11 [email protected] Sprachen: Deutsch / Englisch / Slowakisch Seite 11 Willkommen in SLOWENIEN Standorte: Laibach, Trbovlje 23 Mitarbeiter Michael Knaus Tel.: +386 1 520 86 60 [email protected] Sprachen: Deutsch / Englisch / Slowenisch Seite 12 Willkommen in TSCHECHIEN Standorte: Prag, Opava, Ostrava 127 Mitarbeiter Petr Karpeles Tel.: +420 2 22 826 449 [email protected] Sprachen: Deutsch / Englisch / Tschechisch Seite 13 Willkommen in UNGARN Standort: Budapest 33 Mitarbeiter Jozsef Szemeredi Tel.: +36 1 345 45 00 [email protected] Sprachen: Deutsch / Englisch / Ungarisch Seite 14 Das weltweite Netzwerk | Crowe Horwath International Crowe Horwath International zählt zu den zehn größten Steuerberatungs- und WirtschaftsprüfungsNetzwerken der Welt. Das Netzwerk umfasst über 140 Unternehmen in über 100 Ländern sowie rund 550 Standorte mit über 26.000 Mitarbeitern Seite 15 Crowe Horwath International Standorte | weltweit Seite 16 Crowe Horwath International Standorte | Europa Seite 17 Relevante Steuern in Österreich Einkommensteuer Umsatzsteuer Grunderwerbsteuer Kapitalverkehrsteuer Gebühren nach dem Gebührengesetz Grundsteuer und Eintragungsgebühr Seite 18 Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung Unbewegliches Vermögen in Österreich belegen Zufluss-/Abflussprinzip (Ausnahme: bestimmte Vorauszahlungen) Abschreibung: 1,5% p.a. bzw. Nachweis kürzerer Nutzungsdauer Nebenkosten Liebhaberei Treuhandschaft Seite 19 Ermittlung der Besteuerungsgrundlage + Mieterträge - Leerstehungen (Betriebskosten) - Instandhaltungen/Instandsetzungen - Verwaltung - Abschreibung - Finanzierungskosten -------------------------------------------------------Besteuerungsgrundlage Seite 20 Abschreibungsmöglichkeiten im steuerlichen Privatvermögen Normalabschreibung 1,5% / 2% bis 3% Instandhaltung sofort Instandsetzung in der Regel 10 Jahre Denkmalschutz 15 Jahre Altbausanierung 15 Jahre §§ 3-5 Mietrechtsgesetz 15 Jahre Seite 21 Besteuerung von Veräußerungsgeschäften (Privatvermögen) Steuerpflicht wenn Spekulationsgeschäft gem. § 98 Z 7 EStG Beginn der Spekulationsfrist: Erwerb der Liegenschaft alternativ Erwerb des Anteils durch den Anleger Seite 22 Einkünfte aus Gewerbebetrieb (Betriebsvermögen) Gewinnermittlung durch Betriebsvermögensvergleich Abschreibung: 2% - 3% bzw. Nachweis kürzerer Nutzungsdauer Denkmalschutz 10 Jahre Seite 23 Einkünfte aus Gewerbebetrieb (Betriebsvermögen) Veräußerungsgewinn § 5-Ermittler Veräußerungsgewinn aus Gebäude und Grund und Boden steuerpflichtig § 4-Ermittler Veräußerungsgewinn aus Gebäude steuerpflichtig, aus Grund und Boden nur innerhalb der Spekulationsfrist Seite 24 Einkommensteuer - Tarif Die Einkommensteuer für unbeschränkt Steuerpflichtige beträgt jährlich: Einkommen in EUR Grenzsteuersatz rd. 0 bis 11.000 0,00 % 11.000,01 bis 25.000 36,50 % 25.000,01 bis 60.000 43,2143 % mehr als 60.000 50,00 % Seite 25 Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) Österreich - Ungarn Besteuerungsrecht für Erträge aus unbeweglichem Vermögen laufende Einkünfte Einkünfte aus der Veräußerung von unbeweglichem Vermögen Belegenheitsstaat Ansässigkeitsstaat: Befreiungsmethode mit Progressionsvorbehalt Seite 26 Umsatzsteuer Umsatzsteuersubjekt: Liegenschaftseigentümer oder OG/KG Umsatzsteuer beim Erwerb der Liegenschaft unecht steuerfreier Grundstücksumsatz Option zur Steuerpflicht gem. § 6 (2) UStG: - Veräußerer hat Vorsteuerabzug für Vorleistungen - Umsätze sind steuerpflichtig Umsatzsteuer bei Vermietungstätigkeit Vermietung von Büro- und Geschäftsräumen - unecht steuerbefreit - Option auf 20% Umsatzsteuer Vermietung von Wohnräumen: 10% Umsatzsteuer Seite 27 Grunderwerbsteuer Erwerbsvorgang Erwerb bzw. Veräußerung von Liegenschaften Bemessungsgrundlage Kaufpreis zuzüglich mit übernommener Schulden vom Veräußerer in Rechnung gestellte Umsatzsteuer Vertragsbündel: auch Gebäudeerrichtungskosten Steuersatz 3,5% 2 % (im nahen Familienbereich) Seite 28 Kapitalverkehrsteuern Gesellschaftsteuer Einlagen in eine Kapitalgesellschaft (GmbH, AG) Einlagen der Kommanditisten einer GmbH & Co KG mit Ort der Geschäftsleitung in Österreich Steuersatz: 1% Befreiung bei OG Seite 29 Gebühren nach dem Gebührengesetz Bestandvertragsgebühr Bemessungsgrundlage: Vielfaches des Jahresentgeltes - Verträge auf unbestimmte Zeit: 3-fach - Verträge auf bestimmte Zeit: Vertragsdauer (max. 18-fach) Steuersatz: 1% Gebühren für Darlehens- und Kreditverträge Bemessungsgrundlage: Wert der dargeliehenen Sache bzw. der vereinbarten Kreditsumme Steuersatz: 0,8% bzw. 1,5% Seite 30 Grundsteuer und Eintragungsgebühr Grundsteuer Bemessungsgrundlage: Einheitswert Steuersatz: jährlich 1% Eintragungsgebühr Bemessungsgrundlage: wie bei Grunderwerbsteuer Steuersatz: 1% Seite 31 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Mag. Marion Kettler Tel.: + 43 1 588 35 255 [email protected] www.tpa-horwath.com Seite 32