Transcript Cours M. Sommier - Blog de l`iup gci de Toulouse

Bouygues Immobilier
Présentation IUP
19/10/2011
P. SOMMIER
TOUR DE TABLE / OBJECTIF DE CHACUN
ORDRE DU JOUR
Présentation de Bouygues Immobilier
Analyse conjoncturelle passée – actuelle et future
Le métier de promoteur
Questions ouvertes
Thèmes de la prochaine matinée
Présentation
du groupe Bouygues et de Bouygues Immobilier
Les grands métiers
du Groupe BOUYGUES
CA 2007 :
11 673 M€
8 340 M€
2 075 M€
CA 2008 :
12 789 M€
9 497 M€
2 924 M€
CA 2009 :
11 581 M€
9 546 M€
2 989 M€
CA 2010(env) : 11 500 M€
9 100 M€
2 100 M€
CA 2007 : 29 588 M€
CA 2008 : 32 713 M€
Résultat net 2008 : 1 501 M€
CA 2009 : 31 353 M€
Résultat net 2009 : 1 319 M€
CA 2010 : env 30 000 M€
D’où venons-nous ?

1956 : création de la 1ère filiale de promotion immobilière

1973 : création de France Construction
(initialement France Cottages)

1979 : rachat de Bâtir, spécialisée en construction de maisons
individuelles

1995 : création de Stim Bâtir par fusion des deux sociétés

1998 : rapprochement de Stim Bâtir et France Construction
au sein de Bouygues Immobilier
La force d'un réseau national & européen

1400 collaborateurs (70 % de cadres & ingénieurs)

33 implantations en Province

5 implantations en Europe : Espagne/Portugal/Pologne/Belgique

Certification ISO 9001 en France, en Espagne et en Pologne

Certification H et E sur tous les programmes lancés en 2008

Certification BBC EFFINERGIE et NF LOGEMENT sur tous PC déposés depuis mars 2010

11 200 logements en 2009 en France soit environ 10.5% de part de marché
L’ambition de Bouygues Immobilier
leader en France
L’ambition de Bouygues Immobilier
Un acteur de référence en Europe
Le métier de promoteur
Imaginer, initier et conduire à leur terme des projets
immobiliers de toute nature, en prenant en charge
l’ensemble des opérations nécessaires à leur réalisation sur
les plans :

administratifs

financiers

juridiques

commerciaux

techniques

S.A.V.
Come back sur la crise de 2008
Analyse de la conjoncture actuelle
Les facteurs déclencheurs de la crise 2008
La crise des « SURPRIMES » aux Etats-Unis et ses effets Domino
La hausse des prix de vente liée aux coûts de construction et à la charge Foncière
Plus de 3400 €/m² hab en 2007 à TOULOUSE (NB : env 2 000 €/m² en 2001)
La hausse des taux d’intérêts (de 3,5 % en 2006 à 4,5% en 2008 – base 20 ans) et
des durées d’emprunt (25 à 30 ans)
Les conditions d’obtention des crédits plus rigides
La perte d’amortissement fiscal par carence locative
Tous les indicateurs économiques au rouge
De nouvelles réglementations techniques coûteuses (BBC – PMR – H et E)
Les conséquences sensibles dès 2008
Une baisse sensible de l’activité immobilière
127 000 logts en 2007 / moins de 80 000 logts en 2008
Une diminution de la solvabilité des entreprises entrainant des risques de cessation
de paiement
Une légère baisse des taux d’intérêts
Une baisse des coûts de construction (-10 % / – 15%) qui était traités entre 800 € et
1000€/m² hab en superstructure et 12 000 € par place de stationnement en soussol
Une baisse des prix de vente ( env – 20% à – 30% soit entre 2400 et 2700 €/m² hab
en collectif )
Une baisse des charges foncières (env – 35%) et une renégociation des terrains
autours de 200 / 300 €/m² SHON adm
Des cracks boursiers et des scandales financiers à répétition
Les solutions adoptées dès 2008
Augmentation du nombre de logements de type sociaux
Déblocages des crédits d’états pour 30 000 logements dont 12 000 à
acheter à des promoteurs privés.
Une conception beaucoup plus pointue et rigoureuse
Des négociations à toutes les étapes du programme
Une stratégie de couverture de frais de structure et non de rentabilité
De nouvelles mesures de défiscalisation : Loi SCELLIER
Le marché de 2011
Une remontée sensible de l’activité immobilière
127 000 en 2007 / 80 000 en 2008 ----- 107 000 en 2009 et 115 000 en 2011
Assez peu de problème de cessation de paiement mais des entreprises beaucoup
plus vigilantes sur leur trésorerie
Des taux d’intérêts au plus bas : actuellement environ 3.8% sur 20 ans
Une légère remontée des coûts de construction (environ 1200 €HT/m² SHAB)
Une remontée des prix de vente : actuellement entre 3300 et 3800 €/m² hab en
collectif
Une remontée fulgurante des charges foncières : actuellement entre 400 et 800
€/m² SHON
Une clientèle principalement d’investisseurs (65 % en national et 85 % en local)
Un marché de l’Immobilier d’Entreprise rendu atone
Un stock de logements achevés invendus assez faible
LE MARCHE FUTUR
Une remontée des taux d’intérêts inéluctable :
d’où la nécessité de produire moins cher pour assurer la solvabilité des
acquéreurs
Une baisse des aides aux investisseurs et une priorité gouvernementale aux Primoaccédants :
d’où un besoin d’adapter nos offres à cette cible de clientèle
(emplacement, typologie, surface, prestations, etc…)
Une montée de l’innovation dans les méthodes de construction :
d’où une augmentation de la technique dans la promotion
Une concurrence de plus en plus nombreuse qui impose de :
Satisfaire pleinement nos clients
Innover pour se différencier
Le métier
de promoteur
Un métier de gestion de risques
Les risques administratifs
Les risques techniques
Les risques commerciaux
Les risques financiers
Les métiers de la promotion immobilière
• Foncier-Développement
• Maîtrise d’Ouvrage Technique Conception
• Fonction Programmes
• Maîtrise d’Ouvrage Réalisation
• Responsable d’appel d’offre
• Relation Clientèle
• Administration des ventes
• Commercial
• Métiers supports : Gestion, Finances, Comptabilité,
Juridique, Marketing, Ressources Humaines,…
Les différentes étapes d’une opération immobilière
La prospection foncière
La conception du projet
La commercialisation de l'opération
La construction / la livraison
Les garanties légales
La prospection foncière
Identification d’un terrain :
par prospection directe
via un notaire, un géomètre, etc…
Analyse de la faisabilité en tenant compte de la surface de la parcelle et des règles
d’urbanisme (SHON adm maxi, nbre places stationnement VL et vélo, espaces
verts)
ratios courants :
SHON adm = SHON réelle x 0.95 – 5m²/logt
SHON adm = 0.85 à 0.90 SHON réelle
SHAB = 0.85 à .90 SHON adm
Analyse administrative (ABF, PPRI, etc….), environnementale (analyse du site)
technique (collecte d’information sur le sol, type de bâtiment, etc…), financière
et commerciale
Proposition financière au propriétaire (env 400 à 800 €/m² SHON adm)
Signature d’une Promesse unilatérale de vente ou d’un compromis de vente
La conception du projet
Etablissement d’un cahier des charges du programme à remettre à
l’architecte définissant nos besoins en terme de typologie, de surface,
d’aménagement, etc…
Etablissement d’un planning « Grosse-maille » de la conception
Choix des différents intervenants nécessaires à ce stade du projet – En
général : Bureau de contrôle, Architecte, MOE, Géomètre, Coordonnateur
SPS, éventuellement BEB/BETh/BE dépollution/diag plomb-amiantetermites/environnementale/etc…
Demande de certification H et E – BBC – NF LOGEMENT
Lancement des études géotechniques, des diagnostics PAT et de pollution
de sol
La conception du projet
Définition d’une stratégie commerciale
Affinage du coût de construction sur la base des plans du Permis de
Construire
Dépôt du Permis de Construire (plans au 1/100ème)
Obtention du Permis de Construire + affichage sur la parcelle (3 constats)
Purge des délais de recours (2 mois par un tiers à partir de l’affichage sur
terrain et/ou 3 mois par le préfet à partir de l’obtention)
Levée d’option d’achat du terrain / signature de l’acte d’achat du terrain
si :
- Absence de recours
- Nombre de réservations suffisant
La commercialisation de l’opération
AVANT SIGNATURE NOTAIRE
Définition d’une stratégie commerciale en fonction des cibles de clientèle
Bureau de vente
Site internet
Centre d’appel
Mailing
Démarchage des agences
Vente en bloc
Etablissement des plaquettes commerciales de vente, de la maquette, des
contrats de réservation, des notices et plans de vente provisoires (avant
la conclusion des marchés de travaux) puis définitifs (pour la signature de
l’acte de Vente en l’Etat Futur d’Achèvement (VEFA) et des listes
d’options.
La commercialisation de l’opération
Etablissement de la grille des prix de vente.
Le contrat de réservation / la notification notaire / l’acte
authentique
Délai de rétractation de 7 jours
SCELLIER jusqu’à fin 2012 en BBC
Fin janvier 2011 : défiscalisation 25 % sur 9 ans
Fin 2011 : défiscalisation 22 % sur 9 ans
Fin 2012 : défiscalisation 14 % sur 9 ans
La commercialisation de l’opération
APRES SIGNATURE NOTAIRE
Suivi des éventuelles demandes de travaux modificatifs –
faisabilité/chiffrage/exécution
Réalisation des choix acquéreurs
Visite sur site avec les acquéreurs après l’achèvement des cloisons
Appels de fond en fonction des clauses de l’acte de vente
Confirmation des délais de livraison acquéreur : V3M / V1M
Le CA Comptable : % avancement travaux x montant vente notaire
La construction
Dès l’obtention du PC, la constitution du Dossier de Consultation des
Entreprises –DCE- est lancée en vue d’obtenir :
Plans de masse et d’étages
Coupes, détails et façades
CCTP
Planning d’exécution
RICT
Rapport CERQUAL
Plans de pré-étude béton
Etude Thermique / Etude de sol avec suivi piézométrique / etc…
Délai 2 à 3 mois – puis lancement de l’appel d’offre
Choix du type d’AO : ouvert ou restreint / CES ou EG
La construction
En parallèle :
Ouverture d’un compte séquestre visant à recevoir les dépôts de garantie
des contrats de réservation.
Constitution du dossier de demande de Garantie Financière
d’Achèvement.
Constitution des dossiers de demande d’assurance Dommages-Ouvrages
Constitution du dossier de dépôt des pièces notaire destinées à être
déposées aux rangs des minutes
Référé préventif si besoin (délai 2 à 3 mois)
La construction
Analyse des offres reçues par le MOE
Optimisation MOE / promoteur – PCM ?
Négociations sur les prestations, la qualité et les délais
Désignation des entreprises / lettre de confirmation / OS d’étude
Signature des marchés / bouclage des dossiers Marché
Etablissement et envoi de la Déclaration d’Ouverture de Chantier
Signature des OS de démarrage si le terrain est acheté et la
commercialisation est suffisante
Exemple de bilan
Valeur
Base /
Nouveau Budget
- 91 - CA TOTAL
Nouveau
Budget HT
5 344 151,00
- 910 - Lots commercialisés
5 344 151,00
- 911 - Dation
0,00
- 92 - PRODUITS DIVERS
0,00
- 920 - Revente Charges foncières
0,00
- 921 - Honoraires ingenierie
0,00
- 93 - PRODUITS ACCESSOIRES
0,00
- 930 - Produits accessoires
- 931 - Subventions et Primes
0,00
0,00
€ /m² hab+utile
- 932 - Recettes diverses
0,00
0,00
- TOTAL RECETTES
- 1 - CHARGE FONCIERE
- 10 - Terrain
- 11 - Notaire, frais d'acquisition
1 016 344,00
298,00
1,16
€ / m² SHON
% total terrain TTC
850 000,00
11 800,00
- 12 - Indemnités
0,00
- 13 - Intermédiaires
0,00
- 14 - Démolitions, désamiantage, dépollution
0,00
- 15 - Taxes issues du PC
- 17 - Autres Charges
50,00
€ / m² SHON
143 076,00
11 468,00
- 2 - TRAVAUX
2 962 747,00
- 20 - Marchés de Travaux VRD & branchements
215 250,00
- 30 - Marchés de Travaux Construction
2 720 173,00
- 31 - Autres Travaux
27 324,00
- 4 - HONORAIRES TECHNIQUES
- 41 - Géomètre
271 709,00
42,00
€ / Lots
1 500,00
- 42 - Architecte et maître d'oeuvre
6,33
% Trx.Const.HT
172 310,00
- 43 - Bureaux d'études et pilotage
0,67
% Total Trx.HT
19 873,00
- 44 - Contrôle technique et sécurité
0,83
% Total Trx.TTC
29 200,00
- 45 - Assurances
1,38
% coût construction TTC
48 826,00
- 5 - COMMERCIALISATION
285 575,00
- 50 - Hon. comm. By Immo
47 600,00
- 51 - Prestataires et associés externes
53 180,00
- 52 - Publicité
- 53 - Autres Frais liés à la Vente
- 6 - FRAIS ANNEXES
- 61 - Charges sur invendus
- 62 - Frais divers
- 63 - Travaux et indemnités SAV
2,25
% PV.HT
120 045,00
64 750,00
15 060,00
5 000,00
10 060,00
0,00
- 7 - GESTION
32 065,00
- 70 - Hon. gestion By Immo
- 71 - Honoraires SAV
0,00
0,60
% CA.HT
- 72 - Prestataires et associés externes
0,00
- 8 - FRAIS FINANCIERS
- 80 - Garantie Financière d'achèvement
67 724,00
0,20
% CA.TTC
- 81 - Frais financiers divers
- 8290 - Frais financiers analytiques
32 065,00
12 259,00
278,00
1,02
% CA.HT
- 8200 - Frais financiers réels
54 732,00
455,00
- 9490 - Produits financiers analytiques
0,00
- 9400 - Produits financiers réels
0,00
- IMPREVUS
- Imprévus
0,00
% CA.TTC
- TVA RESIDUELLE
0,00
0,00
- TOTAL DEPENSES
- Ecart Recettes-Dépenses
% CA HT
- Honoraires
% CA HT
- MARGE BRUTE
% CA HT
On sait où l’on met notre argent
Exemple
Finitions :
1 775 000 €
Technique :
1 850 000 €
Combles
Superstructur
e
9 500 000 €
980 € /m² hab
Enveloppe :
1 975 000 €
Etages
Logements
Gros Œuvre :
3 900 000 €
RDC - Hall
+ Logements
+ Commerces
TOTAL BATIMENT
14 500 000 €
1 370 €/m²hab
Terrasse infra
Parking + caves
Rue
Infrastructure
4 700 000 €
16 500 €/Parking
Pieux :
300 000 €
La cartographie de nos dépenses de production
de Logements en France par Lot
60 %
La construction
Préparation de chantier et démarrage des travaux
Exécution des travaux – Règlement des situations de travaux
Rendez-vous concessionnaires pour raccordement
Vérification de la bonne exécution en terme de qualité de finition
Vérification de la stricte conformité aux plans de vente (logt et s/sol) et à la notice
de vente – et des TMA/choix
Opération Préalable à la Réception (OPR) – Réception // entre le promoteur et les
entreprises/MOE
Opération Préalable à la livraison (OPL) – Livraison // entre le promoteur et ses
acquéreurs
La construction
Réserves à 1 mois des acquéreurs
Levée des réserves d’OPR – Réception – OPL – Livraison – R30Jrs
Etablissement des DGD sous réserve de :
Rapport Final sans réserve – sinon surprime d’assurance
PV de réception signé et réserves de Réception/Livraison/R30J
levées
Rapport d’accessibilité Personnes à Mobilité Réduite vierge
Quitus de pro-rata
Solde CIE
Bilan qualité – Jugement des intervenants
Les garanties légales
Parfait Achèvement (1 an à compter de la réception)
Vis apparent
Bon fonctionnement (2 ans à compter de la réception)
Désordre apparu sur un élément d’équipement
dissociable de la structure ou ne rendant pas le local
impropre à sa destination
Décennale (10 ans à compter de la réception)
Désordre portant atteinte à la stabilité de l’ouvrage ou à
sa destination
Trentenaire (30 ans à compter de la réception)
Idem 10 ans mais sur vis cachés
La promotion immobilière :
un métier passionnant…
 Un métier de création
 Des produits de vie
 Un travail de chef d'orchestre
La concrétisation de nos idées
UN SEUL OBJECTIF : LA SATISFACTION CLIENT
QUESTIONS OUVERTES
Thèmes de la
prochaine matinée