Transcript HABILITACIONES URBANAS

HABILITACIONES
URBANAS - ASPECTOS
REGISTRALES
Fredy Luis Silva Villajuán
Normativa aplicable
- Ley Nº 29090, modificada por las Leyes Nº
29300, N° 29476 y Nº 29566.
- D.S. Nº 024-2008-VIVIENDA, modificado por el
D.S. N° 003-2010-VIVIENDA.
- D.S. N° 011-2006-VIVIENDA: Reglamento
Nacional de Edificaciones.
- Ley Orgánica de Municipalidades Nº 27972.
- Adecuación del Reglamento de Inscripciones del
Registro de Predios: Resolución Nº 339-2008SUNARP/SN.
Aspectos generales
Definición de habilitación urbana
Es el proceso de convertir un terreno rústico o
eriazo en urbano, mediante la ejecución de obras
de accesibilidad, de distribución de agua y
recolección de desagüe, de distribución de
energía e iluminación pública, pistas y veredas.
Adicionalmente, el terreno podrá contar con redes
para la distribución de gas y redes de
comunicaciones.
Art. 3º Ley 29090
Entidad competente para aprobar las
HU
 Las municipalidades distritales en el ámbito de su
jurisdicción, las municipalidades provinciales y la
Municipalidad Metropolitana de Lima en el ámbito
del Cercado. Art. 4 num. 9 de la Ley 29090.
 Todos los procedimientos establecidos en la Ley
29090, están sujetos a silencio administrativo
positivo.
 Según modificación efectuada por Ley 29476.
Legitimados para tramitar una
habilitación urbana
Los propietarios, usufructuarios, superficiarios,
concesionarios, titulares de una servidumbre o
afectación en uso o cualesquiera que cuente con
derechos ciertos para llevar a cabo obras de
habilitación urbana sobre un predio.
 Art. 3 modificado del Reglamento de la Ley 29090.
Jurisprudencia registral
 Intervención de copropietarios en habilitación
urbana
 “Considerando que la aprobación de la habilitación urbana
importa la modificación de la apariencia física de un
inmueble, se requiere la intervención de todos los
copropietarios conforme al inciso 1 del artículo 971 del
Código Civil que exige unanimidad para introducir
modificaciones en el bien común.
 No se requiere la intervención de todos los copropietarios de
un predio cuando los copropietarios no intervinientes
adquirieron sus cuotas alícuotas referidas a un área específica
de la habilitación urbana no inscrita”.
 Resolución Nº 787-2010-SUNARP-TR-L.
Actos previos al
procedimiento de
habilitación urbana
Independización de predios rústicos
 - Proceso de división de un predio rústico en parcelas
para destinarlas a una habilitación urbana.
 - El título que da mérito a su inscripción es el FUHU y su
anexo “E”, con el número de resolución de autorización,
conjuntamente
con
los
documentos
técnicos
sustentatorios sellados y visados. Art. 28 modificado del
Reglamento de la Ley 29090. Modifica art. 44 RIRP
 - La inscripción del planeamiento integral no es un acto
previo para la inscripción de la independización; sin
embargo, deberá dejarse constancia que no se solicitó
su inscripción. Art. 44 RIRP
Planeamiento integral
Es un instrumento técnico normativo mediante el cual se
complementan lo dispuesto por el PDM y/o PDU, en los
procesos de habilitación urbana y en la parcelación o
independización de terrenos rústicos. Comprende la red
de vías y los usos de la totalidad del predio, la propuesta
de integración a la trama urbana más cercana.
Es aprobado por las Municipalidades distritales en los
casos que el RNE lo considere como acto previo para la
HU. En localidades que carezcan de PDU, se aprueba
mediante ordenanza por la Municipalidad Provincial.
Art. 23 del Reglamento de Acondicionamiento Territorial
(DS004-2011-VIVIENDA)
Regulación especial para Lima
Metropolitana
Ordenanza Nº 1647 del 29/11/2010
 Artículo 2. “Establecer la obligatoriedad para los
titulares de los predios rústicos ubicados en la
provincia de Lima que demanden independizar un
terreno rústico, habilitación urbana nueva o
regularizar una habilitación urbana ejecutada,
siempre que no colinden con terrenos
habilitados, a gestionar ante la Municipalidad
Metropolitana
de
Lima,
la
aprobación
del
planeamiento integral”.
Documentos previos
Regulan el diseño o las condiciones técnicas
que afectarán el proceso de habilitación
urbana o de edificación de un predio y que,
por tanto, es necesario recabar o tramitar
ante una entidad, con anterioridad al trámite
de licencias de habilitación urbana y de
edificación.
Art. 14 Ley 29090, modificado por Ley 29566
Efectos de la inscripción de los
documentos previos
Los Registros Públicos inscribirán, a solicitud
del
propietario,
cualquiera
de
los
documentos establecidos en el presente
artículo, para su respectiva publicidad. El
contenido del asiento de inscripción debe
resaltar las condiciones establecidas para el
aprovechamiento del predio, por lo que éste
será oponible frente a terceros.
Art. 14 Ley 29090, modificado por Ley 29566
Certificado de Zonificación y Vías
Es
el
documento
emitido
por
las
municipalidades provinciales o por la
Municipalidad Metropolitana de Lima, en el
ámbito de sus respectivas jurisdicciones, que
contiene los parámetros de diseño que
regulan el proceso de habilitación urbana de
un predio.
Art. 14.1 Ley 29090
Antecedente en la jurisprudencia
registral
La zonificación no constituye un acto
inscribible
La zonificación a la que está sujeta un predio,
no constituye un acto inscribible en el
Registro, por tratarse de una limitación al uso
del suelo que es aprobada mediante
ordenanza municipal, bastando para ser
conocida por todos, la publicación de la
norma correspondiente, es decir, la publicidad
legal.
Resolución Nº 670-2006-SUNARP-TR-L
Certificado de Factibilidad de Servicios
Es el documento emitido por las entidades
prestadoras de servicios, que contiene:
a. Las condiciones técnicas bajo las cuales se
otorgará el servicio, precisando las obras e
instalaciones de infraestructura pública que
deberán efectuar las empresas prestadoras.
b. El plazo en que podrá accederse al servicio.
c. La fecha de emisión.
d. Fecha de vigencia.
Art. 14.3 Ley 29090
Anotación preventiva de documentos
previos
El Certificado de Zonificación y Vías y los
certificados de Factibilidad de Servicios se
anotarán preventivamente a solicitud del
propietario, en el rubro b) de la partida
registral del predio, en forma previa a la
inscripción de la habilitación urbana y siempre
que se encuentren vigentes.
El plazo de vigencia del asiento será el del
certificado.
Art. 31A del RIRP
Procedimiento de
habilitación urbana
Etapas del procedimiento
administrativo de habilitación
urbana
a)
Aprobación
habilitación.
del
Proyecto
b) Recepción de las Obras.
Art. 16 Reglamento Ley 29090
o
licencia
de
Licencia de habilitación urbana
La licencia de habilitación urbana constituye un
acto administrativo mediante el cual la
municipalidad otorga autorización para la
ejecución de obras de habilitación urbana.
La Licencia puede ser objeto de prórroga,
modificacion y desistimiento de manera de
manera expresa y a solicitud del interesado.
 Art. 7 de la Ley 29090
Vigencia - efectos de la licencia
 Vigencia: 36 meses, prorrogables a 12 meses. El inicio
será computado en todas las modalidades a partir del
ingreso del expediente a la municipalidad.
 Efectos: Determina la adquisición de derechos de
desarrollo, habilitando los predios en los términos y
condiciones expresados en la respectiva licencia.
 No conlleva pronunciamiento alguno sobre la titularidad
de los derechos derechos reales. Las licencias producen
todos sus efectos aunque los inmuebles sean
enajenados.
Modalidades de aprobación de la
licencia
Modalidad B: Con firma de profesionales
responsables.
Modalidad C: Aprobación con evaluación previa
de proyecto por revisores urbanos o
comisiones técnicas.
Modalidad D: aprobación con evaluación previa
de comisión técnica.
Art. 10 de la Ley, modificado por la Ley 29476
Modalidad B: Con firma de
profesionales responsables
 El cargo de ingreso del FUHU constituye la
licencia temporal que permite iniciar las obras
preliminares.
 La municipalidad cuenta con un plazo de 20 días
para verificar el expediente, la idoneidad y
correcta ejecución del proyecto.
 Después de la verificación sin observaciones, se
otorga la licencia definitiva que autoriza la
continuación de las obras.
 Art. 10 Ley 29090, modificado por la Ley 29476.
Modalidad C: Evaluación previa de
proyectos por revisores urbanos o
comisiones técnicas
 1. Revisores urbanos:
 El cargo de presentación del expediente ante la
municipalidad constituye la licencia, previo pago de la
liquidación respectiva, pudiéndose a partir de este
momento iniciar las obras.
 2. Comisiones técnicas:
 La municipalidad convocará a la comisión en el plazo
de 5 días útiles; la comisión tendrá 40 días útiles para
evaluar el expediente. Vencido este plazo sin
pronunciamiento, se aplica el silencio positivo.
 Art. 10 Ley 29090, modificado por la Ley 29476.
Modalidad D: Aprobación con evaluación
previa de comisión técnica
La municipalidad convocará a la comisión en el
plazo máximo de 5 días útiles; la comisión
tendrá 40 días útiles para evaluar el expediente.
Vencido este plazo sin pronunciamiento,
se aplica el silencio positivo.
 Art. 10 Ley 29090, modificado por la Ley 29476.
Inscripción registral de la primera etapa
de la H.U.
“La inscripción en Registros Públicos de las
habilitaciones
urbanas
autorizadas
por
las
modalidades B, C y D se realizará únicamente con la
recepción de obras, a excepción de las habilitaciones
urbanas con construcción simultánea y venta
garantizada de lotes en las que se realiza la
anotación preventiva de la predeclaratoria de fábrica
y la preindependización. Sin embargo, el proyecto
de habilitación urbana aprobado por la
municipalidad podrá ser inscrito, de ser el
caso, bajo responsabilidad del promotor.”
Art. 10, últ. párrafo pto. 4 de la Ley 29090, modificado por la Ley 29476.
Anotación preventiva de la licencia de
habilitación urbana
- Habilitaciones urbanas con construcción simultánea
y venta garantizada de lotes.
- Habilitaciones urbanas aprobadas bajo cualquier
modalidad, bajo responsabilidad del promotor.
- Ha quedado modificado el artículo 31C del RIRP,
que recogía el anterior texto del artículo 10 de la
Ley 29090 según el cual solamente era registrable
la HU aprobada por la modalidad B y la C con
revisores urbanos.
Título que sustenta la anotación
preventiva de la licencia
A) Modalidad B:
Resolución municipal que
aprueba la licencia definitiva.
Modalidad C - Revisores urbanos: FUHU
debidamente sellado y con Nº de expediente
asignado, el anexo “D” con el sello de pago de la
autoliquidación y comprobante de pago. Art. 35
Reglamento.
Modalidad C - Comisión técnica y Modalidad
D: FUHU debidamente sellado y con Nº de
expediente asignado, comprobante de pago del
derecho respectivo. Art. 34.10 Reglamento.
Título que sustenta la anotación
preventiva de la licencia
B) Planos de ubicación y localización del terreno, y
de trazado y lotización presentados ante la
Municipalidad respectiva.
C) Memoria descriptiva.
Se regula prevalencia del plano.
Se permite presentación de copia digital de planos y
memoria.
Art. 31D RIRP, modificado por la Ley 29476 y DS 003-2010-VIVIENDA
Título que sustenta la anotación
preventiva de la licencia por silencio
administrativo positivo
A) Cargo del FUHU correspondiente a la licencia de
habilitación
urbana
presentado
ante
la
municipalidad.
B) Documentos
descriptiva).
técnicos
(planos
y
memoria
C) Cargo de recepción de la D.J. del propietario
presentada ante la municipalidad en el sentido
que operó el silencio administrativo positivo.
Ley del Silencio Administrativo Positivo Nº
29060
Art. 2º.- Aprobación automática
Los procedimientos administrativos, sujetos a silencio
administrativo positivo, se considerarán automáticamente
aprobados si, vencido el plazo establecido o máximo, la
entidad no hubiera emitido el pronunciamiento
correspondiente,
no
siendo
necesario
expedirse
pronunciamiento o documento alguno para que el
administrado pueda hacer efectivo su derecho (...).
Art. 3º.- Aprobación del procedimiento
No obstante (art. 2), los administrados podrán presentar
una D.J. ante la propia entidad que configuró dicha
aprobación ficta, con la finalidad de hacer valer el derecho
conferido ante la misma o terceras entidades (...)
constituyendo el cargo de recepción de dicho documento,
prueba suficiente de la resolución aprobatoria ficta de la
solicitud o trámite (...) puede remitirse por conducto
notarial, surtiendo los mismos efectos.
Ley del Procedimiento Administrativo General
Art.
188º.Efectos
del
Silencio
Administrativo
188.1. Los procedimientos administrativos sujetos a
silencio
administrativo
positivo
quedarán
automáticamente aprobados en los términos en
que fueron solicitados si transcurrido el plazo
establecido o máximo, al que se adicionará el
plazo máximo señalado en el numeral 24.1
del artículo 24 de la presente Ley*, la entidad
no
hubiere
notificado
el
pronunciamiento
respectivo. La declaración jurada a la que se refiere
el artículo 3 de la Ley 29060 no resulta necesaria
para ejercer el derecho resultante del SAP ante la
misma entidad.
* Reforma según D.Leg. Nº 1029
Contenido del asiento de anotación
preventiva de la licencia
A) Número asignado al expediente y fecha de
recepción, o número de resolución, de ser el
caso.
B) Cuadro general de distribución de áreas (área
total de predio habilitado, área útil, cantidad de
lotes, área de aportes, área de compensación si
hubiere, área total de vías públicas + datos
relevantes).
C) De ser el caso, autorización de venta garantizada
Se
prevé
caducidad
de
anotación
vencimiento de vigencia de licencia.
Art. 31E RIRP
al
Preindependización
- Partida registral provisional de los lotes que
forman parte del proyecto de habilitación urbana.
- Al vencimiento del plazo de vigencia, caduca la
partida preindependizada y las anotaciones
preventivas.
- Puede realizarse conjuntamente con
anotación del proyecto o con posterioridad.
Art. 31F RIRP
la
Limitación a la libre disponibilidad de
los lotes
“(...) El proyecto de habilitación urbano aprobado
por la municipalidad puede ser inscrito, de ser el
caso, bajo responsabilidad del promotor, no
autorizándose la disposición de los lotes,
lo que deberá incluirse en la partida”.
Art. 36 del Reglamento de la Ley 29090
Actos de disposición o gravamen
“Para inscribir la transferencia de propiedad y
demás actos de disposición de lotes que integran
una habilitación urbana, previamente debe
inscribirse la recepción de obras, salvo que en la
resolución que apruebe dicha habilitación se
establezca la libre disponibilidad sin requerirse la
recepción de obras conforme a la normativa
vigente”.
Art. 31P del RIRP
Compraventa garantizada
Se anotarán en la partida preindependizada:
- Compraventa garantizada
- Cesión de posición contractual
La inscripción definitiva se efectúa con
inscripción de la recepción de obras.
Art. 31G RIRP
Inscripción de la recepción de obras
“El FUHU con la recepción de obras de
habilitación urbana, el plano de replanteo de
trazado y lotización, la memoria descriptiva y
la resolución de recepción de obras,
debidamente sellados por la municipalidad
son los documentos que, en conjunto, dan
mérito a la inscripción registral de la
habilitación urbana y a la inscripción
individualizada de los predios urbanos
generados durante este proceso.”
Art. 20 Ley 29090
Título inscribible conforme al RIRP
A) FUHU correspondiente a la recepción de obras.
B) Resolución de recepción de obras.
C) Plano de replanteo de trazado y lotización +
memoria descriptiva.
- Si el proyecto no sufrió modificaciones, no se
requerirá plano de replanteo, sino de trazado y
lotización.
- Si no se anotó la licencia: Plano de trazado y
lotización + memoria + Plano de ubicación y
localización presentado para obtención de
licencia.
Art. 31H RIRP
Título inscribible de recepción de obras
por silencio administrativo positivo
A) Cargo del FUHU correspondiente a la recepción
de obras presentado ante la municipalidad.
B) Documentos técnicos (planos y memoria
descriptiva).
C) Cargo de recepción de la declaración jurada del
propietario presentada a la municipalidad en el
sentido que operó el silencio administrativo
positivo.
Art. 31K RIRP
Contenido del asiento de recepción de obras
A) Número y fecha de la resolución municipal que
aprueba la recepción de las obras.
Cuando hubiese operado el silencio
administrativo positivo se indicará la
fecha de presentación del expediente a la
municipalidad y la D.J. (Ley 29060).
B) Cuadro general de distribución de áreas: área
del predio habilitado, área útil, cantidad de
lotes, área de aportes, área de compensación,
área de vías públicas, etc.
Se independizarán lotes o se convertirán
en definitivas las preindependizaciones.
Art. 31I RIRP
Jurisprudencia registral
 Rectificación en mérito al plano de replanteo de
ejecución de obras de una habilitación urbana
 “El plano de replanteo correspondiente a la ejecución
de obras de una habilitación urbana que forma parte
del título archivado, tiene mérito suficiente para
sustentar la rectificación de un asiento registral por
constituir un documento que fundamenta directa e
inmediatamente la inscripción de la recepción de
obras de una habilitación urbana”.
 Resolución Nº 158-2010-SUNARP-TR-L
Recepción parcial de obras
 Cuando se apruebe la recepción parcial de obras,
se independizará el área habilitada, quedando en la
partida matriz el área pendiente de ejecución.
 Si existen aportes pendientes de efectuar en la
etapa habilitada, se extenderá un asiento en el
rubro d) de la partida matriz, haciendo constar
esta circunstancia.
 Constituye acto previo la inscripción del
planeamiento integral en la partida matriz.
 Art. 37 del Reglamento y Art. 31L del RIRP
Regularización de habilitaciones
urbanas ejecutadas
 Presupuestos:
 Solo podrán regularizarse HU ejecutadas hasta el
25/9/2007, acreditadas mediante documento de
fecha cierta.
 Puede estar referida a la aprobación del proyecto o
a la recepción de obras.
 La municipalidad denegará la solicitud de
regularización si se incumple la zonificación y diseño
de vías.
 Se aprueba mediante resolución municipal.
 Arts. 23 Ley y 38, 40 de su Reglamento
Título inscribible para la regularización
conforme al RIRP
Resolución municipal que aprueba el proyecto
o la recepción de obras.
Planos de ubicación, localización y de trazado
y lotización.
Memoria descriptiva.
 Art. 31Ñ RIRP
Habilitaciones urbanas de oficio
Presupuesto:
Predios registrados como rústicos pero que se
encuentran ubicados en zonas urbanas
consolidadas, con edificaciones y servicios
públicos.
* Las municipalidades deberán identificarlos y
emitir de oficio la resolución que lo declare de
naturaleza urbana. La inscripción en el Registro
será gestionada por el propietario.
 Art. 24 de la Ley.
Título inscribible conforme al RIRP
 - Si la habilitación urbana comprende el íntegro
del predio inscrito: es suficiente la resolución
municipal.
 - Si el predio habilitado forma parte de otro de
mayor extensión: Además de la resolución, se
requiere, plano perimétrico del área habilitada y
de la remanente, memoria descriptiva cuando los
datos relativos al área, linderos y medidas
perimétricas no consten en el plano.
 - Se independizará el área habilitada.
 Art. 31-O RIRP
Jurisprudencia registral
 Inaplicación del silencio administrativo pos¡tivo
a una habilitación urbana de oficio
 “A las habilitaciones urbanas de oficio a que se refiere
el artículo 24 de la Ley 29090, por tratarse de una
declaración de la administración que nace de oficio y
no como consecuencia de una solicitud de parte, no le
es de aplicación el silencio administrativo positivo”.
 Resolución Nº 174-2010-SUNARP-TR-A
Compensación de áreas
 Es la permuta de áreas que realizan los propietarios de
predios colindantes con la finalidad de completar el
diseño del proyecto de habilitación urbana.
 No constituye acto previo para la inscripción de la
aprobación del proyecto o de la recepción de obras,
cuando la compensación de áreas es futura. En este
caso, se suspenderá la inscripción de los lotes que se
encuentran fuera del perímetro del predio registral.
 Inscrita la compensación, los lotes se integran a la
habilitación si fueron considerados dentro del área útil.
 Art. 31M RIRP
Jurisprudencia registral
 Compensación de áreas en habilitaciones urbanas
 “No constituye un acto previo para la inscripción de la
compensación de áreas en habilitaciones urbanas, la
inscripción del proyecto de habilitación urbana o de la
recepción de obras a fin de incorporar dentro de la lotización
a las porciones compensadas. En tal sentido, como acto
posterior deberá registrarse la modificación de la habilitación
urbana a fin de integrar los lotes ya completos como
consecuencia de la compensación registrada, siendo que en
dicho título deberá precisarse el área, linderos y medidas
perimétricas de los lotes completos como consecuencia de la
compensación y el área útil de la urbanización”.
 Resolución Nº 1143-2009-SUNARP-TR-L

HU para uso de vivienda con bienes
comunes
 1. Inscripción de la recepción de obras o la
aprobación del proyecto.
 2. Conjuntamente, debe inscribirse el reglamento
interno.
 No constituye acto previo la inscripción de la
declaratoria de fábrica.
 Art. 31N RIRP
Habilitaciones urbanas aprobadas con
anterioridad
“La inscripción de la habilitación urbana y de la
declaratoria de fábrica se efectuará en mérito a
los instrumentos otorgados de conformidad con
las normas vigentes a la fecha de su aprobación
o declaración”.
 Décima disposición transitoria RIRP.