Transcript De Raad van Mede Eigendom - R

Aansprakelijkheid van de organen van de VME
na de WET van 2010
Astrid CLABOTS
Advocaat-vennoot Argus Advocaten
Argus Advocaten
Aansprakelijkheid van de Organen van de
VME na 2010
Vereniging van Mede – Eigenaren:
een rechtspersoon
maar … rechtspersoonlijkheid betreft een
juridische fictie.
Een rechtspersoon is geen natuurlijk persoon
“van vlees en bloed” …
Argus Advocaten
De rechtspersoon wordt dan ook
vertegenwoordigd door haar
Organen
Argus Advocaten
Voor de VME zijn deze organen:
• de Algemene Vergadering
• de syndicus
• de Raad van Mede – Eigendom (verplicht
indien minstens 20 VOLWAARDIGE kavels)
• de Commissaris van de Rekeningen
• NIET: de voorzitter !
• NIET: de secretaris (indien geen andere functie
daarnaast)
Argus Advocaten
Aansprakelijkheid van de Organen van de
VME na 2010
I. De Algemene Vergadering
Iedere eigenaar van een kavel is lid van de
algemene vergadering en neemt deel aan de
beraadslagingen.
Argus Advocaten
Mogelijke aansprakelijkheid als lid van de A.V.?
Vb.: Wanneer een minderheid van de mede –
eigenaars de AV op onrechtmatige wijze belet
een beslissing te nemen met de vereiste
meerderheid …
Argus Advocaten
Vb.: Wanneer in de AV de vereiste meerderheid
niet wordt gehaald voor het uitvoeren van
dringende en noodzakelijke werken …
Vb.: Bedrieglijke, onrechtmatige, onregelmatige
beslissingen …
Vb.: 1386 B.W. !!! Gebrekkig gebouw …
Argus Advocaten
Aansprakelijkheid van de Organen van de
VME na 2010
II. De Syndicus
De syndicus is wettelijk verplicht om een
aansprakelijkheidsverzekering aan te gaan die de
uitoefening van zijn taak dekt (ingeval van
mandaat om niet, worden deze kosten gedekt door
de VME).
Argus Advocaten
A. De persoonlijke aansprakelijkheid van de
syndicus wegens foutieve / onzorgvuldige /
gebrekkige … uitvoering van zijn mandaat.
(beoordeling geval per geval, + duidelijke
verantwoordelijkheden bij wet (coördinatie statuten
, als enige verantwoordelijk voor zijn beheer…)
B. De syndicus is als uitvoerder niet aansprakelijk
voor de door de AV genomen beslissingen (die hij
vervolgens uitvoert). Nuance :
informatieverplichting van de syndicus … (vb.: er
wordt geen commissaris aangeduid, …).
Argus Advocaten
C. Spanningsveld:
Syndicus – uitvoerder
--- dringende bewarende maatregelen --Algemene Vergadering – Beslisser
Argus Advocaten
Aansprakelijkheid van de Organen van de
VME na 2010
III. De Raad van Mede Eigendom
In elk gebouw of groep van gebouwen van
minstens twintig volwaardige kavels, wordt een
RvME opgericht. Deze raad wordt ermee belast
erop toe te zien dat de syndicus zijn taken naar
behoren uitvoert. De RvME bezorgt de mede –
eigenaars een omstandig halfjaarlijks verslag
over de uitoefening van zijn taak.
Argus Advocaten
Mogelijke aansprakelijkheid ?
Individuele mede – eigenaren kunnen schade
lijden doordat deze controlefunctie niet correct
werd uitgevoerd. Transparante berichtgeving is
de moeder van de porseleinkast … de
verslaggevingsplicht lijkt vandaag nochtans in
vele gebouwen dode letter …
Argus Advocaten
Aansprakelijkheid van de Organen van de
VME na 2010
IV. Commissaris van de Rekeningen
De AV wijst jaarlijks een commissaris van de
rekeningen aan.
Verplichtingen en bevoegdheden: zie RvME.
Toetsing aan de opgelegde verplichtingen en
bevoegdheden.
Professional of niet ?
Argus Advocaten
Aansprakelijkheid van de Organen van de
VME na 2010
V. Voorzitter
VI. Secretaris
Geen organen.
De voorzitter heeft zeer beperkte wettelijke
bevoegdheden. Zeer beperkte aansprakelijkheid
(ondertekening notulen en bijhouden dossier in
geval van leemte tussen twee syndicus-mandaten).
Niet veel veranderd t.o.v. vroeger, doch nu lijkt de
titel wel af te schrikken …
Argus Advocaten
Slotsom
Niet enkel de syndicus, doch ook de andere
organen, behoeven op degelijke wijze verzekerd
te zijn.
Zie de toekomstige renovatiewerken, de te
verwachten financiële issues (geen
reservekapitalen aangelegd, slechte opvolging
van contracten, het mondiger worden van de
andere mede – eigenaren … )
Argus Advocaten
Info – Avond 10.12. !
Van harte welkom !
ONVERDEELD ONROEREND GOED –
ERFRECHT – SUCCESSIEPLANNING
• Waar ? Kiezelhuys, Lummense Kiezel 19 te
3510 Kermt.
Argus Advocaten
Het programma :
Inleidende beschouwingen vanuit het actuele appartementsrecht : Mr. Astrid
CLABOTS, ARGUS Advocaten
- Thema 1 ONROEREND GOED OVERDRAGEN NAAR DE VOLGENDE
GENERATIE.
- Thema 2 : HET VRUCHTGEBRUIK IN VERSCHILLENDE
GEDAANTES.
- Thema 3 BUITENLANDS ONROEREND GOED EN
ERFRECHTERLIJKE TOETSING
Argus Advocaten